小区相邻权纠纷案件:遮阳雨棚

　　业主搭建遮阳雨棚，如何处理

　　近年来，部分业主为了平日遮阳挡雨的方便，会在楼栋露台安装遮阳雨棚。那么，当遮阳雨棚带来安全隐患、影响邻居生活时，如何处理?

　　近日，石狮法院审结了一起发生在小区的相邻权纠纷案件。

　　基本案情

　　小明、小华均系石狮市某小区业主，两户左右毗邻。2019年3月，小明向石狮某物业公司出具《搭建雨棚承诺书》。

　　《搭建雨棚承诺书》

　　本人为石狮某小区业主，现由于个人原因拟对该商品房室内北面露天平台搭建遮阳雨棚，后期由此产生的所有问题均由本人全权负责。

　　本人在此郑重承诺如下：

　　由于改造而导致的渗漏水、损坏、被损坏、垃圾堆积等现象由本人等自行处理并承担;

　　由于改造而造成的邻里纠纷需自行调解，调解不成取消搭建;

　　由于改造引起执法部门介入需自行承担相应责任;

　　如若因该行为引起安全责任问题需自行承担相应责任及损失。

　　( 温馨提示：此方案为雨棚方案，不可做阳光房。)

　　特此承诺!

　　之后，小明在未与邻居小华协商的情况下，在其所有的房屋北面露天平台搭建了遮阳雨棚，并用铁板封住了自己房屋与邻居房屋之间的中空通道。

　　因协商无果，小华将小明告上法庭，并诉求：

　　小明拆除其房屋北面露天平台、与小华房屋连接处的遮阳雨棚;

　　小明与物业公司共同赔偿小华损失费用;

　　小明与物业公司支付小华因维护自身权利而产生的律师费用。

　　审理结果

　　石狮法院经审理认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。

　　小明房屋北面露天平台搭建的遮阳雨棚没有相应的审批手续，超出原有墙体空间并延伸到小华所有房屋的窗户边，在下雨天或物体掉落时确会产生噪音，也会堆积垃圾，影响卫生环境和美观，且存在较大安全隐患。

　　小明作为房屋所有人，对上述遮阳雨棚可能造成相邻房屋的损害应当承担排除妨害、消除危险的责任。故小华诉请判令小明拆除遮阳雨棚，合理合法，本院应予支持。

　　相邻建筑物之间的所有人负有一定的容忍义务，小明将采光井用铁板封住，系出于人身安全考虑的正常需要，小华对此应提供必要的便利，且小明将采光井用铁板封住实际上并不会妨碍小华对其房屋的使用，也不会侵害小华的利益，故小华诉请判令小明拆除采光井的铁板实属无理，本院不予支持。

　　因小华未能提供证据证明其因小明的侵权行为所遭受的实际损失，故小华要求小明赔偿损失费用，缺乏依据，本院不予支持。

　　因律师代理费并非小华维护自身权利的必要费用，故小华要求小明支付其支出的律师代理费，于法无据，本院不予支持。

　　因搭建遮阳雨棚、用铁板封住采光井均系小明所为，物业公司对小华不存在侵权行为，故小华要求物业公司与小明共同承担相应的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　判决如下

　　一、小明应于本判决生效后十日内拆除搭建在其房屋北面露天平台与小华房屋连接处的遮阳雨棚;

　　二、驳回小华的其他诉讼请求。

　　小华不服一审判决向泉州中院提起上诉，泉州中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

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篇2：物件脱落坠落损害责任纠纷案例

　　物件脱落、坠落损害责任纠纷案例

　　物业管理区域内发生高空坠物，物业是否担责?

　　基本案情

　　毛某走路经过杭州市西湖区某小区房屋旁时，被大风刮下的该幢房屋墙体外立面砸伤，经医院诊断为脑挫伤、右上颌窦壁骨折、颜面部软组织损伤，并住院治疗，共花费治疗费 10446.16 元。因毛某面部受伤，毛某购买了自风干型疤痕护理硅凝胶，花费了 388.50 元。浙江某司法鉴定中心受原告毛某委托出具司法鉴定意见书，鉴定意见为毛某伤后误工期 90 日，护理期 30 日，营养期 30 日。原告花费鉴定费为 840 元。原告受伤后，原告父母为照顾原告花费的交通费为 312.5 元。原告毛某将该小区的物业公司告上了法庭，要求其赔偿相应的损失。

　　该小区房屋墙体外立面脱落案发前也曾发生过，存在安全隐患。物业公司曾将墙体外立面脱落等安全隐患问题书面反映给业主委员会，但未得到维修解决。案发时物业公司未在案涉的房屋旁向路人做相应的安全警示。案发后，物业公司将有安全隐患的墙体外立面予以了拆除。

　　法院认为

　　根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。” 因此，物件脱落、坠落损害责任纠纷采取的归责原则为过错推定责任原则，实行举证责任倒置。被告作为案涉物业管理人，应由其承担证明自己没有过错的举证责任，否则，应承担侵权责任。本案中，被告未提供证据证明其作为管理人已尽到管理责任，不能证明其无过错，故对原告的损害应承担赔偿责任。更何况，根据庭审查明的事实，被告入驻案涉物业至案发长达半年时间，对案涉物业存在墙体外立面脱落等安全隐患是明知的，但被告未采取修复等消除安全隐患措施，甚至也未在案涉隐患处向来往行人进行必要的安全警示等基本措施，被告存在重大过错。

　　关于原告的损失，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第二款、第十六条、第二十二条、第八十五条之规定，判决如下：一、物业公司赔偿毛某医疗费、误工费、护理费、营养费、住院伙食补助费、鉴定费、交通费，共计 29790.28 元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回毛某的其他诉讼请求。

　　法律解析

　　旧法

　　《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条

　　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　新法

　　《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条

　　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　解析

　　根据民法典第 1253 条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。也就是说，除非所有人、管理人或者使用人能证明自己没有过错，否则就要承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　案例启示

　　对于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，物件脱落、坠落损害责任纠纷采取的归责原则为过错推定责任原则，实行举证责任倒置。也就是说，物业公司作为管理人，如果未提供证据证明其作为管理人已尽到管理责任，不能证明其无过错，那么就要承担赔偿责任。因此要提醒物业服务企业在日常的管理工作中，要做好房屋的安全风险整治排查工作，同时要尽到提示告知义务，切实履行自身的管理职责。

　　物件脱落、坠落损害责任纠纷

　　物业管理区域内发生高空坠物，物业是否担责?

　　基本案情

　　毛某走路经过杭州市西湖区某小区房屋旁时，被大风刮下的该幢房屋墙体外立面砸伤，经医院诊断为脑挫伤、右上颌窦壁骨折、颜面部软组织损伤，并住院治疗，共花费治疗费 10446.16 元。因毛某面部受伤，毛某购买了自风干型疤痕护理硅凝胶，花费了 388.50 元。浙江某司法鉴定中心受原告毛某委托出具司法鉴定意见书，鉴定意见为毛某伤后误工期 90 日，护理期 30 日，营养期 30 日。原告花费鉴定费为 840 元。原告受伤后，原告父母为照顾原告花费的交通费为 312.5 元。原告毛某将该小区的物业公司告上了法庭，要求其赔偿相应的损失。

　　该小区房屋墙体外立面脱落案发前也曾发生过，存在安全隐患。物业公司曾将墙体外立面脱落等安全隐患问题书面反映给业主委员会，但未得到维修解决。案发时物业公司未在案涉的房屋旁向路人做相应的安全警示。案发后，物业公司将有安全隐患的墙体外立面予以了拆除。

　　法院认为

　　根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。” 因此，物件脱落、坠落损害责任纠纷采取的归责原则为过错推定责任原则，实行举证责任倒置。被告作为案涉物业管理人，应由其承担证明自己没有过错的举证责任，否则，应承担侵权责任。本案中，被告未提供证据证明其作为管理人已尽到管理责任，不能证明其无过错，故对原告的损害应承担赔偿责任。更何况，根据庭审查明的事实，被告入驻案涉物业至案发长达半年时间，对案涉物业存在墙体外立面脱落等安全隐患是明知的，但被告未采取修复等消除安全隐患措施，甚至也未在案涉隐患处向来往行人进行必要的安全警示等基本措施，被告存在重大过错。

　　关于原告的损失，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第二款、第十六条、第二十二条、第八十五条之规定，判决如下：一、物业公司赔偿毛某医疗费、误工费、护理费、营养费、住院伙食补助费、鉴定费、交通费，共计 29790.28 元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回毛某的其他诉讼请求。

　　法律解析

　　旧法

　　《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条

　　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　新法

　　《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条

　　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　解析

　　根据民法典第 1253 条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。也就是说，除非所有人、管理人或者使用人能证明自己没有过错，否则就要承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　案例启示

　　对于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，物件脱落、坠落损害责任纠纷采取的归责原则为过错推定责任原则，实行举证责任倒置。也就是说，物业公司作为管理人，如果未提供证据证明其作为管理人已尽到管理责任，不能证明其无过错，那么就要承担赔偿责任。因此要提醒物业服务企业在日常的管理工作中，要做好房屋的安全风险整治排查工作，同时要尽到提示告知义务，切实履行自身的管理职责。

篇3：十大物业典型案例之服务合同纠纷

　　十大物业典型案例之服务合同纠纷

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　　物业服务合同纠纷案例

　　案件背景

　　某小区业主委员会通过公开招标选聘某物业服务有限公司作为小区物业服务单位。物业单位于7月1日进驻小区。双方签署的《物业服务合同》约定：合同期限三年;物业需向业委会交纳履约保证金;业委会每年组织一次对物业服务满意度测评，测评由业委会、业主代表投票进行，三分之二以上业主代表参加(含三分之二)即为有效测评;测评满意度低于60%的，业主委员会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金。

　　后业委会换届，由该小区新业主委员会(以下简称“业委会”)负责小区事务。新业委会组织全体业主开展物业服务满意度测评，设置“满意”“不满意”“未表决随大多数”三个选项，测评结果满意度低于60%。业委会据此要求提前解除物业服务合同，并扣除全部履约保证金。

　　该物业认为业委会开展满意度测评的的程序违反合同约定，而业委会早在满意度测评前就已经选出托管的第三方物业公司，并且解除合同未经业主大会表决，违反了物业管理条例的规定。所以该物业致函业委会提出异议。后在社区主持下，该物业与业委会签署了《项目终止协议》，该协议约定“甲乙双方同意，自本协议签署之日起解除物业合同，物业合同项下条款不再执行。”后该物业退场，业委会扣除履约保证金。当年秋季，因对业委会扣除履约保证金有异议，该物业向法院提起诉讼。

　　处理结果

　　后经区法院一审、市中级人民法院二审，判决业委会全额返还物业履约保证金，并向物业支付违约金。

　　案件启示

　　该项目存在诸多历史遗留问题，物业公司频繁更换，很多业主在面对投票等公共事务时处于沉默状态。在这种情况下，物业公司在合同中就满意度测评、考核标准条款设置不合理，容易引发纠纷，导致权益损害。

　　根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《杭州市物业管理条例》等法律法规，选聘、解聘物业服务企业应由业主大会表决决定，业委会用满意度调查结果取代解聘物业服务企业的业主大会表决，是不符合法律规定的。

　　业委会设置履约保证金额度、扣罚履约保证金应遵循公平原则，保障公平公正。

　　项目退场时，各方应配合做好查验和交接工作，并签署退场协议确认各方权责。

篇4：十大物业典型案例之露台漏水纠纷

　　十大物业典型案例之露台漏水纠纷

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　　露台漏水纠纷案例

　　案件背景

　　暴雨导致业主张三家屋顶公共部位的排水管道堵塞，造成露台积水，从而导致积水漫延至家中，造成房屋墙面、地板装修受损。下午17时，物业公司发现业主房屋漏水情况后，打电话告知了业主。次日，业主从自己居住的小区驾车前往事发小区，发现室内被雨水浸泡，墙体、地面均出现损毁现象，物业公司也随即赶到现场对两处排水管道的落水口进行了清除。后双方就赔偿事宜未能达成一致意见。

　　由于案涉房屋屋面有两处公共排水管道，一处位于露台的天沟落水口处，一处位于屋顶斜面通风井附近的天沟落水口处。在露台的天沟落水口处，该业主建有花池，栽种植物、露台铺设瓷砖。且堵塞的水管管道虽然属于公共部位，但位置在张三家中楼顶阳台处，是需要张三在场的情况下才能进入协助处理。物业服务企业在汛前已通知全体业主应当对阳台管道进行检查，业主如发现楼顶阳台管道有堵塞的情况可以联系物业服务企业协助进行处理，物业服务企业无法单方进入业主家中阳台检查处理。

　　因此本案的主要争议焦点是：导致排水管道的落水口堵塞的原因以及双方责任大小、物业公司是否?应承担赔偿责任。

　　处理结果

　　物业服务企业在日常工作中，履行物业合同约定的义务，并且在强降雨之前向业主提前提醒注意安全防范，避免损失，对阳台地漏自行检查，以免堵塞造成积水等情况。该提醒行为，本不属于物业公司职责范围，但是物业公司依然尽心尽力的完成。虽然当事业主自证没有收到该信息，但物业公司是用心在物业管理，力所能及地避免或减少业主遭受不必要的经济损失，体现了物业工作的尽心尽责和高度的责任心。

　　露台虽然是业主所有，但该落水口与公共排水管道相连接，应当属于公共设施的范围，物业公司对该共用水管设施负有维护、修缮义务，同时，案涉楼房屋面有两处排水管道，且是相通的，只要任意一处排水管道的落水口是畅通的，即便发生露台积水情况，其危害性也相对较小。因此对公共设施的维护、修缮义务的主体责任是物业公司，其不能以履行告知义务而免除其应当承担的维护、修缮义务，也未能举证证明其在事发前已履行维护、修缮义务。

　　但由于在险情发生时，业主家中长期无人居住，物业其未能及时履行险情防范和排除义务。案涉房屋楼梯口处虽留有公共检修口，可作为日常检修的入口，但事发时普降暴雨，如从该检修口进入有一定的人身危险性，区住房和城乡建设局经现场核实也确认，需要业主在场的情况下才能协助处理，而业主在事发时家中无人，以至于物业公司无法及时排除险情。故业主对损害后果的发生也有一定责任。

　　因此，物业公司对案涉房屋屋面的落水口负有管理、维护的义务，在其未充分举证证明已履行该义务时，对造成的损害后果，应承担承担60%的赔偿责任，同时，鉴于业主对损害后果的发生也负有一定的责任，自行承担40%的责任。

　　案件启示

　　物业工作需留痕迹，特别是工程类工作，有条件的在工单处理软件上进行报单记录，无条件的通过现场工作照片进行工作留档。

　　像此类排水管入口在露台(虽然在合同补充协议第八条约定，确定露台系业主的专有部位的组成部分，使用权人是业主)只要最为公认的公区存在物业就有责任进行日常维护。虽然检修位置位于业主家中阳台，如无业主同意无法进入的情况下，物业依旧是较大责任方，因此尽可能把疏通工作做在前，如无法避免，则也需要在发现问题时尽可能的向业主告知后续风险，征询业主意见，尝试排除问题。

篇5：十大物业典型案例之空调外机安装纠纷

　　十大物业典型案例之空调外机安装纠纷

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　　空调外机安装纠纷案例

　　案件背景

　　某小区业主张三申请装修后，未按照装修协议、管理规范要求将空调机位安装在指定设备平台(该户采用中央空调外机较大，设备平台无法安装，为最大化使用室内空间将空调外机安装在靠近另一户赵四书房不足1.5米采光井处)，安装时并未与另一户业主赵四达成共识，业主赵四以空调安装位置影响出租出售等原因向物业服务中心进行反馈，物业随即对双方进行调解，多次调解未果，上报社区调解，均未达成一致共识，随后业主赵四以相邻权侵权将业主张三诉讼至区法院。

　　处理结果

　　经过多次实地查看、调研，最终一审判决业主张三在判决书送到日起15个日工作日进行拆除。

　　案件启示

　　该类事件在物业日常管理中属于常见邻里纠纷，如何规避?

　　装修时对重点事项进行单独告知提醒，避免业主为了快速办理手续，不去仔细查看相关内容。

　　对装修易违规、违章事项进行单独罗列说明，进行告知，并在显目区域进行公示宣传。

　　加强装修监管，发现及时制止，对影响邻里装修形象及时告知受影响业主进行协商，双方签订备案录，形成闭环。

　　装修办理时严格审查装修办理方案。

　　重点材料进入园区，服务中心客服、工程现场进行确认放行，并实地进行查看，发现违规及时处理。

　　如何调节?

　　最大化搭建双方沟通面对面平台。

　　逐一沟通了解双方诉求，通过沟通中寻找双方最低承受度，促使双方尽量达成一致。