十大物业典型案例之露台漏水纠纷

　　十大物业典型案例之露台漏水纠纷

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　　露台漏水纠纷案例

　　案件背景

　　暴雨导致业主张三家屋顶公共部位的排水管道堵塞，造成露台积水，从而导致积水漫延至家中，造成房屋墙面、地板装修受损。下午17时，物业公司发现业主房屋漏水情况后，打电话告知了业主。次日，业主从自己居住的小区驾车前往事发小区，发现室内被雨水浸泡，墙体、地面均出现损毁现象，物业公司也随即赶到现场对两处排水管道的落水口进行了清除。后双方就赔偿事宜未能达成一致意见。

　　由于案涉房屋屋面有两处公共排水管道，一处位于露台的天沟落水口处，一处位于屋顶斜面通风井附近的天沟落水口处。在露台的天沟落水口处，该业主建有花池，栽种植物、露台铺设瓷砖。且堵塞的水管管道虽然属于公共部位，但位置在张三家中楼顶阳台处，是需要张三在场的情况下才能进入协助处理。物业服务企业在汛前已通知全体业主应当对阳台管道进行检查，业主如发现楼顶阳台管道有堵塞的情况可以联系物业服务企业协助进行处理，物业服务企业无法单方进入业主家中阳台检查处理。

　　因此本案的主要争议焦点是：导致排水管道的落水口堵塞的原因以及双方责任大小、物业公司是否?应承担赔偿责任。

　　处理结果

　　物业服务企业在日常工作中，履行物业合同约定的义务，并且在强降雨之前向业主提前提醒注意安全防范，避免损失，对阳台地漏自行检查，以免堵塞造成积水等情况。该提醒行为，本不属于物业公司职责范围，但是物业公司依然尽心尽力的完成。虽然当事业主自证没有收到该信息，但物业公司是用心在物业管理，力所能及地避免或减少业主遭受不必要的经济损失，体现了物业工作的尽心尽责和高度的责任心。

　　露台虽然是业主所有，但该落水口与公共排水管道相连接，应当属于公共设施的范围，物业公司对该共用水管设施负有维护、修缮义务，同时，案涉楼房屋面有两处排水管道，且是相通的，只要任意一处排水管道的落水口是畅通的，即便发生露台积水情况，其危害性也相对较小。因此对公共设施的维护、修缮义务的主体责任是物业公司，其不能以履行告知义务而免除其应当承担的维护、修缮义务，也未能举证证明其在事发前已履行维护、修缮义务。

　　但由于在险情发生时，业主家中长期无人居住，物业其未能及时履行险情防范和排除义务。案涉房屋楼梯口处虽留有公共检修口，可作为日常检修的入口，但事发时普降暴雨，如从该检修口进入有一定的人身危险性，区住房和城乡建设局经现场核实也确认，需要业主在场的情况下才能协助处理，而业主在事发时家中无人，以至于物业公司无法及时排除险情。故业主对损害后果的发生也有一定责任。

　　因此，物业公司对案涉房屋屋面的落水口负有管理、维护的义务，在其未充分举证证明已履行该义务时，对造成的损害后果，应承担承担60%的赔偿责任，同时，鉴于业主对损害后果的发生也负有一定的责任，自行承担40%的责任。

　　案件启示

　　物业工作需留痕迹，特别是工程类工作，有条件的在工单处理软件上进行报单记录，无条件的通过现场工作照片进行工作留档。

　　像此类排水管入口在露台(虽然在合同补充协议第八条约定，确定露台系业主的专有部位的组成部分，使用权人是业主)只要最为公认的公区存在物业就有责任进行日常维护。虽然检修位置位于业主家中阳台，如无业主同意无法进入的情况下，物业依旧是较大责任方，因此尽可能把疏通工作做在前，如无法避免，则也需要在发现问题时尽可能的向业主告知后续风险，征询业主意见，尝试排除问题。

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篇2：物业案例:妥善处理住户公共区域漏水

【案例描述】

　　某小区某楼新接手上任的楼管在催收2601物业费的同时，业主提出室内墙体返潮和走廊有漏水现象，严重影响其正常生活而拒交物业费。经楼管协同维修部师傅仔细查看漏水点，初步排查判断为：可能来自自来水表后或暖气管后地埋管渗漏导致，漏水牵涉到2601、2602、2603三家区域，还需打开地面以确定具体责任人。

【案例分析】

　　此时的管网漏水已过质保期。依据《中华人民共和国建筑法》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市城市供水管理条例》、《郑州市维修基金管理使用办法》的相关规定，以及《前期物业服务协议》的约定，该漏水部位确定为业主专属部分，漏水造成的维修等费用应有渗漏房间的业主所有人承担。

　　渗漏管网的业主不配合或拒绝维修的，其他受损失的业主可向人民法院提起民事侵权诉讼以维护自身的合法权益。

【解决方法】

　　为维护邻里和谐，尽快修复、尽最大限度降低损失的宗旨，由物业出面，让2601、2602、2603三家业主和物业一起协商，最终商定，需由三家共同签订一个《责任划分事宜》协议，由物业工作人员在本楼层业主的见证下打开地面以确定责任，造成的损失及相关的维修工作由渗漏管网的业主承担。经过耐心劝导，三家最终同意打开，并由物业安排专人协调本楼层业主参与全过程，并做好拍照、录像留言等证据收集工作。

　　打开之后，确定是2601家的管网问题所致，2601顺利地同意承担维修所有费用。修好之后，三家都对物业此举作为表示非常感谢，两年长期漏水问题终于在楼管积极催动下，得到妥善解决。2601随后打电话顺利地交纳了之前所欠下的所有物业费。

　　作者|李清芬