物业案例汇篇

　　【物业案例】电梯不运行，物业有责吗?业主财产被盗，物业有责吗?

　　01 电梯不运行

　　物业管理公司有责任

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　02　房屋质量有问题

　　缴纳物业费不冲突

　　物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　03　承租人不交物业费

　　业主责任不能丢

　　依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。

　　04　业主财产被盗

　　依据过错各自承担责任

　　根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：案例:业主共用排水管被堵致业主受损,物业公司无过错

　　【物业案例】业主共用排水管被堵致业主受损，物业公司无过错!

　　案情详情

　　王女士家住某小区二楼，因其子在国外留学，丈夫在其他城市工作，所以每年王女士都有几个月离家居住其丈夫工作的城市。2017年5月30日，离家数月的王女士回家后发现，屋内污水横流，家具、地板、家电、楼梯、装修、物品等都被粪水浸泡后严重发霉。王女士慌忙联系物业公司公司切开王女士家卫生间排水主管道缓冲弯后，发现里面有难以冲走的非正常污物造成堵塞。走时还是是温馨的小屋，眼下却是这般满目狼藉，王女士气之不过，遂将楼上业主、物业公司和开发商都告上了法庭。

　　法院判决

　　法院经审理后认为：

　　王女士及其楼上的业主共同使用该排水管道，王女士楼上的业主没有证据证明自己不是侵权人，应当酌情给予王女士补偿,而王女士对其住房未能尽到适当管理责任及注意义务致损失扩大，所以王女士承担30%的财产损失，其他四户业主共承担70%的财产损失。小区物业公司与开发商经查明对于损害结果的发生均没有过错，且在王女士反映后积极配合王女士进行事故排查善后工作，故不承担损害赔偿责任。

　　一楼上业主

　　为何共同承担责任?

　　此类案件中，共同使用排水管道的主负有共同管理、共同维护、共同注意的义务排水管道中的非正常污物是造成管道堵塞，污倒的主要原因，并且导致楼下业主的财产损失，在现有证据难以确定具体侵权人，除非能够证明自己不是侵权人，否则由可能加害的使用人给予补偿。

　　楼上业主住房位置和居住情况各不相同，可能造成下水道堵塞的可能性大小不同，因此，责任大小不一样，依法应当各自承担相应的责任。

　　二排水管道被堵塞

　　业主自身该如何担责?

　　法官说法：首先，排水管道是业主家排放污水的渠道，而且此类案件中，受损失的业主一般都已装修入住，不能排除将非正常污物落入下水道的可能性，一旦造成损失扩大的原因与业主的主观因素有直接联系，业主对房屋未能尽到妥善管理的义务，则应当承担相应的损害后果。

　　三物业公司及开发商

　　是否承担责任?

　　法官说法：对于物业公司，如果发生堵塞后物业公司怠于履行自己的职责，没有及时对损害发生的原因进行排查，造成损失进一步扩大，则物业公司需要履行自己的责任，反之，其在业主反映后及时检查、维修、且没有证据证明物业管理公司在本次损害中存在管理失当的重大过失行为，则不需要承担责任。

　　对于开发商，如果无证据证明其存在房屋下水管道设计不合理或者擅自变更施工图纸设计的行为的，开发商不需要承担责任。

篇3：案例:空置房也要交纳物业费

　　空置房也要交纳物业费?曲靖一业主被物业告上法庭!

　　有些业主买房后并未住人，房子成为空置房，这些业主总是有疑问?

　　“为什么没有住进去，也要交物业费?”

　　“我没住就没享受物业服务。”

　　那空置房要不要交物业费呢?

　　今天小编和大家一起来了解一下吧。

　　案件情况

　　曲靖市某物业公司与某某小区业主或物业使用人签订了《某小区物业服务委托合同》，合同约定，物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和实际使用人，受益人需按照房屋面积向物业公司支付物业管理费，缴费时间为每年的1月31日前一次性交清当年的物业管理综合服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。

　　王某某系该小区业主，自2017年至今一直拖欠拒缴物业费，物业公司多次催要未果后，近日，将王某某以物业服务合同纠纷诉至沾益区人民法院，要求偿还拖欠的物业管理服务费共计8228元，并按照日千分之一承担自逾期之日至清偿之日的滞纳金。

　　法院受理案件后，承办法官通过电子送达、打电话、加微信、到王某某家中、询问其亲人朋友等多种方式，均未能联系上王某某，后承办法官采用集中送达的方式尝试给王某某进行送达传票、举证通知、应诉通知等法律文书，没想到的是王某某竟然意外的签收了，这使得案件得以顺利的进行，也进一步体现了诉讼服务中心集中送达，集约化办理的高效率。

　　开庭当日，法官认为该案案情较简单，适合庭前调解，遂组织双方进行调解，王某某认为自己不交物业费确实“有充足”的理由，如：自己所购买的房屋至今没有居住，也没有与物业公司签订过《物业服务合同》等，不愿意接受调解，承办法官抓住案件的焦点，向王某某耐心地摆事实讲道理，以《民法典》为依据，耐心的进行解答并释明未缴纳物业费要承担的法律责任及后果，经过承办法官耐心的释法明理，王某某在了解相关法律规定后，表示愿意支付逾期未缴纳的合理的物管费，但是其他费用及滞纳金不愿意给付。后承办法官和两名陪审员又针对王某某的意见给物业公司做思想工作。最终，在法官与陪审员的共同努力下，双方自愿达成调解协议，王某某当天就到物业公司刷卡支付8278元的物业费。

　　近年来，物业与业主之间的矛盾冲突屡见不鲜，从而引发的物业纠纷案件的数量也逐渐增多。法官妥善处理好物业服务合同纠纷案件就是为了能够把司法为民落到实处，充分体现司法为民的责任担当。《民法典》出台后针对物业服务领域的突出问题，增加了物业服务合同的规定，不仅是业主及物业服务人的权利依据，更是物业管理未来工作发展方向的指引。

　　法律是维护自身权利的最后一道屏障，但是通过诉讼或仲裁的形式来解决与业主之间的纠纷难免会伤和气。因此，多理解一下彼此，多一些沟通，享受服务支付对价，收取款项服务达标，这样对双方都有利。

　　相关法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门协助处理。

　　第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其有合理期限内支付;合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

篇4：案例:物业代收快递丢失,责任谁承担

　　【物业案例】物业代收快递丢失，责任谁承担?

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　　随着网购的越来越普及，业主与物业公司因代收快递发生矛盾甚至纠纷的情况也时有发生。一个问题是，双方在物业服务公司是否有义务为业主代收快递的认识上有分歧，业主要求物业公司代收而遭到物业公司拒绝。另一个问题是，有些物业服务公司为业主代收快递后偶有丢失的情况，物业公司是否需要赔偿，如若赔偿，在赔偿数额计算上也存在较大争议。那么，物业是否有义务为业主代收快递，代收后如丢失，业主应向谁主张权利──快递公司还是物业公司?看似小问题却包含着复杂的法律关系，听听律师如何说。

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　　第一个问题：

　　物业公司是否有义务为业主代收快递──要以合同约定为准

　　物业服务公司与业主之间构成物业服务合同关系，双方的权利义务受物业服务合同约束。那么物业服务合同中是否有代收快递的服务约定则成为关键。如果合同中没有约定物业公司为业主提供代收快递服务，物业公司就没有法定或约定义务代业主收快递，业主也不能因为物业公司拒绝代收而责难物业公司。如果合同中约定的服务范围包括了代收快递，那么物业公司就应该为业主代收快递。

　　第二个问题：

　　物业公司代收快递后如发生丢失毁损，业主向谁主张权利──卖家、快递公司还是物业公司?

　　要厘清这个问题，则涉及三个法律关系：一是消费者作为买家与卖方构成的买卖合同关系;二是卖方与快递公司达成的货物运输合同关系，其中消费者作为货物运输的收货方存在;三是物业公司代收快递的法律关系(又分为有代收义务的代收和无代收义务的代收;业主是否授权物业公司代收快递等情形)。为了让大家便于理解，我们用举例的方式告诉大家如何依法有效维权。

　　第一种情形

　　物业公司的服务范围包含有代收快递服务。在这种情况下，当物业公司代业主签收快递后，此时形成两个法律后果：一个是卖家完成了交付货物的义务，货物毁损灭失的风险与卖家再无关系;二是业主与物业公司就快递货物形成有偿保管的法律关系。那么在此情形下，如果发生快递丢失，业主就不能再向卖家提出补货、退款等要求，而是应该向物业公司提出索赔。物业公司代收保管快递为有偿服务，应该对其代收后丢失的快递承担赔偿责任。

　　第二种情形

　　物业公司的服务范围不包括代收快递服务，也就是说物业公司既无权利、也无义务代业主收快递。现实中又可能出现两种情况。

　　情况一：如果业主没有告知快递公司可以把快递交给物业公司，而物业公司代收了快递。这种情况下，因为业主没有授权物业公司代收快递，其代收行为不能视为业主收到货物。如果发生快递丢失，买家可直接要求卖家补货或退款，而无需与物业公司纠缠赔偿问题。

　　情况二：业主告知快递公司由物业公司代收快递。那么在这种情形下，当物业公司代收快递后，因为有业主的授权则视为卖家已经将货物交付买家。物业公司在代收快递货物后，与业主形成的是无偿保管合同关系(因为物业服务范围中不包括代收快递)。一旦发生快递丢失，大多数人都会认为应该由物业赔偿，其实这种认识是错误的。物业公司作为无偿保管合同的保管人，只有是因为其故意或重大过失导致保管物(快递)丢失，才负有赔偿责任。如果是一般过失或无过失，则该损失业主只能自行承担──物业公司无赔偿义务，卖家也无补货或退款义务。

　　第三个问题：

　　当业主向物业公司索赔时，赔偿数额如何确定?

　　一般来说，业主可以按照丢失快递物品的网购价款向物业公司主张赔偿。但是，如果购买货物是价值较高的贵重物品，业主要求物业代收时没有特别提示或声明，那么在货物丢失后，业主有可能得不到全额赔偿，自己要承担一部分损失。

篇5：常见物业纠纷案例分析

　　常见物业纠纷案例分析

　　一、家中遭偷，物业有责?

　　某小区居民住户李某家里两个月内遭小偷三次“光顾”。事发后，李某要求物管提供小区内的电子监控资料，没有想到在主要位置的监控器早已坏了，其他位置的监控器模糊不清，很难辨认出小偷的相貌特征。

　　律师认为，根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　二、网购包裹，物业该不该代收?

　　某小区的邓小姐从网上购买了一件188元的衣服，她接到了快递员的电话，称包裹已到，而当时她正在单位上班，便让快递员将包裹放在门卫处。

　　然而，门卫翻遍物管处所有寄存的包裹，才将邓小姐的包裹找到。包裹虽然找到了，但门卫的心情却很复杂：“我每天要做保洁、巡视、防火防盗，代收包裹真不是我们的份内事。”

　　律师认为，签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。

　　物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。

　　如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。

　　三、小区内停车被划伤，谁负责?

　　业主程女士反映，包括她的车在内的二三十辆小车在小区里连续多次被划伤，向物管反映。物管称，不在规定停车位停放的车被划伤与他们无关，程女士等小区业主却觉得小区物管应该有责任。

　　律师说，物管费和停车管理费是不同的，具体要看双方是否签订有停车保管的协议，如果有协议按照协议履行，没有协议可能无法追究物管责任。如果业主与物管签订了协议，明确约定了双方的权利义务，车主按照规定的地方停放，物管应当对车辆的损害承担责任。

　　四、物业公司有权擅自停水吗?

　　谢小姐先后两次到物业管理处打算缴纳自家的水电费，但物业工作人员明确拒绝：“要交就要连公摊费用一起交，不然就不收!”

　　更让人惊讶的是，一名业主在检查水阀时，竟发现自家的水表已被拆掉。

　　律师称，除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停供水。

　　五、物业有权禁装太阳能热水器吗?

　　在一些小区内，有的业主想自己安装太阳能热水器，却遭到了物业的反对，物业这种做法合理吗?

　　律师解释说，物业管理公司对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。

　　六、首层住户要承担电梯费吗?

　　“住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧?”

　　面对业主的普遍质疑，律师解答说，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。

　　七、车在小区被盗，物业管赔吗?

　　“车在家门口被盗了，是不是该找物业赔?”

　　律师解释说，业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效;或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

　　八、公共区域照明费如何分摊?

　　“我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊?”

　　律师解释说，住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。