物业案例:居委会状告物业侵权胜诉

　　物业案例:居委会状告物业侵权胜诉

　　日前，河源首宗社区居委会状告物业管理公司代收环境卫生综合服务费案件经市中级人民法院公开开庭审理，做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　兴源路居委会状告物业公司侵权胜诉，去年7月，源城区东埔办事处兴源路居委会以城标物业管理有限公司拒绝返还其代收的36980元环境卫生综合服务费为由将城标物业管理有限公司告上法庭。

　　原告源城区东埔办事处兴源路社区居民委员会诉称，他们按照市人民政府《关于市区全面实行上门收集垃圾的通告》文件规定和源城区环卫局的安排，自1997年至今对其辖区内的绿苑、茶园小区内的1120户实行上门收集垃圾的有偿服务。原告兴源路居民委员会按照市有关文件的规定履行职责，按核定居民住户每户每月9元的标准收取环境卫生综合服务费，收至2001年12月。2002年1月起，被告河源市城标物业管理有限公司以与绿苑、茶园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》为由，收取了原来原告收取的每月9元的环境卫生综合服务费。2002年1月至5月，被告先后五次向原告支付了部分环境卫生综合服务费共23500元，2002年6月原告要求被告付清绿苑、茶园小区居民交纳的环境卫生服务费(按1120户X9元X6个月=60480元)，除已支付23500元，仍欠36980元。经原告追讨，被告拒付。2002年7月原告兴源居民委员会向法院起诉请求法院判令被告返还36980元不当得利。被告辩称，其收取的是依据与绿苑小区业主委员会和茶园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》收取法定和约定的物业管理服务费，根本不存在侵权行为而取得不当利益的事实。

　　法院认为，被告先后5次向原告支付了23500元的环境卫生综合服务费，证明了被告已经收取了该服务费，也证明了被告对原告收取该服务费的认可，被告事实上实施了代收(代理)的行为，但原告并无授权委托被告收取环境卫生综合服务费，被告也没有继受原告的义务(上门收集垃圾，搬运垃圾，保洁工作，发放除“四害”药物)，因此，被告就不能享受这一权利，被告代原告收取环境卫生综合服务费的行为是无效的，其收取的绿苑、茶园小区的1120户居民的环境卫生综合服务费60480元，除已付23500元，余款36980元应返还给原告。

　　2002年12月27日，源城区人民法院作出判决：判令被告城标物业管理有限公司代原告收取的2002年1月至6月的环境卫生综合服务费60480元，除已付23500元，仍应支付36980元给原告兴源路居委会。

　　物业公司不服判决提起上诉，终审法院驳回上诉城标物业管理有限公司不服一审法院判决，提起上诉。2003年7月11日，市中级人民法院对该案进行了公开开庭审理。

　　经市中级人民法院审理查明，原审查明事实属实。另查明，2002年1月，上诉人城标物业管理有限公司与绿苑小区、茶园小区的业主委员会签定了《物业管理委托合同》，该合同规定了上诉人管理服务内容有：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁以及垃圾的收集、清运。

　　法院认为，上诉人虽与绿苑小区，茶园小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》，但上诉人没有依照合同的约定履行上门收集垃圾、搬运垃圾、做好保洁工作的义务，而这项工作实际是由被上诉人完成，原审法院判令上诉人收取的2002年1月至6月的该环境卫生综合服务费应支付给被上诉人正确。上诉人认为其是依合同的约定收取该项服务费，是合法取得，因权利与义务是一致的，既然上诉人没有依照合同的约定履行义务，就不能依照合同的约定享有权利，故上诉人这一理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，经审判委员会讨论决定作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

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篇2：物业管理案例:北京某小区业主拒交高额滞纳金

　　物业管理案例:北京某小区业主拒交高额滞纳金

　　北京市第一中级人民法院第四法庭8月6日的一场业主与物业公司的诉讼案，引来了北京多家媒体到场，旁听席上的位置差不多被记者占去了近一半。而坐在上诉人位置上的著名维权人士王海与舒可心，更是吸引记者的镁光灯频闪不断。

　　王海认为：水清木华园的案件之所以引人注目，物业公司要求收取比高利贷还高的滞纳金是个焦点。

　　不交物业、供暖费遭起诉并败诉

　　水清木华园小区由北京汇泽房地产开发公司负责开发、北京汇泽物业管理公司负责物业管理。水清木华园小区5号楼312室业主刘慧英表示，自2000年1月13日入住小区以来，业主就一直面临着公摊面积不清、配套设施不全、入住条件不具备以及汇泽物业公司方面的质价不符、综合管理水平较差、多收费少服务等问题。鉴于此，许多业主在交涉未果的情况下，只好暂时缓交物业费和暖气费。

　　4号楼103室业主邵夏珍表示，北京汇泽物业公司由于管理不合格，已经于2002年7月5日被北京市房地局公布取消了其物业管理的资质。他们依法成立的小区物业管理委员会在市、区小区办的指导下，于2002年7月13日通过公开招投标选聘了中标的北京市光环电信物业管理公司为本小区新的物业管理公司，并于2002年11月1日正式接管了小区物业管理工作。

　　就在此时，汇泽物业公司却于2003年2月到海淀法院起诉了该小区40多位业主，不仅要求他们交纳2001年以后的物业费和暖气费，而且还索取高额的暖气费滞纳金(每日1%)，从1万多元到7万多元不等。

　　2003年4月11日，海淀法院以业主与物业公司签订的《物业管理委托合同》、《供暖协议书》有效，业主不交物业管理费、供暖费属违约为由，判处水清木华园40多位业主败诉，交纳2001年以后的物业费和暖气费以及暖气费滞纳金(每日7‰)。

　　业主上诉中院，双方愿意调解

　　20多位败诉业主上诉于北京市一中院。作为业主代理人之一的北京市重光律师事务所蒋律师认为，首先，《物业管理委托合同》、《供暖协议书》系上诉人业主被迫签订的格式合同。被上诉人(汇泽物业管理公司)在办理入住手续时，给上诉人发的《入住通知书》中明确写着，必须先与被上诉人办理物业管理手续，签订包括《物业管理委托合同》、《供暖协议书》在内的各项物业管理文件，缴纳物业费、供暖费才能领取房屋钥匙。为尽早入住，上诉人也只能被迫签订合同。

　　其次，上诉人不交物业费、供暖费是事出有因，不构成违约。被上诉人在2000年度的物业管理中因小区建设没有实施完，只作了很少的物业服务。第二个交费年度即2001年初，2000年度存在的问题依然没有解决。物业管理委员会多次与被上诉人协商减免物业费，被上诉人也答应可以协商，但一直都没有最后的意见。在业主们的等待中，上诉人迎来了的是被起诉，并要求缴纳高额滞纳金。

　　第三，被上诉人的收费标准违反了北京市的有关规定，物业费计算错误。按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，房屋公共部分的服务费应为38.7%，自用部分的61.3%属于特约服务，如果产权人没有委托管理，则不能收取。而汇泽公司与业主的物管合同则将两部分的收费标准互换，按61.3%收取了公共部分，多收了22.6%。

　　按照北京市物价局《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字1996第274号)文件的规定，被上诉人计算的4号楼电梯费的收费标准是错误的。4号楼的电梯费应当为7.12元/平方米·年，而被上诉人却是按8.4元/平方米·年收取的，多收了1.28元/平方米·年。

　　第四，被上诉人恶意利用滞纳金条款，不履行《房屋使用、管理、维修公约》中的书面催缴义务，不能索要滞纳金。被上诉人提供的《公约》中第四部分第三章第二条“管理费及其他费用的支付”规定，任何产权人未能于本公约规定的日期内支付管理费及其他费用，经管理者书面通知后七天内仍未缴纳的，管理者有权向该产权人收取该应付而未付款项自应付日起至实付日止的滞纳金和手续费。“其他费用”按该条规定包括供暖费。但时至今日，被上诉人从未向上诉人发出过书面通知，因此，被上诉人不能向上诉人收取物业费及供暖费的滞纳金。

　　而按照《北京市住宅锅炉供暖管理规定》，在房地产管理机关限期催交后仍不缴纳的，才按日加收1%的滞纳金。而上诉人并未受到房地局的催交，故不应当缴纳滞纳金。

　　在上诉人的法庭陈述后，北京汇泽物业管理公司经理王森与其代理律师喻天野进行了法庭辩解。他们认为，业主与汇泽物业公司签订有《物业管理委托合同》，汇泽物业向业主提供了物业服务，业主就应该交物业管理费。而大部分业主一直没有缴费，物业公司是迫不得已只能通过法律手段解决。在法庭上，被上诉人对于上诉人的陈述理由一一进行了法庭答辩，并出示了相关证据。

　　王森在法庭接受采访时表示，起诉业主也是情非得已，不交物业费与供暖费的不是一家两家，仅靠协商很难达到一致。如果有业主给物业公司挑出一堆毛病就不交物业管理费了，那么其它的业主就会效仿，那有谁还会交物业费啊?不交物业费，物业公司如何进行正常的管理、提供正常的物业服务?所以只能上法庭解决。

　　水清木华园小区业主诉汇泽物业管理公司之案进入了法庭调解。据业主邵夏珍、刘慧英等介绍，法院刚刚通知业主，物业公司同意将滞纳金降到4‰进行调解。而据上诉人代理人舒可心与王海介绍，双方对调解都有诚意，但在所涉及的费用金额上还有一定差距，还得看双方当事人的最终意愿。物业管理公司的代理律师喻天野也表示，有一些业主通过调解能与物业公司达成和解，但其它的调解并不是没有障碍，他们希望通过业主、物业公司、法院及代理人的努力，最终能够达成和解。

篇3：物业管理投标文件的小知识

　　物业管理投标文件的小知识

　　物业管理投标文件的组成

　　物业管理投标文件是指物业服务机构为取得项目的物业管理权，递交给建设单位或业主委员会组建的招标组织，就拟取得项目物业管理的有关事项分析起草的资料文件。

　　完整的投标文件一般包括标书封面、投标函、正文、附录四大部分。其中正文部分可以划分为商务标(指可以量化的指标)、技术标(也称暗标，指管理方案策划部分)。

　　投标文件是对物业管理企业投标准备工作的总结，集中体现了对拟接管项目的投标意图、报价策略，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应学会如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。

　　物业管理投标文件的主要内容

　　《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房【2003】130号)第二十二条明确规定：投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价;

　　(三)物业管理方案;

　　(四)招标文件要求提供的其他材料。

　　在实际招标的物业管理项目中，由于物业的项目和性质具有一定的差异，不同的物业管理招标项目也具有不同的要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。物业管理企业在实践中可根据物业项目和招标文件的具体情况按要求制定。

　　常见的投标文件一般包括：

　　(一)封面

　　标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，如××小区物业管理投标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议书。至于标书这个文种的名称有“投标书”、“建议书”“竞标方案”等等。标书的封面一般样式如下图。

　　图片

　　投标文件的封皮格式

　　(二)投标函

　　投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：

　　(1)表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额;

　　(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限;

　　(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金;

　　(4)说明投标报价的有效期;

　　(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力;

　　(6)表明对招标者接受其他投标的理解。

　　(三)投标文件的主要内容

　　物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

　　1.介绍本物业管理公司的概况和经历

　　除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。

　　2.分析投标物业的管理要点

　　主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点、难点做出分析：

　　(1)住宅小区

　　对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：

　　①环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。

　　②卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒;加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。

　　③治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。

　　④市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。

　　⑤便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。

　　(2)高层住宅

　　高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在：

　　①机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。

　　②保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。

　　③卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。

　　④保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。

　　(3)写字楼

　　写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在：

　　①安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。

　　②电梯、中央空调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。

　　③清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。

　　(4)商业大厦管理

　　在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于：

　　①安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。

　　②消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。

　　③清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。

　　④空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。

　　以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。

　　3.介绍本公司将提供的管理服务内容及功能

　　(1)开发设计建设期间的管理顾问服务内容

　　简要介绍物业管理公司前期介入所应考虑的问题及其意义，接下来就各问题进行详细叙述。

　　①对投标物业的设计图纸提供专业意见。投标公司应从物业建成后管理的角度出发，考虑设计图纸是否具有操作的可行性，是否方便用户，有时甚至可以就物业的发展趋势提出一些有利于日后运用先进技术管理的设计预留建议。

　　②对投标物业的设施提供专业意见。投标公司应从使用者角度考虑设施的配置能否满足住户的普遍需要。

　　③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。包括参与开发商重大修改会议，向业主提供设备保养、维护等方面的建议。

　　④提出本投标物业的特别管理建议。主要就先前所分析到的管理难点有针对性地提出施工方面的建议，以利于日后管理。

　　(2)物业竣工验收前的管理顾问服务内容

　　①制订员工培训计划。详细说明员工培训的课程内容，以及经培训后员工所应具备的素质。

　　②制订租约条款、管理制度和租用户手册。

　　③列出财务预算方案。指出日常运作费用支出，确定日后收费基础。

　　(3)用户入住及装修期间的管理顾问服务内容

　　①住户入住办理移交手续的管理服务。说明物业管理公司在用户入住时应向用户解释的事项，及其应当承办的工作。

　　②住户装修工程及物料运送的管理服务。规定用户装修时应注意的问题及应提交的文件。

　　③迁入与安全管理服务。说明物业管理公司应当采取哪些措施，规定业主应遵守的规章制度。

　　(4)管理运作服务内容

　　①物业管理人力安排。编制物业管理组织运作图，说明各部门人员职责及其相互关系。

　　②保安服务。包括为聘任与培训员工、设立与实施保安制度等而应采取的措施。

　　③清洁服务。包括拟定清洁标准，分包清洁工作的措施，监督清洁工作，以及保证清洁标准的其他措施。

　　④维修保养服务。编制维修计划，安排技术工程师监督保养工作的实施。

　　⑤财务管理服务。包括制定预算案，代收管理费、处理收支账目、管理账户等。

　　⑥绿化园艺管理服务。包括配置园艺工，布置盆栽，节日的装饰工作等。

　　⑦租赁管理服务。这是针对承租用户的管理工作，包括收取租金，提供租约，监督租户遵守规章等工作。

　　⑧与租用户联系及管理报告。主要包括通知、拜访用户，了解情况，并定期向业主大会报告管理情况等工作。

　　⑨其他管理服务内容。补充说明由于招标物业的特殊功用或业主特殊要求而需要的其他特定服务。

　　(5)说明将提供的服务形式、费用和期限

　　①管理顾问服务期限：通常自接受委托开始至楼宇发放执照为止。

　　②管理运作服务期限：自楼宇发放执照起，至合同到期为止。

　　(四)附录

　　附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。但应注意，各种商务文件、技术文件等均应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标将被排除在中标人之外。这些文件主要包括：

　　(1)公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。

　　(2)公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

　　(3)公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。

　　(4)物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。

　　(5)物业管理组织实施规划等。说明对该物业管理运作中的人员安排、工作规划、财务管理等内容。

篇4：物业从业人员职业道德培训

　　物业从业人员职业道德培训

　　一、 责任感

　　敢于承担责任——表明你是可以信赖的。首先你要像这样声明。

　　1、 “我将看着那项工作做完。”

　　2、 “把那项工作留给我吧。”

　　3、 “那是我的过错。”

　　4、 “我来解决那个问题。”

　　5、 “我把那件事弄错了。”

　　6、 “我会按时完成的。”

　　7、 “既然这件事没有别人处理，我来做好了。”

　　8、 “我来负责那件事情。”

　　当出现了一系列错误时，不要试图将责任推卸给别人，相反，你要自愿承担一些或者全部指责。人们便会认为你愿意像接受表扬一样接受批评。责任心，甚至能够对错不在你的事情承担指责。例如，假若你的部下犯了犯了严重的错误，作为专业的物业从业人员，你不能躲在背后说：“这件事不是我做的。”，在某种程度上，你也是处于第一线的。

　　与管理者不同，专业的物业从业人员不仅仅依靠查阅规定、公司条文、工作指南、书面简报和其他逃避责任的方法。

　　二、 冒险

　　走出你的舒服安逸的圈子——这通常出现在你尝试陌生的事物，而且不能确定此举的结果的时候。当你处于下列局面时，这种事情便会发生。

　　1、 自己的意见被拒绝时

　　2、 听到一些使人恼火的话

　　3、 做一些可能引起非议的事情

　　4、 打破惯例

　　5、 挑战习俗

　　6、 尝试新事物

　　7、 做正确的而不仅是人们期待的事情

　　8、 对公认的知识提出质疑

　　9、 在并非全知道所有可能的结果时冲动

　　10、 寻找有关别人对你的看法的信息

　　11、 在并不知道别人是否将追随你的情况下付诸行动

　　向你自己的成规和习惯挑战，将使你更多的向别人敞开自己，去听取他们有什么可说的，去了解他们想干什么。此外，这也可以防止你只依赖自动导航来度过人生。例如，当超级市场的高级经理偶尔往货架上堆放货物时，总会使货架有一种新外观。

　　三、 应变能力

　　对于专业的物业从业人员来说，没有铁铸的规则，即使存在着这种规则，一旦你开始依赖他们，他们必然会发生改变。相反，增强你的应变能力、要独立的思考，在任何时候都要富于创造性，对你周围的一切做出反应。你也可以采用以前从来采用过的方法。当专业的物业从业人员需要随机应变时，他们运用：

　　 创造力

　　 灵活性

　　 亲临现场

　　1、 创造力

　　我们通常用简单的思想方法来看待创造力，例如，作为一名艺术家或者想出一系列新招儿，实际上，专业的物业从业人员的创造力要广阔得多，包括许多不同做法的不同方面。他要求你去：

　　 革新

　　 激励他人

　　 创造一个“试一试”的环境

　　 解决问题

　　 采纳别人的建议并予以奖励

　　2、 革新

　　革新通常意味着从无到有。专业的物业从业人员利用有限的资源，使之融合为新的的结合体，于是一些有独创性的或者完全不同的东西就会产生。在商业活动中，这主要通过确定关键问题、创造优秀的小组、项目小组，建立联盟和关系网等方法才能发生。

　　领导才能要从开创的动力开始鼓励革新。要成功的做到这一点，部分的依靠你自己的有创造性的工作过程，这样通过发现如下内容，就可以探究什么能使你具有创造力。

　　 我怎样才能充分培养我的自然创造力?

　　 是什么在激发我的创造力?

　　 什么时候我能想出主意?

　　 我通常怎样对别人的创造力做出反应?

　　 我为反思安排多久一次的固定时间?

　　3、 激励其他人

　　作为一位成功的领导者，可以通过召开小组会来探究共同创造的问题。可以就讨论解决某个问题互相启发，也可以谈论其他有创造性的技巧，这样每次会议都能成为发明的实验室。你可以向人们提出问题，让他们轮流担任会议主席，要求小组成员准备关于议题的论文和注意,建议他们从商业之外寻找创造性工作的例子——任何使他们忙碌和进行实验的事情都成。

　　四、 正直

　　作为专业的物业从业人员，个人的正直就是言出必行。

　　 坚持协议

　　 兑现合同

　　 信守承诺

　　而不够正直的物业从业人员常常食言。他们很少说话算数或被人们记在心里，除非是由于厌恶。

　　人们信任你吗?也就是说，他们相信你将来做你说要做的事情、相信你是说的那种人吗?这将取决于人们知道你不自欺，尽可能诚实的按照你确认的个人价值去生活。

　　认为物业从业人员高人一筹、尊贵显耀的时代，已经过去了。今天，人们认为专业的物业从业人员在大家面前应该是真实的、脚踏实地和多种色彩的人。

　　1、 言出必行

　　成功的专业的物业从业人员都有说到做到的长处。他们充分的认识到，言辞只是一个起点。

　　(1) 以身作则

　　身教胜于言教。这也是“说到哪走到哪儿”的含义，律人先律己。要通过践行你的主张，才能赢得专业的物业从业人员的信誉。

　　一个物业从业人员要毁掉自己，莫过于这样说了。

　　“不要照我做的去做，而要照我说的去做。”

　　当你以身作则时，你就变得引人注目。通过以身作则你将

　　 分享你的构想

　　 提升你的价值

　　 表达对取得结果所承担的义务

　　在会议期间，你需要

　　 清晰而简明的交流

　　 对建议敞开大门

　　 认真倾听

　　 确保人们投入

　　 紧紧把握时间

　　这种行为为其他人设立了仿效的标准。

　　(2) 敢干

　　专业的物业从业人员很少在政治迫害和为没有办成事情辩护上浪费时间。他们更关心未来，更关心事业的成功。做到重行意味着你要：

　　 推崇行动胜过言辞

　　 做出决策

　　 有目的地思考和交流

　　 坚持到底

　　 确定实际任务

　　 寻求帮助

　　(3)行动

　　重视行动而不是言辞。有说服力的话语当然是最重要的。然而，最终人们会说。“不错，但是你到底想要我们做什么呢?”

　　假若不是非常重视行动，你就会仅仅被看作是一个预言家或幻想家，而不是一个专业的物业从业人员。专业的物业从业人员通常宁可不耗费时间去讨论和进行漫长的争辩，而是趋向于行动。不过，这种倾向受到文化因素的强烈影响。例如，在日本的机构中专业的物业从业人员有一招，便是采取任何新的行动之前，全体有关人员必须充分讨论，其结果是议而不决，无功而散。在危机关头，这类领导方法便暴露出了弱点。众所周知，1995年地震中的紧急服务的失败便是一例。

篇5：物业从业人员对下属激励注意事项

　　物业从业人员对下属激励注意事项

　　加强深化中级经理如何针对性的发挥物业从业员职业道德以解决常见员工问题，专业的物业从业人员对下属实施激励时必须注意以下六个方面：

　　一、 要注意给下属描绘共同的愿景

　　从基本面来观察，企业的“共同愿景”主要应该回答两个方面的问题：一是企业存在的价值，这里不仅仅涉及泛泛的伦理判断问题，更多关涉到企业所在行业的发展趋势以及企业自身在行业内部的发展趋势问题，说通俗一点，这是一个战略判断问题。其二，企业的“共同愿景”必须回答员工依存于企业的价值。企业存在有价值并不代表企业中的员工都有价值感。

　　二、 要注意用行动去昭示部下

　　语言的巨人、行动的矮子现象在现实生活中比比皆是，此种做法乃企业领导之大忌。正如日本东芝总裁士光敏夫所言：部下学习的是上级的行动。对企业领导来说，当你希望下属做什么时，请拿出你自己的示范行为来。作为领导，当然不可能不“说”，却更忌讳不“做”，副作用最大;不说、不做，负作用次之;不说，做了，有积极作用;边说，边做，有很好的示范作用。;做了,再说,示范作用次之.这五种基本状态中,笔者提倡“边说，边做”，其积极作用最大。做的过程对专业的物业从业人员来说是一个了解真实状况的过程，对专业的物业从业人员来说是一个被感召的过程，在这一过程中的“说”更有目的性，更具指导性。

　　著名教育家卡耐基曾说过这么一句话，我年纪越大，就越不重视别人说些什么，我只看他们做了什么。中国谚语也有“一个行动抵一万句口号”的说法，这些朴素的真理值得企业领导铭记。

　　三、 要注意善用影响的方式

　　影响方式是一种“肯定”的思维，它肯定人的主观能动性，强调以人为本，承认个性都会有意识的追求自身价值。作为专业的物业从业人员，其主要任务就是运用组织的目标与自身的人格魅力去感召他们，启发他们，让下属产生自我感知，迸发工作的原动力，从而产生巨大的行动能量。持这种观点的企业领导秉持“影响别人最好的方法就是放弃控制他们”的观点，其下属工作的主动性是相当突出的。对企业领导来说，马斯洛的需要层次学说可谓耳熟能详，但实际工作中真正会运用的却不多。如果用马斯洛的学说来分析以上的情况和玩弄于股掌的“小泥人”，每个人都希望别人把自己看成是“自尊人定”上，正如哈佛大学教授康特所说，“薪资报酬是一种权力”，只有肯定才是一个礼物。

　　四、 要注意授权以后的信任

　　授权以后不信任下属的突出表现是授权以后再横加干涉，下属觉得无所适从，只好静坐观望，领导反过来又认为下属无主动性，要推动，因而愈加有干涉的理由，下属愈发感到寸步难行，由此形成恶性循环。

　　企业专业的物业从业人员如果能够认识到授权以后的充分信任不仅对下属极有好处，同时对专业的物业从业人员自身也利多弊少的话，他就会积极主动的去充分放权。

　　授权以后的充分信任等于给了下属一个平台、一种机会，给了其受尊重的感觉，让其有一个广阔的施展抱负的空间。

　　授权以后的充分信任对于专业的物业从业人员自身也有莫大的好处，把事情简单化，有充裕的时间去思考重大决策问题。

　　由此可知，人的感情因素是专业的物业从业人员万万不可忽略的，只有信任他人者才会被信任，企业专业的物业从业人员如果能够设身处地的想想，得出的结论将是：己所不欲，勿施于人。

　　五、 要注意公正第一的威力

　　公正生“威”。一般来说，大家会尊敬态度强硬但公正的领导人，而强硬只有与公正相伴，下属才可能接受。中国不少企业中专业的物业从业人员的“公正”意识是相当缺乏的。

　　公正意味着秩序上的公正。如对员工的奖惩要特别强调有据可依，不搞无中生有的奖罚就是一个突出的例子。

　　公正意味着制度面前人人平等。公正的立足点是制度管人，而不是人管人。

　　公正强调让事实说话，让数字说话，注意精确、有效。

　　公正是对企业领导人品格的一种考验。它首先要求领导人品行的端正。

　　六、 要注意沟通的实质性效果

　　沟通对于专业的物业从业人员来说更具有特殊意义，沟通的过程是争取支持的过程。领导的本质就是被专业的物业从业人员的追随与服从的过程，成功领导人的下属支持率必须高于70%，如果小于60%则很危险，低于50%就是不及格，沟通过程是汲取智慧的过程。如好的方法。主意、决策雏形等都可以由沟通中得到，沟通是激励下属最好的却往往是最廉价的方式。专业的物业从业人员认真的聆听、询问，虽然不可能解决所有问题，但你给下属的感觉是肯定的——我很重要，我的部门很重要。试想想看，有谁甘愿被别人认为是不重要的呢?

　　由此可见，沟通过程中纯语言的功用是十分次要的，专业的物业从业人员应更多的重视从意识深层去解剖自己，再转化为相应的为下属所欢迎的沟通方式。