物业管理招标投标全程指南(1)

　　物业管理招标投标全程指南

一、招标准备阶段

　　招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构;编制招标文件;确定标底。

(一)成立招标机构

　　任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。

　　成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作;另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国《招标投标法》的规定，并各有特点。

　　对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国《招标投标法》规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作，其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍，在此不再赘述。

　　对于招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题：

　　首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时，应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。

　　其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定等级;二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等级的代理机构进行招标。

　　招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作;另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。

(二)编制招标文件

　　编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序;阐明所需招标的标的情况;告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。

　　物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国《招标投标法》规定：“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分：

　　1.投标人须知

　　投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。

　　(1)投标的条件

　　招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。

　　(2)对投标文件的要求

　　如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。

　　(3)对招标程序的说明

　　由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正透明。

　　2.合同条款

　　合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成;后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。

　　3.技术规范

　　技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)的文件，当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。

　　考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。

　　最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。

(三)制定标底

　　制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。

　　由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量和难度大大增加;标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事求是。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5%以内。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。

二、招标实施阶段

　　招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书;组织资格预审;召开标前会议;开标、评标和定标。

(一)发布招标公告或投标邀请书

　　我国《招标投标法》和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式招标的，应当发布招标公告;招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书，其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让其了解招标项目的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。

　　1.发布招标公告的渠道

　　发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。

　　一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的《发展商务报》(DevelopmentBusiness);必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的《中国招标》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在《人民日报》、《中国日报》上。

　　对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。

　　实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公告。

　　2.发布招标公告的时间安排

　　为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素：

　　(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。

　　(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天(通常有60～90天)来准备投标和递交标书。

　　3.招标公告的内容和格式

　　招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容：

　　①招标单位(业主或开发商)名称;

　　②项目名称;

　　③项目地点;

　　④项目资金来源(物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等);

　　⑤招标目的(邀请资格预审还是邀请投标);

　　⑥项目要求概述(项目性质、规格及管理要求);

　　⑦购买招标文件的时间、地点和价格;

　　⑧接受标书的最后日期和地点;

　　⑨开标日期、时间和地点;

　　⑩如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言;

　　B11必要时规定投标保证金的金额;

　　B12招标单位的地址、电话等联系方法。

　　招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法等关键事项，按照我国《招标投标法》规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。

(二)组织资格预审

　　资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目，资格预审更是必不可少。

　　资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部分竞争者则可以减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合格的投标人，此投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引实力雄厚的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审了解投标人对该项目的投标兴趣大小。

　　若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择6～10家申请者参与投标，这就是所谓早期预审;若投标公司数量较少，则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓后期预审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司递交的文件都大致相同。

　　1.资格预审的程序

　　资格预审包括以下三个步骤：

　　(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间;另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包括：招标项目简介;项目资金来源;参加预审的资格;获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45天。

　　(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合体投标的要求等。此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求，例如从事该行业至少已达若干年以上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。

　　(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。

　　2.资格预审的内容

　　资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况;人员及设备能力;投标人的财务状况，包括过去几年的承包合同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：

　　(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表;公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数;公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。

　　(2)申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表;银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。

　　(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。

　　对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。

　　3.资格预审的评审方法

　　招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标;未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。

(三)召开标前会议

　　投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。

　　召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。

　　标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开，因为在标前会议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国《招标投标法》规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。

(四)开标、评标与定标

开标、评标与定标是招标实施过

程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。

　　招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标，公开宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。

　　从开始评标到最后定标，一般要经过3～6个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。

　　评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国《招标投标法》规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。

三、招标结束阶段

　　招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。

(一)合同的签订

　　我国《招标投标法》规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人(开发商或业主)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指双方经过磋商后拟签订的正式合同。

　　1.合同的组成

　　通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文;合同内容;合同结尾。

　　合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的法定名称和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会;乙方当事人为中标的物业管理企业。

　　合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。

　　合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。

　　通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等;另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。

　　2.合同的主要条款

　　合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。

(二)合同的履行

　　合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问题值得注意：

　　首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着：①违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。②履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国《招标投标法》规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。

　　其次是关于合同履行中的担保。我国《招标投标法》规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订合同后的30天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10%，且通常可由中标人此前递交的投标保证金转入，充当履约保证金的一部分。保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。

(三)资料整理与归档

　　合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人(这时为中标人)进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人(业主或开发商)在招标结束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便查考。招标活动是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。

　　通常这些文件主要包括：①招标文件;②对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件;③招标文件附件及图纸;④中标人投标文件及标书;⑤中标后签订的承包合同及附件;⑥中标人的履约保证书;⑦与中标人的来往信件;⑧其他重要文件。另外，业主或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符;合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，要习惯于通过书信方式进行，以便日后作为凭证。

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篇2：物业管理招投标案例分析

　　物业管理招投标案例分析

　　在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。

　　根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

　　附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。

　　1)百花湖花园住宅区招标概况

　　(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。

　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。

　　物业管理区域：一个。

　　(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。

　　(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。

　　(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

　　(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

　　(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

　　(7)评分类别及权重：信誉(12%)、标书(54%)、答辩(34%)

　　(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元/(月·平方米);高档公寓，0.5元/(月·平方米)。

　　(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。

　　2)龙江高教公寓招标概况

　　(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95%以上。

　　物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金;物业管理区域为2个。

　　(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。

　　(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。

　　(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

　　(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

　　(6)评分类别及权重：信誉(10%)，标书(30%)，价格(50%)，答辩(10%)。

　　(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元/(月·平方米)，业主委员会标底价为0.34元/(月·平方米)。

　　(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。

　　3)两次物业管理招投标的启示

　　(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。

　　(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。

　　另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。

　　(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。

　　(4)需要引起重视和改进的问题：

　　①工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。

　　②物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20%。

　　③物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。

篇3：物业管理招投标技巧分析(实战)

　　物业管理招投标技巧分析(实战)

　　第一部分 物业管理招投标的基本程序——知己知彼，百战不殆

　　物业管理企业介入市场方式的发展

　　接管方式

　　直接应聘方式

　　投标方式

　　条例的要求

　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　物业管理招标与投标的一般过程

　　1.准备阶段

　　选择招标方式(公开招标/邀标)

　　成立招标领导小组(相关部门和专家)

　　确定招标项目、招标指导思想及原则

　　向社会发布招标公告。

　　相关链接——招投标方法和组织

　　方法：

　　注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

　　确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

　　无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较，后价格评价)

　　组织

　　开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标

　　2.招标阶段

　　编写招标书——(案例：招标文件)

　　拟招标的物业基本情况

　　物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

　　对招标的有关说明(物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题)

　　物业管理考核标准与奖惩措施

　　投标开标时间

　　投标单位资质审查

　　招标项目交底(标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会)

　　投标书的报送(物业机构)

　　3.开标阶段

　　评标委员会(专家组成)审阅投标文件

　　现场答辩(沟通)

　　评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

　　评标委员会确定预选中标单位

　　公证员宣读公证书，确认中标单位(如有必要)

　　4.中标和订立合同

　　资料整理与归档

　　合同的主要条款

　　附件

　　物业管理招标的内容

　　(一)非经营性物业管理招标的内容

　　1.前期顾问服务内容

　　开发设计建设期间提供的管理顾问服务

　　物业竣工验收前的管理顾问服务

　　住户入住及装修期间的管理顾问服务

　　2.实质管理服务内容

　　物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

　　(二)经营性物业管理招标的内容

　　内容：前期顾问服务/实质管理服务

　　主要目标——利润目标

　　前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

　　实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升

　　第二部分 物业机构投标的过程——明知山有虎，偏向虎山行

　　投标前期工作

　　取得从业资格(国家资质/地区性资质)

　　筹措资金

　　收集招标物业相关资料

　　(1)报章杂志

　　(2)网络传输

　　(3)同行业公司

　　(4)考察现场

　　进行投标可行性分析

　　招标物业条件分析

　　(1)物业性质(住宅小区/服务型公寓/写字楼/商业楼宇)

　　(2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

　　(3)物业招标背景(特指性/背景)

　　(4)物业开发商状况(设计/施工质量/招标原因)

　　本公司投标条件分析

　　(1)以往类似的物业管理经验

　　(2)人力资源优势

　　(3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施)

　　(4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

　　(5)劣势分析(竞争分析)

　　竞争者分析

　　(1)潜在竞争者(技术“黑马”/背景“黑马”

　　(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断)

　　(3)当地竞争者的地域优势

　　(4)经营方式差异

　　风险分析

　　经营风险/政策风险/是否套取资料

　　投标实施步骤

　　(一)购买阅读招标文件

　　(二)考察现场

　　前期介入查看房屋及设施设备/图纸

　　已经竣工视察项目标准：

　　工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

　　技术经检验达到国家规定的质量标准

　　设备调试、试运转达到设计要求

　　确保外在质量无重大问题

　　周围公用设施分布情况

　　主要业主情况(服务策划的重点)

　　当地的气候、地质、地理条件

　　制定管理服务方法及工作量

　　制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出

　　财务测算

　　明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

　　计算或复核过服务工作量

　　掌握了物业现场基础信息

　　拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

　　方案评估与调整

　　封送标书、保函

　　评标/答辩准备

　　营运服务

　　工程服务

　　行政服务

　　客户管理服务

　　资产管理服务

　　投资服务

　　第三部分 物业管理服务方案编制技巧——找出亮点，放出光芒

　　第一节：提高管理服务水平的整体设想与策划

　　A、采取什么样的物业管理模式

　　B、定下什么样的服务承诺

　　C、确定工作中的重点

　　D、采取什么样的具体措施

　　相关链接——定位(案例)

　　别墅

　　“五星级酒店”与“五星级酒店物业管理”

　　环境营造与CIS运用(行为环境/视觉环境/情感环境)

　　写字楼

　　全方位整体经营/大厦整体形象/楼宇设备管理

　　指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

　　新建住宅区(开发商招标)

　　标识导视系统

　　CI设计

　　信息处理指挥中心

　　远程电子购物系统

　　研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标

　　消灭房屋空置率

　　旧住宅区(业主招标)

　　调研：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。

　　利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏

　　物业管理改进工作

　　1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

　　2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

　　3、引入形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

　　4、提供物业租赁服务，满足业主需求

　　5、创造静态管理服务，提升管理层次。

　　6、开通渠道，保障有效沟通。

　　7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

　　8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

　　9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

　　10、加强各方沟通，保障专业服务。

　　第二节：拟采取的管理方式、

　　工划、物质装备情况

　　一、拟采取的管理方式

　　A、组织系统

　　B、运作程序系统

　　C、信息反馈系统

　　D、激励系统

　　二、工作计划

　　A、前期管理工作计划

　　B、入住前期管理工作计划

　　C、正常期管理工作计划

　　三、物质装备计划

　　A、管理用房

　　B、员工宿舍

　　C、器械、工具、装备以及办公用品计划

　　第三节：管理人员的配备、人员培训及人员管理

　　一、管理人员的配备

　　A、制作人员配备图

　　B、管理人员职称、履历表、简历

　　C、各部门人员概况

　　二、管理人员的培训

　　A、培训计划

　　B、培训目标

　　C、培训内容

　　D、培训方式

　　三、管理人员的管理

　　A、确定标准，严格招聘

　　B、量才适用，合理配置

　　C、规范管理，分层实施

　　D、素质评价，绩效考核

　　E、激励驱动，留住人才

　　第四节：管理规章制度和住宅区档案的建立与管理

　　一、管理规章制度

　　A、管理规章制度

　　B、内部岗位责任制

　　C、管理运作制度

　　D、员工考核制度

　　二、住宅区档案建立与管理

　　A、档案管理运作环节

　　B、档案资料的分类

　　第五节：各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施

　　A、制定各项指标的承诺

　　B、指标承诺的百分制

　　第六节：社区文化活动及环境社区文化

　　A、社区文化活动的主要内容

　　B、社区文化制度建设

　　C、社区文化人员配备

　　D、社区文化活动场地

　　E、社区文化经费来源

　　F、社区文化活动计划

　　第七节：便民服务与收支预算

　　一、便民服务

　　A、完善整体配套设施的前期介入

　　B、入住期的便民服务措施

　　C、日常期便民服务

　　D、服务项目

　　二、经费测算

　　A、经费测算的依据及说明

　　B、收入统计表

　　C、支出统计表

　　D、分期(例五年期)管理收支计划与分析

　　E、增收节支措施

　　链接——倒推法：零基预算的编制程序

　　①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;

　　②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

　　③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益的大小进行排序;

　　④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。

　　分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按成本效益的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

　　实行二级核算

　　各项目(管理处)独立建帐，公司进行监督和指导

　　第八节：(如有必要)智能化系统的管理与维护

　　A、智能化系统的组成及日常运行

　　B、智能化系统的保养、维护

　　C、高科技在物业管理中的作用及发展规划

　　第九节：日常物业管理

　　A、治安管理

　　B、车辆管理

　　C、环境管理与环保建设

　　D、对电梯等电气进行专业化管理

　　E、商业门店的管理

　　第十节：物业维修养护计划和实施

　　A、两个基金的建立与增值情况

　　B、公用设施维修养护计划

　　C、房屋本体维修养护计划

　　D、两个基金的使用情况及分析

　　第四部分 物业管理投标展示技巧——创造条件，打动他人

　　赢得赞同是关键!!

　　投标书是竞标过程中重要的交流媒体

　　它要有机会在很短的时间内传递大量的信息

　　利用各种技巧以加强投标书的有效交流

　　强大的说服力使评标人员接受你的观点!

　　投标书的分册：分三到四册效果较好。

　　《主标书》——将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册，系统的体现;

　　《工作策划和方案》——计划性的日常工作规划、工作流程

　　《管理运作制度》——展现管理的规范归为一体;

　　《CIS手册》(如有必要)——从视觉上展示管理的形象

　　分项重点的展示

　　在招标书上对各分项目有一些要求，顺着各个项目内的要求逐个来叙述，加上其中的方案等内容，体量较大——可读性不高，易感到疲倦。

　　各分项之前有加个引言或提要——突出主要观念及与新思想

　　用引言或短句来强调重点——更能记住这些信息，吸引继续详细了解其中内容。

　　版面的编排

　　开篇处的空白尤为重要，增加这里的空白空间，同时用一个大号字作开头，能起到提高可读性，强调主题的效果。

　　页面也不能太拥挤，应留有50%的空白于边缘和内容之间。

　　句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标，如果有必要作区别的话，可变化字体和字型，但要注意不同的字体服务不同的目的。

　　在字行间距上也要考虑一些因素，为了阅读时眼睛的舒适，可以适当增加行间距，然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。

　　图形、图片的应用

　　在投标书上增加图形、图片、图表是很非常必要的，加强了投标书的可读性和信服力

　　在投标书中穿插使用图表、图形或图片等形象能够吸引阅读者的视觉兴趣，让人理解概念，提高投标书的雄辩效果。

　　一图胜千言---也许还不仅如此。在整个投标书中以公司标记，为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案，不仅能提高可读性，而且能够为整个投标书创造出连续性的主题。

　　色彩的运用

　　研究结果表明色彩的作用能提高和增加理解力达73%，提高阅读愿望的程度达80%。

　　体现投标书的整体性，同时营造出自己的风格，提高投标书的可读性。

　　利用不同的色彩来标识出投标书各项目，既可帮助阅读者区别各章节内容，同时也能提高投标书的可读性和舒适性，也能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意力，调整阅读过程的情绪，加强其对投标重点的记忆。

　　投标现场/答辩展示的技巧——有效沟通，赢得支持

　　运用视觉辅助材料

　　通过看和听，人们记住的时间会更长

　　采用水平模式而不是垂直模式

　　提高影响力的方式

　　视觉材料展示的结构

　　新的方式和内容

　　强调的重点

　　相关的数据

　　文字和图画安置的位置

　　引论或注解的放置

　　以创造性的方式展示出来

　　分析你的听众

　　人员的背景——专业/非专业

　　特征

　　与其他投标活动的关系

　　环境因素

　　会场的布置——礼堂/教室/U型会议/环桌

　　展示设备——种类/位置

　　报告/答辩位置

　　音响效果——麦克风的种类/音量

　　做一流的报告/答辩者

　　你才是主角!

　　展现个人气质——热情/微笑/灵活

　　保持仪表堂堂

　　着装——应和大家相似(正式点好)

　　姿势——站立(更具有感召力)

　　声音的手势

　　保持一定的音量

　　发音的清晰和表达

　　音量及调整

　　重音和节奏

　　报告/答辩过程中

　　正确使用视觉媒体

　　讲出更多的东西

　　不挡住屏幕位置

　　正确把握时间

　　与听者融合

　　鼓励交流

　　答辩常见问题项目的基本情况和数据财务预算的合理性和合法性目标和承诺的实现方式管理工作的流程力资源问题

　　……

　　答辩应对技巧引用数据用法规政策说话过往成功的经历和方法自信果断和技巧性拖延结合是也“是”，不是也是“是”

　　……

　　运用身体位置和动作位置——站在视觉材料的右边目光接触——信心的体现手势和举止——不要紧握手或物品

篇4：物业管理招投标中的问题及其对策浅析

　　物业管理招投标中的问题及其对策浅析

　　摘要:本文在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上,分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题,如规则不完善、竞争机制缺失等等,并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。从而为更好的理解物业管理招投标的现状及未来的发展趋势提供了有益的参考。

　　“物业管理是社会主义市场经济的产物,在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制,在选聘物业管理企业时,应该坚持招标、投标制度,委托方发标,一般要有三个以上的物业管理企业投标,招标要公开,揭标要公正,谁中了标就让谁管理。”1这样不仅可以激励物业管理企业加强内部管理,提高服务水平,降低管理成本,增强自身实力,发展企业本身,而且可以促使物业管理行业尽快与国际接轨,让我国物业管理企业走向世界。同时,实行公开、公平、公正的招标制度,也可以有效的遏制腐败现象的产生。在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,打破“谁开发谁管理”的垄断局面,是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。

　　“1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标。”2随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。

　　物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标,物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务,扩大市场份额,实现规模化经营,提高管理水平,树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高,物管市场的竞争也越发激烈。虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段,但其之所以引起业内人士的广泛关注,是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

　　一、招投标过程中急需解决的一些问题

　　由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段,不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

　　(一)规则有待完善。

　　“物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系,包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间,也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等,需要相应的法律依据作为保障。”3政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度,同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求,提高参赛者的标准,都有利于物业管理招投标市场的发展。

　　(二)地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约。

　　就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力,经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,无奈被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。因此要想招投标顺利进行,就必须打破这种瓶颈现

　　(三)开发商受经济利益驱动增大招投标难度。

　　到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发,将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验,而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护,致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。所以,要实行招投标,当务之急是做好建管分离和建管衔接。

　　(四)市场信息网络还不通畅。

　　由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业,市场信息网络的建立还不够完善。一方面,招标方对投标企业的情况,如资质状况,经营业绩、企业实力等,缺乏可靠、完整的信息来源;另一方面,想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少,特别是要跨区参与投标,及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善,一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

　　二、实施物业管理招投标的对策措施

　　(一)转变和提高思想认识

　　物业管理是市场经济的产物,而目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。

　　首先是开发商。前几年房地产市场异常火爆,再加上国家有关法规不健全,许多隐含的问题都没有暴露出来。另外,住宅共享部位、共享设施的维修基金至今还没有建立起来,物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子。这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取,另一方面就是开发商自己还要解决一部分。如果实行物业管理招投标,问题就会很快解决。如今的房地产市场,价格竞争的空间已经相当小,因而,竞争的主体自然就是相关的配套设施及售后服务。这样,谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商绝对不能因眼前利益而抵制招投标。

　　其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司,都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识,企业竞争能力和应变能力差。因此,物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平,是物业管理招投标实施的又一前提。

　　再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局,既是物业管理招投标市场的管理者、监督者,又是建设者。政府应主动为招投标明确方向、规范程序,并制订相关法则、法规积极引导招投标顺利进行。

　　最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意识淡薄,遇到问题各自为阵,没有统一的思想和行动。又由于专业知识匾乏,对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会。这也制约着招投标的顺利实施。因此,业主必须提高思想认识积极参与招投标。

　　(二)设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

　　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考:

　　1、设立权威的物业管理招投标机构,专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与,把政府行为与市场行为连在一起不合理。

　　2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行。

　　3、专门机构应就个案指定专人负责,并帮助招标方制定招投标的方案,编写招标书,推荐合格的物业管理公司参加招投标。

　　4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书,选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

　　5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与,并受到其监督,以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十

　　七条规定:“依法必须进行招标的项目,其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为五人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

　　虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”,但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家,建立一个专家名册或专家库,主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后,在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下,可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会,以体现“公开、公平、公正”的原则。同时,发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多,一般以一至两人为宜,既可保证发展商参与选聘物业企业的权利,又能避免发展商的意志左右最终评标结果,以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

　　(三)设定招投标市场准入条件

　　为了减少对投标企业的初审工作量,对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标,甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。

　　政府部门还应当采取必要措施,强制一定条件下的物业(新建物业达到一定规模的;由业主委员会选聘物业管理公司的)必须实行招投标。

　　(四)规范招投标的程序、过程

　　1、准确界定招投标资格

　　目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下,物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话,就容易造成压价招标、遗留问题多,与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此,为了避免这种情况的产生,在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。

　　在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者,市场化程度不足,经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方

　　式,以使招投标完善、规范。

　　2、规范管理招投标活动

　　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,因此,应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作,以避免政府行为与市场行为的混乱。同时,对于招投标程序还应明确以下事项:第一,物业管理招投标必须事先到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行;第二,招投标机构应指定专人负责管理招投标标书,推荐合格的物业管理企业参加招投标;第三,招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与,以维护“三公”原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

　　(五)规避物业管理招标中的不正当竞争。

　　1、积极培育和营造物业管理招投标的市场环境

　　物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断,把先进的物业管理理念、方法和机制推向整个行业范围,为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间;并积极引导物业管理企业练好内功,增强综合素质,凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争,公正、公平地分享市场份额。

　　2、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

　　在国家对此项法规正式出台之前,各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法,明确一些常规性的基本要求和操作程序,以便使参与者有章可循,用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为,同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

　　3、建立招投标良好的市场经济秩序

　　在整个招投标过程中,不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与,建立良好的企业信誉,自觉抵制不正当竞争,并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,保证物业管理招投标的顺利进行。

　　物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物,是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主(客户)物业管理意识的提高,标志着物业管理企业市场竞争意识的增强,标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在,并将更具活力、更加健康地发展下去。

篇5：某小区物业管理招投标评委的确定方案

　　某小区物业管理招投标评委的确定方案

　　按照市房管局物业科方案，评委会由9名人员组成，专家评委库产生5名;当然评委4名，分别为：

　　1、招标单位选派3名代表作为评委;

　　2、购房准业主(业主)评委1名。

　　评委产生程序如下：

　　1、招标领导小组确定抽签监督人员;

　　2、招标单位从市房管局评委库中随机抽取5名评委。评委抽取在主标书评定前一天进行，严格保密。

　　评委评分方案：9名评委的评分中去最高分2名、最低分2名，所得平均分最终得分。