花样年物业服务质量标准及控制方法

　　一、安全护卫管理

　　管理处安全护卫服务实行24小时全天候值班，三班轮流，每班8小时。早班7：00到15：00;中班15：00到23：00;夜班23：00到次日7：00，各管理处可根据实际情况进行调整。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可自行调整。

　　管理处通常下设三个保安班，即：保安一、二、三班。每班分为四个岗，即：大堂岗，巡逻岗，车库(场)岗，道口岗。特殊情况下，可增(减)岗位设置。

　　保安人员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护大厦治安秩序和维护客户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。安全护卫服务具体操作由保安班负责;巡全主管具体贯彻落实公司制定的各项安全规章，具体组织实施本管理处的安全护卫工作，处理安全护卫服务过程中出现的不合格。对不同性质的问题，应采取不同的处理方法。

　　1、对客户之间一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

　　2、对一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。

　　3、在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反法纪情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育;需要给予治安处罚的，交公安机关处理;违反公司有关规定的，交管理处办公室处理。

　　4、对于犯罪行为，必须及时予以制上，设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。

　　管理处安全主管负责对安全护卫工作进行日检;管理处管理层负责每月不少于四次的夜间查岗。对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并认真填写纠正措施报告上报品质部;发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告上报品质部。

　　二、清洁绿化管理

　　对清洁、绿化、消杀等服务公司的工作质量进行控制，控制方式分日检、月检两种方式。

　　1、日检：清洁绿化主管每日对管辖范围内的清洁状况进行不间断地巡查，并填写每日检查纪录。在日检中发现的不合格项要求服务公司当日整改，并在日检纪录中注明;如有发现服务公司对我司荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司品质部，由品质部向相关服务公司发出书面警告，一年内书面警告累积达三次，有权要求终止分包合同。

　　2、月检：公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定服务公司定期整改，如因对方失误造成我司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。

　　3、抽查项目与方式：

　　1)首层地面(含绿化带)：抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。

　　2)首层大堂的地面、墙面：抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。

　　3)标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。

　　4)写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。

　　5)地面的下水道、污水井(含地下室内部分)：抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。

　　6)地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。

　　7)楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。

　　8)不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等)：电梯轿厢每栋抽查一部电梯;电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门;地面警示牌、围栏抽查3-4处。

　　9)垃圾清运：垃圾要日产日清，垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督，如有遗留的垃圾没有清运，管理处有权要求重新清运并作相应处罚。对垃圾不能及时清运的，服务方应给出书面原因，并保证不再违反。

　　10)消杀：必须对消杀服务公司进行控制，要求派来的消杀人员必须到管理处签到后，方可进行消杀。消杀人员必须持有政府颁发的“除四害”许可证。消杀的标准必须达到《广东省“除四害”管理规定》的城镇“除四害”控制标准。

　　11)绿化：确保绿化井然有序，管理过程包括：植物养护、植物造型和修剪 、植物的病虫害防治、植物的浇水与施肥等。

　　三、维修管理

　　为确保客户提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。控制方式分为日检、周巡及月检。

　　1、维修主管负责每日对派工单进行检验;

　　2、维修主管每周对管辖范围内的维修状况进行不间断地巡查，并填写检查纪录。

　　3、公司每月月检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限期整改。

　　4、检验规则：

　　1)服务及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过星级标准规定时间，或按约定时间到达维修现场。修复时间视工艺复杂程度而定：原则上满足星级标准要求。不能在标准规定时间内完成的，应向客户解释原因。

　　2)服务质量：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准;外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足客户的合理要求;严格按工作标准执行。

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篇2：物业管理服务质量评定控制程序

　　物业管理服务质量评定控制程序

　　1.0目的

　　通过对服务过程进行检查和评定，验证所提供的服务质量是否满足规定的要求。

　　2.0适用范围

　　本程序适用于物业管理所提供各项服务质量工作的评定。

　　3.0引用文件及术语(略)

　　《质量手册》第8.5.1节测量、分析和改进。

　　4.0职责

　　4.1各部门负责对本部门的服务过程进行监督检查。

　　4.2物业管理公司品质部负责对各管理处的服务质量工作不定期抽检。

　　5.0工作程序

　　5.1公司服务质量的评定分为服务质量内部评定和服务质量外部评定两类。

　　5.2服务质量内部评定　　通过日巡查、周检和月检的检查和考核结果来反映。

　　5.2.1服务过程的日检

　　客户服务部、保安部、工程部每日对所管辖范围内的工作情况进行巡查，若发现问题做好相应的记录，并及时处理。

　　5.2.2服务过程的周检

　　各部门主管每周对部门的工作进行一次检查，将检查结果进行记录。对于发现的问题如需向上级请示的应及时向物业管理处主任汇报;对不合格服务要制定纠正措施，并负责跟踪和验证。

　　5.2.3服务过程的月检

　　品质督察部每月组织相关人员对物业管理主要服务过程进行检查。

　　5.2.4公司对各管理处的服务过程的抽检

　　品质部不定期地组织有关部门领导或人员对各部门的工作进行每年不少于4次的抽检，抽检工作按相关考核规程进行。

　　5.2.5对检查过程中发现的不合格项目，由检查人员填写《不合格报告》，按《不合格控制程序》处理。

　　5.3服务质量外部评定

　　5.3.1客户服务部负责了解用户对服务工作的满意程度和意见，并以此促进服务质量的改进，具体按照《客户满意度控制程序》执行。

　　5.3.2品质督察部负责准备相关资料参加服务质量的社会考评工作，并以获得相应的管理奖牌、证书形式确认。

　　6.0质量记录及支持文件

　　《客户满意度控制程序》

　　《不合格报告》

　　《不合格控制程序》

篇3：物业对专业清洁公司服务质量监控制度

　　管理处对专业清洁公司服务质量的监控制度　　(1监控办法

　　1.日检

　　助理(领班)对清洁服务质量每日进行检查，并将检查的结果记录在《清洁服务日检查表》上;

　　2.周检

　　随选一天，由助理、领班、清洁公司驻本区负责人一起进行检查，并填写《清洁服务周检表》;

　　3.月检

　　每月的月尾，由公司技术部派员、管理处经理、助理、领班参加，对管辖范围环境卫生状况进行一次全面的大检查，将检查结果记录在《清洁服务质量月检表》上。

　　(2质量考评

　　每月一次，对当月日检、周检、月检的结果，对照《清洁服务委托合同》中的〈清洁服务标准〉进行总结考评。考评成绩作为整体清洁服务质量的依据。

　　(3处理办法

　　4.对以上检查中发现的轻微不合格项目，及时通知清洁人员予以处理，并做好记录，清洁人员接到通知后处理的时间不得超过1小时;

　　5.工作量较大的项目，填写“报事单”，清洁公司须按“报事单”上规定的时间内完成并回复管理处;

　　6.如每月出现日检四次、周检两次有不合格项目的，报经理及公司技术部，并按《清洁服务委托合同》的有关条款进行扣罚处理。

　　7.对日常检查或月检不符合要求的限期清洁公司进行整改，对未按期进行整改的必须进行扣罚处理，并报呈业主/业委会。

篇4：物业管理服务质量评价控制程序

　　物业管理公司服务质量的评价控制程序

　　1.0目的

　　通过对服务过程进行的检查和评价，验证所提供的服务质量是否满足规定要求。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司向用户所提供的各项服务工作。

　　3.0职责

　　3.1管理处安排和组织对本管理处各部门或岗位的日检、周检和月检工作。

　　3.2公司分管领导不定期组织有关部门或人员对管理处的工作进行抽检。

　　4.0工作程序

　　4.1公司服务质量的评价分为服务质量内部评价和服务质量外界评价两类。

　　4.2服务质量内部评价

　　通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反映。

　　4.2.1服务过程的日检

　　管理处各区域负责人每日对所管辖范围内的工作情况进行一次检查，并做记录。

　　4.2.2服务过程的周检

　　各工作区域对部门负责人或其委托人每周进行一次检查，并将检查结果进行记录。对发现的问题如需向上级请示的应及时向公司分管领导汇报;对不合格服务要制定纠正措施，并负跟踪和验证。

　　4.2.3服务过程的月检

　　公司领导组织相关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查。

　　4.2.4服务过程的抽检

　　公司领导不定期组织相关部门人员对各管理处的工作进行每年不少于4次的抽检，抽检工作按《物业管理工作抽检与考核规程》进行，并作为小区管理处考评和奖惩的依据。

　　4.3外界服务质量的评价

　　4.3.1通过发放和收集"业主问卷调查表"、"征询意见调查表"等方式，了解用户对服务工作的满意程度和意见，并以此促进服务质量的改进。

　　4.3.2通过对投诉内容、概率及投诉处理满意率来评定。

　　5.0相关文件

　　5.1《质量手册》

　　5.2《物业管理工作抽检与考核规程》

篇5：物业服务质量标准及控制方法

　　一、安全护卫管理

　　管理处安全护卫服务实行24小时全天候值班，三班轮流，每班8小时。早班7：00到15：00;中班15：00到23：00;夜班23：00到次日7：00，各管理处可根据实际情况进行调整。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可自行调整。

　　管理处通常下设三个保安班，即：保安一、二、三班。每班分为四个岗，即：大堂岗，巡逻岗，车库(场)岗，道口岗。特殊情况下，可增(减)岗位设置。

　　保安人员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护大厦治安秩序和维护客户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。安全护卫服务具体操作由保安班负责;巡全主管具体贯彻落实公司制定的各项安全规章，具体组织实施本管理处的安全护卫工作，处理安全护卫服务过程中出现的不合格。对不同性质的问题，应采取不同的处理方法。

　　1、对客户之间一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

　　2、对一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。

　　3、在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反法纪情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育;需要给予治安处罚的，交公安机关处理;违反公司有关规定的，交管理处办公室处理。

　　4、对于犯罪行为，必须及时予以制上，设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。

　　管理处安全主管负责对安全护卫工作进行日检;管理处管理层负责每月不少于四次的夜间查岗。对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并认真填写纠正措施报告上报品质部;发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告上报品质部。

　　二、清洁绿化管理

　　对清洁、绿化、消杀等服务公司的工作质量进行控制，控制方式分日检、月检两种方式。

　　1、日检：清洁绿化主管每日对管辖范围内的清洁状况进行不间断地巡查，并填写每日检查纪录。在日检中发现的不合格项要求服务公司当日整改，并在日检纪录中注明;如有发现服务公司对我司荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司品质部，由品质部向相关服务公司发出书面警告，一年内书面警告累积达三次，有权要求终止分包合同。

　　2、月检：公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定服务公司定期整改，如因对方失误造成我司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。

　　3、抽查项目与方式：

　　1)首层地面(含绿化带)：抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。

　　2)首层大堂的地面、墙面：抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。

　　3)标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。

　　4)写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。

　　5)地面的下水道、污水井(含地下室内部分)：抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。

　　6)地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。

　　7)楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。

　　8)不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等)：电梯轿厢每栋抽查一部电梯;电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门;地面警示牌、围栏抽查3-4处。

　　9)垃圾清运：垃圾要日产日清，垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督，如有遗留的垃圾没有清运，管理处有权要求重新清运并作相应处罚。对垃圾不能及时清运的，服务方应给出书面原因，并保证不再违反。

　　10)消杀：必须对消杀服务公司进行控制，要求派来的消杀人员必须到管理处签到后，方可进行消杀。消杀人员必须持有政府颁发的“除四害”许可证。消杀的标准必须达到《广东省“除四害”管理规定》的城镇“除四害”控制标准。

　　11)绿化：确保绿化井然有序，管理过程包括：植物养护、植物造型和修剪 、植物的病虫害防治、植物的浇水与施肥等。

　　三、维修管理

　　为确保客户提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。控制方式分为日检、周巡及月检。

　　1、维修主管负责每日对派工单进行检验;

　　2、维修主管每周对管辖范围内的维修状况进行不间断地巡查，并填写检查

　　纪录。

　　3、公司每月月检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限期整改。

　　4、检验规则：

　　1)服务及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过星级标准规定时间，或按约定时间到达维修现场。修复时间视工艺复杂程度而定：原则上满足星级标准要求。不能在标准规定时间内完成的，应向客户解释原因。

　　2)服务质量：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准;外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足客户的合理要求;严格按工作标准执行。