怎样面对物业纠纷

　　怎样面对物业纠纷

　　物业管理纠纷是困扰着许多小区居民和物业管理公司的大难题。目前，国家法律中还没有关于物业管理纠纷的明确规定，只是在1994年3月30日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，以及1996年3月1日国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等法律法规中，对城市新建住宅小区的物业管理事项做了一些原则性的规定。以下是一些共识和建议：

　　一、物业公司与业主是服务与被服务关系

　　实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业公司。由于房屋产权属业主所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位，而物业公司则扮演了"大管家"的角色，物业管理与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为是企业行为。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。

　　物业管理提供的服务是有偿的，执行的是"以区养区"、"以业养房"的方针，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费。物业管理与住户是服务与被服务的关系，产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。因而物业公司与房屋产权人和用人的关系是合同法律关系的一种。

　　二、物业管理中，业主处于主导地位

　　住宅小区的物业所有权应当归属于业主。这是因为房地产开发商用于开发公共物业的投资已全部进入了开发成本，摊入了商品房价格。商品房一旦出售，就意味着公共物业的财产权随同商品房产权的出让同时转给了业主。业主在支付商品房价格的同时也按一定比例承担了物业的价格，也就获得了物业的产权。业主也就是物业管理权的权力主体。业主有参加物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护物业的效用和价值的义务。根据一般惯例，住宅区交付使用且入住率达到50%以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。业主管理委员会一经成立，就应是所辖物业的权力机构，是业主表达愿望和意志的代表，负有组织和联系业主的义务，并代表业主处理和执行有关物业管理的事宜。包括有权选聘或解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正掌握物业管理的权益，维护个体业主的合法权益。

　　在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，以业主委员会为权力核心，由业主委员会聘请专业物业管理委员会，并代表全体业主与物业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是"主人"，物业管理者是"管家"。从经济合同法律关系上来看，业主属于买方即需方，物业公司则应为卖方即供方。由于双方的法律关系建立在合同基础上，所以各自的权利义务均应依照合同有效约定。

　　三、物业管理纠纷多种多样

　　如今，小区的土地使用费是由业主支付的，公共物业的投资主体不再是国家而是业主。但业主对自己是物业产权主体的意识依然相当淡薄。有些已经觉醒的业主，开始用法律来维护自己的权益，并因此引发物业管理纠纷。如业主停放在外的自行车丢失或家庭财产被盗，而引发的业主与物业公司在对住宅区的安全责任程度上的纠纷;物业公司擅自巧立名目，要求业主额外交纳费用而引发的纠纷;业主拖欠水、电费，物业公司拉闸停电、停水而引发的纠纷等等，不一而足。

　　四、认真签订合同，避免纠纷产生

　　物业管理纠纷是发生于业主与物业公司之间的。由于业主与物业公司的关系产生于双方订立的合同，因此，物业公司在提供物业管理过程中与业主之间所产生的纠纷，应当属于合同纠纷的一种。根据有关的法律法规，业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。该合同是一个建立在平等互利、自愿有偿、协商一致原则基础上的实践合同。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求双方承担违约责任。　　综上所述，物业管理纠纷应当纳入到合同纠纷中，依照合同纠纷的处理原则、处理办法和处理程序加以解决。

　　企业的一系列业务活动必须围绕企业的期望形象展开。树立良好的形象，提高知名度与美誉度是任何一个企业追求的目标。因此，企业需要对目前的情况进行调查分析，以便为后期工作提供依据，明确发展目标。

　　物业管理公司可对物业辖区内的业主进行物业管理价格、业务范围、服务内容、态度等方面的调查及接受业主们对服务管理优缺点的评价和如何改进方面的信息反馈。

　　企业形象企业形象的好坏直接影响未来的发展，若企业不听取公众对企业形象的评价，并及时改进企业形象，提高人员素质，企业的发展就会受到阻碍。企业形象的调查包括对企业机构的评价，如企业机构是否健全，人员是否精简，办事效率高低等;对企业管理水平的评价，如经营决策是否正确，有无创意，用人是否恰当等;对企业人员素质的评价，如业务水平、职业道德、决策综合能力、协调能力等;对企业服务质量的评价，如服务态度、办事效率等

　　3、对企业所处社会环境的调查

　　社会环境在很大程度上决定着企业的兴衰存亡，物业管理公司对社会环境的调查大致包括：

　　(1)政策环境调查，了解国家近期的方针政策，物业方面的法规条例。

　　(2)同行业调查，了解该区域内同行业的发展状况，优秀的管理经验及在公众中的形象地位。

　　(3)社会问题调查，了解经济变动情况、人均收入情况、社会分配等一些会影响公众需求变化的问题。

　　(二)调查结果的分析归纳

　　物业管理公司收集调查结果后，还要分析筛选，得出结论性意见，使未来的发展道路清晰明了。首先，必须确定企业的形象地位，企业的形象由知名度与美誉度构成。知名度是企业的名称、标记、产品被公众知道的程度、社会影响广度和深度。美誉度是企业获得公众信任、赞美的程度。

　　物业管理公司对企业形象地位调查时应排除业主参与，以免知名度预测不准。其次，将综合调查中关系到公司形象的重要因素列表计分，以便清楚各项调查项目的程度。

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篇2：物业纠纷处理经验心得

　　随着物业管理行业的迅速发展，物业管理的覆盖面越来越广，各类物业管理纠纷案件也日渐增多，能否妥善解决，不仅反映了物业管理者的管理服务水平与能力，决定业主对物业管理服务是否满意，也必然影响物业管理行业的健康发展。

一、案例

　　盘锦辽河石油物业管理有限公司(简称辽油物业)于国华副经理在多年的管理实践中总结了一套解决纠纷的方法与经验，既得到了业主的理解、信任与支持，又为物业公司赢得了信誉。

　　刚到辽油物业不久的于经理遇到了这样一个久拖未决的棘手案例：

　　二十几个业主集体到物业公司找经理，要求解决洗浴中心侵权问题，情绪特别激动。原来，辽油物业负责管理服务的辽河油田河畔花园小区禧区临街商网的一家洗浴中心，装修中为通过消防安全检查，不听物业公司劝阻，私自强行在后墙临楼道的墙壁上开了一个消防安全门。此门一开，洗浴中心的消防检查可以通过了，却给本单元的居民带来了治安、消防方面的安全隐患：洗浴中心的顾客可以通过此门顺利进入本单元楼内;一旦洗浴中心发生火灾，必然殃及本单元。于是，引起本单元楼内业主的强烈不满，纷纷向物业公司投诉。物业公司多次到洗浴中心阻止、协调、发整改通知单，但洗浴中心认为本店正门临街，后墙正对着小区，要通过消防安全检查只有从临楼道的墙开门，因此拒不整改。业主更加不满，并归罪于物业公司，认为物业公司与洗浴中心是串通一气，不作为。无奈，物业公司又先后找来油田城管部门、市综合行政执法局出面，但仍未解决。于是才有了二十几位业主集体投诉事件的发生。

　　于经理先在一旁认真倾听，全面了解了情况后，分开人群上前大声说到：“请大家听我说几句!”等大家把注意力转移到他身上，他马上抓住机会，先动之以情：“我非常理解你们，同情你们的遭遇。”听到一个新来的领导说出这番话，大家都很意外，于是渐渐静下来。接着于经理态度诚恳、心平气和地向大家介绍物业公司对这件事的态度、处理办法、处理过程，分析双方矛盾焦点，指出利害关系，晓之以理，逐渐消除了业主的误解与敌对情绪。接着派人找来洗浴中心的老板，首先站在对方的角度分析他的难处，也指出他的不当之处，并让他当面倾听、了解业主的意见，让他真正认识到由于自己的行为给楼内业主带来的危害、造成的伤害，接着又请消防局来现场勘察，寻找到了解决问题的良好途径。这让业主看到了物业公司与洗浴中心的诚意，看到了解决问题的希望，于是欣然离开。前后不到半小时，久拖未决的纠纷终于得到了和平解决。事后，洗浴中心封堵了临楼道墙面开的门，并按消防部门的指导意见在正门旁边临街方向开了一个旁门。至此，案件得到了彻底解决，业主和洗浴中心都很满意。像这样，多个纠纷案件的妥善处理，使于经理得到了公司领导的赏识，也得到了业主的信任尊敬、同事们的敬佩和信服。

二、启示

（一）处理纠纷要抓住矛盾焦点，找解决办法，要态度诚恳，方法得当

　　首先，抓住矛盾焦点，就如同找到了开门的钥匙，为化解矛盾奠定了基础。案例中于经理特别注重倾听双方的意见，充分调查了解情况，掌握第一手资料,然后围绕争议的焦点，寻找最佳解决办法。本案的焦点就是该不该开这个门，在哪开门最合适。纠纷中任何一方都会自觉不自觉地站在自己的角度去思考问题，强调自己的理由，主张自己的权利，只有倾听，才能全面掌握情况，兼顾双方利益，公正合理地解决问题。其实，认真倾听，还是对人最好的尊重，最能赢得别人的好感甚至信任。

　　第二，用诚恳的态度、心平气和的语气，缓解紧张的局面和双方激动的情绪，赢得对方信任，为和平解决纠纷搭建平台。俗话说“好话一句三春暖，恶语一言数九寒”，诚恳的态度表现出物业公司解决矛盾纠纷的诚意，心平气和才有利于客观公正地分析问题、解决问题。物业管理无小事，只要营造一个和谐的氛围，让双方坐下来协商，开诚布公地表明态度、观点，相信许多难题都能找到妥善解决的好办法、好途径。因此，物业公司在处理物业公司与业主、业主与业主的矛盾时，一定坚持“和风细雨，和气生财”的理念，坚持用事实说话，做到有理、有利、有节地处理问题。

　　第三，解决纠纷，方法得当可以事半功倍。有的同事对于经理说：“我上门几次都解决不了的问题，你怎么一来三言两语就解决了呢?”于经理说：“关键在工作方法。”的确，光有解决问题的愿望还远远不够，还必须琢磨采取什么样的方式方法才最有效。比如说对违规装修的处理，不能得理不让人，一味指责，要找到问题，设身处地分析危害、后果，诚恳地说明利害关系，一般来说，只要讲清道理，说明利害，业主都能积极配合，纠正违规行为。

（二）要动之以情，晓之以理，学会换位思考

　　“将心比心，换位思考”是搞好服务的一个重要理念。于经理在解决矛盾问题时，总是喜欢站在业主或其他当事人的角度进行换位思考，设身处地为对方着想，于是很快便赢得了对方的好感和信任，从情感上赢得了主动。中国人是很重感情的，解决纠纷、处理问题，必须先动之以情。中国人讲究君子之忍，喜欢息事宁人，如果不是权利、利益受到侵害，谁也不想投诉上访，找麻烦、找气生。因此，此时站在业主或当事人的角度，表示同情和理解，最能让人感动、赢得信任。有了信任的感情基础，再进一步分析情况、讲明利害，晓之以理，“理”才能真正被接受，矛盾纠纷才能得以顺利解决。

（三）既要讲原则，又要灵活机动、随机应变

　　讲原则，是指在是非面前、在法律面前、在规章制度面前、在责任面前，要坚持实事求是，是非分明，依法办事，遵章守纪，勇于承担责任，不推脱，不逃避。但讲原则不等于不要灵活，在讲原则基础上，可以机动灵活，随机应变。所谓的灵活是方法灵活。比如通过换位思考，先动之以情;通过分析原因说明利害关系，以理服人;通过诚恳的态度、和蔼的语气感化人等。又比如在解决物业管理纠纷中，既要遵守业主至上的原则，维护业主的合法权益不受侵害，又不能一味迁就甚至讨好业主;当解决超出物业公司职责范围的纠纷时，就一定要分清责任，及时转移矛头指向，化解矛盾。总之，要在不失原则的基础上，利用各种方式方法，千方百计地解决纠纷，化解矛盾，既有原则性，又有灵活性。

（四）半小时巧解纠纷，多年经验积淀

　　于经理是从油田公安部门退下来之后才开始从事物业管理行业的。从2000年至今，从商场到居住区，从普通员工到公司经理，从对物业管理的一知半解，到身经百战，经验丰富，多年来，凭着对工作尽职尽责的责任心与爱心，凭着全心全意为业主服务的思想理念，在工作中不断摸索、钻研、磨砺。正是多年的艰苦努力、经验积淀，才有了今天三言两语解决难题、半小时化解久拖未决纠纷的出色表现。正所谓“刀剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”。

　　管理大师汤姆·彼得斯曾说过：“企业经营最基本的因素：将注意力放到顾客身上。”于经理巧解纠纷的经验告诉我们：企业经营实质是经营人心。经营人心要向下经营。人心向背如磁铁，有磁则向，无磁则背。对员工是这样，对业主(顾客)也是这样。这里的“磁”，就是吸引力，就是让业主感动、信任的方式方法，就是所谓的“情商”。在企业经营过程中，尤其是物业管理这样的服务企业，情商产生的力量往往超过智商。在知识经济时代，物业企业管理既要注意开发广大员工的智商，更要增加管理的情商，使管理成为“两商互补”。即：一方面提高管理服务的质量、水平，让业主满意;另一方面，用真心真诚，感动、感化业主，灵活巧妙地将各种矛盾纠纷化解于无形。

篇3：物业建筑物区分所有权纠纷裁判规则指引

1. 物业管理权应当由物的所有权人（即业主）决定，住宅小区的开发建设单位，擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，该合同应为无效。

　　——海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案(载《最高人民法院公报》1999年第1期)

　　海口市中级人民法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(即业主)决定。本案中，投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照民法通则第五十八条第一款第(五)项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金50万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。

2. 各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权，对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。

　　——南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案(载《最高人民法院公报》2001年第5期)

　　南京市中级人民法院认为：坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的六层商住楼，是由钟宝强等住户、房产公司和盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分(包括底层地板以下的掩埋工程)，应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。无论钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。

3. 物业管理企业，接受业主委员会的委托，对园区进行物业管理，物业公司制止业主损害业主共有权行为，是其管理职责所在，其行为不具有违法性。

　　——顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案(载《最高人民法院公报》2003年第6期)

　　上海市静安区人民法院认为：业主应当按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则使用物业，正确处理相邻关系，不得随意改变住宅的使用性质，禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌的使用行为;物业管理企业指导和监督装修、使用住宅的活动，发现不当行为应劝阻制止并督促改正，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。巨星物业作为物业管理企业，接受业主委员会的委托，对三和花园进行物业管理。巨星物业对原告顾然地吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。巨星物业的行为不具有违法性。上海市第二中级人民法院二审维持原判。

4.建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

　　——郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第11期)

　　郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司出售给王良础的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王良础对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权;而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王良础专有。王良础未经许可在此墙上开挖门、窗，此举侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。

5.公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

　　——郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第11期)

　　郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。

6. 物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

　　——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2007年第9期)

　　南京市江宁区人民法院认为：中南物业南京公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，中南物业南京公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

7.对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

　　——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2007年第9期)

　　南京市江宁区人民法院认为：该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。如果被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。

8.业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

　　——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2007年第9期)

　　南京市江宁区人民法院认为：根据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，徐献太、陆素侠不能破坏其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐献太、陆素侠对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐献太、陆素侠在使用该庭院绿地时亦应遵守《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

9.共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

　　——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案(载《最高人民法院公报》2010年第5期)

　　无锡市锡山区人民法院一审认为：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。

10. 业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、

　　——夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案(载《最高人民法院公报》2011年第10期)

　　上海市闸北区人民法院一审认为：业主有权请求公布、查阅维修基金的使用情况、业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的收益情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安有权要求公布维修基金、公共收益账目。至于上述账目在何处公布的问题，法院认为在该小区的公告栏内张贴既能够起到公示的作用又较为便利，原告要求精文业委会将所有账目张贴于各个门牌号码前的要求，不具备合理性和必要性，亦有违经济原则，法院难以支持。原告对于被告已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴的收支情况有异议，被告精文业委会有义务提供相应的发票、清单等以便原告进行查阅、核对及复印。如需精文物业协助的，被告应督促其予以配合。鉴于原告上述权利的行使已足以保障原告对维修基金管理和使用的知情权，原告再行要求被告提供维修资金的会计账目缺乏法律依据，亦超出了业主知情权的合理范围，法院难以支持。

11. 物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。

　　——陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案(载《最高人民法院公报》2013年第5期)

　　南京市江宁区人民法院认为：小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责(有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外)，而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的，而小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。本案中围墙倒塌系墙外堆土过多、雨天倒塌所致。只要青和公司按照合同的约定，对围墙进行日常保养维护，是能够发现并消除安全隐患的，也就能够避免陈书豪的车辆受损。南京市中级人民法院二审认为：青和公司负责物业共用部分的维修养护。陈书豪的车辆停放在青和公司提供的车位上，被倒塌的围墙致损，青和公司未尽到维修养护义务，应当承担赔偿责任。

12. 业主委员会依照物权法第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是民事诉讼法第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

　　——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案(载《最高人民法院公报》2014年第6期)

　　徐州市泉山区人民法院认为：依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照物权法第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是民事诉讼法第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。

13.物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，

　　——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案(载《最高人民法院公报》2014年第6期)

　　徐州市泉山区人民法院认为：因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照物权法第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。

14.即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

　　——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案(载《最高人民法院公报》2014年第11期)

　　湖北省武汉市中级人民法院认为：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。 住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约;2.应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。联通武汉分公司租赁郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，联通武汉分公司应承担相应责任。郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。

篇4：案例：物业服务合同纠纷中的举证责任

　　【案例分享】物业服务合同纠纷中的举证责任

　　案情简介

　　A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。李某是小区的业主，拖欠了两年物业费没有缴纳，A物业公司多次催讨未果，遂将李某起诉至法院。A物业公司提交了前期物业服务合同、物业服务资质证书、催缴单等材料。

　　被告认为：物业公司服务不到位几乎是没有服务，并且其提交的材料不足以证明其提供了合同约定的服务内容，还需要举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故应当由A物业公司举证证明其服务到位。

　　我们再来看一下以下法院判决：

　　一审法院意见：

　　A物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，对业主具有拘束力。A物业公司按约提供了物业服务，李某理应按约及时支付物业费，李某未按约交纳物业费已构成违约，按合同约定应当支付相应滞纳金。李某在案件审理中虽然指出物业服务存在多处不足，但未能出示任何证据予以证实。法院不予采纳，故判决支持了A物业公司的诉讼请求。

　　争议点：物业公司是否应当对前期物业服务合同的履行负举证责任?

　　一般合同纠纷中的举证责任法律适用

　　1、《民事诉讼法》第64条：“当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据”。即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。

　　2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

　　物业服务合同的特殊性

　　要弄清物业服务合同中的举证责任，我们先要分析合同性质。物业服务合同属于继续性合同，是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，总债权取决于给付时间的长短。

　　并且物业服务合同里约定的内容非常多，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。

　　因此，如果物业服务合同的举证责任单纯的按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用的话，要求物业服务企业对其履行物业服务合同承担举证责任，会加重物业服务企业的举证责任，影响责任分配的公正性。

　　业主举证的合理性

　　物业服务合同的性质决定了合同不是一次履行完毕的，而是随着时间的推移而持续进行。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。

　　因此，将部分举证责任转移于到业主方，即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法审判实践中普遍适用。

　　在物业合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易。

　　总结，尽管法律实践中一般是由业主方对物业服务的瑕疵进行举证，但为了避免风险，物业公司在日常服务中可以做一个记录，比如做好门卫值班记录，值班记录主要用以证明有人值守;做好保洁绿化记录，证明对小区环境的维护等等，这样能够更好的保障物业方的权益。

篇5：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费

　　小区开发商遗留问题引发纠纷

　　--能否作为拒缴物业费的理由

　　[案情简介]

　　原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[法院审判]

　　20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。

　　法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，

　　据此，法院判决如下：

　　一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。

　　二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　[律师点评]

　　本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

　　其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

　　当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。