物业管理手册：监视和测量装置控制程序

　　物业管理手册：监视和测量装置控制程序

　　1、目的

　　为了确保测量和监控装置的准确度和精密度，使之处于完好的工作状态，使产品(服务)符合规定要求，制定本程序。

　　2、范围

　　适用于本公司与质量、环境活动有关的测量和监控装置的控制和管理。

　　3、职责

　　3.1工程部

　　3.1.1负责本公司监视和测量装置的控制，定期检定，并组织实施。

　　3.1.2负责监视和测量装置设备检定报告等记录的管理。

　　3.2使用单位负责本部门监视和测量装置设备的配备、使用、维护和保养工作。

　　4、工作程序

　　4.1选型与配备

　　4.1.1工程部依据《作业指导书》相关岗位要求配置监视和测量装置。

　　4.1.2监视和测量装置购进后，工程部应建立《监视和测量装置设备管理台帐》。

　　4.1.3《监视和测量装置设备管理台帐》要随监视和测量装置设备的变化而做补充、修正，做到帐物相符。

　　4.2监视和测量装置设备周期检定管理

　　4.2.1工程部每年底编制下年度《设施设备年度检验、检测计划》并通知使用部门，确定检验时间，使用部门要积极配合并安排好工作，确保按期检定。

　　4.2.2工程部按照计划，及时将监视和测量装置设备经国家认可的校准机构进行检定，对于检定不合格的或未经检定的监视和测量装置设备不准使用。

　　4.2.3经检定的监视和测量装置设备要有状态标识，并由使用部门进行维护、保养。

　　4.2.4工程部保存检定资料，以备检查。

　　4.3新购置的监视和测量装置设备管理：工程部对新购置的监视和测量装置设备先送检，合格后再启用。

　　4.4监视和测量装置设备的封存管理

　　4.4.1使用部门封存监视和测量装置设备时，要填写《监视和测量装置设备封存申请表》一式两份，报工程部一份，一份由申请部门存档。

　　4.4.2封存后的监视和测量装置设备要与在用监视和测量装置设备区分开，粘贴封存标识单独存放，不得混淆。

　　4.4.3封存的监视和测量装置设备，启用时若已超过检定有效期，必须经法定检定机构重新检定合格后方可使用。

　　4.4.4本公司不采用无国际或国家承认的有关基准的监视和测量装置设备。

　　4.5监视和测量装置设备的使用、维护与保养

　　4.5.1使用监视和测量装置设备人员应熟悉其性能，掌握正确的使用方法，防止发生可能使标准失效的调整，做到精密贵重仪器由专人负责。

　　4.5.2监视和测量装置设备的使用人员需经常对监视和测量装置设备进行维护，保持监视和测量装置设备的清洁，要注意防腐，以免器具生锈。

　　4.5.3按操作标准进行操作，不得私自调整，防止可能使测量结果失效的调整。

　　4.6搬运和贮存

　　4.6.1监视和测量装置设备要有专柜存放。

　　4.6.2搬运过程中由使用人做好防护,如防震、防潮、防干扰、防尘等。

　　4.6.3贮存期间要保证良好的环境条件，防止监视和测量装置设备损伤或失准。

　　4.7监视和测量装置设备失准的校准

　　在使用中失准时，应停止使用，重新检定，并启用已校准合格的测量装置重新进行监视和测量活动，并做好检定装置状态标识和相关检测记录。

　　4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

　　5、相关文件

　　5.1《记录控制程序》

　　5.2《作业指导书》

　　6、相关记录

　　6.1《监视和测量装置设备统计台帐》JW/JL-7.6-001

　　6.2《监视和测量装置设备封存申请表》JW/JL-7.6-002

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篇2：质量手册：基础设施和工作环境控制程序

　　质量手册：基础设施和工作环境控制程序

　　1、目的

　　确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。

　　2、适用范围

　　适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制;对工作环境中人和物的因素进行控制。

　　3职责

　　3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。

　　3.2管理部、工程部、保安部、管理处分别在各自的业务范围内对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。

　　4程序

　　4.1基础设施的确定　　公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括：工作场所(办公场所、停车场等)、服务设施(包括软件和硬件，如通讯网络、运输设施、水、电、道路及排污管线等)、支持性设备和工具(如维修用的设备和工具等)。

　　4.2各类服务设施的管理应做到：

　　a)各类设施图纸、档案资料齐全，管理良好;

　　b)设施运行正常，有正常的保养、检修制度;

　　c)运行人员严格按操作规程执行;

　　d)电梯按规定时间运行;

　　e)居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。

　　f)消防系统设备完好，可随时启用。

　　4.3设施的提供

　　4.3.1设施的接管、验收：在接管物业设施时，由物业验收领导小组的机电组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者，应通知有关单位限期整改。设施的接管的相关资料由工程部复核存档。

　　4.3.2设施的采购：工程部根据使用部门的要求及公司发展的需要，填写《采购单》，注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、数量等，报管理部经理批准后，由管理部组织具体实施采购。

　　4.3.3采购设施的验收

　　a)采购的设施，工程部组织使用部门进行安装调试，确认满足要求后，由工程部和使用部门在《设施验收单》上签字验收，并记录设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容。《设施验收单》由工程部保管。

　　b)验收不合格的设施，工程部与供方协商解决，并在《设施验收单》上记录处理结果。

　　4.3.4设施的登记建帐

　　4.3.4.1验收合格的设施由工程部进行编号，在《设施管理台帐》上登记，并建立设施档案，填写《服务设施一览表》。

　　4.3.4.2设施的分类编号。工程部根据设施对物业服务的重要性分类，按类别编号：

　　a)一级设施：对业主/住户的生活、工作、安全有重大影响的设施，如电梯、中央空调、发电机、配电柜、生活水泵、消防水泵、火灾自动报警控制系统、消防联动柜、保安监视系统、通讯网络、物业管理软件等。

　　编号为：I--***　　b)二级设施：对业主/住户的生活、工作、安全有一般影响的设施，如低压配电柜，单机空调等。

　　编号为：II--***　　C)三级设施：对业主/住户的生活、工作起支持性作用或维修用的设施，如洗衣机、电、台钻。

　　编号为：III--***　　工程部负责按照规定悬挂设施标示卡，规定设施责任人，并在《服务设施一览表》上登记。

　　4.4设施的使用、保养和维修

　　a.根据需要，工程部组织编写机电设备运行维修等操作规程，发给使用部门。对于大型、精密设施或关键、特殊过程所用的设施必须有操作规程，相关操作人员应由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗;

　　b.一、二级服务设施的运行应由操作者按规定填写相关的运行记录;

　　c.工程部制定《设施定期保养记录》，规定保养项目，频次，发给使用部门执行，各岗位负责人监督检查执行情况。工程部每季度汇总《设施定期保养记录》，整理入档并作为制定年度检修计划的依据;

　　d.工程部每年12月制定下年度的《设施年度检修计划》，发至各部门执行;

　　e.日常运行中使用部门无法排除的故障，应填写《设施报修单》报工程部检修。检修中的设施应挂红色检修牌，检修好的设施应有使用部门负责人签字验收方可使用。工程部应将检修情况记录在相应的设施档案上。需外包维修的设施，应执行《采购控制程序》中对供方评定的有关规定;

　　f.现场使用的设施应有统一的编号，以便于维护保养;

　　g.对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理，确保适宜的工作条件。

　　4.5设施的报废

　　a.对无法修复或无使用价值的设施，由工程部填写《设施报废单》，一、二级设施经总经理批准后报废。对三级设施，由使用部门填写《设施报废单》报工程部经理报废。工程部在《设施履历表》及《服务设施一览表》中注明情况;b.报废的设施应挂黑色报废牌。

　　4.6工作环境

　　管理处、工程部、保安部根据各自的业务范围确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素，根据服务作业需要，负责确定并提供作业场所必须的基础设施，创造良好的工作环境，包括：

　　a.配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修，树立良好的企业形象;

　　b.配置必要的空调、消防器材，保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全;工程部对供水、电、暖设施实行定置管理，要考虑人体工效学的要求，努力提高工

　　c.为业主/住户提供清洁、优美的生活环境。

　　5相关文件

　　5.1《采购控制程序》

　　5.2《设施年度检修计划》

　　6质量记录

　　6.1《设施验收单》

　　6.2《服务设施一览表》

　　6.3《设施履历表》

　　6.4《设施定期保养记录》

　　6.5《设施报修单》

　　6.6《柴油机发电记录表》

　　6.7《配电房工作记录表》

　　6.8《电梯日常运行记录》

　　6.9《消防栓及灭火器周检记录表》

　　6.10《设施报废单》

篇3：质量手册：物业租赁服务控制程序

质量手册：物业租赁服务控制程序

　　1目的　　对公司物业租赁服务进行控制。　　2适用范围　　适用于公司代业主或住户经营和管理出租物业的管理。　　3职责　　管理部负责公司所有物业租赁的管理。　　4程序　　4.1物业租赁的分类　　4.1.1按用途分类：住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房。　　4.1.2按租赁性质分类：公房租赁和私房租赁。　　4.1.3按租赁期限不同分类：　　a.定期租赁和不定期租赁；　　b.长期租赁和短期租赁。　　4.1.4按国籍分类：国内房屋租赁和涉外房屋租赁。　　4.1.5管理部根据不同的租赁类别，依据《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》制定《物业租赁管理办法》报管理部经理审核，总经理批准。　　4.2物业租赁　　4.2.1管理部根据《物业租赁管理办法》，以招租方式向社会招租，并选择合适的租赁方。　　4.2.2管理部编制《物业租赁合同》，在合同签定前应组织有关人员进行合同评审，执行《与顾客有关的过程控制程序》的有关规定。　　4.2.3物业租赁合同　　4.2.3.1租赁合同的内容应包括：　　a.物业出租与承租人名称、住所；　　b.物业坐落、面积、装修及设施状况；　　c.租赁用途；　　d.租赁期限；　　e.租金及交付方式；　　f.房屋修缮责任；　　g.转租的约定；　　h.变更和解除合同的条件；　　i.违约责任；　　j.当事人约定的其他条款。　　4.2.3.2租金在《物业租赁管理办法》规定的收费标准以内，公房由管理部与租赁方正式签定合同；在收费标准以外的，应取得业主同意。私房代办租赁，租金应取得业主同意，并按规定收取代理费。　　4.2.3.3签定的公房物业租赁合同应交租赁方一份、管理部一份、公司财务部一份。对于私房租赁，还应交业主一份。　　4.2.3.4合同更改　　如有合同更改情况，执行《与顾客有关的过程控制程序》的有关规定。　　4.2.3.5管理部对公司所有已租赁的物业填写《物业租赁情况登记表》。　　4.3物业租赁的管理服务由管理部组织相关部门分工负责，包括：　　a.房屋结构管理；　　b.水、电、煤气的管理；　　c.消防、安全管理；　　d.人口管理等。　　4.4租赁费的收缴管理　　管理部按物业租赁合同规定收缴应收费用，填写《管理部代收租金明细表》，执行《代收、代缴各项费用控制程序》的有关规定。　　5相关文件　　5.1《中华人民共和国房地产管理法》　　5.2《城市房屋租赁管理办法》　　5.3《物业租赁管理办法》　　5.4《与顾客有关的过程控制程序》　　5.5《代收、代缴各项费用控制程序》　　6质量记录　　6.1《物业租赁情况登记表》　　6.2《管理部代收租金明细表》

篇4：质量手册：楼宇入住及装修控制程序

　　质量手册：楼宇入住及装修控制程序

　　1 目 的

　　对业主、住户入住过程进行控制，使业主、住户在最短的时间内顺利入住，并确保业主和住户对房屋的装修符合要求。

　　2 适用范围

　　适用于对公司管理的物业入住过程及对入住前、后房屋装修的管理。

　　3 职 责

　　3.1 管理部物业主管负责楼宇入住过程的策划、组织和协调工作。

　　3.2 管理处负责入住的具体实施，负责批准装修申请和质量监控。

　　3.3 工程部负责对业主、住户的房屋装修的有关工程技术和质量问题进行监督控制。

　　4 程 序

　　4.1 入住准备

　　4.1.1 管理处相关人员根据分工，应做好以下准备工作：

　　a.编制《业主、住户入住资料清单》，保证入住前必要的文字资料齐备;

　　b.适宜的办公场所;

　　c.对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

　　4.1.2 对新竣工的物业，如需要举办入住典礼仪式，由管理部经理负责安排和组织，保安部负责维护现场秩序。

　　4.1.3 入住手续的办理应尽量提供一条龙服务，为住户节省时间，保证办理入住手续简洁、方便。

　　4.2 入住过程的控制

　　4.2.1 办理入住手续工作流程：

　　验收证件--住户登记--钥匙交接--设备资料交接--交接验房--入住

　　4.2.2 验收证件

　　向业主、住户交楼时必须查收有财务部签发的《收讫各项费用通知单》，方可办理交楼手续。

　　4.2.3 住户登记

　　协助业主、住户填写《住户登记表》，并将业主、住户身份证、户口或护照签证复印存档。

　　4.2.4 钥匙交接

　　与业主和住户当面清点所有房间钥匙，填写《钥匙交接清单》。

　　4.2.5 设备资料交接

　　与业主和住户当面清点所有设备资料、说明书，填写《设备及资料交接清单》，请住户签字确认。

　　4.2.6 验 房

　　管理处人员应随业主和住户前往住所，登录水、电等表底数，检查所有家具、房屋设备内装修状况，填写《交楼问题清单》，对存在的质量问题应约定时间限期维修，具体执行管理工作手册的有关规定。

　　4.2.7 入 住

　　业主和住户入住后，管理处物业主管应将交楼有关的文件资料整理完毕，交档案管理员存档，对外籍人士应填写《外籍人士临时居住登记卡》交保安部存档。

　　4.2.8 业主自行出租房屋的交接：业主委托物业公司办理交楼手续时，应根据《城市房屋租赁管理办法》出具租赁合同等有关书面文件，并明确水、电等物业管理费的承付方和起止日期。

　　4.3 对房屋装修的控制

　　4.3.1 住宅或商用房屋需进行装修时，应执行《建筑装修工程施工企业资质等级标准》和《建筑装饰装修管理规定》的有关规定，业主或住户应填写《二次装修申请表》向管理部申请批准。

　　4.3.2 装修人员凭已审批的《二次装修申请表》，营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到管理部办理《装饰装修施工队伍责任书》，缴纳有关费用，按期开工。对个体装修从业人员，应携带个人身份证办理手续。

　　4.3.3 装修中，非结构性变动应由工程部负责查验、批准;对结构性变动及专用设备(如管线、仪表等)的变动，应向主管部门申请批准，工程部可进行有偿代办。

　　4.3.4 工程部应加强对装修作业现场的监督管理，防止扰民、污染或 安全事故发生。

　　4.3.5 装修后的验收：业主、住户装修完毕后应通知管理处。业主和住户除按照装修合同进行验收外，并由管理处组织工程部按照本公司《房屋装修管理规定》进行验收，对违章情况应限期纠正，填写《装修情况登记表》。

　　4.3.6 业主、住户在管理部对其装修验收并在《装修情况登记表》中填写验收合格意见后，方可正式启用。

　　5 相关文件

　　5.1 《城市房屋租赁管理办法》

　　5.2 《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》

　　5.3 《建筑装饰装修管理规定》

　　5.4 《房屋装修管理规定》

　　6 质量记录

　　6.1 《业主、住户入住资料清单》

　　6.2 《收讫各项费用通知书》

　　6.3 《入住手续完成确认书》

　　6.4 《住户登记表》

　　6.5 《钥匙交接清单》

　　6.6 《设备及资料交接清单》

　　6.7 《交楼问题清单》

　　6.8 《外籍人士临时居住登记卡》

　　6.9 《二次装修申请表》

　　6.10 《装饰装修施工队伍责任书》

　　6.11 《装修情况登记表》

篇5：质量手册：管理评审控制程序

　　质量手册：管理评审控制程序

　　1、目 的

　　确保公司质量管理体系在内外环境变化时，持续保持适宜性、充分性和有效性。

　　2、范 围

　　适用于检查质量体系的运行状况和评价质量体系对实现质量方针和质量目标的适合程度，包括评价质量管理体系改进的机会和变更的需要。

　　3、定 义

　　无　　4 职 责

　　4.1 总经理主持管理评审活动。

　　4.2 管理者代表负责向总经理汇报质量管理体系运行情况，提出改进建议。

　　4.3管理部负责通知相关部门，收集并提供管理评审所需的资料，负责对评审提出的纠正和预防措施进行跟踪和验证。

　　4.4各相关部门负责资料积累，提供与本部门工作有关的评审所需资料,并负责实施管理评审中提出相关的纠正预防措施。

　　5、程 序

　　5.1 管理评审策划

　　5.1.1 总经理至少在12个月的时间间隔内召开管理评审会，可结合内审后的结果进行，也可以根据需要安排。

　　5.1.2 管理评审由管理者代表策划，总经理确定。管理评审通知主要内容包括：

　　a、评审时间

　　b、评审目的

　　c、评审范围及评审重点

　　d、参加评审部门(人员)

　　e、评审依据

　　f、评审内容

　　5.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审次数。

　　a、企业组织机构、产品范围、资源配置发生重大变化时

　　b、发生重大质量事故或用户关于质量有严重投诉或投诉连续发生时

　　c、当法律、法规、标准及其他要求有变化时;

　　d、市场需求发生重大变化时;

　　e、质量体系审核中发现严重不合格时。

　　5.2 管理评审输入　　管理评审输入应包括以下方面有关的当前的业绩和改进的机会。

　　a、各种审核结果，包括内部审核，外部审核;

　　b、业主的反馈，包括业主满意程度的测量结果及与业主沟通的结果;

　　c、过程的业绩和产品的符合性，包括过程、服务测量和监视的结果;

　　d、预防和纠正措施的状况，包括：对内部审核和日常发现的不合格品采取的纠正措施及其有效性的监视结果，对业主的满意程度具有重大影响的纠正和预防措施。

　　e、以往管理评审的跟踪措施实施情况和有效性;

　　f、可能影响质量管理体系的变更，指企业内外部环境的变化，如法律、法规的变化新技术、新工艺的开发等。

　　g、改进的建议

　　5.3 评审准备

　　5.3.1 评审前一周按照管理评审策划的安排，通知相关人员准备本次评审有关资料。

　　5.4 管理评审的实施

　　5.4.1 总经理主持评审会议，各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价，对于存在或潜在的不合格项提出纠正和措施，确定责任人和整改时间;

　　5.4.2 总经理对所评审的内容做出结论(包括进一步调查、验证等);

　　5.4.3必要时，管理部对管理评审实施过程进行记录。

　　5.6管理评审输出

　　5.6.1 管理评审的输出应包括

　　a、对组织质量管理体系的适宜性、充分性和有效性的总体评价结论，质量管理体系变更的需要，改进的机会，质量方针和质量目标改进的需求和体系运行情况的说明。

　　b、质量管理体系及其过程有效性的改进方面的决定和措施。

　　c、与业主有关的产品的改进决定和措施，包括针对业主规定的明示和未明示的要求及法律法规的要求对产品特性的改进。

　　d、有关资源需求的决定和措施，为质量管理体系的持续适宜性、充分性和有效性提供基本保证。

　　5.6.2 评审会议结束后，由管理部根据管理评审输出的要求进行总结，编写《管理评审报告》，经管理者代表审核，交总经理批准，由管理部发至相应部门。

　　5.7管理评审的跟踪和检查

　　5.7.1各部门负责落实管理评审中提出的各项决议。管理部负责跟踪监控执行情况，并反馈各部门实施落实情况。

　　5.7.2管理评审产生的相关的记录由管理部保管，包括管理评审计划，各部门准备的评审资料，评审会议记录及管理评审报告等。

　　6 相关文件

　　6.1文件和资料控制

　　6.2质量记录控制

　　6.3纠正措施

　　6.4预防措施

　　7 附件

　　7.1 FM56-01 《管理评审通知单》

　　7.2 FM56-02 《管理评审会议签到表》

　　7.4 FM56-03 《管理评审报告》