物业服务质量标准及控制方法

　　一、安全护卫管理

　　管理处安全护卫服务实行24小时全天候值班，三班轮流，每班8小时。早班7：00到15：00;中班15：00到23：00;夜班23：00到次日7：00，各管理处可根据实际情况进行调整。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可自行调整。

　　管理处通常下设三个保安班，即：保安一、二、三班。每班分为四个岗，即：大堂岗，巡逻岗，车库(场)岗，道口岗。特殊情况下，可增(减)岗位设置。

　　保安人员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护大厦治安秩序和维护客户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。安全护卫服务具体操作由保安班负责;巡全主管具体贯彻落实公司制定的各项安全规章，具体组织实施本管理处的安全护卫工作，处理安全护卫服务过程中出现的不合格。对不同性质的问题，应采取不同的处理方法。

　　1、对客户之间一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

　　2、对一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。

　　3、在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反法纪情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育;需要给予治安处罚的，交公安机关处理;违反公司有关规定的，交管理处办公室处理。

　　4、对于犯罪行为，必须及时予以制上，设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。

　　管理处安全主管负责对安全护卫工作进行日检;管理处管理层负责每月不少于四次的夜间查岗。对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并认真填写纠正措施报告上报品质部;发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告上报品质部。

　　二、清洁绿化管理

　　对清洁、绿化、消杀等服务公司的工作质量进行控制，控制方式分日检、月检两种方式。

　　1、日检：清洁绿化主管每日对管辖范围内的清洁状况进行不间断地巡查，并填写每日检查纪录。在日检中发现的不合格项要求服务公司当日整改，并在日检纪录中注明;如有发现服务公司对我司荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司品质部，由品质部向相关服务公司发出书面警告，一年内书面警告累积达三次，有权要求终止分包合同。

　　2、月检：公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定服务公司定期整改，如因对方失误造成我司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。

　　3、抽查项目与方式：

　　1)首层地面(含绿化带)：抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。

　　2)首层大堂的地面、墙面：抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。

　　3)标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。

　　4)写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。

　　5)地面的下水道、污水井(含地下室内部分)：抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。

　　6)地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。

　　7)楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。

　　8)不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等)：电梯轿厢每栋抽查一部电梯;电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门;地面警示牌、围栏抽查3-4处。

　　9)垃圾清运：垃圾要日产日清，垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督，如有遗留的垃圾没有清运，管理处有权要求重新清运并作相应处罚。对垃圾不能及时清运的，服务方应给出书面原因，并保证不再违反。

　　10)消杀：必须对消杀服务公司进行控制，要求派来的消杀人员必须到管理处签到后，方可进行消杀。消杀人员必须持有政府颁发的“除四害”许可证。消杀的标准必须达到《广东省“除四害”管理规定》的城镇“除四害”控制标准。

　　11)绿化：确保绿化井然有序，管理过程包括：植物养护、植物造型和修剪 、植物的病虫害防治、植物的浇水与施肥等。

　　三、维修管理

　　为确保客户提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。控制方式分为日检、周巡及月检。

　　1、维修主管负责每日对派工单进行检验;

　　2、维修主管每周对管辖范围内的维修状况进行不间断地巡查，并填写检查

　　纪录。

　　3、公司每月月检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限期整改。

　　4、检验规则：

　　1)服务及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过星级标准规定时间，或按约定时间到达维修现场。修复时间视工艺复杂程度而定：原则上满足星级标准要求。不能在标准规定时间内完成的，应向客户解释原因。

　　2)服务质量：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准;外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足客户的合理要求;严格按工作标准执行。

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篇2：物业大修中修小修范围、界定标准和评定方法与法律依据

　　在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准，对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。

　　一、物业房屋修缮“大、中、小修”范围

　　按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

　　(一)翻修工程

　　1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

　　2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

　　3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 翻修工程主要适用于：

　　(1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

　　(2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

　　(3)地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

　　(4)无修缮价值的房屋。

　　(5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

　　(二)大修工程

　　1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

　　2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

　　3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

　　4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。

　　(三)中修工程

　　1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

　　2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

　　3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

　　4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。

　　(四)小修工程

　　1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

　　2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

　　(五)综合维修工程。

　　1、凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

　　2、综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。

　　3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

　　4、综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

　　二、物业房屋和设备设施“大、中、小修”界定标准

　　本文参照中央国家机关办公用房维修标准(国管房地[20**]85号)，确定了物业大修、中修、小修的标准，具体应执行当地有关房屋和设备维修有关的法规和政策。

　　1 总则

　　1.0.1 为规范中央国家机关办公用房(简称办公用房)的维修管理工作，根据有关法律、法规及规定，制定本标准。

　　1.0.2 本标准适用于建成二年以上且已投入使用的办公用房及其设施的维修。

　　1.0.3 特殊工作性质用房(如安全机关和公检法的专业用房等)的维修，有特殊规定的，从其规定。

　　1.0.4 地震区办公用房的安全性鉴定与维修，宜与抗震鉴定与加固结合进行。

　　1.0.5 办公用房的维修，除应遵守本标准的规定外，尚应符合现行国家有关标准、规范的强制性规定以及专门规程(如火灾后安全性鉴定规程等)的规定。若本标准的规定与设备更新合同特定的规范有不一致时，按特定规范执行，但其安全质量要求不得低于本标准的规定。

　　1.0.6 本标准是评估和审批办公用房维修方案、编制办公用房大中修计划的主要依据之一。

　　2 术 语

　　2.0.1 系统

　　由若干成分(如分系统、子系统、子项和构件、部件等)相互间有机地组合成能履行某种综合功能的集合体(如办公用房系统)。

　　2.0.2 可靠性

　　结构在规定的时间内，在规定的条件下，完成预定功能的能力。

　　2.0.3 适修性

　　适于采取修复措施所应具备的技术可行性与经济合理性的总称。

　　2.0.4 预期正常使用年限

　　本标准规定的在正确、合理选择适宜材料的前提下，正常的设计和施工质量应使一项工程无需进行大、中修即可按其预定功能使用的预期年限。

　　2.0.5 系统集成

　　将智能办公用房内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享。

　　3 基本规定

　　3.1 维修及其分类原则

　　3.1.1 办公用房的维修，应在保证安全、环保、卫生、节能节水，注重维护和完善办公用房及其设施使用功能的前提下，做到经济、简朴、适用。

　　3.1.2 办公用房建筑结构的安全等级不应低于二级;其重要建筑物应定为一级;特殊重要建筑物的安全等级应根据具体情况另行确定。

　　3.1.3 维修分类：办公用房作为一个具有现代办公综合功能的系统，宜由下列9个分系统组成，其维修分为房屋本身维修和设施维修两大类：

　　1房屋本身维修：

　　(1)承重分系统的维修;

　　(2)围护分系统的维修;

　　(3)装饰装修分系统的维修。

　　2设施维修：

　　(4)给水、排水分系统的维修;

　　(5)供热、采暖分系统的维修;

　　(6)空调通风分系统的维修;

　　(7)电气分系统的维修;

　　(8)电梯分系统的维修;

　　(9)智能分系统的维修。

　　3.1.4 按损坏程度和修缮工作量的大小，办公用房的维修分为大修、中修和小修：

　　大修：指对办公用房或其设施进行的全面修复，如大范围的结构补强加固、改造、装饰装修的修复、更新或各种设施的重新调整、设置、改装、改造或更新;

　　中修：指对办公用房或其设施进行的局部修复;

　　小修：指及时修复或排除房屋或其设施的轻微损伤或小故障，保持房屋及其设施正常使用功能和运作的日常维护、保养。

　　3.1.5 为方便管理，办公用房维修又可分为专项维修和综合维修两类：

　　专项维修：仅对任一分系统进行的中修以上的维修。

　　综合维修：根据各分系统维修类别被综合评定为全系统中修以上的维修(详见本标准第13章)。

　　3.2 维修工作的基本要求

　　3.2.1 新建办公用房竣工投入使用时，其权属部门和使用部门应遵照《建设部工程文件归档整理规范》GB/T50328-20**，的规定办理工程竣工资料整理归档手续，妥善保存下列资料：岩土工程勘察报告、设计计算书、设计变更记录、施工图、施工及施工变更记录、竣工图、竣工质检及验收文件(包括隐蔽工程验收记录)、定点观测记录、事故处理报告;设备的合格证、使用说明、安装记录、保修责任书、保养规定等，为办公用房的维护提供基本资料。

　　3.2.2 对已投入使用的办公用房，除应长期保存第3.2.1条规定的档案文件外，还应随时收集历次维修、加固及改造的有关资料(包括用途变更、使用条件改变以及受灾等情况)进行建档。

　　3.2.3 办公用房的检查与评定是维修的主要依据。检查一般分为三类：

　　(1)日常检查：为保持办公用房及其设施的正常使用功能，对其易损部位和设备的运行状态，进行以经验判断为主的现场考察。日常检查应分别根据各分系统的特性和使用要求，制定维修保养计划并组织实施。

　　(2)详细检查：为确保办公用房及其设施的可靠性，在日常检查的基础上，通过仪器检测和必要的载荷试验，对有关信息进行的收集、分析、验算和判定。详细检查又分为局部扩大检查(如中修前检查)和系统检查(如大修前检查)。

　　(3)专门检查：有紧急或特殊情况时立即进行的检查，其工作范围、内容和工作量相当于局部扩大检查。

　　3.2.4 检查周期：日常检查和详细检查的周期由本标准各章作出具体规定。专门检查不设周期，根据需要确定。

　　3.2.5 日常检查应由使用部门指派受过培训的管理人员和有专业操作技能的人员进行，并应建立检查档案。根据日常检查结果进行的小修，由使用部门自行负责。

　　3.2.6 当在日常检查中发现办公用房有安全隐患或耗能、耗水严重超标时，应根据实际情况及时组织详细检查。

　　3.2.7 详细检查与评定(含专门检查与评定)，应由有资质的鉴定机构承担。必要时，还应会同安全、卫生、环保、消防等检测机构进行检查。

　　3.2.8 根据详细检查或专门检查的鉴定报告，需对办公用房或其设施进行中修或大修时，应委托有资质的设计单位进行补强加固、修复或改造、改装设计。设计提出的技术方案(包括节能节水改造方案)，应按规定的程序和要求报批，并按批复组织实施。

　　3.2.9 办公用房及其设施的大修、改造和改装应进行适修性和可行性评估。

　　3.2.10 办公用房的拆除重建和设备的更新，应根据鉴定报告和适修性评估报告，参考办公用房和设备的使用年限确定。需更换的围护材料、隔热、保温层、建筑设备和器具，应符合节能或节水要求，不得采用国家有关行政主管部门明令淘汰的高耗能、耗水和非环保型的产品或材料。

　　3.2.11 办公用房及其设施的大、中维修、改造和更新的施工，应由有相应资质的专业施工企业按设计要求进行施工;其每一工序交接点的施工质量检验评定以及施工完成后的工程验收，均应按现行有关国家标准的规定以及产品、设备的说明书要求进行。

　　3.2.12 应对所有的检查结果和维修过程作出详细、准确的记录。这些记录应连同设计、施工及验收文件一并归档。任何时候均应有完整的历史资料可供使用。

　　4承重分系统的检查、评定与维修

　　4.1 一般规定

　　4.1.1 承重分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年(软弱地基应为前5年)，每年进行1次，而后每隔6~12年检查1次;使用已超过30年的旧办公用房，检查间隔应适当加密。

　　4.1.2 详细检查宜每隔12年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严重问题，应立即进行局部扩大检查。

　　4.1.3 专门检查，在下列情况下进行：

　　1 发现紧急情况：如地基出现异常沉降、结构处于濒临危险状态、构件发生意外破坏等;

　　2 震前(预报时)及震后，或其他灾害后的安全检查;

　　3 当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的高度安全时，对房屋进行的以消除隐患与组织监控为目标的检查与鉴定。

　　4.2 检查

　　4.2.1 承重分系统的日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表A.0.1的检查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。

　　日常检查结果应写出书面报告，但仅要求作定性的表述。若检查发现有些项目尚需使用仪器进行检测时，应纳入局部扩大检查计划组织实施。若检查发现有安全隐患，应及时进行专门检查。

　　4.2.2 承重分系统中结构构件的详细检查，分为结构构件安全性检查和结构构件正常使用性检查。

　　1 结构构件安全性检查，应按本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表A.0.2-1所列的项目和要求进行。

　　2 结构构件正常使用性检查，应按本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表A.0.2-2所列的项目和要求进行。

　　4.2.3 承重分系统的详细检查，应在其结构构件详细检查基础上，按本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表A.0.3所列项目和要求进行地基基础和上部承重结构的安全性及正常使用性检查。

　　4.3 评定

　　4.3.1 承重分系统结构构件安全性和使用性详细检查结果，应按现行国家标准GB 50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。

　　4.3.2 承重分系统各子单元安全性和使用性检查结果的评定，应根据现行国家标准GB 50292-1999第6章和第7章的要求分别进行评级。

　　4.3.3 承重分系统的安全性和使用性评定，应根据各子单元的安全性和使用性评定结果，按现行国家标准GB 50292-1999第8章的要求进行。

　　4.3.4 承重分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表4.3.4确定。

　　4.3.5 对确定为大修的工程，还应按现行国家标准GB 50292-1999第3章和第10章的规定进行适修性评估，并按下列原则提出处理建议：

　　1 对评为Ar、Br和A′r、B′r的鉴定单元和子单元，应予以修复使用;

　　2 对评为Cr和C′r的鉴定单元和子单元，应分别作出修复与拆换两个方案，进行技术和经济评估，以确定是否修复;

　　3 对评为CSU-Dr、DSU-Dr或Cu-D′r、Du-D′r的鉴定单元和子单元，宜考虑拆换或重建。

　　注：本节条文中所用的GB50292的“鉴定单元”和“子单元”，相当于本标准中的“分系统”和“子系统”。

　　4.4 维修

　　4.4.1 承重分系统的小修：主要是封闭裂缝、除锈、防锈和防腐，以及对各种易损零部件进行更换或修复等。一般由使用部门负责组织实施。

　　4.4.2 承重分系统的中修和大修，应符合下列规定：

　　1 地基基础的加固和承重结构的补强加固、改造，应根据维修目的、现场及环境条件，选择适用的加固方法;

　　2 围护分系统承重构件的补强加固或更换，也应一并考虑，并同时组织实施。

　　4.4.3 承重分系统加固、改造设计和施工，除应遵守现行设计、施工规范的规定外，还应执行下列专用标准：

　　1 《既有建筑地基基础加固技术规范》;

　　2 《混凝土结构加固设计规范》;

　　3 《钢结构加固设计规范》;

　　4 《砌体结构加固设计规范》;

　　5 《建筑抗震加固技术规程》;

　　6 《砖混房屋加层技术规范》;

　　7 《古建筑木结构维护与加固技术规范》;

　　8 《建筑结构加固工程施工质量验收规范》;

　　9其他新发布的加固改造专用规程和标准。

　　5 围护分系统的检查、评定与维修

　　5.1 一般规定

　　5.1.1 围护分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年，每年雨季前进行1次，之后每隔3年检查1次。

　　5.1.2 详细检查宜每隔6年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严重问题，应立即进行局部扩大检查。

　　5.1.3 专门检查，在下列情况下进行：

　　1 发现紧急情况：如地基基础或上部结构出现异常情况已波及围护分系统时;

　　2 震前(预报时)及震后，或火灾后的使用功能检查;

　　3 当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的正常使用功能时，对围护分系统进行的以消除渗漏、排水不畅、冷凝等为目标的检查。

　　5.2 检查

　　5.2.1 围护分系统的日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表B.0.1的检查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。

　　日常检查结果应写出书面报告。若检查发现有些功能项目尚需使用仪器进行探测时，应纳入局部扩大检查计划组织实施。若检查发现其使用功能已显著受损，应及时进行专门检查。

　　5.2.2 围护分系统的详细检查，分为围护结构承重构件(简称围护构件)可靠性(包括安全性和使用性)检查和围护系统使用功能检查。

　　1 围护构件可靠性检查，应参照本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表A.0.2-1及A.0.2-2所列的项目和要求进行。

　　2 围护系统正常使用功能检查，应按本标准附录B规定的《围护分系统检查与评定标准》表B.0.1所列的项目和要求进行。

　　5.3 评定

　　5.3.1 围护构件可靠性(包括安全性和使用性)的详细检查结果，应按现行国家标准GB50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。

　　5.3.2 围护系统使用功能检查结果的评定，应根据现行国家标准GB 50002-1999第7章的要求分别进行评级。

　　5.3.3 围护分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表5.3.3确定。

　　5.4 围护分系统的维修

　　5.4.1 围护分系统的小修：主要是封闭裂纹、清理雨水孔、天沟、地沟等排水通道以及零星渗漏点的密封等。一般由使用部门负责组织实施。

　　5.4.2 围护分系统的中修和大修，应符合下列规定：

　　1 围护分系统的修缮、更新，应根据维修目的、现场及环境条件，选择适用的方法;

　　2 围护分系统的更新，除采用成熟的技术，做好防水、防渗漏、防潮、防风化等工程外，尚应对原屋面和外墙的隔热、保温效果作出评价，并据以进行必要的修复或节能改造，以改善其使用功能。

　　5.4.3 围护分系统维修、更新的设计和施工，应执行下列专用标准：

　　1 《屋面工程技术规范》GB 50016;

　　2 《地下工程防水技术规范》GB 50108;

　　3 《民用建筑热工设计规范》GB 50176;

　　4 《地下防水工程施工质量验收规范》GB 50208;

　　5 《房屋渗漏修缮技术规程》CJJ 62。

　　6 建筑装饰装修分系统的检查、评定与维修

　　6.1 一般规定

　　6.1.1 本章适用于建筑物中已有的装饰装修分系统的检查、评定与维修。

　　6.1.2 办公用房装饰装修分系统的大修或更新工程，其设计、施工质量应满足表6.1.2规定的预期正常使用年限的要求。

　　6.1.3 建筑装饰装修的使用年限超过表6.1.2的规定时，应及时组织检查与评定，以确定是否需要进行中修或大修。

　　6.1.4 除特殊情况外，建筑装饰装修的中修和大修宜与其他相关分系统的中修和大修同时安排。

　　6.2 检查与评定

　　6.2.1 建筑装饰装修分系统的检查分为日常检查、详细检查和专门检查。

　　6.2.2 建筑装饰装修分系统各子系统的检查与评定，应按其检查评定基本单位(简称“检评单位”)进行。

　　6.2.3 建筑装饰装修的检评单位应按下述方法划分：

　　1 同一个子系统中室外每一面墙划分为一个检评单位;

　　2 同一个子系统中室内每一房间、每一楼梯间和每一走道分别划分为一个检评单位。

　　6.2.4 建筑装饰装修分系统日常检查的周期，应符合表6.2.4的规定。

　　表6.2.4 建筑装饰装修分系统的日常检查周期

　　6.2.5 进行日常检查、保养时，应从本标准附录C《建筑装饰装修分系统检查与评定标准》规定中选择检查项目，编制成检查、保养计划报使用部门批准后执行。

　　在日常检查中发现局部损伤或使用功能下降等情况时，应及时进行维修。

　　在日常检查中发现安全隐患时，应及时通知有关部门处理。

　　6.2.6 在建筑装饰装修分系统进行中修或大修前应进行详细检查。详细检查前应根据维修范围确定需要检查的每一子系统名称及其所包含的检评单位的数量。

　　6.2.7 进行详细检查时应按本标准附录C规定的外观质量、使用功能和安全等三方面的检查项目进行检查，并分别评定每个检查项目的等级，然后再按下列规定确定该检评单位的等级：

　　1 一般情况下，取安全项目和功能项目中最低一级作为该检评单位的等级;

　　2 若外观项目的等级比按本条第1款确定的等级低二级，则应将按本条第1款确定的等级降低一级。

　　6.2.8 当评定每一子系统的完好性等级时，应根据其所含检评单位的等级及数量，按下列规定进行评定：

　　(1)完好性为I级的子系统，应不含c级和d级检评单位，可含b级检评单位，但不多于20%。I级子系统仅需采取保养措施。

　　(2)完好性为II级的子系统，应不含d级检评单位;可含c级检评单位，但不多于10%，且不含涉及安全的c级检评单位。II级的子系统需采取修缮措施，但尚不影响正常使用。

　　(3)完好性为III级的子系统，其所含的c级检评单位不应多于20%，d级检评单位不应多于10%。III级子系统需采取修缮或更新措施才能正常使用。

　　(4)完好性为IV级的子系统，其所含的c级检评单位多于20%，或所含的d级检评单位多于10%，或d级检评单位位于建筑物的外墙正面。评为IV级的子系统已严重损坏，需进行全面修缮或更新才能正常使用。

　　6.3 维修

　　6.3.1 建筑装饰装修分系统在使用过程中，应经常进行清洁和维护。

　　6.3.2 当子系统被评为I级或II级时，该维修项目为小修。

　　对检查中被评为I级或II级的子系统，凡有局部损坏或使用功能下降的检评单位，应及时进行维修。

　　6.3.3 当有3个以下的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为中修。

　　6.3.4 当有3个或3个以上的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为大修。

　　6.3.5 当外墙面、外门窗发生损坏时，应进行专门检查;当该子系统被评为III级或IV级时，应申请中修，并应及时修复。

　　6.3.6 建筑装饰装修进行中修和大修时，应由有资质的设计单位和施工单位承担，并出具完整的施工图等设计文件。

　　办公用房装饰装修工程的设计和施工，应符合有关安全、环保、卫生的规定，并与城市规划的要求相协调。

　　6.3.7 办公用房装饰装修工程竣工验收时，室内环境应符合现行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325的规定。

　　6.3.8 办公用房装饰装修工程竣工验收时，工程质量应符合现行《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210的规定和设计的要求。

　　7 给水、排水分系统的检查、评定与维修

　　7.1 一般规定

　　7.1.1 本章的规定适用于建筑物中已有给水、排水系统的检查、维修(包括改造)与更新。

　　7.1.2 当办公用房达到详细检查周期或在日常检查中发现有安全隐患或耗能、耗水严重，以及严重影响使用功能时，应及时组织详细检查。

　　7.1.3 详细(含专门)检查与评定，应由有资质的质量检查机构承担。必要时，还应会同安全、消防、卫生检测机构进行检查。

　　7.1.4 除特殊情况外，给水、排水系统的大、中修与更新，宜与其他相关分系统的大、中修同时进行安排。

　　7.1.5 给水、排水系统的改造与更新应由有资质的单位进行完整的设计和施工，其安全、消防、卫生、环保和使用功能应符合国家现行有关标准的规定，并不得随意分割发包。

　　7.1.6 经大、中修的项目，其主要材料、设备、器具的性能及节能、节水的效率应符合国家现行有关标准的规定;其预期的正常使用年限不宜低于15年。

　　7.2 检查与评定

　　7.2.1 给水、排水分系统的检查与评定，分为日常检查、详细检查和专门检查进行。

　　1 日常检查：分为日常巡视检查和有计划地按区域或系统进行的保养检查。

　　2 详细检查：分为定期和不定期详细检查。主要是通过试验的方法，以仪器、仪表量测为主，以工程经验判断的检查为辅，检查、验证系统或其设备的可靠性。

　　3 专门检查：分为紧急情况检查和事故检查，按系统或区域进行详细检查。

　　7.2.2 检查评定内容分为三类：

　　1 使用功能(简称功能类);

　　2 环境保护与卫生(简称卫生类);

　　3 系统安全性(简称安全类)。

　　7.2.3 给水、排水分系统定期检查的周期，应符合下列规定：

　　1 功能类项目每1年1次;

　　2 卫生类项目每半年1次;

　　3 安全类项目每6年1次。

　　注：①功能类和安全类项目中消防给水的检查周期按当地消防部门的要求确定。

　　②若设施和设备的性能良好，可适当延长功能类和安全类的检查周期。

　　③雨水检查应在每次大雨时进行，不作定期的安排。

　　7.2.4 给水、排水功能类检查项目包括：

　　给水子系统的生活用水量;消防用水量;浇洒道路和绿化用水量;空调系统、采暖系统及其它用水设备的用水量，以及上述系统的供水压力。

　　排水子系统的排水量;通水能力;卫生器具盛水、通水能力及完好程度。

　　7.2.5 给水、排水卫生类的检查项目包括：

　　给水子系统出水口处水的浊度、色度;饮用水的卫生达标情况。

　　排水子系统、雨水系统通水对环境的污染情况。

　　7.2.6 给水子系统安全类的检查项目包括：

　　给水管道及设备的承压能力和使用的可靠性。

　　7.2.7 给水、排水分系统三类检查项目的检查方法、检查要求及其检查结果的评定标准，均应按本标准规定的《给水、排水分系统检查与评定标准》(本标准附录D)执行。

　　7.2.8 给水、排水分系统每一项目检查结果的可靠性评定，应按本标准划分的下列三个等级进行：

　　1 功能类项目：

　　A级具有正常使用功能，不必采取措施;

　　B级功能稍差，尚能使用，可局部采取措施;

　　C级影响正常使用功能，应采取更新、改造措施。

　　2 卫生类项目：

　　A级符合卫生标准，不必采取措施;

　　B级有个别指标(如：色度、浑浊度、臭味、PH值、细菌总数、游离余氯等)不符合卫生标准，应采取局部或系统整改、消毒措施进行处理;

　　C级严重不符合卫生标准，必须采取全面治理的措施进行处理。

　　3 安全类项目

　　A级安全性指标符合标准要求，可继续正常使用;

　　B级安全性指标略低于标准要求，应采取补救或加强措施，提高其安全性;

　　C级安全性指标严重不符合要求，必须采取强制性改造措施，确保其安全。

　　7.2.9 给水、排水分系统检查结果的评定等级，应按下列规定进行：

　　I级安全类项目的检查结果为A级;卫生类项目经更换局部管道、配件和小型设备，并进行消毒处理后能达到卫生要求;功能类项目检查结果允许有很少数项目为B级(如局部出水量不足、压力不足、个别管道排水不畅、卫生器具有划痕或细裂纹等)，并仅需进行小修，即可满足正常使用要求。

　　II级安全类项目的检查结果为B级，其他类项目检查结果有2项以下为C级;卫生类项目经更换局部管道、配件和小型设备后，其取样检验尚未完全合格;功能类项目检查结果允许有个别项目为C级(如出水量不足、压力较低、排水不畅对局部环境有污染、少量器具有破损等)，应经中修后才能符合正常使用要求。

　　III级系统已达到使用年限或经鉴定，安全类项目为C级或至少其他类项目的检查结果有2项以上为C级;不能满足建筑物使用要求，危险性大、故障率较高，严重不符合现行有关国家标准的要求，应经大修后才能符合安全、卫生、环境保护和正常使用的要求。

　　7.3 给水、排水分系统的维修

　　7.3.1 经3次中修或2次大修后，使用年限超过10年的应中修;使用年限超过15年的应大修。

　　7.3.2 小修包括下列内容：

　　1 局部更换器具、小型设备、管材、配件和易损部件等;

　　2 清通管道，并进行局部维修。

　　7.3.3 中修包括下列内容：

　　1 按系统更换器具、设备、管材和配件等;

　　2 对独立子系统进行改造、更新。

　　7.3.4 大修包括下列内容：

　　1 对各个子系统进行全面更新;

　　2 选用当前节能、节水、效率高的器材和设备对原系统进行改造。

　　8 供热、采暖分系统的检查、评定与维修

　　8.1 一般规定

　　8.1.1 本章的规定适用于建筑物中已有的供热、采暖分系统的检查、评定、维修(包括改造)与更新。

　　8.1.2 供热、采暖分系统的检查、评定、维修与更新，应遵守本标准第7.1.2条、第7.1.3条及第7.1.4条的基本规定。

　　8.1.3 供热子系统中锅炉等承压设备的检查、评定与维修，尚应符合国家现行有关压力容器安全规程的规定。

　　8.1.4 经大、中修的项目，其主要材料、设备的性能应符合国家现行《特种设备安全监察条例》及安全技术规范的规定;其预期的正常使用年限不宜低于15年。

　　8.2 检查与评定

　　8.2.1 供热、采暖分系统的检查，分为日常检查、详细检查和专门检查。以上三类检查的具体划分同本标准第7.2.1条。

　　8.2.2 检查评定内容分为两类：

　　1 使用功能(简称功能类);

　　2 系统安全性(简称安全类)。

　　8.2.3 供热、采暖系统检查的周期，应符合下列规定：

　　1 功能类项目每1~2年1次;

　　2 安全类项目每2年1次。

　　8.2.4 供热、采暖系统检查项目包括：

　　1 功能类

　　采暖子系统满水、失水情况;软化水设备及软化水;室内温度;室外管道防腐绝热;水泵运行;锅炉、换热设备运行，采暖子系统自控平衡;散热设备表面及形式与装饰配套。

　　2 安全类

　　采暖子系统承压能力;换热设备、锅炉承压能力;锅炉水侧管道结垢、腐蚀;室内、室外管道结垢、腐蚀。

　　8.2.5 供热、采暖分系统两类检查项目的检查方法、检查要求及其检查结果的评定标准，均应按本标准规定的《供热、采暖系统检查与评定技术标准》(本标准附录E)执行。

　　8.2.6 供热、采暖分系统检查项目的可靠性评定，应按本标准划分的下列三个等级进行。

　　1 功能类项目：

　　A级具有正常使用功能，不必采取措施;

　　B级功能稍差，尚能使用，可局部采取维修措施;

　　C级影响正常使用功能，应采取改造或大修措施。

　　2 安全类项目：

　　A级安全性指标符合标准要求，可继续正常使用;

　　B级安全性指标略低于标准要求，应采取适当措施提高其安全性;

　　C级安全性指标严重不符合标准要求，必须采取更新、改造措施，确保其安全。

　　8.2.7 供热、采暖分系统可靠性检查结果的评定，应按下列规定评级：

　　I级安全类项目检查结果均为A级;功能类项目检查结果允许有2个项目为B级;系统中无C级;仅需进行保养或小修，即可满足正常使用要求。

　　II级安全类项目检查结果有2项以下为B级，但无C级;功能类项目检查结果允许有2个项目为C级;应经中修后，才能符合正常使用要求。

　　III级安全类项目检查结果有1项为C级，功能类项目检查结果有2项以上为C级;不能满足建筑物或设备使用要求，危险性很大，故障率较高，严重不符合国家现行有关标准的规定，应经大修后，才能符合安全和正常使用要求。

　　8.3 维修

　　8.3.1 经3次中修或2次大修后，使用年限超过10年的应中修;使用年限超过15年的应大修。

　　8.3.2 小修包括下列内容：

　　在日常维护基础上局部更换管材和易损零配件等。

　　8.3.3 中修包括下列内容：

　　1 按系统更换散热设备、管材、配件等;

　　2 对独立子系统进行更新、改造。

　　8.3.4 大修包括下列内容：

　　1 对各个子系统进行全面更新;

　　2 选用当前节能、节水、效率高的器材和设备进行改造。

　　9 通风与空调分系统的检查、评定与维修

　　9.1 一般规定

　　9.1.1 本章的规定适用于建筑物中已有的通风与空调分系统的检查、评定与维修(含更新和改造)。

　　9.1.2 通风与空调分系统的检查、评定与维修应符合本标准第3章有关的规定。

　　9.1.3 对于可能的突发事件，如：在当地发生的流行病疫情有可能通过通风空调系统传染扩散时，管理者应预先制定通风空调系统的应急预案，并建立健全长期的防范措施和应急措施。

　　9.2 检查与评定

　　9.2.1 通风与空调分系统的检查分为：

　　1 日常检查：根据系统的使用功能、设备运行和保养的需要而进行的维护性检查;对系统的技术资料、人员岗位和规章制度的管理性检查;根据政府机构建筑节能文件而进行的建筑能耗日常计算与核查。

　　2 详细检查：按照专门的检查方法，应用专业测试仪器仪表，辅以局部工程量而进行的系统详细状况检查。

　　3 专门检查：针对特定的目的和要求，按照专门的检查方法，应用专业测试仪器仪表，必要时辅以局部工程量而进行的系统若干性能状况的检查。

　　9.2.2 在通风与空调的使用中，若发现有安全隐患或能耗过高，严重影响使用功能的情况时，应及时组织检查与分析。

　　9.2.3 通风与空调分系统的检查周期，应符合下列要求：

　　1 日常检查：

　　(1)日常运行效果的巡视性检查：每周不少于2次。

　　(2)系统和主要设备的定期保养性检查：应按设备要求安排，且每年不少于2次。

　　(3)对系统的技术资料、人员岗位和规章制度的管理性检查：每年不少于2次。

　　(4)建筑能耗计量：每年不少于1次。

　　2 详细检查：每6年不应少于1次，且应在中修或大修前进行。

　　3 专门检查：不定周期，根据日常检查的结果，或者针对特定的目的和要求(如：卫生要求，紧急特殊情况要求)安排进行，必要时还应会同有关部门(如：卫生检测机构)进行检查。

　　9.2.4 通风与空调分系统的检查与评定，应按本标准规定的《通风与空调分系统检查与评定标准》(本标准附录F)所列的检查项目进行。其中：

　　1 详细检查应全面检查评定每一项目;

　　2 其他检查应根据需要检查的部位和内容，选择检查与评定项目。

　　9.3 维修

　　9.3.1 通风与空调分系统的维修分为：

　　1 小修：为维护系统和设备正常运转而进行的保养性质的修理，如清洗或更换过滤材料等。

　　2 中修：不改变系统的原始设计方案，针对重要设备或系统重要部位进行的修理或更换、更新。

　　3 大修：可局部或整体地改变系统的原始设计方案(包括节能改造和使用功能改变)，对重要设备或重要部位乃至全系统进行的修理、更换、更新或重新施工。

　　9.3.2 两次维修的时间间隔：

　　1 中修：与前次中修、大修的竣工时间相隔宜大于6年、且不应少于4年，如系统状况良好，宜延长维修的间隔时间。

　　2 大修：与前次大修或改造的竣工时间相隔宜大于10年，且不应少于6年，如系统状况良好，宜适当延长维修的间隔时间。

　　9.3.3 维修原则：

　　1 通风与空调分系统的维修，宜与其他相关分系统的维修同时进行安排。

　　2 通风与空调分系统的改造与更新，应由有资质的单位进行完整的设计和施工，其安全、节能、消防、卫生、环保和使用功能应符合国家现行有关标准的规定，不得随意分割发包。

　　3 通风与空调分系统中主要材料、设备的预期正常使用年限不应低于10年，宜不低于15年。

　　9.3.4 维护内容的确定

　　1 在决定设备更新和系统改造等维修内容前，应首先考虑依靠调试手段来改善系统和设备的工作状况和使用效果，以避免不必要的浪费。

　　(1)系统调试前，应由专业人员根据系统设计、竣工资料和检查评定结果，编制出完整的调试方案;

　　(2)系统调试应由专业人员应用专业的测试仪器仪表进行;

　　(3)调试结束后，必须提供完整的调试报告资料。

　　2 通风分系统与空调分系统维修的内容，应根据建筑物的用途、规模、使用特点、室外气象条件、负荷变化情况等因素，考虑现有系统和设备的折旧残值，通过技术经济比较确定。

　　3 通风分系统与空调分系统的自动控制内容的调整或增加，应根据建筑物的用途、系统的类型和设备运行时间，经技术经济比较确定具体内容。以下内容应首先考虑：

　　(1)采用自动控制，才能防止事故，保证系统和设备运行的安全可靠时;

　　(2)采用自动控制，可合理利用能量实现节能时;

　　(3)工艺和使用条件对室内温湿度波动范围有一定要求时(如计算机房等)。

　　4 建筑能耗计量结果，应由专业机构进行能耗和节能潜力评估、节能改造技术经济性分析，确定节能改造的维修项目实施内容。

　　5 对于清洗、节能、调试、改造等维修项目，实施前应规定对实施结果予以量化约束。签订的合同文本中必须明确保证实施结果和对结果的保证时间;工程验收后，在保证时间内不得再度追加或者重复投资。

　　6 对通风空调系统的设备进行更新时，空调系统的主要设备应具备国家相关部门检测报告和国家规定的强制性认证报告，其技术性能指标应符合相应产品标准的要求。宜选用高效节能型产品，严禁采用国家已淘汰型产品。

　　7 通风与空调维修工程的竣工验收，应由建设单位负责，组织施工、设计、监理等单位共同进行，合格后办理竣工验收手续。验收时应检查竣工验收的资料，一般包括下列文件及记录：

　　(1)图纸会审记录、设计变更通知书及竣工图;

　　(2)主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检(试)验报告;

　　(3)隐蔽工程检查验收记录;

　　(4)工程设备、风管系统、管道系统安装及检验记录;

　　(5)管道试验记录;

　　(6)设备单机试运转记录;

　　(7)系统无负荷联合试运转与调试记录;

　　(8)子系统工程质量验收记录;

　　(9)观感质量综合检查记录;

　　(10)安全和功能检验资料的核查记录;

　　(11)设备和系统的调试报告。

　　10 电梯分系统的检查、评定与维修

　　10.1 一般规定

　　10.1.1 本章的规定适用于在役的电力驱动曳引或强制式乘客电梯和载货电梯;在役的液压电梯和杂物电梯也可参照本章执行。

　　10.1.2 电梯的检查、评定与维修，应遵守本标准第3.2.7条的规定。当几台电梯共用一个机房或井道时，其检查和维修尚应委托同一有资质的维修组织承担。

　　注：维修组织是指具备规定资格的承担电梯维修工作的法人或法人下属单位。根据所具备能力的不同，又分为只具备电梯维护能力的维修组织和具备电梯维护、修理、改装能力的维修组织。

　　10.1.3 层门、机房、井道安全门、轿厢安全门、底坑通道门和为维修人员保留的通道门的钥匙必须交专门人员专职保管。

　　10.1.4 电梯的紧急报警装置应与可随机响应的服务系统相连接，以保证乘客被困时能迅速解困。使用单位可授权专门人员(应经维修组织培训)在紧急情况下营救乘客，若专门人员不能按现行国家标准GB7588第12.5条规定的紧急操作或第14.2.1.4款规定的紧急电动运行控制使轿厢移动到电梯层站或井道安全门解救乘客，必须立即求助于维修组织。

　　10.1.5 使用单位应保证电梯井道和机房承重结构的安全;保证底坑、井道、机房无渗漏现象;保证通往机房、滑轮间、井道及维修人员用房的通道安全、通畅和充分的照明。若有涉及安全的问题，应及时通知维修组织。

　　10.1.6 若电梯生产企业对其电梯产品的维修有特殊要求，除执行本标准外，尚应符合其特殊要求。

　　10.2 检查与评定

　　10.2.1 电梯检查分为三类：日常检查、详细检查和专门检查。

　　10.2.2 电梯的检查周期应符合下列规定：

　　1 日常检查：

　　(1)专门人员的巡视：每日全程乘电梯上、下至少各一次;

　　(2)维修组织的维护(保养)检查：由维修组织根据电梯使用的频繁程度、工作环境和电梯各部件的受损程度确定保养检查的周期(如周、月、季、年等);

　　(3)定期检查：每年1次，根据使用单位情况确定具体检查时间。

　　2 详细检查：

　　详细检查的周期应符合下列规定，但可根据电梯设备性能情况，适当延长或缩短。

　　(1)局部检查：每3年1次，一般在中修前进行;

　　(2)系统检查：每6年1次，一般在大修前进行。

　　3 专门检查：不定周期。当遇到下列紧急情况或特殊情况之一时，应进行专门检查：

　　(1)1个月内2次以上频发同一故障的部件;

　　(2)电梯主要设备遭到突发性损坏;

　　(3)电梯运行中发生人身伤害事故;

　　(4)限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行超速保护装置(如果有)任一部件动作时;

　　(5)门锁装置发生故障时;

　　(6)有特殊重要的运行任务，需确保无故障时;

　　(7)发生水浸、地震或火灾之后;

　　(8)发生其他危急或特殊情况时。

　　10.2.3 使用单位专门人员的每日巡视检查应至少包括以下项目，并应将任何不正常的情况及时通知维修组织，必要时应立即停止电梯运行。

　　1 轿厢、层门、地坎和候梯厅的清洁情况是否良好;

　　2 平层情况是否正常;

　　3 层门总体性能是否正常，门保护装置是否有效;

　　4 层站呼梯盒、轿厢内操纵盘的按钮是否工作正常;

　　5 层站指示器及到站钟(如果有)是否工作正常;

　　6 紧急报警装置是否工作正常;

　　7 轿厢及层站的照明是否工作正常;

　　8 轿厢通风或空调装置是否正常;

　　9 电梯运行有无异常。

　　10.2.4 维修组织进行日常检查、维护，应从本标准附录G《电梯分系统检查与评定标准》规定中选择检查项目，编制成《电梯保养规程》，报使用单位批准后执行。

　　注：在保养性检查中，可能需要进行一些操作，但这些操作不应改变电梯的特性。

　　10.2.5 中修前的详细检查项目应根据下列情况按本标准附录G《电梯分系统检查与评定标准》进行确定：

　　1 与运行性能下降有关的重要部件和装置;

　　2 与额定运行参数偏离有关的重要部件和装置;

　　3 需要拆卸才能检查和调整而又较长时间未检查的部件或装置;

　　4 易磨损的重要部件;

　　5 频发故障的部位或装置;

　　6 已接近老化期的设备或部件。

　　10.2.6 大修前的详细检查，应按本标准附录G《电梯分系统检查与评定标准》规定的检查项目和内容全面执行，必要时，应参照现行国家标准GB 7588的其他技术要求进行补充检查。

　　10.2.7 定期检查(年检)应至少包括下列项目。检查时，应执行现行国家标准GB 7588附录E中E1定期检查的要求。

　　1 门锁装置;

　　2 悬挂装置及其附件;

　　3 制动系统试验;

　　4 限速器与安全钳联动试验;

　　5 缓冲器;

　　6 报警装置;

　　7 轿厢上行超速保护装置(如果有);

　　8 层门强迫关闭装置;

　　9 载重量控制装置;

　　10 曳引能力;

　　11 电气安全装置;

　　12 极限开关。

　　10.2.8 电梯的性能状况采用划分等级的方法进行评定，并以下列4个等级描述其性能状况：

　　I级符合本标准要求，能安全、正常地运行，仅需按日常检查计划进行维护(保养)，可继续安全使用;

　　II级略低于本标准要求，尚不显著影响安全和正常运行，根据日常检查和专项检查，仅有个别旧部件需进行加工、修配或更换，仍可继续安全使用;

　　III级不符合本标准要求，显著影响安全或正常运行，有部分重要部件存在安全隐患或性能下降等问题，需经中修或紧急修理后才能安全使用;

　　IV级极不符合本标准要求，严重影响安全和正常运行，主要部件存在安全问题或性能全面下降问题，需经大修后才能安全使用，若技术经济评估表明该电梯的适修性很差，则应建议予以更新。

　　10.2.9 对电梯所评的性能状况等级，仅作为技术管理和制订维修、更新计划的依据，而不作为具体处理检查结果的依据，即使所评的等级较高，也应及时对检查中查出的问题逐个做出处理。

　　10.3 维修与更新

　　10.3.1 电梯的维修是指在电梯交付使用后的所有维护(保养)、修理和改装等的服务。

　　10.3.2 专门管理人员应将任何不正常的情况及时通知维修组织，必要时应立即停止电梯运行;维护(保养)应根据《电梯保养规程》进行;应急修理应根据专门检查结果进行;大修或中修应根据详细检查及专门检查结果进行;修理完成后的电梯应按GB7588附录E的要求重新进行安全检查。

　　10.3.3 符合下列条件的电梯，可进行改装：

　　1 电梯主要性能指标不符合现行国家标准GB 7588的规定，且使用时间已达9年以上;

　　2 设备经过两次以上大修，再次修理部分部件也不能保证电梯的正常使用。

　　10.3.4 符合下列条件之一的电梯，应通过权属部门组织专家论证确定是否适宜进行改装：

　　1 电梯某些部件的产品质量或安装质量存在一定缺陷，故障率较高，不能保证正常使用;

　　2 由于建筑物结构损坏或电梯发生严重事故，导致部分电梯设备损坏;

　　3 由于建筑使用功能的变动或增加，在用电梯已不能满足需要;

　　4 因建筑物倾斜，造成电梯运行方向与垂直方向有倾斜度不大于15?的倾斜;

　　5 一些金属部件严重锈蚀、变形或一些电气设备严重老化、损坏，对它们的维修，属于第10.3.5条的改装项目。

　　10.3.5 电梯改装项目包括：

　　1 改变以下一个或几个重要参数：

　　(1)额定速度;

　　(2)额定载重量;

　　(3)轿厢质量;

　　(4)轿厢行程。

　　2 改变或更换以下一个或几个部件：

　　(1)门锁装置的类型(不包括用同类型的门锁装置更换);

　　(2)控制系统;

　　(3)导轨或导轨的类型;

　　(4)门的类型(或增加一个或多个层门或轿门);

　　(5)电梯驱动主机或曳引轮;

　　(6)限速器;

　　(7)缓冲器;

　　(8)安全钳装置;

　　(9)轿厢上行超速保护装置(如果有)。

　　10.3.6 符合下列条件的电梯，可向权属部门申请报废，进行更新：

　　1 当建筑物内仅装设一部电梯，且使用时间已达15年;

　　2 电梯主要性能指标(包括耗能指标)已不符合现行国家标准的规定，一般的改装也不能达到要求，且使用时间已逾15年;

　　3 驱动主机和其他主要配套部件磨损严重，或设备已经过3次以上大修，再次维修的投资费用超过设备拆旧残值。

　　10.3.7 符合下列条件之一的电梯，应通过权属部门组织专家的论证确定是否适宜更新或停用：

　　1 产品质量或安装质量存在严重缺陷，无法保证安全运行的基本条件;

　　2 金属部件严重锈蚀、变形或电气设备严重老化、损坏;

　　3 由于建筑物结构损坏，导致电梯产生严重事故，造成电梯设备严重损坏;

　　4 由于建筑物严重倾斜，造成电梯运行方向与垂直方向的倾斜度大于15?。

　　10.3.8 符合下列条件之一的电梯，应延期报废，但使用年限最长不得超过25年：

　　1 电梯生产厂家在合同或质量保证书中声明的报废年限超过本标准第10.3.6条第1款的规定;

　　2 对主要部件(如：拖动系统、控制系统、门系统、安全部件、驱动主机等)已进行改装的电梯，经检测机构鉴定，其性能指标均符合交付使用时的现行国家标准GB 7588及相关国家标准的要求。

　　11 电气分系统的检查、评定与维修

　　11.1 一般规定

　　11.1.1 本章的规定适用于办公用房中动力、照明和建筑物防雷等电气分系统的检查、评定与维修;不包括由市政供给电力的电源部分。

　　11.1.2 电气分系统的检查、评定与维修，应按下列划分的7个子系统分别进行：

　　1 变配电室;

　　2 供电干线;

　　3 动力;

　　4 照明;

　　5 备用和不间断电源;

　　6 防雷及接地;

　　7 室外电气。

　　11.1.3 电气分系统检查、维修前，应以原设计、施工、历次大修以及日常维修等的技术文件和记录为依据，对照工程实际核对其符合性。若档案已缺失，应实测补齐。

　　若上次检查、维修后至本次检查、维修间，电气分系统曾出现过故障或事故，则本次检查、维修前应认真查阅故障或事故部位的处理记录及其日常运行记录，以供本次检查借鉴。

　　11.1.4 电气分系统与智能化分系统间状态和量值信号的接口正确性与精度等级，在每次维修后均应进行测试，以确保两者衔接有效。

　　11.2 检查与评定

　　11.2.1 电气分系统检查分为：日常检查、详细检查和专门检查三类：

　　1 日常检查：分为巡视检查和有计划停电清扫为主的保养检查(若发现导电连接处有异常迹象时，尚应进行紧固程度的检查与操作)，以及定期的维护检查。

　　2 详细检查：以仪表量测为主，辅以工程经验判断的检查。详细检查又可分为：

　　(1)局部扩大检查：适用于中修前组织的检查，以及高负荷季节或高温、高湿季节的安全检查;

　　(2)系统检查：适用于大修前有组织的检查。

　　3 专门检查：适用于下列紧急情况或特殊情况的检查：

　　(1)供电系统遭受暴风雨袭击造成大面积停电;

　　(2)建筑物受灾后急需恢复供电;

　　(3)用电严重超负荷烧坏电气设备;

　　(4)建筑物有特殊重要活动，需确保供电无故障;

　　(5)院内道路变更、绿化布置更新或景观调整，需将原有线路改造或改为埋地敷设;

　　(6)发生其他危急或特殊情况。

　　11.2.2 电气分系统的检查周期应符合下列规定：

　　1 日常检查：

　　(1)专门管理人员巡视每日不少于1次;

　　(2)定期维护检查由物业管理部门组织，但例行的安全检查，每年不得少于一次。

　　2 详细检查：

　　(1)局部扩大检查中修前的检查，每2~3年1次;

　　(2)详细检查每6年1次，若设备、线路性能良好，可适当延长检查周期。

　　3 专门检查不设定周期，有紧急或特殊情况时立即进行。

　　11.2.3 定期维护检查的项目包括：

　　1 易损部位及易耗零部件检查;

　　2 末级配电箱、控制箱后的线路检查;

　　3 末级配电箱及控制箱内小型元件检查;

　　4 变配电装置和供电干线中小型的电气设备、器具和灯具是否需要更换的检查;

　　5 变配电装置的预防性试验;

　　6 防雷子系统接地装置的接地电阻检测。

　　11.2.4 定期维护检查应从本标准规定的《电气分系统检查与评定技术标准》(本标准附录H)中选择与维护检查有关的内容和要求，编制成定期检查计划，报使用部门批准后执行。

　　11.2.5 中修前的局部扩大检查项目，应根据中修的范围，以及日常检查发现的下列情况，确定应检查的子系统或其中项目，按《电气分系统检查与评定标准》(本标准附录H)的检查要求进行。

　　1 易损部件提前损坏的部位;

　　2 频发故障的重要部件或装置;

　　3 因建筑物中修或装饰装修工程更新而需要移位的线路和设备;

　　4 与负荷增加有关的重要部件、线路和设备;

　　5 上次中修未涉及的重要部位。

　　11.2.6 大修前的详细检查，应按《电气分系统检查与评定技术标准》(本标准附录H)规定的检查项目和内容全面执行。

　　11.2.7 电气分系统检查结果的评定，应遵守下列基本规定：

　　1 一般情况下，应根据详细检查结果评定电气系统的可靠性;

　　2 对下列检查结果，可不进行可靠性评定，但应将需要保养或小修的项目书面通知物业管理部门：

　　(1)日常检查结果;

　　(2)定期的安全检查结果，但未发现有安全问题;

　　(3)供电过程中的一般故障，经检查表明，仅需通过调整或更换零、部件，即可恢复正常供电。

　　11.2.8 电气工程的可靠性采用划分等级的方法进行评定，并以下列4个等级描述其可靠性：

　　1 每一项目检查结果的评定：

　　A级外观完好，标志完整清晰，工作性能正常，不必采取措施;

　　B级外观尚好，标志尚能辨认，工作性能略有下降，可不采取措施，或仅需小修即可恢复正常;

　　C级外观较差，工作性能显著下降，或有老化迹象，或存在安全隐患，应采取措施;

　　D级工作性能严重下降，或已严重老化，或安全问题突出，必须立即或及时采取措施。

　　2 整个子系统或分系统检查结果的评定：

　　I级可靠性符合本标准要求，能安全、正常地供电，可能有少数b级零部件，但仅需按计划进行保养，可继续安全使用;

　　II级可靠性略低于本标准要求，尚不显著影响正常供电，虽有个别c级项目，但经检修或更换后，仍可继续安全使用;

　　III级可靠性不符合本标准要求，显著影响安全供电，虽仅有个别项目为d级，但需经中修或紧急修理后才能安全使用;

　　IV级可靠性极不符合本标准要求，严重影响安全供电，评为d级的项目超过1个或评为c级的项目超过50%，必须经大修后才能有限制地安全使用。

　　11.2.9 对电气分系统所评的可靠性等级，仅作为技术管理和制订维修计划的依据，而不作为具体处理检查结果的依据，即使所评等级较高，也应及时对检查中查出的问题逐个做出处理。

　　11.3 维修

　　11.3.1 日常维护修理应包括以下内容：

　　1 有计划的停电清扫以及导电连接处的紧固等工作;

　　2 易损零、部件损坏的更换;

　　注：易损零、部件指照明灯具的光源(灯泡、日光灯管等)、照明开关插座、动力照明配电箱内熔断器的熔芯和熔丝等。

　　3 末级配电箱、控制箱后的线路因失修损坏或个别用电回路因增大容量需更换电线或电缆;

　　4 末级配电箱、控制箱内小型元件损坏的更换;

　　注：小型元件包括指示灯、小型空气开关和接触器、漏电保护器、控制按钮、控制开关等。

　　5 在不涉及建筑结构、装饰装修饰面、变配电装置和供电干线改变的情况下，对小型电气设备、器具和灯具进行更换;

　　6 按有关规定对变配电装置进行预防性试验，对防雷系统进行油漆，以及对接地装置接地电阻进行检测;

　　7 重要部位和场所的维护修理：

　　(1)重要部位和场所的易损零、部件实行服役制，即在易损零、部件使用时间达到预期使用寿命60-70%时，进行退役更换;

　　(2)退役更换下的易损零、部件仍有使用价值，应经检测鉴别后列入备品备件库存放，单独做出标识。待一般部位或场所的同规格、同型号易损零、部件自然损坏后予以利用。

　　11.3.2 中修应包括以下内容：

　　除变配电室和供电干线仅进行修复，不做更换外，因建筑物中修或装饰装修全面更换，可能对末级配电箱及其以后线路和器具设备进行局部或全部移位、更换。

　　11.3.3 大修应包括以下内容：

　　1 因建筑物大修或装饰装修工程再次更换，可对变配电室主要设备(如变压器、高低压开关柜等)以及供电干线50%以上进行同容量更换;

　　2 建筑物功能改变，用电设备容量增大，变配电设备及其供电干线的负载能力和规定的贮备能力已不能满足需要，变配电装置和供电干线扩容更换;

　　3 新技术应用：有必要推广变配电室值班无人化、计算机全程控制、运行记录无纸化等新型管理模式;增加自动控制或建筑智能化系统;推行节能改造等;

　　4 电气分系统的设备功能和质量已不符合现行国家标准的规定，且使用时间逾15年，经鉴定后予以更换。

　　11.3.4 大、中修及增加用电容量的部分，应进行设计计算，并应将设计计算文件存档。大、中修施工也应有书面记录并存档。

　　11.3.5 凡中修、大修中使用新设备、器具、材料者，其施工质量的验收，应按现行国家标准的规定执行;若使用旧设备、器具、材料者，其施工质量的验收，除外观质量可视具体情况商定外，涉及用电安全者，亦应按现行国家标准的规定执行。

　　12 建筑智能化分系统的检查、评定与维修

　　12.1 一般规定

　　12.1.1 本章适用于办公用房维修工程中对建筑智能化分系统进行的检查、评定与维修。

　　12.1.2 建筑智能化分系统的检查分为日常检查、专门检查和详细检查。建筑智能化分系统的日常检查应按设备和系统的使用维护要求进行。有紧急情况或特殊需要时，应立即对建筑智能化分系统进行专门检查和专项维修。详细检查应每3年进行一次，详细检查的评定结果是确定建筑智能化分系统维修的依据。

　　12.1.3 建筑智能化分系统应包括通信网络子系统、信息网络子系统、建筑设备监控子系统、火灾自动报警及消防联动子系统、安全防范子系统、综合布线子系统、智能化系统集成，以及相关的电源与防雷接地子系统、机房环境子系统等。

　　12.1.4 建筑智能化分系统维修工程分为大修、中修和小修。大、中修宜与办公用房的内部装修和房屋结构维修同步进行，并与各机电系统的维修相协调。专家组应对系统详细检查的结果进行评定，合理确定维修工程的规模和内容。建筑智能化分系统的维修可分为更新、改造和专项维修。

　　12.1.5 大修、中修、小修的评定：

　　1 大修：整个建筑智能化分系统需要进行更新和改造，或更新改造的子系统涉及综合布线子系统时，此维修工程列入大修范围;

　　2 中修：当仅有部分智能化子系统需要进行更新改造或专项维修，且不涉及综合布线子系统时，此维修工程列入中修范围;

　　3 小修：指及时修复或排除系统的小故障，保证系统的正常运行和使用的日常维护、检修和保养工作。小修应根据系统日常检查的结果以及设备和系统的使用维护要求进行。各子系统的定期小修应每6个月进行一次，或在其他系统的运行季结束后进行(例如通风与空调系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统等)。

　　12.1.6 新建和更新改造后的建筑智能化分系统及其子系统6年内一般不进行更新改造，但可根据需要进行专项维修。

　　12.2 检查与评定

　　12.2.1 在进行检查与评定时，办公用房使用单位应向专家组提交下列文件：

　　1 原建筑及智能化分系统的原始竣工文件;

　　2 最近一年的智能化分系统的运行维护记录;

　　3 原智能化分系统建成投运后的系统改造图纸和文件;

　　4 系统和产品的安装使用维护说明书;

　　5 使用单位的申请报告(其内容应包括：项目申请原因、需要达到的水平和功能、初步方案、投资预算等)。

　　12.2.2 检查与评定的重点应包括：

　　1 实地考察建筑物的竖井、层高、机房及其他相关设施和条件，据以进行建筑智能化分系统实施改造的可行性分析;

　　2 考察并找出现有系统存在的问题，据以分析和论证可能的改造方案;

　　3 考察分析现有消防子系统和安全防范子系统是否符合现行国家标准和规范的规定，据以提出更新改造方案;

　　4 对信息网络子系统，重点考察其系统功能和信息安全措施，该子系统应保证满足国家政府机关按涉密网、党政办公和内部业务网、公共信息网的要求;

　　5 考察建筑设备监控子系统、通信网络子系统的功能和性能，考察电源及防雷接地子系统、综合布线子系统是否满足使用要求，提出更新改造方案;

　　6 进行建筑综合节能分析，提出相应的改造建议;

　　7 根据国家关于电子政务的有关规定，考察系统集成方案，在维修工程中进行综合统一设计;

　　8 根据现有建筑智能化分系统的运行维修记录，考察频繁出现故障的设备和系统。

　　12.2.3 详细检查应遵守以下原则：

　　1 凡不符合现行《工程建设标准强制性条文》要求的设备和系统不得继续使用，必须根据实际情况进行改造或更新;

　　2 原分系统若能满足现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T 50314、《智能建筑工程质量验收规范》GB 50339和本标准的要求，可予以保留;

　　3 凡本章规定的特殊技术需求，均应在进行检查评估时认真考察，当分系统不能满足这些要求时，应进行改造或更新;

　　4 建筑智能化分系统的改造或更新除应满足上述要求外，还必须考察建筑条件是否允许新设备和系统的安装，并注重性能价格比;

　　5 对原建筑智能化分系统进行改造或更新时，应考虑新建部分与原有部分的兼容性，做好接口设计;注重使用成熟技术。当需要采用新技术、新设备时，应按有关规定执行;

　　6 对技术老化和性能不满足使用要求的主要设备和软件系统，需经专家组评估后，方可进行改造更新，也可根据设备供应商和系统承包商的要求进行设备和系统的升级改造。

　　12.2.4 专家组应在第12.2.1条规定的整套文件基础上，编制建筑智能化分系统项目的可行性研究报告(含工程概算)，并依据项目可行性研究报告和相关现行国家标准编制建筑智能化分系统维修的初步设计方案。

　　12.2.5 根据办公用房使用部门提交的文件、专家组提出的项目可行性研究报告和维修初设方案等文件，进行建筑智能化分系统维修工程的审批。

　　12.3 维修

　　12.3.1 当建筑智能化各子系统的功能不能满足本章及本标准附录I中有关条款的要求时，应对相应子系统进行改造或更新，并根据本标准第12.1.4条的规定，确定维修工程规模。

　　12.3.2 建筑智能化分系统维修工程的实施和检测验收，应按本标准和现行国家标准《智能建筑工程质量验收规范》GB 50339的要求进行，并与相关专业的维修标准保持一致。

　　13 办公用房维修类别的综合评定

　　13.0.1 在各分系统检查评定的基础上，应对办公用房的维修类别进行综合评定。

　　13.0.2 在各分系统的评定中，出现下列情况之一时，办公用房的维修综合评定为系统大修：

　　1 承重分系统和围护分系统的维修评定为大修;

　　2 装饰装修分系统的维修评定为大修;

　　3 设施的分系统维修有3个或3个以上评定为大修;

　　4 承重分系统、围护分系统、装饰装修分系统均评定为中修，且各设施分系统的维修，有1~2个评定为大修。

　　13.0.3 在各分系统的评定中，出现下列情况之一时，办公用房的维修综合评定为中修：

　　1 承重分系统和围护分系统的维修评定为中修;

　　2 装饰装修分系统的维修评定为中修;

　　3 设施方面的分系统维修有3个或3个以上评定为中修;

　　4 设施方面的分系统维修有1~2个评定为大修

篇3：中央空调费用测算分摊方法

　　中央空调使用费一般由物业公司收取，故其价格应采用成本法。即空调使用费只包括必要成本，物业公司收取空调使用费的目的不是盈利，而是如何以最低的成本向用户提供冷热量。制定冷热量的合理的价格，兼顾用户、物业公司的利益并有利于建筑节能的推广。

　　中央空调使用费的组成

　　成本法空调使用费分为两部分，一部分为固定空调使用费价(元/m )，其计算方法为空调系统的固定成本总额除以该工程的总空调建筑面积，其中的固定成本是指与空调用户的用量多少无关的部分，如空调系统折旧费、管理费、日常维修费等;第二部分为可变空调使用费(元/kwh)，其计算方法为空调使用的可变成本除以该工程本年度(季)提供给各用户的总冷、热量，可变成本是指购买燃料、能源、水、电和药剂的费用，它随工程供冷热量的多少而变化。

　　固定空调使用费价收取的原因为：

　　(1)为用户建造的空调设备用房、空调系统等固定资产的年折旧费和投资利息、物业公司的管理费用等，这部分费用于用户少用或不用无关。

　　(2)公共使用房间(如消控室、电梯厅等)的空调费用因各种原因，无法计量;空调系统上部分管道的损耗不含在计量表上。

　　(3)屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构的空调负荷。

　　(4)临户的影响，当某户调低室内温度或关闭空调时，其邻户就增加空调冷热量。

　　固定空调使用费价与可变空调使用费比例的确定与各工程性质、规模等有关，固定空调使用费比例高，有利物业公司的收费，但不利于用户的节能。参考有关国家供热方面的情况，固定空调使用费价应占总空调使用费的30～50%,可变空调使用费占总空调费用的70～50%。具体比例可按具体工程进行测算。

　　中央空调使用费的制定

　　空调使用费分摊的原则是公平，公共耗能共摊。不同楼层、不同建筑位置但户型相同、面积相同、室内空气品质相同所缴纳的费用，不应受围护结构的影响。

　　空调冷热量表的读数，仅反映用户室内使用的冷热量的多少，故用户的空调使用费为：

　　中央空调使用费计算公式

　　物业公司收取的空调使用费为：

　　物业公司收取的空调使用费公式

　　中央空调使用费的调整

　　对于承担屋顶、公共楼面的用户引起的冷热量差异，是难以通过固定空调使用费的调整达到平衡的。可以采取以下二种方法对可变空调使用费进行修正。

　　(1)一次修正(房价补贴)，一次性从房屋的售价中予以补偿。以后的空调使用费按面积缴纳固定空调使用费，按计量表缴纳可变空调使用费。具体补偿可按技术经济学的“折现值”法计算：

　　R = (1-N)2-4

　　式中R ----因空调有利与否的购房差价(元/m ),其正值为附加于房价，负值为附减于房价;

　　i------年利率;

　　f------年通货膨胀率;

　　n------建筑物使用(设计)年限;

　　N-------设计工况下房间的空调负荷于平均空调负荷的比值;

　　∑C ----固定空调使用费总额(元/年);

　　∑A ----大楼空调总建筑面积(m )。

　　采用购房时的一次性补偿措施后，在今后的空调收费时，完全按用户的冷热量表读数进行收费。

　　(2)分期修正(根据冷热量表的读数)。用户缴纳的总费用中除去固定部分的费用后，可变空调使用费按以下公式修正。

　　C =C ’/N2-5

　　式中C ----用户实缴的冷量或热量的计量费用(即C 或C ，可变部分,元/年);

　　C ’--用户按表计算的冷量或热量的计量费用(可变部分,元/年)，其值按公式2-8计算;

　　N-----设计工况下房间的用户空调冷或热负荷于平均空调冷或热负荷的比值。

　　2.4 各分项空调使用费的计算

　　对各分项空调空调使用费(C 、C 、C )的计算采用以下公式：

　　(1)用户固定空调使用费C ，

　　C =A *2-6

　　式中A ---用户的空调建筑面积(m );

　　----用户固定空调使用费的单价(元/年.m )，可按技术经济学的有关公式计算，即：

　　= +2-7

　　式中C------空调系统工程总造价(元)，不含土建及其它造价;

　　CR-----空调系统维护管理人员工资(元)。

　　(2)用户按表的可变空调使用费，按以下公式计算：

　　C ’=A (Q *H +Q *H )2-8

　　式中Q ----用户的空调总冷量(kwh);

　　Q ----用户的空调总热量(kwh);

　　H -----冷量价格(元/kwh);

　　H -----热量价格(元/kwh)。

　　2.5 冷量价格或热量价格计算

　　(1)冷量价格按以下公式计算：

　　H =2-9

　　式中N ---冷冻机房用电量，含冷冻机组、冷却水泵、空调水泵、冷却塔等用电量(kwh);

　　S----冷冻机房用水量，含空调水系统、冷却水系统等用水量(m );

　　G ----耗汽量或燃料消耗量(kg);

　　H ----电价(元/kwh);

　　H ----水价(元/m );

　　H ----除人工外的其他费用，如维修费、系统清洗费、药剂费等(元/年);

　　H ---蒸汽或燃料的价格(元/kg);

　　Q ----系统的空调总冷量(kwh)。

　　(2)热量价格按以下公式计算：

　　H =2-10

　　式中Q ----系统的空调总热量(kwh)。

篇4：常见的物业漏水维修方法

　　防水工程的渗漏水是多种多样的，其形式各异，但修堵的基本原理一致。无论是孔洞漏水、裂隙漏水，还是大面积漏水，修堵时都要把渗漏水面积缩小，使漏水集于一点或数点，为最后堵塞漏水点创造条件。在操作中可根据上述原理，因地制宜地运用，蜂巢物业论坛为您详细解读物业房屋漏水维修方法。

　　1、孔洞漏水

　　(1)直接堵塞法。一般在水压不大、孔洞较小的情况下，根据渗漏水量大小，以漏点为圆心剔成凹槽，凹槽尽量与基层垂直，并用水将凹槽冲洗干净。用配合比为1：0.6水泥胶浆捻成与凹槽直径相接的圆锥体，待胶浆开始凝固时，迅速将胶浆用力堵塞于凹槽内，并向槽壁四周挤严实，使胶浆立即与槽壁紧密粘合，堵塞持续半分钟即可，随即按漏水检查方法进行检查，确定无渗漏后，抹上防水层。

　　(2)下管堵漏法。水压在2N-4N左右，孔洞较大，可按下管堵漏法处理。

　　下管堵漏法是将漏水处剔成孔洞，深度视漏水情况决定，在孔洞底部铺碎石，碎石上面盖一层大小相同的油毡，用一胶管穿透油毡到碎石中。如系地面孔洞漏水，则在漏水处四周砌筑挡水墙，将水引出墙外，然后用促凝剂水泥胶浆把孔洞一次灌满，待胶浆开始凝固时立即用力在孔洞四周压实，并使胶浆表面略低于基层1cm-2cm。然后擦干表面，经检查孔洞四周无渗水时，抹上防水层的第一、二层，待防水层有一定强度后，将管拔出，按直接堵塞法，将管孔洞堵塞，最后抹防水层的第三、四层等。

　　(3)木楔堵塞法。适用于水压很大、漏水孔洞不大的情况下。用胶浆把一铁管稳固于漏水处剔成的孔洞内，铁管顶端比基层面低2cm，管四周空隙用砂浆、素灰抹好，待有强度后，把一浸过沥青的木楔打入管内，管顶处再抹素灰、砂浆等，经24小时后，检查无漏水现象，随同其他部位一起做好防水层。

　　(4)预制套盒堵塞法。在水压较大、漏水严重、孔洞较大时，可采用预制套盒堵漏法处理。将漏水处剔成圆形孔洞，在孔洞四周筑挡水墙。根据孔洞大小制作混凝土套盒，套盒外半径比孔洞半径小3cm，套盒壁上留有数个进水孔及出水孔，套盒外壁做好防水层，表面做成麻面。在孔洞底部铺碎石及芦苇，将套盒反扣在孔洞内，在套盒与孔洞壁的空隙中填碎石及胶浆，并用胶浆把胶管稳插于套盒的出水孔上，将水引到挡水墙外。在套盒顶面抹好素灰、砂浆层，并将砂浆表面扫成毛纹。待砂浆凝固，拔出胶管，按直接堵塞法的要求将孔洞堵塞，最后随同其他部位做好防水层。

　　2、裂隙漏水

　　(1)直接堵塞法。水压较小的裂缝慢渗、快渗或急流漏水，可采用裂缝漏水直接堵塞法处理。先沿裂缝方向以裂缝为中心剔成八字形边坡沟槽，并清洗干净，把拌合的水泥胶浆捻成条形，待胶浆快要凝固时，迅速填入沟槽中，向槽内或槽两侧用力挤压密实，使胶浆与槽壁紧密结合，若裂缝过长可分段堵塞。堵塞完毕经检查无渗水现象，用素灰和砂浆把沟槽抹平并扫成毛面，凝固后随其他部位一起做好防水层。

　　(2)下线堵漏法。适用于水压较大的慢渗或快渗的裂缝漏水处理。先按裂缝漏水直接堵塞法一样剔好沟槽，在沟槽底部沿裂缝放置一根小绳，长度约20cm-30cm。将胶浆和绳填塞于沟槽中，并迅速向两侧压密实。填塞后，立即把小绳抽出，使水顺绳孔流出，缝隙较长时可以分段堵塞，每段间留2cm空隙。根据漏水量大小，在空隙处采用下钉或下管法使其缩小。下钉法是把胶浆包在钉杆上，插于2cm的空隙中，待胶浆快要凝固时，用力将胶浆向空隙四周压实，同时转动钉杆立即拔出，使水顺钉眼流出。经检查除钉眼处其他部位无渗水现象，沿沟槽抹素灰、砂浆各一层。待凝固后，再按孔洞漏水直接堵塞法将钉眼堵塞。

　　(3)下半圆铁片堵漏法。水压较大的急流漏水裂缝，可采用下半圆铁片堵漏法处理。处理前，把漏水处剔成八字形边坡沟槽，尺寸可视漏水量大小而定。然后在沟槽底部每隔50cm-100cm扣放一个带有圆孔的半圆铁片，并把胶管插入铁片内。处理时，按裂缝漏水直接堵塞，漏水顺管流出。经检查无渗漏后，在缝隙处抹一、二层防水层，凝固后拔出胶管，按孔洞漏水直接堵塞法将管眼堵好，最后随其他部位一起做好防水层。

　　(4)墙角压铁片堵漏法。墙根阴角漏水可根据水压大小，分别按上述三种办法处理。但遇有混凝土结构较薄或工作面小，无法剔槽时，可采用墙角压铁片堵漏法处理。这种做法不用剔槽，可将墙角漏水处清刷干净，把长约30cm-100cm，宽4cm-5cm的铁片斜放在墙角处，用胶浆逐段将铁片稳牢，胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢，胶浆表面呈圆弧形。在裂缝尽头，把胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢。胶浆上按抹面防水层要求抹一层素灰和一层砂浆，经养护具有一定强度后，再将胶管拔出，按孔洞漏水直接堵塞法将管孔堵塞，最后随同墙、地面一起做好防水层。

篇5：门禁系统常见问题处理方法

　　故障现象1：门禁设备联接好以后，用软件测试不能与电脑通讯。

　　采用RS422 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与网络扩展器之间的接线不正确。

　　(2)控制器上跳线开关处于闭合状态(通讯方式为RS232);

　　(3)控制器至网络扩展器的距离超过了有效长度(1200M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号实际设置、联接不对应;

　　(6)线路干扰，不能正常通讯。

　　采用RS232 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与电脑串口之间的接线不正确;

　　(2)控制器上跳线开关处于断开状态(通讯方式为RS422);

　　(3)控制器至电脑的距离超过了有效长度(15M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号与实际设置、联接不对应;

　　故障现象2：将卡片靠近读卡器，蜂鸣器不响，指示灯也没有反应，通讯正常。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)读卡器至控制器线路超过了有效长度(120M);

　　故障现象3：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯无变化，不能开门。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)线路严重干扰，读卡器数据无法传至控制器;

　　故障现象4：门禁器使用一直正常，某一天突然发现所有的有效卡均不能开门(变为无效卡)，。

　　可能原因：

　　(1)操作人员将门禁器设置了休息日(在休息日所有的卡都不能开门);

　　(2)操作人员将门禁器进行了初始化操作或其它原因导致控制器执行了初始化命令;

　　故障现象5：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯变绿，但门锁未打开。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁之间的连线不正确;

　　(2)给电锁供电的电源是否正常(电锁要求单独电源供电);

　　(3)电控锁故障;

　　(4)锁舌与锁扣发生机械性卡死;

　　故障现象6：将有效卡近读卡器，蜂鸣器响一声，门锁打开，但读卡器指示灯灭。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁共用一个电源，电锁工作时反向电势干扰，导致控制器复位;

　　(2)电源功率不够，致使控制器、读卡器不能正常工作。