常见的物业漏水维修方法

　　防水工程的渗漏水是多种多样的，其形式各异，但修堵的基本原理一致。无论是孔洞漏水、裂隙漏水，还是大面积漏水，修堵时都要把渗漏水面积缩小，使漏水集于一点或数点，为最后堵塞漏水点创造条件。在操作中可根据上述原理，因地制宜地运用，蜂巢物业论坛为您详细解读物业房屋漏水维修方法。

　　1、孔洞漏水

　　(1)直接堵塞法。一般在水压不大、孔洞较小的情况下，根据渗漏水量大小，以漏点为圆心剔成凹槽，凹槽尽量与基层垂直，并用水将凹槽冲洗干净。用配合比为1：0.6水泥胶浆捻成与凹槽直径相接的圆锥体，待胶浆开始凝固时，迅速将胶浆用力堵塞于凹槽内，并向槽壁四周挤严实，使胶浆立即与槽壁紧密粘合，堵塞持续半分钟即可，随即按漏水检查方法进行检查，确定无渗漏后，抹上防水层。

　　(2)下管堵漏法。水压在2N-4N左右，孔洞较大，可按下管堵漏法处理。

　　下管堵漏法是将漏水处剔成孔洞，深度视漏水情况决定，在孔洞底部铺碎石，碎石上面盖一层大小相同的油毡，用一胶管穿透油毡到碎石中。如系地面孔洞漏水，则在漏水处四周砌筑挡水墙，将水引出墙外，然后用促凝剂水泥胶浆把孔洞一次灌满，待胶浆开始凝固时立即用力在孔洞四周压实，并使胶浆表面略低于基层1cm-2cm。然后擦干表面，经检查孔洞四周无渗水时，抹上防水层的第一、二层，待防水层有一定强度后，将管拔出，按直接堵塞法，将管孔洞堵塞，最后抹防水层的第三、四层等。

　　(3)木楔堵塞法。适用于水压很大、漏水孔洞不大的情况下。用胶浆把一铁管稳固于漏水处剔成的孔洞内，铁管顶端比基层面低2cm，管四周空隙用砂浆、素灰抹好，待有强度后，把一浸过沥青的木楔打入管内，管顶处再抹素灰、砂浆等，经24小时后，检查无漏水现象，随同其他部位一起做好防水层。

　　(4)预制套盒堵塞法。在水压较大、漏水严重、孔洞较大时，可采用预制套盒堵漏法处理。将漏水处剔成圆形孔洞，在孔洞四周筑挡水墙。根据孔洞大小制作混凝土套盒，套盒外半径比孔洞半径小3cm，套盒壁上留有数个进水孔及出水孔，套盒外壁做好防水层，表面做成麻面。在孔洞底部铺碎石及芦苇，将套盒反扣在孔洞内，在套盒与孔洞壁的空隙中填碎石及胶浆，并用胶浆把胶管稳插于套盒的出水孔上，将水引到挡水墙外。在套盒顶面抹好素灰、砂浆层，并将砂浆表面扫成毛纹。待砂浆凝固，拔出胶管，按直接堵塞法的要求将孔洞堵塞，最后随同其他部位做好防水层。

　　2、裂隙漏水

　　(1)直接堵塞法。水压较小的裂缝慢渗、快渗或急流漏水，可采用裂缝漏水直接堵塞法处理。先沿裂缝方向以裂缝为中心剔成八字形边坡沟槽，并清洗干净，把拌合的水泥胶浆捻成条形，待胶浆快要凝固时，迅速填入沟槽中，向槽内或槽两侧用力挤压密实，使胶浆与槽壁紧密结合，若裂缝过长可分段堵塞。堵塞完毕经检查无渗水现象，用素灰和砂浆把沟槽抹平并扫成毛面，凝固后随其他部位一起做好防水层。

　　(2)下线堵漏法。适用于水压较大的慢渗或快渗的裂缝漏水处理。先按裂缝漏水直接堵塞法一样剔好沟槽，在沟槽底部沿裂缝放置一根小绳，长度约20cm-30cm。将胶浆和绳填塞于沟槽中，并迅速向两侧压密实。填塞后，立即把小绳抽出，使水顺绳孔流出，缝隙较长时可以分段堵塞，每段间留2cm空隙。根据漏水量大小，在空隙处采用下钉或下管法使其缩小。下钉法是把胶浆包在钉杆上，插于2cm的空隙中，待胶浆快要凝固时，用力将胶浆向空隙四周压实，同时转动钉杆立即拔出，使水顺钉眼流出。经检查除钉眼处其他部位无渗水现象，沿沟槽抹素灰、砂浆各一层。待凝固后，再按孔洞漏水直接堵塞法将钉眼堵塞。

　　(3)下半圆铁片堵漏法。水压较大的急流漏水裂缝，可采用下半圆铁片堵漏法处理。处理前，把漏水处剔成八字形边坡沟槽，尺寸可视漏水量大小而定。然后在沟槽底部每隔50cm-100cm扣放一个带有圆孔的半圆铁片，并把胶管插入铁片内。处理时，按裂缝漏水直接堵塞，漏水顺管流出。经检查无渗漏后，在缝隙处抹一、二层防水层，凝固后拔出胶管，按孔洞漏水直接堵塞法将管眼堵好，最后随其他部位一起做好防水层。

　　(4)墙角压铁片堵漏法。墙根阴角漏水可根据水压大小，分别按上述三种办法处理。但遇有混凝土结构较薄或工作面小，无法剔槽时，可采用墙角压铁片堵漏法处理。这种做法不用剔槽，可将墙角漏水处清刷干净，把长约30cm-100cm，宽4cm-5cm的铁片斜放在墙角处，用胶浆逐段将铁片稳牢，胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢，胶浆表面呈圆弧形。在裂缝尽头，把胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢。胶浆上按抹面防水层要求抹一层素灰和一层砂浆，经养护具有一定强度后，再将胶管拔出，按孔洞漏水直接堵塞法将管孔堵塞，最后随同墙、地面一起做好防水层。

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篇2：凸窗渗漏水原因及维修办法

　　凸窗渗漏水原因与维修办法

　　目前在我国大部分高层建筑的外墙装饰采用装饰面砖，而饰面砖外墙的高层建筑铝合金凸窗的顶板、侧边、窗台等部位最容易产生渗漏水，长期以来这一质量问题一直是建设单位、施工企业和物业服务企业急待彻底解决的一大难题，下面就饰面砖外墙的高层建筑铝合金凸窗渗漏水造成的原因与维修解决的办法，谈谈个人想法。

　　渗漏水原因分析

　　1、铝合金窗丁字拼接缝等有防水要求的部位防水胶没有打实、打全，窗扇与窗框安装不密封等方面的因素，是导致铝合金窗自身渗漏水的主要原因。

　　2、安装工艺存在问题，窗框与土建留设的窗洞之间缝隙大小不一，又用砂浆塞填，大部分塞填不实且塞填用的砂浆强度低，起不到止挡雨水的作用。

　　3、凸窗砼顶板的找平层存在着空鼓、积水、裂缝、蜂洞等现象，加上砼顶板外侧与窗框外沿平，有的窗框外沿超出了顶板外侧，侧边的外墙砖在后粉的砂浆表层粘贴等方面的因素是导致凸窗顶板和侧边漏水的主要原因。

　　4、凸窗外侧周围的饰面砖粘贴不实，饰面砖的缝隙较多，没有弥实，导致雨天墙面含水量大通过窗框与窗洞之间的缝隙渗入室内。

　　解决办法

　　1、对所有窗框的丁字拼缝和平开窗扇的连接固定件等有防水要求部分，进行全面检查，彻底铲除浮着在外墙窗外框表面的松、浮、裂的硅胶层，重新填打密实、平滑，所有平开窗扇全部进行调整确保密封防水。

　　2、凸窗顶板找平层空鼓全部清除后，重新浇筑，并确保密实、

　　不积水。对积水的凸窗顶板找平层，砸毛后视实际情况用细石砼或砂浆找坡，并确保密实不空、排水。对找平层表面蜂洞、裂缝用防水胶泥填补密实。

　　3、凸窗周围的外墙面砖缝隙用防水胶泥弥实、弥补结束后将面砖表面擦清洗干净。

　　4、凸窗顶板土建质量缺陷整改结束后表面做防水，防水材料应选用施工方便、防水性能好、适宜外露且防水年限长的材料。防水施工过程中要防止污染面砖、外窗。

　　5、在凸窗顶板防水施工结束和凸窗周围外墙饰面砖缝隙弥实后做外墙防水。外墙防水材料必须选用渗透性的、对外墙不造成污染并确保外立面不变色且防水年限长的材料，如硅烷防水剂等。

　　6、外墙防水必须在天气晴好数天后、外墙表面干净、干燥的情况下施工，以确保防水效果。外墙防水剂的喷涂要求两遍以上，间隔时间晴好天气两天以上为宜，为确保防水效果，外墙防水剂必须在外墙清洗结束后施工。喷涂范围以外立面凹凸变换交接部位为分界。

　　对于物业服务企业来讲，在雨后要及时与业主勾通，做好凸窗渗漏水的普查、登记和维修等工作，而且在维修处理过程中必须严格把好所用各种维修材料的质量关和施工质量关，只有这样才能真正控制乃至杜绝渗漏水的产生。

篇3：物业漏水维修方法

　　1、孔洞漏水

　　(1)直接堵塞法。一般在水压不大、孔洞较小的情况下，根据渗漏水量大小，以漏点为圆心剔成凹槽，凹槽尽量与基层垂直，并用水将凹槽冲洗干净。用配合比为1：0.6水泥胶浆捻成与凹槽直径相接的圆锥体，待胶浆开始凝固时，迅速将胶浆用力堵塞于凹槽内，并向槽壁四周挤严实，使胶浆立即与槽壁紧密粘合，堵塞持续半分钟即可，随即按漏水检查方法进行检查，确定无渗漏后，抹上防水层。

　　(2)下管堵漏法。水压在2N-4N左右，孔洞较大，可按下管堵漏法处理。

　　下管堵漏法是将漏水处剔成孔洞，深度视漏水情况决定，在孔洞底部铺碎石，碎石上面盖一层大小相同的油毡，用一胶管穿透油毡到碎石中。如系地面孔洞漏水，则在漏水处四周砌筑挡水墙，将水引出墙外，然后用促凝剂水泥胶浆把孔洞一次灌满，待胶浆开始凝固时立即用力在孔洞四周压实，并使胶浆表面略低于基层1cm-2cm。然后擦干表面，经检查孔洞四周无渗水时，抹上防水层的第一、二层，待防水层有一定强度后，将管拔出，按直接堵塞法，将管孔洞堵塞，最后抹防水层的第三、四层等。

　　(3)木楔堵塞法。适用于水压很大、漏水孔洞不大的情况下。用胶浆把一铁管稳固于漏水处剔成的孔洞内，铁管顶端比基层面低2cm，管四周空隙用砂浆、素灰抹好，待有强度后，把一浸过沥青的木楔打入管内，管顶处再抹素灰、砂浆等，经24小时后，检查无漏水现象，随同其他部位一起做好防水层。

　　(4)预制套盒堵塞法。在水压较大、漏水严重、孔洞较大时，可采用预制套盒堵漏法处理。将漏水处剔成圆形孔洞，在孔洞四周筑挡水墙。根据孔洞大小制作混凝土套盒，套盒外半径比孔洞半径小3cm，套盒壁上留有数个进水孔及出水孔，套盒外壁做好防水层，表面做成麻面。在孔洞底部铺碎石及芦苇，将套盒反扣在孔洞内，在套盒与孔洞壁的空隙中填碎石及胶浆，并用胶浆把胶管稳插于套盒的出水孔上，将水引到挡水墙外。在套盒顶面抹好素灰、砂浆层，并将砂浆表面扫成毛纹。待砂浆凝固，拔出胶管，按直接堵塞法的要求将孔洞堵塞，最后随同其他部位做好防水层。

　　2、裂隙漏水

　　(1)直接堵塞法。水压较小的裂缝慢渗、快渗或急流漏水，可采用裂缝漏水直接堵塞法处理。先沿裂缝方向以裂缝为中心剔成八字形边坡沟槽，并清洗干净，把拌合的水泥胶浆捻成条形，待胶浆快要凝固时，迅速填入沟槽中，向槽内或槽两侧用力挤压密实，使胶浆与槽壁紧密结合，若裂缝过长可分段堵塞。堵塞完毕经检查无渗水现象，用素灰和砂浆把沟槽抹平并扫成毛面，凝固后随其他部位一起做好防水层。

　　(2)下线堵漏法。适用于水压较大的慢渗或快渗的裂缝漏水处理。先按裂缝漏水直接堵塞法一样剔好沟槽，在沟槽底部沿裂缝放置一根小绳，长度约20cm-30cm。将胶浆和绳填塞于沟槽中，并迅速向两侧压密实。填塞后，立即把小绳抽出，使水顺绳孔流出，缝隙较长时可以分段堵塞，每段间留2cm空隙。根据漏水量大小，在空隙处采用下钉或下管法使其缩小。下钉法是把胶浆包在钉杆上，插于2cm的空隙中，待胶浆快要凝固时，用力将胶浆向空隙四周压实，同时转动钉杆立即拔出，使水顺钉眼流出。经检查除钉眼处其他部位无渗水现象，沿沟槽抹素灰、砂浆各一层。待凝固后，再按孔洞漏水直接堵塞法将钉眼堵塞。

　　(3)下半圆铁片堵漏法。水压较大的急流漏水裂缝，可采用下半圆铁片堵漏法处理。处理前，把漏水处剔成八字形边坡沟槽，尺寸可视漏水量大小而定。然后在沟槽底部每隔50cm-100cm扣放一个带有圆孔的半圆铁片，并把胶管插入铁片内。处理时，按裂缝漏水直接堵塞，漏水顺管流出。经检查无渗漏后，在缝隙处抹一、二层防水层，凝固后拔出胶管，按孔洞漏水直接堵塞法将管眼堵好，最后随其他部位一起做好防水层。

　　(4)墙角压铁片堵漏法。墙根阴角漏水可根据水压大小，分别按上述三种办法处理。但遇有混凝土结构较薄或工作面小，无法剔槽时，可采用墙角压铁片堵漏法处理。这种做法不用剔槽，可将墙角漏水处清刷干净，把长约30cm-100cm，宽4cm-5cm的铁片斜放在墙角处，用胶浆逐段将铁片稳牢，胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢，胶浆表面呈圆弧形。在裂缝尽头，把胶管插入铁片下部的空隙中，并用胶浆稳牢。胶浆上按抹面防水层要求抹一层素灰和一层砂浆，经养护具有一定强度后，再将胶管拔出，按孔洞漏水直接堵塞法将管孔堵塞，最后随同墙、地面一起做好防水层。

篇4：工程维修部漏水应急预案

　　工程维修部漏水应急预案

　　一、给排水系统：

　　1、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力的变化等。任何人员发现漏水现象，立即向物业工程维修部报修，物业工程维修部维修人员在接到报修后3分钟立即赶至现场，首先找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸，同时报告于当天值班人员和工程维修部经理。

　　2、维修人员5分钟之内赶至现场，利用一切可用之物，防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位，并将电梯升到最高楼层，防止机件受损。 特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水时。如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备完好。

　　4、工程维修部员工应立刻行动抢险，尽量减少漏水造成的财产损失，并立即协助保洁部一起将积水排出。

　　二、恒压给水系统

　　1、发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。

　　2、水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。

　　3、及时报告物业维修主管和经理安排维修。

　　三、排水系统

　　1.污水井

　　(1)发现或接报污水井水位过高，立即报修维修部，维修部员工在5分钟内赶至现场，并立即手动开启污水泵抽水。

　　(2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

　　(3)即刻报告维修主管和经理，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。

　　2.排污管道

　　(1)发现排污管道漏水，维修部员工应立刻用布绑紧裂口。

　　(2)关闭破裂管对上的用水设备。

　　(3)调集沙包挡住电梯口和强电井。

　　(4)报告维修主管和经理，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。

　　四、抢修过程的部门协调

　　(1)给排水系统发生故障后应马上由维修主管与经理预计修复时间。

　　(2)2小时可修复的故障应马上由工程维修部通过电话通知客户服务部，由客户服务部进行安民告示或友情提示。

　　(3)需超过2小时修复的故障，工程维修部通过电话通知客户服务部，由客户服务部书面通知业主。

　　紧急事件处理后：

　　1、就紧急事件的结果做一个全体通报。

　　2、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。

　　3、将事件及有涉及人员记入工作日志。

　　4、并检查危险区域内设备的安全运行状况

篇5：案例:顶板漏水而上层住户不愿维修处理

　　顶板漏水而上层住户不愿维修处理

　　治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理;遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T 的漏水问题圆满解决。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：既不明确应承，又不当面拒绝。费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T 业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员慨允其要求，分两次施工：马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。难题迎刃而解了。

　　总结：本案例中由先是找不到业主，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的。个人观点：涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，(也就是说让业主与业主面对面现身说法)情况就大不同了。“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。