工程部管理人员的角色及主要任务

　　1. 目的：

　　工程部各级管理人员通过了解各自的角色与任务，充分树立服从、执行、诚实、敬业的思想，并能不断提升凝聚力和责任心，想尽办法达到对客服务的满意效果。

　　2. 范围：

　　适用于中国有色大厦项目，对工程管理人员的管理。

　　3. 职责：

　　工程部各级管理人员均需认真了解掌握本程序，并使之产生执行力。

　　4.管理要点：

　　4.1 管理人员的角色：

　　物业公司期望各级管理人员都能成为物业管理的领航者，引导、指导、激励员工为不断提高服务品质，不断刷新客户满意度和物业管理费收缴率，不断提升公司的经营效益而努力工作。

　　4.1.1执行者

　　不折不扣地依据公司的各项操作流程、政策指引、上司的要求开展及指导下属工作。

　　4.1.2督导者

　　能合理地组织及分派工作，监控员工工作进展，确保其能遵循工作要求，适时掌握其工作进程，并在有偏差状况时立即予以纠正。

　　4.1.3示范者

　　对工作和公司有很高的热情，以身作则，用实际行动带动员工完成共同的目标，并能激发员工互相团结合作。

　　4.1.4培训者

　　员工最好的培训老师就是上司，管理者要随时随地给予员工有关工作方面的知识、技巧的培训，更重要的是对员工工作态度方面的辅导，因为态度的转变能产生行动力。

　　4.1.5联络者

　　向员工及上司传送信息时，能清楚、有效，确保对方能全面地理解信息，并做出正确的反应。了解公司和员工的立场及需求，并起到公司与员工之间的桥梁作用，保持信息通畅。

　　4.1.6服务者

　　建立管理者应服务客户、服务员工、服务上司的思想。在客户面前，管理者是优秀服务品质的代言人，在员工面前，管理者是困难问题的解决专家。

　　4.1.7公关者

　　在与客户、公司各职能部门及社会职能部门接触过程中，能以有弹性、有技巧的方式进行协调沟通，以寻求双方共同接受的方案。

　　5. 管理人员职权范围及主要任务

　　5.1职权范围：

　　负责本部门经营服务预算的制定及分解，建议提升经营服务的方法;调动本部门的人力资源，签批员工的假期申请、值勤及加班安排日常事项报部门经理批注后执行，并对下属进行工作表现评核。

　　5.2主要任务：

　　5.2.1制定计划

　　参与策划经营服务工作计划，进行相应行动，工作安排，人事管理等。

　　5.2.2大厦楼宇管理

　　监管及巡查各单元层内一切经营服务工作。包括大堂及楼道环境、安全设施、设备运行、清洁控制、值勤安排、员工的表现等;及时制定报表，向上司反映及汇报有关客户服务、工程运行、安全保卫等方面的情况;定时检讨服务素质，评估工作，总结经验，找出不足之处，提出有建议性的改进意见;管理人事，考勤劳动纪律，了解所在项目(或部门)的班次情况，需要时，做出人手调动，务求有充足人手接待服务客户。

　　5.2.3督导工作

　　确立服众才干，维持高度团队合作精神;处理所辖区域内的服务投诉，建立良好人际关系，激励员工士气;辅导及培训下属，使他们得以全身心投入工作;发挥潜能及所长，评核本专业(部门)员工的工作表现，对公司做好建设性的回应。

　　5.2.4控制开支

　　参与拟定经营服务预算，有效地运用资源及控制日常物料领用等开支。

　　5.2.5经营服务损益

　　对客户满意率及物业管理费回收达标率负有责任，密切监管工程服务情况，及时向上级反映，做出建议性意见及跟进行动，维持优质的管理效益。

　　5.2.6会议工作

　　举行定期工作会议，了解客户动向、员工问题及工作困难，并提出建议性意见，增加经营服务效益和改善管理水平。

　　5.2.7处理投诉

　　遇有客户投诉时，须立即挺身而出，积极处理，了解原因及寻求解决方法，要坚持公司的各项原则及“服务客户为最高原则”的经营服务理念，宾客至上的优质服务宗旨。

　　6.相关思想

　　工程部全体员工本着“想着干、学着干、乐着干、抢着干、和着干、算着干”六个干的思想，以及本程序七个者的管理，为客户提供优质服务。

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篇2：特种设备作业人员培训教育制度

特种设备作业人员培训教育制度

　　为了加强特种设备作业人员(司炉工、焊工、电梯、起重机械、压力容器等工种)的培训教育管理，确保操作者本人和他人的安全，特制定本管理制度。

　　一、必须对新工人进行入厂前的安全教育，了解企业的基本情况和存在危险性的设备或场所。

　　二、公司每年制订培训教育计划，根据工作需要安排岗位作业人员参加质监部门的取证和换证培训学习。

　　三、对于司炉工、焊工、电梯、起重机械、压力容器等特种设备作业人员，必须进行专门的安全技术培训，经质监部门考核合格后方准许上岗。

　　四、特种设备作业人员每二年复审一次。

　　五、公司建立特种设备作业人员档案和名册。

　　六、在采用新方法、添设新技术设备、制造新产品和调换工人工作的时候，必须对工人进行新操作法和新工作岗位的安全教育。

　　七、公司对职工进行经常的安全教育，坚持每月进行安全知识学习，学习规章制度及安全技术操作规程，进行事故安全分析，自我总结经验教训，不断提高安全技术操作水平。

特种设备定期检验申报制度

　　一、锅炉、压力容器(含气瓶，下同)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施等特种设备和所属附件(安全阀、压力表、温度计、限速器等)，按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。检验合格后再投入使用。

　　二、在定期检验前，生产部要与市特检院协调好检测时间，及时对设备采取措施(如停用)并作好清洁工作，顺利完成设备定验，确保安全。

　　三、特种设备的定期检验时间根据上次的设备检验报告确定。

　　四、定期检验报告要有专人保管，随时备查。

特种设备维护保养制度

　　一、特种设备操作工人要发挥主人翁的态度和高度的责任感，做到正确使用，精心维护，认真保养好设备。

　　二、各岗位要实行操作工人为主，“机、电、化、仪”四结合的设备包机制，做到台台设备，条条管线，个个阀门，只只仪表有专人负责，消灭无人负责现象。

　　三、操作人员对岗位范围内的设备，必须做到“三好(管好、用好、修好)、四会(会使用、会保养、会检查、会排除故障)”，严格执行岗位的操作规程。

　　四、严格按操作程序与规定步骤。设备启动前认真准备，启动中要反复检查，停车后妥善处理，运行中不超温，不超压，不超负荷，不准在设备运行时离开岗位。

　　五、对岗位范围内设备严格巡回检查制度，切实做到“四勤(勤检查、勤观察、勤联系、勤调节)”。操作人员发现设备缺陷能处理的应主动进行处理，清除故障，一时处理不了的应及时报告检修。

特种设备安全技术档案管理制度

　　特种设备安全技术档案管理工作为设备管理提供资料，技术信息和考核的依据，是管好设备和基础工作，必须认真做好。

　　1、有专人负责特种设备安全技术档案管理工作。

　　2、特种设备要有安全技术档案，并应逐台分别建档(一机一档)，安全技术档案应当包括以下内容：

　　(1)特种设备的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料;

　　(2)特种设备使用证、注册注册登记表

　　(3)特种设备的定期检验报告和定期自行检查的记录;

　　(4)特种设备的日常使用状况记录;

　　(5)特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录;

　　(6)设备重大维修修、改造的有关技术文件;

　　(7)特种设备运行故障和事故记录。

　　3、安全技术档案必须齐、整洁、规格化，及时整理填写。

　　4、公司档案保管员负责保管和供应公司图纸、技术资料。

　　5、设备迁移或报废，其档案均随设备调拨，设备报废后，首先向质监部门办理注销手续，然后档案由公司档案保管员封存。

特种设备交接班制度

　　1、接班值班长应提前十五分钟到岗交接，根据运行情况，制定本班任务和注意事项。

　　2、接班人员应提前十分钟到值班室接受值班长指令，然后到本岗位接班。

　　3、各班交接后，值班长汇报交接情况。

　　4、接班人应与交班人面对面，对照记录上的各参数、阀门所处的状态、各贮罐存量、工艺和设备运行状况是否真实进行核对交接。

　　5、交接班人还应交接本岗位有关资料、报表、材料、工具和环境卫生。

　　6、接班人与交班人，确认记录后，双方应在交接班记录本上签字。交接班后出现责任事故，应由接班人负责。

　　7、交接不清，接班人可以拒绝接班，发现问题应立即向班长或值班长汇报。

　　8、交接班地点应在各操作岗位。

　　9、接班人未到，交班人不得离开岗位。

特种设备安全生产会议制度

　　1、为了及时了解、掌握各时期的安全生产情况，加强安全生产管理，积极知道、主动地做好预防措施，确保安全生产，必须认真贯彻安全生产会议制度，至少应每月召开一次安全会议，督促检查特种设备的安全使用工作。

　　2、会议内容以特种设备安全为主，具体包括以下几方面：

　　(1)了解特种设备的安全情况，存在的问题和注意事项，布置下一步特种设备安全生产等工作。

　　(.2)学习特种设备安全规章制度、安全操作规程等知识，传达上级部门的有关通知、文件精神。

　　(3)通报特种设备违章违纪、先进事迹。不良现象和不安全行为。

　　3、会议召集者在开会之前，应做好有关资料准备工作，会议上要讨论研究解决的问题应列出，重要会议会后要下发会议纪要。

特种设备事故处理工作制度

　　一、工作依据：

　　1、《特种设备安全监察条例》第六十三条：“特种设备发生事故后，按照国家有关规定进行事故调查，追究责任。”

　　2、《锅炉、压力容器、压力管道特种设备事故处理规定》--国家质检总局令第2号。

　　二、工作要求：

　　1、特种设备发生事故，应当迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定，及时、如实地向负有安全生产监督管理职责的部门和特种设备安全监督管理部门等有关部门报告。

　　2、发生特种设备事故后，应立即启动应急预案。

　　3、根据有关部门调查情况和鉴定结果，分析事故发生原因，依照《条例》或《规定》按“四不放过”原则进行事故处理。

　　4、事故处理后，方可由具备修理资格的单位进行修理。

篇3：工程部人员进入业户单元内维修服务规范

　　员工如何按照服务规范进入业户单元内进行维修工作，不仅是一个技术工作，也是包含了礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，因此进入业户单元工作的员工必须具有较强的服务意识，要把进入业户单元工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水平的过程。为加强管理强化规范意识，特定进入业户单元维修规范如下：

　　一、 进业户单元服务必须征得业户同意。通常应先通过客户服务部同业户进行预约，讲明维修的工作内容，及大约完成工作所需的时间，得到同意后到达业户前台仍需简要说明情况，待前台工作人员同意后在业户指引下前往维修区域。

　　二、 维修人员应着装规范、整洁并正确佩带员工胸卡。在进入业户办公室时，应轻轻敲门。业户开门后，员工要说：“先生(小姐)您好，我们需要对**设备进行保养(检查、维修)，可以进去吗?”得到业户同意后应回复：“谢谢”。在工作期间严禁坐卧，不得翻动、使用客人物品，不得谈论与维修工作无关的话题，不得收受业户任何赠品。

　　三、 进入业户房间，应在鞋上套上鞋套，随身携带的工具和配件应装入工具包(箱)中或注意拿好不要嗑碰业户的家具及地面。

　　四、 到达工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在地面，用来放置工具和需要拆卸的零件，不得直接放在地上。

　　五、 操作、讲话时要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向业户讲明情况，并说：“非常对不起”。

　　六、 工作完毕，收拾好工具，向业户介绍维修保养情况，告诉业户正确使用设备的注意事项，并请业户验收(签字)。业户感到满意后方可离开。例行检查也要告诉业户设备情况是否良好或有什么问题(有些个别情况不便于业户知道的除外)，需要怎么处理。

　　七、 离开前应把所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受到污染，无法马上处理干净的要立即通知保洁人员处理。

　　八、 拿好维修用品(工具袋应背在肩上，工具箱可用手拎)走出业户单元的脚步要轻。走到门口时，应回身面向业户说：“谢谢您，再见”。

篇4：机电运行值班人员检查项目细则

　　1、高压室、配电室、变压器室、控制室、缆井、电梯机房。

　　1)环境及柜体等有关设备清洁。

　　2)是否有杂物堵塞通道，电缆沟盖板是否盖平。

　　3)室内灯光是否良好(包括应急灯)，开关、线路灯具有无脱落。

　　4)进出线电缆有无破损、放电，固定是否牢靠，电缆沟有无积水，室内有否漏水现象，是否有防鼠措施。

　　5)设备外壳操作机构有否锈蚀，接地装置是否接触良好。

　　6)房门是否上锁，锁是否完好。

　　7)不允许开、合的开关是否挂标示牌，标示牌是否与实际需要对应、齐全。

　　8)各指示仪表及PT、CT、有功、无功电度表，二次线路是否正常。

　　9)避雷器柜、断路器、控制柜(箱)、计量柜、电容柜、变压器内各元件是否有电气或机械损伤，是否有过热、电弧放电痕迹。

　　10)高压验电器、绝缘操作工具(绝缘靴、绝缘手套)、操作把手、接地线是否完备、良好，存放位置是否合适。

　　11)配电室内是否有电气一次模拟接线图。

　　12)温度、湿度是否合适。

　　13)通风设备是否良好(包括电源、风管、开关、风阀)。

　　14)断路器内SF6气体压力是否正常。

　　15)断路器、刀闸开关指示位置是否与实际对应。

　　16)烟、温感报警、气种灭火控制设备是否完好。

　　17)各线路进出线有无编号，编号是否与现有设备对应，高压停电的刀闸是否上锁，地刀是否投入。

　　18)室内是否有特殊异味及声响。

　　19)变压器测温报警、灯光信号是否正常，强迫循环风机是否能起动，器身是否清洁。

　　20)气体灭火装置及报警装置是否正常，防火门帘有否脱落。

　　21)导体联接板、触头、插接件、接点等是否过热、放电、锈蚀。

　　22)各种开关设备所处的状态是否合适，动作后有关设备有否异常。

　　2、柴油机发电机及附属设备的检查。

　　1)机组运转后应检查发电机输出电流、电压、频率、励磁装置、负载能力、灯光信号、润滑油压、油温、水温是否正常，观察分析有关数据，根据有关数据判断发电机组是否正常。

　　2)机组在日常保养时应做好下列项目的检查：

　　a、机房的干湿度：<85%b、清洁卫生：(包括机房、机组及附属设备)无尘灰积垢。

　　c、机组无油、水的跑、冒、滴、漏。

　　d、排水设备：应能正常排水。

　　e、排送风设备：自、手动状态下应能正常启动，进出风口不堵塞。

　　f、排烟过滤设备：应检查冷却进、出水液面高度及浮球阀是否正常。

　　g、灭火设备：(试验时)应检查手动、自动和联动情况。

　　h、充电设备：包括电源、充电装置、电压、电池液面高度及引线接口。

　　i、燃油供给设备：燃油箱(池)液面高度合适、不漏、滴油，油管不渗漏，阀门处于开的位置，油泵及控制设备均应正常，油池(箱)的灭火器不失效，油池(箱)应通风。

　　j、机组冷却：冷却风扇皮带的松紧度是否合适，水箱散热网是否堵塞，水箱水位是否足够，水质是否变坏。

　　k、机组的润滑系统：机油的油面线是否在正常位置，油质是否变坏，油滤网是否堵塞。

　　l、吸排气系统：空气滤清器是否堵塞、积尘，(定期检查)排烟管是否锈蚀、松动或引燃其它物质。

　　m、各部件螺丝是否松动，声音是否正常。

　　n、发电机组是否受潮及有否遭到鼠害、水淹。

　　o、各开关按钮所处的位置是否正确，操作是否灵活、可靠。

　　p、起动试验时检查各气缸盖的温度是否平衡。

　　q 、检查室内照明设备是否良好(包括应急照明)。

　　r、检查通道是否堵塞。

　　s、手、自动状态时电气装置的动作情况(定期检查)。注意：

　　①在检查机组皮带的松紧度时，为防止发电机组的突然起动，应把电池线解开，以防意外。

　　②机组在开动后，严禁开盖检查水箱水位，应待机组完全冷却后才能开盖检查。

　　③试验气体灭火动作试验时应将电磁阀拆开或将引线断开。

　　④严禁机组带病起动运行，机组运行中应勤检查，有问题应立即按下紧急停车按钮，并关断供油阀(燃油)。

　　⑤每个操作人员需掌握操作顺序，情况不明时不得操作。

　　⑥检查机组和通风设备时，应把各方面的电源完全断开后方可操作。

　　⑦所有设备检查试验后各部件应复位，一时无法复位的应挂标示牌，并记录在相关表格内，交班时把问题说明清楚。

　　⑧机组在加润滑油、冷却水及电解液时，应了解机组采用的牌号，切忌盲目乱加。

篇5：物业工程部维修人员配置测算公式

　　物业管理维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等。常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的;随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等。随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。

　　物业管理维修工作的这种可控性和不可控性并存的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成以下物管维修工的配置技巧。

　　1.1常规性维修人员配置

　　1.1.1收集常规性维修工作内容

　　物业管理常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。

　　以笔者服务的武汉中央花园小区为例。常规性维修服务内容包括45栋住宅、9,600㎡的公共道路、1,119个污雨水井、13部电梯等。

　　1.1.2设置常规性维修工作频率

　　物业管理常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。

　　相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。

　　1.1.3常规性维修人员配置计算

　　物业管理常规性维修工作，其工作频率有的是每周一次，如专用变压器的巡检;有的是每月一次，如路面路基检查;有的是每季度一次，如消防栓的检修等，详见表(1-2)。但就整体情况而言，按月为周期的服务内容最多。

　　笔者在计算物管常规性维修人员的配置时，正是采取以月为周期，采取综合调配的方式进行的。

　　具体计算方式如下：

　　A)单项工作所需要工时=数量×(月)频率×工作标准

　　B)相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时

　　C)每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+...+类型Ⅴ工作所需工时

　　D)每月所需人工=每月总工时÷(26×8小时)

　　(根据公司规定，维修工每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时)

　　以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例，武汉中央花园物管常规性维修工作主要有：路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次，见表(1-2)。

　　其中：

　　(1)路面路基检查所需工时

　　=9,600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时

　　(2)路灯线路检查所需工时

　　=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时

　　(3)停车场检修所需工时

　　=2,140㎡×1次/月×0.15小时/人· 100㎡=3.21小时

　　(4)污雨水井疏捞所需工时

　　=1,119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时

　　(5)井盖维修所需工时

　　=(1,119个+303个)×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时

　　(6)公共标示检修所需工时

　　=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时

　　即类型Ⅰ：中央花园常规性室外场地维修所需工时

　　=9.6小时+30.3小时+3.21小时+46.62小时+32.58小时+6.47小时

　　=128.78小时

　　中央花园物管常规性维修工作每月总工时=Ⅰ室外场地+Ⅱ房屋本体+Ⅲ机电设备+Ⅳ空置房检查+Ⅴ水电表抄录

　　即：128.78 +53.74+231.32+12+171.45=597.29小时

　　中央花园物管常规性维修工作每月所需人工

　　= 597.29÷(26×8)

　　=2.87(人)

　　1.2随机性维修人员配置

　　在物管随机性维修人员配置上，笔者采取的是经验判断法，即在一般情况下按每700户(左右)配置一名维修人员。为使经验判断更为合理，笔者通常采取如下方式验证随机性维修人员配置的合理性。

　　以武汉南湖中央花园小区(2,136户)为例，笔者配置的随机性维修人员为3人。

　　1.2.1统计随机性维修工作量

　　为达到验证配置随机性维修人员合理性的目的，笔者采取工作日志的办法，将正常情况下，项目物管随机性维修工作量进行了统计。

　　以下是笔者统计的武汉中央花园小区20**年7月至12月，随机性维修的工作量。

　　A)工作日志实例

　　B)月消耗时间统计实例

　　C)半年消耗时间统计实例

　　1.2.2随机性维修人员配置计算

　　随机性维修人员的配置计算，也称随机性维修人员配置的验证，即通过对实践进行总结，尽量准备的统计随机性维修工作量，从而准确地核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。

　　计算式：月消耗时间(小时)÷(26天×8小时)

　　武汉中央花园小区

　　20**年7月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(27,950分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.24(人)

　　20**年8月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(33,520分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.69(人)

　　20**年9月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(29,390分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.35(人)

　　20**年10月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(26,540分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.13(人)

　　20**年11月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(31,770分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.55(人)

　　20**年12月份随机性维修工作所需维修工为：

　　(37,510分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=3.01(人)

　　综合以上计算结果，笔者在确定武汉中央花园小区随机性维修人员配置时，采取统计的方式并取其平均值作为随机性维修人员定员定编的依据。

　　即(2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01)÷6=2.5(人)

　　以上计算结果，与此前笔者对中央花园实施物业管理时，凭经验配置的3名随机性维修人员的标准，是基本一致的，充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性。

　　归纳以上常规性维修人员配置结果(2.87人)和随机性维修人员配置结果(2.5人)，武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为5.37人。

　　考虑到维修班长除做好本职工作外，还需做好维修工作的协调和检查，因此，在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少。即维修班长按0.5人的标准安排其工作任务。

　　根据以上计算，并结合实际考虑，武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名。