物业公司工程部主管工作总结

　　二0***年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，美兰金邸整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成二0一一年工作再上一个新的台阶，现将二0一0年工作总结如下：

　　一，主要工作汇报：

　　1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;

　　今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

　　2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

　　由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

　　3日常维修工作的开展;

　　今年我工程部接到维修单1262张，完成1245张，修缮率在百分90以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380V水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

　　4，日常设备维护保养情况

　　目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

　　二，本年度工作遗留问题

　　1，小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

　　2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。

　　3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。

　　三，目前存在的问题

　　1)专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

　　2)工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

　　3)养护单写的不是很规范，字迹不够工整，

　　4)仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

　　5)个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

　　6)和各部门工作衔接还不是很完美

　　四，二0一一年美兰金邸维修工作重点设想;

　　针对以上提到的问题和薄弱环节，20**年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展

　　1)计划：主要对20**年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

　　2)完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对美兰金邸工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度

　　3)规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，(包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

　　4)落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处

　　以上就是我20**年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正!

　　赵**

　　20**年11月28日

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篇2：工程工作总结与计划

　　在各部门的配合下，**花城各项工程维修渐渐步入正规，得到各部门领导及水电维修部、工程部、项目部、物业公司同仁的大力支持与协助。随着小区硬件配套设施的日益成熟与完善，各项基础设施的建设也在公司领导的指导下，不断的改进和提高。现将一年工作总结如下：

工程维修：

　　接到管理处的报修项目共计259项，其中已完成245项，完成率为94%，一些未完成项，因其客观原因推迟，**年将把这些未完成项逐一处理完毕。维修主要集中在飘窗渗水、外墙渗水，墙面空鼓、屋面漏水、卫生间沉箱裂缝、管根漏水、砼楼板裂缝、给排水管断裂等，一些久拖未决的问题均得到有效解决，导致这些问题出现的原因，本人认为有以下几点：

　　1、之所以出现以上情况，最主要的问题就是地基下沉。因地基下沉，造成砼板裂缝，引起预埋线管断裂及砼湿度应力裂缝;进而牵连到外给排水管断裂，而室内给水管漏水主要是脱胶，管道破损等原因造成。

　　2、部分楼栋外墙、飘窗、屋面出现渗水现象主要集中在夏季或装修高峰期，因工程质量出现问题导致不少业主投诉甚至出现拒交物业管理费的现象。在雨水较多的季节，我与物业公司各楼栋物管员及项目部联手专门处理房屋质量出现的问题，一些维修难度较高的特别是需要高空作业才能完成的工作，如：飘窗渗水等问题就必须联系外边的专业维修公司协助我完成。

　　3、墙面空鼓出现裂纹一部分原因是由季节性温差或施工时操作不当造成，有的墙面在春季空气湿度较大的情况下还会出现墙反潮，致使墙面白灰脱落或起泡。

已完成的工作：

　　一、对公共路面的修复，包括车库、9号楼门前生活给水及消防给水管的重新铺设。

　　二、为争创省优，协助物业将所有设备房粉刷，保持地面清洁卫生。

　　三、13号楼排污管的整体改造完成。

　　四、公共健身场地及器材的修复。

　　五、17号楼竣工验收备案工作的后续处理。

明年计划：

　　一、减少渗水返修，维修合格率达100%;

　　二、健立维修档案。

　　三、18号楼竣工验备案处理工作。

　　四、继续对装饰装修方面进一步跟踪，提出不合理项目的整改方案，保证小区的正常运作。

　　五、根据公司制定的工作方针，及时调整工作方案，争取做到返修及时、完整书面维修记录，减少业主矛盾，减少返工，节约成本开支。

篇3：物联物业管理工程部运作手册

第一节

　　总体：工程部负责项目有：

　　(1)对所有设备的日常运行管理。

　　(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。

　　(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。

　　(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

　　(5)对客户进行有偿服务。

　　(6)为物业管理提供一切有关工程询问。

　　一、强电专业

　　1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。

　　2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。

　　3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。

　　4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。

　　5.负责楼宇公共区域的照明维修。

　　6.负责楼宇临时供电的安排和计划。

　　7.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。

　　8.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

　　9.负责电梯的维修、保养。

　　10.负责卷帘门的维修、保养。

　　11.为客户提供有偿服务。

　　二、空调专业

　　1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理

　　2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。

　　3.负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。

　　4.改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

　　5.为业主、客户提供有偿服务。

　　三、给排水专业

　　1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。

　　2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。

　　3.负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。

　　4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。

　　5.负责生活水水质处理。

　　6.为业主、租户提供有偿服务。

　　四、土建专业

　　1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。

　　2.负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。

　　3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。

　　4.负责安排一些小五金件的维修和调整。

　　5.负责一些临时性的任务。

　　6.为业主、客户提供有偿服务。

　　五、弱电系统

　　1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。

　　2.负责向业主、客户提供有偿服务。

第二节

第三节

　　一、总工程师

　　1.在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。

　　2.根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。

　　3.建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。

　　4.全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。

　　5.跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。

　　6.负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。

　　7.负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。

　　8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。

　　9.认可签收部门所有文件、发票。

　　10.制定和执行紧急情况做出反应的计划。

　　11.建立工程部各岗位责任并检查落实。

　　12.始终把安全和消防放在第一位。

　　13.协调与客户的关系。

　　14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。

　　15.负责进行工作及人员调配。

　　16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。

　　17.管理员工纪律，解决员工争执。

　　18.和有关部门一起为工程部选择面试新员工。

　　20.督促制定工程报表。

　　21.巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记

　　二、专业主管

　　1.在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。

　　2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。

　　3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养

　　4.每天检查设备运行情况和工作现场。

　　5.审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。

　　6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师

　　7.认真完成周报告、月报告

　　8.检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。

　　9.严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。

　　10.对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。

　　11.严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。

　　12.安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。

　　13.负责请购本专业的备品备件。

　　14.负责与其它班组或部门的协调合作。

　　15.负责本专业项目改造的计划、预算和报价。

　　16.负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。

　　17.完成总工程师交给的其它工作。

　　18.书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。

　　三、领班

　　A.强电领班岗位责任：

　　1.强电运行维修领班必须认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。

　　2.熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。

　　3.须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。

　　4.强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。

　　5.每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。

　　6.必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。

　　7.必须对强电运行人员工作时间内的一切行为负责。

　　8.强电领班必须定期培训所属员工之操作技能，并由专业主管进行考核，

　　9.强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。

　　10.必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养计划，并认真做好相应保养记录。

　　11.必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。

　　12.必须定期(每3个月一次)培训所属员工的维修技能，并由专业主管进行考核，

　　13.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。

　　B.弱电领班岗位责任：

　　1.弱电维修领班必须清楚了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。

　　2.必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。

　　3.必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。

　　4.必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。

　　5.必须对所属弱电维修人员工作时间内之一切行为负责。

　　6.必须定期(每3个月一次)培训所属员工之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核。

　　7.所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修保养计划进行，并认真做好相应保养记录。如需停机保养时，必须提前三天通知总工程师，以便做好相应安排。

　　8.弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。

　　9.在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。

　　10.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后交文员登记。

　　四、文员

　　1.负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。

　　2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。

　　3.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。

　　4.负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。

　　5.负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。

　　6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。

　　7.迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。

　　8.负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。

　　9.为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。

　　10.建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。

　　11.严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。

　　12.做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。

　　13.每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。

　　14.按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。

　　15.易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。

　　16.负责工程部工服的发放、整理。

　　17.完成领导交给的其它工作。

　　五、技工

　　通则：

　　1.服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。

　　2.把安全消防意识贯彻到工作中。

　　3.无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。

　　4.服务中做到客户至上，微笑服务。

　　5.做好运行记录，认真履行值班制度。

　　6.爱护工具，不得人为损坏工具。

　　7.认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。

　　8.加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。

　　9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。

　　10.未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。

　　A.值班电工岗位责任

　　1.值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。

　　2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。

　　3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。

　　4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

　　5.按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

　　6.所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。

　　7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。

　　8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。

　　9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。

　　10.值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。

　　11.本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。

　　12.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。

　　13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。

　　B.维修电工：

　　1.维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。

　　5.维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。

　　6.每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍，发现问题须立即报告维修领班或系统工程师，并及时修复，做好巡视记录。

　　7.配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内，并盖好扣板。

　　8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢固接实。

　　9.室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开灯之时。

　　10.各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。

　　11.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　12.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　13.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得同意。

　　C.弱电技工：

　　1.对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日巡查所有弱电系统一遍，并做好巡查记录。

　　3.发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。

　　4.排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知专业主管，得到批准后方可进行。

　　5.如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知专业主管。

　　6.接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场，并须将处理结果及时报告专业主管。

　　7.维修操作时，各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必须牢固可靠。

　　8.每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。

　　9.对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必须保证接触良好。

　　10.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　11.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　12.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得同意。

　　D.设备运行技工：

　　1.设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录，接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字，不得代签。

　　3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。

　　4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

　　5.按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

　　6.各类设备的操作，必须严格执行有关操作程序。

　　7.必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。

　　8.与工作有关物品须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品。

　　9.各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保持清洁完整，不得损毁。

　　10.须保持本系统各类设备正常运行，做到三干净(即设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气)五良好(即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好)，各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因不能修复时，须立即专业主管。

　　11.值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。

　　12.本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。

　　13.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告专业主管，在专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。

　　14.值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间严禁吸烟。

　　E.设备维修技工：

　　1.设备维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。

　　5.每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发现问题必须立即报告专业主管，并认真做好巡查记录。

　　6.空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。

　　7.各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。

　　8.各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。

　　9.定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，须保持各设备功能正常。

　　10.定期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。

　　11.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　12.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　13.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得主人同意。

　　F.综合维修水工：

　　1.综合维修水工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从综合维修系统工程师的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。

　　5.空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。

　　6.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。

　　7.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　8.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　9.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户内任何物品，需要移动物品时必须征得同意。

　　G.综合维修万能工：

　　1.万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类装修维修必须细致，必须符合有关规范，不得偷工减料。

　　5.认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等，必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。

第四节

一、设备故障处理

　　1.如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。

　　2.总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。

　　3.找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。

　　4.专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。

　　5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案;如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。

二、防火制度

　　1.消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：

　　(1)1套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。

　　(2)一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。

　　(3)一套各种消防设备之备件清单。

　　(4)一套完整之排烟通风图。

　　(5)天然气分布图及阀门开关位置图。

　　(6)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。

　　2.指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

　　3.维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。

　　4.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

　　5.当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。

　　6.当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起：

　　(1)首层

　　(2)火灾的楼层

　　(3)与发生火灾相邻的楼层

　　7.发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。

　　8.发生火灾时，工程部应做好以下工作：

　　9.派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。

　　10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

　　11.通知专业主管有关情况。

　　12.通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。

　　13.当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。

　　14.其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

　　15.专业主管应做好：

　　(1)立即通知大厦空调主机房发生火警警报。

　　(2)与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。

　　(3)必要情况下，向消防队提供大厦消防设备资料

　　16.通知有关工程人员在工程部候命。

　　17.冷冻机房之员工应：

　　(1)刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。

　　(2)如火灾在机房内，不要冒险;在可能情况下，关掉冷冻主机，立即报告工程部值班室

　　(3)用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。

　　18.当值工程人员应：

　　(1)立刻上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。

　　(2)与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

　　19.当火被扑灭或确证是误报后：

　　(1)火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。

　　(2)如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。

　　(3)检查受影响的楼层，并拍照作好记录。

　　(4)尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。

　　20.各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。

　　21.租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。

三、安全技术措施

　　在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：

　　1.切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。

　　2.验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。

　　3.装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。

　　4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。

　　5.安全组织措施

　　(1)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。

　　(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。

　　(3)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。

　　(4)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。

　　(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。

　　(6)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。

四、安全运行管理制度

　　1.应根据劳动局有关规定，组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。

　　2.各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。

　　3.根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。

　　4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。

　　5.对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。

　　6.对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。

　　7.易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。

　　8.重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。

　　9.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。

　　10.木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。

　　11.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

　　12.建立事故处理制度。

　　13.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

　　14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。

　　15.避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆

　　16.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。

　　17.物业内进行电、气焊，必须取得动火证。

篇4：故障处理流程总结

　　故障处理流程总结

　　一、总体流程

　　1、故障突然发生

　　2、评估影响范围并进行通报

　　3、处理故障

　　(1) 启动应急方案处理

　　(2) 问题彻底处理

　　4、安抚客户

　　5、复盘总结

　　二、故障突然发生

　　由于我们没有故障预知的能力，或者说没有相应的措施去监控故障的发生，或者无法监控故障的发生，包括业务故障(资源不可使用)和系统故障(系统服务不能用等)。

　　三、评估故障发生的影响范围进行通报

　　故障发生了，涉及到哪些资源层面不能正常运行，以及相关联的是否也受到影响。最后要把影响范围和发生故障的原因理清楚通报给领导。

　　四、故障处理

　　故障比较重大，影响范围广，损失严重的话更加需要重视了。首先最重要的是应急处理，一定要有应急方案，应急方案来源于影响范围。通过应急方案把损失降到最低。彻底解决方案一般没有那么快出来的，要比较长的时间。同时需要整理出被影响的这部分资源的量，有多少。从而应急方案。

　　五、安抚用户

　　告知用户我们当前遇到的问题，以及处理进度，要怎么解决用户的问题，安抚用户，以及做好最坏打算之类的。

　　六、包括资源规范化、商务人员和上游沟通，并把沟通结果通知到后端支撑人员、盘查是否还有相同的资源也有可能收到影响是否存在相同的安全隐患，随时可能爆发故障。

　　作者：洪荒之气

　　链接：https://www.jianshu.com/p/7548b77068f1

　　来源：简书

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篇5：物业工程部常用岗位职责及管理制度

　　物业公司工程部常用岗位职责及管理制度

　　1、 在物业公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实;

　　2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源(水电、油、天然气等)的供给，并做好节约能源、节约开支的工作;

　　3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量;

　　4、 负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件;

　　5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行;

　　6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策;

　　7、 组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划;

　　8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量;

　　9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况;

　　10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生;

　　11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正;

　　12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生;

　　13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标;

　　14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量;

　　15、完成上级交代的其他工作;

　　一、领班岗位职责

　　1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净;“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好;

　　2、 以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务;

　　3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅;

　　4、 负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见;

　　二、员工岗位职责

　　1、 服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务;

　　2、 自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工;

　　3、 努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意;

　　维修工作程序

　　一、接电话

　　工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话

　　由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

　　若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。

　　二、安排人员维修

　　1、 领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

　　2、 若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

　　三、对业主报修内容的分析

　　1、 根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

　　2、 分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

　　四、出发前的准备：

　　1.仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情

　　2.出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

　　五、出发、按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。(但要在维修单记录中体现)

　　六、进门维修过程

　　1、 介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修人员***，前来为您服务。” 双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。

　　2、 步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。

　　3、 耐心听取顾客意见，服务语言规范。

　　4、 故障诊断：

　　1〉 准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价;如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施维修。

　　2〉 若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。

　　5、 维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障

　　维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。

　　6、 整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。

　　7、 试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。

　　8、 填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。

　　9、 讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。

　　维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢!”

　　10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”

　　11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

　　七、信息反馈

　　由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。

　　对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。

　　1、 目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化

　　2、 范围：适用于与此工作有关的工作人员。

　　3、 职责：

　　(1).客服部负责按业主的要求填写维修单。

　　(2).工程部负责维修工作的实施。

　　维修单的操作要求

　　1、 接受维修任务：

　　客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写《工程维修单》及编号，一式两联及时送达工程部办公室。

　　2、 接单：

　　工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人及时间，并及时安排维修人员在15分钟内(或按预约时间)赶到维修现场。

　　3、 维修：

　　(1).正常服务范围内的维修：

　　①. 维修人员接到维修单后，必须以最快时间赶到维修现场，不得以任何借

　　口拖延。

　　②. 维修过程按《上门维修服务程序》执行;如需收费，向业主提前说明，并及时与接待部联系。(具体实施见《有偿维修》)

　　③. 维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项

　　详细写于维修单上。

　　④业主在维修单上填写意见并签字。

　　(2).有偿维修

　　①、涉及收费方面的维修，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。

　　②、由工程部领班按所用材料及维修所用工时进行核价，并填写《维修单》，由客服部交给业主确认，此单一式三联。

　　③、维修人员前往维修地点进行维修。

　　④、客服部按维修收费标准对住户进行收费。

　　4、注消维修单

　　(1)、维修人员完工后，领班及时用电话通知客服部此项维修工作已经完毕，若因故没有完毕，必须向业主和客服部负责人讲明原因(参见首问负责制)，并及时将原因向工程部办公室汇报。

　　(2)、在正常情况下，维修完毕后，维修人员必须在十五分钟内将维修单交回工程部领班注销。

　　(3)、每天下午下班前，工程部领班负责将维修单的处理情况汇总，到客服部进行消单。

　　(4)、若因工作原因不能将当天的维修单的情况反馈到客服部，应提前与客服部沟通，确定是否第二天消单。

　　5、工程部将注消的维修单按月份分类存档。

　　6、工程部领班负责对每天未完工的维修单进行重新安排完成，如需公司其它部门配合的或无法解决应及时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。

　　7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访，工程部质量主管负责对维修质量进行回访。

　　8、对紧急故障的处理，首先进行抢修，事后由接待部按程序补办维修单。

　　9、对公共设施的维修由工程部领班负责填写《工程维修单》。

　　10、每月底，由各部门将维修单的情况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、维修情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、解决。

　　11、维修单的填写必须字迹清楚、认真、及时，严禁出现空白、简写或有模棱两可的语言。

　　交接班管理制度

　　1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。

　　2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主任，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。

　　3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。

　　4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

　　5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。

　　6、下列情况不得进行交接班：

　　(1).交接班准备工作未完成时。

　　(2).接班人数未能达到规定人数的最低限度时。

　　(3).领班或由值班主任指定的替班人未来到时。

　　(4).接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

　　安全、防火管理制度

　　1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好大厦各系统的防火安全保卫工作。

　　2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。

　　3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域;参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领(或陪同)方可，严禁拍照、摄像。

　　4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。

　　5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗;供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主任批准才能打开水池盖。

　　6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。

　　9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。

　　10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

　　值班电工岗位职责

　　1. 值班电工应严格遵守配电室管理制度。

　　2. 负责巡视配电室设备的运行情况。

　　3. 熟悉变配电设备的使用性能及安全操作规程。

　　4. 负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理。

　　5. 负责变配电设备运行情况的记录及运行记录表的填写。

　　6. 水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查。

　　7. 负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。

　　8. 做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。

　　9. 负责管理、交接常用的公用工具。

　　10.负责管理控制配电室值班电话。

　　配电室管理制度

　　1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。

　　2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。

　　3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报。

　　4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。

　　5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面同意后进行。

　　6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。

　　7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主任同意，重大改变应报告项目经理批准。

　　8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。

　　9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水。

　　10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用。

　　11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。

　　12、配电室内应做好防鼠工作。

　　公共区域维修程序

　　1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据维修的技术复杂程度，安排维修工到现场维修;

　　2、维修前先与区域负责人(领班级以上)取得联系并协商有关事宜;

　　3、确认故障范围，并且放置安全警示牌;或维修指示牌;

　　4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进行维修;

　　5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成60度;

　　6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要的防护器具，防止二次污染;

　　7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人聊天;

　　8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫;

　　9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故;

　　10、通知区域负责人(首问负责人员)对报修的问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可;

　　工程部突发事件处理程序

　　一、停电

　　若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。

　　1.外线停电：

　　(1).打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。

　　(2).如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。

　　(4).打电话通知物业公司项目经理，工程部主任。

　　(5).通知客服部及时告知业主。

　　(6).将情况及时汇报公司当值最高领导。

　　(7).由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。

　　2、内部故障停电：

　　(1).检查停电原因，按《内线故障处理程序》执行。

　　(2).通知客服部及时向业主解释。

　　(3).如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。

　　(4).当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服部。

　　(5).事故处理完毕后由领班向工程部主任报告事故经过和处理情况。

　　(6).由主任以书面的形式写出事故报告，上报物业公司项目经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。

　　(7).做好事故处理过程的工作记录

　　二、发生停水、水管爆裂时：

　　1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。

　　2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。

　　3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。

　　4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单，注明所用材料及情况说明。

　　5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。

　　6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。

　　7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主正常使用。

　　8、事情处理完毕后,由主任写出书面报告, 留工程部办公室存档。

　　三、发生天然气泄漏时：

　　1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部安排人员看护现场，疏散围观人员;严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。

　　3、设置警界线，放置：“危险!请勿靠近”的警示牌。

　　4、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。

　　5、由工程部及时通知物管部，由物管部及时通知受影响的业主。

　　6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公司联系维修，尽快恢复使用。

　　5、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。

　　6、事后由值班主任写出事故报告，留工程部存档。

　　四、发生火灾：

　　1、工程部接到火灾报警后，工程部经理要立即赶到消防中心，接受指令。

　　2、工程部办公室人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。

　　2、全体设备维修人员要在现场待命。

　　3、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时准备人力启动消防泵。

　　4、值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。

　　5、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题;根据指挥部和工程部办公室指令切断电源;保证消防设备和应急照明设备的供电。