物联物业管理工程部运作手册

第一节

　　总体：工程部负责项目有：

　　(1)对所有设备的日常运行管理。

　　(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。

　　(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。

　　(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

　　(5)对客户进行有偿服务。

　　(6)为物业管理提供一切有关工程询问。

　　一、强电专业

　　1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。

　　2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。

　　3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。

　　4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。

　　5.负责楼宇公共区域的照明维修。

　　6.负责楼宇临时供电的安排和计划。

　　7.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。

　　8.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

　　9.负责电梯的维修、保养。

　　10.负责卷帘门的维修、保养。

　　11.为客户提供有偿服务。

　　二、空调专业

　　1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理

　　2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。

　　3.负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。

　　4.改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

　　5.为业主、客户提供有偿服务。

　　三、给排水专业

　　1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。

　　2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。

　　3.负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。

　　4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。

　　5.负责生活水水质处理。

　　6.为业主、租户提供有偿服务。

　　四、土建专业

　　1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。

　　2.负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。

　　3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。

　　4.负责安排一些小五金件的维修和调整。

　　5.负责一些临时性的任务。

　　6.为业主、客户提供有偿服务。

　　五、弱电系统

　　1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。

　　2.负责向业主、客户提供有偿服务。

第二节

第三节

　　一、总工程师

　　1.在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。

　　2.根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。

　　3.建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。

　　4.全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。

　　5.跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。

　　6.负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。

　　7.负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。

　　8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。

　　9.认可签收部门所有文件、发票。

　　10.制定和执行紧急情况做出反应的计划。

　　11.建立工程部各岗位责任并检查落实。

　　12.始终把安全和消防放在第一位。

　　13.协调与客户的关系。

　　14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。

　　15.负责进行工作及人员调配。

　　16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。

　　17.管理员工纪律，解决员工争执。

　　18.和有关部门一起为工程部选择面试新员工。

　　20.督促制定工程报表。

　　21.巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记

　　二、专业主管

　　1.在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。

　　2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。

　　3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养

　　4.每天检查设备运行情况和工作现场。

　　5.审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。

　　6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师

　　7.认真完成周报告、月报告

　　8.检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。

　　9.严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。

　　10.对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。

　　11.严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。

　　12.安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。

　　13.负责请购本专业的备品备件。

　　14.负责与其它班组或部门的协调合作。

　　15.负责本专业项目改造的计划、预算和报价。

　　16.负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。

　　17.完成总工程师交给的其它工作。

　　18.书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。

　　三、领班

　　A.强电领班岗位责任：

　　1.强电运行维修领班必须认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。

　　2.熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。

　　3.须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。

　　4.强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。

　　5.每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。

　　6.必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。

　　7.必须对强电运行人员工作时间内的一切行为负责。

　　8.强电领班必须定期培训所属员工之操作技能，并由专业主管进行考核，

　　9.强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。

　　10.必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养计划，并认真做好相应保养记录。

　　11.必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。

　　12.必须定期(每3个月一次)培训所属员工的维修技能，并由专业主管进行考核，

　　13.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。

　　B.弱电领班岗位责任：

　　1.弱电维修领班必须清楚了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。

　　2.必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。

　　3.必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。

　　4.必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。

　　5.必须对所属弱电维修人员工作时间内之一切行为负责。

　　6.必须定期(每3个月一次)培训所属员工之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核。

　　7.所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修保养计划进行，并认真做好相应保养记录。如需停机保养时，必须提前三天通知总工程师，以便做好相应安排。

　　8.弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。

　　9.在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。

　　10.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后交文员登记。

　　四、文员

　　1.负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。

　　2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。

　　3.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。

　　4.负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。

　　5.负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。

　　6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。

　　7.迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。

　　8.负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。

　　9.为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。

　　10.建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。

　　11.严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。

　　12.做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。

　　13.每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。

　　14.按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。

　　15.易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。

　　16.负责工程部工服的发放、整理。

　　17.完成领导交给的其它工作。

　　五、技工

　　通则：

　　1.服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。

　　2.把安全消防意识贯彻到工作中。

　　3.无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。

　　4.服务中做到客户至上，微笑服务。

　　5.做好运行记录，认真履行值班制度。

　　6.爱护工具，不得人为损坏工具。

　　7.认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。

　　8.加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。

　　9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。

　　10.未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。

　　A.值班电工岗位责任

　　1.值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。

　　2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。

　　3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。

　　4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

　　5.按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

　　6.所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。

　　7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。

　　8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。

　　9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。

　　10.值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。

　　11.本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。

　　12.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。

　　13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。

　　B.维修电工：

　　1.维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。

　　5.维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。

　　6.每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍，发现问题须立即报告维修领班或系统工程师，并及时修复，做好巡视记录。

　　7.配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内，并盖好扣板。

　　8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢固接实。

　　9.室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开灯之时。

　　10.各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。

　　11.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　12.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　13.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得同意。

　　C.弱电技工：

　　1.对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日巡查所有弱电系统一遍，并做好巡查记录。

　　3.发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。

　　4.排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知专业主管，得到批准后方可进行。

　　5.如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知专业主管。

　　6.接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场，并须将处理结果及时报告专业主管。

　　7.维修操作时，各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必须牢固可靠。

　　8.每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。

　　9.对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必须保证接触良好。

　　10.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　11.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　12.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得同意。

　　D.设备运行技工：

　　1.设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录，接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字，不得代签。

　　3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。

　　4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

　　5.按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

　　6.各类设备的操作，必须严格执行有关操作程序。

　　7.必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。

　　8.与工作有关物品须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品。

　　9.各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保持清洁完整，不得损毁。

　　10.须保持本系统各类设备正常运行，做到三干净(即设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气)五良好(即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好)，各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因不能修复时，须立即专业主管。

　　11.值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。

　　12.本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。

　　13.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告专业主管，在专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。

　　14.值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间严禁吸烟。

　　E.设备维修技工：

　　1.设备维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。

　　5.每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发现问题必须立即报告专业主管，并认真做好巡查记录。

　　6.空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。

　　7.各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。

　　8.各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。

　　9.定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，须保持各设备功能正常。

　　10.定期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。

　　11.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　12.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　13.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得主人同意。

　　F.综合维修水工：

　　1.综合维修水工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从综合维修系统工程师的领导和指挥。

　　2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。

　　5.空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。

　　6.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。

　　7.维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。

　　8.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

　　9.维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户内任何物品，需要移动物品时必须征得同意。

　　G.综合维修万能工：

　　1.万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必须服从专业主管的领导和指挥。

　　2.每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。

　　3.接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。

　　4.处理各类装修维修必须细致，必须符合有关规范，不得偷工减料。

　　5.认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等，必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。

第四节

一、设备故障处理

　　1.如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。

　　2.总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。

　　3.找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。

　　4.专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。

　　5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案;如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。

二、防火制度

　　1.消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：

　　(1)1套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。

　　(2)一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。

　　(3)一套各种消防设备之备件清单。

　　(4)一套完整之排烟通风图。

　　(5)天然气分布图及阀门开关位置图。

　　(6)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。

　　2.指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

　　3.维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。

　　4.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

　　5.当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。

　　6.当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起：

　　(1)首层

　　(2)火灾的楼层

　　(3)与发生火灾相邻的楼层

　　7.发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。

　　8.发生火灾时，工程部应做好以下工作：

　　9.派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。

　　10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

　　11.通知专业主管有关情况。

　　12.通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。

　　13.当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。

　　14.其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

　　15.专业主管应做好：

　　(1)立即通知大厦空调主机房发生火警警报。

　　(2)与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。

　　(3)必要情况下，向消防队提供大厦消防设备资料

　　16.通知有关工程人员在工程部候命。

　　17.冷冻机房之员工应：

　　(1)刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。

　　(2)如火灾在机房内，不要冒险;在可能情况下，关掉冷冻主机，立即报告工程部值班室

　　(3)用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。

　　18.当值工程人员应：

　　(1)立刻上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。

　　(2)与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

　　19.当火被扑灭或确证是误报后：

　　(1)火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。

　　(2)如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。

　　(3)检查受影响的楼层，并拍照作好记录。

　　(4)尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。

　　20.各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。

　　21.租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。

三、安全技术措施

　　在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：

　　1.切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。

　　2.验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。

　　3.装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。

　　4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。

　　5.安全组织措施

　　(1)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。

　　(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。

　　(3)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。

　　(4)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。

　　(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。

　　(6)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。

四、安全运行管理制度

　　1.应根据劳动局有关规定，组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。

　　2.各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。

　　3.根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。

　　4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。

　　5.对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。

　　6.对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。

　　7.易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。

　　8.重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。

　　9.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。

　　10.木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。

　　11.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

　　12.建立事故处理制度。

　　13.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

　　14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。

　　15.避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆

　　16.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。

　　17.物业内进行电、气焊，必须取得动火证。

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篇2：物业公司工程部综合维修手册

工作职责

岗位名称：工程主管

　　直接上级：综合部经理

　　直接下级：工程文员

　　直接责任：

　　1、 在综合管理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施;

　　2、 熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程;

　　3、 负责协调各部门的工作，积极配合综合管理部及其他部门处理好客户的各种投诉事件。

　　4、负责制定公司工程维修的各项任务，并下达命令。

　　5、 积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作;

　　6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理;

　　7、负责组织人员配合公司经营部对接管道进行物业接管验收和交接工作，负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。

　　8、 负责公司新接管物业的工程维修设计，编制岗位计划和管理流程，并牵头组织培训和实施，协助新接项目的物业管理走上正轨;

　　9、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调;

　　10、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作，并负责监督乙方执行合同的全过程;

　　11、负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理;

　　12、负责公司在采购工程设施的业务技术把关，保证设施设备能够符合采购要求;

　　13、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行;

　　14、完成公司领导交办的其他工作。

岗位名称：管理处维修班长

　　直接上级：管理处主任

　　直接下级：综合维修员

　　直接责任：

　　1、对公司工程主管和管理处主任负责;

　　2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼宇内公共设施管理，给排水及暖通专业国家标准、电气设备管理、运行及供排水、消防、制冷通风系统等方面技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识;

　　3、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作;

　　4、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作;

　　5、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务;

　　6、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作;

　　7、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作;

　　8、负责落实公司的公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表;

　　9、在管理处主任和公司工程主管的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作;

　　10、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高;

　　11、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本，使设备无漏油，漏电等现象发生，努力0故障;

　　12、负责向上级主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建议;

　　13、完成管理处主任和工程主管交办的其他工作。

岗位名称：综合维修管理员

　　直接上级：管理处工程领班

　　直接责任：

　　1、对维修领班班长，按时各项任务;

　　2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度;

　　3、负责在维修领班的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%;

　　4、负责小区内值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施;对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理;

　　5、对空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施;

　　6、负责按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%;

　　7、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作;负责小区电气设备设施保修工作的监督管理工作;

　　8、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录;

　　9、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务;

　　10、负责对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作;负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理;

　　11、完成管理处主任和班长交办的其他工作。

作业程序

　　一、电梯设备

　　目的：保证电梯的正常使用，使设备处于良好状态。

　　适应范围：适用于公司所管物业内的电梯维修保养。

　　职责：综合维修员工按岗位和程序作业;

　　班长或者管理员对清洁工作进行督促

　　程序：

　　1.电梯的专管员进行电梯维修保养时，应按(电梯维修保养年度计划表)进行。

　　2.电梯维修保养安全操作程序：

　　2.1在电梯门口放置“停用抢修”的标识牌。

　　2.2关闭门厅，不能关闭门厅时在门厅放置护栏，防止无关人员进入门厅井道。

　　2.3有人在轿顶上做抢修各种时，必须按下矫顶上抢修箱上的抢修开关，关好厅门。

　　2.4给传动部位加油、清洁或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。

　　2.5电梯维保公司必须按照物业管理公司制订的合同条款执行。工程主管及时安排下属班组长执行维保公司派出的维保人员配合他们的日检、周检、月检的维保检查工作，监督实施对外维保人员的维护、维修工作，按照公司约定的条例，逐一进行检查、执行。

　　2.6工程部主管建立一套完整的日常电梯运行日记和电梯的维修保养记录，监督和配合维修人员的工作，达到电梯运行正常，做到有章有序。

　　二、低压配电设施

　　目的：规范操作低压配电设施的维护作业，确保低压配电设施的完好率，提高工作效率和质量。

　　适用范围：适用于公司所管物业内低压配电设施的维护保养。

　　职责：综合维修员对低压配电设施进行有效运行监控，发生小型故障要保证及时修复，大型故障则配合工程主管的工作。

　　程序：

　　1.大型维保(变压器、主空气开关的维保)程序：

　　1.1停电按《低压配电设备停(送)电作业指导书》中的停单台变压器低压系统操作规程执行。

　　1.2压器内部紧固检查：紧固穿心螺丝，接级头子。

　　1.3压器绕组外和绝缘电阻的检查：绕组有无变形，绝缘层脱落、烧焦(高压绝缘电阻在10M欧姆以上)，否则禁止投入，须做绝缘干燥处理。

　　1.4变压器内部的风机检查：转动是否灵活，轴承是否需要清洗换油，风力风量是否足够。

　　1.5 设备的各连接点进行检修维保。

　　2.中型维保(支路空气开关、接解器、刀开关的维保)程序：

　　2.1停电按《低压配电设备停(送)电作业指导书》中的停支路电源操作程序执行。

　　2.2空气开关的回路检查：储能、合闸、跳闸回路动作是否灵活。

　　2.3气开关机械部分的检查，是否卡涩，螺丝是否紧固，三相触头是否对称结合紧密。

　　2.4指示标志是否正确。

　　2.5检查接触器动作是否灵活。

　　3.小型维保(日常维保)程序：

　　3.1电流互感器有无破裂，二次侧是否开路。

　　3.2电容组应保持清洁，接级柱子紧固，放电运行灯完好，自动手动切换灵活。

　　3.3直流系统着重对蓄电池进行检查，各接级端子紧固。

　　3.4母排是否固定，有无发烫，有无积尘。

　　3.5所有螺丝是否紧固。

　　三、低压配电设备管理

　　目的：为规范低压配电设备的操作，确保低压配电设备运行安全，可靠的正常

　　适用范围：适用于公司所辖园区内的低压配电设备管理。

　　职责：工程部经理(主管)对低压配电设备操作规程进行监督和检查，大型维保安排、严重异常情况处理安排;

　　维修班组长负责检查低压配电设备操作作业规程的执行情况;

　　维修电工负责按照本规程进行低压配电设备的操作、运行、巡检、维修、保养。

　　程序：

　　1.低压维修电工在对低压配电设备的停送电操作时，一定按照《停送电操作票》中的记录执行。

　　2.设备管理人员每两小时对低压配电设备进行一次巡检，并填写(低压配电设备运行日记)。

　　2.1检查变压器的温度有无异常的声音和气味。

　　2.2检查电压。

　　2.3三相电源。

　　2.4功率因数

　　2.5直流母级电压。

　　2.6浮冲电流。

　　2.7各种指示灯状态。

　　2.8电力电容器。

　　3.维修班组长每周内对低压配电设备进行巡视检查一次，并填写(设备巡视检查记录表)。

　　3.1检查设备房清洁卫生情况。

　　3.2检查消防设备器材情况。

　　3.3检查(配电设备运行日记)表。

　　3.4检查(配电运行交接班记录表)。

　　四、通讯、监控设备：

　　目的：维护好电话、光纤网络、红外线等通讯、监控设备，保证运转正常，使用状况良好。

　　适用范围：适用于公司所管物业内的各种通讯设备的管理，日常维护。

　　职责：综合维修员对电信等通讯设备进行日常管理;

　　对物业内部的通讯设备的变迁使用进行作业，并且作纪录。

　　程序：

　　1.电话：每个月对所有电话线路、设施大检查一次，保证通话顺畅;采取措施，保证通讯地保密安全;平时加强巡逻，对于住户需要的改动，做好记录。

　　2.宽带网络：保证服务器的正常运转，保证服务器的工作环境。每天巡逻一次，与网络管理员配合。

　　3.电视监控系统：每天检查2次，每月大检一次。填写作业记录表。

　　五、空调系统：

　　目的：保证空调器的良好运转，工作效果明显。

　　适用范围：所管物业内的空气温度调解系统(自然)

　　职责：环境管理员进行自然调节，专业维修员进行机械维护

　　程序：(略)

　　六、房屋本体及附属设施：

　　目的：通过维护房屋本体和附属设施，达到使房屋的性能保持的作用。

　　适用范围：所管的物业

　　职责：管理员制定房屋本体维护、维修的计划交维修班执行。

　　程序：

　　1.每一星期巡视所管物业房屋本体一次以上，作记录于《物业巡场记录表》。

　　2.平时巡视附属的设施，防止房屋发生开裂等事故。

　　3.按照计划作房屋本体测试。

　　4.每2天例行巡视园区、地下室、配电房等设施1次以上。

　　5.每年督促业主对自用部分物业进行检修。

　　七、防雷设施：

　　目的：保证设施设备的使用安全，保障相关人员的人身安全。

　　适用范围：所管物业的防雷设施。

　　职责：维修班长制定养护计划，作业员按规定作业。

　　程序：

　　1.每半年全面检查防雷设施一次。

　　2.每个月例行检查1次。

　　3.每年进行1次安全数据测试，作纪录。

　　4.对防雷设施作界定，超过年限则报废。

　　5.每年进行油漆1次。

　　八、给排水设施：

　　目的：保证物业的给排水系统通畅。

　　适用范围：所管物业的给排水系统。

　　职责：综合维修员对给排水系统进行管理。

　　程序：

　　1.每半年进行1次水质检验，作纪录。

　　2.每星期进行例行检查1次，包括阀门、管道等。

　　3.发生堵塞等现象，进行疏通。

　　4.在雨后检查排水系统是否正常。

　　5.对用于园区的公共用水(水池、绿化)等设施进行养护。

　　九、排污系统：

　　目的：保证排污系统的正常使用。

　　适用范围：所管物业的排污系统和与之相关的已经界定或未界定权限的设施。

　　职责：综合维修员对排污系统进行日常检查养护。管理员进行月度检查和安排清理。

　　程序：

　　1.每季度进行例行检查1次。

　　2.视情况需要进行清理，不少于半年1次。

　　3.每三年进行水泥抹灰一次。

　　十、突发事件处理：

　　目的：在遇到不可预见事故时，保证相关人员的安全，避免更大的损失。

　　适用范围：所管辖区内发生突发事件的护理

　　1.电梯困人：

　　职责：

　　程序：

供电系统、配电室操作制度

　　一、供电系统，配电室设备必须有安全使用证明，产品合格证。施工记录，验收证明。

　　二、运行维修员必须持证上岗，熟悉电器设备情况和相关的法规。

　　三、对供电系统巡检由专人定时进行，进入配电室必须是专岗人员，无关人员不得随意进入。

　　四、配送电的计划更改必须经部门主管同意，签字。

　　五、供电线路的更改必须经部门主管同意，根据实际需要来改动。

　　六、设备的增减，更改用途须经部门主管同意签字。

　　七、配电室必须有消防设施。

　　八、当市电停止供电时，有自备发电机的及时发电。市电恢复后在2分钟后，确保安全后才能恢复供电。

　　九、出现设备故障的，立即查明原因。维修设备应设置警示牌，安全操作。

电器设备养护制度

　　一、电量的分配，线路线径的大小，空气断路器的选择等，必须是工程技术员经严格计算，然后选用的。工程主管同意并签字后，报经综合部审批同意后，方可执行。

　　二、器设备维修是特种作业，无论是照明、空调、电梯等维修员，都必须有专业的上岗证书。

　　三、维修员巡视范围：变、配电房，泵房、配电箱，监控室，电梯机房，卫视通讯接收设备房，进户电表箱;内容：变、配电房的温度，电梯机房运转，卫视通讯接收设备是否正常工作，电机运作，仪表，安全监控系统，安全出口指示灯，公共照明，电梯升降，给排水系统是否畅通等。

　　四、要求巡检有详细记录，电源插座，接线盒等有无烧焦，脱落，缺盖等现象。

　　五、消防系统每三个月试运行一次。

　　六、检查进户电表箱，配电箱，了解用户用电有无违规，超负荷，电线是否发烫，线头是否松动，发黄等。

　　七、避雷装置的检查，保证设备安全工作中。

工具领用保管规定

　　一、工具分个人领用工具，及班组领用工具。

　　二、个人领用工具品种根据工种配置，包括各种仪表，钳子等，由个人保管。

　　三、组公用工具根据实际需要购置，注意资源的共享。公用工具由班长负责放在专用库房，有明细表。

　　四、具发生损坏的属于自然磨损，不可抗拒的外力，不可预见的原因的，由公司负责修复或更换，如属于个人损坏或丢失的，个人赔偿。

　　五、项工具均有既定使用时间，提倡爱护使用，平时注意保养，若能养护好延长使用时间的，可以视情况奖励。。

　　六、使用到公用工具的，必须及时归位，不得私自将其外借，另作他用。

电器设备的养护管理规定

　　一、用电量的分配、级路的级径大小，空气熔断器的选择，嵌入式熔断器保险丝的安放等，必须经过严密的计算，这些方面会影响到使用过程中电容器故障的形成和系统的损坏。

　　二、电器维修属于特种作业，无论照明、空调电梯等的维修人员必须有专业的上岗证书。

　　三、维修人员巡视检查中范围较广，包括变配电房、泵房、配电箱、监控室、电梯机房、卫视机房、每户进户电箱等，巡检的内容很多：如变配电房、电梯卫视机房的温度，各种机电运行的声控灯的好坏，公共地方照明灯完好。

　　(一)所有巡检都应有详实的记录。

　　(二)公共地方的照明灯要定期更换。

　　(三)公共地方的电源插座、接级盒箱等有无脱落和缺盖。

　　(四)电梯应坚持自保、月保、季保、年保制度。

　　(五)消防及喷淋电机须三个月进行一次试运行，烟感器也应半年进行一次认为试验，保证报警系统完好。

　　四、经常检查各用户进户电表箱、配电箱，了解用户用电是否符合规范，有无超负荷的。检查方法是各户进级是否发烫，接级牌螺丝是否松动，级头是否焦黄，发现问题须及时解决。

　　六、避雷装置的检查要观其避雷针与引级连接是否可靠，有无损伤及锈蚀，每两年要用兆欧表对避雷器接地电阻进行检测，其接地电阻一般应为5欧姆。

技术标准

1、供电设备的正常维护和保养

　　1.1维护工作有以下几项规定：

　　1.1.1观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。

　　1.1.2核对各个支路的实际负荷是否与其装设的保护元件整定值相符合。(按规定采用热元件时，整定值应为负荷电流的1-1.5倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选用)

　　1.1.3配电箱内固定是否固定、箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动， 作是否灵活，刀刃和接点有无烧伤，导级绝缘是否老化、变脆，熔断器有无烧痕。

　　1.1.4导级绝缘是否良好，(用兆欧表遥测绝缘电阻值、低压级路应不底于0.5兆欧)各类绝缘是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头间有无腐蚀现象。

　　1.1.5各种地极的接地电阻十分符合规定(防雷接地10欧以下，保护接地4欧以下)接地螺栓有无松动，接地导级有无伤痕和腐蚀。

　　1.2设备安全检查制度

　　1.2.1配合楼层对客房电器设备进行全面检查，包括床头箱及接级盒、门铃、灯具、衣柜灯及其开关、房间插座、插头等。

　　1.2.2每半年检查吊花灯和组合等花灯，灯具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠;餐厅厨房和职工厨房电器设备，除分工包干责任制中规定由责任人每月进行维护保养外，每年由维修班安排两次大检查，包括开关、插座、设备的接级是否牢坚固，接零保护级是否可靠，级路是否完整。

2.设备操作、保养和维修规定

　　2.1水泵房管理规定：

　　水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位，为管理好水泵房，制定以下规定：

　　2.1.1由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁、泵房及地下池，消防系统的全部机电设备定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障问题和消防隐患，并做好记录，解决不了的问题，报告工程部经理，争取早日解决。

　　2.1.2由机电人员管理水泵房内机电设备，无关人员不得进入水泵防。

　　2.1.3消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择位置与自动位置、操作标志都应简单明确。

　　2.1.4保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，定期检查擦洗主连接处。

　　2.1.5消防泵每月运转一次(10分钟)，以保持正常运转，每半年进行一次“自动”、“手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　2.1.6每周打扫一次水泵房卫生，泵及管道每半月清洗一次。

　　操作人员在2米以上抢修设备(包括开关、阀门等)，必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

3.供电系统的养护管理规定

　　3.1高低压配电首先要符合“四防一通风”要求，凡变电室内有两台以上变压器的，必须配有专人值班管理，且值班人员应持有进网作业证，操作证，只有一台变压器的配电房，则必须有专人巡视。

　　3.2检查变配电房看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、级头有无异常，闻是否有焦味，发现问题要及时查明原因，立即予以解决。

　　3.3定期打扫变配电房，始终保持起室内洁净，因为大量尘埃积聚湖导致高压放电，造成短路。

　　3.4变配电房应每年一次预防性电气试验，试验报告(包括变压器油绝缘试验报告)均应妥善管存档。

　　3.5变配电房停送电应严格遵照“低规”，规定按倒闸操作顺序进行，停送电均应两人操作，即“一人操作”、“一人智票监护”。

4.设备润滑管理制度

　　4.1设备润滑要“五定”工作。

　　4.2定点：现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。

　　4.3定质：为确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按照设备说明书上的品种、牌号使用，设备上的润滑装置要保持清洁。

　　4.4定量：在保证设备润滑良好的基础上，执行定额用油，如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。

　　4.5定期：定期添油和清洗换油是搞好设备润滑的重要环节，因此在进行润滑操作时，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油(脂)，按计划清洗换油(脂)。

　　4.6定人：设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分类负责，凡需要每班(每天或每周)加油一次的润滑点，由操作者负责加油;凡需要拆卸后才能添加油(脂)或换油(脂)的部位，由修理工定期清洁换油(脂)，所有电器部件由维修电工负责添油(脂)或换油(脂)。

5.防雷装置的一般要求：

　　5.1接闪器也叫受雷装置，是接收雷电流的金属导体，通常所指的避雷针、避雷带、避雷网。

　　5.2引下级：引下级又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体，一般敷设在外墙面或暗敷于混凝土、柱子内。

　　5.3接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体(即水平连接级)，和垂直打入地内的接地体的总称，其作用是把雷电流疏散到大地中去。

　　5.4避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般不应小于5-10欧姆，高层电阻按最小的要求而定，通常在4欧姆以下。

6.给排水系统的养护

　　6.1管理规定

　　6.1.1给排水系统是指房屋的冷热水管道、阀门、水箱(蓄水池)、生活消防、水泵、污水排放管道设施等。

　　6.1.2加强巡视检查：检查范围包括室内外、外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮珠阀、泵房等。

　　6.1.3维修人员工作职责就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题及时维修解决。

　　6.1.4水箱清洗消毒：水箱会由于异物进入、水泵锈蚀等造成水质污染，一般可采用两种方法加以防止：

　　6.1.4.1水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年进行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作业特别要注意，操作人员有健康证明书，每次清洗后，水质要取样送卫生防疫站作鉴定，并保存水质鉴定书。

　　6.1.4.2泵房也是水质两次污染的主要关节点。一般泵房生活水泵，均有两台以上，水泵应该定期轮换周期不超过半个月。

　　6.2若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先给业主发出停水通知，说明停水原因、停水时间、让业主能早做准备。

　　6.3定期对泵房内水泵、管道、电机等进行维修保养。

　　6.4要定期清洁屋面天阴沟、使之疏通。

　　6.5室内外管道、水表、阀门、消防检查等需要定期刷油漆，减少锈蚀，在冬天来临之际，为防止管道冻裂，还须做好保温防冻工作。

　　6.6定期检查消防栓、消防泵、喷淋泵、水龙带、消防接口、水枪、灭火器等设备，消防泵、喷淋泵每年试运行一次，水龙带、消防接口按扭应定期试验检查，防止老化、霉变、失效并应及时更换。

7给排水系统养护

　　7.1室内给排水管理

　　室内给排水系统基本由以下几个部分组成：

　　7.1.1引入管：穿越建筑物外墙或基础进入建筑物内的管段称为引入管。

　　7.1.2室内管网：由地下管道、立管、水平干管、支管等组成。

　　7.1.3配水点：水龙头、消火栓、用水设备等。

　　7.1.4其他设备：根据建筑物的性质]、高度、消防等级而设置的加压稳压设备、高位水箱及贮水池等。

　　7.1.5给水附件：阀门、消防系统的各种阀等

　　室内给水系统基本上时由以上部分组成，而对不同的建筑物由于性质不同、要求不同，而使室内给水系统简单或比较复杂。

　　7.2内给水系统的分类

　　7.2.1生活给水系统

　　包括饮用水及卫生设备冲洗用水，一般饮用水与洗涤用水合用一个系统，这样对有严格的要求，尤其当设有贮水池、水箱等取水及供水设备时，在施工中应符合国家颁布的《生活饮用水卫生标准》的要求，采用合理的洁具冲洗方式 避免水的污染，并严格保证管道的严密性，防止器乐管道及周围环境的污染。

　　7.2.2消防给水系统

　　7.2.2.1消防给水系统设置的必要性

　　厂房、车房、超过800个位置的影剧院及礼堂、体育馆;体积超过5000立方米的车站、码头、机场建筑物及展览管、商场、门诊及病房楼;教学楼、办公楼、图书管;超过6层的塔楼住宅;底层设置商业网点的住宅楼;国家文物保护单位及木结构的古建筑;其他性质的超过5层的公共、民用建筑等必须有。

　　7.2.2.2消防栓系统

　　主要由管道及消火栓箱组成，消火栓内有水枪、水龙带及消火栓(带有求形阀门的龙头)，消火栓口径有50mm、65mm两种。消火栓系统设备保持着一定的水压，发生火灾立即打碎箱门上的玻璃，打开消火栓，水即可通过水龙带及水轮喷射，消火栓可明装也可暗装，消火栓由单口核双口两种，并可带自救式转盘装置。

　　7.2.2.3自动喷洒消防系统

　　自动喷洒消防系统时火灾发生时布置在房间顶棚下面或吊顶上的喷洒自动喷头，同时发水质应出报警信号的消防系统。自动喷洒系统主要由火灾报警阀、阀门、止回阀、喷洒头及管道组成，对高层建筑需设置加压稳压设备。

　　自动喷洒系统的安装：喷头安装在吊顶上时，应配合土建吊顶的平面布置、高度、及吊顶做法，在设置喷头的房间内，喷头距墙面应部大于1.8m;喷头之间不应大于3.6m，并案设计要求选择喷头的动作温度。当选用玻璃泡式自动喷洒头时，平时玻璃泡顶住喷头内的阀片，使水不能流出，当发生火灾时，室内温度升高使玻璃泡内所充的易挥发的液体蒸发而体积膨胀，膨胀到一定程度时玻璃泡即破碎，阀门被管内的水顶开，使水沿着喷头下部齿形挡水板向四周水平喷射。喷头之间的距离应保证覆盖面积。喷头布置：当室内采用的吊顶为铝合金龙骨矿棉板时，为了布置方便美观，采用矿棉板(或其他材料的板)以选择600mm╳600mm的规格为宜，可以尽量使喷头的布置在板的中心位置，安装喷头时，应把挡水板及热敏元件露出吊顶外，当吊顶高度超过80cm时，且有风道布置时应考虑有向上及向下的喷水的双层喷头。

　　7.2.2.4水幕系统(略)

　　7.2.2.5其他类型消防系统

　　7.2.2.5.1泡沫消防

　　7.2.2.5.2二氧化碳及卤代烷灭火(1301灭火系统)

　　7.2.2.6消防自动报警装置(略)

　　7.3生产用水系统当工厂、车间由于生产工艺的 需要，用水量大或对水压有要求，而生活用水量又小时，可将生产、生活用水系统合并为1个供水系统，当需要部间断供水时，应设置双环路形的供水方式。

　　7.3.1室内给水系统给水方式

　　7.3.1.1简单的基本给水方式

　　7.3.1.2设置水箱的给水系统

　　7.3.1.3设置水箱及水泵的给水系统

　　7.3.1.4分区、分压给水系统

　　7.3.1.5气压给水系统

7.4给水系统常用的管材、管件及阀门

　　7.4.1管材

　　生活、消防用水一般采用镀锌钢管，当管径超过DN100-DN150，且扣丝连接有困难时，对水质要求严格时，可采用焊接管预组装的方法，适当的位置可才采用法兰连接，然后拆下，镀锌后再次安装。对埋地管道多采用承插给水铸铁管，接口采用石棉水泥或膨胀水泥接口。石棉水泥配制比例及材料要求：水泥标号不低于400号，石棉宜用4级或5级;配合比(重量比)为石棉30%，水泥70%，水10%-12%(占干石棉水泥的总重量)。

　　膨胀水泥接口材料主要是膨胀水泥和中沙。膨胀水泥宜用石膏矾土膨胀水泥或硅酸盐膨胀水泥。出厂超过3个月者，应经试验鉴定后再用。砂应是水洗洁净的中砂，最大粒径不大于1.2mm，含泥量不超过2%，配合比宜采用膨胀水泥：中砂：水=1：1：0.3，当气温较高或风力较大时，用水量可稍增加。但不宜超过0.35。搅合均匀，外观颜色一致，一次搅合量应在0.5h内用完为宜。

　　7.4.2管件

　　钢管(焊接钢管及镀锌钢管)在安装时常用的管件材质可锻铸铁，常用待管件有：

　　7.4.2.1三通

　　起着对输送的流体分流或合流的作用，分等径及异径2种形式，规格一般与钢管配套使用。等径三通用公称直径表示，例如DN20、 DN25、 DN40三通即表示三通的3个口径均为20mm 、25mm 、40mm;异径三通也用公称直径表示，例如：DN25╳20;DN32╳25三通等。

　　7.4.2.2弯头常用的90度和45度2种，有等径弯头和异径弯头，主要起着流体方向的作用。

　　7.4.2.3四通分等径和异径2种形式，均以公称直径表示，例如表示为DN20、 DN32、 DN40四通，异径四通可表示为DN40╳25、 DN25╳20四通。

　　7.4.2.4活接头(油任)活接头可便于管道安装和拆卸，规格及表示方法和管通的表示相同。

　　7.4.2.5管箍用于连接管道的管件，两端均为内螺纹，分同径和异径2种，以公称直径表示，例如DN25、 DN32╳25管箍。

　　7.4.2.6丝堵用于堵封管道，常用在泄水管道上。

　　7.4.2.7补心用于管道变径。以公称直径表示，例如：DN20╳15 、DN32╳25补心

　　7.4.2.8对丝用于连接两个相同管径的内螺纹管件或阀门，规格与表示方法与管子表示相同。

　　7.4.2.9填料的种类：

　　7.4.2.9.1麻制品

　　7.4.2.9.2石棉绳

　　7.4.2.9.3聚四氟乙烯

　　7.4.3阀门给水管道系统常用的阀门有截止阀、闸阀、止回阀、碟阀、旋塞阀、浮球阀等。

　　7.4.4接卫生洁具配件包括使用在各种卫生洁具几用水点的水龙头、水嘴等内容。根据配水点不同的用途及建筑物内卫生间要求的档次可分为普通水龙头(铸铁、铜、不锈钢材质)、皮带水龙头(供实验室用或其他冲洗用水)、洁具地角阀等。另外还包括有冷热水嘴、混合水嘴、三联水嘴、淋浴喷头、脚踏式开关等。

　　7.4.5 用水计量设备───水表

　　计量用户水量时，均需安装水表，一般把水表设置在室外，但有些建筑是将水表安装在引入管上。安装水表时保证有大于管径8-10倍的直管段。

7.5设备事故处理制度

　　7.5.1设备一旦发生事故，影响到业主或客人的正常生活和活动时，必须马上启用备用应急设备，并保护现场，及时上报。

　　7.5.2有关领导人及有关人员要立即赶到现场检查、分析、记录及时做出处理。

　　7.5.3事故发生后，有关人员要将设备事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。

　　7.5.4对事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视其情节轻重必要的经济处罚和行政处分，如果已触犯法律，则按国家法律法规策程序处理。

　　7.5.5事故的事后处理要做到四不放过。

　　7.5.5.1事故原因不查清不放过。

　　7.5.5.2缺乏切实有效的防范措施不放过。

　　7.5.5.3缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过。

　　7.5.5.4事故责任人和员工未受到教育不放过。

7.6新增设备管理制度

　　7.6.1公司各部门需增置的设备经批准购买后，报工程部设备管理部门备案。

　　7.6.2经工程部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。

　　7.6.3各部门应设一名兼职设备管理员，协助工程部人员对设备进行管理，指导本部门设备者正确操作。

　　7.6.4设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。5、施工安装由工程部及使用部门负责人验收合格后填写“设备验收登记单”方可使用。

7.7维修报告制度

　　7.7.1有下列情况报告领班：

　　7.7.1.1主要设备非常操作的开停、调整及其他异常情况。

　　7.7.1.2设备出现故障或停机抢修。

　　7.7.1.3零部件更换及处理。

　　7.7.1.4维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。

　　7.7.1.5运行人员暂时离岗。

　　7.7.1.6对外班组及上级联系。

　　7.7.2下列情况必须报告给技术主管(工程师)：

　　7.7.2.1重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。

　　7.7.2.2采用新的运行方式。

　　7.7.2.3重点设备发生故障或停机抢修。

　　7.7.2.4系统故障及抢修。

　　7.7.2.5重要零部件的更换及处理加工改造。

　　7.7.2.6工具、备件、公共维修材料领用。

　　7.7.2.7员工加班、调班、补休、请假。

　　7.7.3下列情况必须报告部门经理：

　　7.7.3.1重点设备发生故障或停机修理。

　　7.7.3.2影响大厦运行的设备故障或施工。

　　7.7.3.3系统运行方式的重大改变。

　　7.7.3.4重点设备零部件更换、修理外委加工。

　　7.7.3.5系统及主要设备的技术改造。

　　7.7.3.6系统或设备的增改工程及外委施工。

　　7.7.3.7技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。

　　7.7.3.8员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。

质量要求

　　1、物业的房屋、及其附属设施、构筑物的完好率达98％以上。

　　2、专项设施的维护率达到100％。

　　3、发生停水、停电等事故，处置得当，及时。

　　4、每年的关于维修的投诉不多于每1万平米1起。

　　5、各种制度完善，各种工作日志完整。

篇3：物业工程部在岗培训考核试卷(1)--工作手册部分

　　物业工程部在岗培训考核试卷(1)工作手册部分

　　姓名 工号 分数 考核评定(优/良/好/差) 点评

　　一、 填空(每空1分共42分)

　　1、 工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为 、　　三个方面。

　　2、 设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用 、　、 四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。

　　3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即： 、 、

　　;四不漏，即： 、 、 、

　　;五良好，即： 、 、 、　　、 。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备　　、 、 运行。

　　4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持 ，恪守　　服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。

　　5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到 、 、　　、 、 ，及时发现和处理隐患。

　　6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到 允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有 批条，并由 。

　　7、交班人员要对接班人员负责，要交 、交 、交 、　交 、交 ，双方要办签字手续。

　　8、工程部人员的行为准则概括为 、 、 、 。

　　二、 判断题 对的打√ 错的打× (每题5分 共25分)

　　1、 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。( )

　　2、 各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。( )

　　3、 电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。( )

　　4、 物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。( )

　　5、 房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。( )

　　三、 简答题(每题10分 共40分)

　　1、 分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。

　　2、 简述日常报修单的处理流程。

　　3、 简述工程维修服务规范。

　　4、 简述交接班中的主要注意事项及规范。

　　四、 论述题(13分)

　　请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。