设备维修记录表
设备维修记录
项目：
□计量器具、仪器□设备序号：
| 名称 | 编号 | ||||||
| 故障日期 | 安装地点 | ||||||
| 故障原因分析 | |||||||
| 检修内容 | |||||||
| 重新运行情况 | |||||||
| 设备使用及维护建议 | |||||||
| 维修人员 | 完成日期 | ||||||
| 验 收 人 | 验收时间 | ||||||
篇2： 共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务标准
每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录 , 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
1 、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。费用按月预收，单独列账，按实结算，滚动使用，每年公布一次。结算时，维修人工费按总费用的 30% 提取，材料费用按实际发生结算。
2 、一类零星修理的范围包括：
( 1 )内外墙面(墙面砖、涂料)小面积修补(每处 1 平方米以下)。
( 2 )更换公共走道门窗五金件。
门窗 每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。
管道、排水沟每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。
道路、场地等 每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外)、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用(需更换除外)。安全标志对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
公共部位 二类房屋结构 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录 , 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。( 3 )疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
( 4 )更换公共走道门窗玻璃(单块面积小于 1 平方米)。
( 5 )街坊道路侧石、路面修补(单块长度小于 1 米或面积小于 1 平方米)。
( 6 )设施、设备标识修补。
( 7 )扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。管道、排水沟、 屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
篇3：给排水设备设施维修保养作业程序
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。
3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
①给排水设备设施使用的频度;
②给排水设备设施运行状况(故障隐患);
③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容;
②备品、备件计划;
③具体实施维修保养的时间;
④预计费用。
2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。
4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;
②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
④清洁电动机外壳;
⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养：
①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;
④清洁水泵外表;
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;
③清洁铁芯上的油污及脏物;
④检查复位调簧情况;
⑤拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;
③对闸阀阀杆加黄油润滑;
④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②清除压力室内污物，疏通控制水道;
③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
④紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
篇4：物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书
1.目的
保证供配电系统正常运行，提高供电可靠性，确保客户正常用电。
2.范围
适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。
3.定义
包括变压器、高低压配电柜、供电线路、动力柜、控制箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理进行不定期检查督导。
管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。
指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。
5.方法及过程控制
5.1 电气安全规定
5.1.1 各管理处维修及运行电工必须经专业技术培训，具备必要的电气知识，能够正确使用电气安全用具，熟练掌握紧急救护法，特别是触电急救，持证方可
上岗。
5.1.2 各管理处维修及运行电工应坚持“安全第一，预防为主”的基本方针，严格执行保证安全的技术措施和组织措施。
5.1.3 各管理处维修及运行电工在作业过程中不得随意更改操作程序和简化安全措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。
5.1.4 各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件§5.2 《停电检修操作规定》停电进行。特殊情况需带电作业的，应经管理处工程负责
人批准，并选派有经验的电工进行。作业时要有专人监护，要有可靠的安全措施。
5.1.5 各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安全用具。
5.1.6 双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。
5.1.7 各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。
5.1.8 所有电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必须符合规定要求，保证接地
的可靠程度。
5.1.9 各种电气装置，包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触顺序，防
止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。
5.1.10 严禁随便安装临时灯或临时线。如短期内确实需要，必须经管理处工程负责批准，选派有经验的电工按照永久线路的要求安装，用后及时拆除。
5.1.11 室内敷设的明线，距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者，应加防护设施。
5.1.12 手持移动工具的安全要求
5.1.12.1每次使用前，必须经过外观检查和电气检查，其绝缘强度必须保持合格状态。
5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，其电源线必须采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过3米，且中间不允许有接头。其中黄/绿双色线在任何情况下，只能作保护接地或接零线。
5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，必须装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电保护器。
5.1.13 电气焊等其他专业作业人员，现场动火必须经保安部同意。现场人员必须穿戴好防护用品，在指定地点操作，且备好消防器材，设专人看火。
5.1.14 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。
5.2停电检修操作规定
5.2.1检修停电时必须由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由管理处工程负责人指定有带电作业实践经验的人员担任。
5.2.2设备责任人认真填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》，注明所停电部
位、原因及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。
5.2.3停电操作必须按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作。送电操作应按与上述相反的顺序进行。严防带
负荷拉合隔离开关(刀闸)。
5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”标识牌，以防有人误合闸，造成人身伤亡;并在未停电区域设置遮拦，防止人员误入，发生安
全事故。
5.2.5停电后管理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备进行检修。
5.2.6低压配电室检修内容
5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。
5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。
5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。
5.2.6.4打开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严重者进行更换，并对开关的灵活性进行调试。
5.2.6.5对配电设备设施进行全面清洁，以防灰尘导电。
5.2.7检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗留物(如扳子、钳子、铁器等导电物品)，确无遗留物，用500V摇表摇测线路绝缘阻值，合格后方可合闸送电。
5.3日常巡视检查工作
5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，
并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。
5.3.2为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备进行2次检查，并认真填写《配电间巡查记录》，质量记录表格由各管理处妥善保存。
5.3.3设备责任人在巡视检查中，需注意电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是否有异声，灭弧罩是否齐全等。
5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。
5.3.5检查防鼠设施是否损坏，如有损坏及时修复。
5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。
5.4 定期检修
5.4.1每月保养维修
5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓，检查电能表接线端子并除尘。
5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。
5.4.1.3检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。
5.4.1.4检查消防、供水等设备控制柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路控制开关标识清楚。
5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵活。
5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。
5.4.2 每半年保养维修由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓加中性凡士林并紧固。
5.4.3 年度保养维修
5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部委托具有相应资质的专业公司(公司合格外供方)对各管理处的房屋本体防雷接地系统进行一次全面检查，检查避雷装
置焊点连接是否可靠，摇测接地电阻值，确保接地体的可靠接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各管理处妥善保管，并报品
质管理部备案。
5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及所有配电柜开关接线端子，详细检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。
5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录，并注明各类定期维修保养记录的类别。
6. 支持性文件
《公用设备设施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01
《停水停电作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-07
7. 质量记录表格
《设备设施保养检修记录表》TJVKWY7.5.1-G01-F2
《停送电操作票》TJVKWY7.5.1-G01-01-F1
《配电间巡查记录》TJVKWY7.5.1-G01-01-F2
《停水、电、气通知》TJVKWY7.5.1-G00-07-F1
篇5：物业设备管理中状态维修的应用
随着物业服务企业之间日益激烈的市场竞争，物业管理中保洁、保安、设备维修等专业的社会化分工、集成化管理的发展，相对更有技术含量的设备维修管理在物业服务企业竞争中所处的核心地位便愈加突出。
然而，具有核心竞争力的设备管理，其优势不仅仅体现在对物业设备的故障维修、日常保养及运行操作上，更重要地反映在能有效降低设备的故障发生率、具备明显技术经济效果的设备管理能力方面，提高业主共有共用设备的可利用率，提升我们的服务质量和经济效益。而实现这一目标的有效方法之一是实行物业设备的状态维修管理。
物业设备的特点与状态维修
物业设备泛指附属于房屋建筑的风、火、水、电、气各类设备，分别为空调系统设备、消防主机设备、上下水泵机组设备、高低压变配电设备、发电机、电梯及弱电智能系统设备、燃气锅炉设备等。其呈现出门类繁多、功能综合性强、涉及专业广、突发故障损失大等特点。虽然有些设备的某些特殊故障是突然发生的，但多数故障都有一个逐步劣化的过程，经过不同的损坏阶段直至发展到故障的发生。
状态维修就是，当设备处在上述劣化过程中，通过人的五官及科技仪器等监测手段获得设备状态的直接信息，经过统计分析和数据处理，对设备“健康”状态进行适当的检查和故障诊断，并在故障发生前有计划地进行适当的维修。因此，状态维修主要取决于设备的运行实际技术状态，而不规定设备的使用时间，无论距前次维保修理时间有多长，只要技术状态正常就不进行维修保养，反之即修。这样能够有效地避免“维修不足”和“维保过剩”的问题，能最充分地利用设备设计使用寿命，使维修保养工作量减到最少，是一种经济合理的维修管理方式。
状态维修的技术可行性
物业设备发生故障的过程，从理论上可以划分为两个阶段。起先，设备运行损坏以一定的速度发展，直至达到性能的阈值(以被控制数的已知值表示)时刻，而这被认为是接近损坏的报警信号;一旦超过这个时刻，设备就将以更快速度走向故障(如图1所示)。譬如由于疲劳或磨损所引起的物业设备故障过程。
图1：设备性能的阈值
实际上，物业设备极少有发生故障而当时没有立即被人知道的情况，而且，故障不是突然发生的。因为设备要经历一个逐步劣化的过程，出现故障前都会有一些征兆或明或暗地显露出来。容易察觉、比较明显的征兆有设备功能异常、出现异常响声、异常振动、跑冒滴漏、有特殊气味等;通过仪表板、警示灯或仪器点检反映出来的过热高温及电阻、导电性、绝缘强度和电位等变化。因此，这些征兆能够依靠五官检测(即眼看、耳听、手摸、鼻嗅)及通过适当监测手段和措施来发现，在故障发生前展开维护保养或检修行动，可以有效地防范紧急故障的发生。当然设备状态的检测与故障诊断技术就显得十分重要。
科学应用状态维修的经济性
状态维修与现有的维修管理相比，具有明显的经济性。目前的设备维修管理是按规定的时间安排维修保养，如中央空调冷凝器通炮清洗每年1次;低压变配电设备每半年1次;电梯每月2次;消防设备每月1次等等。这样必然会出现维修保养不足或维保过度的情况。维保过度不仅增加人工及材料成本，还会因设备停机影响服务对象(业主和使用人)的正常使用而降低经济效益;而维修不足就会造成故障停机和事后维修，不利于物业设备安全运行，不仅影响本公司的经济效益和声誉，还会波及服务对象的正常经营活动。
设备维保计划的制订一般都按照预先的规定进行，只有时间的计划性，维保过程不能准确地反映设备的客观状况，技术和经济效果不明显，设备的整个维修保养过程难以做到科学合理。
状态维修是依据设备的实际状况，科学合理安排维修任务，以最小的资源消耗换取物业设备的安全、经济、可靠的运行能力。
当物业设备的任何一个“运行-修理”周期内确定进行设备检查的频次增加时，预见故障发生的可能性也随之增加，同时无计划的紧急修理就会减少(见图1所示)。然而，这却和它们的单位时间费用一起增长。经由维修人员根据不同设备运行参数的变化趋势或幅值变化作判断测算，相应确定最优的状态维修检查频次，可使维修和控制的总费用最低，即有关检查和包括预防维修及故障修理的费用总数最低。
物业设备系统是由各类专业不同的设备组成，各种设备的重要性也不同，这些特点就决定了对所有设备实施单一的维修方式是不合理、不经济的，必须针对不同的设备和不同的运行方式，采用不同的维修保养管理方式。此外，状态维修虽有最大限度发挥设备能力及经济性的优点，但也受到状态监测手段、监测成本与本单位具体情况等因素的限制，在推行过程中，应按基础条件实际达到的程度，从自有物业设备开始试行，逐步增大管理范围内实施状态维修设备的比重。
状态维修应用于物业设备管理
除了在经济方面可以做到节约成本外，在管理层面，能够进一步树立和完善现代化的管理理念与体制。
状态维修的应用，有助于管理人员在取得目前设备管理成熟经验的基础上研究探索新的维修方式所涉及的相关管理方面的问题，予以不断总结和创新;也有利于管理者更加牢固地树立经营观念、竞争观念、市场观念，使设备管理现代化更好地为经营目标服务。在作业层面，能够促进维修人员素质的提高和优化工作进程。状态维修的应用，势必要求维修人员掌握设备状态的检测与故障分析的手段，同时能综合评估设备的健康状态;具有拟订优化维修计划及工艺的能力，并积累丰富的维修保养经验和高超的检修技术，做到保养得当、修必修好，从而促进设备维修人员队伍向高素质、技术密集型方向发展。
目前的维保管理方式是，不论设备状态如何、不分设备主次，一律按时间规定执行检修保养计划，缺乏针对性，不能对症下药，具有一些盲目维修保养的成分。状态维修的应用，能克服上述不足，同时能密切维修人员与运行人员之间相互配合、协同工作的关系，对提高维修保养效率和维修质量、优化维修保养工作进程都有着积极的意义。
总之，状态维修不仅有利于提高本企业的经济效益和服务质量，还有助于改善和提高服务对象的经营环境与经济效益。
一个应用实例
深圳中航物业管理有限公司现接管服务的一个商用物业项目，建筑面积5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、美容、停车于一体的高档综合性消费中心，日均营业额在数十万元左右。因某些商铺为24小时营业，相应的物业设备需要全天候运行(节假日设备的负荷更重)。物业管理公司确保这些设备的正常运行责无旁贷，万一发生设备故障导致商家停业，将给商家造成不小的经济损失，同时也给本单位带来严重的负面影响。
然而，当时为了适应市场竞争的需要，在物业服务合同上为此项目配备的设备日常维修、保养及运行的定岗机电工程人员(含主管)仅10人，人员少、任务重、难度大。按现有的设备管理方式，常常需要其他项目的设备维修人员前来增援。为此，公司在低压配电柜这一个别的设备上试行状态维修管理。该配电柜在开业前一个月(当年9月初)进行过一次全面停电维保检查工作，按每半年进行一次维保的计划，每次需要36个加班人工，全年共计72个。状态维修的施行，没有按计划在相隔上次维保期半年时进行按时维保，而是要求运行人员增强责任心加强重点部位的巡查力度，关注仪表板、指示灯的变化，利用热成像仪等仪器进行点检，依靠眼看、耳听、手摸、鼻嗅来察觉配电柜的信息。当开业次年5月中检查时，发现配电柜有些异常，立即上报并安排于5月17日夜间对低压柜全面维保拆检，发现有两处异常：一是有一断路器触点碳化，易导致接触不良(见图2);二是一抽屉柜接触点松，易发热而可能出现跳闸故障(见图3)。后采取相应措施及时排除了故障隐患，避免了可能发生非正常停电而带来的经济损失。同时，也减少了一半的按维保计划执行所需的加班人工。
上述实例说明，状态维修具有用人省、消耗少、提高设备运行率等优点，可以满足市场经济的要求。
应用状态维修管理的思路
1、做好状态维修的宣传与培训工作;
2、建立新的计划状态维修体系，将现有的周期计划维保方式与状态维修紧密相结合，形成适合本公司实际状况的设备管理模式;
3、建立以点检巡检为中心的随机状态监控体系;
4、建立新的设备考核指标和激励机制。
小结
综上所述，状态维修应用于物业设备的管理，不仅具有一般技术应用上的可行性，而且能带来直接的经济效益;无论对于管理人员或作业人员的队伍建设，还是对于优化实际的维修保养工作进程，都具有积极的意义。
虽然在国内物业服务行业内状态维修的设备管理方式应用得很少，即使有也主要集中在对个别设备维修保养作业过程的管理(如上实例)，而对设备状态的统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而状态维修将代表物业设备维修保养未来发展的趋势。所以，结合本企业实际情况，深入研究状态维修管理的特点，开发具有自主知识产权的物业设备维修管理模式迫在眉睫。
精彩专栏
