物业日常维修工作规程与入户守则

　　亚新物业日常维修工作规程

　　l 目的

　　为防止为业主(客户)所提供服务的设备及设施不能正常使用。

　　2适用范围

　　本程序适用于亚新物业所管辖范围内的服务设备设施的正常维修。

　　3定义

　　日常性维修：按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。

　　紧急特殊性维修：工程设备、设施意外事故所造成的维修。

　　4职责

　　4.1维修部负责对所管区域的日常巡视维修和紧急维修。

　　4.2由维修部主管负责本部门对业主(客户)所提供服务在工程方面质量抽查监督工作。

　　5程序内容

　　5.1日常性维修服务

　　5.1.1维修部每日由专人对所管辖范围内公共区域设备设施进行检查巡视，检查巡视结果应填写《维修部巡视值班记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应及时向主管反映，由主管在《维修组巡视值班记录表》确认签字以后再安排人员进行妥善解决。

　　5.1.2客服部在接到业主维修要求时，记录下楼层、报修内容，并填好《维修单》，后及时通知维修组。

　　5.1.3维修组维修人员接到《维修单》后，依据维修单细则对维修内容进行详细审阅并进行现场确认，在维修完毕后应在《维修单》上据实填写维修情况并由主管签字认可。

　　5.2入户维修

　　5.2.1凡入户维修的《维修单》专业维修人员应严格遵守公司规定《入户维修守则》维修工单细则进行相应操作，同时须经得业主的同意，方可入室内维修，当维修完毕后，应请业主(客户)试用检查合格后在《派工单》中签字确认方可离去。

　　5.2.2凡《维修单》中短时间不能及时解决的维修问题可在《维修单》中注明，应向业主(客户)或前台解释原因，同时上报主任，主任将及时组织解决同时给予业主(客户)和物业公司前台接待人员明确答复。

　　5.2.3对所管辖范围内所有业主(客户)提出的维修要求一律应由客服部 前台接待员填写下发《派工单》，如业主(客户)提供维修产品，则需在工单上注明“业主(客户)提供维修产品”字样。并通知维修部给予解决。其中一联留在前台以备查，另外二联由工程维修人员持单进行维修服务。对不属于工程维修事宜工程维修人员应持单反馈到前台，由前台接待人员另行通知其他职能部门给予解决。

　　5.2.4凡是业主(客户)需要维修直接反映到维修组时，应由维修部直接反映到物业公司前台，由前台统一下发《维修单》进行安排维修。

　　5.3紧急特殊性维修

　　5.3.1遇有紧急维修事件，应由维修部主管统一调动安排，同时通知主任及有关部门进行紧急处理解决，事后应及时补填《维修单》，如需要附说明。

　　5.3.2 遇外网停电、停水事件时由维修组主管上报主任及经理负责填写《停水、电通知》，由客服部通知所有客户做好停电、停水的善后工作。

　　5.4对外委托维修

　　5.4.1维修部解决不了的维修问题，需对外委托维修的内容，维修部主管应上报主任，经审核确认，上报经理待批准后方可执行外委托维修，维修完毕，应由维修组组织专业人员对其维修内容进行验收，合格确认同时填写《验收合格单》。

　　5.4.2对外委托维修应按照分承包评价管理程序执行，从合格的承包方中选择对外委托维修单位。

　　入户维修守则

　　1.除紧急水、电等维修随叫随到外，入户维修应预约好时间，按预约时间，准时入户维修;

　　2.入户维修人员，应着整洁的工装，佩带工牌，态度和蔼礼貌，言语文明;

　　3.入户维修人员，入户维修应携带维修垫(维修垫为帆布材料，2-3尺见方)，维修时，工具袋、工具及拆装的部件都应放于维修垫上;

　　4.入户维修应保证维修质量，一时不能解决的维修问题，维修人员应向上级汇报，及时制定解决方案，通报业主，并征得业主的认可;

　　5.入户维修与业主自费维修项目，维修人员应按公开收费的标准进行收费，不得乱收费和多收费，并给业主开具收据;

　　6.入户维修完毕，剩余物料归库，清扫场地;

　　7.入户维修人员维修过程中，不得在业主家中吸烟、喝水;不得坐业主的沙发、床等;不得使用业主的电话(紧急维修情况除外);不得接受业主赠予的礼物;不得在业主家中逗留，维修结束后应及时离开;

　　8.工程维修单经业主签字当日交客服部归档。

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篇2：公共设施安装维修作业规程

　　一、目的

　　规范公共设施安装/维修程序，确保高效率，高质量地完成公共设施安装/维修工作。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处机电维修部的公共设施安装/维修工作。

　　三、职责

　　1、 机电维修部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况和负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

　　2、 机电维修部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

　　四、程序要点

　　1、 公共设施维修员室外维修时，如涉及到交通或安全问题则就设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　2、 坐厕堵塞疏通

　　(1) 首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好;如仍在去水慢则按3-(2)步骤进行。

　　(2) 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

　　a、 先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕;

　　b、 剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕;

　　c、 如果坐厕座埋在地面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕;

　　d、 反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;

　　e、 用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

　　f、 用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞，则按6条款处置。

　　3、 厨房排水堵塞疏通

　　(1) 用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　(2) 用疏通机疏通排水管。

　　(3) 用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。

　　4、 厨房/卫生间查漏

　　(1) 确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

　　(2) 关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转说明给水管漏水。

　　(3) 用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见了水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的9条款鼾。

　　(4) 排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水管排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

　　(5) 卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　(6) 更换排水排污横管按5条款进行。

　　5、 排水排污横管安装

　　(1) 用电锤打碎卫生音或厨房的地砖水泥砂浆层。

　　(2) 用塑料纺织袋装运走碎的地砖水泥砂浆。

　　(3) 铲尽排水排污管上的泥土。

　　(4) 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　(5) 平整夯实装排水排污横管的基础。

　　(6) 排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

　　(7) 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

　　a、 如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满;

　　b、 如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应洋满PVC胶水。

　　c、 排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如果不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　6、 做砂浆面层

　　(1) 整理、夯实基础。

　　(2) 首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

　　(3) 水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

　　(4) 如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用水抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

　　(5) 如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面坛应保证厚度为15mm左右。

　　7、 贴地面砖

　　(1) 在房间四周墙面弹好+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度;

　　(2) 基层处理：对于光滑的水泥地面要恶意毛或冲洗干净后恻水泥浆。

　　(3) 做灰饼、做标筋：

　　a、 从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度;

　　b、 根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1-1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。

　　(4) 抹找平面：根据标筋高度用1：2或119.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，例展青壮年砂浆面与标筋找询。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

　　(5) 规方、弹线、拉线：

　　a、 测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决;

　　b、 根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

　　(6) 铺贴地砖：

　　a、 从房间里面向门口方向铺贴;

　　b、 在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;

　　c、 砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖准确在贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;

　　d、 用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

　　(7) 勾缝：

　　a、 用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;

　　b、 如缝隙很小1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙;

　　c、 水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖在面。

　　(8) 养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

　　8、 坐厕安装

　　(1) 将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

　　(2) 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

　　(3) 在坐便器的排水口与预留排污管口对下，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。

　　(4) 将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

　　(5) 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐例器安装固定孔，插入〆8-10mm螺 栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

　　(6) 连接好水箱进水软管。

　　9、 立柱式洗面器安装

　　(1) 按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

　　(2) 将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。

　　(3) 按墙上的印记用冲击钻钻〆10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入〆10mm膨胀螺栓交拧紧。

　　(4) 将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

　　(5) 将洗面器安装孔对墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗 面器找平，立柱找玩具，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

　　(6) 交将立柱与洗接触处用玻璃胶勾缝并抹光;将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光;将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

　　10、 每年油漆一次明装排水排污管。

　　11、 及时维修好住宅天台门。

　　12、 每两年疏通一次小区内主排水排污管道。

　　13、 公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作志地的清洁卫生;用塑料纺织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹而擦拭干净弄脏的部位。

　　14、 搞完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归加原们，拆除标示牌、围栏等。

　　15、 如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，维修员应请住户(如住户在家的话)对安装/维修工作进行验收。维修员应及时解答住户提出的并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方(合理的)，公共设施维修员应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此安装/维修收费有异议，维修员可根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。

　　16、 公共设施维修员回到机电维修部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最的签上公共设施维修员姓名以备查询。

　　17、 对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电维修部安装/维修推迟单》。

　　18、 机电维修部做好安装/维修通知单登记工作。

篇3：机电维修部工具管理作业规程

　　一、目的

　　规范机电维修部工具管理工作，确保机电维修部工具完整及各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处机电维修部的工具管理。

　　三、职责

　　1、 机电维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购及具体负责工具管理。

　　2、 管理处仓管员负责工具的簿房盘点工作。

　　四、程序要点

　　1、 《机电维修部工具年度采购计划》的制定;

　　(1) 每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定下一年度《机电维修部工具年度采购计划》并上报经理审批。

　　(2) 《机电维修部工具年度采购计划》应包括如下内容：

　　a、 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地;

　　b、 预计费用;

　　c、 购买时间;

　　d、 用途。

　　2、 机电维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由主管负责保管。管理处仓管员对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。

　　3、 个人使用工具和公用工具由机电维修部主管统一填写《领料单》，经服务中心主管批准后，由机电维修部主管到仓库领取并负责暂保管。

　　4、 个人使用工具管理

　　(1) 机电维修部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经机电维修部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。机电维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。管理处仓管理员应对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。

　　(2) 个人使用工具使用注意事项：

　　a、 不准乱打乱撬;

　　b、 用力应适度;

　　c、 测量不同参数时注意正确换档(万用表);

　　d、 注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等);

　　e、 用后擦拭干净工具。

　　(3) 机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

　　(4) 机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具;如属正常使用损坏则可以经机电维修部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管理员应做好登记。

　　(5) 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给机电维修部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。机电维修部主管必须将员工退还的个人使用工具簿记在《组长保管工具登记表》内，并在“备注”一栏注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。

　　(6) 机电维修部主管每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。

　　(7) 对于换下来的个人使用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经经理助理批准后上报经理审批。审批后由经理助理公用工具管理。

　　5、 公用工具管理

　　(1) 员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在机电维修部主管处借用;主管必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。

　　(2) 公用工具使用注意事项：

　　a、 便携式(小件的)公用工具使用注意事项按4-(2)条款;

　　b、 大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：

　　对各转动部位加注润滑油;

　　调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换;

　　检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换;

　　检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换;

　　检查或整修接线头;

　　调整机械间隙至合理位置;

　　清洁外表，必要时涂上防锈油;

　　拧紧所有紧固螺栓。

　　(3) 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

　　(4) 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的(500元以下)经机电维修部主管确认，服务中心主管及物业经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由主管填写《报废工具登记表》经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批。

　　(5) 机电维修主管工作调迁、辞工或被解雇时，机电维修部主管会同管理处仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。

　　(6) 对于换下来的公用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批，审批后由经理助理负责报废处理。

　　(7) 对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购。

　　6、 管理处仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记在《仓管员保管工具登记表》上，对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。

　　五、记录

　　1、《工具保管登记表》

　　2、《工具领用登记表》

　　3、《工具借用登记表》

　　4、《报废工具登记表》

　　5、《机电维修部工具年度采购计划表》

篇4：电梯故障维修标准作业规程

　　一、 目的

　　规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

　　二、 适用范围

　　适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。

　　三、 职责

　　1、 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

　　2、 机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

　　四、 程序要点

　　1、 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

　　2、 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

　　3、 根据不同的故障，进行相应的处理。

　　4、 一般常见机械故障及处理措施。

　　(1) 机房：

　　a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承;

　　b、 选层器故障：一般有以下几种：

　　--滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置;

　　--选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

　　--上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

　　c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

　　d、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

　　(2) 井道与轿厢：

　　a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

　　b、 厅门故障同上;

　　c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

　　d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

　　e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

　　f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

　　(3) 底坑：

　　a、 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

　　b、 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

　　c、 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

　　5、 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法;

　　(1)

　　a、 保险丝故障：

　　b、 -- 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

　　-- 井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险比、指示灯回路;

　　-- 厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路;

　　-- 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

　　接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

　　(1) 与轿厢：

　　a、 上、下限及极限武装故障：此故障职责电梯不能走车，一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

　　b、 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路继路等原因所致。应清洁接触点，更换开关线路断点等;

　　c、 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

篇5：物业维修服务基础作业规程标准

　　物业公司维修服务基础作业规程标准

　　1.0 目的

　　规范维修服务基本要求、维修服务作业规程

　　2.0适用范围

　　适用于管理区域内的维修服务。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量，并作好记录。

　　3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。

　　3.3维修技工应严格按规程进行操作。

　　4.0程序要点

　　4.1接单派工

　　工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后，应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。

　　4.2维修人员工具箱配置

　　4.2.1 工具箱由管理处统一配置，应完好无损，外观整洁，司标、编号字迹清晰。

　　4.2.2 箱内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位，完好清洁无损。

　　4.3 安全操作

　　a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。

　　b)维修电工作业前，应穿绝缘鞋，应确保测电笔和万用电表性能良好。

　　c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好绝缘性能。

　　d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人护梯。

　　e)注意作业安全，如遇电气线路故障，应停电作业;如遇水管修理，应采取防止水泄漏的措施;如一人难以操作，应由两人共同作业。

　　4.4维修服务作业规程

　　4.4.1上门维修服务

　　1) 维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后，应携带《业主家庭安装/维修单》、

　　通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件，按约定时间，赶赴需要维修服务的现场。

　　2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后，应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三下)，如无应答，则再次轻按门铃(轻声敲门三下)，不可连续不断地按门铃(或连续不断敲门);如仍无应答，应填写《请求再次上门维修(服务)单》，粘贴在业户房门的显眼处。

　　3)业户开门接待维修服务时，维修服务人员应主动向业户问好，并作自我介绍：“您好，我是美之国物业处的维修人员，应约前来维修服务，我可以进入您家吗?”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》，取得业户认可后，方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套，以免踩脏业户居室地板，在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内，维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。

　　4)维修服务人员勘察维修项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业户，与业户共同确认需要维修服务项目。

　　5)根据业户确认的维修服务项目，按有关收费标准向业户报价，经业户确认后，方可实施维修服务。

　　6)维修服务前，应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件，以免损坏业户居室地面。

　　7) 维修服务时，如需移动居室内的物件，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨

　　慎，作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时，应向地场业户事先打招呼，尽量减少或减轻作业噪声。

　　8) 作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工

　　具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。

　　9) 维修服务完毕，维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故

　　障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满意事项，则应及时整改，直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后，维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。

　　10) 维修服务人员离场时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几

　　步，说声“再见”，礼貌道别。

　　4.4.2 电气线路及照明装置维修

　　1)当业户室内发生断电时，若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载(或短路)，应查明原因，待排除过载(或短路)故障后，再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。

　　2) 维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关，零

　　线应接至螺口外壳。

　　3) 照明开关维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全;开关、插座接线正确，接线桩

　　头导线钢丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，严禁将中性线作接地线。

　　4)因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。

　　5)使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。

　　6)当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦，可用滑石粉涂在导线上，管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。

　　4.4.3 卫生洁具维修

　　1) 更换卫生洁具附属配件时，应对型号、规格核对确认，所更换的附属配件应与原口牌

　　一致。若不符上述条件，应征得业户同意后，方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。

　　2) 拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细

　　致，不得用榔头重击。安装瓷器具时，螺钉孔处应加装橡皮垫圈，用螺丝刀拧紧螺钉时，防止用力过猛，损伤器具。

　　3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时，可喷洒除锈剂，待松动后，再细心拆卸以免损坏面盆。

　　4) 拆角尺弯、低水箱落水管时，不允许猛力扳扭;拆装水箱时，应防止水箱坠落。

　　5)因更换坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器时，在坐便器与坑管接头处，可先将四周胶结物清除，用锯条锯断螺栓。

　　6)拆移浴缸前，应先拆卸进水、落水管，以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放水检验，落水管接口处应无渗漏水现象，且排水畅通;电气控制功能正常，电气绝缘性能良好。

　　7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时，应使用坑距移位器。安装移

　　位器前，应先对坐便器及实际坑距进行测量定位，然后开凿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度应与地坪保持同一平面。

　　4.4.4 给排水管道维修

　　1)管道疏通

　　a) 在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。

　　b) 疏通卫生洁具作业前，应采取相应的保护措施，以免损坏器具。

　　c) 疏通污水横管开启闷盖前，应先采取防溅、防漏的措施，并通知相关用户，暂停排水。

　　疏通完毕，应作进水、排水检验，并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。

　　d)疏通污水横管前应估算总管长度，从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤，以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位，应稍加用力提升重锤，然后放下，反复几次利用重锤自重冲击堵塞物，以达到疏通目的。

　　e)使用电动疏通机疏通污水管作业前，维修服务人员用手握住软轴，稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时，维修人员放开软轴，启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处，关闭疏通机，维修人员握住软轴来回推拉，确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。

　　2) 水管更换维修

　　a) 通知有关业户暂停排水。

　　b) 登高作业时，维修人员施工前应做好安全措施，使用器材应防滑、防倾倒，并落实专人监护。

　　c) 切割铸铁管，应使用专用切割工具，切割管道时，应对铸铁管断裂部分采取加固措施，防止断裂管跌落时砸伤人员.

　　d) 更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。

　　e) 更换的铸铁管部位应用支架固定，不允许松动;支架固定间距：横管不大于2m，立管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时，转弯处要配装检修闷盖。

　　3)供水管更换维修

　　a)当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时，维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理，关闭进水闸阀，防止事态扩大，并及时通知相关业户(或张贴停水通知)。

　　b) 供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前，应先切断水源;如使用电动工具切割水管时，严禁带水操作，应有触电保护装置。

　　c)锯断水管应管口平直，使用割刀切割管口后，应使用铰刀刮口，管子铰丝口，应分作前后两次，每次铰牙应在铰牙处加油。

　　d)管道敷设不允许半埋半露，全埋管道严禁使用活接头，丝口接头不允许外露。

　　e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎，无遗漏。

　　f) 检修屋顶水箱浮球阀，应由两名以上维修服务人员操作，严禁用手触及浮球阀活动处，以防恶夹伤手指;浮球阀整修后，应经过两次以上手动试验，要求启闭灵活，无卡阻现象。

　　g) 新更换的供水管道，应对管道进行加压测试，应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。

　　4.4.5 门、窗玻璃安装与维修

　　1)安装门、窗玻璃时，登高安装位置1m以上，层高两层以上，应佩带保险带;使用保险带前，应认真进行检查，保险带绳索应无散股、断裂痕迹，锁扣安全有效，闭锁好，保险带悬挂部位牢固可靠，搭扣闭锁完好。

　　2) 配置门、窗玻璃前，应铲除遗留碎玻璃，将污垢清除干净，均匀涂抹1mm～3mm底油灰。

　　3)裁割玻璃尺寸应准确，油灰填嵌平直，卡钉不外露，每500mm内卡钉不少于两只。

　　4)整修变形的钢门、钢窗时，应先将玻璃拆卸，然后用撬棒对变形处进行平整、校直，钢门、钢窗五金构件应齐全。

　　5)安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时，橡胶镶嵌条应紧密，不松动、空缺，密封胶平整，无漏嵌、玷污。

　　4.4.6 粉刷层维修

　　1)铲除起壳、剥落的粉刷层。

　　a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落，维修人员应及时到场，先清除剥落部分的粉刷层，对已起壳的粉刷层也应清除，并确保施工安全，在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前，应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。

　　b)对需修补的起壳粉刷层，先确定范围用泥刀斩出界线，再行铲除，尽可能做到界线方正有规则，接头处原粉刷层应密实。

　　2)粉刷层刮糙

　　a)刮糙前应先将墙面湿润，混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm～9mm，最后一度刮糙应用刮尺刮平。

　　b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。

　　c)粉刷层面层约3mm～5mm。

　　4.4.7 筑漏维修

　　1)业户报修房屋渗漏水项目后，逢雨天应即时上门查勘;查明原因后，查勘人员应对查勘结果作书面记录，并约定维修日期。

　　2)房屋渗漏水登高作业时，维修人员应持有高空作业操作证。

　　3)在登高作业前，维修人员应佩带保险带，对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查，使用的登高工具应符合安全要求，作业现场应用红、白旗绳设置警示。

　　4)在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁，待墙面裂缝修补干燥后，才允许涂刷防水材料。

　　5)屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢，对细小的裂逢，可用浇水法检查(因缝内水分蒸发较慢，浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处，用尖头钢凿开凿缝槽，缝槽横截面为V形(横宽2cm、深1.5cm)，应使裂缝位于V形缝槽底端处，清除缝槽内灰尘，保持干燥，并使用防水材料进行修补。

　　6)主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。

　　7)施工结束后，经主管人员验收，并作签证。