供暖暖气不热的原因

　　1.1、补水因素：

　　1.1.1、定压点低：补水泵定压点低，系统中高大建筑不热。

　　1.1.2、补水泵故障：补水泵出问题，无备用泵，系统严重亏水。

　　1.1.3、变频器失灵：补水泵变频器出故障，补水不及时。

　　1.1.4、膨胀水箱缺水：由于补水信号失灵等原因造成膨胀水箱亏水。

　　1.1.5、补水箱小：系统亏水严重，补水箱容积满足不了补水需要。

　　1.1.6、停水：意外事故引起，另外一些缺水城市可能也会发生这种情况，造成无法补水。

　　1.2、循环因素：

　　1.2.1、循环泵故障：循环泵出问题，无备用泵，系统不循环。

　　1.2.2、间歇循环：为节电，部分供热管理单位经常停泵，系统工况不稳定。

　　1.2.3、循环泵流量小：造成用户大面积不热。

　　1.2.4、循环泵扬程低：造成末端用户不热。

　　1.3、锅炉因素：

　　1.3.1、锅炉容量小：现有锅炉供热量满足不了用户实际需求。

　　1.3.2、锅炉效率低：锅炉容量似乎满足需要，但由于燃料未充分燃烧、锅炉排烟温度高、锅炉水路结垢严重、锅炉表面散热量大等原因造成锅炉效率低，致使严寒阶段暖气不热。

　　1.3.3、停炉：锅炉出故障，无备用炉，正在检修中。

　　1.3.4、燃料不合格：使用劣质燃料，燃料发热值低，甚至难于启炉或常常熄火。

　　1.3.5、燃料用量少：部分供热管理单位只顾自身经济利益，不惜牺牲热用户利益，使用燃料量不满足用户起码的要求，供热水平不达标。

　　1.4、换热因素：

　　1.4.1、换热器选型小：当需要热力站进行二次换热时，现有换热器换热量满足不了用户实际需求。

　　1.4.2、换热器结垢：由于锅炉房或热力站软化水不合格或年久失修，热力站中的换热器一次水或二次水结垢严重，大大影响换热效果。

　　1.4.3、换热器损坏：热力站中的换热器发生诸如一、二次水串水等故障。

　　1.4.4、旁通流量过大：供回水旁通管混水比例大，造成热源出口水温过低，导致供热失误。

　　1.4.5、混水泵问题：采用混水泵换热时，混水比例不合理，同样造成热源出口水温过低，导致供热失误。

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篇2：物业供暖系统运行保养工作规程

　　物业供暖系统运行保养工作规程

　　1 目的

　　规范供暖系统运行保养的管理工作，确保服务区域供暖系统的正常使用和正常运行。

　　2 适用范围

　　适用于服务区域供暖系统的管理。

　　3 职责

　　3.1 设施部主管负责供暖系统运行保养的管理。

　　3.2 暖通维修工负责供暖系统运行保养管理工作的实施。

　　3.3 其他部门配合做供暖系统运行保养的管理工作。

　　4 工作要求

　　4.1 运行操作

　　4.1.1 供暖设施首次开启及故障维修后等情况的开启运作要求：

　　⑴ 检查系统内阀门是否在正确的位置;

　　⑵ 检查配电柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象;控制系统各项设定参数是否正确，如有错误应进行修正;

　　⑶ 检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内;

　　⑷ 检查系统内有无跑、冒、滴、漏现象，如有发现要及时维修;

　　⑸ 检查系统补水箱是否有水;

　　⑹ 清理回水除污器;

　　⑺ 应记录开机前的水、电表读数。

　　4.1.2 系统冲洗、冲水及定压工作：

　　⑴ 冲洗供暖系统内的污垢，清洗各滤网;

　　⑵ 启动补水泵向系统充水，直到系统全部充满，检查各楼排气阀，保证系统完全排气;

　　⑶ 系统压力值应设定为在保证最高建筑系统水满的情况下增加0.05MPA个压力。

　　4.1.3 开启供热系统的步骤：

　　⑴ 合上控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置;

　　⑵ 补水压力泵开启前应将泵内空气排净后在开泵，开泵后观察回水压力是否在设定压力范围内，如果低于设定压力，请及时检查室外管网是否跑水，系统内补水系统是否跑水;

　　⑶ 循环水泵开启前，应将泵内空气排净再开泵，手动开泵后观察供回压是否异常，循环泵电流是否异常，如有异常应及时发现问题;

　　⑷ 将交换器及蒸汽阀门同步打开，逐步升温，检查有无渗漏现象，如有及时停气处理，如无异常，逐步将供水温度升至设定温度，并随时观察回水温度和压力;

　　⑸ 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，检查漏水是否严重;

　　⑹ 将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。

　　4.1.4 停止供暖系统运行的步骤：

　　管 理 体 系文件 编号 KYWY-QD-SS-08-20**

　　供 暖 系 统 运 行 保 养 管 理 工 作 规 程

　　⑴ 当采暖期已过，停止机组时，应先将控制柜运行转换开关置于“停止”位置，机组停止工作;

　　⑵ 当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关;

　　⑶ 检查有无不正常情况，如有则及时处理。

　　4.2运行检查

　　4.2.1检查内容

　　⑴ 检查系统补水箱水位高度、自动注水装置工作状况;

　　⑵ 检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数;

　　⑶ 检查水泵有无振动及异常响声，水泵电动机运行正常无杂音;

　　⑷ 检查电机、电气柜有无异常气味及变频器的工作情况(指示灯应与实际情况相符);

　　⑸ 检查电压电流正常，各个压力表压力正常;

　　⑹ 检查出口温度回水温度。

　　4.2.2暖通维修工应每天对供暖系统运行情况进行检查，并根据供暖设施设备日常的运行状况完整、规范地填写《供暖设施机组值班表》。

　　4.3运行保养

　　4.3.1日常保养

　　4.3.1.1 供暖系统设施设备的日常(月度)保养工作要求在日常巡检过程同时开展。

　　4.3.1.2 做好供暖系统设施设备表面的卫生清洁，要求设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。

　　4.3.1.3 日常保养工作记录填写《供暖设施机组值班表》。

　　4.3.2年度保养

　　4.3.2.1 水泵机组

　　维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。

　　4.3.2.2 电气控制系统

　　检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活。

　　4.3.2.3 室内外供热管网的维修养护

　　外供热管网每半年维修保养一次(每次维保尽可能安排在采暖期到来之前与采暖期结束之后)。应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟，室内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。

　　4.3.2.4 维保完成需规范填写《维护实施记录单》。

　　4.4异常情况的处理

　　4.4.1机房发生水浸时的处置

　　管 理 体 系文件 编号 KYWY-QD-SS-08-20**

　　供 暖 系 统 运 行 保 养 管 理 工 作 规 程

　　当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知领导。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。

　　4.4.2供热管网突然损坏

　　当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。

　　4.4.3散热设备漏水

　　若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。

　　4.4.4压力下降

　　热水供暖系统在充水过程中，压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。

　　4.4.5循环水泵入口处压力低于正常值

　　通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。

　　4.4.6大面积的暖气不热

　　如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有：循环水泵水量不足;系统运行存在问题。

　　4.4.7末端用户暖气不热

　　距离供暖机组最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开启度。

　　4.4.8室内暖气局部不热

　　出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够;供水干管上集气等原因，应调整阀门开启度及排出气体。

　　4.4.9个别散热器不热

　　散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。

　　4.9交接班

　　值班人员在下班前向值班人员做好交接班工作，认真填写《工作交接记录》。

　　5相关/支持性文件

　　5.1 《公共设施设备维修保养工作规程》

　　6相关记录

　　6.1 《供暖设施机组值班表》

　　6.2 《维护实施记录单》

　　6.3 《工作交接记录》

篇3：物业公司冬季供暖准备工作

设备保障

　　(1)应将管道进行保温处理，防止管道冻坏。

　　(2)检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，防止出现冻坏含水管道、设备。

　　(3)对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。

物资保障

　　冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。

人员保障

　　首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病;人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去做

制度保障

　　建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。

技术保障

　　(1)检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。

　　(2)各传感器、执行器、温度控制器应完好。

　　(3)对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象;定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构，确保合格。

安全保障

　　(1)热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育;落实各项安全责任制，保证设备及人员安全。

　　(2)制定或完善热力站应急处理预案;组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。

　　(3)应在热力站明显位置悬挂逃生路线图;紧急出口标识应准确清晰;逃生通道不得锁门;逃生通道附近应无任何障碍。

　　(4)热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备;物业社区微信：管道阀门及保温应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。

　　(5)按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。

　　(6)热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线。

　　(7)热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。

　　(8)热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材。

　　(9)热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好。

　　(10)一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭。

　　(11)热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。

服务保障

　　努力为客户提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理服务水平的重要标志之一，为了保证小区供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程中，供暖前采取给重要客户发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班(长时间外出)时将门窗和用电设施关闭;

　　物业社区微信：另一方面又要提醒客户不要关闭末端阀门，使之能够正常运行，以防止出现末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决，避免出现安全责任事故。

维修保障

　　(1)物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行检查，发现问题及时关闭、及时报修。

　　(2)工程人员应对公共区域门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要求在冬季来临之前彻底解决。

　　(3)保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问题及时处理、及时汇报。

篇4：物业冬季供暖试水工作管理规定

　　金碧物业冬季供暖试水工作管理规定

　　1.0 目的

　　规范完善冬季供暖试水管理工作，保障小区采暖供应正常。

　　2.0 范围

　　适用于所辖物业区域内冬季供暖试水工作管理。

　　3.0 职责

　　3.1 客服部物业助理负责反馈业主户内试水情况。

　　3.2 维修技工负责户内上门维修服务。

　　3.3 工程部经理(客服部经理)负责对采暖试水工作的组织、协调和监管。

　　4.0 工作内容

　　4.1 每年采暖期之前(10月底)完成对采暖设备的检修、清洁、调试工作。

　　4.1.1 针对一二次网循环泵、补水泵、水箱，按《给排水设备设施维修保养规程》进行检修维护。

　　4.1.2 针对板式换热交换器和一二次网管道过滤器进行清洗。一二次网管道过滤器的清洗由工程维修部暖通技工和公共维修技工共同完成。板式热交换器由外委专业清洗公司完成。

　　4.1.3 提前一个月，申请购买相应采暖工作所需材料和配件。

　　4.2 试水工作：

　　4.2.1 在每年正式供暖前5-7天进行业主用户试水工作，试水工作前必须成立由工程维修部和客服部组成的采暖试水工作小组，并制定采暖试水工作流程方案。

　　4.2.2 根据各客服中心采暖供水设备供暖分区和业主用户数量分区，分阶段进行采暖供水试压、试温工作。

　　4.2.3 试水期间，客服部前台接待和工程维修部员工应严格按照试水工作流程要求进行，接到业主报修后应及时上门进行维修服务。维修技工应按照《户内维修工作规范》进行上门维修服务。

　　4.2.4 试暖工作时，供暖工作压力和温度要循序渐进，绝不可一步到位。供水温度宜采用50℃-60℃之间，不宜超过62℃。

　　4.3 试水工作中供暖设备设施不热的处理方法。

　　4.3.1清洗分水器前端的过滤器，首先关闭连接导管的进回水阀门，然后打开过滤器，取出过滤网并清洗干净，检查过滤网有无破损、堵塞，如有损坏，应换上同规格的过滤网。

　　4.3.2 地暖系统在开始供水和使用中，管道中可能存有空气，影响采暖效果，这时可打开分、集水器的放气阀，将气体排出。

　　4.3.3 系统各支路的水流量可以通过各支路上的球阀调节，并以此达到控制各部分区域温度的目的，但调节时应循序渐进，以免影响其他区域供暖。

　　4.4 冬季采暖工作是工程维修工作的重中之重，工程维修部应和客服部紧密配合，随时掌握业主采暖情况，接到业主报修后，以最高的相应速度和高质量的维修效果来完成。

　　5.0 相关文件

　　5.1 《户内维修工作规范》

　　6.0 记录表格

　　无

篇5：预供暖注意事项

预供暖注意事项

　　一、请各位主业做好室内暖气系统排气、过滤网清理及室内供暖设施的检查等工作，保证室内供暖设施安全正常运行。

　　二、预供暖后家中暖气会逐渐有温度。仍没有温度的，请自行检查室内阀门是否打开;确认室内阀门已经打开还没有温度的，可拨打热电集团的咨询服务电话，由供暖单位安排专业人员上门解决。

　　三、供暖用水使用的是城市污水经深度处理后的中水，为了用户家人健康和供暖管网运行安全，严禁从供暖管道中放水和用水。

　　四、在预供暖至11月20日正式供暖期间，供暖管网升温需要在严格执行操作规程、确保安全稳定运行的情况下逐步提高，各区域温度不均属正常情况，请市民理解。

　　热电集团咨询服务电话：

　　供暖监督电话：

　　物业服务中心

　　2020.11.13