小修服务物业规则

　　目的

　　1.0

　　1.1保证维修及时率、维修质量合格率、设备完好率、业主/住户满意率。

　　1.2保证设施设备完好。

　　2.0适用范围

　　公司范围内的普通住宅的房屋、设备小修。

　　职责

　　3.0

　　3.1维修项目部或维修班应及时为业主/住户提供服务，保证急迫性小修维修及时率100%，维修合格率99%以上,业主/住户满意率90%以上。

　　3.1维修班长或接待员负责按照急活急修，先报先修，预约准时的原则安排维修工领取报修任务单进行维修。

　　3.2维修项目部安全员或维修班长负责组织每日的班前安全教育。

　　3.3维修工每日必须按时参加班前安全教育，并按规定穿着劳保用品，否则当日不能上岗工作。

　　3.4维修工必须严格按照安全生产规程进行维修工作。

　　3.5维修工应统一着装，挂牌上岗(带像片)，按作业指导书操作，按规定收费。

　　工作程序

　　4.0

　　4.1维修工接班长或接待员安排的《报修任务单》后，要先对安全交底内容进行学习，签字确认后，领取材料，20分钟内或按预约时间赶到维修现场。

　　4.2需要收费的项目，工作前要与业主/住户讲清。

　　4.3如果是住户/业主提供的维修材料，维修工在工作前应填写《业主/住户提供产品服务申请登记表》。

　　4.3维修工入户进行维修作业应穿戴鞋套，在维修过程中禁止有吃、拿、卡、要的行为，对于不能立即处理的问题，要耐心解释，给业主/住户满意的答复。

　　4.4维修工在维修过程中要尽量保护好业主/住户的物品，维修完毕后，要协助业主/住户清扫现场，做到活净脚下清。

　　4.5维修工在维修完毕后，要让业主/住户在报修任务单上签字。

　　4.6维修工在每个活完毕后要将填写齐全的报修任务单交前台接待员销帐。

　　4.7维修项目部或维修班每天应将用于污水处理的工具进行消毒处理。

　　4.8服务标准

　　序号

　　内容

　　服务标准

　　备注

　　1上楼时间

　　按报修要求, 从报修到目的地不超过20分钟

　　暂没有此项维修，应向住户解释再约定时间

　　2服务态度

　　热情,谦虚规范及使用文明用语

　　3提供维修材料

　　应向住户提供合格的维修材料,使用旧料,其性能必须达到使用标准

　　4维修服务时间

　　一般水电维修不超过8小时,维修不能过夜, 土建维修不超过3天。

　　如超过上述时间, 应向住户说明原因

　　5服务对象满意率

　　应达到满意率90%以上,维修质量合格率99%

　　对不满的10%应尽快组织二次维修, 使住户满意

　　6洗脸盆漏水

　　应达到原先标准, 经反复试用,不漏水, 服务对象满意.

　　铸铁件除外

　　7洗菜盆堵塞及漏水

　　上水阀、龙头,下水口,溢水口,下水软管应按原标准修复.

　　铸铁反水弯除外

　　8洗脸盆堵塞

　　下水后达到相当流畅, 检查应恢复原状,并清理维修现场.

　　铸铁件除外

　　9浴盆堵塞及漏水

　　达到畅通, 检查口恢复原样, 经反复使用不应漏水,及下水排水畅通.

　　铸铁件除外

　　10　卫生间顶内管道漏水

　　应找准管道, 尽量少破坏顶板, 打洞时不应使用大锤,维修完毕应恢复原样,清理现场.

　　11　更换上水管

　　部件装配齐全，无跑冒滴漏现象，能正常使用

　　12烟道堵塞

　　烟道畅通

　　13　修理座桶水箱

　　换材料与原来相同, 经反复使用不漏水，使用正常.

　　14　疏通马桶

　　使之畅通，污物排除快捷。

　　严重堵塞除外，如有水泥块或掉进硬物等

　　15地漏堵塞

　　异物消除，使之畅通，下水快捷。

　　16　室内无水

　　此项原因多种，应在1小时内解决用水问题，特殊原因停电或停水除外

　　17　水龙头漏水

　　应达到紧固密封不滴不漏。

　　18　修理电器

　　使其能达到正常使用,保持原有外观,住户满意。

　　换线及较难的应不超过72小时

　　19　房间没电

　　以恢复房间正常用电为标准,维修完毕应尽量保持原样。特殊原因，无法换线的可以接临时线供电或接明线。

　　比较复杂不超过24小时

　　20　灯不亮

　　应达到原来照明标准,住户提供材料,需进行验证。

　　21　修理门窗

　　使之能开关灵活自如,密封性能良好,焊钢窗钢门,不应超过8小时

　　22　更换玻璃

　　使之与原来数量、尺寸相同。

　　4级以上大风，暂缓安装

　　23　更换窗纱

　　使之平整,严密。

　　24更换磁砖

　　使其恢复原样为准。

　　5.0相关文件

　　5.1住宅物业服务等级规范(一级)(试行)(京建物[20**]1209号)

　　5.2关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准评分细则(试行)的通知(京国土房管物[20**]686号)

　　5.3北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《房屋及其小修服务标准》的通知(京房地修字1998第799号)

　　6.0相关记录

　　6.1报修任务单

　　6.2业主/住户提供产品服务申请登记表

编辑：www.pmceo.Com

篇2：电梯检测行业的潜规则

　　隐患从生产环节就已经埋下，但是在安装、改造、维修环节，则更为严重，因为发展太快，发证过滥，进入门槛低，使得维保企业在低价竞争的环境下，利润极薄。在人工成本不断上涨的大环境下，很多定期维保形同虚设。

　　早晨八点半，地铁西直门站，是一天中的人流最高峰期。从站厅到13号线站台的上行自动扶梯前，挤满了来自2号线、4号线和入站口的三股人流。在早高峰时段，各地铁站几乎每一级扶梯上都站满了人。从侧面望去，是一排抓扶梯的密密麻麻的手。

　　这部电梯高约7米，宽约1米。根据观察粗略计算，这个时段，这部电梯每分钟有大约90人乘坐。根据4月发布的统计数字，北京地铁日客流逼近700万人次。实际上，作为缓解城市交通拥堵重要措施之一，北京地铁建设高歌猛进，交通管理当局也一直采取种种措施提高地铁所占的出行比例。

　　按照7月6日的官方通报，“7月5日上午9时36分，北京地铁4号线动物园站A口上行扶梯突发故障。扶梯在上行过程中突然停止并快速逆向下行，导致1名乘客死亡，30名乘客受伤，其中2人伤势较重。”

　　而北京地铁事故发生后，紧接着7月10日晚，深圳地铁4号线清湖站电梯又发生伤人事故。

　　一时间，在电梯生产量、保有量、安装量均为世界第一的中国，电梯安全成了众人关注焦点。据记者调查发现，中国电梯行业在设计制造、安装、维护保养等环节中，均存在种种安全隐患，令人疑惧。

　　在设计制造环节，中国虽是电梯制造大国，但不是强国，生产企业看重眼前利益，拼市场而不是拼品质;相关标准照搬国外;而在出厂之后的安装、检验、维保诸环节更是百病丛生：监管缺失，企业恶性竞争，检验形同虚设，甚至监管者与不良企业形成了腐败共生的格局。

祸因重现

　　对于北京7月5日的“电梯夺命”事件，现阶段官方的说法是，事故的直接原因是由于固定零件损坏，驱动主轴发生迁移，造成驱动链条脱落，扶梯下滑。同时，附加制动器未启动。北京市质量技术监督局副局长张巨明表示，地铁4号线事故电梯的生产商奥的斯(Otis)此型号电梯存在设计制造缺陷，同时，也存在电梯维护保养问题。

　　事故的具体原因正在委托国家电梯质量监督检验中心进行鉴定。该中心主任李守林向记者表示，事故原因调查报告将递交事故调查组，以统一的新闻稿形式对媒体发布。“我们不能违反纪律对外发布，也没有权力发布，我们只对事故调查组发布。”他说。

　　回溯以往同类型的电梯事故，可以发现相同的事故原因远不是初现，而是“故事”重现。

　　20**年12月24日，深圳地铁1号线国贸站的1台自动扶梯突然逆转，致使多名乘客受伤。在今年3月，国家质量监督检验检验总局(下称质检总局)印发的一份名为《关于加强自动扶梯和自动人行道安全监察工作的通知》的文件中写道：“深圳‘12.24’扶梯事故的直接原因是驱动主机的固定支座螺栓松脱和断裂，使主机支座移位，造成驱动链条脱离链轮;另外自动扶梯附加制动器未能有效动作，上行的自动扶梯在乘客重力作用下逆行导致多名乘客受伤。”

　　对比之下，两起地铁扶梯事故原因完全一致，相隔不足7个月，就祸因重现，夺人性命。而且，电梯都是奥的斯生产的513MPE型自动扶梯。

　　这两起地铁自动扶梯事故的处理方式都如出一辙，“排查和整改”。而事实证明，深圳“12.24”电梯事故发生后的排查与整改，并没有让几个月后的北京地铁4号线自动扶梯1死30伤事故得以避免。

　　频发的电梯事故，让业界反思原因所在。天津大学电气与自动化工程学院教授万健如表示，中国的电梯“发展太快，电梯生产的增长速度连续多年超过20%，去年更是超过30%，今年上半年甚至超过了39%。现在，生产厂家有400多家，约占世界生产厂家的一半。”万说，“发展太快，各个环节跟不上去。现在，最薄弱的是维保，安装上也有一定的差距。人员素质堪忧。”

　　广州地铁设计研究院工程师饶美婉在20**年发表了一篇名为《地铁设计中的公共交通型重载自动扶梯》的论文，在该文中，她提出，为了应对地铁扶梯常年每天20小时连续工作和承受客流高峰的需求，公交重载扶梯必须具有在每3小时间隔内，持续重载(1米宽的梯级负载120公斤)1　小时以上的能力，电机的功率配置满足这一需求，动力配置应有足够的裕度。这一要求，是国家标准《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》中规定的2倍，国家标准规定是在每3小时间隔内，持续重载不少于半小时以上。

　　是否中国的电梯标准就低于国际标准?作为国家电梯标准化技术委员会委员，万健如解释说，中国的电梯标准“基本采用欧洲的标准，处于同一档次。”但中国的地铁运行环境特殊，“人太多，扶梯长期超载运行。”欧洲的标准中，没有考虑到这些情况。他认为解决电梯安全问题，应该通过“缩短维保时间，增加电梯数量，让电梯休息”和增加电梯的电机功率来解决问题。

　　一家做维保起家，后转向电梯制造的企业的董事长认为，中国对于欧洲的标准没有吃透、制造业整体水平低下、虽有标准但执行不严等方面，使得中国的电梯“到处都是雷”。

可怕的潜规则

　　“雷”不仅仅存在于制造标准上，更多的雷还在制造和维保等一系列实际环节上。

　　为确保电梯的安全性，中国相关规定不可谓不多。首先，电梯的生产企业要取得《电梯生产许可证》;在产品正式投产前，要进行型式试验，确保符合各类规范;其次，电梯由生产者检验出厂，进行安装，之后，有安装验收;投入使用后，还有每年一次的检验和定期的维保。

　　但是实际操作中，却另有一套潜规则。

　　业内人士透露，中国电梯生产企业过多，在生产销售环节，采购方都以最低价进行产品招标，所以很容易形成恶性竞争的局面。很多电梯生产的小企业，采取超低价竞标的方式，导致大企业也跟着降价，而降低成本的方式，就是使用更便宜的配件。比如，“把钢板的厚度从2厘米减到1.5厘米”，采用成本更低的材质，生产“中国版的电梯”。“现在，铁道部的(电梯采购)标是最大的标，也采用了最低价中标。各厂家都拼命降低成本，都是在零部件上做手脚。”一位电梯业的业内人士说。

　　隐患从生产环节就已经埋下，但是在安装、改造、维修环节，则更为严重，因为发展太快，发证过滥，进入门槛低，使得维保企业在低价竞争的环境下，利润极薄。在人工成本不断上涨的大环境下，很多定期维保形同虚设。

　　北京电梯商会会长缪步升认为，国家质检总局对生产企业，北京质监局对维保企业都存在“发证太多”的问题，导致了企业之间为了争夺市场，大打价格战，进行恶性竞争。

　　一个例证就是，在北京，与电梯相关的协会山头林立，至少有4家。北京电梯商会只是其中一家，其成员有300多家，主要是维保企业。

　　在维保企业中，电梯生产厂商设立的维保企业规模最大，能达到“8000~1000台(电梯)”。电梯维保企业北京中豪机电设备工程有限公司的总经理安学江说，“但生产企业的维保公司服务差，周六、日要休息，晚上6点之后，就找不到人了。”而且随着人工成本上升，定期维保变成了“走形式，上去(电梯)一坐，没问题就走了。单子填了，活儿(维保)没干”。

　　而大多数维保企业规模很小。“维保企业太多，平均不到400台(电梯)”，缪步升说。这些规模小的企业，一方面受到生产厂商“配件、技术封锁”，一方面对人工成本上涨敏感，每个工人负责维保的电梯越来越多，“正常情况下，一个人负责15~20台(电梯)，现在普遍到40~50台，60~70台的也有。”安学江说。此外，还存在没有资质的“小维保”通过“挂靠”进入，更加剧了市场的乱象。

电梯检测行业潜规则

　　陈勇 田鹏 朱昌俊

　　在安全领域赫赫有名的“海恩法则”说，每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

　　7月5日9时36分，北京地铁4号线动物园站扶梯突然逆行，导致一名13岁男孩死亡，30人受伤。这起事故撕开了电梯的最安全“交通工具”的外表，全盘剥开后，电梯成了“危机四伏”的物品。

　　中国已是全球最大的电梯市场和生产基地，但在销售疯长背后的故事却显为人知。本报记者通过对北京市电梯行业走访调查发现，除了市场无序竞争和走过场的维保之外，行政部门监管不力，行业机构参差不齐，潜规则肆无忌惮也是主要诱因，使得原本安全的电梯，变得千疮百孔。“电梯事故看似偶然，实则必然。一旦发生问题，就会危机四伏。”北京市电梯商会会长缪步升说。中国有160万部电梯，北京有13万部，如果还不对电梯行业进行整顿，那么未来如何演化，已经有迹可循。

垄断

　　“只要5天，交纳900元培训费，外加160元食宿费，再经过一次走过场的考试后，就可以拿到《特种设备操作证》。”一家不愿意透露姓名的北京市电梯企业负责人说。行业准入门槛低，交钱就拿证，已经成为不争的事实。

　　几乎每隔一两个月，这家公司都会收到北京市特种设备行业协会发来的各种培训辅导班的传真。每个班的培训费含食宿大约1000元，价格比外面的培训机构要高出三四百元。

　　在北京，特种设备行政许可鉴定评审机构包括北京市特种设备检测中心和北京特种设备行业协会两家。有此资格的也只有此两家，前者属于北京市质监局直属机构，后者也与北京市质监局有千丝万缕的联系。这两个机构在同一幢楼中办公，而北京各区县的特种设备检测所则属于检测中心的下属单位，有180人左右的规模，后者则只有十几人，两者加起来不到200人。而这200人则垄断了特种设备行业(包括电梯)评级、检测、验收的巨大市场。“一个是(北京市质量技术监督局)儿子，一个是女儿。”一位不愿意透露姓名的业内人士说。

　　“不去吧，到时候验收和检验时给你穿小鞋，去吧，一年下来各种活动把你折腾得没完没了。”上述电梯企业负责人说，“做企业的，谁都得罪不起，不如花钱买个平安。”

　　除电梯检验员培训辅导外，北京市特种设备行业协会还负责其他八大类培训，如锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、客运索道、大型游乐设施、厂内机动车辆等作业人员的培训，培训金额从几百元到数千元不等。此外，协会还设有理事会，只要公司交纳一定费用，就可吸纳为会员或者理事单位。

　　前述企业负责人表示，入理事会一般都是看重协会和局里的关系，而且协会的负责人也是主管部门退居二线的领导，如秘书长陈宝梅，原来就是原宣武区的副局长。虽然退了，但毕竟关系还在，可以帮忙的地方比较多。

　　“无非就是买个人情。”多家受访的电梯企业负责人表示，入理事会，基本都是看在验收和检验这块，否则谁也不会去搭理。

　　北京市特种设备行业协会办公室蒋主任介绍，协会成立于20**年，隶属于北京市质量技术监督局特种设备监察处下，属于社会团体，收支两条线，所有收入全部上交于市财政。

　　北京市质量技术监督局宣传教育中心赵凯表示，只要是局下属机构，所有的都可以在质监局官网上查询。

　　但本报记者在北京市质量技术监督局的机构设置里并没有查到该协会。对此，蒋主任表示，他们也不清楚为什么查询不到，如果有疑问可以询问市局。

　　截至本报发稿前，北京市质量技术监督局还没有任何回复。

　　北京市电梯商会会长缪步升表示，局里将检验、评审验收这块授权给了协会和北京市特种设备检测中心来做，非常不合理，这是一个垄断。“要把这块放开，电梯检测检验机构应该社会化，这样透明度高点，也会遏制一些隐性问题。”

　　北京市一著名电梯企业负责人表示，检测机构社会化这个问题在系统内部已经呼吁很多年，但始终无法前进，最关键问题是检测机构的“隐性”问题太多，利益纠葛太深。

行业潜规则

　　为什么检测机构不能社会化?北京市特种设备检测中心副总工程师韩再学直言，目前市面上各种培训单位多，培训市场不规范，鱼龙混杂，什么人都可以讲课，没有统一的机构和组织。“报名没有门槛。培训也不需要在学校进行，只是在质监局组织的考试前两三天集中培训，然后带到电梯现场去实践一下。”韩再学说，现在电梯维修工是由社会上的学校来进行培训，学费在五六百元，培训得也不到位，很多学校都没有自己的培训基地，没有条件集中学习和培训。报名后，学校会给学员书籍和资料，学员自行学习，考前再集中培训。

　　他认为，电梯事故出来后，维保企业虽然有一定责任，但也给培训市场敲响了警钟，一定要对这个市场进行整顿，使之正规化，否则良莠不齐的机构培训出来的操作员会带来更大的隐患。

　　此外，据业内人士透露，两家有资质的检测机构检测人员的“吃拿卡要”已成为业内公开的“秘密”。北京一位电梯维保企业负责人也大倒苦水，他直言，原本以为只要专心做维保企业，就没有那么多枝节，几年下来感觉完全不是那么回事。

　　首先，评级时，无论什么级一项就是5000元~8000元，三项下来就2万多。20**年前，评级没过的复试还要交钱，后来在企业联合反对下，复试才免了费用。“别看A级很高，实际都可以操作，电梯维保只是准入门槛高，实际操作猫儿腻太大，只要有钱，什么级别都可以拿到。”上述电梯维保企业负责人说。

　　另外，每次两家机构的检测人员来了，企业都要准备100元至500元不等的红包，有的甚至在千元以上，这还不包括逢年过节送礼和平日吃喝玩乐的费用。不然，检测人员就到处挑毛病，即使你做到位，依然也会被指出各种问题。情况严重的会影响公司业绩，损失客户。“要钱给就是了，不如花钱买个平安。”该负责人表示，公司每年光这块的招待与红包费用最少要准备30万~50万元人民币。

　　不过他认为，北京这块在全国算是做得比较好了，检测费只收1000元，在外地，一部电梯安装检测数万不等，最离谱的是安徽和河南。

　　上述维保企业负责人说，按照北京13万台电梯计算，一年的检测费就为1.3亿元。这个还只是账面上的账，如果加上红包，按照306家维保企业来算，这200人一年创造的收入最少在3亿元人民币以上，而这仅仅是八大类中的一项，还不是全部。

　　这一说法得到质检系统官员证实，东南某省质检系统特设处官员坦言，检测人员在验收和检测时收受红包确已成为一个惯例，一般都以午餐补贴和晚饭补贴形式发放，一次大概在300元左右。

　　他透露，事实上国家质量技术监督总局对于检测机构社会化这一问题也讨论过，但最后没有推行，原因是在考虑责任和风险。“一旦放开社会化，就会出现利润，也会滋生问题。”

　　北京市电梯商会会长缪步升说，其实电梯出事是经常的事情，这次实在是压不住了。其实这是通病，一直存在。“目前北京现有检测人员不到200人，电梯13万台，如果全部按照国家流程检测，根本人手不够，走过场的检测已是业内公开的秘密。”

　　目前国内生产的电梯大部分能够达到国家标准，但电梯行业存在恶性价格竞争，产能过剩。一些厂商出了所谓经济型电梯，经济型电梯与正常的电梯相比，有些功能就被减掉了。例如电梯的“到站钟”声没有了，本来应该显示“正在维修”的字样也不显示了。功能被简化，价格下来了，隐患也必然增加了。

疯长的市场

　　电梯服务在中国已有100多年的历史，而高速增长是在gg开放以后，且每年以15%的速度在增长。有数据显示，到20**年底，中国电梯数量预计将达到200万台。

　　多位接受本报采访的北京电梯企业负责人表示，电梯业最好的光景在1998年到20**年，20**年以后随着外资品牌的大举入侵，国产品牌的电梯企业的好日子开始消失，如今已经大不如前，许多小企业都被迫退出行业转投其他。

　　资料显示，目前北京市可以进行电梯安装、改造、维保的企业共有306家，其中A级企业113家、B级企业152家、C级企业41家。

　　但近年来，随着中央政府和各地加大对安居工程建设，电梯采购金额快速攀升。特别是受到政府4万亿元投资影响，各地基础设施项目以及保障性住房建设速度加快，电梯采购大单频出，电梯采购驶入了一个高速发展时期。

　　北京市中豪机电设备工程有限公司总经理安学江表示，房地产业的火爆和政府采购项目日益增多的情况下，让市场的竞争更加疯狂。

　　根据《政府采购信息报》统计数据显示，20**年全国公开发布的政府采购电梯总金额突破20亿元，其中1000万元以上的电梯采购大标超过30个，创近几年来电梯采购额新高。

　　20**年，每个月电梯公开招标项目都在80个左右，多的则达上百个，其中大部分项目都与政府扩大内需政策相关。除了安居房电梯采购量较大外，医院、学校电梯采购项目较多，成为电梯采购中不可忽视的另一支重要力量。

　　北京某著名电梯企业负责人说，许多电梯企业把政府采购市场看成一块“大蛋糕”。“如果一个企业能够在政府采购市场立足，就会大大提高自身品牌知名度，同时企业在政采市场的成功，也会对企业参与其他项目的投标带来积极的影响。”

　　北京市特种设备检测中心不愿意透露姓名的专家表示，中央“十二五”规划中，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，将成为近几年政府力推的重点工作。这意味着，未来几年我国保障房电梯采购需求仍将保持快速增长的态势。

篇3：物业设备设施大中小修空调与通风分系统检查与评定标准

　　物业设备设施大中小修之空调与通风分系统检查与评定标准

　　F.0.1 一般检查

　　1 通风与空调分系统的日常检查包括下列项目

　　(1)室内空气温度和相对湿度的检查;

　　(2)通风与空调风量的检查;

　　(3)通风与空调有代表性参数的检查;

　　(4)办公区内噪声的检查;

　　(5)空调系统能耗的计量;

　　(6)观感质量的日常检查;

　　(7)主要设备维护保养的日常检查;

　　(8)技术资料、人员岗位和规章制度的检查。

　　2 检查与评定标准

　　(1)检查夏季空调室内参数应在以下范围之内：

　　温度：24℃~28℃，相对湿度：40%~80%。

　　(2)检查冬季空调室内参数应在以下范围之内：

　　温度：16℃~22℃，相对湿度：30%~60%。

　　(3)检查系统的人均新风量：不宜低于30m3/h。根据原设计的条件，在可用新风作冷源的经济运行期内，应最大限度地使用新风;冬夏季在保证最小新风量的条件下，应采用最大的回风百分比。

　　(4)空调系统运行中，新风采气口的周边环境应保持清洁，所吸入的空气应为室外新鲜空气。

　　(5)定期检查新风和回风的过滤装置是否需要清洗。

　　(6)采暖、通风和空调三个子系统有代表性的参数，应在便于观察的地点设置必要的检测仪表，定期标定，测试记录用于系统分析。

　　(7)检查办公区的噪声水平应符合设计要求，不宜高于45dB(A)。

　　(8)空调子系统能耗计量的结果，宜由专业机构进行能耗和节能潜力的评估。

　　(9)观感质量的日常检查：

　　a. 设备和管道保温层外表面不应有凝结水;

　　b. 阀门连接应牢固紧密，启闭灵活;

　　c. 空调水系统应干净、不含杂物，管道系统中应不含空气;系统连续运行应正常、平稳;水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动;

　　d. 水泵运行时不应有异常振动和声响、壳体密封处不得渗漏、紧固连接部位不应松动、轴封的温升应正常。

　　e. 绝热层的表面应平整、无断裂和脱落;室外防潮导和保护壳应顺水搭接无渗漏;

　　f. 设备、阀门和管道的表面应保持整洁，无严重锈蚀，无跑、冒、滴、漏、堵现象。电动阀门应能正常工作;

　　g. 空调自控设备和系统应定期检修、维护，定期校验传感器和仪表，应保证系统正常工作。

　　(10)主要设备的维修保养检查，还应按合同和使用说明书的要求进行。

　　(11)空调系统的设计、施工、验收、检测、评定和维修等技术文件应完整并保存完好。应对照工程实际情况核对其真实准确性(必要时抽测)，若档案缺失，应检查补齐。

　　(12)各种运行管理记录应齐全，其中主要包括：各主要设备运行记录、巡回检查记录、运行值班记录、维护保养记录，不停机运行的系统还应有交接班记录等。原始记录表应填写准确、清楚，符合相关管理制度的要求，且保存完好。

　　(13)应对所有的运行管理过程作出详细、准确的记录归档。任何时候均应有完整的历史资料可供使用。应妥善保管设备和系统运行记录、事故分析及其处理记录、设备和系统部件的大修和更换情况记录、年度运行总结和分析等资料。

　　(14)应建立健全岗位责任制、安全卫生制度(包括突发事件应急处理预案)、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度等各项规章和制度。应定期派人检查有关规章制度的执行情况。

　　(15)空调房间内的送、回、排风口应经常擦洗，保持清洁，表面无积尘与霉斑。

　　(16)空气处理机组(组合式空调器、新风机组和热回收设置、风机盘管等)和凝结水集水部件应无积水和漏水、腐蚀和有害菌群孳生现象。设备、管道及附件的保温，外表面不应结露、腐蚀或虫蛀。

　　(17)空调通风的机房内宜保持干燥清洁，不宜堆放其它杂物。

　　(18)冷却塔应保持清洁、定期清洗。

　　(19)空调风管系统及相关设备应按照下列要求定期检查、清洗和验收，去除积尘、污物、铁锈和菌斑。

　　a. 检查周期：风管检查每2年不少于1次，空气处理机组每年不少于1次;

　　b. 检查方法：目测法或称重法，风管内壁积尘量不应大于20g/m2;

　　c. 清洗结果应达到残留尘粒量少于1.0g/m2。

　　(20)空调通风系统送、回风管的防火阀及其感温、感烟控制元件，应定期定量检查，保证其正常工作。

　　F.0.2 详细检查

　　1 通风与空调系统的详细检查包括下列项目：

　　(1)通风与空调系统的检查;

　　(2)空调水系统的检查(包括水压试验);

　　(3)通风与空调消声及隔振系统的检查;

　　(4)通风与空调自动控制系统的检查;

　　(5)主要设备的检查;

　　(6)办公区空气品质的检查。

　　注：

　　①对北方地区，尚应检查新风系统的防冻问题;

　　②对大型办公建筑，尚应考虑防、排烟问题。

　　2 检查与评定标准

　　(1)检查各风阀开启位置，防火、排烟阀是否正常、动作可靠;

　　(2)风管表面应平整、无损坏，风管的连接以及风管与设备和调节装置的连接无明显缺陷;

　　(3)风口表面应平整，颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常动作;

　　(4)系统总风量在设计工况下与设计值的偏差不应大于10%;

　　(5)空气处理机组设计工况下的送风量与设计值的偏差不应大于10%;

　　(6)空调冷热水、冷却水循环总流量在设计工况下与设计值的偏差不应大于10%;

　　(7)空气处理机组设计工况下的水流量与设计值的偏差不应大于20%;

　　(8)冷冻水和冷却水的水质应定期检测、分析和处理并做好记录。机械压缩式水冷冷水机组的冷却水和补充水的水质，应满足现行国家标准《工业循环冷却水处理设计规范》GB50050的要求。溴化锂吸收式冷水机组和直燃型溴化锂吸收式冷、热水机组的冷却水和补充水水质，应满足现行行业标准《溴化锂吸收式冷水机组》JB/T 7247的要求。空调系统的冷却水、冷凝水应定期检查，检查结果应满足下表的要求。

　　表F.0.2-1 冷却水、冷凝水卫生要求

　　(9)凝结水系统应不渗漏;

　　(10)风机、空调机组、风冷热泵等设备运行时，产生的噪声不应超过产品性能说明书的规定值;

　　(11)风机等振动设备连接的风管，其荷载不应传递到通风机等设备上;

　　(12)通风机叶轮旋转应平稳，停转后不应每次停留在同一位置上;固定通风机的地脚螺栓应拧紧，并有防松动措施;

　　(13)风管等部件的软性连接应牢固、自然无强扭;

　　(14)检查通风与空调系统的控制与监测设备，应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的状态参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作;

　　(15)空调冷热水、冷却水循环水泵运行电流不应大于电机额定电流的33%;水泵实际工作扬程与水泵额定扬程的偏差不应大于20%;

　　(16)风机盘管机组的三速、温控开关的运作应正确，与机组的运行状态一一对应;支、吊架应固定牢固;与风管、回风箱或风口的连接应严密可靠;

　　(17)空调系统的送风应定期检查，检查结果应满足下表的要求。

　　表F.0.2-2 空调送风卫生要求

　　(18)检查风机盘管送风风量，风量不应小于额定风量的30%;检查风机盘管电动阀的工作状态，应能有效控制;必要时至少抽测一台在用的风机盘管，由鉴定机构检测其热交换能力、风量、水量及阻力等指标与额定工况相比较;

　　(19)通风机传动装置的外露部位以及直通大气的进出口，必须检查防护罩(网)或其它安全措施;

　　(20)组合式空调机组外表平整光滑、接缝严密、组装顺序正确、喷水室外表面无渗漏;

　　(21)风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，油漆颜色与标志符合设计要求;

　　(22)应对制冷机房主机冷媒泄漏进行定期检查，有报警装置的应定期检测和维护，与通风系统联锁的应保证联动正常;

　　(23)制冷设备的冷冻水和冷却水的水流开关应定期检查，确保正常运转;

　　(24)制冷设备、水泵和风机等设备的基础应稳固，传动装置运转应正常，轴承、轴封冷却润滑，密封良好，无过热现象，无异常声音或震动现象;

　　(25)在有冷浆可能的地区，新风机组或新风机加热器、冷却塔的防冻设备应定期检查;

　　(26)应按照设备要求定期检查冷水机组的冷凝器的进出口压差，清除设备内的水垢;

　　(27)主要设备的详细检查应按设备合同和使用说明书的要求进行。

篇4：物业设备设施大中小修之建筑智能化分系统检查评定标准

　　物业设备设施大中小修之建筑智能化分系统检查与评定标准

　　J.1 通信网络子系统

　　J.1.1 应根据通信网络子系统的通信容量，合理选择接入网系统，防止造成出口通信瓶颈;当租用多条电信线路(DDN、FR、ADSL、ATM等)接入时，应采用多业务平台等技术措施，提高网络的利用率。

　　J.1.2 通信接入点不应少于两个，宜采用光缆或电信铜缆分别从两条或多条不同的路由进入;两个以上的接入点也应分成两路接入。

　　J.1.3 通信网络子孙系统应包括电话交换、移动通信与卫星通信、会议电视及大屏幕会议系统、卫星数字电视及有线电视、公共广播和紧急广播等部分。

　　J.2 信息网络子系统

　　J.2.1 根据国务院《关于加强政府上网信息保密管理的通知》和国务院信息办公室的有关规定，计算机信息系统应包括涉密网、党政办公和内部业务网、公共信息网。

　　J.2.2 根据涉密级别，必要时设置严格的信息安全系统，通过采用隔离装置或IC卡信息安全系统等技术措施，将党政办公和内部业务网与公共信息网实施物理隔离或逻辑隔离，保证网络安全;经涉密网传输的信息必须加密，涉密网应使用专网通信，并与其他网络物理隔离。在与公共信息网相连的信息设备上，不得存储、处理和传递国家秘密信息。禁止使用公共移动通信系统传输涉密信息。涉密信息中使用的路由器、交换机、防火墙、服务器等主要硬件设备和操作系统、数据库等软件系统 应采用已配备了合格的保密措施、符合保密要求的设备和软件;未采取技术安全保密措施的数据库不得联网。

　　J.2.3 党政办公和内部业务网应注重信息安全。当党政办公和内部业务网与公共信息网连通时，必须采用第三方信息安全系统、IC卡信息安全系统、VPN技术、防火墙、防病毒等网络安全技术，加强CA认证、访问控制、数据保护和系统安全，实行严密设防;并应注重办公网络与实时控制网络之间的安全隔离。在有信息安全保证的条件下，党政办公和内部业务网可以与公共信息网相连，但必须在省级以上公安机关备案;只采用常规信息安全措施的党政办公和内部业务网不应与公共信息网直接连接，应单独设置，通过政府专网通信，并利用专门设置的局域网门户接通Internet，构建政府机关的公共信息网。

　　J.2.4 在维修工程中，应注意保留原办公自动化(OA)系统的应用软件和数据库系统。应通过基础软件系统、中间件、公共网关接口(CGI)等实现异构化的、分布于不同应用系统中的数据库之间的信息共享和协同工作。

　　J.2.5 信息网络子系统的设计必须与电子政务的实施统一考虑。在设计系统时，对设备和计算机网络的选择，不仅应考虑建筑智能化分系统的应用需求，还应能保证电子政务应用系统的使用。

　　J.2.6 根据用户的特殊要求，应采取一定的技术措施，实现重要数据异地存储和系统灾难恢复。

　　J.3 建筑设备监控子系统

　　J.3.1 建筑设备监控子系统包括空调与通风系统、变配电系统、公共照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却水系统、电梯和自动梯系统，应配置建筑设备综合管理系统，并与各系统有数据通信接口。

　　J.3.2 空调与通风系统应实现温度、相对湿度、压差、压力的测量和对风机、风阀、加湿器、电动阀门的控制功能，进行温湿度和新风量的自动调节，对参数过载或欠载及设备故障实现报警，保证系统的稳定性，提高环境的舒适性。设计时，宜采用区域控制的方式，在变风量空调系统中配置通信接口，设定合理的时间表，节约能源消耗，改善建筑物内空气品质。有条件时，应实现空调通风系统的优化控制。室内空气品质不应低于下表中所列各项指标：

　　J.3.3 变配电系统应监测各种电气参数并控制电气设备的工作状态，对高低压配电柜的运行状态、变压器温度、应急发电机机组和蓄电池及充电设备的工作状态进行监控，实现故障报警。

　　J.3.4 公共照明系统应对庭院照明、公共区域和通道照明、景观照明等分别监控，宜利用光照度、时间表控制等方法实现节能。建筑物内工作区水平面照度不应小于500l*。

　　J.3.5 给水排水系统应监控给水系统、排水系统、中水系统的液位、压力和水泵的运行状态，实现故障和过载报警。

　　J.3.6 热源和热交换系统应监控出口的压力、温度、流量及系统的运行状态，实现故障报警和能耗计量。

　　J.3.7 冷冻和冷却水系统应监测水流状态、温度，控制冷却水泵和冷却塔风机，设定时间表，可利用蓄冰制冷、水源热泵等新技术节约能源消耗。

　　J.3.8 电梯和自动扶梯系统应监测电梯和自动扶梯的运行状态，实现故障报警和消防联动。

　　J.3.9 中央管理工作站应具备数据存储、历史数据趋势图显示、报警存储统计、权限设置等功能，操作界面应汉化和图形化。

　　J.3.10 应设置与火灾自动报警及消防联动子系统的通信接口。

　　J.3.11 建筑设备综合管理系统应可进行建筑综合节能分析。

　　J.4 火灾自动报警与消防联动子系统

　　J.4.1 火灾自动报警与消防联动子系统必须根据《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》中关于消防要求的有关规定，按现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB50116和《火灾自动报警施工及验收规范》GB50116的要求进行设计、施工和验收，并应符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314和《智能建筑工程质量验收规范》GB50339的规定，作为一个单独的系统独立运行。

　　J.4.2 在建筑物内的主要会议厅等大空间宜设置矩阵式红外探测系统。

　　J.4.3 应实现火灾自动报警及消防联动子系统与建筑设备监控子系统、安全防范子系统、紧急广播子系统的联动，并保证在发生火灾时与公安消防部门的专线通信。

　　J.4.4 火灾自动报警与消防联动子系统必须进行定期检查和维护，每年不得少于2次。

　　J.5 安全防范子系统

　　J.5.1 安全防范子系统应包括视频监控、入侵报警、出入口控制、巡更管理、停车场(库)管理等设施的内容。

　　J.5.2 安全防范子系统的验收，应实施现行《安全防范系统验收标准》GA308和国家公共安全有关法律、法规的有关规定。

　　J.5.3 应根据建筑物的实际情况，按照现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314第7章甲级标准的要求配备视频监控、停车场(库)管理、出入口控制、巡更管理和IC卡管理等设施，并设定安全监控中心，利用安全防范综合管理系统实现集中监控功能。

　　J.5.4 应根据被保护建筑及其内部空间的风险等级，划分不同重点防范部位和要害部门区域，对档案室、仓储室、保密室、财务部门和停车场(库)等重要空间，应采用视频监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统等综合设置安防措施，与安全监控中心联网，并实现远程电话报警和图像存储与传输，预留与外部安防报警中心联网的通信接口。

　　J.5.5 当各应用子系统与火灾自动报警及消防联动子系统相连时，应在监控中心设定优先级别，有效实现紧急状态下出入口控制、入侵报警、巡更管理、停车场(库)管理等的控制。在邻近电梯厅的过廊、电梯轿厢、大厅、主要出入口、过道及消防楼梯处设置摄像头并与消防联动子系统实现联动。

　　J.6 综合布线子系统

　　J.6.1 应采用综合配置设计方法进行系统设计。办公工作区每5~10m2至少应设置一个双孔或两个单孔的五类信息插座，要求双孔信息插座可同时包括一个数据信息点和一个语音信息点。采用光纤到桌面的网络系统时，多功能会议室等使用的多媒体终端和服务器应采用多孔光纤信息插座，其数量应根据具体情况做专门设计。信息点插座宜采用暗装嵌入式插座。地面安装插座必须使用防尘和防水型插座。

　　J.6.2 水平布线线缆和配线器件应采用五类及以上等级的线缆和配线器件，光纤到桌面系统应采用光缆布线器件。

　　J.6.3 干线布线线缆和配线器件应采用光缆布线线缆和器件，支持语音、数据、图像信息传输。

　　J.6.4 干线不应布放在电梯、供水、供气、供暖、强电等竖井中，在建筑物维修时，应考虑增加专门的弱电竖井。

　　J.6.5 应根据不同建筑物和不同楼层的使用功能，对干线子系统、水平子系统按适度超前的原则留有发展裕量，并根据实际需要支持其他智能化子系统的信息传输。

　　J.6.6 综合布线子系统应良好接地。当采用集中供电时，综合布线的主接地干线应单独接地，采用分散式供电时应联合接地。

　　J.6.7 建筑空间应保证主要办公区域天花板净高不小于2.7m，楼板满足预埋地下线槽的条件，为综合布线预留足够空间，并预留足够的配线间。

　　J.6.8 大型建筑或建筑群宜采用计算机实现综合布线的智能化管理。

　　J.6.9 综合布线子系统维修时，应同时考虑控制网络、视频线缆及消防线缆的缆线敷设。

　　J.7 智能化系统集成

　　J.7.1 智能化系统集成汇集各智能化子系统的信息，监控各子系统的运行状态，并按操作权限分级设定对报警信息处理、设备联动的控制功能。

　　J.7.2 当实现与火灾自动报警及消防联动子系统联动时，智能化系统集成应保证火灾自动报警及消防联动子系统的独立运行;智能化系统集成应完成对视频监控、出入口控制、紧急广播、空调与通风的联动控制，且应设制紧急事故指挥系统。

　　J.7.3 智能化系统集成宜简化各子系统间的接口数量，应实现操作界面汉化、图形化，提供个性化的人机界面;信息网络子系统的骨干网络、建筑设备监控子系统的主控系统应具有较高的可靠性、冗余容错性和易维护性，并应实现故障自诊断。

　　J.7.4 智能化系统集成应通过安全隔离身份认证、访问控制、信息加密等手段提高系统集成的安全性。

　　J.7.5 智能化系统集成应设置设备管理、能源及节能管理、物业管理等应用软件系统，以及火灾等安全事故情况下的紧急指挥系统。

　　J.7.6 智能化系统集成应实现其他应用子系统与电子政务系统的集成。

　　J.8 电源与防雷接地

　　J.8.1 应有两路独立电源供电，并在末端自动切换，可根据需要安装备用发电机组作为安全防范子系统、火灾自动报警及消防联动系统及通信网络子系统的备用电源。备用发电机组必须定期检测和维护，每年不得少于2次试运行。

　　J.8.2 重要设备和机房、会议室、保安室应配备UPS电源装置，并采用放射式专用回路供电。

　　J.8.3 楼层配电箱引出的电源线路应与弱电线路分开敷设。

　　J.8.4 电源插座应按6VA/m2和20个/100m2的的容量和数量设置。

　　J.8.5 配电总线应并联电源浪涌分流器，所有配电柜的主开关上应装设专业级防雷器。对天馈线、从建筑物外引入的接入网进线及室外采样信号线进线等，在进入建筑物处应设置避雷装置，防雷设备每年检测2次。

　　J.8.6 直流工作接地和规定需单独接地的设备应单独接地，并保证接地电阻符合有关现行国家标准的要求，单独接地电阻的电阻值应小于4Ω;联合接地电阻的电阻值应小于1Ω。

　　J.8.7 电视等高频设备应采用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线接地。

　　J.8.8 计算机房等应采用防静电措施，用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线将防静电地板的金属支架连接成600mm×600mm的网络并接地，保证地面静电电位差小于1KV/m。穿行屏蔽保护区的桥架、钢管等均须使用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线接地。

　　J.8.9 所有外露可导电部分必须保持电气联通并可靠接地;所有屏蔽层必须做到一点接地;数据系统的直流地不得与交流工作地短接或混接;交流配线不得与直流地线紧贴或近距离敷设。

　　J.8.10 设计要求重复接地的设备必须重复接地。

　　J.9 机房环境

　　J.9.1 机房内应铺设防静电、防尘地板或地毯，静电泄漏电阻应在1.0×105Ω~1.0×108Ω之间。

　　J.9.2 应采用必要措施降低噪声，防止噪声扩散。

　　J.9.3 机房工作面水平照度不小于750l*，灯具应满足眩光控制要求，灯具布置应模数化，消除频闪。　　J.9.4 环境电磁辐射指标应符合现行国家标准《环境电磁波卫生标准》GB9175和《电磁辐射防护规定》GB8702的规定。

　　J.9.5 机房应采用甲级防火防盗门，主要机房如主配线间、主机房、主变配电室等宜设置气体自动灭火系统。

　　J.9.6 机房的空气质量应符合本附录第H.3.2条规定的空气品质要求。

篇5：物业小修、中修、大修、翻修、综合维修

　　小修、中修、大修、翻修、综合维修

　　小修工程项目主要包括:

　　屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。

　　钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等

　　修补楼地面面层,抽换个别楞木等。

　　修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等

　　拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。

　　抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

　　水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。

　　下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等

　　房屋的检查,危险构件的临时加固等。

　　其主要特点:

　　量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

　　其主要任务:

　　通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。

　　根椐用户的保修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

　　组织房屋的经常检查,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事故的发生,并且有计划地组织大、中修,提供勘察、施工的资料依据。

　　什么是中修工程:

　　凡需牵动或拆换少量主体构件,进行局部维修,且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下,并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。主要包括以下内容:少量结构构件已形成危险点的房屋;一般损坏而需要进行局部修复的房屋;整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

　　其主要特点:

　　工地较集中、项目较小,工程量较大,工程的计划性,周期性强,基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房标准的要求。

　　什么是大修工程:

　　凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备,不需要全部拆除,一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

　　其主要内容:

　　主体结构的大部分严重损坏,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。

　　整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换,需要改装、新装的房屋。

　　因改善居住条件,需要进行局部改建、添装的房屋

　　需对主体结构进行专项抗震加固的房屋

　　其主要特点:

　　工程地点集中,项目齐全,工程量大,一次费用较大,且整体性强,其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房标准要求。

　　什么是综合维修(成片轮修工程)

　　凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼,进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修,其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

　　其主要内容:

　　该片(幢)大部分严重损坏,或一般性损坏,需进行有计划成片维修的房屋。

　　需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程

　　其主要特点:

　　规模较大,项目齐全,工期长,费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房的标准

　　什么是翻修工程(更新改造工程):

　　凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。

　　其主要内容:

　　主体结构全部或大部分损坏,失去正常使用功能,有倒塌危险的房屋;因自然灾害破坏严重,不断继续使用的房屋;主体结构,围护结构简陋,无修理价值的房屋。

　　地处陡峭易滑坡地区或地处地势较代洼长期积水又无法排出地区的房屋

　　国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。