物业设备设施大中小修空调与通风分系统检查与评定标准

　　物业设备设施大中小修之空调与通风分系统检查与评定标准

　　F.0.1 一般检查

　　1 通风与空调分系统的日常检查包括下列项目

　　(1)室内空气温度和相对湿度的检查;

　　(2)通风与空调风量的检查;

　　(3)通风与空调有代表性参数的检查;

　　(4)办公区内噪声的检查;

　　(5)空调系统能耗的计量;

　　(6)观感质量的日常检查;

　　(7)主要设备维护保养的日常检查;

　　(8)技术资料、人员岗位和规章制度的检查。

　　2 检查与评定标准

　　(1)检查夏季空调室内参数应在以下范围之内：

　　温度：24℃~28℃，相对湿度：40%~80%。

　　(2)检查冬季空调室内参数应在以下范围之内：

　　温度：16℃~22℃，相对湿度：30%~60%。

　　(3)检查系统的人均新风量：不宜低于30m3/h。根据原设计的条件，在可用新风作冷源的经济运行期内，应最大限度地使用新风;冬夏季在保证最小新风量的条件下，应采用最大的回风百分比。

　　(4)空调系统运行中，新风采气口的周边环境应保持清洁，所吸入的空气应为室外新鲜空气。

　　(5)定期检查新风和回风的过滤装置是否需要清洗。

　　(6)采暖、通风和空调三个子系统有代表性的参数，应在便于观察的地点设置必要的检测仪表，定期标定，测试记录用于系统分析。

　　(7)检查办公区的噪声水平应符合设计要求，不宜高于45dB(A)。

　　(8)空调子系统能耗计量的结果，宜由专业机构进行能耗和节能潜力的评估。

　　(9)观感质量的日常检查：

　　a. 设备和管道保温层外表面不应有凝结水;

　　b. 阀门连接应牢固紧密，启闭灵活;

　　c. 空调水系统应干净、不含杂物，管道系统中应不含空气;系统连续运行应正常、平稳;水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动;

　　d. 水泵运行时不应有异常振动和声响、壳体密封处不得渗漏、紧固连接部位不应松动、轴封的温升应正常。

　　e. 绝热层的表面应平整、无断裂和脱落;室外防潮导和保护壳应顺水搭接无渗漏;

　　f. 设备、阀门和管道的表面应保持整洁，无严重锈蚀，无跑、冒、滴、漏、堵现象。电动阀门应能正常工作;

　　g. 空调自控设备和系统应定期检修、维护，定期校验传感器和仪表，应保证系统正常工作。

　　(10)主要设备的维修保养检查，还应按合同和使用说明书的要求进行。

　　(11)空调系统的设计、施工、验收、检测、评定和维修等技术文件应完整并保存完好。应对照工程实际情况核对其真实准确性(必要时抽测)，若档案缺失，应检查补齐。

　　(12)各种运行管理记录应齐全，其中主要包括：各主要设备运行记录、巡回检查记录、运行值班记录、维护保养记录，不停机运行的系统还应有交接班记录等。原始记录表应填写准确、清楚，符合相关管理制度的要求，且保存完好。

　　(13)应对所有的运行管理过程作出详细、准确的记录归档。任何时候均应有完整的历史资料可供使用。应妥善保管设备和系统运行记录、事故分析及其处理记录、设备和系统部件的大修和更换情况记录、年度运行总结和分析等资料。

　　(14)应建立健全岗位责任制、安全卫生制度(包括突发事件应急处理预案)、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度等各项规章和制度。应定期派人检查有关规章制度的执行情况。

　　(15)空调房间内的送、回、排风口应经常擦洗，保持清洁，表面无积尘与霉斑。

　　(16)空气处理机组(组合式空调器、新风机组和热回收设置、风机盘管等)和凝结水集水部件应无积水和漏水、腐蚀和有害菌群孳生现象。设备、管道及附件的保温，外表面不应结露、腐蚀或虫蛀。

　　(17)空调通风的机房内宜保持干燥清洁，不宜堆放其它杂物。

　　(18)冷却塔应保持清洁、定期清洗。

　　(19)空调风管系统及相关设备应按照下列要求定期检查、清洗和验收，去除积尘、污物、铁锈和菌斑。

　　a. 检查周期：风管检查每2年不少于1次，空气处理机组每年不少于1次;

　　b. 检查方法：目测法或称重法，风管内壁积尘量不应大于20g/m2;

　　c. 清洗结果应达到残留尘粒量少于1.0g/m2。

　　(20)空调通风系统送、回风管的防火阀及其感温、感烟控制元件，应定期定量检查，保证其正常工作。

　　F.0.2 详细检查

　　1 通风与空调系统的详细检查包括下列项目：

　　(1)通风与空调系统的检查;

　　(2)空调水系统的检查(包括水压试验);

　　(3)通风与空调消声及隔振系统的检查;

　　(4)通风与空调自动控制系统的检查;

　　(5)主要设备的检查;

　　(6)办公区空气品质的检查。

　　注：

　　①对北方地区，尚应检查新风系统的防冻问题;

　　②对大型办公建筑，尚应考虑防、排烟问题。

　　2 检查与评定标准

　　(1)检查各风阀开启位置，防火、排烟阀是否正常、动作可靠;

　　(2)风管表面应平整、无损坏，风管的连接以及风管与设备和调节装置的连接无明显缺陷;

　　(3)风口表面应平整，颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常动作;

　　(4)系统总风量在设计工况下与设计值的偏差不应大于10%;

　　(5)空气处理机组设计工况下的送风量与设计值的偏差不应大于10%;

　　(6)空调冷热水、冷却水循环总流量在设计工况下与设计值的偏差不应大于10%;

　　(7)空气处理机组设计工况下的水流量与设计值的偏差不应大于20%;

　　(8)冷冻水和冷却水的水质应定期检测、分析和处理并做好记录。机械压缩式水冷冷水机组的冷却水和补充水的水质，应满足现行国家标准《工业循环冷却水处理设计规范》GB50050的要求。溴化锂吸收式冷水机组和直燃型溴化锂吸收式冷、热水机组的冷却水和补充水水质，应满足现行行业标准《溴化锂吸收式冷水机组》JB/T 7247的要求。空调系统的冷却水、冷凝水应定期检查，检查结果应满足下表的要求。

　　表F.0.2-1 冷却水、冷凝水卫生要求

　　(9)凝结水系统应不渗漏;

　　(10)风机、空调机组、风冷热泵等设备运行时，产生的噪声不应超过产品性能说明书的规定值;

　　(11)风机等振动设备连接的风管，其荷载不应传递到通风机等设备上;

　　(12)通风机叶轮旋转应平稳，停转后不应每次停留在同一位置上;固定通风机的地脚螺栓应拧紧，并有防松动措施;

　　(13)风管等部件的软性连接应牢固、自然无强扭;

　　(14)检查通风与空调系统的控制与监测设备，应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的状态参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作;

　　(15)空调冷热水、冷却水循环水泵运行电流不应大于电机额定电流的33%;水泵实际工作扬程与水泵额定扬程的偏差不应大于20%;

　　(16)风机盘管机组的三速、温控开关的运作应正确，与机组的运行状态一一对应;支、吊架应固定牢固;与风管、回风箱或风口的连接应严密可靠;

　　(17)空调系统的送风应定期检查，检查结果应满足下表的要求。

　　表F.0.2-2 空调送风卫生要求

　　(18)检查风机盘管送风风量，风量不应小于额定风量的30%;检查风机盘管电动阀的工作状态，应能有效控制;必要时至少抽测一台在用的风机盘管，由鉴定机构检测其热交换能力、风量、水量及阻力等指标与额定工况相比较;

　　(19)通风机传动装置的外露部位以及直通大气的进出口，必须检查防护罩(网)或其它安全措施;

　　(20)组合式空调机组外表平整光滑、接缝严密、组装顺序正确、喷水室外表面无渗漏;

　　(21)风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，油漆颜色与标志符合设计要求;

　　(22)应对制冷机房主机冷媒泄漏进行定期检查，有报警装置的应定期检测和维护，与通风系统联锁的应保证联动正常;

　　(23)制冷设备的冷冻水和冷却水的水流开关应定期检查，确保正常运转;

　　(24)制冷设备、水泵和风机等设备的基础应稳固，传动装置运转应正常，轴承、轴封冷却润滑，密封良好，无过热现象，无异常声音或震动现象;

　　(25)在有冷浆可能的地区，新风机组或新风机加热器、冷却塔的防冻设备应定期检查;

　　(26)应按照设备要求定期检查冷水机组的冷凝器的进出口压差，清除设备内的水垢;

　　(27)主要设备的详细检查应按设备合同和使用说明书的要求进行。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：空调系统的日常检查内容

　　空调系统的日常检查

　　一、空调系统日常检查的内容

　　1.建筑通风与空调冷系统设备状况;

　　2.冷冻水管道和送回风风管保温层的完好状况;

　　3.冷冻水和冷却水管道的锈蚀状况。

　　二、空调管理性检查

　　1.大修记录和改造资料记录的完整性检查;

　　2.人员岗位和规章制度建立及执行情况检查;

　　3.使用功能、设备运行和保养维护记录检查;

　　4.能耗日常计算与核查记录检查。

　　三、空调系统发现问题的处理

　　1.空调系统局部缺陷，可由物业服务企业进行维修维护。

　　2.建筑通风与空调系统出现能耗过高等功能性问题时，应请有资质机构进行检查评估。

　　3.建筑通风与空调系统出现安全性隐患时，应请有资质机构进行专项检测鉴定。

篇3：中央空调维保公司维保方案前言

　　专业维保公司维保方案

　　麦克维尔中央空调系统作为 “湘水郡”物业项目的大型重要设备，安全经济运行、保证供冷(暖)质量是管理的基本要求，所以制定科学、合理、安全的运行管理制度是保证空调系统高质量、高效率地运行，降低能耗、延长检修周期和使用寿命的基本保证。

　　根据“湘水郡”物业实际情况，我司特编制了麦克维尔中央空调系统运行管理方案，呈与湖南湘水投房地产有限公司领导进行沟通和交流。本方案主要内容包括空调运行人员管理、空调系统运行、空调系统检查和空调系统维护保养四大部分。管理、操作和维修人员是空调系统运行管理的主体，因此运行人员管理是空调系统运行的重要保证，由于中央空调系统的专业综合型、复杂性，要求运行管理人员、操作和维修人员必须具有相应的资格认证才能上岗;并且在上岗之前，所有运行管理、操作、维修人员必须进行培训;空调系统的运行管理、操作和维修人员除了要满足各自岗位的基本职责外，还要达到运行管理的职责要求;在加强对技术人员管理的基础上，我司作为空调运行管理单位还将通过制定一些激励制度促进工作人员节能，获得较好的节能效果。

　　空调系统的运行管理包括空调系统的操作规程、系统运行调节和运行参数的节能监控，空调系统在实际运行过程中只有按照标准的运行操作规程进行操作，采取合理、可行的节能技术措施，才能保证空调系统运行安全，运行节能，只有严格监控空调系统的运行参数、空调房间的温度，统计电、热、燃料的消耗，才能及时发现能源浪费问题、及时查找问题，进行修整，最低限度地降低能源的浪费。

　　空调系统能进行运行，首要条件是要满足空调设备的正常运行，这就要依赖于工作人员能及时发现设备的运行问题，及时解决故障问题，因此，制定科学合理的节能运行检查制度是运行管理的关键问题，根据麦克维尔空调设备的特点，我方制定以下检查制度：开停机检查、巡回检查、周期性检查等制度。而有针对性地做好空调设备和系统的维护保养工作，又是空调系统保持良好工作状态、减少或避免发生故障和事故、延长使用寿命，降低能耗的重要条件之一。因此在管理中也必须做好空调系统和设备的节能维护保养工作，在管理中我方实行自身保养与专业维保公司互相配合，制定了相应的开机前维护保养、日常保养、定期保养及停机期间的维护保养规定。

篇4：物业中央空调系统操作流程管理制度

　　中央空调系统操作规范

　　一、 运行前的准备工作：

　　1、首先查看主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10%(正常值为365-415)

　　2、查看两个水系统是否充满水，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态。水压、压差，以在规定范围内为准(注：空调水低区水泵进水1100KPa，出水1450 KPa，冷却水进水300 KPa，出水700 KPa，高区冷冻水泵进水1400 KPa，出水1650 KPa);

　　3、检查油温、油位是否在正常范围内

　　4、查看管道上的阀门，检查各种阀门是否均已打开处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。

　　5、检查中央控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常。检查需供冷区域末端风柜机AHU、PAU和风机盘管运行状态，根据当天室外温度估计运行负荷，以便确定主机负荷、投入台数，每开一台主机，应开一组水泵、冷却水塔配合(注：夏天白天不停机，晚上冷冻回水温度超过15℃时主机运行)。

　　6、停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时。

　　7、查看上班的运行记录，了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机(一小时内启动不得超过四次)

　　8、测量室内外的温度，根据气象条件和用户情况确定运行方案。

　　二、 开机及运行操作

　　7、先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台(一台备用)，

　　8、先启动一台冷却水泵，平稳后再启动一台(一台备用)(注：主机运行中，冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇);

　　9、启动冷却泵的风机：如室外温度很低，也可启动一台，或不启动。但要保证冷却效果，冷却水出水温度不高于30度。

　　10、水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查。

　　11、确认冷却水进、回水压力、压差，冷冻水进、回水压力、压差正常，5分钟后启动压缩机(注：若系统压力过低，检查膨胀水箱供水是否正常);

　　12、压缩机启动后，观察控制液晶显示屏显示，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后机组才算启动成功。

　　13、调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足。

　　14、确认主机无异常情况后启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，立即停机检查。

　　15、整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。

　　15、系统正常运转以后，每小时做一次记录。

　　16、系统正常运转参数是否符合标准。

　　三 运行检查

　　17、电源：

　　(1)三相电压380V±10%

　　(2)三相电流<1360A

　　18、油路：

　　(1)油温≤60℃

　　(2)油位：不能低于下视镜1/2

　　(3)油压：30 KPa~45 KPa

　　19、 导叶开度≤100%

　　20、排气温度：30℃~60℃

　　21、止推轴承间隙≤60MIL

　　22、冷冻水：进水7~24℃，出水≥5.5℃

　　23、冷却水进水≤34℃，出水≤40℃

　　24、制冷系统

　　(1)冷凝压力350~1100 Kpa

　　(2)冷凝温度15℃~50℃

　　(3)蒸发压力200~550 Kpa

　　(4)蒸发温度5℃~20℃

　　25、主机运行负荷、导叶开度察看，检查有无异响、振动、泄漏现象，注意：机组发生跳停时，检查并记录显示屏显示的故障内容，消除故障后才能开机，发生喘振检查水流压力、温度设定值、电气元件及导叶执行机构。

　　四、 停机操作

　　(一)正常停机

　　26、先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态。

　　27、主机停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动。

　　28、逐台关闭冷冻水泵。

　　29、完成上述操作以后，对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行。

　　(二)事故停机、

　　30、主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机。

　　31、管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行。

　　32、停电：这种情况应按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示。待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录。

　　33、火警：遇到这咱情况应立即关闭主机总开关。

　　(三)停机注意事项

　　34、节能考虑，冷冻水回水温度够低时，降低运行电流，使主机卸载，停冷冻水机组;

　　35、主机停止3分钟后，停冷却塔水泵、冷却塔风机。注意：确保大厦内24小时冷气供应，冷冻水泵24小时运行，间隔6小时交替转换运行。冷却水回水温度超过15 ℃，按开机程序启动机组。根据季节、室外温度变化开启主机，视节能考虑，夏天时间段7：00~19：00中途不准停机，确保冷冻出水温度7℃，回水12℃，冬天时段灵活开启主机，晚上冷冻回水温度超过15℃，按开机程序启动机组。

　　五、 空调主机房管理规定

　　36、空调主机房平时应上锁，钥匙由空调运行工保管，末经许可，非工作人员禁止入内。

　　37、保持机房内良好的通风和照明

　　38、空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。

　　39、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

　　40、每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作

　　41、每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。

篇5：中央空调操作规程

　　中央空调操作规程

　　为规范中央空调操作程序，确保正确，安全地操作中央空调，特制定本规程。

　　(一)开机前的检查：确认下列情况正常后方可开机;

　　1、电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。

　　2、各种信号灯显示是否正常。

　　3、各种阀是否均已打开。

　　(二)开机

　　1、启动压缩机。(冷却塔风机、冷却塔水泵、冷冻泵联动启动)

　　2、压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常震动、噪声或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。

　　(三)停机

　　1、停压缩机。

　　2、确认无异常情况后才算停机成功。