物业维修基金使用范围

　　第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

　　(一)房屋本体：

　　拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。

　　整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

　　玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

　　(二)公建配套：

　　1 、道路(路幅宽 7 米以下)：路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。

　　2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。

　　3 、公益性设施(休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等)：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

　　4 、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

　　第二部分 共用设备维修基金使用范围

　　(一)垂直电梯

　　1 、机房部分：

　　1 )曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。

　　2 )限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

　　3 )控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

　　4 )选层器：整体更换。

　　5 )终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

　　2 、井道部分：

　　1 )轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。

　　2 )自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

　　3 )导轨：更换变形损坏部件。

　　4 )导靴：整体更换。

　　5 )曳引钢丝绳：全部更换。

　　6 )对重：更换导靴。

　　7 )缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

　　3 、厅站部分：

　　1 )召唤按钮箱(外召)：各层全部更换。

　　2 )层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

　　(二)中央空调

　　1 、空调压缩机部份：

　　1 )活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

　　2 )离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

　　3 )螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。 中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

　　3 、冷凝器：更换阀门、管道。

　　4 、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

　　5 、膨胀阀：更换。

　　6 、控制系统：更换主控板。

　　7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

　　8 、风机盘管：更换风机、盘管。

　　9 、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

　　10 、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

　　11 、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

　　(三)锅炉

　　1 、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

　　2 、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

　　3 、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

　　4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

　　5 、供热设备：更换分汽缸、换热器。

　　(四)电气系统

　　1 、强电：

　　1 )高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

　　2 )变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

　　3 )低压电器：电动机整机更换( 5kw 以上)，转子、定子绕组修换( 10kw 以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器( 100A 以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

　　2 、弱电：

　　1 )电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

　　2 )广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

　　3 )电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

　　4 )火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

　　5 )安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头( 5 米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。6 )综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

　　(五)消防设备：

　　1 、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

　　2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门。

　　(六)给排水：

　　1 、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

　　2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

　　(七)质量要求：

　　设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业维修基金使用及管理办法

　　制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

××物业公司物业维修基金使用及管理办法

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

　　小区内的道路;

　　小区内的路灯;

　　小区内园林绿化地;

　　小区内的地下排水管;

　　小区内的文化体育场所;

　　小区内的停车场;

　　其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

　　房屋的承重墙的结构部位;

　　抗震结构部位;

　　多墙面;

　　楼梯间;

　　公共通道;

　　门厅;

　　公共屋面;

　　电梯;

　　机电设备;

　　本体消防设施;

　　公共天线;

　　本体上下水共用管道;

　　共用防盗监控设施;

　　其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

　　1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

　　2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》，仅供参考)：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米/月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米/月；

②高层房屋（含多层带电梯）

　　：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米/月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米/月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

　　②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

　　③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;

　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

　　⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;

　　⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

　　②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

　　③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行;

　　④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收;

　　⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每3个月张榜公布一次;

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

　　①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理;

　　②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

　　③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

　　④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊;

　　⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊;

　　⑥公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

　　⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后;

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

　　⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

　　①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出;

　　②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;

　　③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理;

　　④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

　　⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

　　①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;

　　②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;

　　③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；

--将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

　　⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

　　1.财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

　　2.财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。

篇3：关于使用专项维修资金(本体维修基金)的温馨提示

　　关于使用专项维修资金(本体维修基金)的温馨提示

　　各位邻居好!

　　本体维修基金即“物业专项维修资金”是小区全体业主的住房和共用设施设备的“养老金”，使用好、管理好本体维修基金是我们全体业主共同的大事。

　　小区入住已有十年，一些外墙、设施设备陆续需要维护和更新，为加强本体维修基金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护全体业主的合法权益，20**年5月16日业委会公布了《关于动用本体维修基金的审批流程补充函》(见附件1)，请大家仔细阅读。补充函第4条规定物业需将本体维修基金使用申请报告在公告栏公告7天，这期间请相关邻居本着认真参与的态度，仔细了解本次申请的相关事项;补充函第五条规定物业需上门征求相关业主意见，届时请各相关业主也积极参与表决;补充函第7条规定如果相关业主2/3以上同意并公示后无异议，业委会根据公示结果盖章同意动用相关楼栋本体维修基金，需要维修维护的项目才可以进行。

　　业委会请各位相关业主重视物业公告的本体维修基金使用申请报告，因为是使用业主自己家累计缴纳的房子养老金，相关业主需仔细核实物业提供的报价，如发现有不合理的地方，请及时向物业和业委会提出来，并积极行使你的表决权。

篇4：维修基金收集、使用操作程序指引(全文)

维修基金收集、使用操作程序指引(全文)

　　一、开发企业办理预售许可证前要到市或区房产主管科室签订维修基金监督协议，提交楼盘原始资料(配有E*CEL文档存盘)，原始资料包括小区名称、栋号名称、地址、单元编号、开发单位名称、联系电话、套内建筑面积、公共分摊面积和房屋建筑面积。

　　二、开发企业售楼时要清楚明示缴存维修基金的方式、系数、构成、总数，并在商品房购销合同中约定。

　　三、开发企业与购房者签订商品房购销合同时，开具《佛山市物业维修基金缴款通知书》(一式五联)。

　　四、销售单位必须如实准确填写《佛山市物业维修基金缴款通知书》，购房者(下面称业主)持通知书到附近指定银行营业网点缴交维修基金，银行在《佛山市物业维修基金缴款通知书》上加盖现金章，并开具基金存折连同《佛山市物业维修基金缴款通知书》的三、四、五联给业主，业主自留第五联，其余三、四联交开发企业(业主自身办理合同备案手续的，不用把第三联交回开发企业)。

　　五、开发企业或业主凭已盖章的《佛山市物业维修基金缴款通知书》第三联和签订的商品房购销合同30天内到各区房产交易部门办理合同备案手续，第四、五联由企业交回市或区房管局留存(也可以交给房地产交易部门的指定人员代收后转交房管局主管业务科室)。

　　六、业主在30天后凭《佛山市物业维修基金缴款通知书》第五联到开发企业处领取已备案的商品房购销合同。

　　七、开发企业提交有效的测绘报告到市或区局主管业务科室，才能办理商品房过户证明书，测绘报告内容包括第一点内所需材料。

　　八、需要维修楼宇申请物业维修基金的使用

1

成立业主委员会前，物业管理单位或售房单位根据实际撰写基金使用计划(若动用到基金本金时，计划中应包含补交维修基金的方案)，按有关规定到市或区主管业务科室提交每户《支出明细清单》(一式五联)(配有E*CEL文档存盘)和《物业管理维修基金使用审查表》等所需资料进行核实，并领取审查通过的《维修基金支出通知书》(一式三联)。

　　其中《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》的第三联由财务科留存，《物业管理维修基金使用审查表》、《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》的第四联由市或区主管业务科室留存，《支出明细清单》第五联申报企业自留。物业管理单位凭《维修基金支出通知书》第一、二联和每户《支出明细清单》第一、二联及明细清单数据软盘、财务科开具的支票到开户银行办理取款手续。

2

已成立业主委员会的，需先通过业主委员会审核(若动用到基金本金时要表决出补交维修基金的方案)，业主委员会通过业主大会与维修部分业主进行商讨，并取得2/3以上业主通过后，由业主委员会的全体委员签名通过(有业主委员会公章的要加盖公章)，再递交到市或区主管科室办理，程序和1)的相同，但《支出明细清单》第五联由业主委员会自留。

　　九、房屋维修完毕后，物业管理单位要向所管辖区相关职能部门(或由业主、物业管理公司和施工方共同)进行验收，通过的，方可领取《检查通知书》第二联，管理单位要把《检查通知书》第二联和施工单位的预结算材料在维修楼宇处公示。若提取的基金额已经动用了原有维修基金的本金，则物业管理单位(有业主委员会的应联合业主委员会)按照审核时通过的补交方案，在限定期限内要求《支出明细清单》中的每户业主按照“谁维修，谁出资”原则，各自到附近指定银行各营业网点交纳所需交纳的金额数，物业管理企业要把有关交纳金额数据的《补交基金明细清单》(并配备E*CEL文档存盘)的形式上交到各辖区局主管业务科室留存校对，物业管理单位要按《补交基金明细清单》出具《佛山市物业管理维修基金缴款通知书》交各业主到指定银行缴款。

　　十、 在20**年9月1日前领取商品房预售许可证的楼盘，已到市或区主管科室交纳维修基金的楼盘，物业管理单位要收集旧业主的详细资料和有效的测绘报告等所需资料，上交到市或区主管科室进行分户导入，详细资料内容包括小区名称、栋号名称、地址、单元编号、开发单位名称、套内建筑面积、公共分摊面积和房屋建筑面积。

　　在20**年9月1日后领取商品房预售许可证的楼盘，开发商又代为收取了部分单元的维修基金的，开发企业应按新的交纳方法到市或区主管业务科室递交资料，领取《佛山市物业维修基金缴款通知书》(一式六联)和办理有关手续。到银行交纳金额问题，可以由开发商进行批量分户存入，也可以由业主换回资金到附近指定银行各营业网点各自存入，并领取维修基金专用存折。

　　十一、房屋发生转移时，新业主在各区局交易部门办理转让合同备案手续，在取得新产权证后，新业主凭旧业主物业维修基金专用存折、旧房产证复印件、购房合同、新产权证、身份证及交易部门开具的《佛山市物业管理维修基金业务申请表》(一式三联)到附近指定银行各营业网点办理变更手续，其中《佛山市物业管理维修基金业务申请表》的第三联由新业主留存，第二联由银行留存，而第二联由银行收集后每月递交到市或区局主管业务科室留存。

　　十二、房屋发生拆迁或灭失处理时，被拆房屋原本有维修基金的，拆迁公司在办理拆迁合同备案手续和到交易部门办理产权证注销手续后，到市或区局拆迁主管部门出示有关凭证资料，并领取《房屋灭失通知书》(附件八、一式五联)：

1

若是金额补偿，拆迁单位将《房屋灭失通知书》第四联连同每户《拆迁明细清单》(配有E*CEL文档存盘)交市、区局主管科室校对。拆迁单位第一、二联交给被拆迁人，拆迁单位自留第三联。被拆迁人凭《房屋灭失通知书》、支票、维修基金专用存折和身份证到开户银行取回剩下的维修基金金额和注销存折手续。

2

若是实物补偿，待房屋回迁时再办理上述的有关手续，房屋征拆是以产权调换形式回迁的，所有权人按回迁楼盘的市场平均售价2%比例换算出维修基金额后。若换算出来的维修基金额多出原有维修基金额的，所有权人应到附近指定银行营业网点交纳差额。业主凭《房屋灭失通知书》、《佛山市物业维修基金缴款通知书》、身份证及旧维修基金专用存折(有商品房增购合同的带上)到附近指定银行各营业网点缴纳维修基金差额，并存入新存折内，银行开具新的维修基金专用存折给业主。

　　若原被拆迁的房屋没有维修基金的，所有权人按回迁楼盘的市场平均售价2%比例换算出维修基金额后，按本程序缴纳方式到附近指定银行营业网点缴交物业管理维修基金专款。

（注意：开发企业开发的楼盘，若有部分单元没有销售出去，而开发企业空留着该部分单元，并且没有改变其房屋用途的，当开发企业将这部分单元租赁出去或以企业名义领取产权证的，必须按本程序方案交纳该部分单元的专项物业维修基金。）

篇5：佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序(2004)

　　佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序

　　佛房发【20**】65号

　　为了加强佛山市房屋售后共用部位、共用设施设备的维修基金管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)和国务院新颁发《物业管理条例》精神，结合我市实际，特制订出本操作程序：

　　一、专项物业管理维修基金缴纳基本情况

　　市房产管理局联合佛山市中国银行开发出一套适合整个佛山市物业管理维修基金缴纳使用管理的系统软件，这套系统预定在各区房产主管部门和中国银行(佛山分行和指定各营业网点)设立终端管理器，对基金的变动进行实时操作和监控。

　　根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第五条：“......，维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定”。我市已依照该条款，制定了《关于我市执行国务院<物业管理条例>的实施意见》(佛房发[20**]82号)，暂定在20**年9月1日后，领取商品房预售许可证的楼盘，由购房者按购房款2%的比例缴交维修基金(房屋征拆以产权调换形式回迁的房屋，房屋所有权人按该楼盘的平均售价的2%比例缴纳维修基金)，存入市或区局开设的维修基金专户。

　　在系统正常运作前有下面几种基金交纳情况：

　　(一)在20**年9月1日前已核发商品房预售许可证的房屋，原则应在执行《广东省物业管理条例》的基础上，按各区原有做法缴纳。每笔基金由银行根据《楼盘补录资料表》分栋进行处理。

　　(二)在20**年9月1日之后已核发商品房预售许可证，又在银行基金管理系统正式运作前已销售的房屋，开发商已向业主按购房款的2%收取基金后开具凭证给业主。在基金管理系统正式投入工作时，开发企业要把已收集的维修基金、《楼盘基本情况表》等资料一起提交到银行，由银行人员进行分户处理，业主凭房地产企业开具的维修基金收据到附近指定银行营业网点领取基金存折。同时，房地产开发企业要按有关规定补交有效的测绘报告等所需资料到市或区主管业务科室备案后，才能办理商品房过户证明书。各区局房产交易部门要对房地产开发企业的维修基金缴纳情况做好最后的把关工作。

　　(三)在20**年9月1日后核发商品房预售许可证，又在银行基金管理系统正式运作后销售的房屋，房地产企业必须在售房时向业主清楚明示缴存维修资金的方式、系数、构成、总数及资金专户帐号，并在商品房购销合同中约定，由购房者按购房款的2%到指定银行营业点缴纳。

　　二、业主基本资料的维护和帐号管理

　　现针对上述第三种情况重新制订维修基金的缴交方法，建议各区局按照下面方法来实行维修基金的缴纳工作，方便日后的管理和监督，具体缴纳情况按以下程序操作：

　　各区局主管业务科室应制定有关规定，要求开发企业在房产交易部门申请《商品房预售许可证》前，提供楼盘的基本情况及其他资料到市或区主管业务科室。基本情况包括小区名称、栋号、地址、单元编号、开发单位名称、联系电话、套内建筑面积、公共分摊面积和房屋建筑面积，并按以下格式制成E*CEL电子文档存盘一起报送，下面是E*CEL表格格式：

　　小区编号 栋号 单元编号 套内建筑面积 公摊面积 房屋建筑面积

　　10003 1203 909 117.4 21.5 138.9

　　【注：A.小区编号和栋号留空，由市或区局主管业务科室开立后输入表格;B.每栋楼的资料存一个文档，文件以栋号命名。】

　　市或区局主管业务科室在开立小区号和栋号后，将小区号和栋号输入相应的E*CEL表格，然后把数据导入基金管理系统，系统自动生成各户唯一的基金帐号，打印出《楼盘基本情况表》(附件二)加盖公章交给开发商，并把空白的《佛山市物业维修基金缴款通知书》(附件三、一式五联)交给开发企业，以便基金的缴交。同时主管业务科室开具有关“通知”送到交易部门，开发企业才能领取预售许可证进行售楼。其帐号编制规则为：

　　辖区号(1位)+镇区号(2位)+小区号(5位)+栋号(4位)+序号(4位)

　　若开发楼盘在销售时资料有变动，如门牌号码有改动等，开发企业应立即到办理变更手续的部门领取《佛山市物业管理维修基金业务申请表》(附件四、一式三联)，并按要求填写好递交到开户银行，银行根据开发企业填写的内容进行基金管理系统资料修改，其中《佛山市物业管理维修基金业务申请表》的第三联由开发企业留存，第二联由银行留存，而第一联由银行收集后每月递交到市或区局主管业务科室留存。同时组织好相关资料用E*CEL表格存盘，一起送到市或区局主管业务科室进行修改。

　　注意：在未到市或区局主管科室办理资料变更之前，开发企业不能以新资料填写《佛山市物业维修基金缴款通知书》和《支出明细清单》。

　　三、物业管理维修基金的缴交

　　在办领商品房预售许可证前，房地产企业、银行与市或区局主管业务科室三方应签订维修基金监督协议，以保证专项维修基金收支的正确无误和安全、完整缴纳。

　　房地产开发企业在出售房屋时，房地产企业应将缴存专项维修基金的方式、系数、构成、总数和相关条文在销售现场明示，告知购房者。当购房者(下面称业主)与房地产开发企业签定商品房购销合同时，房地产开发企业按照购房款的2%算出各业主应交纳的维修基金额，并根据《楼盘基本情况表》中已确定的维修基金分户帐号填写《佛山市物业维修基金缴款通知书》交给业主。业主持《佛山市物业维修基金缴款通知书》、购房合同及身份证到佛山辖区指定银行各营业网点缴纳款项，同时出具基金存折给业主，款项直接存入所属辖区在指定银行开立的物业管理维修基金专用帐户。

　　发生交纳金额有错时，采取下面的应对措施：⑴若开发商的疏忽写错业主基金帐号，出现帐号不存在或帐号与购房地址不一致时，由银行按购房合同上列明的地址，查找出相对应的基金帐号，经业主签名确认后作为正确资料录入基金管理系统;⑵若业主当场发现存折上录入的金额有误，业主可以即时在柜台前要求修改;⑶若业主在过后发现存折金额打印有误时，可凭购房合同及身份证原件和复印件到附近指定银行营业网点办理更改手续，银行调出原始资料校对，核实后进行冲正，将原存折交回业主。

　　银行收款后，在通知书上加盖现金收款章(其中一、二联银行留存，作为传票和基金系统录入凭证，其余交业主)。业主自留第五联，其余三、四联通知书交回开发企业。开发企业必须凭第三联通知书在30天内到各区局房产交易部门办理合同备案手续，同时将第四联交回市或区房管局(可由交易所代收后转交房管局业务科室)，业主可以在30日后凭通知书到开发企业取回已备案的购房合同，以便日后办理产权证，(若业主负责办理合同备案的，由业主持第三联到房产交易部门办理，取回备案合同后，把其余的交回开发企业)，这项工作希望各区房地产交易部门能严加监督，做好最后的把关工作。

　　基金缴交程序结构图如下：

　　业主

　　各区局

　　开发企业

　　市房管局

　　4、出具缴款通知书、备案合同

　　7、盖章缴款通知书

　　1、提交数据、换领收据、合同备案(或由业主办理备案手续)

　　9、监督管理

　　3、打印基本情况表和通知书

　　1.1各自职能提交资料

　　8.8、对帐

　　2、数据导入、查询

　　中行营业网点

　　基金管理系统

　　8、对帐

　　6、录入

　　5、业主交费，、银行出具存折和查询

　　四、物业管理维修基金的支出

　　根据国务院《物业管理条例》(第379号)第五十四条：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，为了保证维修基金在支出后落到实处，在小区成立业主委员会前后要有着严密的监管程序。

　　(一)在业主委员会成立前，物业保修期满后，若需要使用维修基金对该物业进行维修(中修或大修)、更新等工作的，应由物业建设单位或售房单位委托的物业管理单位聘请具有合法资质的施工单位或维修单位到现场查看，计算出物业维修所需要的预算金额，物业管理单位撰写基金使用计划(若动用到基金本金时，计划中应包含补交维修基金的方案)，并将有关情况向维修涉及的业主们公告，再按有关规定将每户的《支出明细清单》(附件五、一式五联)、《物业管理维修基金使用审查表》(附件六)及其他所需材料一起提交到市或区主管业务科室，同时支出明细清单要以E*CEL文档的形式(见下表)存入软盘一起提交。主管科室根据《支出明细清单》与磁盘数据进行核对，核实无误后，将磁盘支出数据批量导入基金管理系统。

　　基金支出批量E*CEL表格式：

　　单元号 帐号 金额 身份证号码

　　201 0-01-10003-1203-1203 1000 123456789012345

　　经市或区局主管科室核实同意后，同时开具《维修基金支出通知书》(附件七、一式四联)，并在《物业管理维修基金使用审查表》和《维修基金支出通知书》上加盖科室公章，再到财务部门加具意见并在《物业管理维修基金使用审查表》上加盖公章后一起呈主管局长签名审批，《支出明细清单》和《维修基金支出通知书》的第三联由财务科留存，作为科室备案附件，同时财务科根据审批情况出具支票给开发商。其中《物业管理维修基金使用审查表》、《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》的第四联由市或区主管业务科室留存，《支出明细清单》第五联申报企业自留。建设单位或管理单位凭《维修基金支出通知书》第一、二联、《支出明细清单》第一、二联、明细清单数据软盘和财务科开具的支票到所属辖区物业维修基金专户的开户银行支取维修基金。

　　(二)在业主委员会成立后，当需要使用维修基金对小区物业进行维修(中修或大修)、更新等工作时，物业管理企业应将每户的《支出明细清单》和《物业管理维修基金使用审查表》提交业主委员会审核后，同时表决出补交维修基金的方案与落实措施。业主委员会通过业主大会与维修部分业主进行商讨，并取得2/3以上业主通过后，由业主委员会的全体委员签名通过(有业主委员会公章的要加盖公章)。连同存有《支出明细清单》的E*CEL文档软盘及其他所需资料一起报送市或区局主管业务科室核实，经核实同意后，接下来的办理程序与上述最终审核过程相同，而《支出明细清单》的第五联由业主委员会留存。

　　银行接到申请后，核对《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》各项情况符合要求后，再把数据软盘导入基金管理系统，与市或区局主管业务科室已导入系统的数据和《维修基金支出通知书》的合计数核对相符后，银行根据《维修基金支出通知书》支付款项给申请企业，《维修基金支出通知书》第一联和《支出明细清单》第一联作为支出传票。银行在每天营业结束，将当天支出发生的《维修基金支出通知书》第二联、《支出明细清单》第二联和软盘数据再次核对一致后，将软盘的支出数据批量导入基金管理系统。

　　基金支出程序图如下：

　　7、资料录入

　　3、导入数据、查询

　　申请单位

　　中行营业部

　　各区局

　　基金管理系统

　　市房管局

　　3.3、导入数据、查询

　　2、经核对后出具通知单，最后检查出具检查通知书

　　1.1、各自职能提交资料

　　1、将基金使用批准书、支出明细清单上交审核(有业主委员会的先经审核再上交)

　　4、凭支出通知单、支出明细清单、数据盘到银行支取现金

　　8、监督管理

　　6、划拨现金

　　房屋在维修完毕后，物业管理单位要向所管辖区相关职能部门(或由业主、物业管理公司和施工方共同)进行验收，监督维修过程中施工单位实际维修的项目和金额是否与预结算一致，是否按规定合理使用，并出具《检查通知书》(一式两联)，第一联主管部门留底，第二联给管理单位连同预结算材料公示业主。

　　若有剩余金额的，要在《检查通知书》上说明，管理人员应凭《检查通知书》上表明的金额在一定时期内到开户银行存入余额，主管部门要及时监督(或在今后该物业申请使用维修基金时扣回)。若所申请使用的维修基金额已动用到原有维修基金的本金，则管理单位(有业主委员会的应联合业主委员会)按照审核时通过的补交方案，在限定期限内要求《支出明细清单》中的每户业主按照“谁维修，谁出资”原则，各自到附近指定银行各营业网点交纳所需交纳的金额数以填补动用部分的空缺，管理企业要把有关交纳金额数据的《补交基金明细清单》(并配备E*CEL文档存盘)的形式上交到各辖区局主管业务科室留存校对，并由物业管理企业按《补交基金明细清单》出具《佛山市物业管理维修基金缴款通知书》交各业主到指定银行缴款。

　　《补交基金明细清单》的E*CEL文档格式：

　　小区编号 栋号 房屋建筑面积 原有本金 已支出金额 现补交金额 缴交时间

　　10003 1203 138.9 4600 2300 2300 **-**-**

　　五、对以往基金的历史资料录入

　　(一)对于20**年9月1日前已领取商品房预售许可证并已到市或区局缴交了物业维修基金的，由市或区局原主管部门收集旧业主的有效测绘报告和其他有关资料，核实后，连同符合系统录入规则的旧业主资料交银行处理，银行在5个工作日内，按照《楼盘补录资料表》格式，将资料以小区为单位录入生成E*CEL文档存盘后报送市或区局主管业务科室，经核对无误后，由科室终端管理(操作)人员进行数据资料的导入和生成。由于以往物业维修基金由开发企业以栋为单位缴交，因此历史资料的基本核算单位为栋。数据资料导入后，终端管理(操作)人员打印交易流水、《楼盘补录资料表》和历史资料一起装订保管。

　　《楼盘补录资料表》E*CEL表格式

　　小区编号 栋号 房屋建筑面积 应缴本金 已缴金额 缴交时间 已支出金额 支出时间

　　10003 1203 138.9 10000 2000 5000

　　(二)在20**年9月1日后领取商品房预售许可证，开发企业已经代为收取维修基金的，开发企业应按照新的缴纳基金程序，先到市或区局主管业务科室递交楼盘基本情况(包括小区名称、栋号、地址、单元编号、开发单位名称、联系电话、建筑面积、公建面积和房屋建筑面积)资料，并领取《楼盘基本情况表》和空白的《佛山市物业维修基金缴款通知书》。对于已经交纳基金由开发企业代管的部分单元，开发企业要召集这部分业主进行商讨。若业主自愿到银行办理的，开发企业应把资金交还给业主，同时换回已开具的凭证，由业主凭《佛山市物业维修基金缴款通知书》按新缴纳方式到附近指定银行各营业网点办理基金交纳工作;若由开发企业代业主办理的，开发企业应凭业主的身份证复印件、已备案的《商品房购销合同》、《佛山市物业维修基金缴款通知书》和盖章的《楼盘基本情况表》到附近指定银行各营业网点进行批量办理分户存入手续，业主凭开发企业开出的维修基金收款收据向开发企业领回存折。

　　六、业主资料的维护和处理

　　业主资料包括姓名、身份证号码、拥有物业的地址或栋号，由银行在业主初次缴交基金时录入。

　　(一)因房屋转让，交换补差价等原因，引起业主的变更，新旧业主双方凭物业维修基金专用存折、产权证或已在房地产主管部门办理合同登记备案的房屋买卖契约，以及双方身份证的原件和复印件到附近指定银行各营业网点办理变更手续。业主先是到办理变更手续的部门领取《佛山市物业管理维修基金业务申请表》(一式三联)填写好，递交到开户银行，银行根据业主填写的《佛山市物业管理维修基金业务申请表》在基金管理系统中修改业主资料，收回旧存折，签发新的存折给新业主。其中《佛山市物业管理维修基金业务申请表》的第三联由新业主留存，第二联由银行留存，而第二联由银行收集后每月递交到市或区局主管业务科室留存。业主存折里的维修基金转归新业主所有(即遵循基金随房走的原则)，银行在旧存折上加盖作废章，与产权证及身份证的复印件一起按要求进行装订保管。

　　(二)若房屋因旧城改造、自然灾害等原因要进行拆迁或灭失处理的，被拆房屋原本有维修基金的，拆迁公司在办理拆迁合同备案手续和到交易部门办理产权证注销手续后，到市或区局拆迁主管部门出示有关凭证资料，并领取《房屋灭失通知书》(附件八、一式五联)：

　　1)若是金额补偿，市或区局拆迁主管部门开具《房屋灭失通知书》(盖业务科室公章)，财务科根据银行结息后该房屋的基金金额开具支票《房屋灭失通知书》，第五联拆迁主管部门留存。拆迁单位应将第四联和每户《拆迁明细清单》(配有E*CEL文档存盘)送市或区局主管业务科室核实留存。《房屋灭失通知书》的第一、二联由拆迁公司交被拆迁人，拆迁公司自留第三联。被拆迁人可以凭《房屋灭失通知书》、支票、维修基金专用存折和身份证到开户银行取回剩下的维修基金金额，银行在维修基金专用存折上加盖注销公章，并把《房屋灭失通知书》第一联做会计支出凭证，第二联和维修基金专用存折、身份证复印件一起交复核员校对、装订保管。

　　2)若是实物补偿，待房屋回迁时再办理上述1)的有关手续，，房屋征拆是以产权调换形式回迁的，所有权人按回迁楼盘的市场平均售价2%比例换算出维修基金额后。若换算出来的维修基金额多出原有维修基金额的，所有权人应到附近指定银行营业网点交纳差额。业主凭《房屋灭失通知书》、《佛山市物业维修基金缴款通知书》、身份证及旧维修基金专用存折(有商品房增购合同的带上)到附近指定银行各营业网点缴纳维修基金差额，存入新存折内。银行在旧维修基金专用存折上加盖注销公章与《房屋灭失通知书》第一、二联一起留存，同时银行开具新的维修基金专用存折给业主。

　　若原被拆迁房屋没有维修基金的，所有权人按回迁楼盘的市场平均售价2%比例换算出维修基金额后，按本程序缴纳方式到附近指定银行营业网点缴交物业管理维修基金专款。

　　(注意：开发企业开发的楼盘，若有部分单元没有销售出去，而开发企业空留着该部分单元，并且没有改变其房屋用途的，当开发企业将这部分单元租赁出去或以企业名义领取产权证的，必须按本程序方案交纳该部分单元的专项物业维修基金。)

　　市或区局房地产主管部门应建立维修基金帐目，核算到栋，定期(每月)与银行核对基金收支余额情况，并定期汇同各主管部门对委托银行进行审计监督。

　　专项维修基金的收缴工作量大，特别是由《广东省物业管理条例》向国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)缴纳主体变化过程中更容易出错，因此，我们必须运用科学的管理手段，来用统一的基金管理系统来进行有效的监督和管理，尽量降低出错率，使我市的维修基金管理工作能安全、顺利地进行。若整个大市能使用同一套维修基金系统软件，这样既能让购房者切实掌握基金的流动情况，达到基金随房走的原则，同时又能让各局主管部门节省管理开支，方便整个大市的核算、监督和管理。希望各区局有关领导和主管业务部门、房产交易部门能够认真对待和履行这项工作，各负其责，将工作落实到各环节。