物业入室维修工作程序

　　业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，业主的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

　　物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。

　　物业员工入室维修工作不仅仅是一项简单的技术操作，还会涉及到礼仪礼貌、劳动纪律、员工素质等诸多环节，为避免引起客户的反感及造成不良影响。因此入室工作的员工必须有较强的服务意识，要将入室维修工作视为展示公司形象、体现自己专业技术水平和服务水准的过程。为规范员工入室维修服务行为，特制定工作程序如下：

　　1、入室必须征得房间主人的同意。一般情况下应先预约，讲清入室工作的内容，得到房间主人的同意。员工不能在未得到客户同意的情况下入室工作(除非遇到紧急情况)。

　　如，客户报修或物业公司例行日常维保时，均须先与客户预约具体时间，并讲清作业过程、所需时间及相关费用;对公寓业主，若事先已有约定，必要时在入室前应由前台值班人员先电话联系，征得业主同意。

　　2、员工到达房间门口应轻轻敲门，主人开门后，员工应说：“先生(小姐、女士)，你好!需要对××设备进行维修(检查、保养)，可以进来吗?”得到主人同意后应说：“谢谢!”

　　3、如进入客房等十分整洁的房间，员工应使用一次性鞋套方可进入，进入室内步子要轻，工具袋(箱)背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖动。

　　4、走到工作地点后，将干净的维修专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

　　5、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声，实在无法避免时应事先向房间主人打招呼，并说一声“非常对不起”;随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业主。

　　6、工作结束，收拾好工具，应向房间主人介绍维修(检查、保养)情况，并告诉主人正确使用设备的注意事项，并请主人验收，主人感到满意后(在工程维修单上签注意见;主人如有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，您的问题或意见我需向我的上级主管汇报，我们会尽快给您一个满意的答复”)方可离开。例如仅仅检查时也应告诉主人情况良好或有何问题，需要怎么办等。

　　7、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物收拾干净，如地面污染，应负责打扫干净。

　　8、走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对房间主人说：“再见”。

　　9、维修过程中，若遇特殊情况(如，缺少工具;人员不足等等)，应退出房间用对讲机(或其他方式)与相关人员联系;并告知房间主人需短暂离开，请主人稍侯。

　　10、整个工作期间不得收受房间主人赠送的任何物品，也不能借用主人的私人电话、工具等等。

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篇2：风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册

　　住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册

　　1、机组安装

　　1.1装场所选择：室外主机可安装于阳台、屋顶、专用平台或便于安装并能可靠承重的位置;选择通风良好、排气顺畅并且机组排气不影响邻居的场所;机组周围应无强热源以及其它设备的排气口。

　　1.2安装方式：可直接用膨胀螺栓将主机固定在混凝土机座上，也可以采用角钢制成托架，先固定在混凝土机座上，加防震橡胶垫，将主机置于钢架上，要确保机组水平放置;搬运机组时，倾斜度应小于45度。

　　1.3水系统管路连接：水系统管路连接应按照水暖管道标准施工;按照机组给出的配管尺寸及机组的制冷量选取相应的管径;供回水管的最高处应装置自动排气阀;机组进水管处，必须安装60目的水过滤器，并定期清洗;水系统管路完成后，要进行水压试漏试验并排污，确保系统内水质清洁;水系统补水电磁阀及截止阀必须安装于室内，做好水系统冬季防冻工作。

　　2.电气安装

　　2.1电源电压应为三相380V-50Hz交流电源，电源控制开关应选择相应容量的空气断路器和导线。

　　2.2接线方式采用三相五线制，并按图纸接好各控制线路。

　　2.3安装和维护系统前，必须切断电源。

　　3.系统调试

　　3.1调系统载冷剂的充注：

　　3.1.1热泵机组系统：通过手摇加压泵，将一定浓度的防冻专用载冷剂，从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。

　　3.1.2单冷机组系统：通过手摇加压泵，将水从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。

　　3.2运转前的准备：

　　3.2.1检查室内风机盘管的电源是否接线无误，风机运转方向是否正确;风机盘管内进出水阀门是否全开;如风机盘管管道内有空气存在时，应由排气阀将其排出。

　　3.2.2检查管路系统：检查机组系统回水合静压是否在4.5-6.0mH2O;检查整个管路系统水量是否充满，空气是否排放干净;检查整个系统中的阀门是否全部打开;检查管路系统的保温性能是否良好。

　　3.2.3检查配电系统：检查电源电压波动是否在±10%以内，相间电压波动是否在2%以内;检查各电气紧固件是否牢固，线路是否按照电气线路图连接。

　　3.2.4检查室外空调主机：检查机组外观及管路系统是否完好正常;检查风机扇叶是否接触风扇罩;按机组内的手动排气阀和水泵的排气阀，将机组管道内的空气放尽。

　　3.3运行：

　　3.3.1冬季运行前必须预热6小时以上。

　　3.3.2确定各项检查合格后给机组通电，进行开机操作，此时系统循环水泵应平稳运行，若有明显的尖叫声，应停机排出机组中的空气，然后再开机。

　　3.3.3压缩机绝对不允许反转!压缩机启动后，如有异响立即停电检查，若无异响方可继续运行。

　　3.3.4机组夏季运行中，回水温度大于16°时，压缩机启动，直至回水温度降至10°后压缩机停止工作。

　　3.3.5机组冬季运行中，回水温度小于40°时，压缩机启动，直至回水温度降至42°后压缩机停止工作。

　　3.3.6机组进出水温差应在3°左右。

　　3.3.7试运转后必须再次清洗过滤器。

　　3.4日常操作与维护：

　　3.4.1组所有开关切勿随意关闭。

　　3.4.2要随意进行制冷、制热状态转换。

　　3.4.3定期清洗风机盘管的风口过滤网及冷凝器翅片。

　　3.4.4机组停机后，一般不要切断电源;若切断电源，重新开机前，机组必须预热6小时以上。冬季禁止切断电源。

　　3.4.5冷式机组停止使用后，应从机组的泄水口将机组内和水系统中的水放尽，并切断电源。第二年重新开启前，重新加水、排气。

　　4.关工作记录表格

　　《公用设施保养维修记录表》

篇3：小型空调器安装保养维修作业指导手册

　　小型空调器安装保养维修作业指导手册

　　为保证顾客小型空调器的正常运行，满足顾客的需求，特制定此作业指导手册。

　　一、柜式空调器的安装及保养维修

　　1、电源线与空调器的容量需匹配;安放地点空气畅通;空调机应离墙壁不小于10厘米，机架应焊接牢固，水平安装;冷凝器的出水管不得装置截止水阀，以保证排水不会回流而污染环境;电气线路中的连接必须牢固。

　　2、每周清洗一次过滤网;每年清洗一次蒸发器和冷凝器;每年检测一次有无泄漏。

　　二、窗式空调器安装及保养维修

　　1、安装在稳固，避免阳光直射的地方。

　　2、空调机两侧进风百叶窗不要被遮盖，在空调机的后面500毫米范围内，避免有围墙之类的障碍物。

　　3、使室外机壳高度比室内高度低15毫米。

　　4、空调机内外进出风口不应有障碍物。

　　5、不要安装在房间出入口附近，以免冷(暖)气从出入口处损失。

　　6、接上电源，将开关键旋到送风位置，风扇电动机即运转，此时应检查电动机的转向是否正确。

　　7、空调机在装进木柜中时，应在机壳与木柜的缝隙外装上边围，同时可选用海绵、泡沫等材料堵塞箱体四周的空隙，使室内外空气不能对流，最后接通电源。

　　8、清洁滤尘网。

　　9、用干布或带有清洁剂的湿布擦净面板和机身。

　　10、保持底盘及机内壳的清洁。

　　11、风扇电机必须每二年检修一次，以保证运行。

　　12、维修时检查电源插头接触是否良好。

　　13、保险丝是否烧断或停电。

　　14、空调机是否处于关闭状态。

　　15、电路是否负荷过剩，电线是否断路。

　　16、空调机能开启但冷量不足，应检查是否有制冷剂泄漏，或补加制冷剂。

　　17、空调机电源开关是否完好。

　　18、恒温器温度调节旋钮是否调至适当位置。

　　19、室内是否人多或有别的热源，门窗是否打开。

　　20、冷气流通是否因物体阻碍，或因不适当位置而影响制冷量。

　　21、新风调节是否关闭。

　　22、滤网是否积尘太多，影响制冷空气流动。

　　23、安装是否恰当。

　　24、蒸发器是否结冰。

　　三、分体式空调安装与保养维修

　　1、室外机安装

　　安装位置应选择在：进出气流不被挡住的地方;吹出冷气可以到达房间任何地方的位置;室内机组与室外机组之间距离最大为15米，高低差最大5米;不致发生振动的坚固墙壁上;容易顺畅排风的地方;与日光灯或其它电灯泡相距1米以上的距离;选择刮不到大风的地方;选择通风良好的地方，灰尘少的地方;不容易雨淋或阳光直晒的地方;不要使运行噪声或吹出热风有妨碍邻居的地方;不要使运行噪音或振动增大。

　　2、室内机组的安装

　　固定板应水平安装;保留能够往下拉开空气滤网的地方;确定墙壁孔位置;空调机应采用独立电源;连接室内机电源线;从室内机组的左或右侧底角引出电源线;一定要将排水软管道配置在冷却剂管道后下方;不要使排水管隆起或盘曲;不要拉着排水软管包扎维修保养。

　　3、保养维修

　　3.1用吸尘器清洁室内机滤网上的尘垢，如果滤网结垢太多，可用加有中性洗洁剂的温水冲洗，然后用清水充分洗净，干燥后再装回原位。

　　3.2每年对室外机内的冷凝器和风机扇叶清洗一次，并抹去电器元件上的尘垢。

　　3.3对加装钟控器的空调器，应每天检查钟控器工作是否正常，以确保达到需要的温度。

　　四、相关工作记录表格

　　《公用设施保养维修记录表》

篇4：公共设施安装维修作业程序

　　一、目的

　　规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

　　二、适用范围

　　适用于所属各管理的公共设施安装/维修工作。

　　三、职责

　　1、工程部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况。

　　2、工程部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

　　3、工程部机电员工具体负责公共设施安装/维修工作。

　　四、程序要点

　　1、工程部员工进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业程序》的第四条第1款。

　　2、工程人员进行室内外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、“请绕道”、“危险、请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　3、座厕堵塞疏通

　　(1)首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅，如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。

　　(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通：

　　①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;

　　②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕;

　　③如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕;

　　④反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;

　　⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

　　⑥用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞，则按第6条处置。

　　4、厨房排水堵塞疏通

　　(1)用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　(2)用疏通机疏通排水管。

　　(3)用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按第6条处置。

　　5、厨房/卫生间查漏

　　(1)确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

　　(2)关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。

　　(3)用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业程序》的第10条处置。

　　(4)排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

　　(5)卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　(6)更换排水排污横管按第6条进行。

　　6、排水排污横管安装

　　(1)用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

　　(2)用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。

　　(3)铲尽排水排污管上的泥土。

　　(4)取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　(5)平整夯实装排水排污横管的基础。

　　(6)排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

　　(7)从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

　　①如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满;

　　②如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

　　(8)排水排污管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　7、做砂浆面层

　　(1)整理、夯实基础。

　　(2)首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。

　　(3)水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

　　(4)如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。

　　(5)如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

　　8、贴地面砖

　　(1)在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

　　(2)基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

　　(3)做灰饼、做标筋：

　　①从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;

　　②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1至1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20至30mm。

　　(4)抹线平面：根据标筋高度用1：2或11：9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

　　(5)规方、弹线、拉线：

　　①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决;

　　②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

　　(6)铺贴地砖：

　　①从房间里面向门口方向铺贴;

　　②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;

　　③砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;

　　④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

　　(7)勾缝：

　　①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;

　　②如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。

　　③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

　　(8)养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

　　9、坐厕安装

　　(1)将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

　　(2)在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

　　(3)在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置。

　　(4)将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

　　(5)将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8~10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

　　(6)连接好水箱进水软管。

　　10、立柱式洗面器安装

　　(1)按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

　　(2)将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

　　(3)按墙上的印记用冲击钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm膨胀螺栓并拧紧。

　　(4)将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

　　(5)将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

　　(6)交将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光;将立柱与地面接触处装修，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

　　11、每年油漆一次明装排水排污管。

　　12、及时维修好住宅天台门。

　　13、每两个疏通一次小区内主排水排污管道。

　　14、机电员工完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生;用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。

　　15、搞完卫生后，机电员工应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。

　　16、如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，机电员工应请住户(如住户在家的话)对安装/维修工作进行验收。机电员工应及时解答住户提出的问题，并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方(合理的)，机电员工应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次安装/维修收费有异议，机电员工根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。

　　17、机电员工回到机电处后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上工程员工姓名以备查询。

　　18、对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电处安装维修推迟单》

　　19、机电处做好安装/维修通知单登记工作。

　　五、记录

篇5：给排水维修养护管理知识

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5MΩ,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:

　　1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀,注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:

　　①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。

　　6.维修完毕后,请住户(使用者)验收,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。

　　7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验,维修时间应根据预定时间,目的地的远近,维修工作工艺复杂程度而定,一般性维修一般不超过8h,对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验,先进行外观性检查,然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查,检查是否达到要求标准。