公用设施改造及维护维修工作程序
花园公用设施改造及维护维修工作程序
一、目的
确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。
二、适用范围
适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。
三、参考文件
1、《设施和工作环境管制程序》。
2、《分供的选择与评估管制程序》。
3、《采购管制程序》。
四、定义
1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。
2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。
五、职责
1、管理处职责：
(1)负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;
(2)负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;
(3)积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;
(4)组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;
(5)管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。
2、工程技术部职责
(1)作为维修(改造)项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核;
(2)负责做好维修(改造)工程的年度总结;
(3)负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;
(4)为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;
(5)组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;
(6)工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。
3、财务部职责
(1)做好立项项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况;
(2)负责为各部门办理工程项目的结算;
(3)参与工程项目的竣工验收。
六、资格和培训
执行本程序无需特别的资格和培训。
七、程序
1、管理区域内公用设施的确认
(1)物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。
(2)管理区域内公用设施应包括如下几种：
A、供电、供水设施。
注：不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。
B、路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。
C、花园内休闲娱乐设施。
D、消防设施。
E、公共天线、公用电信线路。
F、清洁卫生设施。
G、公共防盗设施。
H、其他公用设施。
2、责任范围划分
管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。
3、维修(改造)计划
(1)"年度计划"的制定
各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用E*cel编制的计划表磁盘，下同)。
(2)、季度计划的制定
各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。
4、日常巡视检查
(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内
每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。
(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。
5、计划外公用设施改造及维护维修
(1)物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
A、日常巡视检查记录。
B、客户投诉记录。
C、访问客户记录。
D、上级指示。
(2)经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。
6、公用设施的抢修
(1)管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。
(2)必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
(3)管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
(4)抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：
A、事故原因;
B、损失情况;
C、抢修结果;
D、抢修费用;
E、纠正和预防措施。
7、除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。
8、公用设施改造及维护维修工作质量的检查。
(1)管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。
(2)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面报告处理结果。
八、相关表格记录
《公用设施一览表》GD/E-QE-001-037-01
《年度维修(改造)计划》GD/E-QE-001-037-02
《季度维修(改造)计划》GD/E-QE-001-037-03
《公用设施巡视记录》GD/E-QE-001-037-04
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：供配电设施设备维修保养标准作业规程
供配电设施设备维修保养标准作业规程
1.0目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养
计划》并检查该计划的执行情况。3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。
3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。
3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。
4.0程序要点
4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。
4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。
4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：
a)供配电设备设施使用的频度;
b)供配电设备设施运行状况(故障隐患);
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：
a)维修保养项目及内容;
b)备品、备件计划;
c)具体实施维修保养的时间;
d)预计费用。
4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。
4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4.4变压器维修保养。
4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。
a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;
e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。
4.6.1刀开关维修保养：
a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧;
b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;
d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
4.6.2熔断器维修保养：
a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
4.6.3交流接触器维修保养：
a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
d)清洁铁芯表面的油污及脏物;
e)拧紧所有紧固件。
4.6.4自耦减压启动器维修保养：
a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理;
b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
4.6.5电容器维修保养：
a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;
b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
d)检查电
容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6热继电器维修保养：
a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;
b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：
a)用500V摇
表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;
e)各传动机构应注入润滑油;
f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;
g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;
i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
4.6.8二次回路维修保养：
a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管;
b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
4.6.9主回路维修保养：
a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。
4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。
4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《__维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。
4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停__申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
5.0记录
5.1《——维修保养计划表》。
5.2《维修保养记录表》。
5.3《申请延时维修保养表》。
5.4《——外委维修保养申请表》。
5.5《停——申请表》。
5.6《事故报告》。
5.7《——备品、备件计划表》。
6.0相关支持文件
《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。
篇3：后勤管理处设备设施维保维修监管考评办法
技术学院设备设施维保维修监管考评办法
一、机构
由学院后勤管理处基建科具体组织负责对学院设备设施维保、维修工作质量进行监管考评。
二、依据
对设备设施维护、维修工作质量进行监管考评的依据是学院与后勤服务总公司签订的《设备设施维护、维修管理合同》及其附件《设备设施日常维护保养工作内容和要求》、《设备设施维修工作要求》和《设备设施日常维护保养实施方案》。
三、工作职责
对设备设施维护、维修工作质量的考评工作是指对后勤服务总公司运保中心的工作质量进行检查、信息反馈、督促整改、奖罚工作。
1.信息来源
(1)设备设施维保维修考评员根据以上“依据”对设备设施维护、维修工作进行跟踪检查，及时验收。
(2)每月一次到设备设施使用部门检查、了解设备设施运行状况和维保维修情况，并做好记录。
(3)每季度对后勤服务总公司运保中心的维保工作台帐进行检查并做好记录。
(4)对用户反映和投诉及时核实并做好记录，每月汇总一次。
2.信息反馈
在检查过程中发现的重大问题及时向部门和学院领导汇报，并立即向后勤服务总公司反馈，要求整改。
3.督促整改
对于后管处下发的需要后勤服务总公司运保中心进行整改的问题由基建科负责跟踪、督促，再反馈。
4.奖罚
后管处将按《设备设施维护、维修管理合同》的有关条款进行处罚。
篇4：房屋共用部位设施设备维修养护管理规定
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;
c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;
b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;
【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【消防设备】
日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;
b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门
【给排水设备】
管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;
h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;
i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【弱电设备】
分承包方维保人员
a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。
电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;
b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次;
c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。
保安人员
a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;
b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;
d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;
【电梯设备】
分承包方电梯维保人员
a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内;
b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养;
b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;
d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
【水泵设备】
管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;
i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;
j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
篇5：公司供配电设施设备维修保养标准作业程序
1.0 目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。
3.0 职责
3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
3.2机电维修部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织、监督、实施该计划。
3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。
3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。
4.0 程序要点
4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。
4.1.1每年的12月15日前，由机电维修部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
a)供配电设备设施使用的频度;
b)供配电设备设施运行状况(故障隐患);
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
a)维修保养项目及内容;
b)备品、备件计划;
c)具体实施维修保养的时间;
d)预计费用。
4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。
4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4.4变压器维修保养。
4.4.1外委维修保养：每年的月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工：负责监督进行，并将结果记录在《供配电没备设施维修保养记录表》内。
4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。
a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%～50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;
e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.6低压配电柜维修保养：每年的4月——10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用于的干净抹布擦拭。
4.6.1刀开关维修保养：
a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧;
b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;
d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10Mn，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
4.6.2熔断器维修保养：
a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
4.6.3交流接触器维修保养：
a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
d)清洁铁芯表面的油污及脏物;
e)拧紧所有紧固件。
4.6.4自耦减压启动器维修保养：
a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5Mn，否则应进行干燥处理;
b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
4.6.5电容器维修保养：
a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;
b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理舅：拧紧;
d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
4.6.6热继电器维修保养：
a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;
b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：
a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于lOMΩ，否则应烘干处理;
b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;
e)各传动机构应注入润滑油;
f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;
g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;
i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
4.6.8二次回路维修保养：
a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管;
b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
4.6.9主回路维修保养：
a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电维修部电工填写《申请延时维修保养表》，经机电维修部主管审核、主管经理批准
后方可延时。
4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而
后写出《事故报告》并上报公司。
4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。
4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
5.0记录
5.1《维修保养年度计划表》。
5.2《维修保养记录表》。
5.3《申请延时维修保养表》。
5.4《外委维修保养申请表》。
5.5《停申请表》。
5.6《事故报告》。
5.7《备品、备件计划表》。
6.0 相关支持文件
《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。
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