商业广场物业管理要点

物业管理要点

　　●运用持续发展的战略，确保商业的保值与升值。

　　●人性化的管理方针与业主商户建立沟通的桥梁，增进了解与信任，诚信为本，提高管理服务的信誉。

　　●结合百盛街商业物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业主商户推出完善的管理服务。

　　●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

　　针对百盛街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点，结合商业地产管理的经验和标准，拟采用“商业地产中介服务式商管物业管理”的模式，力求充分满足业主商户需求。

　　采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主提供及时满意的服务，又充分尊重商户经营的私密空间。

二、二项基础

　　1.建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制，采用效率管理和计划管理相结合的方式。建立完善的服务网点，为业主商户提供个性化的商务服务。

　　2.组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业主商户与顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的商业文化氛围。

三、三个重点

　　1.安全管理为第一

　　为确保业主商户和顾客生命、财产的安全，我们将根据商业的实际情况，进行人员科学的分部布岗防范，以商业智能系统(包括消防系统)为技防，进行安全管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖商业在安全的条件下为业主商户服务。实行24小时专人全天值班，负责所辖商业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入物业，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，防患于未然。

　　2.环境管理责任到人

　　商业的环境管理极为重要，如何为业主商户创造一个良好、舒适的经营(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证商业的环境卫生状况达到最佳状态，为东大街增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

　　3.各项设施正常运行

　　针对百盛街现有的设施设备的实际情况，为业主商户提供方便快捷的维修服务，我们将24小时受理业户报修接待，即时报修，及时维修，即时服务。为了确保商业不间断的安全运行，加强对设施设备的巡检、养护，规范各项操作的及时、准确，严格安全操作流程，监督与杜绝不当的操作。

四、四项措施

　　1.强有力的目标计划管理

　　将按照全国优秀示范市场的标准制定各项管理指标，在两年时间内成为省优物业管理市场。以此为目标，对各职能部门及各职能管理人员明确责任，并将目标实施的情况、存在问题及时用图表和文字表达出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，建立完整的计划体系;具体措施为：目标与措施相结合;计划与检查考核相结合;强调培训和员工个人的职业发展;全员重视计划管理。

　　2.全面质量管理

　　建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系，并根据ISO9001国际质量标准的有关要求，全面推行质量管理，其有效方法之一是：建立“计划—实施—检查—处理”(PDCA)的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节、每个人，并通过品质管理处监督检查，使工作质量不断提高。

　　3.全面督导管理

　　将在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动员工积极性。二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

　　4.量化管理与标准化运作

　　A、量化管理

　　a)每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对业主商户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

　　b)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

　　c)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

　　d)年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。

　　e)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

　　B、标准化运作

　　(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

　　(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，导入ISO14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。

　　(3)规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

　　(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

　　(5)实施公司企业形象系统。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理项目冲突处置工作要点

　　在物业项目管理环境中，来自各个方面的冲突是不可避免的。试图避免冲突、压制冲突的想法是不正确的，这只能进一步恶化冲突，最终导致更大的不利。

　　物业冲突管理是创造性的处理冲突的工作艺术，物业冲突管理的作用是引导这些冲突的结果向积极的、协作的，而不是破坏性的方向发展。解决冲突的关键是在作好冲突防范的同时，在冲突发生时分析冲突的来源，运用正确的处置程序和方法解决冲突。物业冲突的表现形式可能是显性的，也可能是隐性的。

一、冲突的来源

　　在物业项目管理过程中，冲突可来自两个方面。一方面来自于物业管理组织内部的冲突，另一方面来自于物业管理组织外部的冲突。常见的管理冲突来源可归纳如下：

　　1、管理程序的冲突：

　　因管理程序定义不清楚，职责工作范围、程序对接界面关系搭接步距缺陷等，会导致许多冲突的发生。

　　案例：某项目物业二次装修管理工作流程步距过长( 环节层次)，项目管理办公场地分散，职责步距重复搭接。于是引发业主在办理装修手续时的牢骚和不满。当这种不满情绪处于临界状态时，冲突的发生则会随机的产生于任何一个部门工作范围中。并有可能导致在日后的物业管理收费时，业主为发泄积压的牢骚而找出许多不满意的服务缺陷拒绝交费。

　　案例：管理程序的冲突也可表现在采购工作流程与仓库管理工作流程搭接界面处。比如采购物品的品质确认，是两个界面之间的一个敏感问题。采购物品的品质质量判断有很大的难度，专业性很强，从而导致内部冲突。提高采购、物管工作人员的素质、设立材料样板间、专业使用者参与物品鉴定等技术手段的补充，是预防、缓解两个程序之间发生冲突的管理方法。

　　2、技术意见和性能权衡的冲突：

　　在面向技术的项目管理层面上，就技术问题与功能要求;技术选用权衡和实现手段上，都有可能发生管理冲突。

　　案例：物业项目早期介入过程中，此类问题较为明显。物业项目选择的技术实现手段，是用来达到满足日后物业功能品质服务标准要求而确定的。根据不同的物业项目功能品质之间的差异，而选择不同的技术实现方法和设备。例如：某物业项目保安服务的技防设备选择工作计划，是根据项目中的博物馆、戏楼、会所、餐厅、高档休闲园林的不同功能要求，而选择不同的技防标准来实现计划。为日后物业管理、减少损失、降低建设成本、物业可持续发展作好前期介入管理工作，并达到了预期的目的。

　　但是，在实际工作过程中，项目最高决策者对物业功能计划的实施有一定的另案考虑，取消了一部分物业服务功能设备，降低了博物馆安防等级，取消了多语言同传翻译系统……，同物业项目经营及管理层产生意见不一致。

　　物业项目经营及管理层采取妥协方式保留意见化解冲突。从目前该项目的初步经营效果来看，由于技防水平降低，珍贵文物难以进馆展示。国际高端人群消费服务条件欠缺，戏楼票房收入维持在一般价格水平。

　　3、资源分配冲突：

　　物业项目管理资源分配冲突，就是由谁来承担某项具体任务以及分配给具体任务资源数量的多少等方面而产生冲突。

　　物业项目管理资金的使用分配在此表现的比较明显，冲突产生的负面作用及时间延续，也是很有重要影响的。

　　案例：某物业项目工程维修的抢修工作及时性滞后情况时有发生，主管工程师到位时间及准备工作协调较乱。经内部质量工作程序检查，问题出在与工程师通讯联络不通畅(私人手机无公司话费补助)，值班调度用对讲工具寻人时，信号传播不到地下空间，于是出现抢修程序及准备工作不足情况的发生。

　　为此，责成公司部门经理一方面向高层领导申请增加手机公用话费，另一方面调整抢修工作流程步距，使之更加扁平化，并完善健全岗位责任制，杜绝组织准备工作不足现象的发生。由于调整了资源分配中的不足，从而产生了积极的作用，此类问题在日后工作中的发生频次逐渐降低。

　　4、进度计划冲突：

　　此类冲突可能会来源于对完成工作的次序(流程)，及完成工作流程所需时间长短的意见不一致，而产生冲突。

　　物业项目管理中进度计划冲突也是显而易见的，每一项工作次序(流程)的衔接，都在为下一步工作的开展作好准备。哪一项工作流程在先或在后的工作计划，有时是会引发进度计划冲突的。主要工作线路流程及步距在一定的时间内完成，步距与步距之间的时间搭接不一定截然分开，有时是用时间搭接的方式来完成的。进度计划与实际进度计划的偏差产生的结果，就是进度计划的冲突。

　　案例：某物业项目管理公司采购流程规定，每月底25日为各部门申报下月采购计划的申请截止日。由于多种因素，各部门申报采购计划后，仍有很多未考虑到的采购物品未申报(如种类、数量)，于是补单现象时有发生。如果按工作流程办理，物品采购种类、数量不全会导致下月工作困难。不按工作流程办理，采购部工作陷于采购计划不断调整过程的泥沼。如果，将所有遗漏的采购项目全部纳入下月紧急采购工作程序，理由则不充分，备用金也不够用。由此，进度计划冲突产生。

　　采购进度计划冲突发生后，经工作计划调整，每月采购计划申报步距分为两步，每月10日、25日各报送一次计划，为各部门采购计划修订补充提供了时间，同时采购部工作流程也改变了月底工作量瞬间增大的问题，瞬间峰值转变为平均值。为采购部比选供货商、鉴定货物品质、压价签单工作计划的顺利实施，提供有利保证。降低紧急采购次数，减少备用金的使用量，有利于财务部的资金计划实施……。

　　5、费用的冲突：

　　在物业项目管理实施过程中，经常会由于工作所需费用的多少，而产生冲突。此类冲突大多体现在项目筹备期，部门与部门之间待摊开办费的使用问题处理过程中产生。

　　在物业项目启动开办过程中，项目管理费用经初步测算由各部门分摊逐项使用。为此，项目管理部门均希望争取到更多的经费，来支持本部门的未来管理工作。项目经理人在经费统筹使用计划的编制调剂过程中，往往会遇到管理费用分配的冲突问题。

　　案例：某物业项目即将竣工交付使用，项目管理各部门接到上级工作文件指示，将各部门的开办费用作好大项例支计划上报，并列表做好可行性分析。于是，各管理部门均本着超支申请的对策，尽可能为本部门多争取一些办公费用，为日后的管理工作多创造一些条件，并有充足的理由进行说明。

　　各部门的大项例支计划上报汇总后，总公司为此开了一次协调会。经汇总统计各部门的开办费总额，大大超出了开办费预算总额，项目投资资金总盘子计划受到严重干扰，要求各部门会后重新拟订开办费的使用计划，并深化使用项目的计算。最后，各部门的大项例支开办费计划，总算勉强通过公司的预算审核。

　　究其原因就是费用冲突的结果所至，虽然各部门的冲突是隐性的，表面上看没有对整体工作产生太大影响，但公司的实际管理工作已经增加了很大的工作量，管理成本也无形加大。

　　6、项目优先权的冲突：

　　在物业项目管理目标实现的过程中，项目管理各部门在应该完成的工作任务先后次序上有不同的看法，从而导致冲突的出现。

　　为达到预期的物业管理目标，各部门的项目优先地位，实际上是人的管理心理因素所至。项目各项工作任务均是不可缺少的，工作任务的先后次序是按照服务流程设计划分的，而不是按照部门的重要程度划分的。物业项目管理目标的最终实现，是公司各部门团队协作的体现，而不是组织中的某一部分、某一个人的重要管理优先权所决定的。各部门的管理业绩是从不同的管理分项目标的实现，反映出来的。

　　案例：某物业公司获得项目物业托管权，项目经理部各部门对项目管理方法各有一套观点，工程部门认为项目管理要以工程管理为主导;财务部门提议要以财务管理为中心;投标小组执行总监认为应以管理部为主导;更有甚者认为保安管理才是项目管理成功的根本保障……。

　　为什么形成项目管理方式的众说不一呢?就在于各部门均认为自己所了解的管理方式是最佳的优先管理方式。其实是部门之间在强化项目优先权而产生的冲突表现。一般而言，采用职能部方式管理项目的企业，发生此类问题的机会较多，这是条块式管理方式的根本弊端，各部门自成一体，强化项目优先意识强烈。采用现代流程方式管理项目的企业，一般产生部门强化项目优先权的现象较少，组织体制、团队协作的工作体系制约了项目优先权意识的发生。

　　7、个性冲突：

　　因团队成员或顾客在个人价值观及态度上的差异，而容易在他们中间产生冲突。物业管理的服务对象是人，提供服务产品的也是人。人与人的冲突是多角度、多层次、多方位的一个综合问题。控制服务组织内部人与人的冲突方式，要从组织结构、服务产品工作流程、服务培训、管理制度等多方面进行协调。而作好被服务对象(业主、顾客)与提供服务者之间的人与人冲突，则应本着以人为本、缓解、调节的方式而进行，从文化、心理两个方面着手去处理，一般会有较好的效果。具体处理办法可参见“投诉处理接待办法”等相关解决方式进行工作。

二、冲突的处理

　　物业项目管理通常是处于冲突的环境过程中，没有冲突的物业管理是很难实现的管理工作目标，这是物业管理行业的特殊性所决定的。处理好组织内、外部的冲突，能够极大的促进项目管理工作目标的完成，从而完成项目管理目标的实现，促进小区居住文化氛围的形成，完善项目管理团队的建设工作。

　　尽管导致物业项目管理过程中发生冲突的因素是多种多样的，且在不同的项目环境、不同的管理阶段，可能会呈现不同的性质。但是解决各种类型的冲突，还是应该掌握基本的解决方法和策略，这是很有必要的修养。再结合各项管理工作的处置预案，冲突的处理是可以达到缓解、转化、消失的工作目的。将有效投诉转化为无效投诉是冲突处理的根本目的。

三、解决冲突的常见方法

　　1、建立公司范围内的冲突解决方针和程序

　　物业项目管理过程中，各类冲突的出现是不可避免的现象。构成项目冲突的来源及特殊性，是物业管理企业所处的社会经济活动关系位置所决定的，是不可避免的社会现象。为此，建立公司范围内的冲突解决方针和程序则实分必要。根据国家法律、法规，行业管理规定、条例制定不同的管理程序和处置预案，进行冲突整体解决准备工作。

　　2、在物业项目管理制定计划阶段建立项目冲突解决的方针和程序

　　物业项目制定计划的开始阶段，根据物业项目市场特点、项目特征研究制定此项管理计划。制定冲突解决工作方针和程序要因地制宜，有的放矢。

　　3、借助司法解决冲突的方式

　　在物业管理过程中，由于产权权属的转移，风险与利益的冲突犹为尖锐。要考虑使用法律手段解决问题。未来将在我国宪法中对物权将有明确的法律界定，物业管理的法律依据将更加充分。

　　4、冲突双方持积极态度沟通协商的冲突处理

　　此阶段工作一是防患未然，二是化解转移。严格按操作程序办事，用技术的手段化解冲突。

　　5、冲突双方持消极态度沟通协商的冲突处理

　　此阶段工作防止事态扩大是首要，当积极因素小于消极因素时，沟通、处理冲突的工作应停止，做到有理、有利、有节的缓冲过渡。

四、解决冲突的五种基本策略

　　1、回避或撤出

　　此方法并不是一种积极的解决途径，它可能使矛盾积累，逐步升级为显性冲突。任其发展的做法要慎重选择使用。

　　2、竞争和强制

　　此处理方法的实质是“非赢即输”的缺叹性方式。是一种积极解决冲突的方式手段，避免表面稳定，实则暗藏危机的局面持久保持。如果采用权力强行处置(如法律判决)可能会引发当事人的怨恨，恶化工作的氛围。此方法不必过多使用，达到震慑作用是最佳的结果。

　　3、缓和或调停

　　此处理方法实质是“求同存异”的缓解性方式，着重强调当事双方矛盾中间的一致性，最大可能的忽视差异，避免冲突显现或扩大。此方法的缺陷是并不利于问题的彻底解决。

　　4、妥协

　　此处理方法实质是“折中”的双赢方式，当事双方优劣难分时，采用此法较为合适，但并非永远可行。

　　5、正视

　　此处理方法实质是“迎难而上”的目的性方式。克服分歧，正视问题，明确结局。处理冲突时要深入研究当事双方的观点和方法，并掌握其目的所在，而不是压制当事人的情绪和想法。

五、冲突的防范

　　建立沟通机制，强调当事人之间的合作信任，以及彼此信任的环境，减少不必要的竞争倾向(如过激的语言、行为)，将冲突防患于未然，营造一个更好的合作空间环境。

　　为了处理好业主投诉，与业主有效沟通，减少物业公司不必要的损失，提高物业综合管理素质，有效规避冲突事件所带来的风险，现将投诉接待办法提供给有关部门主要人员，以备查用。投诉处理是融汇心理学、社交技巧并体现道德修养、业务水平、工作能力综合素质的集中表现。投诉工作处理的原则如下：依法办事，服务业主，杜绝失误，妥善处理。物业公司每一个投诉接待员，有问题及时汇总到物业总值班室或管理部登记到册，在接待业主投诉时应切记：说到就要做到;不要随意承诺;妥善艺术化解;规避有效投诉。

　　物业公司应注意做好以下各要素结点的处理方法(接待步骤)：

　　1、要理解业主/使用人的抱怨，永远不要生气，因为生气往往会使简单的事情变得复杂化而不易解决。

　　2、告诉对方你十分理解他现在的心情，并尽快做出反应。应立即拿起笔填写投诉接待单，给对方一种被重视的感觉，以稳定不满情绪停留在理性范围。

　　3、倾听对方叙述，不要打断投诉人的话头，倾听对方愿望是有效解决问题的第一步。在倾听的同时进行综合分析判断，请对方说出第一问题，第二问题，n个问题后，判断对方是否已将问题说清楚。

　　4、融入感情，分析令对方恼怒的真正原因，甚至告诉对方你也曾有过类似的经历，使双方产生共鸣。

　　5、承认你和公司做的不够好，并向对方表示改进的诚意。因为有时业主投诉不一定全部正确，但只要业主来投诉，就意味着我们某一部分做得不好。物业公司接诉人当着对方的面承认这一点(但不可被对方引入歧途，如签字承认等)，千万不要在业主投诉的火头上为自己找理由。

　　6、告诉对方你将代表公司认真处理此事，虽然你不能全权处理，但你做出了反应，给对方某种程度上的满足(心理的)，要注意，所有投诉人在投诉和反映问题时最讨厌别人推诿。

　　7、尽量风趣幽默一些(选用恰当的语言)缓解紧张的气氛，减轻对方的心理压力(如给对方倒一杯水等)，从而将大事化小，小事化了。有些投诉并不是被投诉一方能解决的(如业主与业主之间的投诉)，投诉与被投诉协调一下即会解决的很好。

　　8、当问题解决后，打个电话问候一下对方，给对方留下一个完整的处理问题印象，树立公司良好的办事工作作风，征求对方对问题如此解决是否满意。

　　9、物业公司接待投诉人员要加强自身学习，熟悉本行业的法律法规，从而以理服人、以法管业，这是处理投诉很重要的一点。如果有人来投诉，接诉人一问三不知，什么也不懂，什么也不会，光知道说“对不起、对不起”是不行的，其问题永远也得不到解决。

　　10、每件投诉处理完毕后，要进行小结。如发生此次投诉的原因是什么?从此次投诉处理中我们学到了什么?此次投诉是否属于随机出现的问题，还是系统性的缺陷问题?……

　　以上为物业项目管理冲突处置的管理要点，挂一漏万。需企业管理人员熟练掌握、灵活运用、取长补短。熟知接待投诉处理的程序，记录表格，物业规定并及时掌握新的信息，准确选择相应的冲突处理方式，处理步骤，为企业的经济效益，社会效益,环境效益作出应有的贡献。

篇3：物业管理费测算要点和方法

一、物业管理费测算的准备工作

1、确定管理费成本构成的注意事项。

　　物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：

　　(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。

　　(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价;其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

二、物业管理费的测算

　　物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

　　物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

　　式中P——所得的物业管理费用标准(元/月·米);

　　——单项费用(元/月);

　　——费用项数(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有单项费用之和;

　　S——参加测算的物业总面积(米)。

　　前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

　　为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1、行政办公费的核算。

　　行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用/12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

　　行政办公费的构成为：

　　(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)文具、办公用品费;

　　(3)车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费;

　　(4)节日装点费;

　　(5)公共交际费;

　　(6)宣传广告费;

　　(7)一切杂项费用。

2、一般公共设施维护费的核算。

　　一般公共设施维护费的构成为：

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)公共照明系统的电费和维修费;

　　(3)抽、送风机的电费和维修费;

　　(4)给排水的电费和维修费;

　　(5)供配电、发电系统设备维修费;

　　(6)消防系统维修费;

　　(7)公共建筑、道路维修费;

　　(8)以上(2)～(7)项的不可预见费，按10%计。

3、电梯费的核算。

　　(1)电梯运行电费=

　　式中n——电梯数;

　　W——每部电梯功率(千瓦);

　　24——一天24小时;

　　a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间;

　　30——每月天数;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)电梯维修费，包括材料和专门人工费。

　　(3)以上(1)、(2)项的不可预见费，按10%计。

4、空调费的核算。

　　(1)空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

　　空调运行电费=

　　式中——主机台数;

　　——主机功率(千瓦);

　　——主机的负荷系数;

　　——水泵台数;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷却塔电机台数;

　　——冷却塔电机功率(千瓦);

　　——辅机的负荷系数;

　　T——每天空调工作时间;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)水费。

　　(3)维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。

　　(4)以上(1)～(3)项的不可预见费，按10%计算。

5、环卫清洁费的核算。

　　(1)人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用;日常易耗品及工具，每月作预算。

　　(3)垃圾桶购置费。

　　(4)垃圾清倒费。

　　(5)化粪池清理费。

　　(6)水池清洁费。

　　(7)清洁环卫所需的其他费用。

6、绿化费的核算。

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费。

　　(3)绿化用水费。

　　(4)园林景观的再造费用。

7、保安费的核算。

　　(1)人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

　　(2)保卫系统设备，包括电费和维修费。

　　(3)日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8、电视系统费的核算(非有线电视公司提供)。

　　(1)电费。

　　(2)维修费。

　　(3)节目租用费。

9、保险费的核算。

　　及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

　　险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备(如高层公寓的电梯)要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

　　分摊的保险费=MX/S

　　式中M——投保总金额;

　　X——保险费率;

　　S——保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金的核算。

　　物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。

　　更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备金。其核算以空调设备为例如下：

　　空调设备的更新储备金=

　　式中——空调设备购置费;

　　——空调设备安装费;

　　Y——空调设备正常使用年限;

　　——带空调的物业面积。

11、物业管理公司酬金的核算。

　　上述10项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理企业作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8%～15%之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以酬金比率即可。

12、税费的核算。

　　包括物业管理公司应缴纳的各项税费。

　　三、物业管理费的使用

(一)物业管理费的性质

　　物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

(二)物业管理费的使用原则

　　物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。

　　1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。

　　2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目的。

　　3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，还需要妥善管理，实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用还须与业主委员会或建设单位商量，并得到他们的同意。

　　4.坚持合理、节约使用原则。物业管理企业要本着对业主和非业主使用人负责的精神，合理、节俭使用各项资金，使每一分钱都发挥效益。

　　5.坚持高度透明化原则。物业管理费的使用账目应高度透明化，坚持定期张榜公布各项资金的使用情况及盈亏状况。

(三)物业管理费的使用范围

　　物业管理费应全部用于物业管理的各个方面：

　　(1)物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金;

　　(2)物业管理企业办公费用;

　　(3)机电设备、消防系统的维修保养;

　　(4)公共设施维修保养;

　　(5)园庭绿化管理;

　　(6)环境保洁;

　　(7)治安保卫;

　　(8)社区文化;

　　(9)公共服务;

　　(10)公共水、电费;

　　(11)节日庆典;

　　(12)其他为管理物业而发生的合理支出

篇4：物业管理中10类典型紧急事件的处理要点

　　在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。面对这些紧急事件又该如何处理呢?

(一)火警

　　(1)了解和确认起火位置、范围和程度;

　　(2)向公安消防机关报警;

　　(3)清理通道，准备迎接消防车入场;

　　(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资;

　　(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势;

　　(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

(二)燃气泄漏

　　(1)当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。

　　(2)在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。

　　(3)立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。

　　(4)情况严重时，应及时疏散人员。

　　(5)如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。

　　(6)燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。

(三)电梯故障

　　(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;

　　(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;

　　(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;

　　(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;

　　(5)将此次电梯事故详细记录备案。

(四)噪声侵扰

　　(1)接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看;

　　(2)必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标;

　　(3)判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施;

　　(4)做好与受噪声影响业主的沟通、解释。

(五)电力故障

　　(1)若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。

　　(2)若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修;有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。

　　(3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理;同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。

　　(4)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。

(六)浸水、漏水

　　(1)检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀);

　　(2)若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施;

　　(3)利用现有设备工具，排除积水，清理现场;

　　(4)对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。

(七)高空坠物

　　(1)在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话;如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。

　　(2)尽快确定坠落物来源。

　　(3)确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。

　　(4)事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

(八)交通意外

　　(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理;

　　(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话;

　　(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录;

　　(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶;

　　(5)应协助有关部门尽快予以处理;

　　(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。

(九)刑事案件

　　(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场;

　　(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达;

　　(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品;

　　(4)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑;

　　(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

(十)台风袭击

　　(1)在公告栏张贴台风警报;

　　(2)检查和提醒业主注意关闭门窗;

　　(3)检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失;

　　(4)检查排水管道是否通畅，防止淤塞;

　　(5)物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施;

　　(6)有关人员值班待命，并做好应对准备;

　　(7)台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。

篇5：P分公司物业管理设计要点

　　P分公司物业管理设计要点

　　1.目的：明确房屋本体和公用设施、设备在使用过程中的合理性。

　　2.范围：分公司各业务部门

　　3.职责:

　　3.1前期介入各部门人员按后期使用要求提出规则施工合理建议;

　　3.2前期介入经理负责将建议与开发设计单位沟通协调

　　4.方法和过程控制

　　一、 设施部分：

　　设施名称

　　设计要点

　　水电气配套

　　1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。

　　3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。

　　4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。

　　5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

　　7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

　　8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

　　围墙护栏、支持杆

　　1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。

　　2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

　　3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

　　4.围墙安装防爬网。

　　5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。

　　外立面管道、栏杆

　　1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

　　2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2-1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2-3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。

　　3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25*25mm以下方钢。

　　5.相关支持文件

　　6.质量记录和表格

　　设施名称

　　设计要点

　　沟渠井盖

　　1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

　　2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

　　3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

　　4.道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印万科物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。

　　道路

　　1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　5小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　天面露台

　　1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。

　　2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

　　3. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。

　　防火门

　　1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。

　　2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

　　停车场及出入口

　　1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。

　　2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

　　3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

　　岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800-2000*长2800-3100mm。

　　B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。

　　4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

　　5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

　　6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置

　　足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

　　7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。

　　8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

　　9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。

　　10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

　　设施名称

　　设计要点

　　停车场及出入口

　　11.车库设置清洁用取水口及清洁池。

　　12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

　　娱乐设施

　　1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

　　2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

　　3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。

　　4.室外娱乐场所设置排水口、沟。

　　5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

　　信息栏

　　在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。

　　1.对于围合式苑(户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900*1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。

　　2.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。

　　3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000*1200mm)。

　　7.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。

　　单车摩托

　　车棚

　　1、 合理设置单(摩托)车存放点。

　　2、 小区以就近的苑落为区域，利用架空层等空余位置设置。

　　3、 大厦在行人公共出入口附近设置，容量按业主户数的10-30%考虑。

　　4、具体根据项目的特点、位置考虑，存放点设置照明及停车架。

　　5、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。(单车位兼有绿化草坪功能。

　　6、东海岸等特殊位置单车位容量比例：容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。

　　小区清洁设施

　　1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

　　2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

　　3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

　　设施名称

　　设计要点

　　小区清洁设施

　　4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。

　　5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

　　绿化设施

　　1. 有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵

　　措施，不影响美观。

　　2. 绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系

　　需综合考虑。

　　3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

　　二、 设备部分

　　设备名称

　　设计要点

　　设备房环境

　　1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管

　　3.设备房设置对流通风口。

　　4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

　　5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

　　照明系统

　　1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。

　　2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。

　　3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。

　　4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。

　　6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命

　　照明系统

　　1-2年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。

　　7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。

　　供配电系统

　　1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，有有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风

　　设备名称

　　设计要点

　　系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。

　　4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;如有，在上层做好防水处理。

　　5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口 。

　　6.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

　　7.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

　　8.发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。

　　9.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　10.各种配电箱(柜)钥匙通用。

　　11.发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。

　　12.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。

　　13.多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。

　　14.Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。

　　设备名称

　　设计要点

　　供配电系

　　统

　　15.机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。

　　16.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。

　　17.强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

　　18.机油箱房应设置防爆灯，发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块、需另配备浮充充电器;发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。

　　给排水系统

　　1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

　　3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

　　4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　5.排污井、雨水井装排污泵及备用泵。

　　设备名称

　　设计要点

　　给排水系统

　　6. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。7.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　8.应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

　　9.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

　　10.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

　　11.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　12.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　13、在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。

　　14.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部，水池低部应有坡度。

　　15.进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　16.由于人民生活水平的不断提高、用水量较大、国家供水矛盾日益恶化，供水水箱设计施工需要扩大。

　　17.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　18.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。

　　19.所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　消防系统

　　1.消火拴报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

　　2.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。

　　3.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)。

　　4.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。

　　5.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　6.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。

　　7.Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

　　8.车库、商铺喷淋系统完好。

　　9.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　10.选用质量较好的消火栓阀门。

　　11.所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　电梯

　　1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

　　2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　设备名称

　　设计要点

　　电梯

　　4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

　　5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　6.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　7.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　8.高层消防楼道2-3层应设计1个清洁取水点、排水池。

　　9.大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　弱电监控系统

　　1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口。

　　2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。

　　6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　9.开放、半开放小区建议1-2楼居家安防系统采用6-8防区、提高安全系数。

　　10.40万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

　　11.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　12.泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。

　　13.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　泳池水景

　　1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。

　　2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。8.泳池的循

　　设备名称

　　设计要点

　　泳池水景

　　环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　9.泳池应配置人工吸尘工具。

　　10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。

　　11.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　12.泳池应配置人工吸尘工具。

　　13.泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳。

　　14.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　15.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。

　　16.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　三.配套部分

　　设备名称

　　设计要点

　　管理用房

　　管理用房位置

　　1.物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。

　　2.食堂位置的选择不影响业主居住环境。

　　3.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。

　　4.设置安全的危险品仓库。

　　A、 20万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间。

　　B、 20万平方米以上的小区设置10m2柴油储存间。

　　C、 20万平方米以上的小区设置15m2消杀药品储存间。

　　D、20万平方米以上的小区设置15m2绿化药品储存间。

　　5.仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层(地下室)。

　　6.社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。

　　7.架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、兵乓球为主。

　　8.10万平方米面积以上的小区设置员工活动室。

　　各类管理用房面积确定按照物业体系文件：物业接管验收标准要求规定确定实际配置面积。

　　管理用房面积

　　1.管理用房面积=住宅区房屋总面积*户均人口数*人均管理用房面积系数。户均人口数：暂为：3.75人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.06平方米/人。

　　2.各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定。

　　设备名称

　　设计要点

　　管理用房面积

　　3.管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用房在入伙前30天完成。

　　管理用房装修标准

　　1.物业服务中心办公室地面铺设防滑地砖、天花吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅，物业服务中心接待前台按物业要求制作吧台、背景图案、装饰灯具，物业服务中心业主接待室需要按物业要求配置沙发、茶几、办公桌。

　　2.食堂通电通水，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境。

　　3.员工宿舍配置情况：地面需要铺设防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装防蚊纱窗，房间分为：宿舍、洗簌间、洗手间、冲凉房。

　　4.危险品仓库便于消防、不会影响业主的居住环境。

　　5.仓库、储物件、维修操作间。此类管理用房要求配置：地面铺设一般质量的防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装不锈钢防盗网。

　　6.居委会用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好。

　　7.社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。

　　8、居住人口1万人以上的社康中心医药垃圾处理集中处理，具体由社康中心按医疗机构要求在室内制作，医疗机构统一回收。

　　9、架空层泛会所活动室娱乐设施配置考虑噪音较小不会影响业主居住。

　　10、业委会办公室地面需要铺设防滑地砖、天花需要吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅。

　　11、30万平方米面积以上的小区考虑设置活动室、活动室配置相的通风设施、便于业主自发组织的健身、舞会、合唱等活动。

　　相关配套

　　居委会用房：30万平方米面积以上小区考虑居委会用房。面积： 20万平方米以下小区、按10户1平方米标准考虑，20万平方米以下小区、按10户0.7平方米标准考虑。位置：尽量与物业管理用房安排在一起。竣工日期：同物业管理用房。

　　社康中心：20万平方米以上的小区需要100平方米左右社康中心房屋(无需装修)，但需通水电、房屋有门窗。

　　业委会办公室。按1万平方米配置5平方米的标准配置。

　　1.根据小区面积、地理位置参照：按总建筑面积的3‰(多层)、2‰(高层)的比例配备。

　　2.商铺、会所空调宜用分体独立空调，并考虑隐蔽安装位置、空调需要考虑降噪音问题。

　　3.中央空调可以设置送风口的人工控制调节、便于降低今后管理成本。4.商铺内的上

　　设备名称

　　设计要点

　　商铺设计的用途

　　下水管网设计位置便于今后维护管理，特殊商铺的烟道设计一定要符合设计使用规范。

　　4.根据商铺用途合理设置垃圾桶，可以根据商铺的数量、用途设置独立、公用洗手间。

　　体育活动场所

　　1.如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准：

　　(1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。

　　(2)20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。

　　(3)30万平方米：露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。

　　(4)40万平方米(包括40万以上)同30万平方米住宅区，另设门球场1个。

　　2.小区适当位置设置羽毛球、乒乓球等常规运动场所和运动器械。

　　3.大型社区如果周边没有公园等晨练场所、规划设计时考虑设置活动广场、但广场位置噪音对周边业主影响不大。

　　4.设置独立的老人活动场所。

　　会所

　　考虑实用性和便于日后管理及运行成本。