物业管理小区成本测算表

一、核算总表

　　单位：人民币(元/月)

序号	项目	金额	比例	备注
一	管理、服务人员工资及福利费		63.65%
二	公共设施设备运行维修保养费		14.82%
三	绿化养护、管理费		0.42%
四	清洁卫生费		11.28%
五	秩序维护费		0.09%
六	办公费		2.14%
七	社区文化建设费		0.20%
小计
利润：前7项之和8%计提			7.40%
合计			100%

二、物管成本核算明细

　　单位：人民币(元/月)

序号	项目	计算公式	合计	备注
一	工资和福利费	（一）至（五）和
（一）	管理、服务人员工资	1-5之和
1	行政部	共3人
（1）	总经理
（2）	项目经理
（3）	行政助理
2	客户服务中心	共16人
（1）	项目副经理兼主管
（2）	会计
（3）	出纳
（4）	库管
（5）	收费员
（6）	前台接待
（7）	楼管
（8）	餐厅
3	工程部	共8人
（1）	工程部主管
（2）	班长
（3）	综合维修工
4	秩序维护部	共30人
（1）	秩序维护部主管
（2）	秩序维护部副主管
（3）	秩序维护部班长
（4）	秩序维护员
（5）	监控
（6）	车库收费
5	环境服务部	共24人
（1）	环境部主管
（2）	环境部班长
（3）	保洁
（4）	绿化
（二）	福利费	1-2之和
1	节假日福利
2	奖励
（三）	保险费
1	意外伤害保险
（四）	工作餐费
1	食堂餐费补助
（五）	加班费及服装	1-4之和
1	客户服务中心加班
	客户服务中心服装
2	工程部加班
	物业管理圈工程部服装
3	秩序维护部加班
	秩序维护部服装
4	环境服务部加班
	环境服务部服装
二	公共设施设备运行维保费	（一）至（六）之和
（一）	照明系统维保费	1-4之和
1	楼道声光控更换
2	庭院灯更换
3	镇流器更换
4	其它灯具更换
（二）	供配电系统维保费	1-4之和
1	变压器\地阻检测
2	线路维护费
3	低压配电柜、箱维修费
4	电梯年检费
（三）	防盗、监控系统维保费	1-5之和
1	单元对讲运行电费
2	监控设备运行电费
3	监控设备维护费
4	单元对讲系统维护费
5	防盗、监控系统维修材料费
（四）	消防系统维保费	1-3之和
1	消火栓维保费
2	灭火器检测
3	水带修补
（五）	供排水系统维保费	1-4之和
1	水泵维保费
2	阀门更换
3	管道维护费
4	水箱年检费
（六）	土建及其它
三	绿化养护、管理费	1-4之和
1	肥料、农药购置费
2	修理费
3	绿化用水
4	其它
四	清洁卫生费	1-5之和
1	物料费
2	化粪池清掏费
3	化学药剂费
4	卫生防疫消杀
5	外围清洁及垃圾清运
五	秩序维护费	1-2之和
1	装备费
2	巡逻车维护费
六	办公费	1-9之和
1	交通费
2	低值易耗费
3	办公材料费
4	电话费
5	招待费
6	办公设备维护费
7	检查评比政府协调费用
8	培训费
9	管理用房、生活用房水电等费
七	社区文明建设费	1-3之和
1	书报费
2	广告宣传及杂费
3	社区文化费

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：物业管理费测算要点和方法

一、物业管理费测算的准备工作

1、确定管理费成本构成的注意事项。

　　物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：

　　(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。

　　(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价;其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

二、物业管理费的测算

　　物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

　　物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

　　式中P——所得的物业管理费用标准(元/月·米);

　　——单项费用(元/月);

　　——费用项数(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有单项费用之和;

　　S——参加测算的物业总面积(米)。

　　前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

　　为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1、行政办公费的核算。

　　行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用/12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

　　行政办公费的构成为：

　　(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)文具、办公用品费;

　　(3)车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费;

　　(4)节日装点费;

　　(5)公共交际费;

　　(6)宣传广告费;

　　(7)一切杂项费用。

2、一般公共设施维护费的核算。

　　一般公共设施维护费的构成为：

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)公共照明系统的电费和维修费;

　　(3)抽、送风机的电费和维修费;

　　(4)给排水的电费和维修费;

　　(5)供配电、发电系统设备维修费;

　　(6)消防系统维修费;

　　(7)公共建筑、道路维修费;

　　(8)以上(2)～(7)项的不可预见费，按10%计。

3、电梯费的核算。

　　(1)电梯运行电费=

　　式中n——电梯数;

　　W——每部电梯功率(千瓦);

　　24——一天24小时;

　　a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间;

　　30——每月天数;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)电梯维修费，包括材料和专门人工费。

　　(3)以上(1)、(2)项的不可预见费，按10%计。

4、空调费的核算。

　　(1)空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

　　空调运行电费=

　　式中——主机台数;

　　——主机功率(千瓦);

　　——主机的负荷系数;

　　——水泵台数;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷却塔电机台数;

　　——冷却塔电机功率(千瓦);

　　——辅机的负荷系数;

　　T——每天空调工作时间;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)水费。

　　(3)维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。

　　(4)以上(1)～(3)项的不可预见费，按10%计算。

5、环卫清洁费的核算。

　　(1)人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用;日常易耗品及工具，每月作预算。

　　(3)垃圾桶购置费。

　　(4)垃圾清倒费。

　　(5)化粪池清理费。

　　(6)水池清洁费。

　　(7)清洁环卫所需的其他费用。

6、绿化费的核算。

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费。

　　(3)绿化用水费。

　　(4)园林景观的再造费用。

7、保安费的核算。

　　(1)人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

　　(2)保卫系统设备，包括电费和维修费。

　　(3)日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8、电视系统费的核算(非有线电视公司提供)。

　　(1)电费。

　　(2)维修费。

　　(3)节目租用费。

9、保险费的核算。

　　及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

　　险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备(如高层公寓的电梯)要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

　　分摊的保险费=MX/S

　　式中M——投保总金额;

　　X——保险费率;

　　S——保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金的核算。

　　物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。

　　更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备金。其核算以空调设备为例如下：

　　空调设备的更新储备金=

　　式中——空调设备购置费;

　　——空调设备安装费;

　　Y——空调设备正常使用年限;

　　——带空调的物业面积。

11、物业管理公司酬金的核算。

　　上述10项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理企业作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8%～15%之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以酬金比率即可。

12、税费的核算。

　　包括物业管理公司应缴纳的各项税费。

　　三、物业管理费的使用

(一)物业管理费的性质

　　物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

(二)物业管理费的使用原则

　　物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。

　　1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。

　　2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目的。

　　3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，还需要妥善管理，实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用还须与业主委员会或建设单位商量，并得到他们的同意。

　　4.坚持合理、节约使用原则。物业管理企业要本着对业主和非业主使用人负责的精神，合理、节俭使用各项资金，使每一分钱都发挥效益。

　　5.坚持高度透明化原则。物业管理费的使用账目应高度透明化，坚持定期张榜公布各项资金的使用情况及盈亏状况。

(三)物业管理费的使用范围

　　物业管理费应全部用于物业管理的各个方面：

　　(1)物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金;

　　(2)物业管理企业办公费用;

　　(3)机电设备、消防系统的维修保养;

　　(4)公共设施维修保养;

　　(5)园庭绿化管理;

　　(6)环境保洁;

　　(7)治安保卫;

　　(8)社区文化;

　　(9)公共服务;

　　(10)公共水、电费;

　　(11)节日庆典;

　　(12)其他为管理物业而发生的合理支出

篇3：C名门小区物业管理报价书及经费收支测算

　　C名门小区物业管理报价书及经费收支测算

　　一、投 标 报 价 书

　　项目名称 CC名门

　　物业所在地 **市

　　物业总建筑面积 153706.55

　　物业管理费报价

　　1、物业管理费标准：

　　小高层物业管理费：4.50元/月.平方米

　　多层物业管理费：3.00元/月.平方米

　　别墅物业管理费：5.00元/月.平方米

　　商业物业管理费：5.00元/月.平方米

　　2、会所年物业管理费：80万元/年

　　3、前期开办费：

　　开办费总额602302元

　　二、物业管理经费收支的基本原则

　　1、“以收定支”原则

　　CC名门在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力，收费标准均照南通市的收费指导，并在此基础上精打细算，计划使用，合理开支。

　　2、“透明管理”原则

　　编制费用开支计划，物业公司仅收取合理的管理佣金，其余收入均投入到管理中，费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认，并按规定定期公布账目。

　　三、日常物业管理费及开办费测算

　　(一)测算依据

　　1、南通市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件;

　　2、我公司多年物业管理的经验数据，并参照现行市场行情及行业测算惯例;

　　(二)CC名门物业管理公共服务费测算(见附表一)。

　　(三)CC名门前期开办物资(见附表二)。

　　四、“两金”的管理与使用

　　CC名门公用设施专用基金、房屋本体维修基金的管理与使用按《物业管理条例》、《南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》、《[南通市房屋本体维修基金管理规定》执行。

　　CC名门物业公共服务费测算表(附表一)

　　序号 项目 测算依据 测算式 测算结果

　　(年总支出)

　　一 人工费 　 (1)+┅┅(6) 2503800

　　(1) 管理人员工资 管理人员8人(一正两副)，工资标准按人均5000元/人·月测算 月工资标准×人数

　　5000×8×12 480000

　　(2) 安全护卫人员工资 安全护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工资标准按人均2200元/人·月计 月工资标准×人数

　　2200×22×12 580800

　　(3) 保洁人员工资 保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均1000元/人·月计 月工资标准×人数

　　1000×16×12 192000

　　(4) 水电、智能化、机电

　　设备技术人员工资 技术人员6人，工资标准按人均4000元/人·月计 月工资标准×人数

　　4000×6×12 288000

　　(5) 社会保险费 工资的45%(医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%) [(1)+(2)+(3)+(4)]×45% 693360

　　(6) 福利费、培训教育费

　　工会费 工资的17.5%(福利14%，培训教育1.5%，工会费2%) [(1)+(2)+(3)+(4)]×17.5% 269640

　　二 行政办公费用 　 (1)+(2)+(3)+(4) 377040

　　(1) 办公用低值易耗品、办公设备保养 综合测算每月支出20000元 年消耗

　　20000×12 240000

　　(2) 办公用水、用电费 用水：500方/月 用电：8000度/月(智能监控用电)水费：1.80元/方 电费：0.79元/度 (用水方数×水费单价+用电度数×电度单价)(500×2.20+8000×0.79)×12 89040

　　(3) 宣传费、书报费 综合测算按2000元/月 2000×12 24000

　　(4) 通讯费、邮电费 3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元 2000×12 24000

　　三 公共设施设备

　　日常维护费用 1.住宅建筑成本为2500元/平方米;2.公用设施建造成本按住宅建筑成本的40%;3.折旧年限为70年;4.维修养护费按月折旧费的50%计 2500元/平方米×40%÷70年×50%×153706.55平方米 1097904

　　四 环境管理费用 　 (1)+(2) 68000

　　(1) 保洁工具、损耗、清洁用品消耗 按4000元 /人·年计，保洁14人 4000元/年×14 56000

　　(2) 除四害消杀费用 综合测算月支出1000元 1000 12000

　　五 公共秩序管理费用 　 (1) 44000

　　(1) 保安装备、损耗

　　保安用品消耗 按2000元/人·年计算，保安22人 2000元/人·年×22 44000

　　六 绿化维护费用 绿化面积为43692.15;全部外包 每平方米年费用20元 873843

　　七 税收 一+┅┅六项的9.05%计 [一+┅┅六]×9.05% 449295

　　八 公司利润 一+┅┅七项的25%计 [一+┅┅七]×20% 1082776

　　九 总计 　 　 6496658

　　十 建筑面积为128741.37;计算每平方米每月平均物业管理费 4.21

　　注：上述测算不包括公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、

　　公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/户的公用水、电费，

　　按实分摊。

　　CC名门物业公共服务费收费标准

　　序号 项目 收费标准 备注

　　1 小高层物业费 4.50元/平方米.月

　　2 多层物业费 3.00元/平方米.月

　　3 别墅物业费 5.00元/平方米.月

　　4 商业物业费 5.00元/平方米.月

　　5 会所物业费 80万元/年

篇4：物业培训：住宅区物业管理经费及测算

　　物业培训：住宅区物业管理经费及测算

　　一、物业与物业管理

　　"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着gg开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。

　　1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、住宅区物业管理经费的来源

　　住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有：

　　一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。

　　二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。

　　三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。 四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

　　(一)住宅区公共服务收费的费用构成

　　1 、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2 、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;

　　3 、绿化管理费;

　　4 、清洁卫生费;

　　5 、保安费;

　　6 、办公费;

　　7 、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8 、法定税金。

　　此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

　　(二) 住宅区公共性服务收费标准测算原则

　　住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。

　　(三) 住宅区公共服务收费的测算方法

　　公共服务收费的测算可用公式来表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　* ：公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;

　　*i：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;

　　i：分项项数;

　　∑：表示对各分项费用算术求和。

　　1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。

　　其测算公式为：

　　工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2 、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

　　该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指：以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

　　3 、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4、 漏交率问题

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

篇5：PM苑物业管理服务费测算

　　PM苑物业管理服务费测算

　　一、服务人员配置及工资福利(计10340元/月)

　　1、主任1人 1600元/月

　　2、管理员 2人 800元/月/人× 2人=1600元/月

　　3、保洁员 2人 500元/月/人× 2人=1000元/月

　　4、保安员 8人 500元/月/人× 8人=4000元/月

　　5、维修员 1人 600元/月/人× 1人=600元/月

　　6、福利费用 8800元× 17.5%=1540元/月

　　二、固定资产折旧：(420元/月)

　　1、办公用品折旧：办公桌椅、电脑系列、空调、风扇、电话、文件柜等

　　计18000÷5年 ÷12月=300元/月

　　2、水电设备：电锤、冲击钻等工具 计2800÷5年÷12月=46元/月

　　3、保洁设备：垃圾桶、垃圾车等设备 计2000÷5年÷12月=33元/月

　　4、保安设备：对讲机、床、电视机等 计2000÷5年÷12月=33元/月

　　5、绿化设备：剪刀、水管等 计300元÷3年÷12月=8元/月

　　三、公共设施、设备的日常运行、维护及保养(1482元/月)

　　1、小区公用照明

　　144户× 0.025千瓦/盏× 1.5小时/天× 0.692元/度× 30天=112元/月

　　5、道路照明

　　10盏× 0.15千瓦/盏× 2小时/天× 0.692元/度× 30天=62元/月

　　6、绿化地面照明

　　50盏(按75平米/盏)× 0.025千瓦× 8小时/天× 30天× 0.692元/度=208元

　　7、二次供水用电估算 1000元/月

　　8、其它用电 100元/月

　　四、绿化养护成本： 约200元/月

　　五、保安耗材(手电、电池等)： 约100元/月

　　六、保洁费用(649元/月)

　　1、垃圾清运 (含消杀) 144× 3元/户/月=432元/月

　　2、化粪池清理 1000元/次/6个月=167元/月

　　3、用具 10元/人×5人=50元/月

　　七、办公费：约320元/月

　　1、电话费 100元/月

　　2、文具及电脑耗材 10元/人/月× 5人=50元

　　3、饮水费 按2天/桶计× 8元/月× 15天=120元/月

　　4、办公用水电 按10元/人/月×5=50元/月

　　八、社区文化宣传费： 约60元/月

　　九、其他不可预见费用

　　以上八项合计13571元× 2%=271元/月

　　十、利润

　　以上九合计13842元× 10%=1384元/月

　　十一、税费

　　以上合计15226元× 5.6%=853元/月

　　十二、根据总体技术经济指标：

　　根据总建面18207.96平米测算;多层物业费为0.88元/月/平方米。但因有临时停车位和其它一些可创收项目的创收费用，可以减轻一部分物业管理服务费负担，故申请贵局核定每月物业费的标准为： 0.60元/月/平方米。

　　**物业管理有限公司

　　20**.2.27