天津市物业管理政策法规知识问答
天津市国土房管局关于做好物业管理政策法规知识宣传工作的通知
各区、县房管局：
为做好物业管理政策法规知识宣传，提高社会知晓率，市局根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题，编写了物业管理政策法规知识问答50问，现印发给你们，请结合自身实际，采取多种形式加大宣传;同时，将该政策问答下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区，并组织指导做好宣传工作。
附件：物业管理政策法规知识问答50问
2015年1月5日
物业管理政策法规知识问答50问
为提高物业管理政策法规知识社会知晓率，日前，天津市物业管理部门根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题，编写了物业管理政策法规知识问答50问。据了解，该政策问答涉及了物业管理以及日常服务的相关内容，近日该政策问答将陆续下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区，以方便广大业主阅读使用。物业管理政策法规知识问答50问：
1.问：什么是物业管理?
答:根据《天津市物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2.问：什么是业主?什么是物业使用人?
答：根据《天津市物业管理条例》，业主是指物业的所有权人。
物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
3.问：在物业管理活动中，业主享有哪些权利?
答：根据《天津市物业管理条例》，业主享有下列权利：(1)参加业主大会会议，发表意见，行使表决权;(2)推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权;(3)监督业主委员会的工作;(4)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议;(5)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(6)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)监督专项维修资金的管理和使用;(9)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;(10)法律、法规规定的其他权利。
4.问：在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务?
答：根据《天津市物业管理条例》，业主应当履行下列义务：(1)遵守业主大会议事规则和管理规约;(2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;(4)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费;(5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;(6)按照规定交存或者续交专项维修资金;(7)法律、法规规定的其他义务。
5.问：业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项?
答:根据《天津市物业管理条例》，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会决定下列事项：(1)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;(2)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;(3)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业;(4)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;(5)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
6.问：业主委员会是一个什么样的机构?履行哪些职责?
答:根据《天津市物业管理条例》，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会履行下列职责：(1)召集业主大会会议;(2)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;(3)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;(7)监督管理规约的实施;(8)组织筹集专项维修资金;(9)组织业主委员会换届和补选工作;(10)完成业主大会交办的其他事项。
7.问：在物业管理活动中，物业服务企业应当做好哪些工作?
答：根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》，物业服务企业应当做好下列工作：(1)按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督;(2)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止，并及时向有关部门报告;(3)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督，并协助做好相关工作。
8.问：物业服务企业资质分为哪几个等级?对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定?
答：根据国家《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
9.问：街道办事处(乡镇人民政府)具体履行哪些社区物业管理工作职责?
答：根据《天津市社区物业管理办法》规定，街道办事处(乡镇人民政府)具体履行下列社区物业管理工作职责：(1)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;(2)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;(3)组织召集街镇物业管理联席会议;(4)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;(5)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;(6)组织对社区物业管理服务情况的考评。
10.问：社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作?
答：根据《天津市社区物业管理办法》，社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下，做好社区物业管理的下列工作：(1)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;(2)依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;(3)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(4)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;(5)组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷;(6)做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。
11.问：社区物业管理专职工作人员有哪些职责?
答：社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下，在街道办事处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指导下，对社区物业管理工作实施监督协调，履行下列职责：(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识;(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费;(3)协助街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作;(4)负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求;(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处(乡镇人民政府)报告;(6)负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;(7)配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(8)未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金;(9)完成上级交办的其他工作事项。
12.问：对于新建商品房小区，前期物业服务企业由谁来选聘?对前期物业服务合同的起止时间如何规定?
答：根据《天津市物业管理条例》，前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。新建住宅商品房出售前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并由双方签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
13.问：什么是管理规约?管理规约由谁制定?临时管理规约由谁制定?购房人在购房时通常需要“双确认”，指的是什么?
答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对全体业主具有约束力。根据《天津市物业管理条例》，开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。
14.问：什么是物业管理服务费?对业主交纳物业管理服务费有何规定?
答：根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，物业管理服务费，是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。根据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。
15.问：业主在办理入住手续时，物业服务企业可否预收物业管理服务费?
答：业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时，应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。
16.问：本市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定?
答：根据《天津市物业管理条例》，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
根据《天津市房屋安全使用管理条例》，房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为，书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。
房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为：(1)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体;(2)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸;(3)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房;(4)拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构;(5)其他危害房屋安全的行为。
17.问：本市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定?
答：为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和本市有关规定，根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前，都会与其签订装饰装修管理服务协议，并约定交纳一定数额的履约保证金，交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。
物业服务企业收取该项费用后，如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为，应按照双方签订协议约定的时间及时退还。
18.问：业主、物业使用人装饰装修房屋时，违反相关法律法规如何处理?
答：根据《天津市街道综合执法暂行办法》，街道办事处可以集中行使下列行政处罚权，并可以实施与之有关的行政强制措施：城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权;房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸，将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。
19.问：在业主、物业使用人装饰装修房屋时，对装修垃圾清运费有何规定吗?
答：物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费，需要物业服务企业根据实际情况据实测算，由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。
20.问：业主办理入住后，遇到房屋质量问题应当找谁解决?
答：根据国务院《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。根据《天津市物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。根据《天津市商品房管理条例》，房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
21.问：国家和本市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的?商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算?
答：根据国务院《建设工程质量管理条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。根据《天津市商品房管理条例》，新建商品房交付使用后，保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保证书(包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容)。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。
22.问：业主入住后没有及时供气、供暖，应当找谁解决?
答：供气、供暖是商品房建设的配套工程，业主遇到未及时接通燃气、暖气问题，应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。
23.问：住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题，应当由谁负责执法
答：住宅商品房中出现上述违法违规行为时，业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向辖区街道办事处(乡镇人民政府)报告，由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。
24.问：新建商品住宅小区成立业主大会条件?
答：根据《天津市物业管理条例》，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：(1)业主入住率达百分之五十以上;(2)首位业主实际入住达到二年以上。
25.问：成立业主大会由谁牵头组织?筹备组由哪些人员组成?
答：根据《天津市物业管理条例》，街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业，符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
26.问：参加业主委员会成员选举应当具备什么条件?对业主委员会成员的人数有什么规定?业主委员会主任、副主任是如何产生的?
答：根据《天津市物业管理条例》，业主委员会成员应当符合下列条件：(1)遵守国家有关法律、法规;(2)具有完全民事行为能力;(3)遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;(5)具有一定的组织能力和协调沟通能力;(6)身体健康，能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
27.问：在什么情况下，业主委员会成员职务自行终止?
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：(1)物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)连续1年以上不在本物业管理区域居住的;(3)以书面形式提出辞职的;(4)因身体健康原因丧失工作能力的;(5)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
28.问：在什么情况下，业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消?
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：(1)无故连续3次缺席业主委员会会议的;(2)有犯罪行为的;(3)拒不履行业主义务的;(4)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
29.问：业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决?主要用途是什么?
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督。
30.问：社区物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?
答：根据《天津市社区物业管理办法》，社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理服务单位负责人等人员参加。会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：(1)履行物业服务合同或协议中出现的问题;(2)业主委员会履职、换届和委员补选工作;(3)物业服务费收缴、使用等问题;(4)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;(5)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;(6)社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施，并监督整改落实情况。
31.问：街镇物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?
答：根据《天津市社区物业管理办法》，街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代表或者居民代表参加。根据《天津市物业管理条例》规定，物业管理联席会议主要协调解决下列问题：(1)业主委员会不依法履行职责的问题;(2)业主委员会换届过程中出现的问题;(3)履行物业服务合同中出现的重大问题;(4)提前终止物业服务合同的问题;(5)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;(6)需要协调解决的其他物业管理问题。街镇物业管理工作联席会议要形成会议纪要，并在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。
32.问：业主居住在商品房小区，为什么要自觉履行交纳物业费义务?
答：根据《中华人民共和国物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分，每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利，并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分，如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有，应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利，承担义务，且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理，需要双方签订合同，就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定，物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务，自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督，同时，业主委员会也要依法履行职责，监督和协助物业服务企业履行合同，每位业主在享受服务的同时，也要履行合同义务，按时交纳物业服务费。
33.问：前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别?
答：(1)合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订，并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。(2)合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年，具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。
34.问：商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成?
答：根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》和《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，对于商品房小区，业主所交纳的物业管理服务费由两项费用构成，一项是物业管理基本服务费，另一项是机电设施设备日常运行养护费。其中：物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。具体由下列费用构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用。机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。
35.问：住宅商品房物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费的收费标准有政策规定吗?
答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分为一、二、三、四4个等级，各等级收费标准为中准价格,分别为每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。
物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的，物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定，并在物业服务合同中予以明确。
机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算,另行协商确定。
36.问:业主办理入住手续后空置不住，是否需要交纳物业管理服务费?
答：根据《天津市物业管理条例》，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。
37.问：物业服务合同主要包括哪些内容?
答：根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。物业服务合同主要包括下列内容：(1)业主大会和物业服务企业的名称;(2)物业管理区域的范围;(3)服务的内容;(4)服务的标准;(5)服务的费用;(6)合同的期限;(7)违约责任;(8)合同的解除条件;(9)双方需要约定的其他事项。
38.问：物业服务合同中约定的物业管理服务包括哪些主要内容?
答：根据《天津市物业管理条例》，物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;(2)电梯、智能系统等设备的运行服务;(3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;(4)物业装饰装修的管理;(5)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;(6)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;(7)物业资料的查询服务和管理;(8)双方约定的其他物业管理服务内容。
39.问：作为业主如何看待和处理物业管理服务费的上调?
答：物业管理实行有偿服务，物业管理服务费是物业服务企业管理和维护业主共有部分的重要保证，应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。据调查，目前影响物业管理服务费成本增加的主要有人工成本、维修材料成本和物业公共服务用水、用电成本等因素。物业管理服务行业属于劳动密集型行业，人工成本开支占有较大比重，成为影响物业管理服务费成本增加的重要因素。例如：据统计，2009年全市从业人员最低工资标准和缴纳养老保险最低标准基数分别从820元/人·月和1260元/人·月，2014年增加到1680元/人·月和2350元/人·月，5年间增长比例分别为104.9%和86.5%。物业管理服务公共用水价格执行商业用水标准，由6.2元/吨调整为7.85元/吨，上涨1.65元/吨，涨幅26.6%。综上所述，如果物业管理服务费标准不依据市场成本变化适时进行调整，物业服务企业正常运营就会出现亏损，按照服务合同约定的服务标准就会受到影响，容易导致物业管理服务费不足与服务质量下降的不良循环。广大业主应理性看待物业管理服务费标准调整，业主大会应适时做好物业管理服务费上调的相关工作。
40.问：业主与物业服务企业之间是什么关系?当双方发生争议时通过什么渠道解决?
答：业主大会通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，双方是合同委托关系。当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时，双方可以自行协商解决;不能自行协商解决的，可以向所属社区居委会或街道办事处(乡镇人民政府)申请调解;也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解，并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
41.问：“两箱三栏”设施主要指什么?对设置“两箱三栏”有什么要求?
答：“两箱三栏”即：物业服务企业服务意见箱，业主委员会工作建议箱，政策法规宣传栏，管理规约公开栏，小区事务公示栏。“两箱三栏”设置总体要求是美观、规范、耐用。
42.问：对物业管理小区物业服务事项公开公示内容及时间有什么要求?
答：物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项：(1)营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件，各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息。(2)物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容，至物业服务合同终止。(3)提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间，自提供特约服务的具体项目起，至停止该服务项目止。(4)机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。(5)利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。(6)房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示。(7)共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间，于每年第四季度进行公示，每次公示时间不少于一个月。(8)物业管理服务费实行酬金制的，应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。(9)节假日服务事项、社区文化活动安排，以及需要向业主提示的事项。(10)其他需要业主及时知晓的服务事项。
业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议等情况，应当按规定进行公示。
43.问：物业服务企业在管理服务中，出现哪些违规违约行为，信用等级被评定为不合格?
答：按照《天津市物业服务企业信用信息管理办法》规定，物业服务企业存在下列行为之一，经查实信用等级定为不合格:(1)在本年度内发生重大责任事故的;(2)因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;(3)因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的;(4)聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的;(5)挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;(6)未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的;(7)被市、区县物业管理行政主管部门日常巡查公开通报后不及时整改，或者一年内被公开通报三次(含三次)以上的;(8)退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规政策规定，履行退出程序和相应义务的;(9)物业服务企业在信用信息采集过程中，拒不上报信用信息的;(10)经市、区县物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为。
44.问：商品住宅首期专项维修资金由谁来交存，交存标准是多少?
答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期专项维修资金由开发建设单位和购房人双方共同交存。其中，不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按房款总额的1%交存维修资金;配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人分别按房款总额的1.5%、1%交存维修资金。另外，按照相关规定，住宅小区内的非住宅或住宅小区外与住宅结构相连的非住宅，也按照商品住宅标准交存维修资金。
45.问：申请使用房屋专项维修资金有什么程序?
答：按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定，专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，主要包括六步：(1)制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况，制定维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后，物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记，登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》，并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。(2)业主确认。物业服务企业在业主委员会的监督、配合下，将维修和更新、改造工程方案征求相关业主书面意见，达到双三分之二以上的业主同意后，将维修和更新改造方案、业主签字表决结果以及工程预算审价结果在小区明显位置公示不少于7天。(3)办理备案。公示期满后，物业服务企业应持相关要件，到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的，区县物业办到项目现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》。(4)开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》，到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户，并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理首期款划拨手续。要件齐全的,市房屋维修资金管理中心将首期款划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后，工程可以开始施工。(5)竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工，并在工程竣工后，组织业主委员会、相关业主、施工企业及工程监理单位等对工程进行验收，共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。(6)决算核减。工程验收合格后，物业服务企业将《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等要件在小区明显位置进行公示，公示期7天。公示期满后，物业服务企业持相关要件到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的，区县房地产管理局到现场查勘后出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的，中心将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。
46.问：占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，有哪些规定?
答：按照《天津市物业管理条例》，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。
47.问：业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费?
答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。
48.问：物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，物业服务企业和业主委员会应当如何处理?
答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：(1)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。(2)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)，并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。(3)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作;(4)区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。
49.问：物业服务企业退出小区管理时，如何做好移交工作?
答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区，应当按照下列程序做好衔接工作：(1)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。(2)业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。(3)原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;物业管理项目的档案资料;物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;物业竣工验收资料;共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;物业质量保证书和使用说明书;物业管理需要的其他资料;实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。(4)原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第(3)项所列事项转交新物业服务企业。(5)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。
50.问：业主委员会组织业主选聘物业服务企业时，一般应注意哪些事项?
答：一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件，查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定，物业服务企业取得营业执照后，应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件，同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级，并按照下列要求接管项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询，了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前，要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主，书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准;并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：实用装修管理问答
1.问：业主装修怎么办?
答：业主和装修工长到物业装修监理部办理装修许可证。
2.问：装修为什么须备齐营业执照、资质证书?
答：施工队在施工中如有损坏公共设施、不服从管理等违章行为，由装修公司承担全部责任。
3.问：业主装修没找装饰公司怎么办?
答：由业主本人书写承诺书并签字，承诺装修施工中出现的与装修有关的一切问题业主本人承担。
4.问：业主装修为什么要填写保护地埋管路承诺书?
答：地埋管路在地面画有管道区线，装修如不注意踩掉后，无法辨别管路走向，如装木地板，容易打漏管路造成漏水，给物业减少不必要得麻烦。
5.问：为什么要填写弱电系统承诺书?
答：因装饰装修单位没有专业的弱电维修人员，容易造成网络故障，严重时损坏设备。
6.问：为什么要填写暖气拆改承诺书?
答：因为暖气受温度影响是容易形成漏水的设施，如不是专业人员拆改，很容易造成漏水给本户及下户造成不必要的损失。
7.问：收取装修押金为什么?
答：为防止装修人员损坏公共设施和给其他业主造成不必要的损失。
8.问：安装通风型防盗门为什么要签承诺书?
答：为保证楼内整齐美观、一致，防止杂乱无章。
9.问：业主更换外窗为什么要签承诺书?
答：为保证小区外观整齐如一，开启方式、颜色应与原窗相同。
10.问：更换防盗门为什么要签承诺书?
答：保持楼道内整齐美观、颜色相同，在原位安装。
11.问：装修噪音控制为什么要签定协议?
答：为保证入住业主有一个安静的生活环境，从法律角度考虑对那些不服从管理的施工人员便于处罚。
12.问：隐蔽工程为什么要验收，并让业主签字?
答：厨房、卫生间防水业主装修前要做闭水验收，业主、施工工长签字确认，入住后如有漏水由装修施工队负责。
13.问：业主室内下水管道、地漏为什么要做装修前通水交接?
答：因装修工人在贴地面砖时，室内一些不起眼的垃圾向下水管道里倾倒，造成管道堵塞，下水不畅或堵死，业主报修还说是物业原因。
14.问：业主室内电源插座、照明为什么要进行交接?
答：业主在装修中大部分业主要进行线路改动，交接清楚后，容易分辨哪些是物业原因，哪些是装修施工所造成的电路问题。
15.问：为什么装修进场前要进行纱窗、窗玻璃交接?
答：玻璃、纱窗是易损物品，如不进行交接，给日后物业维修造成麻烦。
16.问：搭建阳光棚押金为什么一年以后才能返还?
答：业主搭建阳光棚很容易损坏顶层防水，如完工后即退押金会造成损坏防水漏雨，给物业公司造成不良影响。
17.问：业主装修厨房、卫生间水、电路改动为什么要重做防水?
答：水、电路改动走暗管需要损坏防水，重做防水后再做闭水试验，不漏后方能贴砖，减少业主装修完工后出现漏水再处理的损失。
18.问：小区内不论任何业主装修都不允许影响小区的整体形象和外部观感?
答：因外观损坏后，很难再恢复到原来的观感效果(恢复还要产生费用)。
19.问：业主装修为什么要如实填写有关装修表格?
答：物业公司将保留业主装修档案，如有不实行为，保留进行法律追究的权利。
20.问：装修施工人员为什么要办理临时出入证?
答：便于对施工人员的管理，对办证人员身份证件存档，方便司法机关人员查验。
21.问：装修施工现场为什么要配备灭火器?
答：装修现场易燃物品较多，存在消防隐患。
22.问：装修施工现场为什么禁止吸烟、动用明火?
答：装修现场人员较杂，易燃品、油漆、稀料、木材，活动空间狭小，防止消防事故的发生。
23.问：为什么装修队要自备马桶?
答：避免施工人员在公共区域随地大小便。
24.问：为什么装修施工要关门?
答：避免施工噪音、空气污染，影响他人的正常生活。
25.问：为什么装修监理要进行现场巡视?
答：防止因装修中有些临时的变动，走暗埋管等损坏主体结构、钢筋等违章装修的行为发生。
26.问：装修押金为什么3个月后再返还?
答：在装修完工后没有通过使用，发现不了装修存在的问题，出现问题后无法控制装修施工队。
27.问：装修公司为什么在物业办理装修手续要加盖红章的营业执照和资质证明一份?
答：只有盖有红章才是公司认可的。
28.问：为什么对装修超时噪音施工进行控制?
答：为保证广大已入住业主的正常休息不受影响，而采取的一种措施。
29.问：为什么连接阳台的窗下墙不许拆除?
答：由于此墙起配重压阳台作用。
30.问：为什么对已交付使用的排烟、排气系统不许拆改?
答：因为此系统是从基层到顶层外排至室外，如有改动将失去作用或效果不好。
31.问：空调安装为什么要按指定位置安装?
答：为小区的整齐美观及小区的整体观感效果。
32.问：装修队进场后为什么要做到装修材料分类、码放整齐?
答：装修作业面小，如果乱堆乱放，影响业主装修进度，遇有紧急情况不易逃生。
33.问：为什么天然气设施不许私自拆改?
答：天然气属特殊工种，也是天然气公司持有上岗证才能从事的行业。
34.问：在装修过程中为什么要求业主将已安装到位的对讲机加以保护?
答：属弱电系统，已调试好通话，影响效果，避免装修完工后再修带来的麻烦。
35.问：为什么业主装修厨房吊顶，消防烟感系统下移?
答：装修吊顶烟感不下移就失去了系统的使用效果，如业主坚持不下移要写承诺书，一切后果自负。
36.问：为什么厨房、卫生间漏水都在各种管道的根部?
答：管道安装时主体已建成，管道孔是预留洞口，管道安装完工后二次浇铸。
37.问：为什么燃气探头不包封?
答：包封后失去探测效果，达不到漏气后自动关闭的功能。
38.问：为什么装修时水表处包封要预留不小于300×300㎜的检修口?
答：装修时如果小于300×300㎜以后物业维修、查水表就无法完成。
39.问：装修时业主家户内总水阀为什么要预留300×300㎜检修口?
答：以后在业主使用过程中阀杆漏水，更换阀门都无法进行。
40.问：装修工队进场后为什么要进行户门交接?
答：防盗门属易损件，装修进料容易磕碰掉漆，物业与业主划分界限。
41.问：为什么对业主室内暖气片进户交接?
答：业主装修过程中容易磕碰掉漆，避免业主装修完工后说是所配暖气片原来就掉漆的。
42.问：为什么给水主管在装修时不许改动?
答：原公用设施，一旦拆改将导致大面积停水，给业主带来不必要的麻烦。
43.问：为什么对原建筑的承重和外围护结构一律不得拆改?
答：根据建设部110号令：没有同等资质等级的设计单位认可、同意任何人都不许拆改承重结构。
44.问：为什么已交付使用的卫生间改做它用要填写承诺书?
答：卫生间设有排风道，供水、排水系统必须在保护原有设施的基础上方可改做它用。
45.问：装修时如对暖气进行包封怎么办?
答：必须在保证正常维修能够进行的情况下方可包封。
46.问：装修时对下水主管进行包封为什么要预留不小于300×300㎜检修口?
答：方便下水管道的疏通，不损坏业主装修效果。
47.问：为什么业主装修铺设地面不许使用大理石?
答：超出不动荷载重量。
48.问：为什么安装木地板不许在楼板上打孔?
答：没有找平层损害主体，有找平层容易打漏各种管线。
49.问：为什么装修垃圾要装袋外运?
答：避免垃圾污染，保护环境，方便外运。
50.问：为什么要对装修工人讲解装修管理规定?
答：避免影响他人的正常生活，造成其他住户的投诉。
51.问：业主装修欲拆除室内不起承重作用的轻质隔墙为什么要经过审批后方可拆除?
答：要向业主讲清楚，注意上面的电源、防水等问题一定要做好。
52.问：六期墙面为什么有向室内漏雨现象?
答：在主体建筑施工时用于固定两边模板的镙栓孔没有封堵好。
53.问：为什么六期窗户有漏水现象?
答：有暴雨时雨水流进下方槽内不能及时排出形成向室内倒流。
54.问：地漏为什么有的返味?
答：业主装修时大部分业主将地漏换成不锈钢地漏，这种地漏水封小，水少或没有水就会向上返味。
55.问：业主装修因本人不在京为什么要写委托书?
答：办理装修手续时必须要有业主本人的签字或委托人代签。
56.问：为什么窗户有漏风现象?
答：由于年限，胶条老化，弹力减小。
57.问：为什么夏天卫生间上方有冷水管误报上方漏水?
答：因卫生间在洗澡时有热气遇到冷水管形成水珠滴在吊顶上。
58.问：为什么现浇板与预制板连接处会出现裂缝?
答：收缩弹力、温度等因素影响。
59.问：为什么装修完工要进行验收?
答：装修完工检查是否按规定预留检修口，空调冷凝水是否插入预留管口内，有无损坏主体结构，水表总阀有无维修空间，公共设施有无损坏等。
60.问：业主更换暖气片为什么要经过测算散热量后方可更换?
答：设计安装的暖气片是根据给水方向、朝向、水温综合考虑设计的，更换时一定要根据现有暖气的散热量更换。
61.问：为什么要求装修人员办理出入证?
答：办理出入证是方便治安及装修监理部的管理,维护小区内装修秩序。
62.问：为什么节假日控制噪音施工?
答：小区内大部分业主在家休息,为了不影响节假日在家休息业主的正常生活,所以禁止噪音施工。
63.问：为什么每天对装修户进行巡视?
答：做到每天对装修现场进行巡视,要记录,发现问题,早汇报早解决。
64.问：为什么要业主签承诺书?
答：在装修中经常要业主签承诺书,是为了防止物业公司和业主之间产生矛盾,避免纠纷,分清责任,有利于小区管理。
65.问：为什么要在同一个房间多次做闭水试验?
答：第一次是做房间原有的防水层,第二次是装修改动破坏的防水层之后重刷的防水层。
66.问：为什么管道检查口电源箱不准密封?
答：业主要求的是美观,我们考虑的是将来维修，给业主减少物业维修造成的损失。
67.问：为什么周六日会有噪音施工?
答：业主为了抢进度，业主在现场指使施工，给管理造成一定的难度。
68.问：为什么楼层户门牌号经常掉?
答：原来施工单位粘贴不牢固,再有经常开关门有震动。
69.问：为什么装修完的房间有漏水的情况?
答：一开始慢慢渗水，时间长了水泥板达到饱和程度，才开始向下漏，这种渗水非常小，做闭水试不出来。
70.问：为什么环卫部经常报楼道有装修垃圾?
答：清理装修垃圾定时，白天将垃圾清负二层，晚上外运，而装修人员下午又将垃圾放在楼道。
71.问：装修过程为什么要每时每刻巡视?
答：是防止作出违规装修改动,维护业主权益和物业公司的利益。
72.问：怎样辨别灭火器的好坏?
答：要检查灭火器年检日期，压力是否在绿线以上，外观完好。
73.问：装修前为什么要做闭水试验?
答：室内卫生间,厨房都有防水层,工人进场后会有改动,要分清责任。
74.问：装修为什么不准在承重墙打孔?
答：承重墙打孔,会破坏主体结构对楼体有危害。
75.问：为什么装修改管线不准横向开槽?
答：保护主体结构、原设计，各项指标不受损害。
76.问：为什么空调制热，冷凝水会漏到下户?
答：因空调在制热时，它的排水口在空调外机上，水直接滴在外机位置。
77.问：为什么1#楼只能安装预热式热水器?
答：因设计电路开关只能安装2500W以下的热水器，不适用安装直热式热水器。
78.问：为什么六期业主购买空调时要先量一下空调外机预留台尺寸?
答：业主在购买空调时往往偏大，而我们在设计预留台时是根据室内面积应安装功率数设计的。
79.问：装修监理部的职责是什么?
答：负责小区内所有业主装修手续的办理，装修方案的审核，装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费的核算。
80.问：装修监理的职责是什么?
答：保证小区广大业主正常生活不受侵害，楼体结构不受损坏，隐蔽工程的中间验收，装修噪音的控制，装修垃圾的清运。
篇3：电梯维保电梯知识问答
1.问：电梯怎样验收?
答：电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管理公司提交验收资料。
2.问：电梯资料有什么?
答：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。
3.问：电梯设备怎么管理?
答：电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯，物业公司绝对不能接管。
4.问：为什么电梯的使用安全非常重要?
答：为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。
5.问：电梯使用安全管理主要有什么?
答：安全教育、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。并乘坐有年检合格的电梯。
6.问：为什么配电柜前后要铺设绝缘垫?
答：主要因为保护操作者的安全，有带电工作，保持等电位，就不会有电的灼伤。
7.问：为什么电梯维修人员严格按操作规范?
答：为了确保电梯的安全运行，维修人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司设备部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内容是：保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。
8.问：电梯安全必须执行操作规程是什么?
答：(1)每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。
(2)电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。
(3)遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。
(4)禁止运超大、超重的物品。
(5)禁止在运行中打开厅门。
(6)工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。
9.问：为什么电梯困人应紧急救援?
答：主要是确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员10min仍未到达，设备部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。
10.问：为什么规定电梯困人援救的程序?
答：是保障操作者和乘客的安全，规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。
11.问：救援步骤是什么?
答：当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。准确判断轿厢位置，做好援救准备，维修人员到达后根据楼层指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。
12.问：为什么规定救援顺序和方法?
答：(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救操作
①关闭机房电源开关。
②用专门外门锁钥匙开启外门。
③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。
④协助乘客离开轿厢。
⑤重新关好厅门。
(2)轿厢远离电梯口时的援救操作
①进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。
②拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。
③救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5m)为止。
④当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。
遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。
13.问：电梯特点是什么?
答：电梯也叫升降机。是垂直方向的交通运输设备，是高层建筑中不可缺少的交通运输设备。它靠电力，拖动一个可以载人或物的轿厢，在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动。
14.问：电梯的组成部分有哪些?
答：电梯一般由五部分组成:(1)井道和机房;(2)传动部分(3)升降部分;(4)安全装置;(5)控制部分。
15.问：电梯井道和机房部分起什么作用?
答：这是电梯正常运行要求的房屋建筑部分，规定行驶的路线等。
16.问：电梯传动部分由什么组成?
答：传动部分即曳引机，主要由电机和钢丝绳组成。
17.问：电梯升降设备部分包括什么?
答：升降设备一般包括轿厢、对重、平衡链、导轨、门厅。
18.问：电梯安全装置怎样形成?
答：安全装置一般包括降速装置和电气安全设备。抱闸、限速器、安全钳、缓冲器等。
19.问：电梯控制部分包括什么?
答：控制部分通常是指电气控制设备和必要的线路，包括控制柜、励磁柜和选层器等。
20.问：曳引机有什么作用?
答：俗称减速器。它安装在机房内，一般在建筑物顶层之上，是电梯的曳引装置，它经曳轮通过钢丝绳牵引轿厢及对重运行。
21.问：电梯曳引机组成部分包括什么?
答：主要由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。
22.问：门厅安全系统
答：每一层电梯门口装的门，门上带有机械锁及电气接点。客梯多为自动开关门，开关门由轿厢门上的开门刀带动厅门上的橡皮勒辘来完成的，而轿厢门是由轿厢上的开关门装置驱动的。
23.问：什么是电梯顶板?
答：井道的顶部是机房，它是维修人员工作的地方。因此顶板必须是封闭型的，将井道与机房完全隔离。
24.问：电梯机房有什么设备?
答：机房用来安装曳引机、电控屏、限速器等。机房可以设置在井道顶部，也可设置在井道底部。
25.问：电梯分为多少类?
答：电梯种类繁多，可根据不同要求进行分类，如按使用性质分客梯、货梯、客货两用梯等。
26.问：电梯速度是多少?
答：电梯按速度一般分为:高速梯、快速梯和低速梯。
27.问：高速电梯标准是什么?
答：高速电梯速度在2 m/s以上，有的称之为甲类梯。
28.问：快速电梯标准是什么?
答：快速电梯速度在1.5m/s以上，有的称之为乙类梯。
29.问：低速电梯标准是什么?
答：低速电梯速度在1.O1m/s以上，有的称之为丙类梯。
30.问：什么是交流电梯?
答：交流电梯使用交流电梯曳引机。货梯及杂物梯一般为交流电驱动。
31.问：什么是直流电梯?
答：直流电梯，由于它的启车、换速、找平、停车比较平稳，运行速度快，用于高层及要求较高的场所。直流电梯又分成直流快速电梯和直流高速电梯。
32.问：电梯按控制方式分类，一般分为哪几类?
答：电梯按控制方式分类，一般分为半自动电梯和自动电梯。
33.问：半自动电梯控制分哪几类?
答：(l)手开自平电梯——是由轿箱内手柄开关控制，具有自动平层的电梯，货梯多属于此类。
(2)按钮自平电梯——是由按钮控制具有自动平层装置的电梯，多用于货梯及杂物电梯。
(3)自平、自开门电梯——上述两种带有自动开关门装置的电梯。
34.问：自动电梯控制分为哪几类?
答：(1)信号控制电梯，除具有自动平层自开门动作外，并具有内外选层、自动定向，顺向截车等性能。此种电梯需有司机操作。
(2)集选控制电梯，除具有信号控制电梯的性能以外，也可以无司机操纵，所以需要增加厅外呼叫反向截车环节。
(3)下集选控制电梯，用于无司机交、直流电梯，基本工作状态与集选同，所不同的是厅外向下召唤信号才予以应答。
35.问：电梯型号是什么?
答：所谓型号，即采用一组字母和数字，以简单明了的方式将电梯基本规格的主要内容表示出来。我国建设部标准《JJ4S—86电梯、液压梯产品型号编制方法》中，规定了电梯型号的编制方法。
36.问：什么是智能电梯?
答：智能电梯就是利用推理和模糊逻辑,用专家系统方法制定的知识库中的以确定最适合于现实情况的规则，并对选定的规则做进一步的处理以确定最佳的电梯运行，同时即刻向乘客通报该信息，从乘客生理的、心理的条件和要求来满足高效率的运输需求。
37.问：什么是电梯舒适感?
答：电梯轿厢加速上升或减速下降时，人体内脏的质量就会向下压在骨盆上，全身有超重感。当轿厢加速下降或减速上升时，支撑内脏的腹部肌肉就会失掉一部分重量，产生失重感。这些使内脏提升的结果就会压迫胸肺、心脏等。由于这部分不同于骨盆，没有较大的反作用力，因而就造成了心、肺、胃等的不适，甚至头晕目眩等。
38.问：电梯为什么上下运行?
答：主要由曳引传动就是借牵引钢丝绳与曳引轮槽之间的摩擦以传输引电梯轿厢及对重垂直运行的传动力的传动型式。
39.问：电梯主要安全系统是什么?
答：所有瞬时型的安全钳的制动功能均采用自锁夹紧原理。因此，夹紧机构的设计必须符合自锁夹紧条件。其模型的自锁夹紧条件即指在没有外力的情况下，依靠模块和导轨之间的摩擦力便能使系统的力保持平衡。
40.问：为什么电梯有额定载重量?
答：电梯提升货物的最大计算重量称为电梯的额定载重量。电梯的额定载重量不包括轿厢及固定在轿厢上设备的重量，如超重就会存再不安全因素。
41.问：为什么钢绳有报废标准?
答：估计钢绳磨损的程度是否适合继续使用称为钢绳的报废标准;正在使用的钢绳，其报废标准是根据钢绳在一个雄距的长度内，钢绳的明显断裂数量，此长度要符合对应于钢绳纵轴捻绕一周的长度。
42.问：电梯电气设备作用是什么?
答：电梯的电气设备是指电梯装置上使用的电机、电器、仪表及电气布线的整体而言的。驱动电梯，即载人或装货的轿厢上升或下降是靠电气传动装置来完成的。电气传动装置由电动机或几台电机组成。电气传动装置将取自电网的电能转换为轿厢运行的机械能。
43.问：电梯运行平稳性是什么?
答：电梯运行的平稳性是指当轿厢启动运行时，它的运行和停车未使乘客感到不舒适，在机械上未产生额外的荷载。
44.问：电梯有什么故障?
答：一类是机械故障，主要是曳引机等传动设备的故障;另一类是电气故障，主要是电源、电动机、控制电路各元件的故障。
45.问：电梯的缓冲器有什么作用?
答：缓冲器是提供最后一种安全保护的电梯安全装置。
46.问：安全钳作用是什么?
答：在轿厢(对重)中出现突然情况时，能将导轨夹住，同时刹住轿厢，并将轿厢在导轨上牢牢夹持住，保障轿内人身安全。
47.问：限速器的作用是什么?
答：限速器是一种控制轿厢(对重)速度的设备。当轿厢达到极限速度时，轿厢(对重)的限速器开始动作，并作用于安全钳上，迫使它夹住导轨，刹住轿厢。能保障轿箱及乘梯人的安全。
48.问：转换开关的作用是什么?
答：转换开关用于同时闭合与切断几个电气回路。YⅡ型万能转换开关使用最广。
49.问：接触器的作用是什么?
答：接触器用于远程闭合与切断电力回路的电器。接触器的电力触点利用电磁系统予以闭合。接触器又分为交流接触器与直流接触器，主要控制设备的起停。
50.问：电磁继电器的作用是什么?
答：电磁继电器用于控制回路中电气设备的转换开关。像接触器一样，继电器以动街铁和接触系统在磁系统中闭合。
51.问：选择器(内选按钮)的作用是什么?
答：选择器用于自动选择轿厢运行的方向。在按下电梯的启动按钮后，还可用于使轿厢在规定的楼层自动停车和轿厢在梯井中所处位置的灯光显示。
52.问：终端开关(极限开关)的作用是什么?
答：终端开关配置在梯井中，用于保护轿厢升降不超出容许的水平范围以外。梯井中装有两个终端开关:一个稍高于上楼层，另一个稍低于底层。作用在这些终端开关上时，便使固定在轿厢上的断电装置断电。
53.问：制动电磁铁(抱闸)分为哪几类?
答：按电源类别，电磁铁分为直流和交流;按铁心额定行程值可分为长行程和短行程。对电梯自动平稳安全的保障。
54.问：电梯门的型式分为哪几类?
答：指电梯门的结构型式。可分为中分式门、旁开式门、直分式门等。
55.问：怎样检查锁闭装置?
答：应对各层层门锁紧和关闭进行检查，当电梯在正常操纵下，如有一扇层门或多扇层门的任一扇门被开启，则电梯应不能启动或继续运行。对锁紧装置的锁紧件，如啃合小于7mm时，电梯应不能启动。
56.问：怎样检查报警和应急功能?
答：检查轿内警铃、对讲系统、电话等紧急报警装置，与建筑物内的管理部门应能及时应答，以便紧急呼救。如不通立即与弱电联系维修。
57.问：怎样检查钢丝绳?
答：主要是对曳引绳应检查其磨损后的直径不应小于原直径的90%，是否有断丝、断股现象。每根曳引绳受力应相近，其偏差应不大于5%。对曳引绳的伸长，应根据碰击缓冲器的越层情况决定是否需要截短曳引绳及其他钢丝绳。
58.问：怎样检查机械制动器?
答：在轿厢载以额定载荷，以额定运行速度下行和上行时，断开制动器的释放电路后，电梯应无附加延迟地被有效制动。
59.问：怎样进行限速器的安全检查?
答：首先应检查其调节速度部位的铅封,是否有移动，然后检查其绳轮、轴、联动装置、夹绳装置等有无磨损、腐蚀和污垢堆积而影响其随时处于可动作状态。检查电气安全装置，当限速器动作时，应能使电梯曳引机停止运转。
60.问：怎样检查缓冲器?
答：缓冲器的检查应在轿厢空载的情况下，以平层速度或已减速的情况下，接触缓冲器并使其全部压实，检查其有无任何永久变形或损坏。
61.问：电梯的季度检查主要检查哪些部分?
答：季度检查它主要针对机房内的主要设备，如检查曳引机运行时有无异常噪声;减速机是否漏油，减速机与曳引电机的温升情况;曳引机制动器的可靠制动情况;速度反馈装置的反馈信号有无变化;限速器运转是否灵活可靠;控制柜内电气元件动作是否可靠;极限开关动作是否可靠等。
62.问：电梯的年度检查主要检查哪些方面?
答：每年一度的检查是针对电梯在运行过程中的整机性能和安全设施进行检查。整机性能应包括乘坐舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层准确度五个方面。
63.问：电梯维修应注意什么?
答：当维修人员用紧急层门钥匙开启层门，准备进入井道轿厢顶上之前，应精神集中、头脑清醒。检修人员迅速进入轿厢时，注意不要在层门口对接处逗留。同时将轿顶检修盒的检修开关接通，绝对不允许轿顶维修人员命令轿内人员操纵电梯运行维修工作。
64.问：验收标准是什么?
答：验收的具体技术标准按国家的现行规范、标准执行。
65.问：验收的重点检查部位与基本要求是什么?
答：(1)曳引机运行平稳、振动与噪声不超标、油箱无渗漏。
(2)轨道的轨距与垂直度偏差不超标;
(3)钢丝绳涨力应均衡不碰撞，轿厢运行平稳平层准确，
(4)开门噪声不超标;
(5)各部位安全装置、最主要的是门锁、限速器、限位与极限开关需动作灵敏准确可靠;
(6)电气装置接地良好、绝缘合格;
(7)机房高度、顶层高度与底坑深度符合标准等等。
66.问：维修管理的要求是什么?
答：(1)配备合格的维修人员，具有上岗证;
(2)制定电梯的保养维修规程、保养维修计划;
(3)定时巡查，以便及时发现故障并维修;
(4)注意门钥匙的管理，防止发生人为破坏。
67.问：电梯为什么要进行保养?
答：因为电梯是特种设备，随时都有问题故障，为了保障电梯的安全运行对电梯进行计划保养，随时保养，特殊保养等。
68.问：电梯为什么进行中修、大修，标准是什么?
答：因电梯运行几年，电梯器件存在不同的老化，安全系数相对减小，根据对电梯特殊管理，根据运行情况对电梯有计划的进行中修、大修。为了保障电梯安全。
69.问：电梯中修标准是什么?
答：电梯中修指电梯运行较长时间后进行全面检修保养，周期一般定为3年。但第2个周期为大修周期，如需要大修，则可免去中修。
70.问：电梯大修标准是什么?
答：电梯大修是指在中修后继续运行三年时间，因设备磨损严重需更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底地维修。
71.问：电梯为什么更新改造?
答：电梯连续运行15年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换(旧型号已淘汰)时，就需要进行更新或改造。
72.问：电梯维修人员需要什么素质要求?
答：电梯是集机械、电气为一体的高技术设备，电梯维修工同样是一种技术密集型工种，应对维修保养技术人员有明确的要求：(l)懂技术要求、质量标准、验收规范;(2)精通电梯设备的原理与构造，熟悉所营电梯的性能及图纸。
73.问：为什么要保存电梯技术档案资料?
答：技术档案资料的管理一般指对设备原始资料与维修管理资料的管理。电梯设备档案每部电梯在接管后，应建立技术档案。主要有:(l)电梯验收文件，包括验收记录，测试记录，产品与配套件的合格证，电梯订货合同、安装合同，设备安装图与建筑结构图等。(2)设备登记表，主要记载设备的各种基本参数与性能参数。(3)大修、中修工程记录，它包括大修、中修的时间、次数、维修内容等。(4)事故记录等。
74.问：电梯维修资料有哪些?
答：电梯维修资料指包括报修单、运行记录，普查记录、运行月报表等在内的一些维修记录资料。
75.问：电梯安全管理的作用是什么?
答：电梯作为一种交通运输设备，本身就具有一定的危险性。其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，安全工作十分重要，因此必须建立严格的安全管理制度。
76.问：电梯司机和维修工为什么要持证上岗?
答：根据政府有关规定，电梯作业属特种作业，电梯司机和维修工要统一考核后持证上岗。
77.问：怎样对维修工管理?
答：电梯工作的伤亡事故绝大多数为电梯维修工，因此对电梯维修工的安全管理十分重要。为了运行安全，在维修过程中坚持质量第一，必须对维修工进行岗前培训，使维修人员熟悉维修基本程序与技术标准，故障的检查，排除方法等。
78.问：维修工作的要求是什么?
答：(1)制定好《电梯维修安全操作规程》;
(2)严格遵守操作规程工作:
(3)坚持上岗考核和技术等级考核，定期进行技术培训等。
79.问：对电梯设备安全管理措施有哪些?
答：电梯设备保持良好状态，需要制定有关安全管理措施。(1)使用电梯设备时，必须经常检查这些装置的可靠性;(2)定期进行安全机构动作试验与整体性能试验;(3)做到防火、防水、防盗。
80.问：为什么制定乘梯须知?
答：为了保证电梯正常运行、防止意外事故，对乘电梯的人员制定的有关规定，通常称乘梯须知,并在电梯间公布于众。是保障安全的必要手段，让大家共同爱护电梯设备设施，保障安全乘坐。
81.问：电梯运营费是什么?
答：为保证电梯正常运行而必须支付的费用，包括电梯司机及维修工的工资、奖金，电梯的各项管理费、电费及保养材料费等。
82.问：安全责任制是什么?
答：电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关，物业管理企业应有主管领导负责安全管理工作，要建立安全责任制，对造成重大人身、设备事故的责任人要做认真、严肃的调查处理。
83.问：轿顶检修操作装置有什么操作设施?
答：(1)正常运行和检修运行的转换开关，用于转换运动状态。
(2)急停开关，红色。用于紧急时停止电梯运行，应符合安全触点的要求，双稳态，具有自锁功能。
(3)上下点动检修运行按钮。用于检修状态上、下运行。
(4)轿顶控制优先原则。电梯在检修状态时，所有安全装置应起作用。
84.问：使用手持电动工具应注意些什么?
答：①有专人保管
②要定期检查
③必须使用漏电保护装置
④在工作中必须单独设置开关，不得一闸多用。
85.问：电梯危害涉及哪些人员?
答：①使用人员;
②维修人员;
③检查人员;
④相关方人员。
86.问：电梯安装维修人员的职业道德规范是什么?
答：(1)主动热情服务，树立安全第一的思想。保证乘客和自身的安全，保证设备安全。守纪律及相关规定。
(2)自觉地执行国家标准和安全操作规程。爱护设施，珍惜公司财产。努力学习专业技能，干好本职工作。
87.问：电梯维修保养人员，在交班时应注意的主要内容是什么?
答：填写好各种规定的维修、保养及检查巡视记录;未做完的工作内容应向接班人员直接交待清楚，并在交接班记录中注明情况;暂时不能继续施工的工作现场应作适当处理，并检查确保不会发生意外后，方可离岗。
88.问：电梯不能关门操作的常见原因主要有哪些?
答：操作盘关门按钮损坏;外呼按钮不复位;操作盘开门按钮不复位;安全触板开关损坏;光电(光目)保护装置对位偏离;超载开关动作;电梯故障安全保护功能的保护状态;
89.问：为什么电梯自动关门?
答：每个层门应有自动关门装置，当轿厢不在层站时，能自动将层门关闭。
90.问：制动器检查什么?
答：(1)调整制动弹簧,以保证平层准确度和舒适度;
(2)调整清洁铁心,加适量润滑剂;
(3)制动瓦磨损超过原厚度1/4或铆钉露出时应更换。
91.问：什么是电气火灾?
答：电气火灾：是电路短路、过载、接地电阻增大，设备绝缘老化，电路产生火花或电弧，以及操作人员或维护人员违反规程造成的。
92.问：发生电气火灾时的消防方法是什么?
答：①应注意，电气设备发生火灾时，应首先断电，然后进行灭火，并及时报警。
②若无法切断电源，应立即采取带电灭火的方法，选用二氧化碳，干粉灭火剂等不导电的灭火剂灭火。灭火器和人体与10KV以下的带电体要保持0.7M以上的安全距离。
93.问：对电梯维保公司怎么管理?
答：主要根据合同分清责任，对维保质量进行监督管理，制定电梯的管理制度，促进维保公司对服务进行自查自检，主要使电梯设备安全运行。
94.问：电梯为什么会夹人?
答：主要有两个，电梯轿门的光幕失灵会造成夹人，主要安全回路故障失灵造成的;电梯开门时间过长造成强迫关门致使关门夹人。
95.问：如遇电梯困人怎么办?
答：首先确认电梯是安全的，请勿惊慌，按下警铃和中控人员联系，通过客服通知维保人员，不要擅自扒开轿门出梯，防止坠落，造成人身伤亡事故。(或通过电话通知家人;或用手拍门向梯外人员求救。)
96.问：用电梯搬运东西时应注意什么?
答：向电梯轿厢搬运物品时,须小心轻放,摆放均称,不得碰撞轿门、轿壁及轿顶;运送的泥沙涂料等不得洒落在轿厢内;不得运送超长物;不得用物体卡住轿门。
97.问：怎样爱护电梯?
答：电梯内严禁吸烟，且不允许运载危险物品。发生火灾，不要使用电梯。保持轿厢内清洁，勿随地吐痰。自觉保护好轿厢内外的按钮，保证电梯的正常使用。严禁从外面扒厅门，不要挤压轿门预防产生事故。
篇4：物业保安巡逻工作问答
问：巡检时进入单元楼内时，应怎么做?
巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。
问：发现各类设施设备损坏时，应怎么做?
秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。
问：巡楼时听到事故发生后，应怎么做?
秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。处理结束后，继续巡楼。
问：巡楼发现事故时，应怎么做?
秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。
问：巡楼发现有人故意损坏小区设施时，应怎么做?
秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。
问：发现有可疑人物时，应怎么做?
秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。
问：发现推销人员在小区内进行推销活动时，应怎么做?
秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。
问：遇业主将物品在地面上拖拉时，应怎么做?
队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。
问：业主擅自移动设施时，应怎么做?
秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。
问：业主不慎损坏小区内的各类设施或装饰物时，应怎么做?
遇有业主不慎损坏小区的各类设施或装饰物时，秩序维护员应仔细察看受损情况，并询问记录业主工作单位、姓名，并察看其有效证件。记录情况由当事人签名认可，同时应报告服务中心。
问：业主在禁烟区吸烟时，应怎么做?
遇到业主在禁烟区吸烟，秩序维护员应主动上前，有礼貌说明小区管理规定，并加以制止。
问：有人在小区内大声喧哗时，应怎么做?
秩序维护员巡逻时遇有人在小区内大声喧哗，应有礼貌地上前加以制止，请保持安静的工作环境，以免妨碍别人工作。
问：业主在小区内乱扔杂物时，应怎么做?
发现业主在小区内乱扔杂物时，应上前加以制止，请其保持小区清洁，并为其将丢弃的杂物，扔进垃圾箱内。
问：业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染时，应怎么做?
业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染，秩序维护员应主动上前进行安抚工作，并立即通知保洁人员进行清理。如面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大。
问：巡检小区时闻到异味时，应怎么做?
巡检小区时闻到异味时，秩序维护员必须迅速查明异味出自何方，并妥善加以处理，情况紧急时，必须立即报告。
问：小区公共部位有不整洁现象时，应怎么做?
小区公共部位有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决;需环洁部清理之事，应通知保洁人员加以处理。
问：电梯厅烟缸有杂物时，应怎么做?
看见电梯厅烟缸有杂物时，有清洁工在附近工作时，秩序维护员应督促其清理，清洁工不在时，应主动做好清理工作。
问：外面下雨时，应怎么做?
外面下雨巡楼时，秩序维护员应着重检查门窗是否关闭、阳台地漏是否畅通，及有无漏水现象。发现问题，及时进行报告。
问：停放在外围岗位的非机动车没有停在规定区域内，应怎么做?
自行车、助动车在外围岗位口规定区域内乱停乱停放的，应提醒其放入非机动车库，如一再不听劝说者，定期进行清理，将其车辆搬入指定位置。
问：发现业主物品遗忘在楼道时，应怎么做?
发现业主物品遗忘，秩序维护员应妥为保管，并作好记录及上交服务中心处理，必要时由服务中心发失物招领通知。
问：业主或外来人员醉酒时，应怎么做?
发现业主醉酒时，应将其带到影响较小的部位或其公司让其休息，酒醒后让其离开;如醉酒闹事应报告服务中心处理。
外来人员醉酒，应劝其尽快离开小区，闹事者，报警处理。
问：业主在小区突发急病救治时，应怎么做?
业主在小区突发急病需救治时，秩序维护员应立即通报服务中心和秩序维护班长或主管，安排急救车辆送医院救治。
问：发现业主不注意公共卫生时，应怎么做?
发现业主不注意公共卫生时，秩序维护员应主动上前加以制止，提醒其应保持公共卫生的清洁，并主动帮助清理，必要时请清洁工到场清理。
问：发现施工人员在施工场地吸烟时，应怎么做?
秩序维护员应提醒施工人员，遵守小区规定。对不听劝告者，交秩序维护班长或主管处理。
问：施工人员未经允许在公共部位施工时，应怎么做?
发现施工人员不经允许在小区公共部位施工时，秩序维护员应加以制止，并督促其清理好场地，检查是否造成损坏。造成损坏的，应作好详细记录，请施工负责人签字认可，交服务中心处理。
问：发现业主将物品堆放在公共部位时，应怎么做?
秩序维护员发现公共部位堆物时，应先弄清物品所属业主房号，并与该业主进行交涉，说明小区规定，并请尽快将物品移走。
问：发现施工队违章操作时，应怎么做?
秩序维护员发现施工队违章操作时，应及时加以制止，并通报秩序维护班长或主管处理，必要时勒令停工整顿。
问：施工人员需在公共部位进行施工时，应怎么做?
施工人员需在公共部位施工检修，在人流高峰，应叫其停止施工。请物业服务中心确认后，为其划定施工范围，并用围栏加以围护，巡逻秩序维护员做好施工现场的监督工作。
问：发现施工人员未经同意更改或动用小区设施时，应怎么做?
发现施工人员不经同意，擅自更改或动用小区设施的，应立即加以制止，并扣留其出入证，问清情况，交班长或主管处理。
问：施工队未经同意加班时，应怎么做?
秩序维护员应问明情况，禁止其加班，并通知施工队负责人，告诫施工人员遵守小区管理规定。
问：施工队未办理动用明火手续，动用明火时，应怎么做?
秩序维护员应立即加以制止，扣留操作员出入证，通知施工负责人，强调小区管理规定，由服务中心给予适当罚款处罚。
问：施工队未经同意，在小区留宿时，应怎么做?
巡逻秩序维护员发现施工人员未经同意在小区留宿的，应责令其立即离开小区，通知施工负责人，重申小区规定，由服务中心按规定予以并给予适当的罚款处罚。
问：晚间巡楼发现业主门没上锁时，应怎么做?
秩序维护员巡楼发现业主门没上锁时，应立即通报秩序维护班长或主管，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，方可进入业主户内进行呼叫，如业主家中无人，不可深入及翻动、查看业主室内物品，并认真做好记录，同时通知物业服务中心联系该业主，在业主到来前不得离开。
问：巡楼结束后，应怎么做?
巡楼结束后，巡查管理人员应对巡楼情况作详细记录。发现的问题，必须记录在案，以备后查。
问：当你在行走中需要超越业主时，应如何处理?
秩序维护员应礼貌地先对业主说:“对不起，先生(小姐)请问能否让一下?”，然后超越。遇有两位业主同行时，切忌从业主的中间穿过，超越后应回头向业主点头以示谢意。
问：在公共场所，遇业主迎面走来时，应如何处理?
秩序维护员遇到业主时应主动招呼、问候、示礼，要主动侧身、让路、放慢步伐，不能只顾自己行走，对业主视而不见，毫无示意。
问：业主欲将物品堆放小区公共区域时，应怎么做?
业主欲将物品堆放小区公共区域时，应有礼貌地询问其需堆放的时间，并指定其堆放于较旁边位置，提醒其尽快拿走，不得长时间堆放。
问：业主将行李物品堆放小区影响通道时，应怎么做?
业主将行李物品堆放小区而影响通道畅通时，应有礼貌地劝其保持通道畅通，并指定位置让其短时间堆放。
问：遇到业主携带宠物进入小区绿化带时，应怎么做?
遇到业主携带宠物欲进入小区绿化带，秩序维护员应有礼貌地上前说明小区管理规定，劝阻其进入。
问：业主携带易污染物品出电梯时，应怎么做?
当看见业主携带易污染物品走出电梯时，秩序维护员应有礼貌地向业主说明小区管理规定，并对电梯桥厢进行检查，发现有被污染的情况应按上述办法处理。秩序维护员在应及时提醒当事人配合服务中心。
问：业主不慎将物品倾覆小区，造成污染时，应怎么做?
业主不慎将物品倾覆小区，造成污染，应主动上前进行安扶工作，并立即通知保洁人员进行清理，并在现场树立警示牌。
如受污染面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大，并按以上第23条内容处理。
问：小区卫生有不整洁现象时，应怎么做?
小区区域卫生有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决。
如需环洁部清理的，应立即通知清洁人员及时整改，对拒不服从的，向服务中心报告。
问：施工人员需在小区施工检修时，应怎么做?
施工人员需在小区施工检修的，如在人流高峰时，应予以监督不文明施工行为。同时为其划定施工范围，并用围栏加以围护。
问：施工人员施工物品、工具乱丢乱放时，应怎么做?
秩序维护员发现施工人员物品、工具、材料乱丢乱放时，应及时加以制止，并提出警告。影响通道的物品一律都得搬走，保持通道畅通。
篇5：物业电梯常识问答
电梯是高层建筑物中不可缺少的垂直运输工具，它是机电一体化的大型综合性的设备。电梯为保障其安全可靠。
电梯的18个问答
1、电梯是如何运行起来的?
答：电梯有一个轿厢和一个对重，通过钢丝绳将它们连接起来，钢丝绳通过驱动装置(曳引机)的曳引带动，使电梯轿厢和对重在电梯内导轨上做上下运动。
2、电梯的钢丝绳是否会断?
答：电梯用的钢丝绳式电梯专用的，国家有专门的规定和要求。钢丝绳的配置不只是为承担电梯轿厢和额定载重量，还考虑到了曳引力的大小，因此，钢丝绳的抗拉强度大大的大于电梯的载重量，它们的安全系数都在12以上，一般电梯都配有四根以上钢丝绳，一次电梯钢丝绳是不会完全断的。
3、电梯运行中突然停电是否有危险?
答：电梯运行中如遇到突然停电或供电线路出现故障，电梯会自动停止运行，不会有什么危险。因为电梯本身设有电气、机械安全装置，一旦停电，电梯的制动器会自动制动，使电梯不能运行。另外，供电部门如有计划的停电，事先会通知的，电梯或提前停止运行。
4、电梯运行突然加快怎么办?
答：电梯的运行速度不论是上行还是下行，均应在规定的额定速度范围内运行，一般不会超速，如果出现超速，在电梯控制系统内是有防超速装置，此时，该装置会自动动作，使电梯减速或停止运行。
5、电梯轿厢超载能自动控制吗?
答：电梯的载重量根据需要有所不同，电梯只能在规定载重量之内运行，超出时，电梯会自动报警，并不能运行。
6、电梯关门时被夹是否会对人造成伤害?
答：电梯在关门过程中，如果厅轿门碰到人或物，门会自动重新开启，不会伤人。因为在门上设有防家人的开关，一旦门碰触到人或物，此开关动作使电梯不能关门，并重新开启，然后重新关门。另外，关门力是由规定的，不会达到的程度。
7、电梯的厅门能否扒开?
答：电梯的厅门在厅外是不能扒开的，必须用专用工具才能开启(专用工具由维修人员掌握)。乘客是不准扒门的，更不能打开，否则会有坠落井道的危险。
8、怎样召唤电梯?
答：当你需要乘坐点电梯是，应在电梯厅的户体面板上选择你要去的方向按钮。向上按上方向按钮，向下按下方向按钮。电梯在控制系统中采用顺向停车的方式，如果按反了方向电梯到本层不停车。
9、电梯蹲底和冲顶是否有防护措施?
答：电梯蹲底就使电梯的轿箱在控制系统全都失效的情况下，会超越首层平层位置而向下行驶，直至蹲到底坑的缓冲器上停止。缓冲器就是为此而设置的防护装置，此防护装置根据电梯的运行速度的不同，分别由弹簧式和液压式两种。当轿厢蹲在缓冲器上就称为蹲底。此时，缓冲器对电梯轿厢的冲击力产生缓解的作用，不至于对电梯内乘客造成严重的伤害。
10、电梯运行不正常时，在轿厢内怎么办?
答：当乘电梯时，发现电梯有超速或梯速较慢时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，电梯会自动停车，并及时通报电梯维修人员。
11、发现电梯轿厢内有异味，怎么办?
答：当发现电梯轿厢内有异常的焦糊味时,应按下操纵盘上的红色急停按钮,使电梯停车,并及时通报电梯维修人员.
12、发现电梯有异常振动，刮蹭现象时，怎么办?
答：当您在乘坐电梯是，发现电梯出现异常振动、抖动、刮蹭时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，使电梯停车，并及时通报电梯维修人员。
13、当电梯突然停电或出现故障，被困在轿厢内则应注意些什么?
答：当您被关在轿厢时，应听从电梯维修人员的指挥，可通过通讯装置与相关人员联系，以求解救。千万不要用力扒门或自行跳出，以免发生危险。
14、进入轿厢时应注意的事项?
答：当您进入轿厢时，如果电梯门开着，要看一下电梯是否在平层位置，或看轿厢是否在本层，特别是在夜间光线不清的时候，更应注意，否则有可能造成伤害，并应快尽快出。
15、电梯安装、修理单位及维修、操作人员是否应取得相应资格?
答：是的。电梯安装、维修保养、改造单位应取得顺德市质量技术监督局核发的资格证书后，方可从事相应工作;电梯安装、维修保养、电梯操作人员均应取得特种人员操作证后，持证上岗。
16、电梯出现什么紧急情况可拨打110?
答：当电梯出现紧急事故，有伤人、困人(人员被困在电梯轿厢内，无法找到电梯维修保养人员)情况，均可拨打110报警电话。
17、电梯出现什么情况下可进行质量或安全投诉?
答：当电梯经常出现关门、夹人、不平层、冲顶、蹲底、电梯司机或维修人员无上岗证、司机经常脱岗、轿厢内无检验合格证或合格证过期，电梯有异常噪音或声响,异常振动或抖动,轿厢内有异常焦糊味,电梯速度过快或过慢,维修保养不及时,电梯轿厢内无通讯或报警装置等,均可进行质量或安全投诉。
18、对电梯报警或投诉时应说清什么内容?
答：应说清电梯的具体情况，并应说清电梯所在的具体位置、电梯的产权单位及负责部门的联系人和联系电话、电梯的维修保养单位及联系电话。
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