物业管理问答(6)

　　物业管理问答(6)

　　19、物业管理的性质、目的如何?

　　答：物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。

　　实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

　　20、什么是物业管理企业?物业所有人是指谁?

　　答：物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使用权人。

　　21、物业管理企业应做好哪些服务事项?

　　答：①住宅的共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新;

　　②住宅区保洁服务;

　　③绿地、花草树木的养护、管理;

　　④车辆进出及停放管理;

　　⑤配合公安部门做好住宅区内的公共秩序维护和安全防范工作;

　　⑥接受市住宅装修行政主管部门的委托，进行住宅装修的日常监督管理;

　　⑦物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管;

　　⑧业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。

　　22、物业管理公司应从何时开始收取物业管理费?

　　答：物业公司一般从购房者验收房屋、签字认可后，开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。开发商与购房者双方对物业管理费计取另有约定的除外。

　　23、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准?

　　答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，建筑面积包括两个部分，一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房者所签购房合同上的销售面积为准。

　　24、什么是房屋的建筑面积?基底面积?

　　答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之合。

　　房屋基底面积指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

　　25、我国第一家物业公司叫什么名字?

　　答：我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

　　26、什么是自用部位?

　　答：自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。D@

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　　27、什么是共用部位?

　　答：共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。bn

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　　28、什么是毗连部位?

　　答：毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

　　29、房屋毗连部位的维修养护由谁负责?

　　答：在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。(H,

　　30、物业管理用房的计算方法是怎样?

　　答：物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。E

　　31、物业专项维修基金的概念与作用是什么?

　　答：物业专项维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修交、更新、改造的维修保障资金。按规定新建商品住房(包括经济适用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房)，都应建立专项维修基金。建立物业专项维修基金是保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益的重要途径。物业专项维修基金如果管理不善，影响了物业的正常维修和更新改造，对物业的安全使用造成严重隐患，从而导致物业的使用寿命缩短，国家利益、物业产权人和物业使用人的利益都会受到严重损害。因此，加强物业专项维修基金的管理具有十分重要的意义。

　　32、住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是什么?

　　答：区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。

　　33、申请机动车停车场《道路运输经营许可证》的企业或者个体工商户，应当向该停车场所在地的区、县级市交通行政管理部门提交哪些资料?

　　答：1、经营许可申请书;

　　2、场地使用权证明(附列明停车场面积的四至图)。租用他人场地的，应当提供合法有效的租赁合同。临时占用城市道路设置停车场的，应当提供市政管理部门发给的《临时占用道路许可证》;

　　3、工商行政管理部门核发的营业执照;

　　4、场内交通标志核标线以及消防、环保等符合规定的批准文件;

　　5、具有与其业务量相适应的固定资产及流动资金的合法资信证明或者资金担保证明;

　　6、符合法律、法规、规章规定的其他条件的证明资料。

　　34、营业性停车场的经营者应当遵守哪些规定?

　　答：1、按照经营证、招核定的范围、地点经营;

　　2、使用市交通行政管理部门统一监制的营业性停车场标志和统一格式的车辆停放保管凭证;

　　3、在停车场入口显眼位置悬挂价格行政管理部门核发的收费许可证及其统一监制的标价牌，并严格按照标明价格收费;

　　4、依照税收管理有关规定使用发票;

　　5、对进出机动车进行登记;

　　6、负责场内设施的维修、保养、更新，保持场内交通标志、标线清晰和完整;

　　7、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，杜绝事故隐患，防止车辆丢失、损坏;

　　8、执行消防、环保等有关管理规定;

　　9、公开管理制度，公布交通管理部门的投诉电话;

　　10、按照交通行政管理部门的规定如实填报有关的经营统计资料;

　　11、遵照其他法律、法规和规章有关营业性停车场管理的规定。

　　35、营业性停车场的经营者不得有下列行为?

　　答：1、扣押车辆停放者的证件或者财务;

　　2、擅自改变停车场使用功能，未经批准利益或者容纳他人利用停车场从事旅客运输、货物运输、搬运装卸、运输服务和机动车维修等经营活动;

　　3、涂改、转让、伪造有关证照、票据、或者使用涂改、转让、伪造的有关证照、票据

　　4、无正当理由拒绝提供车辆停放保管服务;

　　5、法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　36、营业性停车场管理的相关法律责任?

　　答：1、性停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的，或者因为交通标志、标线不清晰、不完整造成交通事故的，应当依法承担相应的责任。

　　2、车辆停放者不遵守停车场管理制度和工作人员指挥调整，造成停车场设施、设备毁损或者交通事故的，应当依法承担相应的责任。

　　37、根据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》物业管理单位应当履行哪些消防

　　安全职责?

　　答：1、建立健全消防安全制度，实行防火安全责任制，确定本单位及内设各部门、各岗位的消防安全管理人，对本单位工作人员进行消防培训;

　　2、对业主或非业主使用人开展防火宣传教育，督促、指定业主或非业主使用人履行消防安全责任;

　　3、根据实际需要建立由本单位工作人员组成的义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练;

　　4、组织防火检查，开展日常防火巡查，及时消除火灾隐患;

　　5、按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效;

　　6、保障疏散通道、安全出口畅通无阻;

　　7、依法应当履行的其他职责。

　　物业管理单位每年应当将前款第5项规定的对自动消防设施维修、保养的情况

　　按照国家有关消防安全单位分级管理的规定报所在地公安消防机构备案，属于消防

　　安全重点管理单位的，报市公安消防机构备案：不属于市消防安全重点单位的，报

　　区分所有建筑物所在地的区、县级市公安消防机构备案。

　　38、业主、非业主使用人应当履行哪些安全责任?

　　答：1、遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定和业主公约及有关消防安全责任的约定;

　　2、配合物业管理单位的消防安全管理工作，消除火灾隐患;

　　3、根据物业管理服务合同、业主公约、业主委员会的决议和决定或者消防安全责任书等的约定，对维修、保养、完善消防设施和器材提供必要的经费保障;

　　4、维护、保养自己所有或使用的区分所有建筑物的专有部分的消防设施和器材，确保其完好、有效;

　　5、依法或依约定应当履行的其他责任。

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