优秀物业项目经理必备9大能力

优秀项目经理必备9大能力

一、良好的法律、法规和依法履约的意识

　　物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开;同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。

二、良好的沟通和服务能力

　　住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查，如 街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。物业管理圈微信平台。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。

　　客户服务周全。服务是永恒的主题，物业主任应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主(客户)的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主(客户)的生活品质和满意度。

三、优秀的品德、良好的敬业精神

　　“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。就目前现状来说，物业项目经理应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。

　　要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人和事，防患于未燃，这就需要一个物业项目经理全身心投入，例如手机必须保证24小时开机;遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业项目经理不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。要有模范者的姿态领导。

　　物业经理必须身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩，充分发挥好“头狼”的作用。

四、良好的组织协调能力和管理能力

　　一个物业管理处必是由一个团队组成，其人员包括客服管家、保安人员、维修人员、保洁人员。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人，要把这些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要项目经理付出极大的心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是可想而知的。

　　全面管理，不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对项目经理的专业知识、管理技能和经验要求比较高。

五、利用物业管理平台的经营意识

　　现在的物业的管理来说，普遍处于微利、保本或亏损状态(在5年以上的住宅物业小区管理中表现得尤为突出)。同时，物业收费标准及收费率普遍不高，广大业主还普遍存在着“房子是我买的，物业不是我选的，交不交费与我无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位，从而拒付物业费。

　　因此，作为一个物业项目经理，如果没有良好的经营头脑，那么这个管理处的盈利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。

六、必备的本、费、税、利观念

　　作为市场中自负盈亏的物业管理公司，除了要取得良好的社会效益外，盈利是企业所追求的主要目标之一，而一个项目管理处经常运营的用工成本、服装费、保安用具、保洁工具、办公经费以及水、电费、税金等一系列开支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花钱、多办事、办好事”是有很大学问的，这就要求项目经理具备一定的财务知识，合理、有效地运用各种手段，控制好本、费、税、利，才能使物业管理处有一定的回报，才有条件改善员工的福利水平，这样才能留住人，使管理处工作高效运行。

七、对现有物业结构、环境、绿化、设施设备管网走向的了解程度

　　对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。

　　第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解;

　　第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支;

　　第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策;

　　第四，对于设备、设施的了解，便于制定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用;

　　第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

八、运用各种有效手段，充分调动广大员工主观能动性的能力

　　面对十几或上百名员工，能不能充分调动员工的主观能动性最能体现项目经理能力。一个管理处除了必要的职责分工及制度管理以外，广大员工的主观能动性发挥的优劣，很能体现项目经理的管理水平高低。如应对突击检查时的合作精神;每个员工以管理处为家的敬业精神;奖罚措施的贯彻落实;员工发生临时碰到的困难互帮互助精神;公开、公平的末位淘汰制建立和运作;首问责任制在员工日常工作中贯彻落实等方面。

　　项目经理要有效运用各种管理手段，来保证管理处始终保持是一支高效、精干、能应对各种突击检查与考核，拉得出、打得响的团队。服务标准要严:坚持质量第一的指导思想，实施标准化管理和规范化服务，将物业管理中的业主接待、保安、保绿、保洁和保修等专业服务内容形成统一的服务标准和作业标准，使每一项工作、每一个环节够有章可循、有法可依，避免因人为因素造成操作过程的随意性。

九、处理各类突发事件的应变能力

　　这是考验一个项目经理是否具备很好的应变处事能力，能否使物业损失降到最低。而所有这些结果，均是事后进行分析比较得出的。为此，项目经理就必须具有相应的素质、广博的知识，并且办事果断，否则所造成后果将会比预见的还要严重。

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篇2：物业项目经理公关技巧能力

一、善于处理四种关系

1、业主、业主委员会关系

　　1.1业主

　　a)提倡将业主当作亲朋好友来对待。

　　b)业主不一定总是对的，但业主永远是第一位的。

　　c)雪中送炭比锦上添花更重要，关键时刻伸出援助之手：婚丧、伤病、忘带钥匙。

　　d)重点在小区老人和孩子身上下功夫，重视九九重阳节和六一儿童节，关心老年舞蹈队，资助服装，处理其与业主的纠纷。比如：A、两户业主为宠物狗遗失发生纠纷的处理; B、夫妻间发生伤害事件的处理。

　　1.2业主委员会

　　a)主动出击，筹备和选举过程让有关部门全程把关。

　　b)尊敬与通气，随时保持沟通，重大举措、重大事项务必让业主委员会知晓。一般告示、活动尽量挂上业主委员会名字，以维持业主委员会权威。

　　c)维持良好的私人关系。

　　比如：A、两位业委会委员当上父亲，物业公司及管理处负责人上门祝贺;B、业委会委员60岁大寿。

2、开发商关系

　　2.1公平处事，不偏不倚，特别是开发商同业主发生矛盾时。

　　2.2大事清楚，小事糊涂。特别是维修方面的事情，为了提高及时率，物业公司在不花费大的人力、物力、财力的情况下，提倡先处理事情，后谈费用的原则。

　　2.3强调一种权利——知情权。

　　比如：A、门面眉头广告纠纷的处理;B、高楼顶上广告牌的纠纷;C、光大银行及所有的门面免费提供柴发机电源的不合理条款。

3、社会各界关系

　　物管中心都具有独挡一面的特点，要尽力和公安、消防、环卫、能源部门、相邻物业、居委会保持良好的关系。有人评价政府部门是：“门难进，脸难看，话难听，事难办”如果物业企业注意处理些细节，我看未必。

　　3.1方法：

　　a)不损害公司和业主利益的前提下，尽力支持。如派出所临时调人，消防例行检查，居委会贴告示、贴通知，本月18号选举日居委会需要彩旗布置投票点。

　　b)积极参加会议，除非实在走不开，尽量要负责人参加，不要随便派一个人去对付了事。

　　c)利用节日勾兑，中国酒文化。

　　3.2来而不往非礼也。投之以桃，报之以李。人非草木，孰能无情。

　　比如：A、小区停电;B、12月24日平安夜。

4、内部关系

　　4.1上：不给上面摆摊子，捅漏子，不当面顶撞上级;私下沟通。

　　4.2平：中国文化讲究“枪打出头鸟”。

　　也许收费率不高的小区不是别人不努力，而是遗留问题太多，情况太复杂。你拿一手好牌，别人一手烂牌，如何打?抬高自己就意味着贬低别人。

　　4.3下：亲情服务，不要忘了自己的手下员工，他们同样是您关心和服务的对象。(待遇、感情、前途)

二、着重磨练一种能力——沟通协调能力

1、亲和力

　　EQ情商，IQ智商。美国企业有句名言：IQ决定录用，EQ决定提拔。

2、处理投诉八大技巧

2.1摆正心态，调整情绪

　　业主既然来投诉，肯定绝大多数人心情不佳，言语不顺，物管人员要体谅、理解业主这种心情，及时摆正好心态，调整好情绪，千万不要来个针尖对麦芒，甚至比业主还激动。因为您设身处地，换位思考一下：如果你在哪里受了委屈，心里有什么烦恼，最愿意向谁倾诉，甚至是发泄?是不是您最信任、最亲切的人。业主向您投诉，除了认为是物管人员应尽职责外，还有信任您，把您当朋友的心态在内。如此想来，接待人员的心态一般均能平静下来。

2.2设法使业主平静

　　业主进门，一定要请他坐下来，因为一般人坐下来后情绪相比站立要平和些、冷静些。大家都知道理直气壮这个成语，从生理学上分析，就可能是人直气壮，所以切记不要让业主站着说话。坐下来后，马上倒一杯水给业主，浇浇火，消消气。物管人员可不要轻视这个细节，这请坐、倒水的“小”动作，会让业主感觉您尊重他、看重他。作为物管人员一定要明白，即使乞丐都需要尊重，何况是物管公司的“衣食父母”——业主!这样就为接下来的接待打下良好的谈话基础。

2.3注意场合和接待人员人数

　　中国人面子观念特别重，特别是重庆人，宁输脑壳，都不愿输面子，这就要求物管人员一定要注意接待投诉的场合。如在小区内遇到业主投诉，在“见势不妙”的情况下，应设法将业主引向办公室，最好是单间，无关人员越少越好，因为公共区域人多，影响大，一旦争执起来，容易造成围观，影响坏不说，双方都下不了台阶，不但不利于解决问题，反而极易弄成对物管公司的“诉苦会”和“声讨会”：另外，业主投诉，处理人员尽量只有一个为宜，不要物管人员七嘴八舌，甚至群起而攻之，给业主造成一种人多势众的感觉，以至产生十分强烈的反感和抵触情绪。特别是领导出面后，其他人员要及时离开，不要当面对质，因为作为一个物管人员，您一定要明白这不是法庭，没有必要争个谁输谁赢。实践证明，物管人员与投诉业主争论，最后即使是“赢”了，最多也是赢了道理，输了感情。而恰恰是输了感情的代价，是任何物管企业都不愿付出的。

2.4恭谦有度，多说几句“对不起”

　　个人认为，如果您是一个永不服输、永不言败的人，我建议您最好去从事体育竞技活动，千万不要从事物业管理这个“受气包”工作。许多超市店堂都有一句话：“顾客永远是对的”，个人举双手赞成，同时认为物业管理行业同样适用。个人在处理投诉时，说的最多的永远是“对不起”这句话，甚至在某些业主的无理言语及举动中，千方百计、想方设法找出其有理的细节和只字片语。个人的体会是，在个人真诚，热情的“对不起”声中，可以清楚地感受到，甚至看到业主从动到静，从阴转晴，从怒而喜的转化。

2.5戴高帽子，给业主“粉起”

　　本人最不喜欢听有人说别人“素质低”、“不讲理”等，本人往往感觉动不动说别人“素质低”、“不讲理”的人自身素质高不到哪里去不说，也并不太讲理。本人在处理投诉时，不管三七二十一，先将投诉者“强行”归于高素质、讲道理的人一类。试想，如换成您，既然别人都认为您是一个高素质、讲道理的人，您怎么好一味胡搅乱缠，蛮不讲理，至少要收敛许多。人都是这样：“您说我讲理、我就真的讲理，您说我不讲理，我就更加不讲理”!给业主戴高帽子。给业主“粉起”，是一种心理暗示手法，笔者更是屡试不爽。

2.6好言安抚业主，注意体态语言

　　明白告诉业主您十分理解他现在的心情，并尽快作出反应，如拿起纸笔立即进行记录，这样，业主内心就更会增添一种被重视的好感，火气自然会更消一点。在此，谈一点纯粹的个人观点，谨供参考：许多人都倡在接待投诉时一定要微笑服务，我却认为在接待投诉时，不一定要微笑。因为万一正在气头上的业主将物管人员或许并不专业的微笑，误认为讥笑、嘲笑，问题就不好办了，我认为，接待投诉时，只要您表现出认真、自然的表情和态度，足矣!注意一点：眼睛一定要尽量看着投诉者(记录时除外)，要知道，眼睛可是心灵的窗户哦!

2.7当一个合格的倾听者

　　据报载，日本几年前就有了专门倾听人诉说的职业，生意还相当不错。可见现代人何等需要倾诉。要从事物业管理这个行业，首先就要当一个合格的倾听者。在业主投诉时，接待人员一定要耐心倾听业主的陈述，不要轻易打断其话头，要知道，满足投诉者的倾诉、发泄愿望是有效解决问题的重要环节。故接待人员尽量不要插话，任他诉说，让他把肚子里的苦水倒光，只有让业主将话说完，您的话他才听得进去。打个比方，一个盛满水的杯子，您再怎样添水都无论如何添不进去了，不如干脆把杯子的水倒掉，这样才能装进新鲜开水。

2.8引开话题、避实就虚

　　在交谈中，不妨与对方拉拉家常，吹吹闲话，如同老年业主谈子女、谈家乡。据我观察，一般老年业主说起自己的孩子(特别是有出息的)和家乡特别高兴，如对方老家在合川，可大谈合川桃片香，钓鱼城雄伟，常言道：“谁不说咱家乡好”、“自己的孩子自己爱”。同中年人谈工作经历，爱好，时事新闻，要适度夸对方的单位，试问：谁愿意自己在一个面临倒闭的单位供职，谁愿意承认自己在一个没有丝毫前途，或前途渺茫的单位上班。同年年轻人谈贝克汉姆、姚明、萨达姆、拉登，并可大胆一推测台海局势、审判老萨等热点问题，要知道，吹牛可是不上税的!只要气氛、语言拿顺了，事情就好办多了。真的，有些时候，投诉者纯粹是为了消消气而已!

篇3：物业项目经理五会教学能力

　　物业项目经理“五会教学”能力

　　聊聊物业项目经理需具备的五大能力 物业项目经理是物业公司的中坚力量，是一个项目的灵魂，身负带领项目团队建设的重任。物业项目经理要带好团队，率领团队按照公司指导方针，完成既定目标，俗话说“打铁还得自身硬”，结合笔者以往当项目经理实际感悟，窃以为物业项目经理应具备会说、会做、会写、会教、会做思想工作的“五会教学”能力。

　　一要会说

　　“说”，是用话来表达意思，“说”所以明也。说是语言表达能力。语言表达能力和理解能力是沟通协调能力的基础，而沟通协调能力是物业人的基本能力之一。作为物业项目经理不论是内部组织还是外部协调，不论是上情下达、还是下情上达，不论是参与招投标，商业谈判，还是日常工作安排、会议组织等等，只有语言流利，思维敏捷，表达清晰，措词规范严谨，才能正确传达信息，沟通协调好团队人员，带领团队完成既定工作目标。会说是物业项目经理的一项基本功。

　　当然，会说并不是要夸夸其谈式的口若悬河、滔滔不绝，而是要善于围绕沟通交流的重点组织语言，言简意赅，正确表达。

　　另外，对经历或从事过ISO质量体系的物业人来说，物业经理人的会说能力还有另外一层涵意。说与物业质量体系的关系，还是先从品质三句通俗语说起：该说的说了没有?说了的做了没有?做了的做好了没有?这是笔者曾在深圳金地物业刚从事品质工作时，时任武汉公司总经理李承业先生向笔者传授的三句话。这里的“说”，就是识别之意。李总传授的品质三句话，对我后来从事物业品质工作有着深远的影响。

　　的确，质量、环境、职业安全健康“三标一体”的现代管理要求，首先就是要对管理程序，流程、岗位规范等熟悉识别，对危险源进行识别，只有识别了，才能把控，把控住了，记录运行才能规范，整个团队才能严格按体系、流程、规范运作。

　　在此笔者提前赘述一下“说与做”的关系。说是做的前提，做是说的延伸。所以“严重不合格项一般都发生在‘该说的没说’”。该得到识别的工作流程没有得到识别出来，流程不清，自然工作不明，严重者，可能造成大家都在忙，可又都忙不到重点上的忙乱现象，可见“说”之重要。

　　物业项目经理如果对项目管理现场、区域、工作流程等等，不能清晰地做到会说，不能清晰地识别，就如同是盲人摸象。虽说物目经理工作千头万绪，工作精力有限，不能要求每道工序流程了如指掌，但一定做到心中有数，如果自己不能识别清楚，就可能导致瞎指挥，员工疲于应付，工作就不能规范有序地进行，这样怎么能带好自己的团队?项目的建设工作如何做得好?仅就在这个基础上理解，不会说，就不会做，也做不好。

　　二要会做

　　做有四层意思。一层意思是会做事情，这里的事情就是日常工作，懂得设施设备的操作，会按制定的程序和流程处理日常事务。物业的各岗位规程，操作要领，设备的操作，不能说是运用娴熟，得心应手，但一定要懂得做，会做，知道程序。只会说不会做，说好听一点的是懂理论，只会纸上谈兵，不会令人信服，也带不好团队。

　　第二层意思，会做就是会抓落实。任何好的规章制度、措施、流程、标准等，如没得到有效的执行，落实不到位，再好的规定也只是空中楼阁，一切将是聋子的耳朵--摆设。物业工作绝不能让规定写在纸上、挂在墙上，藏在电脑里;文件与实际相脱节，规章制度执行有偏差，甚至是体系文件是一套，实际操作又是一套。物业项目经理要会抓落实，懂得工作中的重点，实际落实中的难点;善于分析总结工作落实不到位、执行力差的原因，是人员配置的问题?还是人员素质问题?亦或人员责任心的问题?要有针对性的作工作，抓好调整、作好培训，扎扎实实抓好落实。会抓落实就是要会区分工作中的重点与难点，针对工作的轻重缓急，有针对性地抓好落实。善于抓住工作中阶段性的主矛盾，抓好落实，哪些工作要着力抓、哪些工作要均衡用力抓、哪些工作要持续用力抓，哪些工作需长期关注，项目经理要做到心中有数。

　　第三层意思，做就是实践。物业项目经理要敢于实践创新，实践出真知，实践是检验真理的唯一标准。识别出来的标准、流程，编写的文件、作业指导书，操作指引，服务规范等等，只有通过实践的检验，才能知道是否符合项目实际，是否具有可操作性，才能发现存在问题和不足，才能为文件、流程进一步优化提供更翔实的、科学的依据。个人工作能力，项目管理水平才能逐步提高。

　　第四层意思，做就是做表率。物业项目经理是项目的最高领导，就意味着一言一行要以身作则，率先垂范，起模范带头作用。孔子曰：“其身正，不令而行;其身不正，虽令不从”。电视剧《亮剑》中，李云龙能带出敖敖叫的优秀团队，就是军魂指引，就是言传身教的带头作用，就是潜移默化的感知作用。有人曾形象地描述共军与国军胜利与失败的区别，就是“跟我上”与“给我上”，所以表率的作用非常重要，物业项目经理要做团队的表率。

　　通俗地说，会做的前两层意思，物业项目经理一要自己会做，二要会指导下属员工做;后两层意思则是物业项目经理个人精神层面修为。

　　三要会写

　　“写”用笔作字，写是文字的驾驶能力。大到物业项目的投标书、物业管理方案、业主手册、装修手册，业主临时管理规约、物业服务协议，小到日常工作报告、计划，各种服务合同，以及与开发商、业委会及各合作单位的往来的函件，请示、报告、通知等公文，都需要物业项目经理准确的文字表达。条理清晰，措辞严谨，文字规范、符合逻辑的文字表达能力，是物业项目经理一项综合能力。物业项目经理具备会写能力，工作开展起来会得心应手，如虎添翼。

　　当然，上述这些只是“会写”的一个方面，在物业教学方面，会写还有另一层意思，那就是会编教学教案，“写”是“做”的一个理论提升过程，在有内部讲师的单位，物业项目经理要能成为公司的内部讲师。

　　另外，会写就是会记录，会统计分析。物业管理的一个重工作中就是记录工作。管理体系中的四级文件就是各种表格，物业日常工作之一就是要将各种各样大量表格按规范填写记录下来，严格按ISO体系的要求，留下管理痕迹。

　　在品质管理中，写是做的记录，物业不少员工一般满足于事情做了，却不重视记录，须不知，物业项目上的日常工作，大多数围绕着各种表格记录在运转，教会员工做好记录，十分重要。一项工作是否做了，做得怎样，如果没有记录，将无从查起，失去可否追溯性，就意味着没按ISO体系操作;没有记录，就看不到项目各项工作按体系运行的状况。

　　重视记录，将大量的表格记录好，不仅是对“该说的说了没有?说了的做了没有?做了的做得怎么样?”一个诠解，更是对各级员工自身能力提升的一个重要途径。

　　最后，会写就是会善于总结。写是做的一个沉淀过程，写是做工作理念提升。工作做得怎样，通过工作日志的形式，将成功的经验，失败的教训记下来，通过写来总结做，日积月累，必有收获。

　　从做到写，是一个从实践到理论的提升过程，再通过写来指导做，物业项目经理的管理水平和管理能力就会得到逐步提高。

　　四要会教

　　要将一个物业项目做好，做出特色，仅靠物业项目经理一人之力是不可能的，必须打造团队，依靠团队的力量来共同完成。因此物业项目经理作为一个团队的带领人，不能一枝独秀，要善于把管理理念、方法、技能传授给员工。会教，就是知识、技能的传播与转移。师者：传道，授业，解惑也，会教就是授业的技能。物业项目经理不能茶壶里装饺子---有货倒不出。

　　笔者物业行业的引路人、现武汉一品行物业公司董事长毛志远先生，在笔者刚进入物业时告诉笔者，带好物业团队其核心就是三句话：“做什么?怎么做?如何考评?”这三句话的“物业十字管理法”，我的理解是带团队就是教团队：首先告诉员工要做什么?就是让员工熟悉自己的岗位职责、目标、管理和服务的责任区域;然后教会员工怎样去做，让员工懂得岗位的操作流程，作业指引，撑握方式方法与技巧，以及服务过程中的礼仪礼貌;最后，员工知道了做什么、怎么做之后，还要让他们知道如何考评，明白做好了会得到什么奖励，做不好甚至出现失职失误行为，会受到什么处罚。教会员工这些，再加以企业文化的贯彻与激励措施的落实，就做好带好团队一半之功。正如笔者曾听到的一个笑话：你有本事教会一个班，你就是班长;教会一个排，就排长;教会一个连，就是连长;教会一个营，就是营长;教会一个团，就是团长;教会一个师，就是师长......这虽是玩笑戏谑之言，可足见团队带领人会教的作用之大。

　　前不久，笔者读到一篇管理短文，《执行力差的五大原因》：1.员工不知道干什么;2.不知道怎么干;3.干起来不顺畅;4.不知道干好了有什么好处;5.知道干不好没什么坏处。五句话中有四句是关于“知道”和“不知道”的问题，从一个侧面也有力地佐证了笔者“带团队就是教团队”以及项目经理人会教能力的重要性。因此，物业项目经理就是要通过会教来解决员工有关“知道”和“不知道”的问题。

　　当然，物业项目经理要会教，不一定就是要项目经理亲自授课，作为项目经理，日常工作非常繁琐，不可能有更多的时间与秩序、保洁、工程每个员工做培训，再则，其专业技能也可能全覆盖。那么物业项目经理要就要在项目中建立培训网络、培训体系和制度，发挥各主管、班长的作用，善于整合项目、公司层面及外部的培训师资资源，培训先主管、班长、骨干，让主管、班长再来传授给所有员工。

　　另外采取灵活多样的培训的方式，课堂式，理论讲解，实操帮带;对培训效果要通过考核，询问，现场查看等进行检验，最重要、最终的效果是让员工现场运用，这样培训才能形成一个完整的闭合回路。

　　物业项目经理要会教，不是一朝一夕的说教，入职培训与岗位持续培训相结合，培训要循循善诱，要耐心细致。通过培训的体系、制度的建立，让整个团队在学习中螺旋式稳步提升。

　　五要会做思想工作

　　思想工作是关于解决人的思想问题的工作。是人事管理工作经过长期实践摸索所形成的特有的一种工作。

　　正因如此，做思想工作或许会有人认为是人事部门的事情，其实不然，作为项目经理的管理者同相样需要做思想工作，只是内容和侧重点略有不同而已。目前，物业行业还是处在一个劳动密集型时期，项目用工量大，员工思想活跃，物业项目经理要经常与员工交流沟通，交心谈心，交朋友，特别是项目员工都是一线工作人员，整个服务过程中服务与消费具有同一性，消费者对服务的评价是敞开式全方位的，每天与客户打交道，有时难免受到客户的误解甚至是委屈，物业项目经理要多与员工交流，排解工作压力，为员工排忧解难，树立员工为客户服务，项目经理为员工服务的思想，使员工能心情舒畅地工作，只有有了满意的员工，才有满意的客户，因此做思想工作十分必要。

　　纵观一流品牌企业，无不是借助强大的企业文化推动力而建立的，在企业品牌的创建过程中，企业文化是不可缺少的利器。

　　所以物业项目经理会做思想工作，就是会传播企业文化。行业的感知度，企业文化的认同度，物业项目经理作为项目负责人，首先是践行企业文化的带头人，是营造项目团队氛围的领路人，善于用企业文化来凝聚人。

　　物业项目经理要传播企业文化，营造项目团队氛围，就要多与员工交朋友，做思想工作、践行和传播企业文化，绝非空洞的说教，如一个以客户为导向的企业，项目经理就要时刻关注客户的需求，重视客户的诉求，在项目中建立以客户为关注焦点的运作体系;如一个倡导以业绩为导向的企业，项目经理就要善于在实际工作中分解项目业绩目标，严格落实奖惩制度，及时赏罚分明。最重要的项目经理首先自己要认同公司企业文化，溶入企业文化。如一个以人为本的企业，就要关注员工工作及生活环境，如前面所述，当员工有困难时，就要伸出团队友爱之手，关心员工，让员工感受团队的温暖。通过自己的言行，一点一滴倡导、践行和传播企业文化。

　　在物业项目经理的“五会教学”能力中，会说、会做、会写是基础;会教是酵母作用，能力的传播;会做思想工作则是精神聚集力;会教是将个人能量传递发散开去，会做思想工作则是将众人力量聚集拢来。物业项目经理注重在实践中培养和综合运用好这“五会教学”能力，带好团队，做好项目，必将成为一名优秀的物业职业经理人。