物业项目经理公关技巧能力

一、善于处理四种关系

1、业主、业主委员会关系

　　1.1业主

　　a)提倡将业主当作亲朋好友来对待。

　　b)业主不一定总是对的，但业主永远是第一位的。

　　c)雪中送炭比锦上添花更重要，关键时刻伸出援助之手：婚丧、伤病、忘带钥匙。

　　d)重点在小区老人和孩子身上下功夫，重视九九重阳节和六一儿童节，关心老年舞蹈队，资助服装，处理其与业主的纠纷。比如：A、两户业主为宠物狗遗失发生纠纷的处理; B、夫妻间发生伤害事件的处理。

　　1.2业主委员会

　　a)主动出击，筹备和选举过程让有关部门全程把关。

　　b)尊敬与通气，随时保持沟通，重大举措、重大事项务必让业主委员会知晓。一般告示、活动尽量挂上业主委员会名字，以维持业主委员会权威。

　　c)维持良好的私人关系。

　　比如：A、两位业委会委员当上父亲，物业公司及管理处负责人上门祝贺;B、业委会委员60岁大寿。

2、开发商关系

　　2.1公平处事，不偏不倚，特别是开发商同业主发生矛盾时。

　　2.2大事清楚，小事糊涂。特别是维修方面的事情，为了提高及时率，物业公司在不花费大的人力、物力、财力的情况下，提倡先处理事情，后谈费用的原则。

　　2.3强调一种权利——知情权。

　　比如：A、门面眉头广告纠纷的处理;B、高楼顶上广告牌的纠纷;C、光大银行及所有的门面免费提供柴发机电源的不合理条款。

3、社会各界关系

　　物管中心都具有独挡一面的特点，要尽力和公安、消防、环卫、能源部门、相邻物业、居委会保持良好的关系。有人评价政府部门是：“门难进，脸难看，话难听，事难办”如果物业企业注意处理些细节，我看未必。

　　3.1方法：

　　a)不损害公司和业主利益的前提下，尽力支持。如派出所临时调人，消防例行检查，居委会贴告示、贴通知，本月18号选举日居委会需要彩旗布置投票点。

　　b)积极参加会议，除非实在走不开，尽量要负责人参加，不要随便派一个人去对付了事。

　　c)利用节日勾兑，中国酒文化。

　　3.2来而不往非礼也。投之以桃，报之以李。人非草木，孰能无情。

　　比如：A、小区停电;B、12月24日平安夜。

4、内部关系

　　4.1上：不给上面摆摊子，捅漏子，不当面顶撞上级;私下沟通。

　　4.2平：中国文化讲究“枪打出头鸟”。

　　也许收费率不高的小区不是别人不努力，而是遗留问题太多，情况太复杂。你拿一手好牌，别人一手烂牌，如何打?抬高自己就意味着贬低别人。

　　4.3下：亲情服务，不要忘了自己的手下员工，他们同样是您关心和服务的对象。(待遇、感情、前途)

二、着重磨练一种能力——沟通协调能力

1、亲和力

　　EQ情商，IQ智商。美国企业有句名言：IQ决定录用，EQ决定提拔。

2、处理投诉八大技巧

2.1摆正心态，调整情绪

　　业主既然来投诉，肯定绝大多数人心情不佳，言语不顺，物管人员要体谅、理解业主这种心情，及时摆正好心态，调整好情绪，千万不要来个针尖对麦芒，甚至比业主还激动。因为您设身处地，换位思考一下：如果你在哪里受了委屈，心里有什么烦恼，最愿意向谁倾诉，甚至是发泄?是不是您最信任、最亲切的人。业主向您投诉，除了认为是物管人员应尽职责外，还有信任您，把您当朋友的心态在内。如此想来，接待人员的心态一般均能平静下来。

2.2设法使业主平静

　　业主进门，一定要请他坐下来，因为一般人坐下来后情绪相比站立要平和些、冷静些。大家都知道理直气壮这个成语，从生理学上分析，就可能是人直气壮，所以切记不要让业主站着说话。坐下来后，马上倒一杯水给业主，浇浇火，消消气。物管人员可不要轻视这个细节，这请坐、倒水的“小”动作，会让业主感觉您尊重他、看重他。作为物管人员一定要明白，即使乞丐都需要尊重，何况是物管公司的“衣食父母”——业主!这样就为接下来的接待打下良好的谈话基础。

2.3注意场合和接待人员人数

　　中国人面子观念特别重，特别是重庆人，宁输脑壳，都不愿输面子，这就要求物管人员一定要注意接待投诉的场合。如在小区内遇到业主投诉，在“见势不妙”的情况下，应设法将业主引向办公室，最好是单间，无关人员越少越好，因为公共区域人多，影响大，一旦争执起来，容易造成围观，影响坏不说，双方都下不了台阶，不但不利于解决问题，反而极易弄成对物管公司的“诉苦会”和“声讨会”：另外，业主投诉，处理人员尽量只有一个为宜，不要物管人员七嘴八舌，甚至群起而攻之，给业主造成一种人多势众的感觉，以至产生十分强烈的反感和抵触情绪。特别是领导出面后，其他人员要及时离开，不要当面对质，因为作为一个物管人员，您一定要明白这不是法庭，没有必要争个谁输谁赢。实践证明，物管人员与投诉业主争论，最后即使是“赢”了，最多也是赢了道理，输了感情。而恰恰是输了感情的代价，是任何物管企业都不愿付出的。

2.4恭谦有度，多说几句“对不起”

　　个人认为，如果您是一个永不服输、永不言败的人，我建议您最好去从事体育竞技活动，千万不要从事物业管理这个“受气包”工作。许多超市店堂都有一句话：“顾客永远是对的”，个人举双手赞成，同时认为物业管理行业同样适用。个人在处理投诉时，说的最多的永远是“对不起”这句话，甚至在某些业主的无理言语及举动中，千方百计、想方设法找出其有理的细节和只字片语。个人的体会是，在个人真诚，热情的“对不起”声中，可以清楚地感受到，甚至看到业主从动到静，从阴转晴，从怒而喜的转化。

2.5戴高帽子，给业主“粉起”

　　本人最不喜欢听有人说别人“素质低”、“不讲理”等，本人往往感觉动不动说别人“素质低”、“不讲理”的人自身素质高不到哪里去不说，也并不太讲理。本人在处理投诉时，不管三七二十一，先将投诉者“强行”归于高素质、讲道理的人一类。试想，如换成您，既然别人都认为您是一个高素质、讲道理的人，您怎么好一味胡搅乱缠，蛮不讲理，至少要收敛许多。人都是这样：“您说我讲理、我就真的讲理，您说我不讲理，我就更加不讲理”!给业主戴高帽子。给业主“粉起”，是一种心理暗示手法，笔者更是屡试不爽。

2.6好言安抚业主，注意体态语言

　　明白告诉业主您十分理解他现在的心情，并尽快作出反应，如拿起纸笔立即进行记录，这样，业主内心就更会增添一种被重视的好感，火气自然会更消一点。在此，谈一点纯粹的个人观点，谨供参考：许多人都倡在接待投诉时一定要微笑服务，我却认为在接待投诉时，不一定要微笑。因为万一正在气头上的业主将物管人员或许并不专业的微笑，误认为讥笑、嘲笑，问题就不好办了，我认为，接待投诉时，只要您表现出认真、自然的表情和态度，足矣!注意一点：眼睛一定要尽量看着投诉者(记录时除外)，要知道，眼睛可是心灵的窗户哦!

2.7当一个合格的倾听者

　　据报载，日本几年前就有了专门倾听人诉说的职业，生意还相当不错。可见现代人何等需要倾诉。要从事物业管理这个行业，首先就要当一个合格的倾听者。在业主投诉时，接待人员一定要耐心倾听业主的陈述，不要轻易打断其话头，要知道，满足投诉者的倾诉、发泄愿望是有效解决问题的重要环节。故接待人员尽量不要插话，任他诉说，让他把肚子里的苦水倒光，只有让业主将话说完，您的话他才听得进去。打个比方，一个盛满水的杯子，您再怎样添水都无论如何添不进去了，不如干脆把杯子的水倒掉，这样才能装进新鲜开水。

2.8引开话题、避实就虚

　　在交谈中，不妨与对方拉拉家常，吹吹闲话，如同老年业主谈子女、谈家乡。据我观察，一般老年业主说起自己的孩子(特别是有出息的)和家乡特别高兴，如对方老家在合川，可大谈合川桃片香，钓鱼城雄伟，常言道：“谁不说咱家乡好”、“自己的孩子自己爱”。同中年人谈工作经历，爱好，时事新闻，要适度夸对方的单位，试问：谁愿意自己在一个面临倒闭的单位供职，谁愿意承认自己在一个没有丝毫前途，或前途渺茫的单位上班。同年年轻人谈贝克汉姆、姚明、萨达姆、拉登，并可大胆一推测台海局势、审判老萨等热点问题，要知道，吹牛可是不上税的!只要气氛、语言拿顺了，事情就好办多了。真的，有些时候，投诉者纯粹是为了消消气而已!

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篇2：物业服务人员事件应对处理技巧

一、噪音骚扰

　　1、对于施工单位可能造成噪声骚扰的,预先对施工单位讲明要求,并在条件允许的情况下预先予客户公告施工事宜及施工计划;

　　2、保安员应留意物业四周所产生的噪音，如机器、音响、人为喧哗等情况，均能直接影响其他客户;

　　3、任何客户或装修、维修施工引起噪音的来源，加以说明制止，并及时向物业部通报;

　　4、当接到客户投诉或巡检时自行发觉，均须调查噪音的来源，加以说明制止，并及时向物业部通报;

　　5、任何客户或施工单位经多次规劝，仍拒绝停止引起噪音之工程或降低音量，应报请管理处并按规定予以处罚，必要时可报告环保监督部门;

　　6、对外来人员故意聚集又骚扰引起噪音，严重影响客户的，经干预仍不改正，则应报警通知警方处理;

　　7、记录一切有关资料，填写《事件报告》呈交管理处。

二、不听从劝阻

　　1、纠正违章时，首先要态度和蔼、说话和气、以理服人;

　　2、对不听劝告者，要查清姓名、单位、及时向有关部门汇报，根据事情性质、事态程度作出相应处理;

　　3、发生纠纷时，注意把握政策，区别情况，灵活处理，如属对方蛮横无理，打骂保安人员，应视情节轻重，采取恰当的对策给予处理。

三、酒醉者闹事

　　1、对外来人员酒醉闯入闹事的，必须全力劝阻或阻拦，让其离开物业区域范围;

　　2、如外来酒醉者行凶打人或毁坏公物时，保安可果断采取强制性约束措施，但注意约束不可过当，同时可报警求助处理;

　　3、对客户、客人酒醉后行为失态、无法自控时，保安应通知物业部查明身份、住所宅号，设法让其亲友劝说带领回房，必要时保安可协助做好监护、控制工作;

　　4、对各类酒后肇事造成人员伤害、财物损坏的情形，保安应做好拍照或录像，取证工作，以便按实追回赔款及追究责任。

四、精神病人

　　1、注意精神病人动武伤人，报告领班、主管组织人员劝阻其离开;

　　2、如精神病人发作行凶、毁物时，保安人员须合力采取强制性约束措施，同时可报警求助处理;

　　3、设法通知精神病人的家属，让他们领回，并做好监护工作;

　　4、保安人员要防止精神病人闯入物业伤害客户、客人，领班应事先做好防范性措施，确保人员安全。

五、陌生人乱窜乱走

　　1、在楼面发现陌生人应先观察，后盘问，注意文明用语，如：“先生，您找谁?我可以为您提供帮助。”

　　2、如陌生人说不清楚寻访租户的姓名(单位)、室号，应注意留心其动作、反应，并带到警卫室进一步查询;

　　3、如陌生人确为访客或有公务活动，请其出示《访客单》，如无证件应向领班报告，并督促门岗补办手续;

　　4、监控人员发现有人乱窜楼面、反复搭乘电梯等情况，应及时通知领班派员跟进、查明情况、作出处理;

　　5、发现施工人员或不该乘电梯上下的人员出现在客梯上，应扣留其胸卡，交由领班、主管处理，可视情况予以处罚;

　　6、如事件未能配合处理，为避免事态恶化可报警要求协助;

　　7、处理过程中注意对自身安全的保证。

六、停电

　　1、如发现临时/突然停电情况时，保安人员应立即用对讲机或对讲电话通知领班工程维修人员确定停电范围。

　　2、坚守岗位，服从领班命令，统一调配，不准惊慌，更不允许乱跑喧哗。

　　3、协助提供临时照明，保证公共区域安全，以防不测，坚守岗位，加强巡视。

　　4、领班协助现场指挥，配合工程维修人员抢修，协调各中心工作，增派力量到达指定部位。

　　5、做好单元安定和防范工作，并向客户解释及安慰客户。同时注意外围巡视，检查进出人员和物品，防止有人故意捣乱和破坏。一旦电力恢复正常后，每位保安人员巡视单元设施是否正常或有可疑情况。

　　6、事后填写《事件报告》呈交管理处。

七、禁烟区吸烟

　　1、礼貌劝止

　　2、如拒绝配合，可要求提供详细资料并记录

　　3、如无法禁绝，可略加强力处理或向警方求助到场处理

　　4、事后填写工作记录

八、失物处理

　　1、解释物业公司不可处理失物，应交警方处理;

　　2、如拾获者坚持交物业人员，则当面点收(最好第三者在场)，可能的话，及时送交警署;

　　3、妥善保管失物;

　　4、工作日志上记录详细经由。

九、迷途人士

　　1、观察迷途人士身体状况是否须救护车人员协助，必要时报警求助;

　　2、查询并协助安排返回家中;

　　3、如无法与其家人联络，报警交警方处理;

　　4、事后填写《事件报告》呈交管理处。

十、屋内浸水

　　1、迅速赶往现场;

　　2、将开关关闭、切断水源;

　　3、清洁职员现场清理水浸;

　　4、如水浸可能侵损电梯，应梯口用沙包封闭，并电梯升至高层位置(通知使用者电梯停用状况);

　　5、拍照存档,必要时可投保保险公司理赔;

　　6、填写《事件报告》呈交管理处。

十一、病人

　　1、报急救120

　　2、立即代为通知其家属

　　3、现场安慰病人

　　4、事后填写《事件报告》呈交管理处

　　注意事项：

　　A、观察病人是否进食禁类药物，须向救护人员说明;

　　B、不可擅自搬动病人以免造成伤害;

　　C、培训员工接受红十字会的培训,增强员工医疗急救知识。

十二、狗咬伤人

　　1、了解过程后提议伤者到警署报案;

　　2、记录伤者姓名、地址及被狗咬地点及原因;

　　3、如属严重受伤，立即致电110，方便警方现场取证;

　　4、现场主管事件详细呈交《事件报告》;

　　注意事项：

　　A、保安人员应经常留意饲养宠物之客户,要求凭证喂养。

十三、恶意损毁

　　1、了解案情或现场有可疑人士立即110报警;

　　2、通知各岗员工协助;

　　3、寻找并提供目击证人;

　　4、破坏物件保留交警方处理;

　　5、当场索赔;

　　6、拍照存记录;

　　7、填写《事件报告》呈交管理处;

　　注意事项：

　　A、有陌生人游荡，必须询问及记录。

十四、意外受伤

　　1、了解过程后立即致电110报警(告知伤者人数、受伤情况及现场情况等);

　　2、赶赴现场;

　　3、在救护人员未到达前，先力所能及救治伤者,但注意方式方法适当;

　　4、在可能范围内通知伤者家属;

　　5、可能情况下派保安护送医院;

　　6、事后填写《事件报告》呈交管理处。

　　注意事项：

　　A、到达现场后应尽量防止再有意外发生或情况恶化;

　　B、如有赔偿可能，现场拍照。

十五、冲闸

　　1、记录被偷车辆车牌、颜色及型号等

　　2、留意驾驶人样貌、衣着及逃走方向，报警110

　　3、协助警方查证

　　4、毁坏闸升起由人手登记出入车辆

　　5、拍照存记

　　6、事后填写《事件报告》呈交管理处。

　　注意事项：

　　A、向警方详细供证(取回一份到本作记录);

　　B、安全无任何危险方可尝试拦车，不要站立于车行路线前方;

　　C、撞损闸栏，可报刑事案处理。

　　D、在紧急事故处理中应随时关注：及时有效投报110请求警方协助!

　　E、预先防范,沉着应对,维持现场,拍照记录!

篇3：物业管理小区秩序维护技巧

1、巡检时进入单元楼内时应怎么做?

　　巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。

2、发现各类设施设备损坏时应怎么做?

　　秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。

3、巡楼时听到事故发生后应怎么做?

　　秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。处理结束后，继续巡楼。

4、巡楼发现事故时应怎么做?

　　秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。

5、巡楼发现有人故意损坏小区设施时应怎么做?

　　秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。

6、发现有可疑人物时应怎么做?

　　秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。

7、发现推销人员在小区内进行推销活动时应怎么做?

　　秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。

8、遇业主将物品在地面上拖拉时应怎么做?

　　队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。

9、业主擅自移动设施时应怎么做?

　　秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。

10、业主不慎损坏小区内的各类设施或装饰物时应怎么做?

　　遇有业主不慎损坏小区的各类设施或装饰物时，秩序维护员应仔细察看受损情况，并询问记录业主工作单位、姓名，并察看其有效证件。记录情况由当事人签名认可，同时应报告服务中心。

11、业主在禁烟区吸烟时应怎么做?

　　遇到业主在禁烟区吸烟，秩序维护员应主动上前，有礼貌说明小区管理规定，并加以制止。

12、有人在小区内大声喧哗时应怎么做?

　　秩序维护员巡逻时遇有人在小区内大声喧哗，应有礼貌地上前加以制止，请保持安静的工作环境，以免妨碍别人工作。

13、业主在小区内乱扔杂物时应怎么做?

　　发现业主在小区内乱扔杂物时，应上前加以制止，请其保持小区清洁，并为其将丢弃的杂物，扔进垃圾箱内。

14、业主不慎将物品倾覆小区地面造成污染时应怎么做?

　　业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染，秩序维护员应主动上前进行安抚工作，并立即通知保洁人员进行清理。如面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大。

15、巡检小区时闻到异味时应怎么做?

　　巡检小区时闻到异味时，秩序维护员必须迅速查明异味出自何方，并妥善加以处理，情况紧急时，必须立即报告。

16、小区公共部位有不整洁现象时应怎么做?

　　小区公共部位有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决;需环洁部清理之事，应通知保洁人员加以处理。

17、电梯厅烟缸有杂物时应怎么做?

　　看见电梯厅烟缸有杂物时，有清洁工在附近工作时，秩序维护员应督促其清理，清洁工不在时，应主动做好清理工作。

18、外面下雨时应怎么做?

　　外面下雨巡楼时，秩序维护员应着重检查门窗是否关闭、阳台地漏是否畅通，及有无漏水现象。发现问题，及时进行报告。

19、停放在外围岗位的非机动车没有停在规定区域内应怎么做?

　　自行车、助动车在外围岗位口规定区域内乱停乱停放的，应提醒其放入非机动车库，如一再不听劝说者，定期进行清理，将其车辆搬入指定位置。

20、发现业主物品遗忘在楼道时应怎么做?

　　发现业主物品遗忘，秩序维护员应妥为保管，并作好记录及上交服务中心处理，必要时由服务中心发失物招领通知。

21、业主或外来人员醉酒时应怎么做?

　　发现业主醉酒时，应将其带到影响较小的部位或其公司让其休息，酒醒后让其离开;如醉酒闹事应报告服务中心处理。

　　外来人员醉酒，应劝其尽快离开小区，闹事者，报警处理。

22、业主在小区突发急病救治时应怎么做?

　　业主在小区突发急病需救治时，秩序维护员应立即通报服务中心和秩序维护班长或主管，安排急救车辆送医院救治。

23、发现业主不注意公共卫生时应怎么做?

　　发现业主不注意公共卫生时，秩序维护员应主动上前加以制止，提醒其应保持公共卫生的清洁，并主动帮助清理，必要时请清洁工到场清理。

24、发现施工人员在施工场地吸烟时应怎么做?

　　秩序维护员应提醒施工人员，遵守小区规定。对不听劝告者，交秩序维护班长或主管处理。

25、施工人员未经允许在公共部位施工时应怎么做?

　　发现施工人员不经允许在小区公共部位施工时，秩序维护员应加以制止，并督促其清理好场地，检查是否造成损坏。造成损坏的，应作好详细记录，请施工负责人签字认可，交服务中心处理。

26、发现业主将物品堆放在公共部位时应怎么做?

　　秩序维护员发现公共部位堆物时，应先弄清物品所属业主房号，并与该业主进行交涉，说明小区规定，并请尽快将物品移走。

27、发现施工队违章操作时应怎么做?

　　秩序维护员发现施工队违章操作时，应及时加以制止，并通报秩序维护班长或主管处理，必要时勒令停工整顿。

28、施工人员需在公共部位进行施工时应怎么做?

　　施工人员需在公共部位施工检修，在人流高峰，应叫其停止施工。请物业服务中心确认后，为其划定施工范围，并用围栏加以围护，巡逻秩序维护员做好施工现场的监督工作。

29、发现施工人员未经同意更改或动用小区设施时应怎么做?

　　发现施工人员不经同意，擅自更改或动用小区设施的，应立即加以制止，并扣留其出入证，问清情况，交班长或主管处理。

30、施工队未经同意加班时应怎么做？

　　秩序维护员应问明情况，禁止其加班，并通知施工队负责人，告诫施工人员遵守小区管理规定。

31、施工队未办理动用明火手续，动用明火时应怎么做?

　　秩序维护员应立即加以制止，扣留操作员出入证，通知施工负责人，强调小区管理规定，由服务中心给予适当罚款处罚。

32、施工队未经同意在小区留宿时应怎么做?

　　巡逻秩序维护员发现施工人员未经同意在小区留宿的，应责令其立即离开小区，通知施工负责人，重申小区规定，由服务中心按规定予以并给予适当的罚款处罚。

33、晚间巡楼发现业主门没上锁时应怎么做?

　　秩序维护员巡楼发现业主门没上锁时，应立即通报秩序维护班长或主管，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，方可进入业主户内进行呼叫，如业主家中无人，不可深入及翻动、查看业主室内物品，并认真做好记录，同时通知物业服务中心联系该业主，在业主到来前不得离开。

3

　　巡楼结束后，巡查管理人员应对巡楼情况作详细记录。发现的问题，必须记录在案，以备后查。

35、当你在行走中需要超越业主时应该怎么做?

　　秩序维护员应礼貌地先对业主说:“对不起，先生(小姐)请问能否让一下?”，然后超越。遇有两位业主同行时，切忌从业主的中间穿过，超越后应回头向业主点头以示谢意。

36、在公共场所遇业主迎面走来时应该怎么做?

　　秩序维护员遇到业主时应主动招呼、问候、示礼，要主动侧身、让路、放慢步伐，不能只顾自己行走，对业主视而不见，毫无示意。

37、业主欲将物品堆放小区公共区域时应怎么做?

　　业主欲将物品堆放小区公共区域时，应有礼貌地询问其需堆放的时间，并指定其堆放于较旁边位置，提醒其尽快拿走，不得长时间堆放。

38、业主将行李物品堆放小区影响通道时应怎么做?

　　业主将行李物品堆放小区而影响通道畅通时，应有礼貌地劝其保持通道畅通，并指定位置让其短时间堆放。

39、遇到业主携带宠物进入小区绿化带时应怎么做?

　　遇到业主携带宠物欲进入小区绿化带，秩序维护员应有礼貌地上前说明小区管理规定，劝阻其进入。

40、业主携带易污染物品出电梯时应怎么做?

　　当看见业主携带易污染物品走出电梯时，秩序维护员应有礼貌地向业主说明小区管理规定，并对电梯桥厢进行检查，发现有被污染的情况应按上述办法处理。秩序维护员在应及时提醒当事人配合服务中心。

41、业主不慎将物品倾覆小区造成污染时应怎么做?

　　业主不慎将物品倾覆小区，造成污染，应主动上前进行安扶工作，并立即通知保洁人员进行清理，并在现场树立警示牌。

　　如受污染面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大，并按以上第23条内容处理。

42、小区卫生有不整洁现象时应怎么做?

　　小区区域卫生有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决。

　　如需环洁部清理的，应立即通知清洁人员及时整改，对拒不服从的，向服务中心报告。

43、施工人员需在小区施工检修时应怎么做?

　　施工人员需在小区施工检修的，如在人流高峰时，应予以监督不文明施工行为。同时为其划定施工范围，并用围栏加以围护。

44、施工人员施工物品、工具乱丢乱放时应怎么做?

　　秩序维护员发现施工人员物品、工具、材料乱丢乱放时，应及时加以制止，并提出警告。影响通道的物品一律都得搬走，保持通道畅通。

篇4：口才与演讲的技巧

篇一：口才演讲技巧(第二讲)

　　口才演讲技巧(第二讲)

　　学习的目的：

　　不仅仅只是为了掌握口才与演讲技巧，更是为提高个人语言能力，无论在工作中、生活中，都能为你所用。口才作为人际交往中最重要的因素，只有掌握好，运用自如，今后升职空间及发展事业的机会也将更大，无乱是老板、管理者、销售人员等，都为之重视。口才与演讲对我们技术行业的人来说，一点也不擅长，可以说还是大多数人致命的弱点。其实，并不是我们天生就口拙，而是因为我们平时说话和训练口才的机会太少，我们总是做的比说的机会要多的多，渐渐的，我们失去了平衡。

　　如今，口才与演讲成了立足人于这个庞大经济人才市场的王道，要想得到升职、发展、高就，口才演讲就是关键，必不可少。美国主席奥巴马的一场场激情演讲，赢得多少人的心，主席是当了一轮又一轮。再看看我们的主席深情演讲，感动了多少国内外的人们，让更多的外国人了解中国，让中华人民更多的了解习他，这就是口才的魅力。我们也是如此，虽然我们没有这么大的抱负，也没有那么伟大，但我们绝不可甘愿做一辈子技术活，或总是为别人打工，在今后我们同样可以当领导，当老板。那就从现在开始打好基础吧，成为新一代复合型人才。

　　一、大家一起跳抓钱舞。

　　目的：活跃氛围，放松身心，打开肢体语言，缓解紧张情绪，让下面演讲进行的更顺利自然。

　　二、口才演讲技巧

　　1、简单4招快速提高说话能力：

　　(1)多争取上台讲话能显著提高说话能力：

　　上台说话才能消除胆怯，提高说话的能力。如果你能在台上，也能很自然地发表自己的看法，那你的话说话能力已经算不错了。

　　(2)多看书报可以提高说话能力：

　　有意识地拓展自己的视野，看书读报可以让你掌握大量的信息，平时才能有谈资，跟人家聊天也不会觉得没有东西可以说。

　　(3)多参加社交活动提高说话能力：

　　平时一定要多接触一些陌生人，多参加社交活动，这样对你的说话能力会有很大的帮助。有意识锻炼自己的说话能力会提升得很快。

　　(4)坚持写日记也可以提高说话能力：

　　写日记就是与自己交流，记录生活的事情，可以让你反思，从而提高自己的说话水平。坚持写日记还可以让你留下永远的回忆。

　　2、五种助你成功的口才训练方法：

　　(1)锻炼心态，提高自信

　　这是最基本的，如果你是害羞或者是没自信，那你平时的话就会比较少，如果你想

　　练好口才必须要突破自我，锻炼自己的心态，告诉自己要有自信，没什么好害怕的，每天早上起床可以默念10遍“我能行，我一定行，我是最捧的”，这种心理暗示无疑会给自己带来很大的动力，就像李阳疯狂英语一样。

　　(2)口才训练方法二：速读文章

　　快速朗读文章，可以锻炼人的发音，使你口齿伶俐，读音更准确，吐字更清晰，对于锻炼你的口才有很大的帮助哦。

　　(3)口才训练方法三：背诵文章

　　多读，多说，就可以达到背诵的效果，像学生，背诵课文多伶俐，那是因为他们多读多背诵，只有多读才可以达到背诵的效果，所以有时间的时候不妨多读一些名诗名句，或者是自己喜欢的某个片段，既不会乏味又可以锻炼口才。

　　(4)口才训练方法四：多描述

　　最简单的就是，站在镜子前描述或者是评论自己的穿着打扮，也可以描述一下家人，同事，养成这样的习惯，口才想不好都难哦。

　　(5)才训练方法五：讲故事

　　讲故事也是锻炼口才的好方法，平时讲故事的人总是讲得绘声绘色，所以你可以模仿讲故事的人，把故事惟妙惟肖的讲出来，你还可以自己添加一些情节，可以锻炼人的应变能力哦。

　　3、口才训练方法之模仿法提升口才：

　　(1)模仿专人

　　找一个自己喜欢的人学习他的口才，可以是一些演讲专家或者是名人，录下一段视频对着来练，尽量让自己模仿相似。

　　(2)专题模仿

　　可找几个好朋友一起， 然后让其中一个人讲一个小故事或，大家轮流模仿，看谁模仿得最像。

　　(3)随时模仿

　　其实我们每天都会听到广播，看电视看电影，你可以随时跟着播音员，学习自己的动作神态，你可以边听边模仿。

　　(4)经典对白

　　平时可以收集一些经典的对白台词来模仿，最好注意肢体语言，尽量模仿出你最好的表情和动作。

　　4、平日口才锻炼：

　　(1)每天至少10分钟深呼吸训练。

　　(2)抓住一切机会讲话，锻炼口才。

　　(3) 每天至少与5个人有意识地交流思想。

　　(4) 每天大声朗诵或大声讲至少5分钟。

　　(5) 每天训练自己“三分钟演讲”一次或“三分钟默讲”一次。

　　(6) 每天给亲人、同事至少讲一个故事或完整叙述一件事情。

　　(7) 注意讲话时的一些技巧。

　　(8) 讲话前，深吸一口气，平静心情，面带微笑，眼神交流一遍后，开始讲话。

　　(9) 勇敢地讲出第一句话，声音大一点，速度慢一点，说短句，语句中间不打岔。

　　(10) 当发现紧张卡壳时，停下来有意识地深吸口气，然后随着吐气讲出来。

　　(11) 如果表现不好，自我安慰：“刚才怎么又紧张了?没关系，继续平稳地讲”;同时，用感觉和行动上的自信战胜恐惧。

　　(12) 紧张时，可以做放松练习，深呼吸，或尽力握紧拳头，又迅速放松，连续10次。

　　5、言之有序魔鬼技巧：

　　我们在讲话中最常见的毛病就是，言之无序，具体表现在于：颠三倒四，丢三落四，前后矛盾，主次不分，没有重点，洛里啰嗦，没有条理。

　　(1)注意讲话次序。

　　(时间、地点、方位、流程、发展、历史、结构、因果关系等)如按次序讲话必然就有条理性了。

　　(2)学会分类表述。

　　按事物、事件、内容所属性质进行分类演讲，按类别去演讲，让讲话内容非常具有条理性。

　　(3)运用数字。

　　运用数字是指1、2、3等，这样一目了然，给别人的感觉就是显得非常具有条理性。有时讲话的内容不具备层次感，但只要加上数字，思路自然就清晰自然多了。

　　(4)提炼。

　　提炼石讲话概述性训练的重点，就是运用简单的同类字、词、词组来高度概括要表达的内容。

　　(5)形象化的语言。

　　形象化的语言，可以使空洞的理论内容附上了一个真实条理清晰的外表，这样让讲话生动起来，增色不少。

　　三、自我介绍，讲故事或笑话(台上表演)

　　经典故事分享：成功并不像你想象的那么难

　　并不是因为事情难我们不敢做，而是因为我们不敢做事情才难的。

　　1965年，一位韩国学生到剑桥大学主修心理学。在喝下午茶的时候，他常到学校的咖啡厅或茶座听一些成功人士聊天。这些成功人士包括诺贝尔奖获得者，某一些领域的学术权威和一些创造了经济神话的人，这些人幽默风趣，举重若轻，把自己的成功都看得非常自然和顺理成章。时间长了，他发现，在国内时，他被一些成功人士欺骗了。那些人为了让正在创业的人知难而退，普遍把自己的创业艰辛夸大了，也就是说，他们在用自己的成功经历吓唬那些还没有取得成功的人。作为心理系的学生，他认为很有必要对韩国成功人士的心态加以研究。

　　1970年，他把《成功并不像你想象的那么难》作为毕业论文，提交给现代经济心理学

　　的创始人威尔布雷登教授。布雷登教授读后，大为惊喜，他认为这是个新发现，这种现象虽然在东方甚至在世界各地普遍存在，但此前还没有一个人大胆地提出来并加以研究。惊喜之余，他写信给他的剑桥校友——当时正坐在韩国政坛第一把交椅上的人——朴正熙。他在信中说，“我不敢说这部著作对你有多大的帮助，但我敢肯定它比你的任何一个政令都能产生震动。”后来这本书果然伴随着韩国的经济起飞了。

　　这本书鼓舞了许多人，因为他们从一个新的角度告诉人们，成功与“劳其筋骨，饿其体肤”、“三更灯火五更鸡”、“头悬梁，锥刺股”没有必然的联系。只要你对某一事业感兴趣，长久地坚持下去就会成功，因为上帝赋予你的时间和智慧够你圆满做完一件事情。后来，这位青年也获得了成功，他成了韩国泛业汽车公司的总裁。

　　温馨提示：人世中的许多事，只要想做，都能做到，该克服的困难，也都能克服，用不着什么钢铁般的意志，更用不着什么技巧或谋略。只要一个人还在朴实而饶有兴趣地生活着，他终究会发现，造物主对世事的安排，都是水到渠成的。

　　四、绕口令练习(台上表演)

　　学时事

　　史老师，讲时事，

　　常学时事长知识。

　　时事学习看报纸，

　　报纸登的是时事。

　　常看报纸多心思，

　　心理装下天下事。

　　扁担和板凳

　　扁担长，板凳宽， 八百标兵奔北坡， 扁担没有板凳宽， 北坡炮兵并排跑。 板凳没有扁担长。

　　炮兵怕把标兵碰， 扁担绑在板凳上，

　　标兵怕碰炮兵炮。 板凳不让扁担绑在板凳上，

　　扁担偏要绑在板凳上。 这段绕口令，我说的不好，还请大家多指导。标兵和炮兵

　　分享几句名人名言：

　　1、视野决定思维;

　　2、成功和勤劳一点关系都没有!和选择有关系，选择的背后是决策;

　　3、人生决策没有对错，只有得失;

　　4、如果结果是痛苦的，我们应该放弃眼前的快乐，如果结果是快乐的，我们应该忍受眼前的痛苦;

　　5、有要求才会有进步，有追求才会有发展，否则永远都是被动消极的。 打特盗 调到敌岛打特岛， 特盗太叼投短刀， 挡推顶打短刀掉， 踏盗得刀盗打倒。

篇二：演讲口才训练的十个方法

　　第1天 演讲口才训练的十个方法(一)(365天口才训练计划)

　　口才的重要性逐渐被更多的人认可，但去寻求提升口才的方法时，大多较为理论化，操作性不强，但口才又是一个实践性非常强的一项技能，可以说是需要从生活中的一点一滴去积累。我们培训中心主要研究公众自信讲话技巧和口才提升，就结合我们的培训经验，首先给大家提十个操作性比较强的口才训练方法，希望能给大家一点帮助。

　　一、练心理

　　良好的口才需要良好的心理素质。很多时候，我们自己一个人准备时，感觉能讲得挺好，但为什么一站在公众前，就讲得那么的不尽如人意?往往是上去讲前信心百倍，讲完后懊悔万分。其实这是我们一个能在公众前的心理素质还不够强，所以你会紧张，讲不好。学游泳不下水是学不会的，练公众讲话不去讲也是学不会的，练这种公众讲话的心理素质也是一样，需要在公众面前去训练。很多人会说，练习平时机会少。我想说：有机会时一定要上，没机会时创造机会也要上。我们培训中心在训练学员时，会把他们带到人多的地方去，比如超市，广场等等，哪人多就去哪，然后让他们在人流中把自己事先准备好的讲话内容大声讲出来，可以是一个小故事，也可以是自己的一段经历，从而来训练自己在公

　　从前说话心理素质。面对人来人往，一双双陌生的眼睛会用各样的眼光看你，第一次你可能根本讲不下去，但慢慢地你会发现，你能讲完了，知道自己在讲什么了，最后能很流利、很有感情的讲完了。再回到一些公众场合，你会发现，自己连在大街上都能讲好，这个舞台算什么，你的心态会比以前从容很多。当然，这仅仅只是我们平坦用得比较多的一种方法，其实还有很多很多，大家自己也可尝试的去试试。可能对你没有用，但如果万一有用了，那你收获就大了。

　　二、练听力

　　练说必练听。听好是说好的前提。上帝给我们两个耳朵一张嘴，少说多听。口才好不是说你能讲多少，而是你能不能讲好，讲到关键，讲到点子上。话不在多，精辟就行。我们要善于去听弦外之间，言外之意。这个是基本功，没有什么技巧，我只能说的是，平时听别人说话时多长个耳朵，仔细听，听完后再仔细想想，他为什么要这么说，他说这话什么意思，他想让我理解什么，多问自己几个为什么，慢慢你的耳朵就会越来越敏锐了。同时，听时要结合环境，说话者的口气等等。用“心”去听，而不仅仅是耳朵。

　　三、练肚皮

　　胸无点墨，是不可能拥有好口才的，最多只能算耍嘴皮子。给人一杯水，自己得有一桶水。我们平时应该多积累知识，这是一个厚积薄发的过程，需要一个沉淀的过程的。那我们从哪几个方面去积累知识呢。第一，专业知识。你所在行业的专业知识是让别人愿意听你讲话的内容，你知道，别人不知道，这就是你存在的价值。第二，社会人文知识，不时聊天讲话总不能只讲你的专业知识，还得讲讲大家都知道的事，一起表达下各自的看法，这就需要社会人文知识，这个包罗万象，在生活中看到，听到，多长个心眼，记一点在心里，这样聊起这些话题时不至于一无所知。第三，社会科学知识。

　　跟大家分享个小小的故事。有一家美发店，生意特别兴隆。有人就向美发店的店主请教经验，店主说：“我的美发师都很会和顾客沟通，口才都很好。”那么他的美发师中怎样做到这一点的呢?原来，店里有一个为成文的规定，每天上班之前半小时，美发师们都会集中到店里阅读报纸和杂志，这样，他们都是会有新的话题和顾客交流，容易拉近与顾客的距离，自然会受到顾客的欢迎。就这小小的故事，我们应该能感受到很多。

　　第2天 演讲口才训练的十个方法(二)(365天口才训练计

　　划)

　　四、练普通话

　　我们的普通话水平没有必要像播音员一样标准(除播音员以外)，但至少要过得去，不要让别人一听就感觉我们普通话有比较严重的问题。那么哪几种发音不准会让人明显感觉到普通话不标准呢，主要为以下几点

　　1、n和l不分。比如：老奶奶来了。如果这句话你读起来像一个音一样，那你基本上这两个音分不清的。

　　2、zh和z不分。就是平卷舌不分。“四是四，十是十，十四是十四，四十是四十。”

　　3、h和f不分。“化肥会挥发。”

　　以上提到的几个音，如果发得不准，是很明显的，其他发音比如前后鼻音发得不准什么的，一般日常生活中是不太听得出来，但以前几个音，如果你存在问题，那么请下点功夫纠正下。

　　纠正发音常用方法给大家提几点吧：

　　1、绕口令。

　　Nl：

　　老龙恼怒闹老农，

　　老农恼怒闹老龙。

　　农怒龙恼农更怒，

　　龙恼农怒龙怕农。

　　Hf：

　　(1)初入江湖：化肥会挥发

　　(2)小有名气：黑化肥发灰，灰化肥发黑

　　(3)名动一方：黑化肥发灰会挥发;灰化肥挥发会发黑

　　(4)天下闻名：黑化肥挥发发灰会花飞;灰化肥挥发发黑会飞花

　　(5)一代宗师：黑灰化肥会挥发发灰黑讳为花飞;灰黑化肥会挥发发黑灰为讳飞花

　　(6)超凡入圣：黑灰化肥灰会挥发发灰黑讳为黑灰花会飞;灰黑化肥会会挥发发黑灰为讳飞花化为灰

　　(7)天外飞仙：黑化黑灰化肥灰会挥发发灰黑讳为黑灰花会回飞;灰化灰黑化肥会挥发发黑灰为讳飞花回化为 平卷舌：

　　司小四和史小世，四月十四日十四时四十上集市，司小四买了四十四斤四两西红柿，史小世买了十四斤四两细蚕丝。司小四要拿四十四斤四两西红柿换史小世十四斤四两细蚕丝。史小世十四斤四两细蚕丝不换司小四四十四斤四两西红柿。司小四说我四十四斤四两西红柿可以增加营养防近视，史小世说我十四斤四两细蚕丝可以织绸织缎又抽丝。

篇5：公关部大学生工作计划范本

　　公关部大学生工作计划范本

　　转眼间在学生社团联合会的公关部工作了已有半个学期。在上个学期里，我不仅得到了锻炼，也明白了再苦再累也要坚持下去的道理。其实，上半学期里在社联待得很充实，也得到了乐趣，每个成员就好像一家人一样亲切。所以，希望这学期里自己能够做得更好，为社团联合会做更多的工作。

　　在这半学期里，有一个大型的江北巡演活动。因此，我们公关部的任务就是为此次江北巡演找赞助商家，希望得到大型商家的赞助与支持。我们公关部会竭尽全力地做好这份工作。

　　社团联合会的公关部作为校园活动的主要部门，主要负责为各种活动拉赞助。它关系到我校整个校园活动的形象和风貌，因此，重要性是不言而喻的。我希望公关部在这半学期里，通过“江北大型巡演”做出更优秀的表现。

　　为了公关部更好地搞好赞助工作，发挥社团联合会的作用，我拟定出一份本学期具体的工作计划：1、公关部的工作在学生社团联合会中算是比较忙的，我将会在指定时间内完成部长委托的任务，做好各项活动。作为公关部的一员，我们要提高自身素质，并积极主动地工作，在工作中勇于长信，不断地开拓自我。

　　2、在大一的下半学期里，有一个“江北大型巡演”，我们公关部的任务是在于拉赞助，解决经费问题，希望此次巡演办得成功。所以，在汇演之前，公关部在平常就应该注意一些与校园活动有关的厂商，并且了解学院与商家的利益，与赞助商更好地沟通。

　　3、在这半学期里，不仅要为此次的“江北巡演”找赞助商家，而且平时也要找一些赞助商家，为以后校园举办的各种活动做个好的准备。公关部也可以拉动其他部门牵头搞一些活动，争取厂商的支持与赞助，这样也解决了我们的经费问题，也为商家做了宣传。

　　以上就是本学期的工作计划，在具体实施过程中，可能会由于各种因素的影响，也会有一些变更和调整。相信我们这届公关部的学生一定会把公关部的工作做好。也希望这学期里的“江北大型巡演”会成功。

　　最后祝学生社团联合会的明天更加美好!