房屋渗漏水原因及处理方法

一、平台屋面

　　原因分析：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。

　　1、处理方法：

　　1)打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。

　　2)顺水源找出防水层破坏处，并修复。

　　3)作24小时关水试验后恢复面层。

　　适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。

　　2、应急处理：

　　结构底板堵漏法：

　　1)剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。

　　2)修复面层。

　　适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。

　　引流法：

　　在板底部安装引流槽。

　　适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。

　　原因分析：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。

　　处理方法：

　　1)物业定期清掏排水口。

　　2)对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。

　　所用材料：

　　1)板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂

　　2)防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水

二、瓦屋面

　　斜屋面坡度≥25%机制波瓦安装参考：

　　1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁。

　　2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材。

　　3、分隔弹线(按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)。

　　4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固。

　　5、每匹瓦的搭接(即上盖下)不应<60。

　　6、春瓦应满座石粉加钉(水泥钉常50颗)。

　　7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆(应封大于2.5的钢丝)。

三、天沟瓦屋面

　　原因分析：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。

　　1、处理方法一：

　　1)打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。

　　2)顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。

　　3)作冲水实验观察。

　　2、处理方法二：采用堵漏剂封堵。

　　原因分析：

　　1)因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。

　　2)屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内。

　　处理方法：

　　1)勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。

　　2)天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟。

　　原因分析：瓦面与烟道(或其他)交界处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。

　　处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。

　　所用材料：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS卷材防水。

外墙渗水

四、外墙拉杆孔渗水

　　原因分析：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。

　　处理方法一：

　　1)剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。

　　2)找出渗水来源，封堵渗水点。

　　3)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。

　　处理方法二：

　　1)从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵。

　　2)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。

五、填充墙渗水

　　原因分析：外墙或屋顶女儿墙砖缝(涂料)不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。

　　处理方法：

　　1)剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。

　　2)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。

　　所用材料：外墙防水涂料或防水勾缝剂，汉高勾缝剂防水CHJ。

　　勾缝剂使用注意事项：

　　1)勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。

　　2)用防水剂涂刷。

六、伸缩缝渗水

　　原因分析：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。

　　处理方法一：

　　1)打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补。

　　2)关水观察，完后恢复。

　　适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。

　　处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。

　　所用材料：

　　1)防水用：聚氨脂卷材。

　　2)伸缩缝用材：V型铁板。

七、挡墙手孔渗水

　　原因分析：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。

　　处理方法：

　　1)参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。

　　2)定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。

　　所用材料：采用石棉和油膏封堵。

八、挡墙结构渗水

　　原因分析：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。

　　处理方法一：掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。

　　处理方法二：剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。

　　处理方法三：剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。

　　所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。

　　方法二、三适用范围：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。

　　原因分析：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。

　　处理方法一：降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。

　　处理方法二：在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。

　　所用材料：改性沥青防水材料或挡墙用聚氨脂SBS卷材防水。

　　原因分析：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。

　　处理方法一：户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。

　　处理方法二：室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。

　　所用材料：1)引水用材：常规的pvc排水材料。2)防潮用材：改性沥青防水材料。

九、室外环境水高过户内致反灌

　　原因分析：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。

　　处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。

十、结构板裂纹引起渗水

　　原因分析：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。

　　处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。

　　处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。

　　应急方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。

　　所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。

十一、露台返水至户内

　　原因分析：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。

　　处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。

　　处理方法二：

　　1)提醒业主在装修时保证排水口的通畅。

　　2)提醒业主定期清掏排水口。

　　3)同时在排水口的上部设置溢流口(低于出露台门槛)。

　　所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。

相关知识

一、环氧树脂施工注意事项

　　1、充分干燥地面，刷环氧树脂一度，环氧树脂层如需一定抗拉性，可在一度环氧树脂涂刷后，覆玻璃纤维布一层，干燥后再刷一度环氧树脂。玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透。

　　2、光滑地面(地砖等)用金刚砂轮打磨。

　　3、最后上面漆，刮涂，表面不能有气泡。

　　4、清除杂物，配胶比例A:B=100:50—100(不同型号按不同配比)，混匀后在适用期内用完，涂于粘接面，对正压和。

　　5、现用现配置，搅拌均匀后使用。

　　6、在给定的配比范围内，B组分相对配置量提高，固化速度加快，产物硬度相对提高，反之降低。

　　7、调胶量越大，因反应放热加剧，适用期越短，固化时间越短。

二、聚氨脂卷材防水施工注意事项

　　1、防水应在现浇层上施工。

　　2、施工时应干燥地面，防止有水时粘结不牢。

　　3、卷材应充分与地坪相结合，不能有气泡产生。

　　4、面层恢复时应充分对防水进行保护。

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篇2：业主不交费的处理技巧

业主不交费的处理技巧

1、最“死板”的催费技巧：

　　无限次上门催缴，直到业主前来物管处缴纳为止。

2、最“损人”的催费技巧：

　　打电话给其公司，跟他领导提及此事，让领导转告给业主。

3、最“温馨”的催费技巧：

　　平时多多关心业主，了解业主家庭背景，平时多多关心其家的小孩和老人，把他们当成自己亲人一般对待，当他们遇到求助或困难时及时帮助，到时候你去催费时业主也会不好意思，就只能让你上门拿钱。

4、最“狡猾”的催费技巧：

　　每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动，明确表示只有不欠费业主才能参加，业主会考虑到家中小孩和老人的感想，积极缴纳物业费，从而得到“双赢”运作。

5、最“难堪”的催费技巧：

　　在路上碰到两业主在聊天，一家欠费一家不欠费，你可以过去跟欠费的业主讲“您好，您家的物业费要交咯，他家早交了呢”。

6、最“有效”的催费技巧：

　　当然是把服务做的更好，就像一句广告语一样“没有最好，只有更好”，以超值的服务赢取更多业主的心。

7、最“便利”的催费技巧：

　　现在社会的运转速度非常快，有很多业主早出晚归，我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通，就写一张小便利条贴在他们家门口，等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。

8、最“人性化”的催费技巧：

　　把业主的事当成自己的事，尽快把业主反映的问题反馈给上级领导，并及时跟进此事，速度解决此事，并在事后做好回访工作，从而得到业主的认同，自然而然业主会主动缴纳所欠费用。

9、最“残酷”的催费技巧：

　　通过法律途径，给长期欠费不交的业主送去法院传票，通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。

10、最“含糊”的催费技巧：

　　给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》，让他自己来算这笔帐，并检查我们工作哪几点没做到位，如果都做到位了，就是业主自己的思想没有到位，意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。

篇3：夏季防台风、暴雨应急处理预案

夏季防台风、暴雨应急处理预案

一、各岗位责任分工

　　1、安保部认真做好暴风雨紧急情况时的信息传递、资源调配及有关后勤保障工作。

　　2、工程维修部门负责给排水、供电、供空调、电梯等机电设备的故障及应急处理。

　　3、物业服务公司治安消防部门负责“三防”及安全保卫、义务消防等情况应急处理，同时负责抗灾救灾工作。

　　4、保洁绿化部门负责绿化、环境的抗灾保护和灾后恢复工作。

二、防台风防洪水及应急处理

　　1、物业服务公司接到台风或暴雨警报信号通知后，应立即紧急动员，各部门处于临战状态，同时成立指挥小组经理任总指挥，各部门主管为成员的三防临时指挥部，相关人员应实行24小时值班制度，作好防洪防汛救灾准备工作。

　　2、在台风或暴雨来临前，应做好各项防风、防水浸措施，如：紧急做好防风、防水浸工作、关闭公共门窗，检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等。

　　(1)检查所有门窗，特别双开玻璃门是否有足够保护及稳固。

　　(2)牢固所有容易松脱物件，尤其是位于天台及露台等地方，对于一些较易吹倒的物件发如花盆等应搬至室内或将其绑紧。

　　(3)检查所有去水道、沙井、雨水渠等，并清除可能引致淤塞的垃圾、泥沙及杂物。

　　(4)确保所有紧急用具可以随时应用，如沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明、方木(用于固定玻璃门)等。

　　(5)检查排水泵系统是否正常通畅。

　　(6)检查发电系统及其供油装置正常与否，并按规程试开发电机组。

　　(7)关闭霓虹灯电源。

　　(8)智能化系统设备是否正常运行。

　　(9)检查完毕，发现问题及时解决，如有处理不了的问题，应立即向领导报告。

　　3、在发生台风、暴雨时，值班安保员对防风、防水浸关键区域和部位加强巡视，检查门窗状况，如发出有窗户玻璃破碎，以最快速度赶至现场，并用板材临时封堵。工程部维修人员集中待命，各层管理服务人员坚守岗位，如果有设备故障投诉以及发现事故隐患应采取紧急措施，及时予以解决。

　　4、各级工作人员协助维修技术人员做好排洪及排泄积水工作。

　　5、在台风、水浸等自然灾害事故时，防止犯罪案件的发生。

三、灾后处理

　　台风、雷暴过后，工程部组织维修人中对所辖设备设施进行检查，发现损坏并及时修复。保洁部检查损毁的树木情况，并加以恢复，努力将灾患影响程度降至最低。物业经理及时向公司总经理汇报受灾及损失情况。

篇4：大风、暴雨应急处理预案

大风、暴雨应急处理预案

一、目的

　　1、明确大风暴雨期间的防范措施和应急处理程序，通过采取积极有效的预防措施，把损失降到最低。

二、适用范围

　　1、物业管理区域内大风、暴雨等突发事件的防范工作。

三、职责

　　1、客户服务中心负责大风、暴雨等预警通告的发布、防范工作安排、大风、暴雨期间应急事故的处理。

　　2、工程维修部负责大风、暴雨等预警前房屋本体、公用设施、机电设备的检查和防范工作的实施。

　　3、秩序维护部门负责防范工作的实施及应急事故处理的准备工作。

四、实施程序

　　(一)预警防范

　　1、接到有关部门发布的大风、暴雨警报后，管理处在告示牌上发出书面通告，提醒业主(租户)做好大风、暴雨来临前的防范措施，必要时使用消防广播发布通知。

　　(二)防范准备工作

　　1、秩序维护部门安排人员增加巡逻次数，重点检查以下项目。

　　1.1 检查并落实外墙窗户关闭。

　　1.2 天台悬挂物是否有被风吹落的危险。

　　1.3 天面广告牌是否牢固。

　　1.4 外墙面广告牌是否牢固。

　　1.5 准备沙包、木板、绳子等应急用品、用具。

　　2、工程维修部安排专人对房屋本体、公用设施、机电设备、机房进行全面检查，重点检查以下项目。

　　2.1 设备房门窗是否关闭(重点是发电机房、电梯机房、空调机房、水泵房、配电房等设备机方)。

　　2.2 天面、阳台、裙楼排水口，雨水井道、污水井道是否畅通。

　　2.3 确保发电机处于正常备用状态，有充足的燃油并做试运行试验。

　　2.4 检查地下室排污泵工作状况是否正常。

　　2.5 准备潜水泵、临时接线板等应急用品、用具。

　　(三)大风、暴雨来临时

　　1、暴雨来临时，保证地漏、水沟排水畅通，风力加大时，应用沙包堵住小区受风正面影响的小区玻璃门及其它门窗。

　　2、大风吹袭期间，如风压过大，影响电梯正常运行，可暂停电梯的运行。

　　3、大风吹袭期间，加强巡视，有可能出现高空坠物情况，可暂时封闭部分受影响地方，待险情排除后，方可解除封闭现场。

　　4、情况跟踪

　　4.1 当有关部门发布大风、暴雨警报后，管理处安排专人收看(听)气象部门发布的台 、暴雨最新消息。

　　4.2 管理处根据发布的最新信息，及时安排相应人员待命。

　　5、大风、暴雨期间员工的控制

　　5.1 所有秩序维护不得请假外出，处于待命状态。

　　5.2 管理处所有员工不得关闭通讯工具，随时待命。

　　5.3 当气象部门悬挂黑色暴雨警报或红色大风信号时，管理处主管、工程维修部主管、秩序维护主管都应到场，实行24小时值班，中控值班室启动消防广播发布通告。

　　5.4 当风力达到6级以上时，维修人员应及时拆除门岗挡车器拦杆，以防被风吹断伤人、伤车。

　　(四)大风、暴雨过后的处理

　　管理处安排人员清理现场，主动走访受灾业主，在最短时间内协助受灾业主恢复正常的生活秩序。

篇5：催收物业费的方式、催款单和处理方法

催收物业费的方式

1、发“催收信息”

　　一般是两周一次，内容为：

　　尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业服务中心缴交，或者汇至公司账号：********，以免增加额外的违约金。多谢合作!

　　****物业管理处

　　电话：********

2、电话催收

　　先了解一下业主欠费的主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主确定几时过来交。

3、发“催收单”

　　寄信或贴住户门口或楼梯口。(另附内容)

4、上门沟通

　　先了解一下业主欠费的主要原因，然后再上门沟通。(预设一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径

👉

　　经以上四种方式不见效，且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师函”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。什么是物业费支付令?有什么作用?

针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

　　针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师函的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

　　一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。

　　一类型为商铺、别墅，该类型业主由于物业费比较多，拟重点跟进处理，安排人员长期上门工作。在经过一定时间后，仍然不交付的，拟用法律手段进行催缴，初步计划以5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

　　若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单 (样式) No.

　　第 次催款

　　单元：

　　您已经拖欠 月物业服务费 元， 月电梯费 元， 月共用水费公摊 元， 月共用电费公摊 元。请您在 月 日前到物业服务中心缴交，否则将按《管理公约》及《物业服务合同》的有关规定，按日加收所欠费用千分之x的违约金，并将暂停对贵单元的有关服务。

　　谢谢合作!

　　xx物业管理有限公司

　　年 月 日

针对不同业主，采取不同的收费方式

　　物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。

　　以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因，适度减免

　　如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业服务费，虽然并非是物业公司的责任，物业公司也无赔偿义务，但是从人性化的角度出发，物业企业可以给住户适当的补偿(非现金)，或采取适当减免违约金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清，快刀斩乱麻

　　如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱，如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失，依法办事

　　住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满、有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业费太高、有的因房屋质量问题得不到解决、有的借口物业公司管理服务不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人，定时催讨

　　加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;

　　项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;

　　收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传，正确引导

　　业主有按时交纳物业费的义务，这是《物业管理条例》《民法典》等法律法规明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

　　因此，我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。