怀园小区物业管理制度

　　怀园小区物业管理制度

　　为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约(草案)》、《市三塘园怀园小区议事规约(草案)》制定本制度。

　　一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的'使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20xx年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

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篇2：机关住宅小区物业管理工作总结

　　机关住宅小区物业管理工作总结

　　中央国家机关共有各类集中住宅小区500多个，总建筑面积达到8000万平方米。由于大多数小区属于行政化，福利性质的管理体制，加上维修经费的匮乏，造成物业管理和服务的相对滞后。但是近年来，我物业公司坚持以科学发展观和构建和谐企业为指导，以“服务规范、管理有序、提高效益，外树形象”为工作总旨，狠抓内部管理，充分发挥和挖掘物业资产的使用效益和经济效益，努力做好物业资产的日常维护维修，保证国有资产的保值和增值，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了工作目标。现将主要工作总结如下：

　　(一)领导重视，目标明确，措施得力

　　为进行中央国家机关物业管理和供暖体制改革，协调中央国家机关住宅小区社区建设工作，围绕改善职工居住环境这一总目标。20xx年中央国家机关物业管理主管部门成立了专门的指导机构，调整了工作思路，转变服务观念，采取得力措施，下大力气抓管理工作。致力于改革现行的物业服务体系，分类推动机关住宅小区规范化管理;促进住宅小区物业管理与社区建设协调发展;国管局物业主管部门为此作出了巨大的努力。

　　(二)完善制度，制度管人，提高效率

　　国管局物业主管部门认真贯彻《物权法》、《物业管理条例》，还根据《业主大会规程》和《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》的要求，积极指导住宅小区成立业主大会和业主委员会，将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业主委员会的工作岗位上。在工作中充分发挥业主委员会的作用，规范业主委员会成员的行为和权限，有效推进业主大会制度健康有序发展。

　　根据物业管理的实际情况，国管局物业主管部门首先从规章制度入手。在调整专项资金交存标准、规范资金使用管理等方面，制订了《关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见》、《关于旧住宅小区环境整治有关问题的通知》、《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》、《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》、《关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知》等相关文件。这些文件在原有规章制度的基础上，完善了物业管理的工作标准，规范了工作流程，提高了工作效率。

　　(三)精细管理，精心维护，细心防范

　　在规范制度建立流程的同时，国管局物业主管部门鉴于旧小区建造时间较久、房屋、道路和各种管线年久失修，居民生活服务设施不配套，居住环境脏乱差的实际情况，利用住宅专项维修资金、环境整治专项资金、星光计划资金，物业和供暖试点经费等支持住宅小区进行环境整治维护。

　　对旧住宅小区房屋结构进行加固，老旧管网进行改造，清洁能源、供暖，公共部分进行修缮，多层房屋平改坡等。

　　加强环境综合治理力度，拆除违章建筑，清理楼道杂物，粉刷房屋楼道和立面，整修道路补种增劈绿地，清除垃圾治理环境卫生。

　　完善配套设施，增加补充旧小区的文化体育设施，安全防范、邮政通信设施。以及水、电、暖、气等市政公用设施的补建和改建工程。

　　国管局物业主管部门认真贯彻党中央、国务院领导对开展资源节约、建设节约型社会的工作部署，按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求。强化节能管理，采取有力措施推行节约能源活动。改造既有住宅约30万平方米，加装户用热表和楼栋计量表，实施分户计量;进行燃气和室温控制管理;实施房屋外墙节能改造;杜绝跑冒滴漏现象的发生。

　　(四)加强队伍建设，构建新型团队

　　物业公司依据职工承受能力、消费需求和物业服务企业服务水平差别化物业管理、引导物业公司从“管家”式管理与服务做起，延伸管理范围，丰富管理内涵，逐步把物业管理培育成集“保姆、管家、参谋、顾问”为一体的服务模式，使物业管理逐步向管理、服务、经营三位一体的全方位、多功能的方向发展。

　　通过座谈和培训等多种形式，提高中央国家机关物业管理从业人员对相关法律法规的了解、熟悉业务流程，了解物业管理改革进展、制度制订等情况。通过培训、研讨、交流使物业从业人员接触新理念，开阔新视野，拓展新思维提高新技能。

　　国民之魂，文以化之;国家之神，文以铸之。文化的力量，总是深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中。社区文化作为社会主义精神文明的重要组成部分，是创造良好的人文环境和提高居民生活品质的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。我们物业管理围绕着全面建设小康社会的目标和要求，构建文明、和谐的社区文化，积极探索文化建设的途径和方法，不断推动社区文化大发展大繁荣，满足社区居民不断增长的精神文化需求。几年来，在各级领导的关怀指导下，在各级物业管理同仁的共同努力下。中央国家机关住宅小区的物业管理工作取得了可喜的进步，先后有(7个)小区被评为全国物业管理示范小区，(20多个)小区被评为北京市物业管理示范小区。

　　回顾过去，展望未来。我们深刻认识到还有许多问题亟待解决，我们将积极探索新形势下促进住宅小区和谐发展的新思路、新举措。严格按照坚持gg开放、推动科学发展、促进社会和谐的要求，紧紧围绕广大业主普遍关心的热点、难点问题，更加积极主动地深入研究，为维护社区和谐稳定发展提供制度保障和力量支持，服务科学发展，化解社会矛盾，认真做好中央国家机关住宅小区物业管理的指导、监督、管理和服务工作。

篇3：长新小区物业管理处年终工作总结3

　　长新小区物业管理处年终工作总结3

　　一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，长新小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将xx小区物业管理处xx年各项工作总结如下：

　　一、经营管理情况

　　完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开;同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。

　　针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法：坚持按照全市最低物业费标准0.2元/㎡/月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等现象，提高行业诚信度。

　　二、物业管理费用收取情况

　　管理处上下团结务实，服务意识显著提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，xx小区上半年的工作扎实而富有成效，xx年度共收取物业管理费用二十六万余元，其中长新小区二期住宅的物业费收取率超过70%，网点的物业费收取率也超过了50%，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。

　　三、具体维修工作情况

　　在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计20xx余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。

　　xx年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、业户的认可，公司领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价。作为元丰物业的员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是公司快速发展对管理处的要求、公司品牌对物业管理服务品牌的品质要求。

　　新的目标、新的任务、新的挑战。面对机遇和挑战，我们有理由相信在公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，元丰物业长新小区管理处未来发展前程似锦，在跟随公司发展的同时元丰物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。

篇4：谈分期开发住宅小区物业管理的有关问题

谈分期开发住宅小区物业管理的有关问题

　　摘 要：分期开发的大规模房地产项目小区，往往持续时间长，物业管理应既分期开展工作，又要把握全局，正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建管衔接，确保整个住宅小区物业管理的“长治久安”。评价整个住宅小区优劣的标准不仅要看开发建设质量，更要看居住环境和物业管理水平。建设设施齐全、质量优良的住宅小区是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务能够使物业保值、增值并形成物业品牌，只顾开发建设不顾物业管理是对产权人利益的最大欺诈，抛开建设谈物业管理如空中楼阁没有基础。因此，探讨分期开发房地产项目过程中的物业管理具有重要的现实意义。

　　在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。

　　一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症

　　住宅小区的物业管理服务单位和建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿(场)地;降低或减少公共配套设施标准;不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房;少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。

　　从1999年我市物业管理千户调查问卷汇总情况看，有35.6%的用户认为所居住小区存在“物业管理规划不合理”;有21.1%认为小区存在“见缝插针的乱建”;有39.8%的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理质量的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体;明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体;明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划;明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。

　　二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计

　　规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。

　　笔者认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。

　　在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范;从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。

　　三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目

　　在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：

　　1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。

　　2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患， 甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。

　　3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作， 从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。

　　4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《 房屋接管验收标准 》做好接管验收工作。

　　5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。

　　6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。

　　7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。

　　四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作

　　后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象;政府职能部门(如办事处、派处所)对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。

　　分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主(消费者)享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。(作者：陈耀从)

篇5：住宅小区物业管理员工工资明细

　　住宅小区物业管理员工工资明细

　　1、人员配备及人均管理面积：(96人)

　　2、管理人员职责及要求：

　　①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理;

　　②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动;

　　③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收;

　　④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益;

　　⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录;

　　⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复;

　　⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录;

　　⑧负责小区各项费用的收取并依时公布。

　　员工工资：

　　1、管理员工工资：(10人) 10×1.200×12月=144.000元

　　2、保安员工工资：(36人) 36×900×12月=388.800元

　　3、维修部员工工资：(5人) 5×1.000×12月=60.000元

　　4、保洁员工工资：(40人) 40×650×12月=312.000元

　　5、绿化员工工资：(5人) 5×900×12月=54.000元

　　合计：(96人) 共计：958.800元