会计学院物业及设施设备维修、养护方案

　　会计学院物业及设施设备维修、养护方案

　　BJ国家会计学院是一座环境优美、建筑造型独特的现代化建筑群体，外装饰多采用玻璃幕墙式铝型板，针对这一特征，为保持整洁的工作，必须给予每半年一次的清晰和及时的维护。

　　对于室内装修要给予经常性的巡检，尤其是客房、教室、娱乐场所等公共部分，发现问题，要及时维修处理，对于有污损，毁坏的部位不能超过三天，对于地下室建筑要加强巡视，防止漏水现象。对于建筑的室外围墙，放水部位要多加注意，尤其是室外维修施工时，严防破坏放水层。

　　房屋共用部位维修养护

　　(1) 制定详细的房屋共用部位养护计划，并安排相关人员按照执行，建立完备的检修记录和保养记录。

　　(2) 通过物业员工(保安、保洁、维修等)每天对房屋共用部位门窗、玻璃、楼梯通道是、屋面、墙面小区道路、护栏、围墙的巡视和检查，发现存在的问题，并将问题汇总，由服务中心安排人员对问题进行及时处理，保证物业的正常使作用功能。

　　(3) 保持雨水、污水管道通畅，做到不堵塞、不外溢、不留隐患。每年清淘化粪池一次，每季清掏雨水井一次，平时随堵随清，相关设施无破损。

　　(4) 每年雨季前检测避雷系统。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业工程培训:房屋设备维修管理概述

　　物业工程培训:房屋设备维修管理概述

　　房屋设备是建筑的有机组成部分。它只有与房产物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。可以说，房屋建筑如果没有附属设备几乎不会有什么真正的使用价值，因此在物业管理中，房屋的设备管理是极其重要的组成部分，占据核心地位。房屋设备的养护、维修管理是物业管理不可欠缺的重要内容。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的住用水平，并反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到设备(尤其对房屋建筑)在物业管理中的作用，全面了解和掌握所管辖区内的各种设备、设施的原理、性能及其养护维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。

　　第一节　房屋设备概述

　　一、房屋设备的作用

　　房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

　　随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。

　　二、房屋设备的分类

　　房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

　　1.房屋建筑卫生设备

　　(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

　　①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

　　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

　　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(5)做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

　　(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：

　　①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

　　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

　　③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

　　(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

　　(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：

　　①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

　　②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

　　③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

　　(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

　　一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

　　(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

　　(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

　　2.房屋建筑电气设备

　　房屋建筑电气设备主要有：

　　(1)供电及照明设备。供电设备有：

　　①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

　　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

　　③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

　　④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

　　照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

　　(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

　　(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

　　①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

　　②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

　　③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

　　④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

　　(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

　　三、设备的登记与建档

　　物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

　　表4-2-1是设备登记卡的常见形式，其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

　　表4-2-2是设备台账表。设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备的登记表上，作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对，做到账物相符。

　　四、设备管理内容

　　设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。

　　房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

　　2.维修养护管理

　　维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

　　4.技术档案资料管理

　　这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

篇3：物业工程培训:房屋设备的维修管理

　　物业工程培训:房屋设备的维修管理

　　一、房屋设备的保养与维修

　　为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。

　　1.设备保养

　　房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

　　(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。

　　(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。

　　(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。

　　2.设备维修

　　房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：

　　(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%～30%左右。

　　(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%。

　　(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。

　　(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。

　　(6)设备维修日常工作程序：

　　3.房屋设备维修的特点

　　(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。

　　(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。

　　(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

　　二、各类管理人员的岗位职责与管理制度

　　1.管理人员的岗位职责

　　(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

　　①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度;

　　②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态;

　　③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行;

　　④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作;

　　⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施;

　　⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请;

　　⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。

　　(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：

　　①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查;

　　②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态;

　　③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行;

　　④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标;

　　⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生;

　　⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力;

　　⑦积极完成上级领导布置的其他任务。

　　(3)领班：

　　①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净;“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

　　②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。

　　③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

　　④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。

　　⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。

　　(4)维修人员：

　　①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准;

　　②认真执行公司制定的各种设备维护规程;

　　③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理;

　　④定期对机电设备进行保养维护;

　　⑤认真完成公司安排的设备大检修任务;

　　⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案;

　　⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费;

　　⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。

　　(5)保管员：

　　①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批;

　　②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求;

　　③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量;

　　④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作;

　　⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门;

　　⑥负责完成上级交办的其他任务。

　　2.管理制度

　　(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

　　房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

　　(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：

　　①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容;月维修保养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。

　　②设备维修、保养的要求。

　　③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

　　④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。

　　进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率;实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量;实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

　　(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

　　①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

　　②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

　　③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

　　④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

　　⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

　　⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

　　交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

　　出现下列情况不得交班：

　　①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时;

　　②交接班准备工作未完成时;

　　③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

　　交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

　　(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：

　　①下列情况报告班组长：

　　a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况;

　　b.设备出现故障或停机检修;

　　c.零部件更换及修理;

　　d.运行人员暂时离岗。

　　②下列情况报告技术负责人：

　　a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况;

　　b.采用新的运行方式;

　　c.重点设备发生故障或停机检修;

　　d.重点零部件更换修理、加工和改造;

　　e.员工加班、调班、补休、请假;

　　f.与上级或外协单位联系。

　　③下列情况报告经理：

　　a.重点设备发生故障或停机修理;

　　b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工;

　　c.系统运行方式的重大改变;

　　d.系统及主要设备的技术改造;

　　e.系统或设备的整改工程及外委施工;

　　f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整;

　　g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

　　(6)工具领用保管制度：

　　①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

　　②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

　　④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

　　除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

　　(7)设备操作维修安全规定：

　　①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

　　②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

　　③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

　　④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

　　⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

　　⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

　　⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

　　⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

　　3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

　　物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。

　　(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。

　　(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。

　　(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。

篇4：小区工程维修部计量设备管理程序

　　公司程序文件 版 号: A

　　修改号: 0

　　小区工程维修部计量设备管理 页 码:

　　1.目的:

　　加强计量设备的校验管理,确保测量工作的准确性。

　　2.适用范围:

　　适用小区工程维修部及需有测量工作的部门。

　　3.引用文件:

　　3.1 ISO9002标准第4.11章

　　3.2质量手册第4.11章

　　4.职责:

　　4.1工程维修部负责计量设备的校验、发放的管理工作。

　　4.2维修班负责计量设备的校准、校验、测量工作。

　　5.工作程序:

　　5.1工程维修部对计量设备的购买作出计划安排。

　　5.2购置计划要明确计量设备的名称,规格与型号,数量,购置用途及要求。(本小区主要计量设备是:测温表、万用表)

　　5.3采购员根据购置计划,选择仪器仪表专营店,进行购买。

　　5.4计量设备的发放:

　　5.4.1工程维修部负责计量设备的发放、检查和登记。

　　5.4.2冬季供暖测温表,供暖前由维修班长负责领取,供暖结束后交回工程维修部。工程维修部要检查测温表是否损坏,并在发放记录上登记。

　　5.4.3万用表由维修班长或维修电工领取,并在发放记录上登记。

　　5.5计量设备的正确使用:

　　5.5.1冬季供暖测温时,测温人员首先要校准测量准确度。

　　5.5.2测温要在正确位置测量:(房屋中间距地面1.5米处)测温表数字,升至一定温度后,不再上升后保持3分钟没有变化后,即认为是此时,此地的准确温度。

　　5.5.3电工维修电气设备时,首先要将万用表打到电阻档,效准万用表,方可测量。

　　5.5.4测量不同项目,要将万用表打到相应档位,并且根据经验,选择量程范围,以免损坏万用表。

　　5.5.5测量人员正确使用计量设备,爱护计量设备,不得损坏,如使用不当,人为损坏计量设备,由本人负责赔偿。

　　5.5.6测量人员要正确使用计量设备,使用时首先检查计量设备准确度,如计量设备不准确;例:测温表量程范围是在0℃-30℃,经过调整旋扭达不到量程范围,万用表打到电阻档,正负表笔相触经调正旋扭不回零时或其它情况,即认为计量设备不准,不能用此设备进行测量,应交回工程维修部更换,领取新表并当场检查校验。

　　5.6计量设备的校验:

　　5.6.1测温表在每年供暖结束后,由工程维修部指派人将测温表送交国家计量部门进行校验,校验合格后,将校验合格标志贴于测温表上。

　　5.6.2如校验不合格,应将仪表送仪器仪表维修部门修理,然后再次经国家计量部门校验。

　　5.6.3万用表每年校验一次,由工程维修部派专人将万用表送交计量局校验。校验合格后,将校验合格标志贴于万用表上。如不合格,处理方法同测温表。

　　5.6.4工程维修部要将校验情况详细在《计量设备校验登记表》上登记。

　　5.6.5对于经过再校验不合格的计量设备应贴上《设备停用证》上报公司申请报废。

　　6.支持性文件与质量记录:

　　6.1《计量设备校验登记表》 EJ-QR-QP-7.1-01

　　6.2《计量设备发放记录表》 EJ-QR-QP7.1-02

　　6.3《设备停用证》 EJ-QR-QP7.1-03

　　6.4《报废申请表 》 EJ-QR-QP7.1-04

篇5：物业辖区给排水设备设施维修保养标准作业程序

　　物业辖区给排水设备设施维修保养标准作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度;

　　②给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②备品、备件计划;

　　③具体实施维修保养的时间;

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　④清洁电动机外壳;

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

　　④清洁水泵外表;

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;

　　③清洁铁芯上的油污及脏物;

　　④检查复位调簧情况;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《 事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停 申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件