物业工程培训:房屋验收注意事项
物业工程培训:房屋验收注意事项
一、 铝合金门窗检验
1. 检验标准
(1) 铝合金门窗成品质量：表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤;
(2) 铝合金门窗安装的允许偏差：门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm;门窗横框的水平度允许偏差为2mm;门窗横框标高允许偏差为5mm;门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm;
(3) 铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹;
(4) 铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽;设置的排水孔应通畅;
(5) 铝合金门窗推拉门窗扇开关应力应不大于100N;
(6) 铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。
2. 业主疑问及释疑
业主一般会针对铝合金的以下方面进行检查：
(1)窗框检查：窗框安装牢固端正;窗框是否有划痕、磕碰、变形等。
(2)型材检查：表面涂层要求颜色和光泽均匀，手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等。
(3)五金件及开启检查：要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气。
(4)密封检查：窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题;窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象。
(5)玻璃检查：安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。
释疑：业主关注比较多的是门窗玻璃的质量问题，可按以下玻璃的检验标准给予合理解释
每平方米玻璃的表面质量检验标准
项次 项目 质量要求
1 明显划伤和长度>100mm的轻微划伤 不允许
2 长度≦100mm的轻微划伤 ≤8条
3 擦伤总面积 ≤500mm2
对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形(不影响使用功能)可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响到使用功能或确定不能修复的可以要求给予更换。
另外业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗必须整改。
二、 阳台栏杆、窗护栏检验
1. 检验标准
(1) 护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有绣迹，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏，接缝应严密;
(2) 护栏安装的允许偏差：护栏垂直度允许偏差3mm;栏杆间距允许偏差3mm;护栏安装必须牢固端正;
(3) 低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆件间距净距不应大于0.11m;
2. 业主疑问及释疑
一般业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以要求整改，为提高工作效率，建议可由施工单位提供部分油漆供物业备用，物业维修人员可进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理。
三、 地面检验
1. 检验标准
(1) 地面与下一层结合牢固，不得有空鼓;(考虑到我国施工企业的实际技术水平，对空鼓面积不大于400cm2，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷)
(2) 地面表面应密实，不得有起砂，蜂窝和裂缝等质量缺陷;
(3) 地面表面的允许偏差：表面平整度允许偏差为5mm;标高允许偏差为8mm;厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10;
(4) 有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水;
2. 业主疑问及释疑
业主一般会针对地面的以下方面进行检查：
(1)地面平整度检查：国家规范2米靠尺内允许偏差不大于5mm;
(2)地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷;
(3)地面是否存在倒返水和积水现象;
(4)地面水暖预埋管线是否有标识;
(5)地面是否预留装修地面做法;
释疑：业主反映地面存在空鼓问题时，可按照上面检验标准第(1)条给予合理解释，不符合标准的进行整改;对于业主进行地面平整度的检查，可根据现场实际情况跟业主进行合理说服解释，如有些不平整的情况可以在地面装修过程中可以消化解决的尽量说服业主在装修工程中消化;业主对地面的强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计要求的配合比进行配料，可以保证强度;若发现地面大面积起砂可用107胶水泥浆涂抹修补。
四、 天花检验
1. 检验标准
(1) 天花抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝;
(2) 天花抹灰的允许偏差：天花抹灰应平顺，阴阳角应方正，允许偏差为4mm;
2. 业主疑问及释疑
业主一般会针对天花的以下方面进行检查：
(1)层高是否符合合同、宣传广告或楼书要求;
(2)天花是否有裂纹、空鼓等质量缺陷;
(3)天花平整度检查：天花抹灰是否平顺，阴阳角是否方正;
(4)天花是否有水印;
释疑：对于层高的疑问：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。毛坯房的交楼时的室内净高是指层高减去楼板结构板的厚度再减去天花的抹灰厚度和地面的找平层地坪厚度，实际测量中应适当考虑施工过程中产生的允许偏差。(现浇砼结构层高允许偏差为10mm，天花抹灰厚度允许偏差为5mm，地面找平层厚度允许偏差为5mm，故室内净高允许偏差为20mm)
五、 墙面检验
1. 检验标准
(1) 墙面抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整;
(2) 墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝;外墙不得出现渗水现象;
(3) 有排水要求的部位应做滴水线(槽)，滴水线(槽)应整齐顺直，滴水线应内高外低;
(4) 墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm;
2. 业主疑问及释疑
一般业主对墙面质量比较关注的质量问题是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中墙面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓,空鼓面积不大于5cm2;单面墙体大于5平米，最多允许2处空鼓,每处空鼓面积不大于5cm2;对于墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。
业主对墙面抹灰的强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计要求的配合比进行配料，可以保证强度。
墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真对待。一般裂缝检查的重点如下：
(1) 检查房屋外墙是否有裂缝(有漏水的隐患)。
(2) 承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝(有结构安全隐患)。
(3) 承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝(有结构安全隐患)。
(4) 检查楼板(地面和顶板)是否有对穿型裂缝(与房屋横梁平行的裂缝)，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3mm)内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。
(5) 检查楼板(地面和顶板)是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面，或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的。
(6) 阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝(有结构安全隐患)。
注：对于业主收楼检查过程中发现的墙面、楼板裂缝，物业工作人员怀疑属于结构裂缝均不应直接向业主表露或附和业主的观点，有利于地产工程部开展解释谈判工作。
六、 防水检验
(本工程卫生间、厨房、阳台、外墙、各楼栋屋面已按国家相关防水规范进行设计和施工)
1. 检验标准
(1) 防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象;
(2) 细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。
2. 业主疑问及释疑
房屋的防水质量是业主重点关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水试验进行检验;外墙、外墙门窗、空调洞口的防水一般经过雨天可以进行检验。对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏为止。
七、 给排水检验
毛坯房除了预留管道几乎没有什么给排水设施，也不安装卫生器具。业主重点检查的是以下内容：
(1)现有阀门、龙头检查：位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象;
(2)管道固定牢固，安装平直整齐，管道有无破损，接头是否完好;
(3)预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否能打开;
(4)水表检查：水表安装是否符合规范，水表接头紧密完好，有无空转现象;
(5)排水管道检查：排水管道无直角、死角;接头完好，接口处无渗漏，管道是否畅通，管线固定牢固、安装整齐、无破损;楼上下延管道是否过长过低影响装修;
(6)排水口、地漏口检测：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密;
(7)排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。
八、 电气检验
对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：
(1)分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范要求;箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活;箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确;箱内结线整齐，回路编号齐全，正确;导线与开关连接牢固紧密;
(2)电表检查：电表安装是否符合规范，是否在关闭总闸后有电表空转现象;
(3)开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏;开关控制范围正确;开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确;暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙;导线接线符合国家规范要求;
(4)照明检查：灯具安装牢固、位置正确;
(5)其它弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准。
九、 空调安装的说明
原则上空调机必须安装在指定位置，如业主另要求，须经装修审批同意后可采用另外方案。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：住宅房屋装修验收及违章处理细则
住宅房屋装修验收及违章处理细则
一、发现违章应严格按规定处理。如打承重墙的须恢复原状;地面装修超厚的应停止施工，更换地面材料等。特殊情况，如业户已装修好且可以采取相应补救措施则应做补救。
二、以上所指补救措施包括：打承重墙用槽钢及高标号混凝土加梁等建筑结构安全所允许的措施。
三、所有违章及处理情况均须由管理处事务助理记录在《装修审批表》业户联及管理处联上，需业户签认的(如大理石地面超厚)须请业户签认。
四、违章处理标准。
1.实际装修超越审批范围，应做记录;当有违章时须按规定处理。
2.地面铺设超厚，除做记录外，
(1)厚度小于1.2cm的，不作追究。
(2)厚度为1.2～1.3cm的，罚款元。
(3)厚度为1.3～1.4cm的，罚款元。
(4)厚度为1.4cm以上的，必须更换地面材料。
3.打承重墙，除采取补救措施外：
(1)合计宽度小于70cm的，不作追究。
(2)合计宽度为70～90cm的，罚款元。
(3)合计宽度为90～120cm的，罚款元。
(4)合计宽度为120～130cm的，罚款元。
(5)合计宽度为130cm以上的必须恢复原状。
4.窗花式样如与规定出入较大时，不锈钢及铝合金因材料供应问题不作追究;钢条窗花须作整改。
5.装修队未登记的，须补办手续，并补交治安管理费。
6.改动上下水管线的，须恢复原状;如造成损失，则须承担有关维修费用;情况严重的，处以元罚款。
7.改动煤气管线的，应通知有关主管单位处理。
8.改动电气线路，须做记录，如造成损失须由业户承担有关费用。
9.影响外观的(包括形状、颜色、规格等)必须恢复原状，并处以元的罚款。外观包括墙面、窗扇、阳台门窗等从外部可视的部分。
10.空调架须刷防锈漆及银粉漆两遍，不合规定的限期一同整改;逾期不整改的，扣押金元/台，由管理处请人整改;造成外墙污损的须由该业户负担有关费用。
11.装修垃圾未清运的，须限期清运，否则不予签字验收。
12.地漏排水不畅的，须由业户负担疏通费用。
13.装修影响邻里的，须进行整改，造成损失的须承担有关费用。
14.打换地砖的，须督促业户做好防水处理并做好记录。
15.私设天线的，须做记录，并限期拆除。
篇3：小区房屋交付验收标准细则
小区房屋交付验收标准细则
1)资料：
a)产权资料
①用地批准资料;
②项目批准资料;
③施工许可证。
b)技术资料
①住宅区规划图、小区竣工总平面图;
②所有单体建筑、结构、设备安装竣工图;
③单位工程竣工验收证明书;
④地质勘探报告，沉降观察记录;
⑤地下管网竣工图;
⑥所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告)，随机专用工具清单;
⑦电缆铺设记录;
⑧线路及电力电缆试验记录;
⑨发电机、电动机检查试运转记录;
⑩电气设备试验调整记录;
⑪电气设备绝缘检查;
⑫电气设备送电验收记录;
⑬防雷接地电阻检测记录;
⑭防雷引下线焊接记录;
⑮水、卫生器具检验合格证;
⑯通风机风量测量调整记录;
⑰空调器性能测定调整记录;
⑱环保达标验收许可证;
⑲消防验收许可证;
⑳房屋测绘验收资料、房屋验收记录、绿化平面图。
2)房屋检验标准
a)主体结构检验标准：符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件为依据。
b)住户室内土建部分质量和功能检查标准：
①内墙面
l表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮;
l预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑;
l墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
②顶棚(层高)，开间尺寸
l验收标准基本同内墙面;
l顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。
③地坪
l地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂;
l地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm;
l踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。
④进户门、电表箱门
l门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象;
l表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角;
l门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直;门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。
⑤阳台
l墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊;涂料均匀，无色差，无接痕，无污染;
l地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂;
l阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确;阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致;
l阳台立管清洁无污染。
⑥卫生间、厨房间
l墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整;
l卫生间地面48小时闭水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏;
l各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。
⑦门窗
l门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确;
l门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象;滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲;
l硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。
⑧外墙
l墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染;
l外墙无渗漏水。
⑨屋面
l各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏;
l坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔;
l阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
⑩给排水、电器部分检查标准
给水管
l水表安装位置正确、平整，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
l所有给水管(含热水管)都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。
排水管
l排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm;
l检查口位置正确，清扫方便;
l有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。
空调、雨落管
l按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一;
l管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m;
l雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线;
l所有管道不堵不漏，排水通畅。
煤气管
l煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。煤气管每层加套管，套管高出地坪8-10cm，安装位置准确牢固;
l管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。
⑪开关、插座(含电视机、电话)
l线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密;
l开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm;每户内面板高差允许偏差5mm;面板的垂直度允许偏差0.5mm;
l用户箱内标识正确。
⑫避雷带
有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。
⑬配电箱
l元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。(相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线)。
l配电箱盘面垂直。
3)室外公建工程检查标准
a)室外排水工程
①排水井布置合理。
②各类排水井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启;
③管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录;
④管路及排水井中无建筑垃圾。
b)行车道路和停车位、自行车棚
①行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷;
②行车路面的纵缝、横缝必须沿全长贯通，纵缝和横缝必须贯通。允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得大于10mm;
③混凝土道路割缝平整，伸缩缝处油膏灌缝密实平整，油漆完整、美观;
④路面平整，坡度符合设计要求，经泼水试验无积水现象;
⑤植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，挡车石和车位分线合理。
⑥房屋入口处必须做室外道路，与主干道相通，路面泼水后无积水、空鼓和断裂现象;
⑦自行车棚等室外构筑物、设施满足设计要求和使用功能，相关资料齐全，并经验收合格。
c)小区景观
①小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象。休闲娱乐设施完好，有验收合格证明;
②绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水;
③室外照明系统设计和施工满足需要，线路绝缘通电性能良好。
d)绿化
①植物数量、品种、规格符合设计合同要求，提供竣工图纸;进户植物材料应有"植物检疫表"及苗木出圃单。基本无黄土裸露，并落实保修、包活责任和期限;
②土地平整及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥;
③草坪：间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结、平整;铺设完成，做到不露土层;
④切草边：线条清晰，平顺自然;
⑤花坛、草本地被：高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实;
⑥定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美;
⑦垂直度、支撑、绕杆：材料、高度、方向及位置应整齐划一。
4)设备验收标准
a)水泵房土建验收标准：
①顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求;
②水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用;
③防噪音：措施合理有效。
b)水箱：
①附属设施齐全：内外爬梯、透气孔(帽);
②管道同墙体接触处无渗漏;
③水箱内外垃圾清理干净。
c)设备安装电气控制柜
①安装牢固，便于操作和维修;
②电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范;
③电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配;
④建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置;
⑤控制柜前绝缘毯完好;
⑥联合动负荷试车合格。
d)水泵及电动机
①水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响;
②电动机和水泵运转时，各部件发热正常;
③电动机接线符合规范，且端口有保护措施;
④各种部件无异常，各项技术指标符合规范要求。
e)档案资料齐全：
①完整竣工图纸同现场安装一致;
②隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
③控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
④合同复印件;
⑤各部件产品的合格证、厂家和施工单位的详细联系。
f)阀门
①阀门开关完好、灵活;
②标识清晰，正确。
g)电气仪表：
①安装符合规范，便于观察和维修;
②仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象;
③电线敷设布局合理。
h)报警装置
①报警功能准确：底水位、高水位、超水位均能报警;
②缺水有自动保护，切断电机运转，并报警。
i)照明：
①日常照明安装符合要求;
②应急照明功能良好，位置合理。
j)其他：
①支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范;
②水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象;
③维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。
k)电梯验收
①电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全;
②电梯各项功能正常;
③应能准确地启动、运行、选层、平层、停层;
④电引机的噪声和震动声不得超过GB1232的规定值;
⑤制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠;
⑥辅助设施如空调等正常;
⑦外观和装饰面完好无损或保护措施良好;
⑧档案资料齐全：维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
l完整竣工图纸同现场安装一致;
l隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
l控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
l合同复印件;
l各部件产品的合格证、厂家和施工单位的详细联系;
l在验收时应提供下列资料和文件：电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。制造厂提供的随机文件和图纸。电梯检查及电梯运行参数记录。
l)消防设施
①有消防部门检验合格证;
②消防泵和外围设备联动正确;
③消防设备齐全，功能正常(消防箱、小区内消防分区阀门、消防结合器、泄压阀、安全阀等);
④维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
⑤消防紧急照明和疏散指示灯正常;
⑥档案资料齐全;
⑦完整竣工图纸同现场安装一致;
⑧隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
⑨控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
⑩合同复印件;
⑪各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
m)弱电系统(有线电视、电话、网络)机房
①排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养;
②主、备用电源工作正常，能互相自动切换;
③各设备运行正常;
④抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好;
⑤档案资料齐全：
⑥隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
l控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
l合同复印件;
l各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系;
(因上述设备产权归相关部门，他们负责维修及故障物业掌握相关资料即可)。
n)分质供水设备：
a.有卫生部门检验合格证;
b.系统设备齐全，运行正常，随机抽查，处理过的水质达到国家标准;
c.附属设施完好(泄压阀、安全阀等);
d.维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
e.紧急照明和疏散指示灯正常;
f.档案资料齐全：
l完整竣工图纸同现场安装一致;
l隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
l控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
l合同复印件;
l各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
o)游泳池设备
a.有安全、卫生部门检验合格证;
b.泳池水泵房和管道安装检查标准(参见水泵房标准);
c.游泳池设备及附属设施齐全，运行正常;
d.维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
e.游泳池设备房紧急照明正常;
f.档案资料齐全：
l完整竣工图纸同现场安装一致;
l隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
l控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
l合同复印件;
l各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
p)安防系统
①各分项系统有安防部门检验合格证明;
②各分项系统运行正常;
③可视对讲系统：
l能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰;
l室内机和中心机开锁功能正常;
l图象清晰，无杂波。
q)闭路电视监控系统
①图象清晰，无杂波，(能看清人员样貌、车牌号);
②能随意观察任意图象;
③各种录像功能正常;
④图象再现功能正常，不能失真;
⑤同报警联动正常;
⑥各监控点设置布局合理，和环境协调。
r)电子巡更系统
①巡更器牢固可靠，适应各种恶劣环境;
②巡更点安设牢固、比较隐蔽;
③巡更管理软件编写和更改工作正常;
④信息存取和打印工作正常。
s)一卡通管理系统
①IC卡开启门锁和道闸功能正常;
②IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正常;
③车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确。
t)周界防越系统
①红外线触动报警位置准确，反应时间20秒;
②报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。
u)安防设备机房：控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养;
①主备用电源工作正常;
②防护措施完好。
③档案资料齐全
l完整竣工图纸同现场安装一致;
l隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
l控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
l合同复印件;
l各部件产品的合格证、厂家和施工单位的详细联系。
v)商铺：
①每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置;
②应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置;
③商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施;
④应设置垃圾桶;
⑤公共通道应采用节能灯。
5)管理用房验收标准：
a)管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之三至四比例提供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计;
b)位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户;
c)竣工日期：在向住户发钥匙前30天。
6)有关居委会用房规定(政府文件)：
a)面积：按10户1平方米标准考虑(不少于150平方米);
b)位置：在物业管理用房附近。
7)物业管理办公用房装修标准：
必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：
a)地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面;
b)墙面：国产乳胶漆墙面;
c)顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶;
d)门：普通实木门、局部可用铝合金门;
e)窗：铝合金或塑钢窗;
f)水、电、气相关设备：采用一般的国产设备;
前台木制收银柜台、各办公房功能隔断(砖砌、木制或铝合金隔断)、木制住户钥匙柜、办公低柜等。
篇4：二建考试备考《建筑实务》知识点:房屋竣工验收
20**年二建考试备考《建筑实务》知识点：房屋竣工验收
一、适应范围
在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。
二、备案时间和提交的文件
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15d内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。
建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
(1)工程竣工验收备案表;
(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;
(3)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;
(4)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;
(5)施工单位签署的工程质量保修书;
(6)法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交<住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
篇5：讨论房屋建筑工程中住宅工程验收备案制度
讨论房屋建筑工程中住宅工程的验收备案制度
工程建设中的验收是非常重要的一个环节，它关系到进一步施工、结算、付款、交付使用、备案等等方面，验收是否合格也会产生不同的法律后果。国家一系列法律法规也强制性要求工程必须经过验收与备案。工程实务中，验收与备案制度也颇受重视，但对于法律上关于验收及备案的理解，在实务中也分歧颇大，特别是房地产开发项目的验收与备案也争议颇大，由于建设工程涉及的种类很多，本文结合本人20**年处理过的一例交房纠纷来讨论房屋建筑工程中住宅工程的验收备案制度，对于其他专业建设工程，可以参考适用。
问题的提起：何为“竣工验收合格”？
20**年成都某开发商开发的某住宅小区交房时，300多业主与开发商产生了纠纷，业主拒绝接房，找来新闻媒体曝光，并准备联合起来对开发商提起集团诉讼，追究开发商的“违约责任”。产生这个纠纷是由于两方面原因引起的，其中一个原因就是300多业主在被开发商通知接房、查看开发商交房文件的过程中，发现开发商所交的商品房只有《竣工验收合格报告》，没有取得房管局的《竣工验收备案表》，从而认定该小区没有经过验收合格就交付使用，违反了国家法律。纠纷产生后，经过政府出面组织业主联系会和政府协调会，最终协调解决了纠纷。本人在参与该交房纠纷处理的43天内，代表开发商与业主进行了多次协调、参与政府部门的会议，从法律的角度对该起纠纷进行协调和阐释。最后，业主放弃起诉，在一个月内开发商退还每户业主“两管三线”费1000元，300多户业主陆续接房，纠纷得以解决。
通过该起纠纷，我们要提起一个问题，就是何为“竣工验收合格”？因为我国法律对工程必须经竣工验收合格后才能交付使用作了强制性规定。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《合同法》第279条规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设工程经验收合格后，方可交付使用”。可见。是否验收以及验收是否合格这个问题关系到该小区能否交付使用，从而关系到开发商是否违约，应否承担法律责任等问题。而要弄清楚这个问题，首先得梳理并了解我国法律对验收及备案制度的规定。
一、 工程验收的种类
根据我国现行法律、法规、规章以及建筑行业的惯例，住宅工程验收大致分为以下几类：
1、 中间验收（主要是隐蔽工程和基础工程）
《合同法》第十六章《建设工程合同》第278条规定：“隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。”《建设工程施工合同》（示范文本GF--1999--0201）第17条：“隐蔽工程和中间验收”约定：“工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收”。《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB—50300--20**）第3.03条第5项规定：“隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并形成验收文件”。《四川省建设工程质量监督管理暂行规定》第7条第3项规定了工程质量监督的重点包括地基与基础工程，对于基础验收要核查签字手续是否完备。
中间验收是竣工验收的前提，中间验收不合格不得进行下一道工序的施工，当然也就谈不上竣工验收以及竣工验收是否合格。
2、 分户验收
从20**年10月1日起，成都市正式施行了对住宅工程的分户验收制度。《成都市住宅工程质量分户验收暂行治理规定》第2条规定：“本规定所称分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及部分公共部位质量进行的专门验收。”第6条规定：“住宅工程质量分户验收，应在确保工程地基基础和主体结构安全可靠、保温节能性能等符合设计要求的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主”。第3条规定：“住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。实行分户验收后，住宅工程各方质量责任主体仍应严格按照国家工程建设质量治理的有关规定和技术标准对住宅工程进行竣工验收，并不得以分户验收代替竣工验收。”
由上可见，住宅工程分户验收主要是对观感质量和使用功能方面的检查，它是竣工验收的前提条件，包含于竣工验收但不能替代竣工验收，因此，即使分户验收合格但未经过竣工验收或竣工验收不合格，仍然不符合交付使用条件。
3、 甩项竣工验收
《建设工程施工合同》（示范文本GF--1999--0201）第32条第7款约定：“因特殊原因，发包人要求部分单位工程或工程部位甩项竣工的，双方另行签订甩项竣工协议，明确双方责任和工程价款支付方法”。因此，在甩项竣工的情况下，会设计对甩项竣工部分的验收，同样，根据我国法律的规定，无论是甩项还是全面竣工，要交付使用的前提条件都必须是经过验收且验收合格。
4、 竣工验收
《合同法》第279条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。”这是《合同法》对竣工验收主体及验收依据的规定。
《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”本条是对竣工验收的参与主体以及竣工验收是否合格的条件作出法律上的界定。因此，从现行法律制度层面上来说，工程竣工验收只要符合上述法律标准，就是合格的，否则，就是不合格的。
5、 质量验收
质量是工程项目中最为重要的问题，包括实体项目的质量以及建筑材料、构配件的质量等。对于质量验收的标准，主要是以《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB—50300--20**）为主体配合专业工程标准进行。在竣工验收中，质量验收是很重要的一部分，质量验收不合格，则竣工验收不合格，工程不能交付使用。
6、 分期验收
主要是指分期建设的住宅小区工程，在每一期竣工后所进行的验收。通过验收，可以分期投入使用。
7、 综合验收
对于综合验收一般是依据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。不过，该办法发布于1993年，属于计划经济体制下的产物。在《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》颁布实施后，该办法有些地方是与前述法律法规抵触的地方（比如，该办法规定的验收主体依然是政府部门，与改革后的验收制度不符），但综合验收制度仍然是现行验收制度的部分。因此，对于综合验收而言，还需要结合其他规定进行。一般来讲，综合验收范畴包括规划验收、消防验收、环评验收、防雷设计验收、人防工程验收等。
二、关于工程竣工验收的备案制度
工程验收的备案制度法律法规有详细的规定，各地方也在国家规定的基础上制定了验收备案的实施细则。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第4条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”第5条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第9条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”另外，地方政府也作了大体相同的规定。综观上述规定，综合验收是在工程竣工验收合格后进行并应当在验收合格后到行政部门进行验收备案，否则，应当承担相应的罚款等行政责任。
结论
综观前述规定，竣工验收是指工程竣工后，经建设、勘察设计、施工、监理单位根据国家颁发的验收规范和合同约定进行检查、评定活动，如竣工工程符合规范或合同要求，则为竣工验收合格。否则，即为不合格。至于规划验收、消防验收、环评验收、防雷设计验收、人防工程验收等则属于综合验收的范畴，不能等同与竣工验收。从法律角度而言，“竣工验收”与“综合验收”不是同一个概念，二者不能等量齐观、也不能混淆使用。同时，竣工验收合格与竣工验收备案也是两个法律概念，必须分清，不能混同。《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定的交付使用条件是“竣工验收合格”，而不是“竣工验收备案”（除非双方在合同中有特别约定）。所以，不能以是否取得《竣工验收备案表（书）》为是否验收合格的依据。实务中，因为没有分清这两种验收制度的区别而导致的纠纷大量存在，而很多律师、法官对这两种验收制度也是认识模糊的。本人前述所提到的交房纠纷一案，就涉及对这两种验收制度的理解分歧而争执不下。此案中，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》是99版的国家示范文本，在本合同中，双方对房屋交付使用的条件约定是：“房屋经竣工验收合格”。开发商在交房时已经通过了设计、施工、监理等单位的竣工验收，只是尚未取得房管局的备案表，并不影响合同约定的交房条件，也不影响合同效力。所以，业主在没有特别约定开发商必须以取得《备案表》为交房条件的情况下仅以开发商没有备案就交房来追究开发商的“违约责任”在法律上是站不住脚的。在合同没有特别规定的情况下，即使开发商没有备案，也只能引起开发商应向行政机关承担行政责任并不导致对业主承担民事责任。除非开发商没有备案导致办证迟延（不能），方可由其承担办证迟延（不能）的违约责任，但在交房时此责任是否成立尚不明确，同时，即使成立，业主的诉由也不应该为因“竣工验收不合格”。
通过对上述法律及
案例的梳理，在工程实务中，我们应该分清各种不同情况类型以及不同情况下的不同处理方式，不可混淆使用，千篇一律。精彩专栏
