物业培训:房屋维修管理规程

　　物业培训:房屋维修管理规程

　　物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业本身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。

　　一、房屋维修管理

　　房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

　　(一)房屋维修管理的内容

　　1.房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为房屋维修管理提供依据，以延长房屋寿命。

　　2.房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

　　3.房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

　　此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

　　(二)房屋完损等级的评定

　　物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

　　1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

　　(1)完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常;或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

　　(2)基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

　　(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

　　(4)严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

　　(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

　　2.房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

　　(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

　　(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

　　(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

　　(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

　　3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

　　(三)房屋维修的施工管理

　　1.房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

　　(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

　　(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维

　　修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的

　　特点是：工地较为集中，项目较少，工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造

　　价的20%以下;中修后的房屋，70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。

　　(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水，通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

　　(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

　　(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求，其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。

　　2.维修工程的施工管理。

　　(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。

　　维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者)，对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。

　　维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括：施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

　　(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

　　维修施工队伍的选择，最好也应采取招投标的方式择优录取，以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利，一旦选定专业施工队伍，物业管理机构应与之签订施工合同，避免发生维修内容及要求不清等问题。

　　(3)施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中，相当于工程监理的角色，故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。

　　二、房屋设备管理

　　房屋设备一般包括：供电设备、给排水设备、供暖设备、燃气设备、空调设备、电梯设备等。随着现代科技的发展，一些物业中尚安装有报警、自控、现代化通信技术等高技术设备和设施。房屋设备的管理，是按照科学的管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对上述设备进行日常的养护和维修。

　　房屋设备管理的主要内容有：基础资料管理，设备维修管理，设备运行管理，设备运行

　　指标管理，文明安全管理。在运作中，设备维修和设备运行既可以统一管理，也可以分别管

　　理，此外，房屋设备管理均为专业化管理方式，需要按一定的管理制度运行。一般的管理制

　　度为：预防性计划维修保养制度，值班制度，交接班制度，报告制度等。上述管理制度的制

　　订和实施，将能使房屋设备保持良好的运转状态，并有效地提高设备性能，延长设备寿命。

　　房屋设备的维修可分为以下几类：

　　1.更新改造。指设备使用到一定年限后，会发生技术性能落后，效率低、耗能大、污染日益严重等现象。这时，需要更新设备，提高和改善技术性能。

　　2.大修工程。对设备进行定期的，包括更换主要部件的全面检修工程。

　　3.中修工程。对设备进行日常和定期的全面检修，更换少量零部件。

　　4.零星维修保养工程。对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的修理。

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篇2：馨园房屋使用、管理、维修公约

　　馨园房屋使用、管理、维修公约

　　北京馨园房地产开发有限公司

　　第一章 总则

　　第一条：本公约对于开发企业、产权人和物业管理企业具有效力。

　　第二条：本公约适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。

　　第三条：本公约自市房地局核准之日起生效。

　　第四条：本公约内所指的楼宇单位是指馨园内的住宅房屋单位，包括独立式、连排式的别墅及其所包括的花园地方。

　　第五条：管委会拥有对本公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。管委会成立前，不得对已核准的公约进行修改;管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。公约及其修改版本，须经市房地局核准。

　　第二章 物业基本情况

　　第五条：物业名称、座落、四至、建筑面积、用途

　　(一)物业名称：馨园庭院式住宅

　　(二)座落：北京市顺义区温榆河旅游别墅开发区内

　　(三) 四至：

　　东至：**路; 南至：**花院;

　　西至：**花园 北至：馨园二路

　　(四) 建筑面积：**平方米

　　(五) 物业用途：别墅

　　第六条：物业的合法证明文件

　　(一) 土地出让合同：*房地出(合)字(*)第*号

　　(二) 国有土地使用证：市**国用(*)字第**号

　　(三) 建设设计条件通知书：*-规条字-**号

　　(四) 建设工程规划许可证：*-规建字-**号

　　(五) 建设工程开工证：京建开字(**)第**号

　　第七条：公共设施和公共场所的基本情况

　　(一)公共设施：

　　指公共地区内所有产权人共用的各种设备;包括：共用的上下水管道、雨水管、天然气管道、垃圾站、化粪池、共用照明、天线、水泵房、消防设施设备、变配电设备、电信设备及保安监控设备等。

　　(二)公共场所：

　　指“别墅”内不为某一产权人或使用人单独享有使用权的地方。包括：会所、通道、绿地、水面、停车场、小区道路、管理用房等。

　　第三章 公约涉及的各主体基本情况

　　第八条：开发企业

　　(一)名称：北京馨园房地产开发有限公司(以下简称“发展商”)

　　(二)住所：**市**区**镇**街**号

　　(三)法定代表人： **

　　(四)注册资金：美元**万元

　　第九条：物业管理公司

　　具有《北京市物业管理资质合格证书》。物业管理委员会(以下简称管委会)成立前由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘。

　　第十条：产权人

　　拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。

　　第四章 公约涉及的各主体的权利义务

　　第十一条：产权人的权利义务

　　(一)依法对其楼宇单位享有占有、使用、收益和处分权。

　　(二)依法使用共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。

　　(三)有权要求召开、参加产权人大会，享有选举权和被选举权。

　　(四)有权向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。有权向物业管理主管部门投诉。

　　(五)执行产权人大会及管委会决议。

　　(六)遵守物业管理法规、政策和本公约规定，接受物业管理企业管理。

　　(七)按规定交纳物业管理费。

　　(八)出租、转让所拥有的楼宇单位时，应提前通知物业管理企业，并保证承租方和受让方书面承诺遵守本公约及物业管理规定。在管理公司接到这一通知前，前产权人对该楼宇单位的管理费用及其他有关费用仍负有责任。

　　第十二条：开发企业的权利义务

　　(一)开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

　　(二)管委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，并依法制定公约和物业管理规章制度。

　　(三)开发企业直接对物业进行管理的，有权按规定收取物业管理费。

　　(四)组织筹建管委会。

　　(五)向物业管理企业提供所需用的全部图纸、档案、资料。

　　(六)履行工程保修责任。

　　第十三条：物业管理企业的权利义务

　　(一)对物业进行管理、维护和修缮。

　　(二)制订物业的管理规章制度。

　　(三)按规定收取物业管理费;

　　(四)有权制止违反规章制度的行为;

　　(五)有权要求管委会协助管理;

　　(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务。

　　(七)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

　　(八)建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受管委会查询。

　　(九)物业管理公司在下列情况下无需对产权人及使用人负责。

　　1.进行必要的设施、设备的维修及保养;

　　2.自然灾害，如水灾、地震、大风或其它不可抗力的损害、毁灭;

　　3.无法避免的燃料、能源、电力、材料、供水短缺;

　　4.物业管理公司无法控制的其它一切原因。

　　第五章 房屋使用、管理、维修

　　第十四条：关于房屋使用的规定

　　(一)产权人必须遵守住宅的各项管理规定，服从物业管理企业的管理并给予支持与协作。

　　(二)产权人应爱护住宅内的公共财物、公共设施。

　　(三)产权人在使用房屋过程中不得影响其他产权人的正常住用。

　　(四)产权人不得在公共场所堆放杂物，不得私搭乱建，不搞违章装修。

　　第十五条：管理的内容

　　(一)环境卫生管理：负责小区内公共环境的清扫，保持住宅的干净整洁。

　　(二)保安管理：住宅实行全封闭式管理，实行门岗制和巡逻制，同时负责维护好小区公共秩序，严禁商贩和闲杂人员入内。

　　(三)车辆管理：负责小区内行车、停车管理，保持秩序井然。

　　(四)绿化管理：负责小区内绿化设施以及花草树木的日常维护及管理工作。

　　(五)有线电视管理：负责协助居民并配合有线电视台做好安装、调试和协调工作。

　　(六)高压水泵管理：负责房屋的正常供水不间断，安全运行无事故，水质卫生无污染。

　　(七)装修管理：严格按照有关装修规定进行管理，并做好监督管理工作。

　　(八)房屋维修管理：负责房屋的维修养护管理。

　　第六章 产权人大会及管委会

　　第十六条：产权人大会由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人代表组成。

　　产权人大会应当有过半数产权人或产权人代表出席。

　　第十七条：产权人大会履行下列职责：

　　(一)选举、罢免管委会委员;

　　(二)制定、修改管委会章程和管理公约;

　　(三)审议、批准物业管理企业的年度预算;

　　(四)决定物业管理的其他重大事项

　　第十八条：管委会的组建

　　(一)住宅交付使用并且入住率达到50%以上时，开发企业、物业管理企业在区县房地局、小区办的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。

　　(二)筹备组与产权人代表、使用人代表协商，推荐管委会委员候选人。管委会人数一般以5至15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30%。

　　(三)筹备组组织召开由全体产权人、使用人代表参加第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。 出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人代表总数的30%。

　　(四)召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。

　　(五)管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批：

　　1.成立管委会的申请书;

　　2.管委会章程;

　　3.管委会委员名单及基本情况;

　　4.第一次产权人大会或产权人代表大会决议。

　　上述第1、第4两份文件应由管委会全体委员签字。

　　(六)区县小区办应在收齐筹备组报送材料之日起十日内完成审 批工作，并报市小区办备案。

　　(七)管委会经批准成立后，筹备组职能终止。

　　第十九条：管委会的权利义务

　　(一)管委会权利

　　1.每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10%以上的产权人要求可召开特别会议;

　　2.采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同;

　　3.审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告;

　　4.审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准;

　　5.审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度;

　　6.检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行;

　　7.对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利;

　　8.对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。

　　9.决定选聘和续聘物业管理公司。

　　前款的第2、3、4、5项规定的事项，必须经产权人大会通过。

　　(二)管委会的义务

　　1.组织召开产权人大会;

　　2.执行产权人大会通过的各项决议;

　　3.贯彻执行并监督产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育;

　　4.配合物业管理企业工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议;

　　5.管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。

　　第七章 物业管理费

　　第二十条：管理公司有权向馨园内各类房屋楼宇单位产权人收取物业管理费，以支付管理和维修馨园内的公用地方、场所、建筑物、公用设备及设施的下列各项开支：

　　(1)管理及维修所需的员工的薪金、奖金、福利金及其他类似的开支;

　　(2)管理及维修所需用的物料及设备费用及开支;

　　(3)如管理及维修雇用承包商，该等承包商之收费;

　　(4)公用地方、场所、建筑物、公用设备及设施之水、电及其他同类费用及开支;

　　(5)馨园所设之后备发电机的运作及维修费用及开支;

　　(6)馨园公用地方、场所、建筑物、公用设备及设施所需要的保险费用及开支;

　　(7)馨园的假日灯饰及其他布置品的费用及开支;

　　(8)管理及维修所需的专业服务费用及开支;

　　(9)管理公司的报酬;

　　(10)政府向馨园征收的各项税项费用和应付款项及开支。

　　(11)管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核算或其他专业费用。

　　(一)物业管理费按各楼宇单位的建筑面积计算，每平米按1.2美元/月计算, 由管理公司按规定向各楼宇单位产权人收取，而各楼宇单位产权人亦有义务缴付其管理费用。

　　(二)管理公司须向各楼宇单位产权人定期提供管理及维修费用支出的财务报告并定期公布，各单位产权人有权提出合理的建议。

　　(三)各楼宇单位产权人须依时向管理公司缴付其楼宇单位每月应付之管理费用。产权人逾期需缴付管理费用的滞纳金。任何楼宇单位产权人如未能依时给付应付的款项而在付款期限内未能付清的，则管理公司有权向法院申请索还欠款。

　　第八章 违约责任

　　第二十一条：违反本公约产权人义务规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改，否则有权强制整改或采取必要的合法催改措施;对本物业公共利益造成损失的，物业管理公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与物业管理委员会议定。

　　产权人不按规定缴交管理服务费、公共维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，应承担每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取合法的催缴措施催缴。

　　发展商、物业管理公司、管委会有义务遵守公约的相关规定，如若违约，产权人有权向物业管理主管部门投诉。

　　第九章 纠纷解决方式

　　第二十二条：本公约适用中华人民共和国法律、法规和北京市地方法规、政府规章及有关政策，因本公约发生争议，应首先协商解决，如协商不成，可申请调解、仲裁，也可向当地人民法院起诉。

　　本公约对本物业所有产权人和非产权人使用人具有同等效力。产权人更换，本公约继续有效。

　　本公约对发展商、全体产权人、使用人、“管理公司”均有同等的法律约束力。

　　如今后国家颁布的法律、法规及有关规定造成本公约某些条款失效，不影响其他条款的正常实施。

　　第十章 附 则

　　第二十三条：本公约一式四份，市房地局小区办、市场处、顺义区小区办及开发企业各一份。

　　北京馨园房地产开发有限公司

　　**年**月**日

篇3：SY物业日常维修及房屋本体管理办法

　　SY物业日常维修及房屋本体管理办法

　　1.0 目的

　　通过对顾客维修及房屋本体修缮，保证服务过程有能力满足规定的要求。

　　2.0 适用范围

　　3.0 职责

　　3.1 工程管理部负责顾客维修及房屋本体的修缮、养护。

　　3.2 安全管理部负责巡视反馈小区设施的状况。

　　3.3 客户管理员负责进行对顾客报修的受理及维修情况的回访。

　　4.0 方法和过程控制

　　4.1 维修服务的内容

　　4.1.1 大堂内所有的公用照明灯具、公用设施、设备以及房屋本体维护的日常检查、检修。

　　4.1.2 监控中心、服务中心所接到 及大堂的各种维修、技术服务项目。

　　4.2 维修服务人员安排

　　人员安排由工程维修部负责人根据各技术人员上报的设备和保养计划，相应编制本月维修人员值班表。指挥中心值班人员根据值班表安排人员进行，维修人员应服从安排，特殊情况应知会技术主管。

　　4.3 维修职责和流程

　　4.3.1 如当天有重大活动，维修服务人员不足时，其它技术人员必须参与维修工作。

　　4.3.2 维修人员每日分别负责对管辖区域的公共照明灯具、公用设施、房屋本体情况进行一次巡视检查，发现问题及时维修、更换，并将维修更换材料情况记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上，以确保设施的完好。

　　4.3.3 维修人员每周至少一次对 各设备房进行检查和维修工作。

　　4.3.4 监控中心值班人员对顾客提出的维修服务，可根据维修人员所在位置、具体情况安排人员进行维修工作。维修人员上门服务应注意礼仪规范，并将情况及时反馈中心人员。对不能立即解决或需其他施工方维修的，应及时向顾客做出解释，得到顾客的理解，并反馈监控中心。

　　4.3.5 监控中心值班人员应认真做好维修服务报修记录，督促技术人员填写维修完成情况，按体系文件规定进行回访，对不能解决的问题，应记录在《未处理维修服务情况记录表》，并做好交接，便于向顾客做好解释工作。

　　4.3.6 对于在维修中不能及时解决的问题，维修人员应在当日反馈技术主管及中心人员。

　　4.4设备保养职责

　　4.4.1各设备责任人应严格按公司体系文件要求进行保养维护。

　　4.4.2 设备责任人按月申报设备保养计划，计划应包括：每周所保养的内容、保养时间、需协助事项等。

　　4.4.3 设备保养计划经技术主管审核批准后，必须严格执行，并按规范填写质量记录。

　　4.4.4 技术人员在做好本职工作的同时，有义务帮助其它技术员做好其它工作。

　　4.4.5 工程维修部应定期进行技术交流活动，并于每季度组织技术服务的应知应会考核。

　　季度考核内容包括：各项维修服务的完成率、设备保养情况、质量记录情况。

　　4.4.6 在灾害天气到来前，工程维修部值班负责人需及时组织人员对大门旗杆、红旗、灯笼等设施设备进行拆除和加固工作，同时必须在灾害天气过去后立即进行恢复。

　　4.5顾客维修

　　4.5.1顾客报修受理

　　指挥中心设置顾客报修电话，并保证24小时有人接听。

　　顾客报修时，受理人应对顾客名称(或房间号、区域等)、报修时间、故障情况、联系电话，并记录在《值班记录表》中，将信息反馈给技术部。技术人员负责核实确定维修优先级别，并进行维修。对不能及时维修的应向顾客进行必要的解释工作。

　　4.5.2 顾客维修的服务要求

　　1)维修前的准备工作

　　维修人员常备维修器材应保持完好，摆放整齐，遇有维修任务时，应准确评估故障情况，迅速作好相应工具、材料准备工作，确保一次性快速处理维修。

　　2)维修级别

　　分为A级(特急性维修)、B级(紧急性维修)和C级(一般性维修)。

　　3)服务要求

　　a)C级(一般性维修)的处理

　　对于顾客一般性故障如换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水等

　　不会立即造成重大伤害和严重不便的维修，如维修人员人手不足或任务繁忙，可在半小

　　至一小时内派人上门服务，但需由中心值班人员事先致电顾客预约或说明情况，如维修

　　人手够，则应在10分钟内派人上门开展维修。

　　b)B级(紧急性维修)的处理

　　对于主进线断路跳闸、顾客房门反锁关人、大量漏水、线路故障跳闸等可能严重影响顾

　　客正常工作和造成较大损失的，维修人员应立即停下其他工作，在10分钟内赶到现场进

　　抢修，并立即通知其他技术人员或安全员予以协助。

　　c)A级(特急性维修)的处理

　　对于电器火灾、大面积跑水、电梯关人、卡人等可能造成重大伤亡和损害的特急性事故，

　　维修人员应当立即在5分钟内赶赴现场，进行紧急处理，并通知服务中心、安全部、保

　　洁部等其他所有可予以协助的人员参加抢修，其他要求按照公司《紧急事件及重大质量

　　事故处理程序》的要求进行。

　　4)维修后的现场处理

　　维修人员在维修工作结束后，应将维修现场打扫干净，将处理信息反馈至指挥中心进行

　　记录。

　　4.5.3维修服务流程图

　　4.6房屋本体的修缮

　　4.6.1日常巡查及维修

　　安全班负责房屋设施的日常巡查，发现有损坏、破损情况记录在《安全员巡查记录表》中，并由指挥中心及时将信息反馈给技术部，由技术部安排维修人员进行维修，维修结果记录在《公共设施设备维修保养记录表》中，技术部负责人在维修后两天内检查维修效果，并签字确认，相关处理信息须反馈至指挥中心。

　　4.6.2 季节性检查、维修

　　技术人员应根据本地气候特点，在台风、暴雨季节来临前及每次台风暴雨后，组织人员对小区的危险部位针对防风、防雨、防漏、防洪进行检查，将发现问题记录在《公共设施设备维修保养记录表》中，及时进行维修，以排除不安全因素。

　　4.6.3 定期检查修缮

　　1)各技术人员应每月对本专业范围内工程系统进行巡查，针对发现的问题制定房屋修缮方案或工程整改方案，报服务中心经理审核，如须报甲方实施，由技术主管起草专题报告，经批准后落实实施。

　　2)服务中心经理负责组织技术人员每年对小区进行一次全面普查，依据房屋完损评定等级标准，评定小区的完损情况，经甲方批准后组织维修、修缮事宜。

　　3)服务中心可将自己无能力实施的重大维修或功能改造项目委外进行。对委外工程(包括甲方委托服务中心实施或委托监督的工程，技术人员根据施工规范和分包合同检查监督工程质量，组织进行竣工验收。

篇4：ZT花园房屋维修方案

　　ZT花园房屋维修方案

　　中心思想：为保持本项目房屋主体、公共设施、设备正常使用，延长其使用寿命，降低物业管理维修、保养费用，使其整体经济和技术效益得以提高，为业主营造一个安全、高效、舒适、方便的创业环境和居住环境，将维修、养护计划和实施方法落实工程部，并由其严格遵照标准进行操作。

　　1.1房屋主体、设施日常维护计划与实施方案

　　序号 项目 维修类别 日常维修

　　计划 方案 标准 实施效果

　　1房屋承重结构部位 局部受损;施工质量原因造成的结构问题

　　日常每月巡查一次，若室内装修装修阶段每天巡查，发现问题立即处理，维修

　　由工程技术部门按照房屋修缮规定实施维修;如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施 房屋修缮标准;有关工程施工技术规范 安全，使用正常;

　　功能完好

　　2　外墙面 外墙起鼓脱落的修补;外墙局部渗漏;外墙大面积渗漏;外墙面的翻新 每月检查一遍，发现问题，及时维修 由工程技术部按照有关修缮规程实施 房屋修缮标准;外墙面修缮作业规程 无起鼓、无脱落，无渗水，无违章，整洁统一

　　3　屋面隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏;

　　每年检查一遍，发现问题，及时维修 由工程技术部按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修 房屋修缮标准 无积水，无渗漏;隔热层完好无缺

　　4 公共通道

　　公用地面的维修改造;公共通道，

　　每月检查一次，发现问题，及时维修 由工程技术部按相应技术作业规程实施维修 相应建筑部分修缮技术规程;房屋修缮标准 整洁，无缺损，无霉迹;扶手完好，无张贴痕迹

　　1.2房屋主体定期维修养护计划及实施方案

　　序号 项目 维修类别 定期维修

　　计划 方案 标准 实施效果

　　1　房屋承重结构部位

　　局部受损;施工质量原因造成的结构问题

　　每年对房屋基础进行一次检查;及时了解房屋的结构性能，作到早发现，早处理 由工程技术部负责实施 建筑物白蚁防治标准;建筑物完好等级标准 结构安全，正常使用;结构性能完好

　　2　外墙面 外墙起鼓脱落的修补;外墙局部渗漏;外墙大面积渗漏;外墙面的翻新 每2年对于较大面积渗漏，外墙久修无效的，应局部翻新防止继续扩大及污染墙面;并清洗一次; 由工程技术部负责实施 房屋修缮标准;外墙面修缮作业规程 外墙平整。无渗水，整洁统一

　　3屋面

　　隔热层破损：

　　防水层破损造成屋面渗漏;屋面积水

　　每半年疏通一次屋面雨水;

　　每年对屋面防水层检修一次;

　　每年翻新更换老化部分 由工程技术部负责实施 房屋修缮标准;相应修缮作业规程 无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏;隔热层完好

　　4共用烟道 由烟道内隔断板损坏及导流板安装不当造成的回串烟;排烟口封闭不当造成漏烟 每年对屋面出烟口盖板及防罩进行一次维护 由于工程技术部门按照相关作业规范实施 排烟管道技术规范 排烟通畅，安全正常使用

　　5上下水主管 接口及砂眼漏水;管道堵塞`破裂;固定码松脱。 每年刷一次管道油漆;每年检修一次，并紧固管道固定码;每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格的部分。 由工程技术部按相关作业规范实施 排水管维护修缮标准;给水管维护修缮标准 美观完好;上下水通畅;无渗漏

篇5：阿卡小区业委会之房屋维修会议纪要

　　阿卡小区业委会之房屋维修会议纪要

　　时间：20**年2月28日上午 地点：阿卡业委会

　　主持人：z

　　参会人员：业委会、四周居委会、物业公司、同正监理公司、恒通市政有限公司、南京防水公司、法律顾问、部分业主和业主代表。

　　会议内容：阿卡ABFDG区房屋维修施工方案研讨，维修方案确定，后续工作总体安排等。

　　一、 前期工作情况介绍

　　监理单位(第三方)1月下旬把上门勘查表(相关业主签字、附现场照片)交给业委会，到目前为止还有业主来报修，给业委会，特别是给第三方上门测量工作造成很大影响。总共收到维修业主报修将近730户，其中，有30户明确不需要维修，还有80多户没有勘查，从第三方反馈来的信息看，主要是以下这些原因造成这80多户没有勘查：业主不在家、业主不接电话、无电话号码、最近才报修的等。第三方报给我们的汇总数字是已经上门查看631户，通过我们核查签字资料是614户，相差17户。没有上门查看的，后面再由第三方穿插安排，应该不会对预算进程产生根本影响。

　　1月31号，业委会就维修方案问题专门召集有关各方开会研究，最后没有定论，无结果。之前，业委会还专门安排第三方、两家施工单位去物业公司资料室查看施工图纸，了解房屋建筑工艺。按照原先计划第三方应该在春节之前做出工程预算，实际情况比较复杂，因为维修方案没有确定，预算做不出来。第三方希望维修单位提出维修方案。恒通公司2月1号、2号，又专门踩场了解现场情况，并且按照时间要求做出屋面和外墙施工方案，业委会已经在春节之前把上述施工方案发给第三方。南京防水公司没有任何施工方案，不过，年后业委会把上述施工方案发给了南京防水公司，要求其提出自己的意见。

　　二、 业委会已经与第三方监理单位同正公司、恒通公司、南京防水公司沟通，达成一致意见：同意先拿一个区即A区做试点，一是可以总结经验，把控质量，二是可以加快工作进度。

　　三、 下面由施工单位对前面的施工方案进行宣讲，全体讨论。最终施工方案：

　　屋面维修方案：见附件(一)。外墙维修方案：按照房屋原设计图纸施工。

　　四、 通过充分讨论，现在物业公司、同正监理公司、恒通市政有限公司、南京防水公司、业委会、部分业主和业主代表一致同意经过修改过的维修施工方案，本施工方案作为第三方预算的依据，初步估计预算超过20万，还需要召开维修方案(施工方案)说明会，一旦预算由相关业主投票表决通过、区住建局审批后，发包人将与施工单位签订正式维修合同。各施工单位现已明确上述施工方案，承诺具备施工资质和能力，按照此施工方案进行维修工作，接收第三方监督，否则，视为自行退出，给发包方造成损失的，承担赔偿责任。

　　五、 下步安排

　　1、 第三方尽快列出A区维修工作计划，把工程量清单搞出来。需要现场查看，现场确定维修部位的，通知业委会，业委会会同物业公司、居委会、施工单位、业主代表等现场查看，确定维修部位和工程量。物业公司维修部朱亮工程师是与第三方现场查看的负责人。近期，要成立维修工作小组。

　　2、 A区工程量时间节点控制在3月15号之前，如果第三方需要，可以把以前施工单位的测量资料提供给第三方参考，加快预算编制速度。

　　3、 A区预算报告在3月21号要出来，业委会事先联系审计单位。初审下来，业委会组织召开维修方案说明会，去住建局申请，维修工作小组按照要求填写维修资金使用建议，在维修方案说明会之前要准备项目合同草案、监理验收方案等在会上说明。预计到4月中旬。

　　4、 按照要求公示工程概算、维修资金使用建议等。

　　5、 制做表决票，组织代表跑楼。

　　各方签字：

　　第三方：

　　施工单位：

　　物业公司：

　　居委会：

　　法律顾问：

　　业委会：

　　业主、业主代表：

　　20**年2月28日