物业工程培训:房屋维修管理概述

　　物业工程培训:房屋维修管理概述

　　一、房屋维修的概念

　　房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。

　　所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。

　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。

　　按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。

　　首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。

　　其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。

　　第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。

　　二、房屋维修的特点

　　1.房屋维修是一项经常性的工作

　　房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。

　　2.房屋维修量大面广、零星分散

　　量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。

　　3.房屋维修技术要求高

　　房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。

　　三、房屋维修管理的概念

　　房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

　　房屋维修管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理工作。房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。在房屋维修过程中，实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业管理公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理，做到在确保质量和实现合理工期的基础上，使整个房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　从管理过程讲，所谓房屋维修管理，主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。

　　从管理层次讲，房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业管理公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况，一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作，包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍，施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。

　　四、房屋维修管理的内容

　　为了做好房屋维修工作，物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作，具体内容如下：

　　1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作

　　为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。

　　2.房屋维修计划管理

　　计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。

　　3.房屋维修质量管理

　　保证质量是房屋维修管理的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。

　　4.维修工程预算

　　维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。

　　5.维修工程招标投标

　　招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配;另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。

　　6.房屋维修成本管理

　　成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。

　　7.房屋维修要素管理

　　在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。

　　8.房屋维修施工项目管理

　　房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。

　　9.房屋维修施工监理

　　房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派项目经理负责，其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制，进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。

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篇2：物业工程培训:房屋维修工程预算

　　物业工程培训:房屋维修工程预算

　　一、房屋维修工程预算造价及其费用构成

　　1.房屋维修工程预算及造价

　　房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件。其主要作用是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。维修工程造价的确定，一般是在维修工程预算造价的基础上，根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定，通过招投标竞争确定合同价，再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的。

　　所谓维修工程造价，是根据工程承包合同的约定，施工单位为完成工程施工任务所发生的费用总和。也即发包工程的承包价格。它是对房屋进行维修所发生的价值的货币表现，是由房屋在维修中所消耗的社会必要劳动量决定的。

　　维修工程造价的大小取决于该工程的工程内容(工程量)、施工生产要素的价格水平以及施工中各施工作业过程的生产效率(定额水平)。

　　2.房屋维修工程预算造价的费用构成

　　房屋维修工程预算造价是指发生在维修工程施工阶段的全部费用，它们构成了房屋维修工程的预算造价。维修工程的全部费用是根据维修施工设计图、维修工程预算定额和取费标准等确定的，是完成该项维修工程生产过程中所应支付的各种费用的总和。

　　按照国家现行规定，维修工程费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金5个部分构成。各省、市、自治区可以根据国家主管部门的规定，结合本地区的实际情况制定本地区的维修工程费用构成与取费标准。

　　(1)直接工程费。直接工程费是直接用于房屋维修工程的有关费用。即维修施工单位的作业层(施工项目部)为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。

　　①直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用，即工地上的生产工人通过劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。

　　a.直接人工费。直接人工费是指直接从事维修施工的工人(包括现场运输等辅助工人)和附属生产工人(制作构件等工人)的基本工资、辅助工资、工资性津贴、职工福利费和劳动保护费。

　　b.直接材料费。直接材料费是指为完成维修工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料的摊销费。定额中规定的材料预算价格包括：材料原价、材料供销部门的手续费、燃料费、材料运输费、材料采购保管费等。

　　c.直接施工机械使用费。直接施工机械使用费是指维修工程施工中所使用的各种机械费用的总和。主要包括折旧费、经常修理费、场外运输费、操作工人工资、动力燃料费等。

　　②其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的，而在实际中发生的，具有直接费性质的费用。包括以下几项：

　　a.材料二次搬运费。指由于维修工程零星分散、现场狭窄等原因，造成材料多次倒运所发生的搬运费。包括一次运输卸料点至施工现场、材料存放点的各次运费。

　　b.冬雨季施工增加费。指冬雨季期间进行维修工程施工而增加的费用。包括采取防冻、保温、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的费用。

　　c.生产工具、用具使用费。指施工、生产所需的不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置、摊销和维修费等。

　　d.试验检验费。指对材料、构件和物品进行的一般鉴定、检查所发生的费用。但不包括新技术、新材料的试验费及其他特殊要求的试验检验费。

　　e.工程定位、复测、点交、场地清理费。

　　f.夜间施工增加费。

　　g.预算包干费。指预算定额中未包括，而在工程实际中可能发生的各项费用。

　　③现场经费。维修工程现场经费是指施工单位作业层(施工项目部)为施工准备、组织和管理房屋维修工程施工所发生的各项费用。一般包括现场管理费、临时设施费。

　　a.现场管理费。是指维修企业的作业层为组织和管理维修工程施工所需的各种费用。现场管理费内容繁多，一般可归纳为：工作人员工资及工资附加费;生产工人辅助工资;职工教育经费，办公费;差旅交通费;固定资产使用费;行政工具用具使用费;劳动保护费;上级管理费等。

　　b.临时设施费。指为维修工程施工需要临时搭设的生产和生活用各种设施的费用。

　　(2)间接费。指维修施工单位为组织施工和进行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即维修施工单位的企业管理层为从事整个企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。

　　①企业管理费。指施工单位的企业管理层为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。

　　②财务费用。指施工单位为筹集资金所发生的费用。

　　③其他费用。包括施工单位应上缴的定额管理费、劳动定额测定费、上级部门管理费等。

　　(3)其他费用。其他费用是指维修工程施工中实际发生的，而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用根据各地区实际情况确定，一般包括城镇土地使用税，材料预算价格与市场价格的差价，劳保支出，供暖费，印花税，水费调增，残土运费，维修工程设计费以及根据施工承包合同条件应该计算的费用等。

　　(4)计划利润。按国家规定，为了适应招标承包制的需要，将国营施工企业原有的法定利润改为计划利润，其实质同企业管理费、临时设施费一样，允许施工企业在投标报价时向下浮动，以利于公平竞争。计划利润按定额人工费(或定额直接费)的一定比例计取。

　　(5)税金。一般维修施工企业也像其他企业一样，按国家规定交纳税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。

　　二、维修工程预算定额和地区单位估价表

　　1.预算定额的概念

　　维修工程预算定额是指由国家受权部门编制的，用以确定在正常合理的施工条件下，为完成单位合格建筑产品(分项工程)所需劳动工时、机械台班和材料消耗的数量标准。维修工程预算定额是确定维修工程造价的主要依据。房屋维修工程预算定额按其适用范围，一般有以下几种：

　　(1)房屋维修工程预算定额。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(设备)部件的拆旧换新等施工作业为内容的维修工程，即大、中修工程，均应采用维修工程预算定额。

　　(2)古建筑维修工程预算定额。适用于古建筑的维修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程预算定额。适用于原有房屋进行抗震加固的专用工程。

　　(4)房屋零星养护工程预算定额。又称小修工程预算定额，适用于工程量小、维修内容零星分散的养护工程。

　　2.预算定额的作用

　　(1)维修工程预算定额是编制维修工程施工图预算、确定维修工程造价的基础。

　　(2)维修工程预算定额是编制维修工程施工组织设计的依据。

　　(3)维修工程预算定额是甲乙双方进行工程结算的依据。

　　(4)维修工程预算定额是维修施工单位进行经济活动分析的依据。

　　(5)维修工程预算定额是合理编制标底、投标报价的基础。

　　(6)维修工程预算定额是物业管理公司内部各部门进行经济核算的依据。

　　3.预算定额人工、材料、机械消耗量的组成内容

　　维修工程预算定额中人工、材料、机械消耗量的数量标准，是指在正常的施工生产条件下，在施工现场范围内为完成一个计量单位合格的分项工程的施工任务所需发生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生产条件下，生产一个计量单位合格分项工程或结构构件所必须消耗的人工工日数量。按人工的工作性质分，人工消耗量又由以下内容组成：

　　(1)基本用工。指施工现场内技术生产工人的用工。

　　(2)辅助用工。指施工现场内辅助生产工人的用工。

　　(3)超运距用工。指施工现场内的材料水平运输距离大于劳动定额规定运输距离所计算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工现场内发生的一些零星的、很难单独计量的人工消耗。

　　4.地区单位估价表

　　(1)地区单位估价表是地区维修工程的预算单价表。它是根据所在地区的维修工程预算定额规定的人工、材料和施工机械台班消耗量，和直接参加工程施工的生产工人的平均人工单价、地区材料预算价格和机械台班预算价格算出的以货币形式表现的定额单位预算价格表。由此可见，地区单位估价表是现行维修工程预算定额在某个地区或城市的具体化，是编制本地区维修工程预算的基本依据。

　　(2)地区单位估价表经当地建(计)委批准后，即成为法定准价。不得任意修改或补充，如遇特殊情况必须修改或补充时，必须经当地建(计)委批准。

　　(3)地区单位估价表的编制方法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格，即为各个项目的预算单价。计算如下：

　　人工费：某定额项目的合计工日数乘以相应等级的人工单价。

　　材料费：某定额项目的各种材料消耗量分别乘以相应地区材料预算价格之和。

　　施工机械使用费：某定额项目的各种机械台班消耗量分别乘以相应地区施工机械台班预算价格之和。

　　预算单价：人工费、材料费、施工机械使用费之和。

　　(4)生产要素的价格。

　　人工单价。指一个直接从事工程施工的技术工人一个工作日在预算中应计算的全部人工费用。包括基本工资、工资性补贴、辅助工资、职工福利费和生产工人劳动保护费。

　　材料预算价格。指材料从其来源地通过采购活动到达工地仓库后出库的综合平均价格。包括材料原价、运杂费和采购保管费。

　　机械预算价格。指机械正常工作一个台班所需消耗的人工、材料、燃料动力和应分摊的费用。包括机械折旧费、大修理费、经常修理费、安拆及场外运输费、燃料动力费、人工费、养路费及车船使用税。

　　(5)单位估价汇总表。是单位估价表的简化和综合形式，它是将单位估价表中各分项工程的单价汇总在一个表格里。其特点是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)补充单位估价表是对定额中的缺项，在编制地区单位估价表时，根据定额的编制原则和方法进行补充，并报原批准单位审批后执行。

　　三、房屋维修工程预算的编制

　　房屋维修工程预算是以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。

　　1.编制依据

　　维修工程预算的编制，一般应以下列文件和资料为依据：

　　(1)经过审查批准的维修施工图或维修方案;

　　(2)现行维修工程预算定额;

　　(3)地区单位估价表;

　　(4)各种取费标准;

　　(5)材料预算价格;

　　(6)维修工程施工合同;

　　(7)其他有关文件和说明等资料。

　　2.编制的步骤

　　维修工程预算的编制步骤如下：

　　(1)收集有关基础资料。包括维修工程施工图纸;国家或地区颁发的现行维修工程预算定额;工资标准、材料预算价格、机械台班单价、各种取费率标准;现场情况等。

　　(2)熟悉施工图纸，了解维修工程内容和要求。施工图纸是编制预算的主要依据，编制预算之前必须全面熟悉、了解维修内容和要求，了解和掌握房屋结构和特征，这是准确、迅速编制维修工程预算的关键。

　　(3)现场勘查。深入现场认真勘查施工条件，了解房屋的实际损坏情况，拟定施工方案。

　　(4)熟悉定额或单位估价表。认真熟悉定额或单位估价表，并注意影响工程预算造价的有关因素，提高预算的准确性。

　　(5)计算工程量。工程量是编制预算的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须正确计算。为避免重算和漏算，应按定额项目的排列顺序和施工的先后顺序来计算。一般维修工程工程量的计算顺序是先计算拆除工程，再由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外;可以先计算土建，再计算设备，最后计算装饰。维修工程工程量的计算，应根据维修工程的特点，以不错、不漏、不重、计算准确、便于套用定额为原则，不能死搬硬套。

　　(6)套用预算定额或单位估价表。根据所列计算项目和工程量，就可以套用定额或单位估价表，要求做到工程名称、内容、计量单位与定额相符。当遇到维修方案与定额项目中规定的产品规格、增添的材料数量等不相符时，可按定额中的有关规定予以换算。遇到定额中的缺项，而主管部门尚未批准补充时，可提供资料与建设单位协商临时制定一次性使用的补充定额，并报上级主管部门备查。

　　(7)计算各项费用：

　　①直接费计算。

　　直接费=人工费+材料费+机械使用费

　　其中人工工费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的人工工资(或地区单位估价表中的人工费)之和;材料费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的材料费(或地区单位估价表中的材料费)之和;机械使用费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的机械使用费(或地区单位估价表中的机械使用费)之和。

　　②其他直接费计算。可按工程所在地区主管部门规定的相应取费标准计算。

　　其他直接费=直接费×相应的取费标准(一般按百分比计取)。

　　③现场经费、间接费计算。现场经费、间接费的计算方法主要有2种，一种是以直接费为基础，按规定的比率计取费用;另一种是以定额人工费为基础，按一定比率计取。目前一般按后一种方法计算。

　　④其他费用计算。按各地区相应规定以及施工承包合同的条件进行计算。

　　⑤计划利润和税金。按前面规定计算。

　　根据以上各项费用的计算，即可确定维修工程造价。其计算过程是把上述各项费用相加汇总。

　　(8)工料分析。工料分析就是把各单项工程按定额规定所应消耗的劳动力、材料(包括成品、半成品)、机械台班等分别计算，并进行汇总。工料分析是安排施工力量、材料、施工机械计划，以及甲乙双方结算材料差价的依据，也是进行经济核算、加强企业管理的主要内容。

　　(9)编制工程预算书。按各地区规定的形式或格式，进行填写和编制。

　　房屋维修工程预算的编制，要逐步过渡到以企业内部定额为依据进行。随着市场经济的发展，不可能要求计价都以统一的预算价格来进行，市场价格应是通过招投标包括议标的形式，由价值和市场供求关系决定。因此，反映企业内部生产技术及管理水平的定额，是房屋维修单位进行投标或物业管理公司进行招标确定标价或标底的依据。企业定额与国家、地方预算定额的定额水平可以不一样，但其原理和内涵是一致的。

篇3：物业工程培训:房屋维修施工项目管理

　　物业工程培训:房屋维修施工项目管理

　　一、房屋维修施工项目管理概述

　　房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。

　　1.维修施工项目管理概念

　　房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括：签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。

　　房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。

　　根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。

　　2.维修施工项目管理的主要任务

　　维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利;在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。

　　3.维修施工项目管理的基本内客

　　房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括：

　　(1)落实维修任务，签订承包合同。

　　(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。

　　(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。

　　(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。

　　从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。

　　二、房屋维修施工准备工作

　　1.房屋维修施工准备工作的任务

　　施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。

　　施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。

　　实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修工程就能够顺利完成;反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。

　　2.维修施工准备工作主要内容

　　维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面：

　　(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场;

　　(2)维修工程设计图纸齐全;

　　(3)编制施工组织设计或施工方案获得批准;

　　(4)材料、成品和半成品等构件，能陆续进入现场，确保连续施工;

　　(5)领取建筑施工执照;

　　(6)安置好需搬迁的住(用)户，切断或接通水、电源;

　　(7)落实资金和劳动力计划。

　　3.维修工程施工组织设计

　　施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计，是保证顺利施工的首要条件，也是维修工程必不可少的组织措施。

　　(1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面：

　　①规定最合理的施工程序，保证以最短的工期完成维修工程，并按期投入使用;

　　②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施;

　　③选定最有效的施工机具和劳动组织;

　　④周密计算和安排人力、物力，保证均衡施工;

　　⑤制定正确的工程进度计划，找出施工过程中的关键问题;

　　⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。

　　(2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异，分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面：

　　①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。

　　②单位工程进度计划。

　　③施工任务的组织分工和安排，总包、分包的分工范围，物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。

　　④劳动力组织及需要量计划。

　　⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。

　　⑥生产、生活临时设施计划。

　　⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。

　　⑧施工现场总平面图，包括：标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。

　　⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。

　　⑩各项技术经济指标等。

　　三、施工阶段管理工作

　　1.施工调度工作

　　由于维修工程施工的可变因素多，以及计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。

　　施工调度工作，是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为：

　　(1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产活动的进行。

　　(2)组织好材料运输，确保施工连续性，监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况，发现问题，找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报，做好雨季施工工作。

　　2.施工现场管理

　　(1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿到整个工程的始终。

　　维修工程施工现场管理工作的主要内容有：

　　①修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地;

　　②按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等;

　　③注意生产与住(用)户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。

　　(2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点，是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。

　　维修施工现场材料管理的内容主要有：

　　①根据施工进度和场地大小，有计划地组织建筑材料分期分批进场，以满足工程连续施工的需要;

　　②按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管;

　　③加强现场平面管理，根据施工进度变化及时调整材料堆放位置;

　　④及时回收旧料、废料，做好修旧利用;

　　⑤维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。

　　(3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性，更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中，要尽量避免发生故障，以免影响生产和人身安全。

　　(4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法，学习和采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。

　　3.施工安全管理

　　认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。

　　安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外，由于施工方法不当，施工质量低劣，发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生，施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育，包括进入现场必须戴安全帽;高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带;高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备，必须做到定机、定人;凡未经短期训练的人员，严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋维修工程验收

　　竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。

　　1.工程交验的具体条件

　　(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。

　　(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。

　　(3)各种施工技术资料准备齐全。

　　①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。

　　②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。

　　2.房屋维修工程验收的依据

　　(1)项目批准文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)维修设计图纸或维修方案说明;

　　(4)工程变更通知书;

　　(5)技术交底记录或纪要;

　　(6)隐蔽工程验收记录;

　　(7)材料、构件检验及设备调试等资料。

　　3.维修工程质量交验标准

　　(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。

　　(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。

　　(3)观感质量评定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准

　　(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。

　　(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。

　　(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。

　　(4)观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。

　　5.工程验收组织

　　房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。

　　在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。

篇4：物业工程培训:房屋维修质量管理

　　物业工程培训:房屋维修质量管理

　　一、房屋维修质量管理概述

　　房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性，所以要求领导素质高，组织管理严格，操作精心。

　　1.房屋维修质量管理的指导思想

　　搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面：

　　(1)明确对质量的全面认识。质量，除通常指工程(产品)本身的质量外，还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以，要保证和提高房屋维修工程质量，就必须努力提高各方面的工作质量，以工作质量来保证和提高工序质量，从而最终达到保证和提高工程质量的目的。

　　(2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现“一切为用户服务”的观点，这不仅要把施工项目的使用者作为用户，还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点，即依靠所有部门的全体人员，在形成产品的全过程中对全面质量进行的“三全管理”，树立预防为主的观点和用数据说话的观点。

　　(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系，也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说，就是要在维修项目现有的技术条件下，合理地把好、快、省这几个目标协调起来，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。

　　2.房屋维修质量管理的内容

　　房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作：

　　(1)建立健全质量监督检查机构，配置专职或兼职质检人员，分层管理，层层负责，并相互协调配合。

　　(2)质量机构和质检人员必须坚持标准，参与编制工程质量的技术措施，并监督实施，指导执行操作规程。

　　(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对维修工程的关键部位，一定要经过检查合格、办理签证手续后，才能进行下一道工序施工。

　　(4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。

　　(5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。

　　(6)搞好施工质量的检查验收，坚持分项工程的检查，做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定，不合格的工程不予验收签证。

　　(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收，检查出厂合格证书或测验报告。

　　(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收，主要材料应有产品合格证或测试报告。

　　(9)若发生工程质量事故，按有关规定及时上报技术管理部门，并查清事故原因，进行研究处理。

　　(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。

　　二、维修施工项目的质量保证体系

　　1.质量保证体系的概念

　　质量保证是物业管理公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神，把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。

　　质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。

　　2.质量保证体系的内容

　　维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。

　　(1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头，责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先，对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上，再进行全面质量管理知识的教育，树立“质量第一”、“预防为主”的观点，然后进行必要的技术业务培训。

　　维修项目质量管理是全员的管理，每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求，要扎根在每个职工的思想中，落实在他们的行动上。

　　(2)质量控制体系。质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。

　　①维修工程设计方案的质量控制。一般地说，维修工程设计过程的质量控制，主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用：

　　a.参与设计方案的讨论、审订，进行图纸会审。特别是对于某些有特殊施工工艺要求的工程。

　　b.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料，使设计尽量结合施工实际。

　　c.做好施工过程中的技术核定，及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。

　　②维修准备过程的质量控制。修缮施工准备过程，主要包括以下几个方面：

　　a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。

　　b.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作，都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量，包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。

　　c.做好技术交底。逐级做好技术交底，使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等。

　　③材料、半成品的质量控制。对材料、半成品的质量控制包括：

　　a.严格按质量标准订货、采购、包装和运输。

　　b.物资进场要按技术验收标准进行检查和验收。

　　c.按规定的条件和要求进行堆存、保管和集中加工。

　　d.按进度计划及时地供应现场。对重要的材料或半成品，要把质量管理延伸到供应或生产单位。包括提前质量检查，协助供应单位加强质量管理，进行材料的供应监督等。

　　④施工机械、设备的质量保证。包括正确地选择施工机械设备，做好进场安装后的检查试车，使在用的机械设备经常保持良好状态。

　　⑤施工过程的质量控制。施工过程是工程质量形成的主要过程，其质量控制是维修项目质量管理的中心环节。

　　a.加强施工工艺管理。工艺是直接加工和改造劳动对象的技术和方法。工艺控制好了，可以从根本上减少废次品，提高质量的稳定性。为此，必须及时督促操作规程、工艺标准等的认真执行。

　　b.施工过程中的工序控制。好的工程质量是由一道道工序在生产中形成的。要从根本上防止不合格品的产生，就必须对每道工序进行质量控制。这是保证质量的基础，也是施工过程质量控制的重点。

　　c.施工过程中的中间检查和技术复核。对工程质量有较大影响的部位和环节，要加强中间检查和技术的复核。

　　d.做好主要阶段和交工前的质量检查，发现问题及时处理。

　　⑥使用过程的质量控制。房屋维修质量管理的最终目的是满足用户的使用要求。工程的质量，最终要通过使用才能表现出来。使用过程的质量控制，就是把质量管理延伸到工程的使用过程即工程交付使用后，要做好质量回访和保修，建立保修单和技术服务档案，提高服务质量。其次对工程的使用要求和效果进行普查或专题性的调查分析。如针对某种质量通病进行专题性的调查分析等。调查是质量外部反馈的主要信息来源，是质量管理的重要依据。

　　(3)组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作，必须要有严密的组织保证体系。为此，要设立相应的机构，配备称职人员，明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务，则要以项目经理为核心组建质量管理部门，下设专业施工队的专职质检员，班组兼职质检员，并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位，则要以项目为对象组织甲方的项目管理部，实行内部维修施工项目监理

篇5：物业培训:房屋维修管理规程

　　物业培训:房屋维修管理规程

　　物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业本身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。

　　一、房屋维修管理

　　房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

　　(一)房屋维修管理的内容

　　1.房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为房屋维修管理提供依据，以延长房屋寿命。

　　2.房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

　　3.房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

　　此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

　　(二)房屋完损等级的评定

　　物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

　　1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

　　(1)完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常;或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

　　(2)基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

　　(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

　　(4)严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

　　(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

　　2.房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

　　(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

　　(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

　　(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

　　(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

　　3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

　　(三)房屋维修的施工管理

　　1.房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

　　(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

　　(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维

　　修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的

　　特点是：工地较为集中，项目较少，工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造

　　价的20%以下;中修后的房屋，70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。

　　(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水，通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

　　(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

　　(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求，其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。

　　2.维修工程的施工管理。

　　(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。

　　维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者)，对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。

　　维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括：施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

　　(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

　　维修施工队伍的选择，最好也应采取招投标的方式择优录取，以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利，一旦选定专业施工队伍，物业管理机构应与之签订施工合同，避免发生维修内容及要求不清等问题。

　　(3)施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中，相当于工程监理的角色，故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。

　　二、房屋设备管理

　　房屋设备一般包括：供电设备、给排水设备、供暖设备、燃气设备、空调设备、电梯设备等。随着现代科技的发展，一些物业中尚安装有报警、自控、现代化通信技术等高技术设备和设施。房屋设备的管理，是按照科学的管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对上述设备进行日常的养护和维修。

　　房屋设备管理的主要内容有：基础资料管理，设备维修管理，设备运行管理，设备运行

　　指标管理，文明安全管理。在运作中，设备维修和设备运行既可以统一管理，也可以分别管

　　理，此外，房屋设备管理均为专业化管理方式，需要按一定的管理制度运行。一般的管理制

　　度为：预防性计划维修保养制度，值班制度，交接班制度，报告制度等。上述管理制度的制

　　订和实施，将能使房屋设备保持良好的运转状态，并有效地提高设备性能，延长设备寿命。

　　房屋设备的维修可分为以下几类：

　　1.更新改造。指设备使用到一定年限后，会发生技术性能落后，效率低、耗能大、污染日益严重等现象。这时，需要更新设备，提高和改善技术性能。

　　2.大修工程。对设备进行定期的，包括更换主要部件的全面检修工程。

　　3.中修工程。对设备进行日常和定期的全面检修，更换少量零部件。

　　4.零星维修保养工程。对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的修理。