军校物业管理方案：前期整治

　　军校物业管理方案：前期整治

　　四、前期整治方案

　　我公司通过对解放军**军校生活区的反复多次的实地考察与调研，初步拟订对以下项目分期进行投入、整治：

　　1、对**军校生活区内主干道路的路牙和营干区的路面进行修缮;

　　2、**军校生活区内的团干楼、营干楼、单身宿舍均为80年代的建筑，房屋的外墙、楼道已经非常陈旧。我公司拟对其进行重新粉刷(包括对一些院墙和生活区外围墙壁的粉刷);

　　3、部分绿化需进行整修，再增补一些花木和草坪;

　　4、我公司拟在**军校生活区内适宜的地方增设一些室外小型健身器材与设施，以丰富和满足现代人的基本生活需求;

　　5、建立解放军**军校生活区统一标识系统。

　　计划年度 序号 整治内容 费用测算

　　单价 数量 合计(万员)

　　20** 1 混凝土路面维修 66.00元 100 0.66

　　2 外墙防水涂料粉刷 11.60元 1700 20.00

　　3 绿化补栽补种 0.20元 98568 2.0

　　4 小型健身器材 5.0

　　5 统一的标识系统 1.0

　　20** 6 主干道路路牙修补 25.00元 1000 2.50

　　7 内墙涂料粉刷 6.00元 10000 6.00

　　20** 8 电子静电防盗门安制 1005.00元 296 29.00

　　合 计 66.16

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篇2：军校物业管理方案：管理模式

　　军校物业管理方案：管理模式

　　三、管理模式

　　我们在**军校生活区设**军校物业管理处，作为我公司派出的直属机构，实行一体化、专业化的管理体制，即对解放军**军校生活区的房屋、公用设施设备、消防、治安、保洁、绿化、车辆管理、社区文化、便民服务直至商业和配套网点的策划、租赁等，统一由**军校生活区物业管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理、保证高质量服务。

　　1、管理结构及人员分布：

　　(3人) (1人) (11人) (13人)

　　2、各岗位人员的基本条件和职责

　　分类 岗位 人数 职责 要求

　　管理人员 主任 1人 负责管理处物业管理全面工作 1、大专以上文化;

　　2、具有丰富的物业管理经验和企管才能;

　　3、熟悉物业管理内部运做程序;

　　4、了解ISO9002的运做。

　　管理员 1人 1、是管理处安全检察员，协助主任做好周检工作。

　　2、对分管物业范围的房屋及物业管理服务进行管理、监督、协调，处理各类投诉、违章。

　　3、负责小区内房屋设施检查、住户装修现场巡查。

　　4、负责小区社区服务。 1、具有一定的物业管理经验;

　　2、综合协调能力强;

　　3、了解ISO9002的运做。

　　设备房屋管理 专业技术维修 3人 1、负责室内、外水电系统维修养护;

　　2、负责公共设施的维修养护;

　　3、负责一般的房屋水电维修

　　4、负责消防设施的检查。 1、高中以上文化;

　　2、有特殊工种操作证。

　　环境管理 班长 1人 1、负责小区保洁工作;

　　2、负责保洁工作的日检;

　　3、负责生活垃圾日产日清。 1、有保洁工作经验;

　　2、具有一般绿化养护知识;

　　3、初中以上文化程度。

　　保洁员 9人 1、负责小区主、支干道的清洁;

　　2、负责楼道内的卫生、保洁;

　　3、负责生活垃圾日产日清。 1、初中以上文化程度;

　　2、身体健康，45岁以下;

　　3、热爱保洁工作，吃苦耐劳。

　　绿化员 3人 负责绿化整修、养护工作。 1、初中以上文化程度;

　　2、丰富的绿化园艺、养护经验。

　　治安管理 班长 1人 负责护卫队的组织管理工作 高中以上文化;退转军人;党员;军事素质优秀;具有一定的治安管理经验

　　护卫员 10人 1、每日三班24小时值班、巡逻;

　　2、负责小区内治安和车辆管理;

　　3、都是小区内义务消防员。 高中文化;退转军人;1.70米以上;身体健康。有武术特长的优先考虑。

　　3、为提高服务保障质量，为**军校的教职工提供满意的物业管理服务，除了在第一章节中提到的管理思路与具体措施以外，我公司还将运用QES管理体系，制定具体的管理制度与作业流程，以确保实现服务承诺。

　　(1)、公司内部岗位责任制。

　　管理处主任岗位职责; 劳资培训员职责;

　　社区文化工作人员职责; 护卫管理职责;

　　综合管理员、资料员职责; 护卫员岗位职责;

　　绿化人员岗位职责; 保洁员岗位职责;

　　收款员职责; 水电维修人员岗位职责;

　　房管员岗位职责; 车辆管理员岗位职责。

　　(2)公司QES管理体系文件分类：

　　(3)、作业流程：

　　流程之一：管理处总体运做流程

　　流程之二：业主报修流程：

　　是 否

　　是 否

　　流程之三：护卫管理运做程序

　　流程之四：环境管理程序

　　流程之五：住宅装修管理

　　管理处按《房管工作手册》中的“装修管理规定”运做，操作程序如下：

　　流程之六：建立管理档案

　　管理处建立管理档案资料室，专人管理，均输入电脑存盘。

　　流程之七：信息反馈渠道

　　通过各种渠道征求**军校及教职工对我公司所提供的物业管理服务的意见，找出存在的问题，制定切实可行的整改措施。

　　4、我公司本着与**军校相互合作的诚意，经总经理办公会议研究决定，同意接受**军校需要安置的10名员工。为保证管理与服务水平，我公司将视其具体情形和个人能力，结合我公司各岗位设置情况，在同等情况下，优先录取**军校职工，享受我公司员工同等岗位待遇。

篇3：军校物业管理方案：服务承诺

　　军校物业管理方案：服务承诺

　　二、服务承诺

　　我公司将按照《安徽省住宅区物业管理服务二级标准》的要求，管理好**军校生活区。在此，我公司郑重承诺：

　　一年内各项物业管理工作走上正轨;

　　两年内创**市物业管理优秀小区;

　　三年争创安徽省物业管理优秀住宅小区。

　　(一)、房屋及共用部位公共设施设备的维修养护

　　1、房屋

　　1)房屋完好率达到接管时的标准及以上;

　　2)房屋零修、急修及时率80%以上;

　　3)房屋零修工程合格率90%以上;

　　4)房屋立面较整洁，无重大缺损现象;

　　5)房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

　　2、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

　　3、环卫设施基本完好，无重大缺损现象;窨井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。

　　4、道路畅通，路面较平整。

　　5、消防设施基本完好无损，可随时启用。

　　(二)、安全防范

　　1、主出入口24小时值班;

　　2、安全护卫人员24小时巡查;

　　3、交通车辆管理有序，机动车辆出入登记，按序停放;

　　4、危及住户安全处设有明显标志和防范措施;遇到突发事件能及时报警，有应急处理计划、措施，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。

　　(三)、绿化、环境、卫生

　　1、绿化覆盖率达到接管时的标准及以上;

　　2、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象;

　　3、小区建立清扫、保洁制度，专人定时清扫、保洁，定期杀虫灭老鼠，垃圾日产日清;

　　4、房屋立面及区内道路基本整洁;

　　5、水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁;

　　6、摊点、广告牌设置规范有序，能有效制止乱贴、乱画现象。

　　(四)、多种经营和社区文体活动服务

　　1、生活服务

　　1)房屋自用部位自用设施设备的上门维修服务，不收取人工费，仅收取相关材料费用;

　　2)商务服务，如代订牛奶、报纸等。

　　2、组织、协调开展公共娱乐、文体活动。

　　(五)、服务质量、效果

　　1、服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布。

　　2、办理《收费许可证》，亮证收费;收费明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。

　　3、帐务清晰，财务制度健全，票据规范。

　　4、公共性服务收支情况定期(一年1到2次)公布。

　　5、使用维修资金项目帐务按规定的业主委员会审核，并定期向业主通报。

　　6、认真接待业主投诉，并建立业主投诉记录，有效投诉办结率85%以上，回访率96%以上。

　　7、业务意见反馈，满意率90%以上。

篇4：军校物业管理方案：管理思路、措施

　　军校物业管理方案：管理思路、措施

　　解放军**军校生活区位于解放军**军校的西面，主要出入口位于潜山路上。生活区共占地227亩，绿化面积多达148亩，道路面积为25.5亩，总建筑面积为47848平方米，住户共763套。我们通过多次、全方位的深入调研和实地考察，基本了解了解放军**军校对未来物业管理的需求的基础上，针对解放军**军校生活区环境特色和物业特点，紧密结合部队后勤社会化改革的要求，为烘托解放军**军校军事院校的学术氛围，彰显名校风采，确定了我公司介入解放军**军校物业管理的整体构想和基本思路。

　　主要知道思想：

　　“军地携手，共建美好家园，让您更爱您的家”

　　一、管理思路与具体措施

　　我公司是**市最早成立的专业化的物业管理公司和最早通过ISO9002国际质量体系认证的物业管理公司之一，具有专业化一体化的优势。

　　在解放军**军校物业管理处实施物业管理运作过程中，我公司将发挥 ##物业“双向共管”，即专业化的物业管理与部队院校的军事化管理相结合的方式，超前引导、超前管理、超前服务的“三超方式”，在公司目前正在运行的ISO9001(2000版)(质量管理)、ISO14001(环境管理)和OHSAS18000(职工安全健康)三位一体的QES国际质量保证体系，以及软、硬件相结合方式等管理经验，使“一体化”管理收到更好的效果。

　　我们追求的目标是：“以人为本，全心全意全为您”;我们的服务理念：“一流的服务，亲善的管理，创造安全、文明、舒适、和谐、美好的居住环境，让解放军**军校的教职工拥有归属感。”。

　　针对解放军**军校物业的特点，我公司在提供“放心物业管理服务”的同时，着重强调今后物业管理服务工作中的几个重点问题：

　　(一)、服务制胜，推进人性化管理。

　　实施亲情管理与服务，充分体现人与人之间温馨和谐的关系。尊重每一位业主和物业使用人，尊重每一位管理服务员工，在管理、环境、空间各个层次和环节，结合**军校特殊的环境氛围，营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的，这样一个和谐、有序的舒畅环境和氛围，从满足**军校的关大教职工对工作、生活、文化上的品位与需求。

　　管理处员工是与业主接触的“关键环节”，公司将选派训练有素的员工，从语言、礼仪、顾客心理的把握等方面展示“安徽 ##物业”的亲情服务。

　　以“三多”：多了解业主的需求、多听业主的建议、多替业主着想，来加强公司与**军校，员工与业主之间的沟通。每年进行业主满意度调查，以改进管理，提高服务质量。

　　建立社区服务中心，设立棋牌室、乒乓球室、阅览室等，为**军校的教职工提供文化娱乐活动场所。设立专职家政服务员。为**军校的教职工提供各种家政服务。同时，发挥我公司开展社区服务的特色，为**军校的教职工提供医疗保健咨询。

　　充分利用楼与楼之间的空地和草坪，投放小型室外健身器材，设置露天坐椅等，为**军校的教职工提供休闲、小憩的场所。

　　在外部管理上本着“一切为了业主”的宗旨;内部管理采用“三严”管理，即制度严密、执行严格、阵容严整。

　　(二)、实施半军事化管理，确保安宁的生活秩序。

　　小区的治安状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键。根据**军校生活区的治安环境和安保设施情况，拟采用封闭式管理。

　　结合**军校生活区的实际情况和我公司11个物业管理处多年来实际操作所取得的安防经验，对**军校生活区常规期的治安管理按照“人防为主，技防为辅”的治安思路，建立一支“训练有素、反应迅速、保障有力”的高素质的安防队伍，严格执行门岗24小时值班、立岗、敬礼、巡逻、出入登记等制度，实施半“军事化管理”。

　　借鉴先进的安防经验，运用现代化科技手段，“三防”结合，即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚紧密相结合。“物防”上，拟在北边围墙处建立治安重点，加高、加固围墙等手段提高安全防范能力，改善安全防护措施。在充分强调人的因素的条件下，辅以适当的“技防”手段，建议配备红外监控系统。

　　针对**军校生活区内的实际情况，建立治安重点和难点，进行重点布控，加强巡逻岗的力量，尤其是加强凌晨1到4点时间段的夜间巡逻。

　　加大对车辆的管理力度，严格执行出入车辆的登记、换证制度，利用生活区现有的空地，建立临时停车位，消除车辆乱停乱放的现象，以保障**军校生活区内道路、交通的安全、有序、畅通。

　　**军校生活区北区的治安管理是一个空缺，我公司介入后，将按照南区的治安管理模式，设置门岗，严格执行24小时值班、巡视制度和出入登记制度，从根本上改善**军校生活区北区的治安管理现状。

　　同时加强与**军校、地方街道和辖区派出所的联系，努力为**军校的教职工提供一个安全、宁静、怡然的生活秩序。

　　(三)、发挥技术优势，强化维修管理。

　　1、公共设施设备的维护与管理。

　　我公司有着多年各种类型物业的大型设备、设施的运行管理经验，尤其是在安全防盗报警系统、信息宽带系统、高低压配电机组、给排水系统、大型制冷机组、锅炉供暖系统、消防监控报警系统、高速电梯等各类公共大型设备设施的安全运行、维护、保养积累了丰富的现场管理经验，培养了一批强有力的技术力量，并且运用QES管理体系，制定了一整套科学合理、切实可行的服务工作保障体系、安全生产管理体系、设施运行计划、设备养护与维修计划、作业指导书等，以确保设施设备安全、有效的运行。

　　同时我公司提供放心物业服务，对报修服务做到：急修限时到现场，小修不过夜，修后要回访，件件有记录。业主的水电维修不收人工费，只收取相关材料费。

　　2、加强现场管理，杜绝违章建筑和装修。

　　对现场管理来说杜绝违章建筑和装修是工作重点和难点之一。根据多年来的现场监管取得的经验，在**军校的支持与配合下，我公司将严格实施“有章可行、违章必纠”的管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章建筑和装修控制在初始阶段，确保**军校生活区内无违章建筑和违章装修事件发生，与**军校共建一个整洁、文明、优良的生活环境。

　　3、房屋本体维修养护与管理。

　　房屋本体及共用部位维修养护包括房屋的承重结构部件、抗震结构部件、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体上水主管道、区内道路、沟渠池井、绿地、排水管网等。

　　根据我公司多个住宅小区的物业管理所积累的管理经验，针对部队院校不同于地方的特殊性，建议**军校建立房屋专项维修资金，专款专用。我公司根据具体情形，本着“量入为出、专款专用、保值增值”的原则，结合各种房屋和公用设施使用年限，拟订日常的维修方案、定期养护方案和房屋本体的周期维修计划，报**军校审核批准后，负责组织实施。

　　(四)、推进环境管理与服务到位，让绿色环保贴近生活。

　　我公司目前正在运作的ISO9001(2000版)的转版、ISO14001和OHSAS18000三位一体的兼容管理体系，更有助于提高环境意识，改进环境行为和绩效;可以进行环境管理和促进持续改进的有效机制;可创造一流的社区生活环境，开创“绿色、生态、环保”的美好生活空间，让社区回归自然。

　　我公司按照“重品德修养、重工作能力、热爱物业管理、讲奉献能吃苦”的条件，招聘、培训卫生保洁、绿化养护等人员，年龄因岗位而异，合理优化，既能稳健服务，又充满朝气，从人员的综合素质与服务水平上给予保证。

　　根据我公司11个物业管理处多年积累的现场管理经验和建设部室外环境卫生标准及物业管理行业达标要求，按照公司QES管理体系中“卫生保洁作业指导书”的工作程序、质量标准进行卫生保洁，清扫工作做到路面净、屋沿净、楼道净、玻璃净、绿地净、无杂草枯叶，让楼道干净起来。让玻璃亮起来;绿化养护确保定期浇水、施肥、无虫害，生长茂盛，树木防寒冻，草地防践踏;生活垃圾做到日产日清，严格控制二次污染。

　　我公司拟在**军校生活区建立环保宣传栏，普及环保知识，宣传环保政策，树立环保意识，倡导环保进近小区，拟在**军校生活区渐进推广生活垃圾分类投放和垃圾分化处理。

　　建议将**军校生活区的环境卫生与社区文化建设紧密结合，鉴于**军校生活区的绿化环境较好，我公司将充分发挥绿化园艺的特长，在绿化带适当增补一些草坪和鲜花，在生活区内设置园林小品、设置露天坐椅，点缀环境、衬托绿化，采用垂直绿化、立体绿化相结合，给人以厚重、深远的感觉。让树长绿、让水长清、让花更艳、让天更蓝，让**军校的教职工置身其中享受生活，也让 ##物业的绿化公司有战士才能的机会。“让您更爱您的家”

　　(五)、品牌战略，营造时尚温馨家园。

　　##物业专为**军校生活区引入CIS系统，对**军校生活区的标志系统、制服系统、公共设施系统等进行全面统整设计，做到和谐统一。

　　在**军校生活区内设置小区平面示意图和各种导向牌、在主要出入口设天气(空气质量)预报牌--“ ##物业提醒您关注天气变化”、以及“热爱地球，关爱生命”、“珍惜环境，爱护绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、“爱心满**军校”、“进出车辆禁鸣、减速”等温馨提示牌。使**军校生活区的园内导向、环境和标识系统形成一体化，使生活区在**军校的教职工和我公司**军校物业管理处拥有一个共同的、统一的、美好的品牌形象。

　　为**军校生活区形成自己特有的社区文化，为 ##物业更好地管理好**军校生活区，实施服务承诺，与**军校的广大教职工一起共同营造时尚、温馨、美好的家园奠定基础。

　　(六)、发展社区文化。

　　社区文化建设是社区成员(管理员工和业主)在居住和管理活动中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态，是我们始终不渝的追求。

　　我公司将创造性采用“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的管理经验，使**军校生活区既符合物业管理创优达标和省直机关创“三优”(优质服务、优良作风、优美环境)的需要，也同时满足业主的自身需求，提高业主生活质量。公司将从以下几个方面作出努力：

　　1、环境文化建设。

　　生活区文明洁净，环境质量良好，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。管理处将环境文化建设纳入物业管理日常工作当中，专人负责，齐抓共管，拟订制度，及时监督，并邀请业主代表义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理。开辟宣传栏，以“拥有一片家园”为主题，进行宣传、倡导活动。利用适合邻里交流活动的“露天会所”，在军事院校“纪律严明、保障有力”的特殊氛围里，营造一个安全、健康、亲切、欢乐的空间，充分体现回归自然、以人为本的人文理想。

　　2、行为文化建设。

　　开展丰富多彩、行之有效的文化活动，做到大与小、老与少，教与乐、雅与俗结合，满足不同层次的文化需求。具体做法有：

　　(1)开展文化娱乐活动，如举办各种形式的棋类、牌类活动;

　　(2)组织体育健身活动等。

　　3、精神文化建设。

　　精神文化是我公司在**军校生活区文化建设的核心，内涵是：回归自然，同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通。管理处将利用各种纪念日、节假日传播文化精神，通过各种途径将精神文化建设落到实处。

　　4、便民服务项目。

　　(1)、无偿服务

　　序号 服务项目 责任部门

　　家政服务 1 协助搬运 保安

　　2 临时代管小物件

　　文化娱乐活动 3 室外健身 社区事务

　　4 开设棋牌类活动场所

　　老年服务 5 提供医疗保健咨询

　　6 组织老年交谊活动

　　(3)有偿服务

　　A、水电维修 材料费执行合价费字[1996]166号文件(请见附件)

　　B、住户室内保洁 费用面议

篇5：某创业中心物业管理服务方案

　　某创业中心物业管理服务方案

　　一、服务内容

　　1、办公楼及道路公共区域清洁卫生：主要包含A栋6F、B栋3F、C栋4F走廊、每层公共卫生间、入口大堂PA保洁与生活垃圾归集;主次干道、停车场保洁;中心内定期消毒杀虫。

　　2、安全护卫管理：主要包含门岗24小时出入控制和礼仪接待、代收发邮件报刊、全天候24小时巡逻、24小时监控;中心大院内车辆分类停放与行车秩序管理;消防安全管理;其他紧急情况的应急处理。

　　3、园林绿化和设施维护：主要包含中心大院内园林绿化浇灌、施肥、修剪、治虫等日常养护管理;大堂、出入口等重点部位绿植摆放和节日花卉布置;建筑、道路、卫生间、楼梯栏杆、标志标识、公共照明等设施日常维护。

　　4、其他增值服务：为中心企业免费提供代办电信开通与话费代交、收发快递、快捷纯送水、代定火车机票、代定餐饮酒店宿舍租赁、代收洗工作制服、组织企业球赛联谊等，有偿提供办公区域保洁、员工代聘与军训、礼仪接待与贵宾服务、小商品零售、办公区域绿植花卉租摆等。根据创业中心需要，还可以提供其他更多的协助服务。

　　二、服务标准

　　1、公共区域保洁：所有人员全部着公司统一制服和工号上岗，经专业培训，有整套管理制度和操作流程;早7点至晚5点全天候标准清扫与保洁服务;走廊地板每天拖洗2次保持无污迹、定期机械清洗、大堂等局部专业打蜡处理、随时用蜡拖附纤尘剂巡回抹尘保持洁净、垃圾纸屑随时清理;栏杆扶手每天擦拭2次定期不锈钢油保养;公共卫生间半小时清理拖洗一次、保持无水迹污物、喷洒化味剂保持无明显异味;道路等其他公共区域定时清扫、随时不间断保洁清理路面垃圾纸屑和落叶;大堂、楼梯等公共区域玻璃每周用玻璃水及专业工具清洁一次;道闸伸缩门、路灯等一周清洁一次;垃圾堆放到指定点并根据气候情况做好消杀;公共区域根据气候情况做好灭蝇灭鼠和消毒。

　　2、保安服务：所有人员着公司统一制服和工号上岗，保持仪容仪表和礼仪礼貌;24小时设门岗值勤、上下班人员进出门岗时段在门岗设置岗台按军姿礼仪迎送出入人员、报纸邮件随时转送;实行准封闭式管理、中心内人员凭证出入、来访人员先与中心单位联系得到允许或有单位提前知会的情况下方可登记放行、机动车辆凭号牌出入防止盗窃事故、所有车辆出入一律登记车号时间确保安全;白天坚持2小时巡逻1次，晚上7点开始到次日7点每1小时巡逻1次;公司品质部电子巡更及监控查岗管理确保无睡岗等违纪现象、杜绝安全防范隐患;车辆划区停放整齐、对违章停放车辆随时联络疏导，确保无交通堵塞现象;定期对消防栓、灭火器进行检查，定期进行消防演习和发放消防安全提示给中心单位;制定紧急情况处置预案，有明确的管理制度和作业指导程序，遇到紧急情况能够及时处理减少损失和协助公共安全机关保护现场。

　　3、园林绿化和设施维护服务：确保植物长势良好、造型美观修剪及时、无维护原因产生的死树死苗;关键设施设备登记造册并制定保养维护计划、按计划实施维护保养、故障随时维修。

　　4、其他服务力求专业、温馨、人性化，尽量满足客户要求并参照酒店“金钥匙”服务要求提供“惊喜”的服务，争取持续超越客户满意。

　　三、人员组织

　　1、管理结构：设立公司直属的创业中心物业管理处，全权负责本项目日常管理工作，公司综合部、品质部和其他项目给予人力资源、品质管理方面的横向支撑。

　　2、人员编制：管理处设经理1人总负责;另设保洁班长1人、保洁员4人(其中A楼1人、B楼1人、C楼加外围1人、轮休机动1人)，保安班长1人、保安员7人(门岗每班1人、巡逻及车管每班1人、8小时班次每天3班计需6人、另加1人换休合计为7人)，园艺工1人。管理处合计共需15人(其中经理1人、班长2人、员工12人)。

　　5、聘用标准：经理40岁以下、有多年酒店或物业管理经验;保洁班长45岁以下、有多年专业PA保洁经验和管理能力;保洁员45岁以下女性，下岗女工优先，从公司其他项目抽调具备工作经验人员;保安班长30岁以下，退伍军人，从公司其他项目抽调;保安员30岁以下男性，身高1米68以上，经过专业培训合格。

　　四、费用测算

　　1、管理和服务人员薪酬福利(元/月):合计为16117.00

　　管理及服务人员工资

　　岗位 月薪标准 人数 合计 备注

　　经理 1500 1 1600 含误餐等补贴

　　保洁班长 750 1 750 含误餐等补贴

　　保安班长 900 1 900 含误餐等补贴

　　保洁员 650 4 2600 含误餐等补贴

　　保安员 800 7 5600 含误餐等补贴

　　园艺工 800 1 800

　　小计 14 12250

　　管理及服务人员福利

　　项目 标准 计算方式 金额

　　法定节假日

　　加班工资 3000% 12250÷30×10÷

　　12个月 340

　　工会教育福利

　　基金开支 合计6% 12250×6% 735

　　养老保险、 23% 12250×23% 2817

　　医疗保险 7% 12250×7% 857

　　失业保险 2% 12250×2% 244

　　工伤保险 1% 12250×1% 122

　　小计 5115

　　以上合计 12250+5115 17365

　　2、税务及管理费用(元/月):合计为2824.00

　　A、管理费用和利润计提：17365×10%=1736

　　B、应完税额：(17365+1736)×5.7%=1088

　　3、费用合计(元/月):20**9.00

　　管理服务人员工资福利+税务及管理费用=17365+2824=20**9

　　五、服务方式

　　根据创业中心的实际情况，我们建议按照发改价格[20**]1864号文《物业服务收费管理办法》中的酬金制提供服务。具体方式为：

　　1、根据双方协商内容签订《物业管理委托合同》，明确双方责权利。

　　2、我公司按照经甲方同意的人力组织方案和服务内容、标准进行组织实施。

　　3、除人力以外的各项耗材、工具、能耗等成本由我公司提出方案，甲方审核后由甲方提供，甲方可自行采购提供实物或委托我公司采购，所有物资归甲方所有，我公司仅在合同期内拥有使用权。

　　4、由甲方按照测算标准每月向我公司支付结算酬金，即以上测算的管理服务所需人力成本与管理费用每月20**9.00元，除此以外在服务内容和标准不变化的情况下，甲方不需再另支付我公司任何费用。

　　5、甲方可根据合同约定对我公司履约情况即服务标准进行考核，双方可约定奖惩办法。

　　六、lj优势

　　我公司接管创业中心提供物业管理服务具有以下优势：

　　1、我公司主要管理人员和骨干人员全部是具有多年酒店和物业管理从业经验的服务精英，在红苑、金九龙、投资广场、顺驰、观邸等服务多年，全部经过建设部物业管理经理上岗培训并获得上岗资格证书。相信就创业中心的服务而言我们拥有人力优势和专业精神。

　　2、我公司骨干人员自20**年全程参与领导过过本市唯一的国优写字楼投资广场的兴建和创优工作，相信此工作经历是贴合创业中心服务需求的。

　　3、我公司目前实际接管了观邸城市别墅、天缘居两个高端住宅项目，提供蔚蓝水岸高层住宅项目的全程物业管理操盘，协助新城国际建立物业管理体系等，并在安徽马鞍山承接格林春天和江南御花园两个大型高端住宅项目的前期物业管理顾问服务，创建了中国物业管理在线网(www.zgwy.net)和中小城市物业管理论坛，自20**年以来已经为全国各地300多家中小物业管理企业提供咨询服务，公司业务骨干先后在《现代物业》、《中国物业》、《J州物业》等报刊发表论文多篇，公司具备一定的专业实力。

　　4、公司下属达美保洁服务中心20**年开始为J州别克汽车4S店提供长期的专业日常保洁服务，成功承接新金九龙酒店等高层大厦的清洗保洁服务，目前已经是J州物业清洗和保洁用品销售方面业绩最好的专业保洁服务中心。

　　5、公司所管项目至今无任何安全疏失导致的事故发生，20**年获全市首界物业安防人员队列操作比赛第二名，在物业保安方面有自己独到的管理经验。

　　6、公司在本市成熟项目的人力与其他资源可灵活调用，大大方便本项目的服务及减少常规成本。

　　J州市lj物业管理有限公司

　　二零**年二月**日