培训：物业管理招标程序
培训：物业管理招标程序
一、招标准备阶段
招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构;编制招标文件;确定标底。
(一)成立招标机构
任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。
成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作;另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国《招标投标法》的规定，并各有特点。
对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国《招标投标法》规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作，其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍，在此不再赘述。
对于招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题：
首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时，应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。
其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定等级;二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等级的代理机构进行招标。
招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作;另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。
(二)编制招标文件
编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序;阐明所需招标的标的情况;告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。
物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国《招标投标法》规定：“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分：
1.投标人须知
投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。
(1)投标的条件
招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。
(2)对投标文件的要求
如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。
(3)对招标程序的说明
由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正透明。
2.合同条款
合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成;后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。
3.技术规范
技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)的文件，当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。
考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。
最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。
(三)制定标底a
制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。
由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量和难度大大增加;标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事求是。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5%以内。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。
二、招标实施阶段
招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书;组织资格预审;召开标前会议;开标、评标和定标。
(一)发布招标公告或投标邀请书
我国《招标投标法》和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式招标的，应当发布招标公告;招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书，其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让其了解招标项目的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。
1.发布招标公告的渠道
发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。
一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的《发展商务报》(DevelopmentBusiness);必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的《中国招标》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在《人民日报》、《中国日报》上。
对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。
实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公告。
2.发布招标公告的时间安排
为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素：
(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。
(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天(通常有60～90天)来准备投标和递交标书。
3.招标公告的内容和格式
招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容：
①招标单位(业主或开发商)名称;
②项目名称;
③项目地点;
④项目资金来源(物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等);
⑤招标目的(邀请资格预审还是邀请投标);
⑥项目要求概述(项目性质、规格及管理要求);
⑦购买招标文件的时间、地点和价格;
⑧接受标书的最后日期和地点;
⑨开标日期、时间和地点;
⑩如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言;
B11必要时规定投标保证金的金额;
B12招标单位的地址、电话等联系方法。
招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法等关键事项，按照我国《招标投标法》规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。
(二)组织资格预审
资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目，资格预审更是必不可少。
资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部分竞争者则可以减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合格的投标人，此投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引实力雄厚的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审了解投标人对该项目的投标兴趣大小。
若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择6～10家申请者参与投标，这就是所谓早期预审;若投标公司数量较少，则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓后期预审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司递交的文件都大致相同。
1.资格预审的程序
资格预审包括以下三个步骤：
(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间;另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包括：招标项目简介;项目资金来源;参加预审的资格;获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45天。
(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合体投标的要求等。此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求，例如从事该行业至少已达若干年以上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。
(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。
2.资格预审的内容
资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况;人员及设备能力;投标人的财务状况，包括过去几年的承包合同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：
(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表;公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数;公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。
(2)申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表;银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。
(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。
对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。
3.资格预审的评审方法
招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标;未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。
(三)召开标前会议
投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。
召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。
标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开，因为在标前会议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国《招标投标法》规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。
(四)开标、评标与定标
开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。
招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标，公开宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。
从开始评标到最后定标，一般要经过3～6个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。
评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国《招标投标法》规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。
三、招标结束阶段
招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。
(一)合同的签订
我国《招标投标法》规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人(开发商或业主)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指双方经过磋商后拟签订的正式合同。
1.合同的组成
通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文;合同内容;合同结尾。
合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的法定名称和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会;乙方当事人为中标的物业管理企业。
合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。
合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。
通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等;另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。
2.合同的主要条款
合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。
(二)合同的履行
合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问题值得注意：
首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着：①违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。②履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国《招标投标法》规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。
其次是关于合同履行中的担保。我国《招标投标法》规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订合同后的30天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10%，且通常可由中标人此前递交的投标保证金转入，充当履约保证金的一部分。保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。
(三)资料整理与归档
合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人(这时为中标人)进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人(业主或开发商)在招标结束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便查考。招标活动是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。通常这些文件主要包括：①招标文件;②对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件;③招标文件附件及图纸;④中标人投标文件及标书;⑤中标后签订的承包合同及附件;⑥中标人的履约保证书;⑦与中标人的来往信件;⑧其他重要文件。另外，业主或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符;合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，要习惯于通过书信方式进行，以便日后作为凭证。
编辑：www.pmceo.Com篇2：佛山市前期物业管理项目招标相关事项承诺书
附件1
佛山市前期物业管理项目招标相关事项承诺书
区住房城乡建设和水利局：
我公司作为项目招标人拟于近日开展前期物业管理项目招标事宜，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》、《佛山市前期物业管理招投标管理规定》等文件规定，我公司制作了前期物业管理项目招标相关资料，拟通过□市/(□ 区)公共资源交易中心进行招标工作。现就有关事项郑重承诺如下：
一、基本情况
我公司在工商部门注册的名称为： ，统一社会信用代码为： ，法人代表为： ，法人代表身份证号码为： ;我公司在房地产行政主管部门取得的房地产开发企业资质等级为： 级，于 年 月 日查询佛山市房地产行业诚信系统显示我公司诚信等级为： 级。本次招标拟采用：□公开招标/□邀请招标方式，招标联系人为： ，联系手机号码为： 。
本招标项目根据发改部门批准的项目类型为：□住宅/□商业/□商住/□其他 ;项目经民政部门批复名为 ，位于佛山市 区 镇街 路 号，本项目物业管理区域的四至范围为：东至 ，西至 ，南至 ，北至 ;国土部门批准的项目总用地面积为 ㎡;规划部门批准的项目总建筑面积 ㎡，其中住宅建筑面积 ㎡，非住宅建筑面积 ㎡，容积率为 ，绿化率为 。我公司拟为项目设置的物业管理用房建筑面积 ㎡，位于项目的 栋(座) 层。
采用邀请招标形式的，填写如下内容：
我公司共邀请了 家物业服务企业参与本次招投标，对方在工商部门注册的名称及在佛山市房地产行业诚信系统中查询得到的诚信等级分别是：
1. (填公司名称)， 年 月 日查询显示诚信等级为 级，诚信分值为 ;
2. (填公司名称)， 年 月 日查询显示诚信等级为 级，诚信分值为 ;
3. (填公司名称)， 年 月 日查询显示诚信等级为 级，诚信分值为 。
二、其他承诺事项
1.本物业管理区域划分符合《广东省物业管理条例》第七条的规定，与其他项目不存在物业管理区域的争议。
2.我公司最终将只选聘一家已在佛山市建立了物业服务企业诚信档案的物业服务企业为该项目提供前期物业服务，并按合法招标结果在商品房销售时落实物业管理方案，在商品房买卖合同中向购房者明示物业管理区域的范围。
3.本物业管理项目配置的物业服务用房设置符合《广东省物业管理条例》第三十八条的规定，在商品房预售时予以公布，物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不会被挪作他用。
4.本项目的前期物业管理收费标准符合《佛山市发展和改革局 佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》(佛发改价〔20**〕4号)的相关规定，并已在项目招标文件中注明。
5.本项目招标书的评标标准符合《佛山市前期物业管理招投标管理规定》第十一条的规定，且已将投标企业的诚信情况作为最重要的评标标准。
6.特殊情况，根据实际情况选择
⑴按照《佛山市前期物业管理招投标管理规定》第四条的规定：本项目属于分期招标的特殊情况，招标文件中已明确：中标的物业服务企业必须无条件服从并配合建设单位重新组织招标，不得以任何理由拒绝。另外，我公司承诺：在分期开发完毕后我公司重新组织招标，重新招标时不会提高物业服务收费、不降低物业服务标准;在销售时将书面告知购房者上述情况，并取得购房者书面同意。(若不属分期招标的特殊情况，则无需该条)
⑵按照《佛山市前期物业管理招投标管理规定》第五条的规定：本项目属于重新选聘的特殊情况，我公司已获得全体双过半业主的同意，并对业主签名的真实性负责，愿接受主管部门的事后抽查核实，若被发现签名造假，造成重新招标失败，我公司愿承担一切责任和后果(若采用电子投票平台表决，加粗部分改为：此次表决是采用××平台进行表决，获得了双过半业主的表决同意，真实有效)。另外，我公司承诺重新招标时不会提高物业服务收费、不降低物业服务标准。(若不属重新选聘的特殊情况，则无需该条)
综上，我公司郑重承诺：该招标文件符合各项法律法规、规范性文件的要求，且上述情况说明皆为真实有效，不存在弄虚作假的情况，否则，造成招标文件无效、开标时废标、需重新排期开标等不利情况，我公司愿承担一切法律责任和后果。
招标人(公章)：
法人代表签名：
日 期：
篇3：武汉市前期物业管理招标投标管理办法（2016）
市房管局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知
武房规〔20**〕8号
【时效性】 现行有效
各区房管局、市物业管理事务指导中心、机关各处室，各开发建设单位、各物业服务企业：
为了规范我市前期物业服务管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，我局对《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。
市住房保障和房屋管理局
20**年12月21日
武汉市前期物业管理招标投标管理办法
第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合工作实际制定本办法。
第二条 本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。
住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的，开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。
投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。
第四条 通过招标方式选聘前期物业服务企业的，开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。
第五条 市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。
武汉市物业管理事务指导中心(以下简称“市物业中心”)，负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，负责招投标平台的事务性工作，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。
各区(开发区)房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。
第六条 市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务：
(一)汇集和发布本市前期物业管理招标信息;
(二)组织招标方抽取评标委员会专家评委;
(三)发布中标结果及相关信息;
(四)开评标现场指导和服务;
(五)实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。
第七条 依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。
招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。
第八条 招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容：
(一)招标人名称;
(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;
(三)投标资格条件;
(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。
第九条 招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
(一)招标人情况，包括名称、地址、联系方式等;
(二)招标项目基本情况，包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套(间)数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等;
(三)物业服务内容及标准;
(四)投标人及投标书的要求;
(五)投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间;
(六)投标有效期;
(七)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(八)评标标准和评标方法;
(九)前期物业服务合同的签订说明;
(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。
区房管部门受理后，对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案，并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。
区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十一条 招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后，应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。
市物业中心应在受理后2个工作日内，通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。
招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于5日。
第十二条 投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限，向招标人提交投标申请。招标人对投标人进行资格预审的，投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。
招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。
第十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。
第十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第十五条 开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。
市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。
招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录，并存档备查。
第十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。
第十七条 招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后，到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内，从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员，系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。
评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。
第十八条 评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;
(二)评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;
(三)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分。
第十九条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
第二十条 评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十一条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。
第二十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第二十三条 采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的，招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内，向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。
第二十四条 市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息：
(一)物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况;
(二)物业管理项目中标结果;
(三)物业服务合同签订情况;
(四)其他需要发布的物业管理招投标信息。
第二十五条 开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。
第二十六条 申请办理相关备案手续时，申请人应当提交真实有效的备案材料。备案材料不实的，由申请人承担相应的法律责任。
第二十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向区房管部门投诉。
第二十八条 其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第二十九条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》(武房规[20**]1号)废止。
篇4：赣州市规范我市前期物业管理招标投标活动的通知（2017）
赣市房字〔20**〕76号
关于进一步规范我市前期物业管理招标投标活动的通知
各县(市、区)房管局，赣州经开区房管所，赣州蓉江新区住建局，各房地产开发企业、物业服务企业：
为进一步加强我市物业服务市场的监管，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《江西省物业管理条例》等相关法律法规的规定，现就进一步规范我市前期物业管理招标投标活动中有关事项通知如下：
一、关于参加投标主体与条件的问题
(一)在我市依法设立、具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业管理活动，并向注册地房地产行政主管部门进行了登记备案的企业。
(二)已在我市办理备案登记的外地物业服务企业。参与投标的外地物业服务企业应在投标前向当地房地产行政主管部门提交以下资料办理备案手续：
1.企业营业执照等相关证明材料;
2.注册地房地产行政主管部门出具的诚信证明材料。
二、关于建设项目分期开发物业管理招标的问题
(一)一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。招标人(开发建设单位)应当在办理项目前期物业管理招标备案登记前，向所在地房地产行政主管部门提交划分物业管理区域的申请，并提交以下资料：
1.物业管理区域划分申请表(附件1);
2.项目规划设计方案;
3.土地使用证明
4.用地规划红线图;
5.规划总平面图等。
(二)项目已按规划分割成两个以上自然独立、封闭区域的，并分别按规定配置了物业管理用房，且不存在任何共用设施设备的，可以划分成不同的物业管理区域分别进行前期物业管理的招标。
(三)项目所在地房地产行政主管部门应根据招标人(开发建设单位)提交的资料，出具物业管理区域登记证明(附件2)。
三、关于招标文件编制的问题
(一)招标人(开发建设单位)应当根据项目的特点和需要编制招标文件，可参照《前期物业管理招标文件(示范文本)》(附件3)编制。
(二)招标文件中不得承诺将合同授予报价最低的投标人。
四、关于开标的问题
(一)开标应当在投标文件递交截止的同一时间公开进行，并由招标人的法定代表人或其授权人主持。
(二)开标地点应具备相对独立的开标唱标室和评标室，非评标委员会成员不得进入评标室。
(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
五、关于评标的问题
(一)评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件及投标人的投标答辩进行综合评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法，不得作为评标的依据。招标文件中评分标准的编制，可参考《招标文件综合评分标准(参考文本)》(附件4)制定。
(二)招标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范要求，或招标文件提出明显不切实际、不可实现的物业服务目标的，评标委员会可采用书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方式作必要的说明或者补正。
(三)评标委员会在评审过程中发现评标委员会成员有以下行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否定;同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后根据相关规定进行处理：
1.详细评审明显存在不符合评分标准要求;
2.明显存在评分偏差;
3.明显带有倾向性。
(四)评标委员会对在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。
(五)评标委员会评标结束时，应向招标人出具评标报告书(附件5)。
六、关于招标投标活动的监督问题
各县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内前期物业管理招标投标活动的监督工作，应对开标评标过程进行现场指导和监督。
招标人也可依法委托公证机关实施资格预审、投标、开标、评标活动现场的监督工作。
附件：1.物业管理区域划分申请表
2.物业管理区域登记证明
3.前期物业管理招标文件(示范文本)
4.招标文件综合评分标准(参考文本)
5.评标报告书(样稿)
赣州市房地产管理局
20**年9月30日
篇5：惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2015）
关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知
(惠市房〔20**〕2号)
各县(区)房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：
《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
惠州市房产管理局
20**年1月5日
惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。
第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。
第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。
第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。
第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。
招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。
招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。
第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。
分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。
法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：
(一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;
(二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;
(三)招标公告或者投标邀请书;
(四)招标文件;
(五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);
(六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交);
(七)法律、法规、规章规定的其他资料。
房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。
第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。
第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等;
(二)物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;
(五)招标人、中标人违约责任;
(六)前期物业服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。
第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。
第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：
(一)在资格预审申请文件中提供虚假资料的;
(二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;
(三)物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的;
(四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。
第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。
第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。
招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。
第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。
第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。
第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第三章 投 标
第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。
同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。
投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。
第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。
第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函;
(二)投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;
(三)物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;
(四)对招标文件所列其他内容的陈述;
(五)招标文件要求提供的其他材料。
第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。
第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。
第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行：
(一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
(二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。
第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：
(一)所在企业参加投标的;
(二)所在单位相关物业服务企业参加投标的;
(三)与投标人有其他利害关系的;
(四)因故不能参加评标活动的。
第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。
标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。
现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第四十条 有下列情况之一的，评标委员会应否决其投标：
(一)逾期送达的或者未送达指定地点的;
(二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的;
(三)以他人名义投标或者提供虚假资料的;
(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围;
(五)同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的;
(六)违反本办法第三十一条之一的。
第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理：
(一)有效投标少于3个的;
(二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;
(三)因重大变故，招标项目被取消的;
(四)法律、法规、规章规定的其他情况。
确定废标后，招标人应当重新组织招标。
第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。
招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。
第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。
第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。
在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。
前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。
第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。
第五章 附 则
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。
第四十八条 本办法自20**年3月1日起施行，有效期5年。
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