公司物业管理制度汇编前言

　　公司物业管理制度汇编前言

　　众所周知，物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，已逐渐形成了一个不可替代的新兴行业分支，并逐步在老百姓心目中占有一席之地。随着老百姓对物业管理服务品质的关注度不断上升，物业管理企业对自身所提供产品的能力--“服务”也在不断寻找突破口。那么突破方向在哪里?我想加强物业管理企业的规范化管理、标准化服务就是其中一个重要手段。本制度手册的制定将为公司进一步规范化管理提供重要依据。

　　公司简介(略)

　　物业管理服务质量目标

　　序号 类别 质量目标

　　1客户综合服务 顾客有效投诉次数为千分之三

　　2 顾客满意度>96%

　　3 顾客问题处理(回应)及时率98%

　　4 可控案件发生数为0

　　5 维修服务及时率98%

　　6 维修返修率<1%

　　7 质量事故发生数为0

　　8设备设施维修管理 设备完好率100%

　　9 维修服务30分钟内 100%回应

　　10 人为故障次数为0

　　11 消防安全管理 治安事发生故率为0

　　12 火灾事故发生率为0

　　13清洁绿化管理 乔灌木完好率达95%，丛植灌木完好率92%

　　14 卫生清洁有效投诉次数为0

　　15 消杀工作达到或超出合同标准，有效投诉次数为0

　　组织架构(略)

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业管理公司职能制度的制订

　　物业管理公司职能制度的制订

　　职能制度的制订主要是明确物业管理公司各部门的职责范围。

　　1.办公室的职责范围

　　办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责范围是：

　　(1)学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实领导的指示;深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的工作决策提供可靠的依据。

　　(2)负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。

　　(3)负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。

　　(4)做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发和保管，文印核稿，呈批、催办、归档，调卷和保密工作。

　　(5)协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。

　　(6)做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好劳动力的安排调配，员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。

　　(7)做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。

　　(8)负责公司员工的培训工作，协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质的员工队伍。

　　(9)负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放;员工食堂以及医务室的管理;车辆的调度、使用和维修保养工作等等。

　　(10)完成领导布置的其它工作。

　　2.财务部的职责范围

　　财务部在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是：

　　(1)认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令，遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。

　　(2)正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。

　　(3)加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。

　　(4)加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利;加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。

　　(5)按照会计制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，日清月结，按期报账，在规定时间内报送各款会计报表。

　　(6)按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理。对下属各管理处经费的收支情况，经常进行检查、监督和指导。

　　(7)根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。

　　(8)妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。

　　(9)充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。

　　(10)完成好领导布置的其它工作。

　　3.公共关系部的职责范围

　　公共关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门，通过协调方方面面的关系，在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是：

　　(1)建立信息网络。负责收集公司内外部环境的各种信息，将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经营管理的能力。

　　(2)监测公共关系。在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。

　　(3)监测社会环境。企业是社会的有机组成部分，企业的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公共关系部必须不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化，市场的变化，社会舆论的变化等等，使企业能及时适应这种变化。

　　(4)分析发展趋势。公共关系根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企业预报有重大影响的近期或远期发展趋势;预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应，使企业未雨绸缪，防患于未然。

　　(5)作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。

　　(6)编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章;汇编有关的报刊目录;拍摄、整理、保存资料图片;设计、筹划、监制公司各种宣传品和赠品。

　　(7)保持与住户的经常联系，负责编辑以住户为阅读对象的报刊;接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知有关部门，协助解决。

　　(8)作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做好公众来访的各种礼仪接待工作。

　　(9)做好公司内部员工关系，调动员工积极性;编辑供公司员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工作;安排公司员工的各种康乐活动。

　　(10)处理突发事件和危机事件。

　　(11)完成领导布置的其它工作。

　　4.工程部的职责范围

　　工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其具体职责范围是：

　　(1)根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施。

　　(2)全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。

　　(3)全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。

　　(4)定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。

　　(5)根据春备夏、秋备冬的原则，每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人力和物力，保证工作需要。

　　(6)房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。

　　(7)协助管理部门做好住户房屋的监督、检查工作。

　　(8)参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。

　　5.管理部的职责范围

　　管理部要落实公司关于物业管理的有关决定、决议，有计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施，管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是：

　　(1)根据政府和上级领导有关达标条件，制定优质楼宇管理和文明住宅小区计划，并组织实施。

　　(2)协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作。

　　(3)负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作。

　　(4)负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作，并督促检查各管理处做好这些工作。

　　(5)协助解决接管物业的遗留工程问题，负责处理有关违章装修、违章建筑等问题。

　　(6)完成领导布置的其它工作。

　　6.服务部的职责范围

　　服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位的服务。其具体职责范围是：

　　(1)牢固树立全心全意为住户服务的思想，凡是住户需要的，都要尽量予以满足。

　　(2)建立健全本部门的规章制度和服务规程，重视员工培训工作，建立一支高素质的员工队伍。

　　(3)设置各类综合代办服务项目，协助制定收费标准。

　　(4)建立信息库，及时了解住户要求，并能及时提供相应的服务。

　　(5)完成领导布置的其它工作。

　　7.发展部的职责范围

　　发展部要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理的物业，面向社会、灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强企业的实力。具体职责范围是：

　　(1)在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一个，成功一个。

　　(2)以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。

　　(3)根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理公司，电脑电器服务公司，装饰公司、车辆维修部，花木服务部等等。

　　(4)提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工作。

　　(5)定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。

　　(6)完成领导布置的其它工作。

　　8.管理处的职责范围

　　管理处是物业管理公司的派出机构，负责某一指定的物业管理。具体职责范围是：

　　(1)贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。

　　(2)负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。

　　(3)树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。

　　(4)协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。

　　(5)积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作。

　　(6)向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。

　　(7)调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司管理部或公司领导处理解决。

　　(8)完成领导布置的其它工作。

　　物业管理公司岗位制度的制订

　　岗位制度的制定主要是明确物业管理公司所设各种岗位的职责规范，它规定了某一岗位对从业人员的基本要求，包括基本素质，应知应会，岗位职责，工作量规范等方面。

　　下面是深圳物业管理公司制订的“房屋管理员岗位规范”，仅供参考。

　　范例二　深圳市房屋管理员岗位规范

　　房屋管理员是屋村管理处管理住房的基层管理人员，负责一定地段(片或幢)的房产管理。为使房屋管理员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能，提高管理水平和管理效率，更好地为居民服务，特制定本规范。

　　(一)房屋管理员的基本素质

　　房屋管理员所担负的住房管理工作政策性、专业性强，要求高，因此，屋村管理员必备以下基本素质：

　　1.政治思想素质

　　房屋管理员必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学习政治理论和党的方针政策;积极参加各项社会政治活动;秉公办事;坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私;具有全心全意为人民服务的思想，遵纪守法，严格要求;作风正派，团结同志，虚心好学;热爱集体，爱护公物。

　　2.文化、专业素质

　　根据干部“四化”标准，房屋管理员必须具备高中毕业(包括职业高中、技术学校毕业)以上文化程度。

　　房屋管理员必须受到房屋管理专业训练，持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水平。

　　3.职业道德素质

　　房屋管理是一项服务性很强的工作，房屋管理员的工作直接影响住户的安居乐业，因此，房屋管理员要有较高的职业道德素质。

　　(1)房屋管理员必须树立“五爱”思想。“五爱”。即：爱房产--热爱房地产行业;爱住户--对住户充满爱心;爱岗位--热爱房管员岗位;爱服务--热心为住户排忧解难;提高服务质量;爱信誉--爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行业和企业形象。

　　(2)要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的房屋管理员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服务本领，刻苦学习和钻研专业技术是房屋管理员职业道德素质的基本要求。

　　(3)文明管理。房屋管理员的工作是一项“窗口”工作，直接关系到政府和行业的形象，特别是深圳经济特区，涉外房产多，房屋管理质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此，特区房屋管理员必须做到文明管理。其具体要求是：主动热情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难;语言谦虚;仪态端庄;给住户亲切感。必须做到“四个不讲，五个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语;不讲不三不四的脏话;不讲讽刺挖苦话;不讲与管理无关的闲话”;“不能冷淡;不能刁难;不能取笑;不能训斥;不能报复住户和顾客”。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语言;在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主(住户)美的感受。

　　(二)房屋管理员岗位“应知应会”

　　1.应知

　　(1)屋村管理的宗旨和原则;

　　(2)本管理处所管房屋的栋数，总面积，总户数;

　　(3)本人管理地段(片、幢)内房屋总栋数、总面积、总户数;

　　(4)本人管理范围内住户的家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话。

　　(5)本人管理范围内居民构成基本情况，包括：本市居民、外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主(或租户)所属社会阶层和经济状况;

　　(6)本处房屋产权归属情况，包括：福利商品房、微利商品房、集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少;

　　(7)本管理处范围内各类使用性质的房屋有多少，包括：住宅、商业办公、公共项目用房以及其它用房;

　　(8)房租、管理费和各种规费的收费标准;

　　(9)政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标，包括：租金、管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、维修工程优良率等。

　　(10)本管理处范围内公共道路绿化面积有多少平方米，上下水总管道有多少米，铺设位置、排污、检查井各有几个，位置，化粪池有几个，位置，供水、供气、供电总闸在哪里;

　　(11)本管理处范围内有几个泵房，几部电梯，多少备用发电机，有多少台生活水泵，消防水泵;

　　(12)本管理处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个，路灯，楼梯灯有多少盏;

　　(13)火警、匪警、居委会、派出所电话号码。

　　2.应会

　　(1)能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居住面积;

　　(2)懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准;

　　(3)会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算;

　　(4)懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术;

　　(5)会签定房产管理合同，包括租赁合同、买卖合同、清洁合同、园林保养合同、维修养护合同、装修合同等，要熟悉经济和行政法律程序，能参与诉讼;

　　(6)会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障;

　　(7)懂园庭绿化的基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的养护知识;

　　(8)懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施;

　　(9)会处理来信来访和写工作总结;

　　(10)要会调查研究，会拟调查、访问提纲，会作调查访问笔记，会写简单的调查报告;

　　(11)具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动，会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修，养护，园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅区治安，违章清理。

　　(三)房屋管理员的岗位职责

　　房屋管理员在本管理地段(片、幢)内行使房屋和居住环境管理，向屋村管理处主任负责，其岗位职责是：

　　1.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房地产方针、政策;

　　2.负责管理300至500个住宅单元。以下情况负责300个住宅单元。

　　(1)初级房管员;

　　(2)住房分散;

　　(3)住房质量和基础设施较差;

　　(4)出租房比例较大。

　　3.掌握自己管理地段(片、幢)内住房基本情况包括：

　　(1)住户的户数，各住户家庭人员，户主姓名，职业及工作单位;

　　(2)房屋产权归属及其变更情况;

　　(3)房屋租赁及租金情况;

　　(4)房屋结构及质量状况。

　　以上情况须做到随问随答并与实际相符。

　　4.负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。

　　5.负责制订管理地段(片、幢)内的房屋保养维修初步计划，并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务，验收维修质量并签具验收报告，作好维修记录登记和维修后回访;维修投诉率不超过5‰。

　　6.熟悉和掌握管理地段(区、幢)内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修，对管理范围内的上下管道的铺设位置，各种井、池的位置要熟记，随时可查找出来，基础设施管理、维修投诉率不超过8‰。

　　7.负责管理地段(片、幢)内的居住环境和卫生的管理和监督;制定管理地段内的植树种花、种草及美化环境计划，并组织实施;宣传、发动教育住户爱护卫生，监督、协助居委会、环卫部门及时打扫和清理垃圾，保证住宅区无鼠、无蝇、无臭，使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过1%。

　　8.负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴，每月房租收缴率的98%以上，每月管理费收缴率95%，各种规费的收缴率90%以上。

　　9.搞好居民来信来访接待，认真处理住房管理中的居民投诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复，五天内处理;处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和上报。

　　10.负责接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住户巡访工作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务，为其解决困难，与住户建立和维持良好的关系，调动住户参与住房管理。

　　11.积极参与屋村管理决策，及时了解房产市场动态并定期写出书面报告。

　　12.负责做好管理地段的巡视，及时发现和制止各种住宅区房管所不容许的事件和现象;做好居民有关住户装修申请、报审、验收工作。

　　13.参与新楼验收工作，并代表业主或住户利益，严格验收，发现问题及时向有关部门反映，监督其及时处理。

　　(四)房屋管理员工作量规范

　　根据房屋管理员岗位职责和各项职责的工作量，对房屋管理员的工作量规范如下：

　　1.每日工作量

　　(1)巡视所管理的地段(片、幢)一遍，巡视内容为：

　　①检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩);

　　②住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动);

　　③住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆，乱凉晒衣服，有无影响正常休息的噪声源);

　　④基础设施是否完整(道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏)。

　　以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向屋村管理处主任汇报。

　　(2)收缴房租、管理费、各项规定费用;

　　(3)接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉;

　　(4)解答居民提出的有关房产管理业务咨询;

　　(5)安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量;

　　(6)作好工作日记(内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等)。

　　(7)整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等)。

　　2.一周工作

　　(1)走访住户(内容：与住户交换住宅区管理意见，了解住户在住房方面有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，租金的变化，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况)。

　　(2)初审住户装修申请，并报上级审批;

　　(3)检查每栋楼宇等公共设施是否完好(内容包括：电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，住宅楼内信报箱是否有破损)发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

　　(4)检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼公共部位是否清洁。

　　(5)检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。

　　3.一月工作

　　(1)编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划报屋村管理处主任;

　　(2)编制租金、管理费和各项规费收缴报表并报管理主任;

　　(3)组织修剪管理地段内的树木、花草一次;

　　(4)发动组织住户搞一次卫生大扫除;

　　(5)对本月维修项目进行一次回访，听取住户意见;

　　(6)整理房屋管理资料、对发生异动的(包括：房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改;

　　(7)与有关单位联系，交换情况一次(包括：居委会、派出所，工商所、房屋产权单位等)如有重要情况须用书面报告和反映;

　　(8)办公室大扫除一次(包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。

　　4.一季度工作

　　(1)组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施(包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完整无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理;

　　(2)打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理;

　　(3)组织对树木花草进行一次施肥;

　　(4)清理房租、管理费和各项规费，并编制季度报表;清查是否有漏改、错收;采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收;

　　(5)编制季度维修保养计划和报表;

　　(6)与住宅区内其它房管员合作，办一期房屋管理专刊，宣传表扬住宅区内的好人好事和新风尚，指出住宅区存在的问题，增强住户参与管理的意识;

　　(7)整理房地产信息并写出书面报告。

　　5.一年工作

　　(1)参加一次上级主管部门举办的短期专业培训;

　　(2)对本管理地段(片、幢)内的住户全部走访一遍;

　　(3)组织清理一次化粪池;

　　(4)编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告;

　　(5)编制下年度维修保养计划;

　　(6)整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致;

　　(7)参与组织一次房屋管理联系会;与有关部门交换开展房产管理的意见;

　　(8)组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对房屋管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性;

　　(9)总结年度工作，写出书面总结;

　　(10)制定下年度工作计划。

篇3：南山区物业管理办公室安全生产管理制度

　　南山区物业管理办公室安全生产管理制度

　　第一条 为了加强安全生产工作，预防安全生产事故，保护人身和财产安全，维护公共安全，根据《深圳经济特区消防条例》以及市、区安全生产管理有关规定，结合区物业办工作实际，制定本制度。

　　第二条 按照市、区安委会安全生产和行业安全生产有关规定执行，实行“党政同责、一岗双责”,落实主体责任。坚持“谁使用谁负责、谁经营谁负责、谁管理谁负责”的原则，按照“重点抓、抓重点”的工作思路，以点带面，发挥联动机制，形成监管合力。

　　第三条 落实安全生产责任制，区物业办主任为安全生产第一责任人，对本单位安全生产和消防安全工作负总责;副主任对所分管部门(科室)的安全生产和消防安全工作分管负责，确保各项工作落实到位;部门(科室)负责人对本部门(科室)的安全生产和消防安全工作直接负责，落实安全生产和消防安全具体责任。

　　第四条 区物业办成立安全生产工作领导小组，主任为组长，副主任、各部门(科室)负责人为成员，办公室设在物管部;工作领导小组负责安全生产和消防安全工作的制度制定、宣传培训、责任制考核以及督促检查，负责对消防安全情况进行综合分析和工作决策。

　　第五条 明确安全生产和消防安全工作责任职责，落实责任分工，任务层层分解，确保责任到人。综合部负责单位办公场所用电安全等安全工作，负责对各部门(科室)工作协调和工作落实的监督检查;物管部负责经营性政府物业及业务职责范围内的安全生产和消防安全进行管理，负责对运营公司、物业公司或承租人的安全生产和消防安全进行监督检查;产权部负责非经营性政府物业及业务职责范围内的安全生产和消防安全管理，负责对使用单位或使用人的安全生产和消防安全进行监督检查。

　　第六条 建立安全生产和消防安全工作机制，将安全生产工作列入本单位班子会议重要议事日程;每月召开1次安全生产会议，研究解决安全生产重大问题;半年或年终召开1次专题会议，听取使用单位、运营公司或承租人工作汇报，研究部署安全生产重点工作，督促本单位各部门依法履行安全生产工作职责。

　　第七条 各部门(科室)应承担安全生产工作职责，加强安全生产和消防安全履职抽查和评估，杜绝责任盲区，牢固树立安全生产责任意识、担当意识和大局意识，增强抓安全生产工作的能力，认真抓好业务工作对应的安全生产工作。

　　第八条 履行出租人消防安全职责，监督承租人落实承租人消防安全职责，明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理。相关部门(科室)在签订房屋租赁合同时，要求承租人按消防规定提供二次装修有关消防手续的证明文件，并签署安全管理责任书。

　　第九条 加大安全生产监管力度，加强安全巡查和重点抽查工作，各部门(科室)采取不定期方式，严抓安全生产。安全生产和消防安全工作包括：节假日发出做好安全生产和消防安全工作通知书、消防安全温馨提示、消防安全工作检查和重点抽查、问题整改通知书、专业检测和评估、落实整改、宣传教育培训、应急救援演练、工作记录和拍摄记录等。

　　第十条 对建筑物结构、消防设施配置和存在安全隐患问题，根据实际情况，相关部门(科室)可以委托具有专业资质的第三方服务机构，对建筑物的结构安全进行检测;对消防设施配备和存在安全隐患问题进行安全评估，出具安全检测或安全评估报告;对于专业报告提出的问题，相关部门(科室)落实整改。

　　第十一条 加强宣传、教育和培训，提高安全意识，根据实际需要，每半年或年终可以邀请消防专业人员，对承租人、使用人以及管理运营公司等进行消防安全知识培训，增强政府物业承租人、使用人安全防范意识和安全逃生本领。

　　第十二条 各部门(科室)对接到政府物业违反安全生产和消防安全行为的投诉，依法受理或登记，对投诉问题及时进行实地核查或处理;核查或处理后，及时告知投诉人;无法告知的，应当在受理登记中注明。

　　第十三条 建立安全生产和消防安全工作台账，将工作情况、收取函件、发现问题、发出函件、整改情况以及上报情况记录等在案，以便备查。同时，相关部门(科室)做好统计和报表报送工作。

　　第十四条 实行安全生产责任制考核制度，将安全生产工作中列入年终评先评优考核，实行安全生产“一票否决”;对于没有落实安全生产责任制，没有切实组织实施安全生产工作的个人，不得作为参与评先评优人选，年终不得评为优秀。

　　第十五条 本制度自印发之日起施行。

篇4：关于在全市建立物业管理项目设施设备定期开放制度的通知(2011)

　　关于在全市建立物业管理项目设施设备定期开放制度的通知(20**)

　　各区、县房管局，滨海新区规国局，物业服务企业及有关单位：

　　为提升我市物业管理项目设施设备日常养管水平，增强物业服务的透明度，进一步促进全市物业服务水平的整体提升，经研究决定，拟在全市建立物业管理项目设施设备定期开放制度。现将有关事项通知如下：

　　一、开放范围

　　凡本市由物业服务企业实施物业管理并配置电梯、二次供水、消防及安防等设施设备的项目，均须按照本通知规定开展设施设备定期开放日活动。

　　二、开放频次和时间

　　(一)各物业管理项目应当每月向业主开放一次设施设备养管情况。

　　(二)每次设施设备开放的时间原则为半天。

　　三、设施设备开放应达到的标准

　　(一)严格履行物业服务合同约定的设施设备养管标准。

　　(二)有健全的电梯、二次供水、消防和安防等设施设备养管制度，设备操作规程、岗位责任制、特种作业人员资格证书、设施设备年检报告、检测合格证等齐全，并在机房明显位置张贴。

　　(三)机房环境整洁、明亮、无积水、无杂物堆放，设备无渗漏、无积尘、无锈蚀。

　　(四)设备管线标志清晰、规范统一，仪器仪表运行正常、数据准确，日常运行、维修、保养记录完整。

　　(五)工作人员统一着装，符合相关专业要求。

　　(六)设施设备开放区域安全警示标识清晰、规范，具备开放条件。

　　四、有关要求

　　(一)提高认识，周密安排。建立设施设备开放制度是促进物业项目提升专业化管理水平，增强业主监督意识、物业服务企业依约经营的重要举措，各有关单位要提高认识，立足长远，增强做好设施设备开放工作的主动性和自觉性。各物业服务企业要指定部门、明确专人负责此项工作，同时要结合企业在管项目实际制定年度开放活动实施方案，并于每年12月底前将下一年度工作方案报送项目所在地区县物业办。各区县物业办要结合辖区项目和企业上报的情况，统筹协调，汇总后上报市物业办，并指导辖区内项目设施设备开放工作有序进行。

　　(二)严格落实，确保实效。各物业企业要于每年初向业主委员会汇报开放工作计划，进一步完善工作方案，同时指导所管项目严格落实，并于每月开放日前三天，在物业项目显著位置公示开放日具体时间和安排，组织业主前往参观。物业项目经理和管理人员在开放期间要全部上岗：一方面做好组织协调和安全防护工作;另一方面安排专业人员对有关设施设备进行操作演示，并就运行情况进行讲解，同时解答业主提出的问题，主动听取业主的建议和意见。对实施方案落实不到位的企业，限期整改并暂停参加新建物业项目投标活动;对涉及的物业项目不得参加当年达标创优活动。

　　(三)加强检查，交流提高。各区县物业办要加强对辖区内物业项目开放日活动的指导和检查，认真筛选组织严密、业主参与度高、业主评价好的物业项目，每年至少适时组织一至两次辖区物业服务企业负责人和项目经理开展观摩活动，互相学习，加强交流，借鉴经验，促进物业项目设施设备养管水平不断提升。

　　市物业事务服务中心要定期牵头组织物业协会和区县物业办对全市设备开放情况进行抽查，对发现的问题及时督促企业整改。

　　二〇一一年七月二十八日

篇5：物业管理规章制度：维修值班制度

　　物业管理规章制度：维修值班制度

　　一.目的

　　为了保证各管理处设施设备安全运行,解决业主报修,特制订本制度。

　　二.适用范围

　　公司各管理处

　　三.管理要点和内容

　　3.1、 值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有效上岗证书。

　　3.2 、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

　　3.3 、 值班人员在值班期间须密切关注所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。

　　3.4 、 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时向上级报告。

　　3.5 、 值班人员接到管理处报修通知后，应及时前往维修，在完成维修工作后及时将维修情况反馈给有关部门。

　　3.6 、维修主管负责值班人员安排,原则上为轮班制,维修人员必须按值班表规定进行值班，如需调班，必须报维修主管的同意。在就餐时间，必须将值班室电话转接到移动电话,外出处理报修,必须在指向牌上注明时间、地点等。

　　3.7 、值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。

　　3.8 、 值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情

　　3.9 、值班时间当天白班下班至次日8：00,其中每天晚上9：30前必须在维修办公室值班,9：30以后可在值班室休息,但必须保证通讯畅通,晚间突发事件必须及时处理。公司按每天十五元发放值班费,不考虑调休。

　　3.10、后勤服务处值班维修人员晚间9：30后允许在生活区宿舍休息,但必须保证通讯畅通,能及时处理突发事件。

　　3.11、城市花园、正元、宁安不设维修值班，但必须指定维修人员保证通讯畅通,发生突发事件半小时内赶到现场及时处理。公司按每月每处五十元发放值班费。

　　3.12、接听值班电话注意事项

　　3.12.1、礼貌相待。不论打进、接入，应主动说&ie*cl;“您好!欢迎致电ds物业××管理处，如对方未通报，应客气询问清楚,并做好相关记录。

　　3.12.2、使用语言文明，切忌粗声粗气。

　　3.12.3、对重要或较长的电话内容，可请对方复述一遍。

　　3.12.4、对要求打公司领导的电话，首先问清对方的单位名称、职务、姓名，然后婉转回答“请您稍等，我给您找一下”之类的话再处置。

　　3.12.5、对打听事情、咨询等要态度和蔼、礼貌对待、恰到好处地回答。

　　四、相关文件和记录

　　《工程维修手册》

　　《值班记录表》

　　浙江ds物业管理有限公司

　　工程维修部