长城物业的阿米巴经营试验

　　长城物业的阿米巴经营试验

　　在各地区物业运营成本尤其是人力资源成本快速上涨并成为长期趋势时，物业企业的生存空间不断被挤压。面对着企业外部经营环境的变化，物业企业们正主动或被动地进行着一系列调整。

　　似乎没有人注意到，一家物业管理企业，正在进行一场前所未有的内部变革，也是一场纯粹的内在变革，与行业大环境并无直接关系。早在今年3、4月份，公司通过调研并借鉴其它行业的连锁商业组织管理模式，逐渐明晰了我们的前进方向，并开始筹划对企业经营理念和模式的改造，这就是公司正在实施的阿米巴计划。其目标是推动组织结构的柔性化和工作实现的弹性制，营造“自主经营、自负盈亏、自我发展”的管理处经营环境，培育管理处经理的经营者意识，形成管理处全员参与经营氛围，减少各级管控成本，优化物业服务流程，将管理处物业服务成本控制在合理的范围内。

　　作为首个进行稻盛和夫阿米巴经营试验的物业管理企业，长城物业的内部变革之路并不轻松。

　　缘由

　　为了做好企业，长城物业一直在创新和学习，并在企业管理上进行不断调整。但是在企业经营过程中，公司发现了一个问题：在企业规范化的同时，企业的效率并没有得到明显的改善，管理虽然规范了，但流程越来越复杂，人的积极性被压抑了。

　　作为市场发展迅速的长城物业，随着业务规模的快速增长，僵化呆板、充斥着诸多矛盾和纷争的三级(集团、区域公司、管理处)科层式组织架构也不断庞大，造成管控成本快速上涨，管控效能日趋下降，业务规模反而显现负面效应。

　　这些年，长城物业没有在业务规模快速发展的同时关注业务规模优势的构建，以至于物业服务运营成本日趋显现劣势。公司正在采取的战略性(阳光物管、社区商务)举措，还需要一定孵化时间才能见成效。因此，目前必须以系统的、结构性的方法通过组织优化和运营整合解决下一轮工资刚性增长问题，并因此赢得实现战略性优势所需的时间。

　　一个企业的价值观有多高，在未来的路上就能走多远。但是企业文化、价值观的推广，跟企业的现实管理往往是两张皮，说的东西不能被大家广泛接受，或者说企业没有找到一个良好的企业文化跟企业管理进行结合。

　　这些正是稻盛哲学解决的问题。稻盛哲学是稻盛和夫经营之道的根本。稻盛和夫哲学认为，人生工作的结果=思维方式×热情×能力。思维方式最重要，有正负之分，如果思维方式为负，即使能力和热情再高，也只是导向一个更大的负值。而何为正确的思维方式?则用最为简单基本的伦理、道德判断即可，如积极向上、感恩、勤奋等。这和长城物业的价值观不谋而合。但这些要求，只是个人做人的一些准则，但怎么运用到企业管理中，此前并不十分清晰。

　　变革

　　20**年4月份，公司中高层领导对麦当劳、7天等连锁服务企业进行了调研和考察，并适时学习了《阿米巴经营》和《从不竞争》两本书籍，从中借鉴阿米巴经营哲学和7天连锁经营“放羊”管理理念。

　　阿米巴经营，是稻盛和夫在创建京瓷公司和KDDI这两家世界500强公司的过程中，所独创经营方法。“阿米巴经营”简而言之，就是把公司组织划分成一个个小的团体，通过独立核算加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全员参与型经营。

　　“放羊”管理，即赋予管理处经理更大的自主权。同时，借助IT系统的力量，使集团总部与管理处的管理趋于扁平化，尽量减少管理的层级，并且不断削弱集团总部“硬性”管理的职能，转化为支持的职能。

　　因为长城物业在一开始，不可能一下子就实现纯粹的阿米巴经营，以最终实现真正的阿米巴为目标，长城物业提出了“207团队”。所谓“207团队”，是每20个管理处划分一个城市片区，在城市片区由集团物业运营中心派驻7人的工作团队，负责管理处财务核算代理和运营监控。

　　这种转变对长城物业来说是一个根本性的变革。企业的管理模式，从以前集权式的自上而下的管理，变成了自下而上的模式。在每一个“207团队”中，人人都是经营者，不再像以往那样上传下达，集团管理层成为一个平台，只提供支持和协调工作，变成了一个服务平台。

　　例如，以项目的管理流程为例，一个管理处从前期介入开始到步入正常期时，都由物业运营中心负责管理，且按照市场化关系进行运作，上下游之间实行严格检验。以前，项目的承接由区域公司市场发展部负责测算和服务方案制定，管理处筹建及入伙时再由区域公司物业管理部负责相应工作。由于双方部门的关注点不同，容易导致项目测算指标与实际运作指标有出入。而现在则不同，物业运营中心下的前期运作部整体统筹这两方面的工作，能够有效避免上述问题的出现。

　　而作为“放羊式”管理的管理处，将实现独立经营，减少向上汇报的事项。管理处的关键绩效将由经营管理指标、顾客满意指标、员工士气指标、绩效应用否则指标等指标组成，而摒弃以往单一的财务经营指标。这种方式既能提升管理处的经营自主权，又能聚焦公司的整体战略，至于管理处经营“不走偏”。

　　通过上述种种方式，让每位员工成为主角，积极参与，在业务快速扩大的过程中，总部可以一目了然地掌握所有部门的经营情况，并且准确、迅速地做出经营判断。

　　前行

　　长城物业一直以来很注重企业的管理和规范，从公司的A版体系进化到B版，再到如今的C版管理体系，是最好的见证。与此同时，公司也请了不少国内外著名咨询公司来做咨询，但是企业规范的同时，效率的改善，人的积极性的发挥，依然是其困惑所在。人被当做了简单的生产要素，现在长城物业实行的阿米巴计划，改变的是动力机制，由以前的关注工作，变成关注人。

　　长城物业的阿米巴计划，现在只是开了个头，前面还有更长的路要走。此举对区域公司的冲击较大，区域公司的管理层变成了一个服务平台，必然会削弱其管理层的权力。

　　严格执行阿米巴经营并不是一件容易的事，纯粹的阿米巴经营，是为了培养经营者，调动员工积极性，而现在长城物业还主要把数字化经营放在第一位。另外，在结果的使用上，长城物业会将经营成果与员工收入直接挂钩，而纯粹的阿米巴经营是反对这一点的。在长城物业的试验过程中还存在一些问题，但作为第一个“吃螃蟹的企业”，已经在内部达成了一致的意见，公司有信心实现其终极目标。

　　阿米巴经营，作为一个方法是容易的，但是哲学的共有才是最关键的，提高心性，拓展经营，实现从一个自私的人到一个利他的人的转变，是阿米巴经营的最终目标。

　　一个好的产品可以领先一两年，一个好的模式和标准三五年也退化了，这些都很难长久，惟有依靠企业机制的成功是一个长效的成功，是别人学不去的。阿米巴经营是长城物业今年最重要的改革，这将是今年发生的最重要的一个变化，一个在长城物业企业史上具有划时代意义的管理革命。

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篇2：物业消防及安全管理概述

　　物业消防及安全管理概述

　　消防及安全工作是物业管理中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产安全。消 防工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为用户提供安全环境，保障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上，是要把预防火灾放在首位，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。由于大厦是立体性的建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大且更重要。

　　一、燃烧

　　大量的科学实验证明，燃烧是可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴随有火焰、 发光和发烟现象。在燃烧过程中，可燃物质与氧化剂生成了与原来物质完全不同的新物质。许多物质还能在氯、氟中燃烧。

　　(1)燃烧条件

　　①要有可燃物。凡是能在空气、氧气或其他氧化剂中发生燃烧反应的物质都称为可燃物

　　②要有助燃物。凡能帮助和支持可燃物燃烧的物质都叫助燃物。

　　③要有着火源。凡能引起可燃物质燃烧的热能源均称为着火源(也称点火源)。

　　电器开关、电器短路、静电等产生的电火花、炉火、烟头、火柴、蜡烛等，是常见的引 起火灾的着火源。

　　(2)制定防火和灭火措施的依据

　　1)防火措施：

　　①控制可燃物。在可能的情况下，用难燃和不燃材料代替易燃材料;对工厂中易产生可燃气体的地方，可采取通风措施加以排除;对生产可燃气体和液体的设备，应尽可能防止 可燃物的跑、冒、滴、漏现象发生。

　　②隔绝空气。涉及到易燃易爆物质的生产过程，应在密闭设备中进行;对有异常危险的，要充惰性气体进行保护;对某些特殊物质，应隔绝空气贮存，例如硝存于煤油中，磷存 于水中等。

　　③消除着火源。在易产生可燃性气体的场所，采用防爆电器，同时禁止一切火种。

　　2)灭火方法：

　　①隔离法。将尚未燃烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不到足够的可燃物，火就会熄灭。如切断可燃气来源、移走剩余的可燃液体等。

　　②窒息法。窒息法就是隔绝空气，使可燃物得不到足够的氧气而停止燃烧。例如用不燃或难燃的物质捂盖燃烧表面，用水蒸气或惰性气体灌注容器设备，封闭起火的建筑和设备 的孔洞，用泡沫覆盖燃烧表面等。

　　③冷却法。即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧便停止。如用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。

　　④抑制法。这种方法的原理是使灭火剂参与到链锁反应中去，使燃烧过程中产生的自由基消失，而形成稳定的分子或低活性的自由基，使链锁反应中止。大家熟悉的1202、1301 、1211等均属这类灭火剂。

篇3：物业治安保卫工作的检验标准

　　物业治安保卫工作的检验标准

　　一、守护保安检验标准

　　(一)仪容仪表

　　1.按规定着装，佩戴工作证。

　　2.精神饱满，姿态良好。

　　3.举止文明，大方。

　　4.不袖手，背手，插手，不勾肩搭背。

　　(二)工作要求

　　1.能熟练掌握大厦业主(住户)的基本情况，包括姓名、特征及经常交往的社会关系等。

　　2.能准确填写各种表格、记录。

　　3.能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。

　　4.善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件。

　　5.服从领导，听从指挥。

　　(三)服务态度及要求

　　1.礼貌待人，说话和气，微笑服务。

　　2.主动，热情，耐心，周到为业主(住户)服务。

　　3.不准发生一起争吵，打斗事件。

　　4.登记有效证件不超过30秒钟(不出错)。

　　5.不出现一起业主(住户)被盗、被抢等案件。

　　6.不准出现大堂秩序混乱等情况。

　　7.接到住户报警，不超过两分钟赶到现场并报告。

　　(四)形象规定

　　1.经常注意检查和保持仪表整洁。

　　2.不准留长发、蓄胡子、留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过1.5 厘米，鼻毛不得露出鼻孔。

　　3.精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰;不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中;执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，坐如钟，行如风。

　　4.不准哼歌，吹口哨，听收(录)音机，看书报等。

　　二、巡逻保安检验标准

　　(一)仪额表

　　1.按规定着装，佩戴齐全。

　　2.精神饱满，姿态良好。

　　3.举止文明，大方。

　　4.不袖手，背手或将手插入衣袋不勾肩搭背。

　　(二)工作要求

　　1.服从领导，听从指挥。

　　2.能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主(住户)的基本情况，楼宇结构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，发电机房，配电记，水泵房，消防中心等重点位置的防范等。

　　3.善于发现，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析，判断，处理问题的能力。

　　4.熟悉车场的基本情况。

　　5.能圆满完成规定的检查内容。

　　(三)服务态度及要求

　　1.微笑服务。

　　2.主动，热情，耐心，周到地为住户服务。

　　3.说话和气，礼貌等人。

　　4.不发生起争吵、打斗事件。

　　5.按时巡逻，按时到指定地点签到。

　　6.不出现业主(住户)家被盗抢事件。

　　7.车场内车辆完好无损，不出现一起交通事故，不丢一辆车。

　　8.接到住户报警不超过两分钟赶到现场并报告。

　　9.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则。

　　10.及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故。

篇4：物业安全管理规定规程

　　物业安全管理规定规程

　　一、保安员巡逻签到

　　①签到箱的安装。小区每2000m2安装1个，大厦每座五层楼安装1个。签到箱型号统一，钥匙统一(尽量能共用)，具体位置由管理处确定。

　　②签到箱钥匙的保管。为方便签到、检查，物业管理部、分管房管员或副主任、班长、 治安队长和一个班次治安巡逻员各配备一把钥匙;班次轮换时由班长收齐后统一交到下一班的班长。

　　③保安员在巡逻中，小区每小时打开签到箱在签到卡上签到一次，大厦90min签到一次，责任区内有多少签到箱，均应签到，每张签到卡，不允许同时签到，每个签到箱之间间隔时间为20min左右。

　　④保安队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次，每责任区抽查一次，班长全面检查不少于两次，物业管理部、管理处主任、房管员的夜间查岗必须进行抽查。

　　⑤签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间，房管员发现不合格的可直接记录在卡上，保安队长作为考核依据。

　　⑥凡检查不合格者记一次不合格。

　　⑦由保安队长负责每周到签到箱收发签到卡一次，由保安队长保管，保存时间1个月。

　　二、大厦大堂保安工作规程

　　1.工作程序

　　1)工作时间安排：大堂岗保安工作实行24h全天候值班制，三班倒，每班每岗1人工作8 h。值班时间分为早班：8：00～16：00，中班16：00～24：00，晚班：00：00～8：00，早 、中、晚三班每10天依次轮换1次，即每月10、20、30日为倒班日。

　　2)来人来访登记：

　　①对外来人员(业主或住户亲友，各类访客，装修等作业人员，员工亲友等)一律实行进、出登记。

　　②必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等。

　　③认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予以登记和放行。

　　④来访者必须说明所访问业主(住户)的姓名及栋、号等，必要时，须用对讲机通话确认后方可登记进入。

　　⑤当接过来访客人的证件时，应使用“谢谢”等文明用语。

　　⑥认真填写《来访登记表》，要求字迹清楚，逐项登记。

　　⑦若遇不登记强行进入大厦的，按有关规定处理。

　　⑧当业主(住户)带有亲友或访客时，应有礼貌的请其出示有效证件予以登记并做好必要的解释工作，以消除业主(住户)的不满情绪。

　　⑨若遇公司(管理处)领导陪同指导。参观、学习的社会各界人士来大厦，应立即起立敬礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问。等客人走了之后，将参观客人人数、单位、职务等情况记录清楚备查。

　　⑩当外来人员出大厦时，保安员应及时核准访客，并做好离开时间等登记工作。

　　2.严密监视大堂和电梯

　　①提高警惕，严密注视进出大厦的各类人员，特别是外来人员，如有怀疑立即通知巡逻人员和班长，并做好值班记录。

　　②发现电梯关人事件，应立即善言安慰乘客，同时通知电梯工马上进行抢修，并报告班长及管理处，协助做好善后工作和值班记录。

　　3.服务要求

　　①对住宅楼大堂岗要求熟悉本大厦业主(住户)的基本情况，包括：业主姓名、楼座、家庭成员、相貌特征、经常出入大楼的时间等，熟悉大楼情况。

　　②遵守公司制定的“文明礼貌用语规范”。

　　③到当业主(住户)出入大堂时，应主动为业主(住户)开启门锁，点头微笑以示问候;

　　④发现有老、弱、病、残、双手拿重物的业主(住户)进出大门有困难时，要主动帮助开门或提供必要的协助。

　　⑤当有业主(住户)搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车辆、物品的停放位置。

　　三、治安巡逻规程

　　1.治安巡逻的基本要求

　　①巡逻保安员要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。

　　②检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。

　　③巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

　　④对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区，属“三无”人员按要求对其进行处理。

　　⑤对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。

　　2. 巡逻时间及规律

　　(1)时间安排

　　值班岗保安实行24h值班制(根据环境具体安排)

　　(2)小区巡逻

　　①巡逻周期：20min一次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。

　　②巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。

　　(3)大厦巡逻

　　①巡逻周期：90min巡逻打卡一次。

　　②巡逻规律：先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。

　　(4)记录

　　巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内，保安班长 将本次的情况收集并记录在《治安一日情况汇总表》、《值班情况记录》内，存档。

　　4.治安巡逻工作的检查

　　①交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

　　②每1h巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

　　③队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

　　④巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

　　⑤本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告队长或管理处处理。

　　五、保安员交接班

　　①按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，接班人员未到达前，当班人员不准离开岗位。

　　②接班人员要详细了解上一班的值班情况和接班后应注意的事项。

　　③交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班人员交代清楚。

　　④当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接 班人应协助完成。

　　⑤接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报 告，必要时双方签名作证。

　　⑥交班人员应负责清理值班场地卫生。

　　六、对讲机的配备、使用管理规定

　　①对讲机每岗1台，固定编号。

　　②对讲机只用于工作和突发事件时的联系，严禁用对讲机进行聊天、说笑，不得讲一切 与工作无关的事。大厦有外来人员或施工人员进出运货等，可用对讲机通知相关人员留意或监督检查。

　　③注意爱护对讲机，并认真做好对讲机的交接工作，以防出现问题时互相推卸责任。

　　④谁使用谁保管，严禁外借，不用时由保安领班对对讲机进行保管。不能使用或丢失时 要及时汇报，非因公丢失、损坏的，照价赔偿。

　　⑤由保安领班负责每季度进行一次检查，并填写检查记录。

　　七、紧急集合方案

　　1.目的

　　紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做到镇静自如，快速出击，方法有效。通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的程序和方法，能在短时间内到达预定地点。

　　2.适用范围

　　①治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

　　②受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁。

　　③紧急集合方案演练。

　　④其他重大意外情况。

　　3.方法

　　①每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心，其他员工宿舍应尽 量安装报警装置。

　　②当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在90s内到达指定地点待命。

　　③当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在120s(即铃响的时间)内到达指定位置待命。

　　4.信号控制

　　①在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按规定的信号报警。

　　②每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查一次。

　　5.注意事项

　　①必须穿制服，可以不戴帽、不扎腰带、不系领带，不能穿拖鞋或赤脚。

　　②各岗位必须留值班员坚守岗位。

　　③注意联络和汇报，发生紧急状况，立即向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。

　　八、保安应急计划和措施

　　1.目的

　　在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。为增强应变能力和战斗力，平时每个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

　　1.适用范围

　　①治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

　　②对受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

　　③其他重大意外情况。

　　2.职责

　　①对可能发生的紧急、突发事件，由管理处负责制定保安应急计划，报上审批。

　　②对即将发生或已发生的突发事件由保安队长临时确定应急措施，同时向上级汇报。

　　3.计划

　　①计划。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定 应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行;在处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，保安队长临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼 梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来;制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

　　②实施。在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可;对发 生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的再次发生;保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的 记录长期保存。

　　九、保安工作时限规定

　　为了保证保安工作质量，必须规定工作时限。某企业保安工作时限规定见下表：

　　十、保安员训练考核标准

　　1.单兵队列考核标准

　　①军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下颚微收，两臂下垂，五指 并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。

　　②停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。

　　③齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30cm，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25cm，步幅75cm，步速112～116步/min。

　　④正步与立定：绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地约25cm，步幅75cm，步速110～115 步/min。

　　⑤跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85cm，步速170～180步/min。

　　⑥敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽沿接缝处约1～2cm，取捷径一步到位。

　　2.擒敌应用技术动作

　　1)基本功：

　　①直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合;

　　②弹踢、侧端、勾踢:腿部稳而有力，配合两手动作;

　　③综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。

　　2)擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。

　　3.军事体能测试标准

　　①百米跑14s以内。

　　②俯卧撑50个以上。

　　③爬楼20层楼45s以内。

　　4.消防考核

　　①消防知识。熟悉拨打火警电话“119”的程序，能分清油火、气体火、固体物质火，懂得煤气泄漏的处理方法，熟知小区(大厦)消防设施的位置。

　　②消防报警。会打报警电话，使用消防对讲机，用报警按钮报警。

　　③灭火器的使用。能正确使用1211和二氧化碳灭火器。

　　④消防水带使用。会开阀门，能快速正确地接上水枪接合器，携水带不越线，1min内完成，懂注意事项。

　　⑤掌握疏散、救援、警戒要领。

　　5.车辆指挥

　　①手臂动作标准。

　　②两手有节奏。

　　③会识转向灯。

　　④姿势正确。

　　6.考核

　　每季度由物业部组织进行一次全面考核，并填写考核表，85分为达标，补考两次不达标者辞退。

篇5：物业治安保卫队伍的建设

　　物业治安保卫队伍的建设

　　一、治安保卫队员的条件

　　(一)基本条件

　　1.退伍军人(凭退伍证)或身体素质好，具备一定的军训基本功。

　　2.身高1.7米以上。

　　3.20岁以上，28岁以下(凭身份证)。

　　4.初中以上文化程度(凭毕业证)。

　　5.身体健康(凭市、区级以上医院的体检表)。

　　6.思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)。

　　7.符合计划生育规定(凭计划生育证或未婚证)。

　　优先条件：

　　1.近年度退伍军人优先

　　2.党员优先

　　3.高中以上文化程度优先

　　(二)保安队伍的基本要求

　　1.保安队长思想品德好，军事素质过硬;具有组织管理能力和一定的表达能力。

　　2.季度训练考核，人均分数在85分以上为达标。

　　二、治安保卫队员的训练

　　为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍，必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。

　　(一)上岗前培训

　　对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：

　　1.公司简介。

　　2.物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实施细则。

　　3.企业内部的管理制度：员工守则，工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。

　　4.安全防火教育：消防基本知识。

　　5.ISO9000质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。

　　6.公司《安全管理手册》中的基本要求。

　　7.其他有关知识：普法知识，职业道德教育。

　　8.军训：主要为队列训练。

　　(二)岗位培训

　　对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法，培训内容包括：

　　1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容：即职责权限，规章制度、规定，工作程序、规范、标准。

　　2.常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练。

　　3.有关精神文明内容的学习。

　　? (三)培训安排，见表6-2-1、表6-2-2

　　三、治安保卫队员的考核

　　(一)单兵队列考核标准

　　1.军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。

　　2.停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。

　　3.齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25厘米，步幅75厘米，步速112～116步/分钟。

　　4.正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约25厘米，步幅75厘米，步速110～ 115步/分钟。

　　5.跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米， 步速170～180步/分钟。

　　6.敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约1～2厘米，取捷径一步到位。

　　(二)擒敌应用技术动作

　　1.基本功：

　　(1)直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。

　　(2)弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。

　　(3)综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。

　　2.擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。

　　(三)军事体能测试标准

　　1.百米跑14秒以内。

　　2.俯卧撑50个以上。

　　3.爬楼20层楼45秒以内。

　　四、保安队员主要职责和权限

　　(1)保安队长职责

　　①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全保卫工作。

　　②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特点，加强重点岗位的安全防范。

　　③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

　　④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

　　⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

　　⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

　　⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

　　⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

　　(2)保安队长权限

　　①对本管理处物业有权进行安全监督。

　　②有权检查各岗位保安员执勤情况，对玩忽职守，违纪违章人员有权进行处罚。

　　③每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。

　　④对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。

　　⑤有权根据实际需要，对各岗位保安员进行调整。

　　(3)保安员的职责和权限

　　? 1)有权制止一切违法犯罪行为，在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。

　　2)对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件，有权保护现场、保护证据、维持秩序、提 供情况，但无勘察现场的权力。

　　3)在防范和打击犯罪活动时，保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。

　　4)对违反治安管理条例行为的人，保安员有权劝阻、制止和批评教育，但没有罚款、裁决等处罚的权力。

　　5)对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。

　　6)对携带和运送可疑物品，身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑 的人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理，但无权侦察、扣押、搜查。

　　7)对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定有权进行验证、 检查。

　　8)按照规定，有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。

　　9)积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的 向总值班室或班长报告(制止违章要先敬礼)。

　　? 10)熟悉和爱护小区(大厦)内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

　　廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。

　　? 11)积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。

　　? 12)密切联系群众，积极向业主(住户)进行治安防范和管理方面的宣传，协助业主( 住户)做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主(住户)报告 ，协助整改。

　　第三节　情 况 处 理

　　一、常见可疑情况的处理

　　保安员在站岗或巡逻时，经常会碰到一些可疑情况，对可疑情况要根据其严重程度采取相应的措施。下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。

　　①冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，并上报处理。

　　②冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及时堵漏并上报处理。

　　③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断;如是其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。

　　④在大厦通道游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举动，必要时劝其离开。

　　⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回保安值班室处理，或者送当地派出所。

　　⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫财物的，送交公安机关处理。

　　⑦自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车背走或拖走的，当即扣车留人，待查明情况后再放行。

　　⑧机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管员，暂扣车钥匙，约束其人，待查明情况后再放行，如情况不明的，送公安机关查处。

　　⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)、擒获，并带到保安值班室处理，查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。

　　二、常见的治安、刑事案件处理

　　1.发生打架、斗殴的处理方法

　　①积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自己而介入，同时立即向值班领班报告。

　　②如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。

　　③提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。

　　④说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。

　　2.发生盗窃案件的处理

　　①发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同证物送公安机关处理。

　　②如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场， 重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

　　③对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。

　　3.发生凶杀案件的处理

　　①如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合，同时， 迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。

　　②如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、 物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。

　　③案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。

　　④登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经过，并做好记录。

　　⑤案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。

　　⑥向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。

　　4.遇到犯罪分子抢劫的处理

　　①在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时，应迅速制止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。

　　②如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织群众堵截;如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。

　　③保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。

　　④访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。

　　⑤事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。

　　三、爆炸紧急情况处理

　　1.收到被放置爆炸物品信息时的处理

　　①得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同 时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。

　　②由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或行迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。

　　③立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰 触，立即上报，并报公安机关，请求协助。

　　④确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。

　　2.发生爆炸事件时的紧急处理

　　①值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告， 同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警;如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救 ，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。

　　②立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。

　　③工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中心30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。

　　④消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切 注意有无可疑情况。

　　⑤工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。

　　四、遇到台风、潮汛时的处理

　　①接到防风、防汛的通知后，管理处主任进行总动员，并根据各部门职责做出具体工作布置，积极做好抢险准备工作。

　　②物业部要张贴通知于大堂，要求业主(租户)关好门窗，做好应急准备工作;在险情到来之前巡查大厦，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度;检查高空悬挂物是否牢固，防止坠落;消防监控中心及保安员加强警戒，以防其他事件发生。

　　③工程部要准备好防汛工具，加强值班力量，保证人力充足;保证地面排水通道畅通; 必要时放下防洪闸。

　　④每次防风、防汛工作结束后，各部门均要填写紧急情况处理记录，并由部门负责人签字上报存档。

　　五、遇到停电、停水时的处理

　　①接到停电、停水通知后，张贴通知，告知全体用户，请用户配合关闭室内各种电器设备(照明除外)。

　　②准备充足的照明工具，保安员及物业管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电后照明系统正常启用。

　　③工程部负责后备电源启动的具体操作工作。

　　④物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电 。

　　⑤市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪，在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电，转电工作完成后，最高当值通知工程部开梯。供电转入正常后，最高当值仍要在监控 室观察电梯运行情况，在正常进行半小时后方可离开。

　　⑥备用发电转为市电程序同⑤。

　　⑦保安员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。同时，在大堂加派人员，加强进入大厦人员的登记工作。

　　⑧接到停水通知后，工程人员将蓄水池的水注满。