案例:小区内业主交费停车被盗,物业赔偿50%

　　案例：小区内业主交费停车被盗，物业赔偿50%

　　小区内业主交费停车被盗，物业公司应否负责?法院判决--

　　物业公司赔偿损失50%

　　交了物业管理费，摩托车在住宅小区内丢失，谁该为丢失的车辆负责?近日，这个让不少中山市民牵肠挂肚的案子终于有了一个说法，中山市中级人民法院对石岐区东明花园业主17辆摩托车被盗一案作出了终审判决：如果没有特殊的约定，物业管理公司和业主之间签订的是应该一般的物业管理合同，而不是保管合同，摩托车丢失双方都有责任，本着公平的原则，综合考虑多方因素，物业管理公司应当对业主作适当赔偿。

　　【案件】

　　一年丢17辆摩托车

　　位于中山市石岐区的东明花园，是一个有2000多住户的中山相对较大的小区，据统计，仅20**年一年间竟有17辆摩托车被盗。

　　据东明花园物业管理负责人黄经理介绍，由于没有车房，物业公司为业主提供车位，每月收30元的费用。没有想到，20**年一年之内，小区有17家摩托车被盗，其中2月18日开始的一周之内丢了5辆，20**年8月底之后又有12辆被盗。车辆丢失后，部分业主找到物业管理公司，要求获得赔偿，但是物业管理公司也颇为难，仅仅收了30元的管理费，就要负这样大的责任，显然有失公平，他们拒绝赔偿。许多业主开始对物业公司的管理能力产生不信任，有些丢车的业主干脆以不交物业管理费与小区对抗，双方关系剑拔弩张。

　　在调解无望的情况下，20**年3月，东明花园5位业主一气之下，将所在小区物业管理公司告上法庭，20**年9月，中山市人民法院判决东明物业管理公司败诉。

　　【物业】

　　我们已尽管理义务

　　“我们的小区是一个开放的小区，窃贼14秒钟偷一辆摩托车，我们防不胜防，我们尽了自己应尽的管理义务。”中山市东明物业管理有限公司的黄先生表示。

　　黄先生认为，在给业主的收费发票上，公司已经明确地写着“本车位只提供停泊车，不负责车辆(财物)保管”的字样，“况且一开始有6人告我们，其中一人的车在小区内已找到，是车主忘记放在哪里了，他本人撤诉了，剩下的5名原告中，记录显示有2人曾经5次没有拔车钥匙，这次他们的车丢掉了，责任怎么可能全在我们呢?”竹苑小区的中房物业管理有限公司的郭女士说，他们小区属于完全开放的小区，曾经丢了一辆小汽车，物业管理也只是每月收取150元的停车费，怎么可能负责保管?另外，如果丢了车就可以找物业公司赔，那业主就不会再去买保险了，物业公司怎么可能把保险公司的责任都承担了呢?

　　尽管如此，东明物业管理有限公司黄先生说，他们已经在调整管理措施，通过调查，他们发现丢失的摩托车都是某一种型号的，物业管理要求所有这种型号的摩托车停在一个专门的停车场，公司安排3个人专门看管;其次是开始修建围墙，让以前的近千米的开放地带封闭起来。

　　【业主】

　　交了停车费丢车就要赔

　　提起自己丢失摩托车的事情，某小区的陈小姐还忿忿不平：“自己每个月交了车位费，怎么到时出事了反而不管了呢?这些摩托车位本来都属于业主所有，是业主买房时的公摊面积，而物业公司只是用我们的地盘来保管我们的东西，既然是保管，丢失了就应该赔偿。”

　　而东明花园的部分业主认为，虽然物业公司给的发票上面有特别说明，但是并没有经过业主的同意，所以不能作为推卸责任的证据。摩托车停在小区内，并且交了费，丢掉了自然小区应该赔偿，否则，与把摩托车停在大街上有什么区别?

　　【判决】

　　双方共同承担责任

　　近日，这件持续一年多的案件终于有了结果。

　　法院认为：业主和物业管理公司之间构成车辆管理服务合同，并非保管合同，由于物业管理公司没有履行对车辆进行登记的职责，负有一定的责任，酌定按照车辆评估价值的50%进行赔偿。据悉，这次状告东明花园的共有5位丢车的业主，他们的摩托车评估价值在9000元到17000元不等，都得到一半的赔偿。

　　记者采访了审理此案的中山市中级人民法院的有关法官，他们认为，此案争议的焦点是双方到底是一种什么样的合同关系。之所以不作保管合同考虑，是因为业主并没有真正把车给物业管理公司保管，没有交车钥匙，每月所交的30元也不是保管费用，如果是保管费用显然要高些，所以二者只是构成车辆管理服务合同，物业公司也有一定的责任，比如车辆的登记、适当的注意义务等等。这样，显然双方都要承担一定的责任。另外，这个判决并非一成不变的，还要看具体案子，比如小区是封闭式还是开放式、业主的交费情况、丢失物价值的大小等等。

　　长期从事物业管理方面法律研究的广东铭治律师事务所张强律师说，从去年开始，中山的不少物业公司为了降低风险，在中华人民保险公司投了保，这是一种责任险，小区再丢车后就可以找保险公司，这是一个有意义的尝试。目前，中山已有翠景、东明、永怡等十多家物业管理公司投了保，但如果保险公司看到自己承担的风险过大，可能提高保费，保费高了，物业公司还会不会投保，这也需要权衡。但是，这个尝试如果成功，那么谁要为丢失的摩托车买单的问题也许可以迎刃而解了。

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篇2：停车场车辆被盗案件分析

　　停车场车辆被盗案件分析

　　近年来，商场、宾馆、小区等的停车场车辆被盗事件频频发生，为此，车主将商场、宾馆及物业公司告上法庭的新闻屡见报端，赔与不赔的争论也因此喋喋不休。笔者曾作为物业公司的代理人参与了一起车主诉物业公司赔偿被盗车辆的纠纷，本文围绕该案件的事实，并依据法律法规的相关规定，就停车场被盗车辆的赔与不赔等问题进行了分析。

　　20**年12月15日夜，张某将自己的桑塔纳轿车停放在某物业公司管理的小区露天停车场内，并交纳了5元的停车费，物业公司小区工作人员向他出具了正规停车发票（××省停车场管理定额发票）。张某在次日下午取车时，发现自己的车辆被盗。后报案，公安机关查找未果。张某遂以物业公司未正确、全面履行保管合同而将该物业公司告上了法庭。

　　物业公司向法院提供了物业管理合同、停车场对外公告的物业公司××物字（20**）第××号文件（文件中声明因客观原因对停放车辆不负保管责任）、小区有三道无人看守的大门照片（该小区为开放式的小区）等证据来证明双方不存在保管合同关系，物业公司对此不负赔偿责任。

　　一审法院认为，原告张某将车辆交付被告物业公司管理的小区停车场，并支付了停车费用，双方已经形成了有偿保管合同关系，被告应当以善良管理人的注意程度妥善保管该车辆。现因被告未尽到充分注意之责，致使原告所存车辆丢失，应承担赔偿责任。遂判决被告赔偿原告损失9万元。被告物业公司不服判决，认为双方并不存在保管合同关系，遂向市中级人民法院提起上诉。

　　二审法院审理认为，保管合同的成立，不仅要有当事人双方意思表示一致，而且寄存人须将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。本案中，物业公司主观上无保管车辆的意思表示，张某亦未明确表示将车辆交付物业公司保管，诉争车辆实际未置于物业公司的控制之下，客观上物业公司与张某未就车辆的停放、保管、领取、风险承担等权利义务关系订立具有保管法律特征的书面合同或有任何相关口头约定，故本案没有充分的证据证明当事人之间存在保管合同关系。遂依法撤销原判，驳回了张某的起诉。显然，在本案中，双方争议的焦点主要是保管合同是否成立的问题。原告张某以停车票据为唯一依据主张其与被告物业公司形成保管合同关系。

　　物业公司则认为，双方没有建立保管合同关系。

　　一、保管合同法律关系的成立与否，决定物业公司的赔与不赔。

　　1、保管合同的实践性、要物性特征反映其成立必须完成保管物的交付。合同法第三百六十七条明确规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”即除非当事人另有约定，保管合同必须以物的交付为成立要件，而完成保管物“交付”的法律前提则体现为保管人对物的实际占有和控制。也就是说，保管物的交付必须转移保管物的占有。若占有的转移不能使保管人直接控制和管领保管物，则保管合同不能成立。虽然车辆的保管不同于其他物品的保管，但作为保管物时，它的交付也必须能够体现保管合同中保管人对车辆的实际占有和控制这一本质法律特征。由于车辆本身的特殊性，使得保管人无法控制车辆的自由移动。因此，车辆保管的交付也应体现其特殊性，即除非是在全封闭式停车场中，车辆寄存人必须将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。当然，当事人另有约定的则属于特殊情形。在本案中，张某停放车辆的行为根本未满足上述保管合同关系成立所要求的实质要件，在该车的钥匙并未交与物业公司的前提下，车辆始终由张某实际保管，该车何时停放、何时开走皆由张某自行决定，物业公司对该车出入并不能进行实际的控制，而且，物业公司管理的小区为开放式小区，也无法对车辆进行实际的完全控制和占有。因此，张某所主张的保管合同关系不能成立。

　　2、车主负有证明车辆保管合同成立的举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”上述案件中，张某明确依据保管合同关系起诉，理应对该保管合同的成立承担相应的举证责任。我国合同法明确规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”“承诺的内容应当与要约的内容一致”。这说明，任何合同的订立，当事人都必须意思表示一致。在本案中，张某主张保管合同关系，则其依法承担证明双方具有签订保管合同意思表示、意思表示一致并订立保管合同的举证责任。然而，张某只提供了一张停车场管理定额发票，该票据凭证并未记载任何与保管合同有关的内容，而且，也无其他证据证明双方具有订立保管合同的意思表示。另外，作为对方当事人的物业公司则认为，其提供的物业管理委托合同、××物字（20**）第××号文件中明确提到，物业公司对小区内停放的车辆是“停放秩序的管理”、“对停放于小区的车辆不负责保管”，这也具体反映出，双方根本没有订立保管合同关系的合意，双方不存在保管合同关系。而且，建设部、国家工商行政管理局以建房（1997）263号文印发的《物业管理委托合同示范文本》中明确物业管理公司具有“管理交通与车辆停放秩序”的职责并“有权向车位使用人收取车库和露天车位的车位使用费”的条款。因此，在张某无法证明双方具有订立保管合同的合意且无相关法律法规规定的前提下，张某应承担举证不能的法律责任，即应认定张某与物业公司不存在保管合同关系。

　　3、停车发票是否即是保管凭证。合同法第三百六十八条规定“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”一般而言，作为保管凭证，除双方有交易习惯外，其应该记载保管物交付的时间、地点、当事人的名称、保管物的种类、性质、保管期限等事项。在本案中，张某提供的停车场管理定额发票根本不具有上述内容和特点，该票据上既没有时间记载，又没有车号记载，更没有能够有效证明该票即为张某当日停车的票据。也就是说，该票据根本无法证明何人、何时将何种车辆停放于何人管理的位于何处的停车场。此票据不具有唯一性和排他性。所以，该票据并不能成为证明保管合同成立的凭证。

　　实践中，车主却往往认为，只要其交了停车费，保管合同就成立了，停车费就是让物业公司保管车辆的费用，停车费票据

即是保管合同成立的证明。但从法律的角度讲，因为该种票据本身的统一性（专门机关统一印制）、通用性（所有停车场对外发放）及票面记载内容的单一性，导致其根本不具备唯一性及排他性，而停车费票据只能是曾经交费的依据或车主报销的凭证。因此，车主若以此唯一证据证明保管合同成立就勉为其难了，得到法院的支持也就微乎其微了。

　　二、本案涉及到的其他有关法律问题

　　1、本案张某是否可以以场地（车位）租赁合同关系主张赔偿。从某种程度上讲，本案类似于一种场地租赁使用的性质，即物业公司代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给张某，然后向张某收取一定的场地使用费。但我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。”依上述规定可知，土地使用权的出租有严格的法律程序，国有土地使用权人出租自己已取得的国有土地使用权．必须经过政府国土管理部门批准；土地使用权租赁合同，必须办理登记手续，这是一"要式行为"。避开物业管理公司对住宅小区土地无使用权不谈，即使住宅小区业主将车位所占土地的使用权委托给物业管理公司行使，那么它将车位所占土地面积的使用权每次出租给车主时，都必须经过国土部门的批准和登记方为有效，但这在实际操作上是做不到的。因此，若确认本案为车位租赁关系，则该租赁合同因为违反法规的强制性规定及法定程序可能是无效的。另外，若从租赁的法律关系讲，一般情况下，承租人在自己租赁的场所内失窃，出租人并不承担相应的民事责任。因此，本案根本无法被认定为场地（车位）租赁合同关系，即使租赁合同关系成立，车主张某也无法获得赔偿。

　　2、本案张某是否可以以物业管理合同关系主张赔偿。《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从该条规定可知，物业公司是否承担“相应的法律责任”，其前提是“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定”，那么，依据合同，首先，如果物业管理合同中有约定物业管理包含车辆保管服务，则该约定应视为一种特约服务，那么发生车辆丢失时，物业管理公司不能免责。其次，如果物业管理公司专设停车场，并明确约定对停放的车辆收取保管费的，那么根据保管合同的权利和义务，物业公司有妥善保管的义务，造成车辆丢失，物业管理公司应承担赔偿责任。其三，如果车辆保管在物业管理合同中未作明确约定的，只要物业公司履行了正常安全防范的义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆的丢失予以免责。如果有证据证明物业公司服务质量低劣，经常疏于管理，撤离职守，未尽起码的安全防范义务，对车辆的丢失有重大过错的，即便物业管理合同没有约定，物业公司也不能免责，应当负有赔偿责任，当然业主本身有重大过错的除外。其四，物业管理公司为小区的安全有序设有专用停车场的，但其收取的是场地使用费而不是保管费用的（如建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》中的约定），此时发生车辆丢失，物业公司虽然不能按照保管合同的权利和义务承担全额的赔偿责任，但是停车另行收费，即意味着物业管理公司对所停放的车辆负有一定意义上的安全防范义务，因此应当根据其收费的数额与车辆的价值比率，参照车辆丢失保险与赔偿的标准，合理确定物业管理公司所应承担的赔偿责任。本案中，物业公司提供的物业管理委托合同明确约定，物业公司对小区内停放的车辆是“停放秩序的管理”。但依上述分析可知，当物业公司收取了张某一定的费用后，客观上又有车辆丢失的事实，若张某依据物业管理合同关系起诉，则其有获得一定赔偿的可能性。

　　3、本案张某是否可以以缔约过失责任主张赔偿。缔约过失责任是指缔约一方当事人，违反诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益损失时所应当承担的民事责任。缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。我国《合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”这就是我国法律对缔约过失责任的具体规定。缔约过失责任的成立应当具备以下条件：（一）缔约一方违反“先合同义务”。“先合同义务”主要是指当事人为缔约而相互磋商，基于诚实信用原则而产生的各种说明、告知、注意和保护等义务。（二）因合同当事人的过错致使合同不成立、无效或者撤销，给相对人造成了信赖利益的损害，或者因行为人未尽适当注意义务而使合同相对人受到人身或财产的损害。（三）缔约过失责任发生于合同尚未有效成立。（四）合同当事人一方主观上有过错。依《合同法》四十二条规定，缔约过失责任的“过失”主要是指一种主观的故意或者重大的过错。（五）缔约过失行为与损害结果之间存在因果关系。据此，当张某将车停放于小区物业公司管理的停车场时，应认定为张某具有向物业公司交付车辆的意思表示，而本意在于替业主代管车辆的物业公司此时就负有明确告知张某收取费用的性质、双方是否建立保管合同关系等内容的义务。显然，物业公司违反了这一先合同义务，属于违反了合同法第42条第3款规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，并且物业公司是有过错的。张某也因为物业公司违反了这一义务导致保管合同没有成立，使其在车辆丢失时无法依据保管合同向物业公司索赔。因此，本案中张某若以物业公司负有缔约过失责任主张赔偿，则其也有获赔的可能性。

篇3：停车场车辆被盗纠纷 谁担其责

　　停车场车辆被盗纠纷，谁担其责？

　　近年来，商场、宾馆、小区等的停车场车辆被盗事件频频发生，为此，车主将商场、宾馆及物业公司告上法庭的新闻屡见报端，赔与不赔的争论也因此喋喋不休。笔者曾作为物业公司的代理人参与了一起车主诉物业公司赔偿被盗车辆的纠纷，本文围绕该案件的事实，并依据法律法规的相关规定，就停车场被盗车辆的赔与不赔等问题进行了分析。

　　20**年12月15日夜，张某将自己的桑塔纳轿车停放在某物业公司管理的小区露天停车场内，并交纳了5元的停车费，物业公司小区工作人员向他出具了正规停车发票（××省停车场管理定额发票）。张某在次日下午取车时，发现自己的车辆被盗。后报案，公安机关查找未果。张某遂以物业公司未正确、全面履行保管合同而将该物业公司告上了法庭。

　　物业公司向法院提供了物业管理合同、停车场对外公告的物业公司××物字（20**）第××号文件（文件中声明因客观原因对停放车辆不负保管责任）、小区有三道无人看守的大门照片（该小区为开放式的小区）等证据来证明双方不存在保管合同关系，物业公司对此不负赔偿责任。

　　一审法院认为，原告张某将车辆交付被告物业公司管理的小区停车场，并支付了停车费用，双方已经形成了有偿保管合同关系，被告应当以善良管理人的注意程度妥善保管该车辆。现因被告未尽到充分注意之责，致使原告所存车辆丢失，应承担赔偿责任。遂判决被告赔偿原告损失9万元。被告物业公司不服判决，认为双方并不存在保管合同关系，遂向市中级人民法院提起上诉。

　　二审法院审理认为，保管合同的成立，不仅要有当事人双方意思表示一致，而且寄存人须将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。本案中，物业公司主观上无保管车辆的意思表示，张某亦未明确表示将车辆交付物业公司保管，诉争车辆实际未置于物业公司的控制之下，客观上物业公司与张某未就车辆的停放、保管、领取、风险承担等权利义务关系订立具有保管法律特征的书面合同或有任何相关口头约定，故本案没有充分的证据证明当事人之间存在保管合同关系。遂依法撤销原判，驳回了张某的起诉。显然，在本案中，双方争议的焦点主要是保管合同是否成立的问题。原告张某以停车票据为唯一依据主张其与被告物业公司形成保管合同关系。

　　物业公司则认为，双方没有建立保管合同关系。

　　一、保管合同法律关系的成立与否，决定物业公司的赔与不赔。

　　1、保管合同的实践性、要物性特征反映其成立必须完成保管物的交付。 合同法第三百六十七条明确规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”即除非当事人另有约定，保管合同必须以物的交付为成立要件，而完成保管物“交付”的法律前提则体现为保管人对物的实际占有和控制。也就是说，保管物的交付必须转移保管物的占有。若占有的转移不能使保管人直接控制和管领保管物，则保管合同不能成立。虽然车辆的保管不同于其他物品的保管，但作为保管物时，它的交付也必须能够体现保管合同中保管人对车辆的实际占有和控制这一本质法律特征。由于车辆本身的特殊性，使得保管人无法控制车辆的自由移动。因此，车辆保管的交付也应体现其特殊性，即除非是在全封闭式停车场中，车辆寄存人必须将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。当然，当事人另有约定的则属于特殊情形。在本案中，张某停放车辆的行为根本未满足上述保管合同关系成立所要求的实质要件，在该车的钥匙并未交与物业公司的前提下，车辆始终由张某实际保管，该车何时停放、何时开走皆由张某自行决定，物业公司对该车出入并不能进行实际的控制，而且，物业公司管理的小区为开放式小区，也无法对车辆进行实际的完全控制和占有。因此，张某所主张的保管合同关系不能成立。

　　2、车主负有证明车辆保管合同成立的举证责任。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”上述案件中，张某明确依据保管合同关系起诉，理应对该保管合同的成立承担相应的举证责任。我国合同法明确规定， “当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”“ 承诺的内容应当与要约的内容一致”。这说明，任何合同的订立，当事人都必须意思表示一致。在本案中，张某主张保管合同关系，则其依法承担证明双方具有签订保管合同意思表示、意思表示一致并订立保管合同的举证责任。然而，张某只提供了一张停车场管理定额发票，该票据凭证并未记载任何与保管合同有关的内容，而且，也无其他证据证明双方具有订立保管合同的意思表示。另外，作为对方当事人的物业公司则认为，其提供的物业管理委托合同、××物字（20**）第××号文件中明确提到，物业公司对小区内停放的车辆是“停放秩序的管理”、“对停放于小区的车辆不负责保管”，这也具体反映出，双方根本没有订立保管合同关系的合意，双方不存在保管合同关系。而且，建设部、国家工商行政管理局以建房[FS:PAGE]（1997）263号文印发的《物业管理委托合同示范文本》中明确物业管理公司具有“管理交通与车辆停放秩序”的职责并“有权向车位使用人收取车库和露天车位的车位使用费”的条款。因此，在张某无法证明双方具有订立保管合同的合意且无相关法律法规规定的前提下，张某应承担举证不能的法律责任，即应认定张某与物业公司不存在保管合同关系。

　　3、停车发票是否即是保管凭证。 合同法第三百六十八条规定“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”一般而言，作为保管凭证，除双方有交易习惯外，其应该记载保管物交付的时间、地点、当事人的名称、保管物的种类、性质、保管期限等事项。在本案中，张某提供的停车场管理定额发票根本不具有上述内容和特点，该票据上既没有时间记载，又没有车号记载，更没有能够有效证明该票即为张某当日停车的票据。也就是说，该票据根本无法证明何人、何时将何种车辆停放于何人管理的位于何处的停车场。此票据不具有唯一性和排他性。所以，该票据并不能成为证明保管合同成立的凭证。

　　实践中，车主却往往认为，只要其交了停车费，保管合同就成立了，停车费就是

让物业公司保管车辆的费用，停车费票据即是保管合同成立的证明。但从法律的角度讲，因为该种票据本身的统一性（专门机关统一印制）、通用性（所有停车场对外发放）及票面记载内容的单一性，导致其根本不具备唯一性及排他性，而停车费票据只能是曾经交费的依据或车主报销的凭证。因此，车主若以此唯一证据证明保管合同成立就勉为其难了，得到法院的支持也就微乎其微了。

　　二、本案涉及到的其他有关法律问题

　　1、本案张某是否可以以场地（车位）租赁合同关系主张赔偿。 从某种程度上讲，本案类似于一种场地租赁使用的性质，即物业公司代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给张某，然后向张某收取一定的场地使用费。但我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。”依上述规定可知，土地使用权的出租有严格的法律程序，国有土地使用权人出租自己已取得的国有土地使用权．必须经过政府国土管理部门批准；土地使用权租赁合同，必须办理登记手续，这是一"要式行为"。避开物业管理公司对住宅小区土地无使用权不谈，即使住宅小区业主将车位所占土地的使用权委托给物业管理公司行使，那么它将车位所占土地面积的使用权每次出租给车主时，都必须经过国土部门的批准和登记方为有效，但这在实际操作上是做不到的。因此，若确认本案为车位租赁关系，则该租赁合同因为违反法规的强制性规定及法定程序可能是无效的。另外，若从租赁的法律关系讲，一般情况下，承租人在自己租赁的场所内失窃，出租人并不承担相应的民事责任。因此，本案根本无法被认定为场地（车位）租赁合同关系，即使租赁合同关系成立，车主张某也无法获得赔偿。

　　2、本案张某是否可以以物业管理合同关系主张赔偿。 《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 从该条规定可知，物业公司是否承担“相应的法律责任”，其前提是“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定”，那么，依据合同，首先，如果物业管理合同中有约定物业管理包含车辆保管服务，则该约定应视为一种特约服务，那么发生车辆丢失时，物业管理公司不能免责。其次，如果物业管理公司专设停车场，并明确约定对停放的车辆收取保管费的，那么根据保管合同的权利和义务，物业公司有妥善保管的义务，造成车辆丢失，物业管理公司应承担赔偿责任。其三，如果车辆保管在物业管理合同中未作明确约定的，只要物业公司履行了正常安全防范的义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆的丢失予以免责。如果有证据证明物业公司服务质量低劣，经常疏于管理，撤离职守，未尽起码的安全防范义务，对车辆的丢失有重大过错的，即便物业管理合同没有约定，物业公司也不能免责，应当负有赔偿责任，当然业主本身有重大过错的除外。其四，物业管理公司为小区的安全有序设有专用停车场的，但其收取的是场地使用费而不是保管费用的（如建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》中的约定），此时发生车辆丢失，物业公司虽然不能按照保管合同的权利和义务承担全额的赔偿责任，但是停车另行收费，即意味着物业管理公司对所停放的车辆负有一定意义上的安全防范义务，因此应当根据其收费的数额与车辆的价值比率，参照车辆丢失保险与赔偿的标准，合理确定物业管理公司所应承担的赔偿责任。本案中，物业公司提供的物[FS:PAGE]业管理委托合同明确约定，物业公司对小区内停放的车辆是“停放秩序的管理”。但依上述分析可知，当物业公司收取了张某一定的费用后，客观上又有车辆丢失的事实，若张某依据物业管理合同关系起诉，则其有获得一定赔偿的可能性。

　　3、本案张某是否可以以缔约过失责任主张赔偿。 缔约过失责任是指缔约一方当事人，违反诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益损失时所应当承担的民事责任。缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。我国《合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”这就是我国法律对缔约过失责任的具体规定。缔约过失责任的成立应当具备以下条件：（一）缔约一方违反“先合同义务”。“先合同义务”主要是指当事人为缔约而相互磋商，基于诚实信用原则而产生的各种说明、告知、注意和保护等义务。（二）因合同当事人的过错致使合同不成立、无效或者撤销，给相对人造成了信赖利益的损害，或者因行为人未尽适当注意义务而使合同相对人受到人身或财产的损害。（三）缔约过失责任发生于合同尚未有效成立。（四）合同当事人一方主观上有过错。依《合同法》四十二条规定，缔约过失责任的“过失”主要是指一种主观的故意或者重大的过错。（五）缔约过失行为与损害结果之间存在因果关系。据此，当张某将车停放于小区物业公司管理的停车场时，应认定为张某具有向物业公司交付车辆的意思表示，而本意在于替业主代管车辆的物业公司此时就负有明确告知张某收取费用的性质、双方是否建立保管合同关系等内容的义务。显然，物业公司违反了这一先合同义务，属于违反了合同法第42条第3款规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，并且物业公司是有过错的。张某也因为物业公司违反了这一义务导致保管合同没有成立，使其在车辆丢失时无法依据保管合同向物业公司索赔。因此，本案中张某若以物业公司负有缔约过失责任主张赔偿，则其也有获赔的可能性。

篇4：免费停车被盗责任由谁承担

　　2月28日清晨,家住通州路周家嘴路香港丽园小区的徐先生上班前到车库取车时,突然发现车已不翼而飞,现场未留下任何痕迹。徐先生报警后立刻与小区保安人员联系,保安表示车辆失窃他们无能为力,也并非他们责任范围。同日早上,小区另有两名车主也发现自己的燃气助动车被盗。该事至今也未解决。

　　最近几年,经常可以听见小区发生大面积偷盗案件,但往往事件发生后,业主却不知如何维护自己合法权益,业主和物业也各持己见。记者通过对本市多个小区的调查,发现物业和业主在赔偿、物业安全服务范围和责任认定方面,存在很大的分歧。

■双方争执

　　业主:交了保安费就应得保障

　　香港丽园小区业主委员会历经3年多的漫长历程,于20**年1月31日才正式成立。香港丽园小区目前的物业公司为开发商遗留下来的物业公司,按照相关物业管理条例,由开发商接管遗留的物业公司在2年后应自动解聘。业主委员会主任冯建国说,由于业委会目前正在招聘新的物业公司,所以该物业目前尚未自动解聘。业主交纳的物业费为每平方米1.50元,其中就包含保安费。“保安”即保证安全,业主付的保安费不是站岗费,是希望财产安全能得到一定保障,物业不能以业主把车停在免费车库为由拒绝承担车辆被窃的相关责任。

　　物业:保安只是协助提醒管理

　　而香丽园物业公司王经理告诉记者,物业公司多次提醒业主将车辆停放在收费车库内,每月交纳30元。若车辆在收费车库内失窃,根据签订的车辆管理合同,业主可获得一定赔偿。即使在免费车库内,物业也专门配备了地桩锁供业主使用,保安会每隔一个小时到免费车库检查一次。

　　保安费每月每平方米仅0.35元,包含小区治安、夜间巡逻等多个方面,并非车辆管理一方面。物业在治安方面仅是协助提醒业主进行管理。至于赔偿,因为业主购房时所签订的“管理公约”中,明确规定车辆丢失物业是不赔偿的。而且前两年物业曾经找人到免费车库看管,但由于业主不同意,所以取消了。

　　对于探头的问题,王经理解释,小区12个探头现在全部正常使用,其中8个是固定的,4个是360度旋转的。而监控室只有一个人,一次只能操作一个探头,客观上是存在漏洞的。

■事件回放

　　小区一夜偷走三辆助动车

　　半年前,徐先生特地购买了一辆价值5830元的燃气助动车(加上牌照共约1万元)。出于安全考虑,徐先生本想将助动车停放在收费的机动车库内,每月收费30元,除24小时有专人看管外,车库还设有监控探头。由于剩余车位都在车库内侧,进出诸多不便。徐先生考虑再三,遂将助动车停放在自家2号楼下免费的非机动车库内。因为是免费车库,既无人看管又全天开放,物业配备的地桩锁由于高度不够也无法使用。

　　徐先生事后称,小区实行过车辆凭牌出入制度,后由于居民意见不统一,该制度被取消了,助动车、自行车可随意进出。半年来相安无事,不料2月28日,竟有三辆助动车被盗。

　　偷盗事件发生后,物业公司在车库门口张贴了几张告示,请业主们小心防范。徐先生事后翻看监控录像,只看到当晚自己骑车进小区的画面,未能看到失窃助动车被骑出的可疑人员身影,他还发现,小区的监控探头涉及不到他所居住那栋楼的地下车库。徐先生纳闷,明明付了物业费,但物业管理在安全方面却存在如此多的漏洞,难道付了30元的停车费物业就确保车辆安全了吗?

■专家释疑

　　根据香港丽园小区一夜之内被盗数辆助动车,而赔偿责任不明确的情况下,知名物业管理咨询专家刘生敏认为,物业管理公司肯定要负有责任,其具体责任的大小应根据保安费用的高低以及物业和业主双方签订的《物业管理合同》中的具体规定来衡量。

　　问题一:物业能否取消出入凭证?

　　出入车辆是否需要凭证,应根据双方所签订的物业合同约定的

篇5：停车场车被盗，物管一审全赔

　　昨日,内江市民邱先生向记者反映,他停在江城花园家和苑地下停车场的车凌晨被盗,他将小区物管成都佳泰致诚物业公司诉至法院,内江市市中区法院一审判决物业公司赔偿邱先生被盗车的所有购车款294691.06元。而物业公司已向内江中院提起上诉,认为公司与邱先生没有形成车辆保管合同关系,对邱先生的汽车遗失不承担责任。

凌晨5时停车场内车不见了

　　据邱先生介绍,20**年8月,他购买了内江市江城实业开发总公司住宅一套,同时购置江城花园家和苑地下停车场车位,并向江城花园物管部交纳物业管理费和20**年5月21日至20**年5月21的停车费。20**年12月12日,江城花园业主委员会公开招聘物业管理公司,成都佳泰致诚物业公司中标。同年12月30日,江城花园业主委员会与该公司签订物业管理委托合同。20**年1月31日,江城实业开发总公司与该公司办理了物业管理物品和停车费移交手续,其中包含邱先生交纳的停车费。

　　邱回忆说,今年3月5日晚7时许,他将自己的一辆北汽68型越野车开进江城花园家和苑地下停车场,停在自己的车位上锁好后,就回家休息了。6日凌晨5时许,邱先生突然被电话吵醒,对方称是停车场物管人员,喊邱到停车场去一下。邱到停车场后,发现自己的车不见了,一位姓易的物管人员告诉他,保安被绑了,他的车被抢走了。

车主投诉物业公司有责任

　　邱先生认为,汽车被盗,物业公司负有不可推卸的责任。物业公司今年收了他1000元停车费,就建立了车辆保管合同关系,理所应当负有保管责任。邱指出,他的车被盗时,小区出口处的电动栏杆并没有放下,物业公司请的保安值班时睡觉,没有履行职责,不但没有按规定对进出车辆进行登记,而且由于害怕麻烦干脆把栏杆抬起长达1个多小时。

　　此外,物业公司是在凌晨3时许发现他的车被盗的,却在凌晨5时才告知他,延误了车主采取相关措施的时间。更让人不可理解的是,车库没有专门的看守人员,车被盗后物业公司才增设保安看守。

物业公司未形成合同关系

　　物业公司在庭审中表示,邱先生车被盗和他们没关系,他们只与江城花园物管部形成物业管理关系,邱先生没有证据证明他和公司之间存在保管合同关系,所以公司不承担赔偿责任。该公司称,邱之前交纳的停车费用是江城公司物管部收取的,因而邱未与公司形成保管协议;另外,在物业管理委托合同书23条,该公司与业主委员会签订合同时并没有授权管理车库,只管露天车位。

　　成都佳泰致诚物业公司驻内江市江城花园物管处主任余美胜称,停车场和小区出口都有专人把守。家和苑停车场白天专门安排了一个老头看守,晚上则由小区保安看守。事发当晚是保安黄道银值班,唯一进出口也有保安24小时值班。

　　据警方调查显示,黄道银承认,自己6日凌晨2时40分至3时40分没把门口的电动栏杆放下,而且出入口保安当晚在打瞌睡。

一审判决物业公司赔全款

　　内江市中区法院审理认为,成都佳泰致诚物业公司与内江市江城花园业主委员会签订的物业管理委托合同是双方真实意思表示,合法有效。邱作为江城花园业主委员会业主,于20**年1月1日与成都佳泰致诚物业公司形成了合法的物管关系。邱的车停放于物业公司管理的停车位上,并交纳了停车费。20**年1月31日,内江市江城实业开发总公司将邱先生停车费移交给物业公司,故邱先生与物业公司形成了车辆保管合同关系,物业公司负有妥善保管邱先生存放机动车的义务。因此,成都佳泰致诚物业公司应对邱先生车的损失承担赔偿责任,赔偿其购车款、购置税、养路费、新车入籍登记费等合计294691.06元。