企业停车场运营管理方案

　　企业停车场运营管理方案

　　运营机制建设是企业管理的核心内容之一。运营机制管理是企业对未来长远目标及其实现途径和方法的管理，是各类企业生存和发展的重要基础;加强企业运营机制管理是现代企业家领导企业获得成功不可或缺的重要手段。下面我给大家介绍停车场的运营管理方案。

　　随着近年来科技的进步，人们生活水准的提高。在物质和文明都高度发达的现代社会，“停车场是*大堂”的概念早已深入人心，而停车管理团队的质量跟公司的形象密不可分，打造与其品质相符合的停车管理团队。是各发展的首要任务。科马电子停车管理事业，拥有先进的停车场经营理念。利用现代化智能化的科技手段、先进的停车场管理经营理念，为客户提供的停车管理监控服务。

　　停车场运营管理服务：

　　专为级写字楼、四以上酒店、商场、公寓等提供zui、zui专业的停车场运营管理服务。

　　科马电子是实力保障，我们专注于每一个停车场项目，提供zui细致、zui专业的停车服务;先进的国际理念，结合服务中国停车市场的本土经验，让我们深谙客户需求，为业车与车主提供科学周到的停车服务。

　　运营管理服务的核心：

　　我们提供的不只是停车场系统，让停车成为享受!“科学化、人性化、专业化、智能化”的现代停车服务管理理念，为业车与车主提供科学周到的停车服务。“*的素质、*的形象、*的服务、*的管理”为您公司打造*的形象，让停车场成为公司的*大堂。

　　我们提供运营管理服务：

　　科马电子根据客户的需求，提供退伍军人、中专生、高中生及至大学生等多层次人员组成的车场管理团队。我们的停车场管理服务，是超出车主预期的服务，是方便车主的服务，是让车主放心的服务!

　　停车场运营管理服务是科马电子zui具竞争力的业务模块，在市场有极高的评价和品牌声誉。科马电子年轻、靓丽、专业的车管团队能为停车场提供如下服务：

　　方案特色

　　科马电子四位一体的运营方案，根据多年的运营经验，总结出一套切实可行，并且完善严谨的运营方案，该方案从四个方面，解决停车场运营中所带来的问题，使您的停车场能够正常有序的运营。

　　健全的车辆引导客户引导

　　在物质和文明都高度发达的现代停车场，停车已经向更高层次的服务转型，让客户获得更满意的服务，是我们科马电子有限公司的标准，我们的优势在于，完善的培训以及管理机制，让客户能够便捷的享受停车服务。节省客户的时间。享受引导服务。

　　严格的停车场检查

　　近年来，停车场车辆安全问题频发，停车场的安全问题，已经逐渐成为众多消费者所关注的问题，而作为停车管理公司怎么样提升消费者的信任感，是公司停车运营管理中的重中之重，科马电子有限公司，聘请专业的运营专家，对停车场的停放管理做了深入分析，制定了一套科学的，严格的停车场检查制度。并通过专业的培训管理，每一个车管员，经过严格的培训，深入学习，严格执行，确保停车场的每一辆停放车辆的安全。

　　完善的停车场收费管理

　　停车收费管理，是整个停车管理中占据举足轻重的位置。管理不善，成本费用增加，是众多停车场收费管理所存在的问题。科马电子有限公司的专家团队，通过对各停车场的收费管理进行分析诊断，制定出了完善的收费管理体制。并通过我们的专业培训以及管理，为各大停车场解决了收费管理的顽疾。

　　方案价值

　　科马电子停车场运营管理方案，为您解决停车场管理混乱，乱停车问题，停车时间问题。车辆安全问题，收费管理问题，品牌形象问题

　　标准的大厦礼仪形象

　　解决问题：品牌形象问题，为您的停车场建立专业的，高素质的公司品牌形象

　　方案价值：标准的大厦礼仪形象，有效的提升公司形象，消费者满意度。

　　健全的车辆引导客户引导

　　解决问题：乱停车问题，车主迷路问题，为您的停车场打造专业的运营团队。

　　方案价值：健全的车辆引导机制，有效的提高停车场车位利用率，节省客户停车时间。为您有效的提高停车场的效率。

　　严格的停车场检查

　　解决问题：车辆安全问题，停车场安全问题。为您打造*的停车环境。

　　方案价值：严格的停车场检查，有效的保证客户车辆的安全。停车场安全。减少停车中带来的损失。为您公司减少停车场中所遇到的各种安全纠纷。

　　完善的停车场收费管理

　　解决问题：停车场费用混乱，成本混乱问题。为您的停车场打造打造完善的财务机制。

　　方案价值：完善的收费管理机制，解决了停车场收费管理的顽疾，减少成本开支，避免各项费用混乱。保证您公司停车场的财务费用有效运转。

　　停车场管理系统的需求

　　停车场管理系统设立在小区内，有若干入口和出口。所有出入口都要求联网，实现数据通讯，并采用统一的计算机管理。zui远的出入口之间的距离约为800米，和两个办公楼的地下室设有一个出入口，整个停车场采用IC卡和视频图像管理。

　　出、入口系统功能需求

　　车辆感应IC卡，可以存储持卡人的各种信息。感应IC卡安装在每辆车的驾驶室里面，当车驶过读感器的感应区(离读感器2米左右)时，感应IC卡通过读感器发过来的激发信号产生回应信号发回给读感器。读感器再将这个读取信号传递给停车场控制器，停车场控制器收到信息后，经自动核对为有效卡后，车闸自动开启，数字录像机开始录像，拍下该车进入时的照片，电脑记录车子牌号及驾驶员姓名和进出入的信息。

　　临时车收费功能，临时车进场时从出票机中领取临时卡，出场时需缴纳规定的费用，并经保安确认后方能离开。临时车进入停车场时，地感线圈自动检测到车辆的到来，自动出票机的中文电子显示屏上显示“欢迎光临，请取卡”。根据出票机上的提示，司机按“入口自动出票机”上的出票按钮，自动出票机将自己吐出一张感应IC卡，并且读卡器已自动读完临时卡。道闸开启，MP4NET数字录像机启动拍照功能，控制器记录下该车进入时间。临时车驶出停车场时，司机将感应IC卡(临时卡)在出口票箱处的感应区一晃，停车场控制自动检测出是临时卡，道闸将不会自动开启。出口票箱的中文电子显示屏上显示“请交**元”，司机将卡还给保安，交完费后，保安将各市停车特用发票给司机。交完费后，经保安载收费电脑上确认，道闸开启，数字录像机启动拍照功能，照片存入电脑硬盘，控制器记录下该出场时间。临时车将实行按次和时间停车交费，交费条件由用户自己在电脑的管理软件中设置。

　　停车场管理系统的功能

　　可选用读感距离和近距离两种形式，选远距离时，采用车载有源卡zui远可达到3-25米。可以根据用户实际需要进行选择。

　　图像对比功能：车辆进出停车场时，摄像机自动启动摄像功能，并将照片文件存储在电脑里。出场时，电脑自动将新照片和该车zui后入场的照片进行对比，监控人员能实时监视车辆的安全情况。

　　常用卡管理：固定车主使用常用卡，确定有效期限(可到分、秒)，在确认的时限内可随意进出车场，否则不能进入车场，常用卡资料包括卡号、车号、有效时间等。常用卡实行按月交费，到期后软件和中文电子显示屏上将提示该卡已到期，请办理续期和交款手续。

　　临时车收费功能，临时车进场时从出票机中领取临时卡，出场时需缴纳规定的费用，并经保安确认后方能离开。临时车进入停车场时，地感线圈自动检测到车辆的到来，自动出票机的中文电子显示屏上显示“欢迎光临，请取卡”。根据出票机上的提示，司机按“入口自动出票机”上的出票按钮，自动出票机将自己吐出一张感应IC卡，并且读卡器已自动读完临时卡。道闸开启，摄像机启动拍照功能，控制器记录下该车进入时间。临时车驶出停车场时，司机将感应IC卡(临时卡)在出口票箱处的感应区一晃，停车场控制自动检测出是临时卡，道闸将不会自动开启。出口票箱的中文电子显示屏上显示“请交**元”，司机将卡还给保安，交完费后，保安将各市停车特用发票给司机。交完费后，经保安载收费电脑上确认，道闸开启，MP4NET数字录像机启动拍照功能，照片存入电脑硬盘，控制器记录下该出场时间。临时车将实行按次和时间停车交费，交费条件由用户自己在电脑的管理软件中设置。

　　自动切换视频，进出场无冲突。所有摄入的车辆照片文件存在电脑的硬盘中，可备以后查证。每一幅图片都有时间记录，查验方便。

　　实时监视功能：无车进入时，可在监控电脑上实时监视进出口的车辆及一切事物的活动情况。

　　支持*卡和临时卡的工作方式，自动识别，记录存储。

　　防砸车功能：当车辆处于道闸的正下方时，地感线圈检测到车辆存在，道闸将不会落下，直至车辆全部驶离其正下方。

　　满位检测功能：在管理电脑中设置好该停车场的车位，如进入该停车场的车辆到达车位数时，电脑提醒管理员，并在电子显示屏上显示车位已满。

　　支持脱机运行，网络中断或PC故障时，停车场系统工作正常。

　　手动控制功能，停电时道闸能正常使用。

　　系统自动维护，数据自动更新，自动检测复位。

　　停车场控制器支持局域网网络通讯功能，可实现多个出入口的联网。出入口联网时，必须安装局域网网络服务器和通讯服务器。

　　支持Wiegand26、Wiegand27 、Wiegand32读感器格式，自动检测输入。

　　支持5000个用户，可编辑用户详细信息。

　　各种事件查询功能，提供摄像的图片时间查询。

　　强大的报表功能，能生成各类报表，并提供多功能数据检索。

　　具有延时、过压、欠压自动保护。

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篇2：万达停车场外包经营管理方案

　　万达停车场外包经营管理方案

　　为进一步提升停车场管理质量，建立良好的车辆停放秩序，保障车辆停放安全，交通畅顺，出入有序，结合实际情况，现制订万达停车场外包经营管理方案。

　　一、车场车位情况总共有车位453个，其中地下停车场145个。生活区固定停车位98个，员工区固定停车位180个，露天临时停车位30个。生活区业主、职工车辆大约330辆。

　　二、车场存在的问题

　　1、随着娱乐业的快速发展，游客逐步增加，加上生活区业主、就职人员的车辆也急剧增多，而停车位有限，导致供需矛盾。

　　2、由于停车位有限，道路狭窄，车辆进出不畅通，影响交通，加上场地分散管理难度大，不少车主见缝插针，造成车辆停放不规范，严重影响了环境和交通秩序。

　　3、社会车辆、就职人员车辆、游客人员车辆未实施差别化停车收费。导致少数社会车辆长时间停放，严重影响车位的周转。

　　三、停车场管理解决办法

　　1、对主干道、车场车位、道路交通标志重新规划。

　　将东面主干道改为双向线(改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)，西侧主干线改为单向线(只出不进)。

　　2、因周边无大型停放场，为了缓解万达停车难的问题，建议在现有停车位的基础上适当增加机械车库，解决车位少的问题。

　　3、为了提高车位周转率，实施差别化停车收费。，按二类停车收费标准进行收费，具体收费标准以物价部门批复为准。对游客游玩的车辆，凭公司当天有关凭证(当天证明等)，按现收费标准收费。

　　4、参照兄弟单位做法，能否调整员工、生活区住户车辆停放月保费。

　　5、为了进一步完善车场停车场安全管理，对重点路口、路段和高峰时段实行定岗、定人管理(正门道闸、北门道闸、地下停车场、单车停放点、路面等岗位，安排人员24小时值班。7：00-21：30西出口道闸收费员2人。7：00-18：30主要路段车辆指引和停放管理人员7人，大门进出入口处非法摆卖、车辆乱停乱放管理2人，停车场东路段车辆行驶指引、3号楼停车场、南楼路段、生活区停车场等部位)。

　　6、为确保车场及周边道路车辆停放、通行安全，按相关部门要求车场及周边道路安装视频系统。

　　四、停车场管理方式

　　方案一：维持目前停车场管理现状，承包费在现行标准基础上上浮,要求营运期间，停车场使用的水电费、地下室机械车位年维保费、停车场管理系统设备设施的维护费、税费、保险费、相关证照的办理和年审、公共设施因人为损坏的维修费以及其他不可预见的行政事业性收费等，由承包方负责。停车场管理人员的住宿承包方负责安排。

　　案二：承包方年上交停车场承包管理费万元。承包方在方案一负责日常相关费用要求基础上，按有关部门要求，在车场内安装视频监控，负责停车场管理系统设备设施改造、重新对内停车位和道路交通标志标线设计制作(将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)等，所需费用由承包方负责。

　　方案三：承包方年上交停车场承包管理费万元承包方在案一和方案二的要求基础上，负责道路改造将车场周边主干路段改造沥青路面，具体改造方案广州市科马电子有限公司负责制定，费用由承包方负责。承包方可根据现有的停车场地，在不影响整体规划基础上，适当增加机械车库，解决车位少停车难的问题。

　　五、车场管理要求

　　1、承租方必须遵守国家的有关法律法规，依法经营，遵守有关规章制度，接受监督、检查和管理。

　　2、承租方未经允许，不得对停车场进行任何改造。不得转租、转借他人，擅自改变用途或者不服从管理，有权提前收回场地并终止合同。

　　3、承包方在车辆管理中，不得扣押车辆停放者的证件和财物(若有争议纠纷应由相关部门解决)。

　　4、在停车场所发生的汽车车损、事故，由承包方报相关人员处置，不承担责任。

　　5、承包方应按要求，疏导引导的汽车到位，按画线车位到车场停靠，不允许出现车辆乱停、乱放、拥挤、堵车，主干道、转弯路段、出入路口必须通畅、不得堵塞通道，要求车辆进出有序;防止车辆停靠丢失和损坏，车场的车辆停靠安全由承包方负全部责任，如在管理中存在车辆纠纷、丢失，赔偿问题由承包方处理解决。

　　6、如发生突发事件，纠份，急救抢救和现场救护等临时需占用停车场所，承包方无条件服从安排和调度，不得拒绝。

　　7、员工、生活区住户按规定收费。政府机关和相关部门的公务的车辆不得收费(包括：政府机关和相关部门如公检法110、119，120急救车、救护车、水电气、消防监控设施、运送药品，送血及运输的设备材料等的车辆)。不允许社会救护车在停放和转运病人现象违者将按相关规定处罚。

　　8、来访的车辆(包括营运出租车)卸客即离开的，30分钟以内承包方不得收费。停车场如停车位已满，应立即出告示，告知车主本车场车位已满，并安排人员到入口处路面进行车辆疏散。

　　9、承包方的所有从业人员应在签约时向提供相关证件复印件，并按规定签订履行合同责任书。承包期间，如发现承包方从业人员有违纪违章或违反有关规定不服从管理的，有权责成承包方换人，承包方应及时更换。

　　10、要求从业人员应统一服装并佩戴上岗证，仪容整洁，着装整齐，文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。未佩上岗证及行为不当，有损形象的每次罚款200元。停车场招聘员工需经保卫科备案并考核。

　　11、承包方自行到工商税务部门办理车辆停靠许可证，税务营业执照，并在停车场显目位置悬挂管理部门核发的车辆价格收费标准，收费许可证，必须按国家有关规定缴纳税金、工商管理费，如未交纳，则由承包人承担相应处罚。

　　12、承包方应严格执行政府规定的收费标准，按税收管理制度使用发票。不得使用假票和涂改及与单位不相符的票证，不得伪造有关证照和票据，如因违法违规给造成损失或不良影响的或在承包期内发生的投诉，由承包人负责解释、答复，情节严重的有权单方终止合同。

　　13、承包方应依据国家法律和地方有关部门规定，自觉履行防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等义务，并接受甲方的监督检查。认真做好各项消防安全工作，不得在停车内非法存放易燃、易爆等危险物品和其他化学品。如有违反上述各项约定，将须承担包括甲方直接和间接损失在内的一切经济后果和法律责任。

　　14、承包方在承包期内应保护、维护停车场内的设备设施、绿化，停车场的卫生管理由承包方负责且必须符合卫生管理要求，如有重要检查及大型活动，承包方应无条件配合。承包方如有违约或违规，将追究承包方责任。

篇3：物业服务企业社区运营

　　物业服务企业“社区运营”

　　毫无疑问，“社区运营”是现在物业服务企业之间最为流行的话题之一。这个概念不仅应用于诸多企业的战略规划里，也被行业主管行政部门和行业协会的领导在不同场合反复提及。

　　从概念定义上，“社区运营”尚未形成相对清晰的社会认同。中文维基百科、百度百科等知识类网站也尚未出现相关词条。然而在物业管理行业内，以社区运营作为经营战略或盈利手段的企业行为已有时日。从可以查到的媒体资料看，20**年1月，对某物业服务企业“社区运营服务”经验的报道已经出现在深圳某媒体。[1]此后，社区运营在物业管理行业内逐渐被视为企业的“创新”战略和“创富”手段。20**年中，龙湖、长城、招商、中海万科和花样年等先后宣布引入“社区服务运营”战略，从而将这一概念被正式推向社会。 其中一些企业甚至认为，社区运营是物业服务企业原有经营模式的颠覆性的革新，“颠覆了传统物业仅对‘物’的服务，从人的需求出发，从被动服务转化为积极的主动式服务，为客户创造全面的价值。”

　　陡然之间，住宅区从物业管理行业食不甘味弃之可惜的鸡肋，变为“一条新财路”。事实上，这些年住宅小区的物业服务企业“撤盘”行为接连不断。两相对比，其中的玄机值得仔细考量。

　　一、 企业创新背后的“隐秘逻辑”

　　观察和分析物业服务企业的“社区运营”战略和行为，不同立场不同视角会给出不同的解释和评价。

　　对于企业而言，追求利润是其天性。“近些年成本持续上涨使企业盈利空间越来越狭窄，招工难困扰着几乎所有的物业企业，传统发展模式已难以为继。在行业生存发展面临极大挑战的同时，以信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的新经济时代的来临，无疑为我们打开了转型升级的另一扇大门。”对于这些通过创新从而实现创富的企业行为，行业协会也采取了鼓励和赞赏的态度：“通过创新求变寻找新的经济增长点和生存发展空间。一些品牌企业在商业模式的创新，互联网技术的应用，延伸服务的拓展，高附加值获取等方面做了很多有益的探索，收获了可喜的社会效益和经济效益。”表现形式包括：通过云生活、社区一卡通等科技的运用，以及社区资源整合与经营性 业务拓展，由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸。而最新的社区运营战略，则被行业概之以“智慧社区”的标识。而其意义也不再是摆脱困境，而是行业升级。而这种企业战略和经营行为的逻辑是：“只要开发商为业主解决了其所面临的问题，那么社区服务的品牌和平台就会得到信任，而未来的赢利就水到渠成了。”

　　对于一般业主来说，面对物业服务企业的这种“社区运营”行为，至少有两种态度是显明的。一种，是采取欢迎的态度。其逻辑恰如企业所预期的，为业主解决了问题，提供了生活便利，为什么不欢迎呢?一种，则是质疑或反对，认为这种经营行为是物业服务企业“不务正业”。在某种意义上说，两种态度各有道理。

　　在当前的中国社会环境下，政府的态度对于企业经营行为的影响是非常重要的。从媒体公开报道看，政府的态度是支持或者默认的。深圳市住房和建设局20**年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量;积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

　　各方的态度背后都有各自的逻辑。作为对各自立场和行为合理性的根据，其逻辑也必然力求自圆其说。虽然企业、行业和政府对“社区运营”行为的冲动各有动机，但其效果都是对现行的物业管理制度的“颠覆”。“(政治的或经济的)企业家会运用它们的才能或默会知识来搜寻获利的机会、估计成功的概率、用组织的资源来冒险以获取潜在收益”，美国经济学家诺思的这段话似乎是转为解释社区运营行为(或曰“社区服务经营”、“智慧社区”)而讲的。而诺思的另一段话，则启发我们对社区经营行为作出更为审慎的思考：“制度是社会博弈的规则，是人所创造的用以限制人们相互交往的行为的框架。如果说制度是社会博弈的规则，那组织就是社会博弈的玩者”。相对于“撤盘”行为所带来的短暂的秩序混乱，基于“创富”冲动而形成的这次以“社区经营”形式出现的物业管理制度的“颠覆”，会对住宅小区的物业管理秩序带来哪些影响?从制度演化的角度有必要对此做出更为本质化的逻辑分析。换言之，分析日常行为逻辑下面的“隐秘逻辑”。

　　从投身于社区经营的物业服务企业们的表述看，其企业行为与传统的企业经营行为已经发生表述或认知上的改变。企业行为的实施对象从原来的“物业管理区域”(住宅小区)改为“社区”，也有的企业称之为“社区服务”。对行为性质的界定也突破了此前的理解--原有的物业服务企业的经营行为的性质，通常用“物的管理”和“人的服务”来定义;经历“社区经营”行为的经营模式的改变后，“物的管理”还是企业存在的基础，但“人的服务”的内涵则截然不同。

　　企业行为的规范，通常被认为来自于法律和合同两个方面。对物业服务企业来说，应该按照《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和物业服务合同从事经营活动。这些法律法规和合同一起构筑了物业服务企业与业主之间的互动关系的规则，形成彼此间的行为约束。从法律角度讲，民事主体的民事行为是“法无禁止即为许可”。从合同发生作用的契约精神看，合同是不同主体之间的合意表示。在合同签订后，双方之间的关系即应按照合同之约定相互约束和相互作用。

　　但是我们必须注意到，即使是再精明的人，在订立合同时也不会事无巨细地穷尽一切行为之约束。物业服务合同也是如此，其通常包括的内容就是物业服务企业和业主之间彼此的对于“物业管理”和“物业服务”的权利和义务--基于《物权法》和《物业管理条例》和合同的彼此合意和约定。

　　由此就产生了一个至关重要的问题，在“法无禁止即为许可”和“合同约定”之间，还存在着一片巨大的空白地带。与正在讨论的物业服务企业的“社区经营”行为相关联的是，这片地带上是否就无所约束了呢?答案是否定的。或曰，公序良俗;或曰;行业惯例;或曰，市场伦理;或曰，道德自觉。总而言之，合同的订立者在法律之内和合同之外这一地带的彼此行为约束应该是不言自明的。举一个可以类比的例子，一群人购票进入公园游玩。他们可以野餐、拍照甚至按照中国人的习惯在公园广场上唱歌。甚至，他们可以策划为其中一对新人举办一个没有场景的婚礼。但是，他们不能提前一天进入公园布置场景(除非得到公园管理方的允许)。否则，他们的布置场景和举办婚礼的行为会随时被公园管理方叫停。因为在管理方看来，这已经超出了游玩娱乐的日常行为的范畴而变为某种(社会普遍认为的)经营行为，这与经营性公园管理方的利益形成了冲突。而现在的问题是，从事社区经营的物业服务企业正在突破这种“不言自明”的规范和约束。并且，这种突破被冠之以“创新”“革新”的名义，“改善行业生存状况和转型升级”的使命，以及对政府号召的响应。以当前中国社会普遍的话语逻辑而言，凡被冠以创新、转型升级之名或响应政府号召的的企业行为，皆会因此而被赋予“正当性”。

　　但是，这种“正当性”无法经受“产权”的考量。从制度演化的角度看，其对于物业管理行业的传统逻辑的颠覆，对住宅区业主主权和治理秩序的破坏力，比包干制有过之而无不及。

　　二、“社区经营”行为的潜在危害及应对

　　从前面的分析物业服务企业所开展的“社区经营”行为来看，其中所包含的内容很多并非“创举”。比如，房屋银行(或租赁)、针对社区居民日常消费的电子商务、老年人的扶助或养老等，都已有专门企业开展，并且形成一定的规模。仔细观察可以发现，类似的社区服务经营行为的实施主体可能包括六类：政府(包括政府扶植的社区居委会)、从事专门业务的企业、NGO(民非企业等)、开发商、物业服务企业和业主团体等。这里值得探讨的是开发商、物业服务企业和业主团体的“社区经营”行为--政府的经营行为是不受限制的;从事专门业务的企业和NGO的经营行为，只要依照登记或批准的经营范围，即为合法。

　　依据《物权法》，开发商可以拥有小区会所或其他经营性房屋的产权。因此，开发商如果利用它们开展获得批准的经营业务，无可厚非。

　　对于业主团体而言，无论是业主大会，还是业主委员会，迄今为止只有温州可以获得法人地位。在温州以外，依据现有的法律法规，业主团体开展社区经营业主只能限于“共有物”的出租。

　　作为虽然与前述行为人同样，住宅区的物业服务企业的活动范围也是在“社区”，但是物业服务企业的“社区经营”行为的性质与前述大为不同。事实上，物业服务企业对此应是有所察觉的。这从其在介入社区经营领域时，将经营区域的称谓从“物业管理区域”改称“社区”可见一斑。

　　物业服务企业的“社区经营”行为可能带来的潜在危害可以从以下几个方面进行分析：

　　第一，可能构成对业主的侵权，这主要是对业主信息的搜集、利用和对属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用两方面。众所周知，目前房屋租赁行业在开展业务前，都会搜集业主区域内的业主信息，依靠电话问询的方式获取房源。业主信息的来源，或者来自于行业内的共享资料，或者来源于从开发商、物业服务企业处的资料外泄。不论物业服务企业是否设立专门或关联企，当其利用业主信息(包括基于物业管理服务搜集整理的业主消费行为信息)开展业务，都会构成对业主权利的侵害。这是因为，这些信息的所有权属于业主所有，未经权利人同意不应该利用相关信息进行经营活动。在某种程度上，未经权利人的许可而擅自利用工作之便搜集和整理权利人的相关信息，并用来经营活动，也是侵权行为。这里的关键是，如果物业服务企业若搜集和整理相关信息，其行为发生地并非公共空间，而是具有产权性质的准公共空间。而且，这种信息搜集分析行为事先并未征得业主同意。

　　对于属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用，物业服务企业或许会辩解称，难道用于物业管理服务不是经营性占用么?这里需要明确的是：其一，物业管理服务行为是合同允许的;其二，包干制纵容了物业服务企业占用业主资金的行为，但是必须确保资金在合同约定期限内如数投入物业服务项目。

　　与前面公园婚礼的例子相类比，从产权角度看，凡是物业服务企业未经征得业主同意而开展的超出物业服务合同范围的经营行为，既是突破法律与合同之间“不言自明”的规范和约束的行为，也是某种程度的侵权行为。

　　第二，物业服务企业在所服务的住宅区开展“社区经营”业务，可能造成对所开展业务的垄断。20**年8月，深圳市房地产经纪行业协会协同六十余家房地产经纪机构联名向市住建委、纪检等部门，控告物管公司及物管人员索取贿赂、干扰正常房地产经纪活动等行为，即为警示。事实上，过往常见的新建商品房小区入住后物业服务企业垄断或参与组织装修材料的销售，或物业服务企业对小区宽带运营商的引入和分成行为，皆可以视为物业服务企业的“社区经营”行为的初始模板。

　　第三，更为根本的是，物业服务企业的“社区经营”行为破坏了住宅区业主的区分所有权关系，对治理秩序带来的危害将会在一段时间的潜伏后爆发。无论是从物业管理的定义，还是从住宅区业主的区分所有权关系，物业服务企业的服务对象都应该是住宅区中的共有物--即习惯称呼的“公共区域”。但是由于中国特有的前期物业管理制度，以及法治环境的不充分，物业服务企业形成了对物业管理服务中业主所有权(产权)权利的惯性忽视。

　　从区分所有权角度看，业主是通过集体合约的方式向物业服务企业购买服务。而“社区经营”行为突破了业主的集体合约，将业主与物业服务企业的关系重构为业主个体与其(或其关联企业)的市场关系。由此，借助从“物业管理区域”到“社区”、从“物业管理服务”到“社区运营”这样的概念转换，物业服务企业突破了传统的其与区分所有权人团体间的合同关系，诱使住宅区中的业主、居民对社区经营行为所提供服务形成习惯养成式的长期享用，从而令享用此类服务的这部分人(业主，或居民)对物业服务企业形成人身依附关系。进而，因为与物业服务企业在物业服务合同之外其他商业关系的有无，业主间分裂为不同群体;尤其是有些企业推出的以消费积分抵扣物业费的经营方式，更是对业主集体合约的彻底破坏。在平常生活中，这种破坏的危害难以显现。但是一旦业主更换物业服务企业，则业主群体间的对立将会破坏业主的集体行动，造成业主行动效率的低下和纠纷矛盾。进一步而言，因为业主人数在住宅区中所有居住人口中比重总是少数，因而在将来更换物业服务企业过程中还有可能会发生一种极端情况：对物业管理服务不满的业主们要求更换，而享用社区运营服务的居民不同意更换，这势必会造成更激烈同时也更深刻的社区冲突。

　　如果这种社区运营行为发生在前期物业管理阶段，则在现有的法律制度和社会环境下，业主们成立业主大会、终止前期物业服务合同等行使业主自治的权利，也必然会遭遇到比以往更为强悍的阻力。

　　作为物业服务企业“社区经营”行为的对象，业主群体该如何应对可能发生的风险和危害呢?简要而言，有三种方法：

　　第一，实行酬金制，开设业主自行管理或与物业服务企业共管的的资金账号，强化资金管理。

　　第二，业主大会(业主委员会)自行收取物业费，将物业服务企业的行为范围限于对住宅区共有区域的养护、维护。

　　第三，更为根本的，是要在《管理规约》中设立专门条款，约束为本小区提供物业管理服务的企业：不得从事消费积分抵扣物业费的经营行为，不得利用业主信息和业主共有房屋和区域从事与物业管理无关经营活动。如果从事与物业管理无关经营活动，应该事先告知业主委员会并获得许可;如果物业服务企业的关联企业从事“社区经营”活动，应该事先告知业主委员会并通告业主大会，报告可能存在的风险。

　　本文发表在《住宅与房地产》20**年十月刊(上) ，发表时署名“老忱

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篇4：住宅小区停车场管理规定

　　小区(大厦)停车场管理规定

　　管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

　　1.对进入停车场车辆的管理规定

　　①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆 号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。

　　②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

　　③车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品 ，车管员没有帮司机保管物品的义务。

　　④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆

　　⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

　　⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

　　⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

　　⑧进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

　　2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定

　　①遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。

　　②车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。

　　③小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。

　　④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走 。

　　⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h，严禁超车。

　　⑥机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。

　　⑦不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。

　　⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

　　⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上 划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。

　　⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

　　3.停车场(库)管理规定

　　①停车场必须有专职保管人员24h值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口 明显位置。

　　②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

　　③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

　　④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

　　⑤机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。

　　⑥集装箱车、2.5t以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。

　　⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

　　⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

　　⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

篇5：停车场(库)车辆管理员的职责及纪律

　　停车场(库)车辆管理员的职责及纪律

　　(一)车辆管理员的职责如下

　　1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。

　　2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

　　3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

　　4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

　　5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

　　6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

　　7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

　　8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)

　　(二)车辆管理员的纪律

　　1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

　　2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

　　3.严格遵守《交接班制度》。

　　4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

　　5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

　　6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

　　7.禁止在公司所管物业范围内打麻将;不准借娱乐为名搞变相赌博。

　　8.团结互助，禁止闹纠纷;不说脏话，不做不利团结的事。

　　9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。