物业园区公用设施改造及维护维修工作程序

　　工程维修工作手册

　　物业园区公用设施改造及维护维修工作程序

　　一、目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增

　　容和正常运行。

　　二、适用范围：适用于管理处管理的公用设施的改造及维护维修。

　　三、定义

　　1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

　　2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

　　3、自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。

　　四、职责

　　1、管理处职责：

　　⑴负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;

　　⑵负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;

　　⑶积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;

　　⑷组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;

　　⑸管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。

　　2、工程技术部职责

　　作为维修(改造)项目的主审部门，

　　⑴负责立项工程方案及预算的审核;

　　⑵负责做好维修(改造)工程的年度总结;

　　⑶负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;

　　⑷为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;

　　⑸组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;

　　⑹工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。

　　五、程序

　　1、管理区域内公用设施的确认

　　⑴物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

　　⑵管理区域内公用设施应包括如下几种：

　　2、供电、供水设施。

　　注：不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分

　　⑴公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

　　⑵路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

　　⑶花园内休闲娱乐设施。

　　⑷消防设施。

　　⑸公共天线、公用电信线路。

　　⑹清洁卫生设施。

　　⑺公共防盗设施。

　　⑻其他公用设施

　　3、责任范围划分

　　管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

　　4、维修(改造)计划

　　(1)“年度计划”的制定

　　各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括：电梯、空调

　　机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

　　须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用E*cel编制的计划表磁盘，下同)。

　　(2)、季度计划的制定

　　各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。

　　5、日常巡视检查

　　(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内

　　每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

　　(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，

　　对其性能状况可进行试验。

　　6、计划外公用设施改造及维护维修

　　⑴物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维

　　修项目。

　　①日常巡视检查记录。

　　②客户投诉记录。

　　③访问客户记录。

　　④上级指示。

　　⑵经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

　　7、公用设施的抢修

　　⑴管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。

　　⑵必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

　　⑶管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　⑷抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：

　　①事故原因;

　　②损失情况;

　　③抢修结果;

　　④抢修费用;

　　8、纠正和预防措施。

　　⑴除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

　　⑵公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

　　①管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。

　　②公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。

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篇2：场所及设施设备清洗消毒和维修保养制度

　　场所及设施设备清洗消毒和维修保养制度

　　一、食品处理区应按照原料进入、原料处理、半成品加工、成品供 应的流程合理布局设备、设施，防止在操作中产生交叉污染。

　　二、配备与生产经营的食品品种，数量相适应的消毒、更衣、采光、 照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防属、防虫、洗涤以及处理废水，存放垃圾和废弃物的设备或设施。主要实施一采用不锈钢易于维修和清洁。主要设施宜采用不锈钢，易于维修和清洁。

　　三、有效消除老鼠、蟑螂、苍蝇及其他有害昆虫及其孳生条件。加 工与用餐场所(所有出入口), 设置沙门、沙窗、门帘和空气幕。如木门下端设金属防鼠板，排水沟、排气、排油烟出入口应有网眼孔径不小于6mm的防鼠金属格栅或网罩;距地面2m高度可设置灭蝇设施;采取有效“除四害”消杀措施。

　　四、 配置方便使用的从业人员洗手设施，附近设有相应清洗消毒用 品。干手设施和洗手消毒方法标示。

　　五、 食品处理区应采用机械排风、空调等设施，保持良好通风，及 时排除潮湿和污浊空气。

　　六、 用于加工、储存食品的工用具、容器或包装材料和设备应当符 合食品安全标准，无异味、耐腐蚀、不易发霉。

　　七、 应当定期维护食品加工、储存、陈列、消毒、保洁、保温、冷 藏、冷冻等设备与设施。校验计量器具，及时清理清洗，必要时消毒，确保正常运转和使用。

篇3：公共设施改造维护维修工作规程

　　公共设施改造维护维修工作规程

　　1目的

　　确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证其适时适量增容和正常运行。

　　2.适用范围

　　适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。

　　3.职责

　　3.1物业公司总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。

　　3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。

　　3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。

　　4.程序

　　4.1定义

　　4.1.1公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。

　　4.1.2外委：指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。

　　4.1.3内委：指委托工程部进行的改造及维护维修。

　　4.1.4自修：指管理处维修人员自行进行的改造及维护维修。

　　4.2小区公共设施的确认

　　《公共设施一览表》由管理处主任指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容：

　　a.供电、供水设施：包括变配电所、应急(备用)发电机、地下水池、天面天池等。

　　b.路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。

　　c.区内休闲娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布(含控制装置)、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。

　　d.消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。

　　e.公共天线、公共电信线路、电话DP箱、有线电视接线箱。

　　f.卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。

　　g.公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。

　　h.道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。

　　i.停车场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场(含排水泵及自动控制装置)、道路标识系统。

　　j.电梯(含机房)、大堂空调、大堂设施。

　　k.其他公共设施，包括燃气管道及阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。

　　4.3年度公共设施改造及维护维修计划(以下简称年度计划)的制定

　　4.3.1每年12月30日前管理处主任组织相关分管主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容：

　　a.需要增加的公共设施。

　　b.需要更新、改造的公共设施。

　　c.需要增容的公共设施。

　　d.需要进行维护维修的公共设施。

　　e.进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。

　　f.其他有关事项。

　　4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。

　　4.4年度计划的实施

　　4.4.1总经理批准的年度计划由管理处主任安排分管主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。

　　4.4.2各分管主管实施年度计划时，应注意以下几点：

　　a.按计划规定的时间和周期开工、完工。

　　b.外委项目和原材料的采购，应按《供方评审及控制程序》、《采购及分包控制程序》进行。

　　c.一般情况下的维修工作由管理处安排自修，在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修，对外委托项目应通过工程部认可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并进行项目监理(注：分公司可直接外委，外委项目由分公司负责人认可)。

　　d.对委托工程部维修的项目应向工程部提交《工程部维修委托单》，对于预算价格超过500元的项目还需提交《工程立项呈批表》报工程部认可，呈总经理审批。

　　e.管理处自修的项目需填写《维修单》报管理处主任审批。

　　f..对于预算价超过500元的自修、外委项目，需提交《工程立项呈批表》交总经理审批。(说明：分公司的由分公司负责人审批)

　　g.施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时，须负责办理报批手续。

　　h.对施工过程进行监控。

　　i.遇有疑难问题，及时报告管理处主任。

　　j.按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。

　　4.5计划外改造、维修(含抢修)项目

　　4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、业户访问记录等情况分析提出的改造、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。

　　4.5.2内、外委项目的评审按《服务要求确定及评审程序》有关规定办理。

　　4.5.3内、外委项目施工过程监控

　　4.5.3.1管理处应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。

　　4.5.3.2对施工项目，管理处分管主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当加巡视频率，巡视检查情况记录于相应的巡视检查记录表上。

　　4.5.4对施工完毕的工程由管理处按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。

　　4.5.5公共设施的抢修

　　4.5.5.1管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由分管主管组织实施抢修。

　　4.5.5.2必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

　　4.5.5.3管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　4.5.5.4抢修完毕，管理处主任应向总经理报告抢修情况，包括：

　　a.事故原因;

　　b.损失情况;

　　c.抢修结果;

　　d.抢修费用;

　　e.纠正和预防措施。

　　4.6除抢修外，公共设施在保修期内发生质量问题，由分管主管书面通知并监督施工单位处理。

　　4.7注意事项

　　4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况，施工方案必须明确安全保障措施，分管主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估，在确保措施具有安全有效的情况下方可动工，否则，管理处应拒绝施工单位施工。

　　4.7.2在施工过程中，分管主管应加强巡视检查，特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视，检查记录在相应的巡视检查记录表。

　　5.记录

　　5.1最新的《年度公共设施改造及维护维修工作计划》和《公共设施一览表》由部门兼职资料员保存。

　　5.2《维修单》和《工程立项呈批表》由部门兼职资料员保存二年。

　　6.附件

　　9.1《公共设施一览表》

　　9.2《工程立项呈批表》

　　9.3《年度公共设施改造及维护维修工作计划》

篇4：业户与公共设备设施报修维修工作规程

　　业户与公共设备设施报修维修工作规程

　　1.0 目的

　　通过对报修维修过程的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。

　　2.0 适用范围

　　适用于对业户、房屋本体及公共设备设施的报修维修的管理控制。

　　3.0 作业内容

　　3.1 维修过程安全要求：执行《维修安全作业指导书》中相关条款。

　　3.2 维修过程对环境保护要求

　　3.2.1 在作业前，按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。

　　3.2.2 在维修工作过程中，尽量做到节电节水，减少能源或维修材料的浪费。

　　3.2.3 所有维修人员完成工作后，要清理干净现场，并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。

　　3.2.4 电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料，应集中回收并分类处理。

　　3.2.4 电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染，应对清理干净作业地面。

　　3.2.6 泥瓦工作业过程中，搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时，会产生粉尘，应做好防止粉尘扩散措施，并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后，交垃圾站处理。

　　3.2.6 油漆作业过程中，应做好防止油漆、天那水泄漏的措施;工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应交垃圾站单独处理。

　　3.2.7 空调 (压力容器) 作业：产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应应集中回收单独处理。

　　3.2.8 制冷剂泄漏的控制：在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查，制订对业户户内空调单元柜机系统的年度维修保养计划，并按计划做好维修保养工作，减少制冷剂的泄漏。

　　3.2.8 给排水(管道)作业：产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品，应集中回收再处理。

　　3.2.9 作业完成后，如产生废旧料，应填写《废旧料处理记录表》。

　　3.3 维修服务质量管理及控制过程要求

　　3.3.1 业户报修受理

　　1. 客户服务中心设置报修电话，并保证24小时有人接听、受理。

　　2. 业户报修时，受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录，并填写在《顾客信息受理记录》中，应在3分钟内将信息反馈给工程组。

　　3.3.2 接到报修信息后，工程组应按以下过程进行:

　　1) 一般性故障维修处理

　　内容和要求：换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等。维修人员接到报修电话后，应在15分钟内上门开展维修服务;如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时，但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。

　　2)紧急性故障维修处理

　　内容和要求：电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等。维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理，如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。

　　3.4 维修任务完成后的现场处理

　　3.4.1 维修人员在维修工作结束后，应恢复原来物品、家具的摆设，并将维修现场打扫干净。

　　3.5 维修费用收取

　　3.5.1 对于收费项目，维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行，在获得业户同意后方可进行维修及收费。

　　3.5.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认，并请业户在《派工单》上对我们的维修服务予评价。

　　3.5.3每月24日前工程组负责将当月需收费的《派工单》“交财务收费” 联交给给收费处统计并统一月结收取，任何维修人员均不得直接向业户收取费用，否则属贪污行为。

　　3.6维修回访

　　3.6.1 工程组完成维修任务应及时将《派工单》“回访” 联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访 ( 如有需可增加维修回访项目)：

　　a) 风机盘管有噪音、水盘堵水漏水;

　　b) 空调柜机跳机;

　　c) 马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换，水管大面积漏水跑水;

　　d) 电器烧坏、开关跳闸、短路故障;

　　3.6.2 客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。

　　3.7 维修情况统计

　　3.7.1 依据《派工单》，工程组应每一个月统计一次报修维修的及时率、维修合格(满意)率。

　　4.0 异常情况处理

　　4.1维修过程应急事件处理：参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。

篇5：宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法(2002)

　　宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法(20**)

　　市区各物业管理公司：

　　现将《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：宁波市普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法

　　二○○一年十二月五日

　　宁波市区普通住宅小区房屋

　　共有部位和共用设施日常维修收费办法

　　第一条 为进一步规范房屋共有部位和共用设施日常维修收费行为，确保日常维修工作正常运行，根据《宁波市物业管理服务收费办法》等有关规定，结合实际情况，制订本办法。

　　第二条 普通住宅小区的普通房屋(包括中层房屋)共有部位和共用设施日常维修收费，应当遵循本办法。

　　第三条 物业管理公司依法对普通住宅小区房屋共有部位和共用设施提供日常维修服务可按本办法规定向房屋所有人收取房屋共有部位和共用设施日常维修收费(以下简称日常维修费)。

　　第四条 房屋共有部位和共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修，主要包括：屋面防水层、外墙面修补;公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修;自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖;水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零件配件更换;楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房(库)共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修;楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修等;垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修;化粪池清理等。

　　第五条 日常维修费以及房屋建筑面积平方米为计费单位。本办法所称的房屋建筑面积包括顶层阁楼面积，不包括底层自行车房、汽车库面积。

　　第六条 日常维修费实行政府指导价，由物业管理公司根据维修养护的项目内容、房屋新旧程度以及收支情况等因素，与业主管委会在规定的基准价基础上+/-20%幅度内协商确定。如无业主管委会的，按基准价标准收费。日常维修费基准价标准分别规定为：

　　(一) 多层(6层及以下)以及无电梯的中层(7至9层)住宅每平方米每年1.50元;

　　(二) 经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年2.00元。

　　第七条 日常维修费按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日。起始时间不足一年的，按月折算至12月31日。

　　第八条 新建住宅小区的日常维修费从小区交付之日次月起计收。已出售的房屋向购房者收取，尚未出售的房屋向建设单位收取。

　　第九条 按房改政策出售的房改住房(以下简称房改房)，从房屋产权发证之日次月起按上述基准价标准通过原产权单位向市住房资金管理中心收取。对房改超标准面积部分，如购房者未缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按确定标准向房屋所有人另行收取。

　　原按照综合价或标准价购房，而未按现行房改政策成本价的1%补交房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按住房产权份额比例和上述基准价标准分别向房屋所有人收取日常维修费。

　　第十条 1996年6月1日以后，居民住宅(包括房改房)被拆迁的，被拆迁人购买自选安置住宅或直接安置住宅实行产权调换的，已按《宁波市城市建筑房屋拆迁管理办法》有关规定缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，物业管理公司应当向当地房管处收取日常维修费。自选安置和产权调换直接安置的住宅日常维修费，可安置建筑面积部分按照多层及无电梯的中层住宅类基准价标准向当地房管处收取;超过可安置建筑面积部分和收费标准超额部分向房屋所有人另行收取。

　　第十一条 房改房上市出售后，原个人缴纳的房屋共有部位和共用设施维修基金不予退还，随房屋产权同时转让过户，其日常维修收费按本办法第九条执行。

　　第十二条 物业管理公司不得违背房屋所有人的意愿提前收费，也不得重复收取性质和内容相同的费项。

　　第十三条 物业管理公司必须将收取的日常维修费单独立帐，专款专用，年终结余，滚动使用。

　　第十四条 物业管理公司在收费前应与业主管委会签订房屋共有部位和共用设施日常维修养护协议，明确各自责任，并切实做好房屋共有部位和共用设施的日常维修养护工作。

　　第十五条 房管部门对实施物业管理外的其他混合产权的钢混、砖混结构房屋的日常维修

　　收费，也按照本办法执行。

　　第十六条 本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、甬江新区行政区域内房屋共有部位和

　　共用设施日常维修收费。各县(市)、区的日常维修收费，由当地价格主管部门参照本办法制

　　订实施办法，并报宁波市价格主管部门备案。

　　第十七条 本办法自20**年1月1日起执行。原宁波市物价局甬价房[1998]30号、甬价房[1999]516号文件同时废止。