住宅小区的公共治理之道：以规范行政指导行为为主题
论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
打开《法院裁判文书网》，输入业主或者业主委员会词条，成千上万的裁判文书就会呈现出来，这些年来，围绕住宅小区特别是侵害业主建筑物区分所有权的纠纷大幅增加，这并不是说明过去侵害业主权益的现象少，而仅是表明业主维护自身权益的意识在进一步提高。
本文选用住宅小区四个案例，涉及行政机构行政权力的行使，业主组织行为的规范，以及业主共有权利的保障问题，住宅小区侵占业主共有权益的现象是普遍的，然其公共领域里管理与被管理的矛盾更加激烈，由于法律漏洞间或法律矛盾的存在，其法律适用更加疑难，应当引起相关部门更多的注意。
案例一 申请撤销选聘物业服务企业决定案
申请人任某、朱某与被申请人广州某业主委员会(下称业委会)撤销权纠纷案，申请人认为业委会没有采用招标方式选聘物业服务企业，刻制印章未向公安部门申报和备案。法院认为，业委会选聘物业服务企业已经书面征得全体业主“双过半”同意，使用印章未能依法刻制和备案，并不影响业委会与物业服务企业签订合同的法律效力。
点评：住宅小区业主共同决定权的行使。
案例二 请求备案案
原告环西小区业委会诉称，在建设单位组织配合下，林某向街道办事处申请业主大会召开筹备工作，街道办事处和居委会派人参加了首次业主大会，大会选举产生9名委员;召开业委会，选举林某为主任，并在小区进行了公告。被告住建局辩称，未予业委会备案，其业委会尚未成立，其不具诉讼主体资格。被告街道办事处辩称，该业委会没有得到大多数业主的支持，业主大会召开失败;林某没有交纳物业费，不具主任资格条件。法院判决住建局履行备案职责。
点评：住宅小区业主组织自主治理事务中行政机构指导权力的行使。
案例三 撤销公告案
嘉海花园3名业主向街道办事处提交182名业主联名信，要求组织召开业主大会，就是否重新选举业委会成员进行表决。街道办事处决定由居委会组织成立筹备组，重新召开业主大会、选举业委会，并委托居委会在嘉海花园小区作出公告。业委会诉称业主签名虚假;街道办事处辩称对联名信己方没有义务和能力进行审查。法院认为街道办事处没有对联名信真伪全面核实，判决撤销街道办事处作出的公告。
点评：住宅小区业主组织自主治理事务中行政机构指导权力的行使。
为阐明业主建筑物区分所有权私人物权的绝对性，还原行政主管部门“指导、协助”行为的非强制性，本文从业主建筑物区分所有权的法律角度出发，首先对我国住宅小区法律制度存在的问题进行了分析，就国内外的业主组织制度比较，其次针对我国住宅小区常见的业主组织的设立筹备、备案具体行政行为，以及物业企业的退出进行阐述。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
一、我国住宅小区法律制度存在的问题
我国房地产开发实行初始登记制度，建设单位购买土地使用权进行登记，房屋建设到一定程度后开始销售并对房屋购买人进行产权登记，除已经销售的建筑物专有部分登记和开发商初始登记外，住宅小区共有部分及其他不动产没有登记，均在初始登记的开发商名下。
我国《物权法》规定当事人可以通过合同约定对车库、车位进行出售、附赠或者出租，除单独例举规定外，概括规定了道路、绿地、其他公用场所、公共设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上归业主所有。
为满足居民教育、文化、体育、社区服务、市政公用等基本需求，国家规定在商品房开发建设时，应当配套建设各种公用建筑物，一些地方明确了其土地使用条件，建设单位的建设义务，规定配套公建不得销售、无偿移交。[ 见《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》津政办发(20**)29号。]作为专门法的《防空法》规定：人防工程平时由投资人使用管理，收益归投资人所有。
制度设计似乎完美无缺，而现实却漏洞百出，住宅小区内许多建筑物权属没有具体规定，也不能进行登记，自然而然的就被认定为初始登记的所有人所有;建设单位以建设用地抵押贷款，房屋建成售罄后建设单位所占土地份额几乎为零，银行借贷风险凸显;建设单位擅自处分“公建”房屋，自行改变地下防空设施使用规划，单方改变房屋设计结构，甚至将业主共有部分改为专有部分牟利。城市土地国有、房地产开发用地有偿转让和“分税制”，使得“土地财政”得以高效实施并导致房价高企。业主与开发商围绕着不动产权属，特别是车库权属和防空设施使用之争愈演愈烈，暴力流血事件接连不断，业主对外“维权”和内部“公地悲剧”已经成为我国基层社区治理的死结。
我国《物权法》列举了三种物业管理模式，国务院早在20**年就出台了《物业管理条例》(下称《条例》)，对物业服务企业实施物业管理活动进行了规制，但至今仍然没有就《物权法》规定的其他物业管理方式出台配套规定，一些部门把物业服务企业提供物业服务作为了唯一方式，业主没有自由选择的余地。
我国实行前期物业管理制度，《条例》规定在业主大会选聘物业企业之前，由建设单位选聘的物业企业负责住宅小区的物业服务，业主在购买房屋的同时还须接受建设单位拟制的临时管理规约。同时，物业服务企业及其管理人员实行资质、资格准入许可制度，物业服务企业选聘招标、物业服务收费价格指导等制度，必然产生物业服务市场的高度垄断，物业服务模式的单一形式，物业服务企业侵占业主共有收益和维修基金等现象。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
二、国内外业主组织制度比较分析
我国住宅小区存在的矛盾是多方面的，纠纷的性质、类型是多样的，因建筑物及其物业管理法律制度是由其主管部门主导制定，业主建筑物区分所有权人和消费者主体地位没有得到重视，加之长期对社会私人组织的控制，对业主组织法律属性、地位及其运行体制、机制的认识偏差就尤显突出，这对于摆正行政主体与业主组织的关系，把握行政行为的方式具有重大阻碍作用。
(一)国外业主组织制度介绍
各国的业主组织内涵和形式各有不同，其模式与国情、时代紧密相连，依据不同的住宅类型，业主组织可以被概括为居民社区协会和业主公益组织两类，其中包括三种类型：公寓式协会、业主协会和业主合作协会。1、公寓式协会的业主拥有自己的居住权，并拥有诸如运动场所、停车场等共同权利，[ 吴晓林着：《国外“城市社区业主组织”研究述评》，载于*中央编译局、世纪发展战略研究所主办《国外理论动态》，20**年第8期第97页。]协会不拥有却管理共同财产。2、业主协会则代表业主拥有住房和所在地基。3、业主合作协会的成员则不拥有完整的居住单元，只是分享协会所拥有的建筑和公共场地。
1、美国业主协会是住宅小区业主的自治性管理组织，具有法人资格，开发商就是住宅小区的第一个业主，随着房屋销售的进行，开发商业主协会份额逐渐减少，直至完全退出。业主协会由业主大会、管理委员会和专门委员会构成，业主大会是业主协会的最高决策机构，享有任免管理委员会成员、修改协会章程和通过财务预算方案等重大事项决定权。业主大会相当于公司的股东大会，遵循少数服从多数原则，业主在业主大会上享有表决权，业主与业主协会如同股东与公司的关系，实行所有权与经营权分离。[7]
2.法国业主管理团体法人资格自然获得，规定二名以上业主拥有建筑物时，即应成立业主管理团体，所有业主为当然的团体成员。
3.德国与法国不同，住宅所有人可以通过契约结成“住宅所有人共同体”，住宅所有人并不会当然的成为“共同体”，法律也不承认“共同体”的法人资格，单个住宅所有权人是权利的享有者和义务的承担者，小区公共事务通过*和管理人进行。
4.日本业主团体包括三类：管理团体、管理组合法人和社区管理团体。管理团体是日本最为普遍的业主团体组织，与法国相同，管理团体自然成立，业主当然为管理团体的成员。而管理组合团体并不当然成立，成员要有30人以上，决定设立法人要有名称、办公处所，并须依法登记。它既不属于以营利为目的的公司法人，也不属于以社会公益为目的的公益法人，而是属于“中间法人”。
5.加拿大对共管式公寓的管理采用公司制，业主大会负责选举业主董事会，物业公司和物业经理由业主大会聘用、董事会委托，为业主董事会提供咨询，对公寓实施日常管理。物业经理隶属于物业公司，是公寓物业的主管人，负责向业主董事会推荐招聘管理员、保安员和清洁员，对外是业主董事会的代理人。各种物业专项服务则由商业化的专业公司提供，由物业公司对外负责采购。[8]
由此可知，美国将设立业主组织视为开发商的法定义务，德国则允许业主通过合同或者*决定物业的管理事务，日本根据情况不同而管理方法有别，大多业主组织当然成立并具法人资格，政府对业主成立自己的组织规定需要登记，有些需要一些前提条件，但罕见有禁止性的条款。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
(二)我国业主组织的法律属性
业主组织与村委会、居委会是不同的，村委会根据其《组织法》设立，掌管村集体的财产，村集体的财产属于本集体公有，而不是集体成员共有，它与国有财产共同构成公有财产。村集体的成员是开放的，村民可以自由流动，但其所在集体财产并不因此而随之增减。村委会、居委会因行政决定而设立，虽然都是选举产生的自治组织，但其功能设置更多的是社会公共管理职能，实质是政权的延伸。居委会《组织法》第八条规定被剥夺政治权利的人，在居委会选举中不享有选举权和被选举权就明白的表明了选举行为的政治性。
业主组织与公司的组织形式，业主于业主组织的成员权与股东于公司的成员权的内容都是不同的，我国建筑物区分所有权采“三元说”，包括：业主对自己专有部分的专有权，对共有部分的按份共有权和业主在业主组织中的成员权。自然人、法人等投资于公司，其财产完全与投资人脱离成为公司所有，投资人只是享有公司股份;而住宅小区共有部分属于业主按份共有，业主共同组成业主大会，并未改变其按份所有共有部分的权利，业主组织对共有部分仅具有管理权，并不具所有权。
业主的管理权源于其在业主组织中的成员资格，设立业主组织是基于共同事务的管理需要，包括业主委员会成员的选举、被选举等重大事项的决定权，都属于业主的自治权利，其权利诞生的基础是物权的绝对性。“所有权依据主体数量的不同，可以分为单一所有权和多数人所有权。共有是多数人所有权的主要形态。”[9] “共有为所有权的联合，而非一种独立的所有权类型。”[10]
业主大会是业主行使管理权的一种法定组织形式，业主组织所涉及的只是其房屋所有权、土地使用权等民事权利的行使、保护，主要是私人领域的问题，其行为无须法律特别授权，同时，业主组织行使管理权利，并不影响业主基于共有物权所固有的相关权利，当他人侵害业主共有权益时，任何一个业主都有权要求停止侵权。社会组织包括社会团体、政党组织、事业单位、村委会、居委会和业主委员会等，业主组织只是社会组织的一种，居委会、村委会“强调居民、村民的自我管理，业主委员会突出的是业主自身的权益。”[11]业主委员会并非基层群众自治组织，“与《立法法》第八条第三项规定的‘基层群众自治组织制度’显然并不一致。”[12]
(三)业主组织法律制度问题分析
20**年，我国《物权法》开始实施，专章规定了业主的建筑物区分所有权，规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会是住宅小区业主的议事机构和权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构和代表机构，明确赋予了业主对业主组织违法决定的撤销权，单独列举了选聘、解聘物业服务企业必须经过业主“双过半”通过等规定，但对业主组织的活动规则并没有过多的关注。
国务院《条例》不仅规定了前期物业服务制度，物业服务企业的聘用程序，还专章规定了业主和业主大会制度，明确行政机构对业主组织不法决定可以撤销。设立了备案制度，要求业主委员会自产生30日内向主管部门和基层政府备案，但并未规定拒不备案的法律后果。
20**年，建设部出台《业主大会和业主委员会指导规则》，(下称《规则》)就业主大会筹备、设立，业委会成员选举，业主大会临时会议召开等问题进行了规定，在此期间，建设部还就物业服务企业资质、收费等出台了大量规定，一些地方还规定了多方参与的“联席会议”制度，等等。多年来，除个别偏远地区外，全国省、直辖市和自治区以及地级市人大或政府就物业管理事务都出台了相关规定，其中，大量是直接对业主的规定，以河北省为例，就石家庄和11个地级市中仅有3个城市没有出台相关规定，其中1个拟定了法规草案准备出台，就同一事项各地纷纷立法这种现象实属罕见。
如同国外大多数国家一样，我国《物权法》规定了业主大会为决策机构，业委会为执行机构的组织模式，但却没有赋予业主组织法律人格。我国《物权法》对业委会成员的产生和《村委会组织法》对村委会成员的产生，都做出了“双过半”的规定，前者要求“专有部分建筑物总面积过半数的业主”和“占总人数过半数的业主”同意，后者则要求须有登记参选村民过半数投票，要获得参加投票村民过半数的选票，而《居委会组织法》对居委会成员的产生，只是要求本地区具有选举权的居民或者每户代表选举即可，并未作其它限制性的规定，门槛高低可见一斑。
住宅小区选择了“二元两级”的治理结构，而没有赋予超大小区业主多元、多层次的治理权利，业主直接行使管理权利看似民主、可靠、安全，而事实上不是业主组织不能设立就是强人统治，傀儡业委会、影子业委会普遍，业主没有建立起真正自己的业主组织，业主没有协商、议事的平台，对于成百上千业主的大小区，且不提业主的议事协商、投票选举，仅是业主大会的召开就足够困难。有些地方在“代理制”基础上规定了业主“代表制”，肯定了书面征求意见的形式，而代表人的产生及其行为规则却没有立足于业主真实的意思基础上，在方便业主决策的同时，也为个别人操纵选票和弄虚作假提供了机会，很多代表人成了权力、金钱的代言人。业主组织“五难”：“启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难”，[13]在我国大部分地区业主组织成立、运行非常困难，只有一两成住宅小区成立了业主组织。
业主组织设立“高门槛”，主管部门在业主组织设立筹备、备案过程中的不作为、滥作为，更加使得业主组织难以成立和运转;业主组织对外争取物权自主忙于“维权”，业委会成员内部贪腐、侵占，“公地悲剧”普遍存在，业主自主、自治之路茫茫。事实上20%的物业服务企业掌控着80%的优质物业市场资源，而这一切也正是开发商、物业服务企业与地方政府利益高度契合的必然体现。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
三、我国住宅小区具体行政行为的法律规制
“行政系统和自治组织分属不同的体系，各自有其活动的准则和行为边界，并不具有直接意义上的领导关系。如何‘理顺政府与社会间的关系，’划定政府行政的边界，明确‘行政指导’的法律涵义，是‘依法行政’的重点和难点问题。”[14]从上文对业主组织属性的分析可以得知，业主组织完全是建筑物所有人为了管理、使用自己的物业，而组成的一种纯粹民间的自治性组织，它与行政机构没有隶属关系，它只是业主内部共同管理的一种组织形式，业主组织的性质决定了行政机构对其进行管理的指导性、协助性，其行为表现更多的是倡导、咨询、建议。行政指导是事实行为，没有行政强制性，从其功能来看，可以分为规制性的、助成性的和调整性的，但三种分类并不一定相互排斥。[15]
(一)业主组织设立筹备中的行政行为
我国《物权法》规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”建设部《规则》对业主大会筹备、设立，业委会成员选举程序都进行了规定，并设立了“筹备组”制度，要求政府接到申请后60日内组织、指导成立筹备组，组长由基层政府人员担任，成员分别由建设单位代表、居委会代表和业主代表组成，业主代表则由基层政府和居委会组织业主推荐。规定筹备组于90日内完成筹备工作，业主大会自业委会选举产生之日起成立，持备案证明申请刻制业主组织印章，业委会换届或者成员变更须经备案。
作为市场或社会组织，其设立前的筹备工作都是重要而繁琐的，召开成百上千人的业主会议，组织业主讨论、协商、选举，进行通知、送达、公告等大量事务性的工作，需要准备会议场所、办公设备、文件材料，考虑我国住宅小区业主群体规模普遍庞大和业主群体松散特性，规定基层政府对业主组织设立的筹备给予指导、帮助是合适的。
规定基层政府、居委会、建设单位加入筹备组亦属实际需要，这应当成为业主设立业主大会的一个选项，根据需要由业主进行选择，但认为设立业主大会必须由政府组织设立筹备组，筹备组成员必须包括政府官员和居委会、建设单位人员，或者说筹备组不是政府牵头组织，筹备组没有政府人员，设立业主大会即属非法，这种认识是不能被认可的。现实中主管机构及其官员把成立筹备组当成行政权力，借口拒绝、拖延受理筹备申请，代替业主推荐业主委员会成员人选，筹备组不能成立和同时存在多个筹备组的现象屡见不鲜。
启动成立筹备组20%的业主比例看似不高，但对数千业主小区而言却非易事，考虑业主集体管理建筑物的必然性，对于一定业主规模的住宅小区，我国法律没有象美国、法国等国家一样规定业主组织自然成立，业主当然的成为业主组织成员，而是前置条件、业主主动申请、业主组织被动成立，并且不具法人资格，不能不说是一个重大制度设计缺陷。
论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
(二)业主组织备案行政行为
我国法定登记、备案的主体、内容、类别十分复杂，如产权登记、合同登记、社会保险登记、企事业主体设立登记、婚姻登记、兵役登记，法规规章备案、宗教教职人员备案、私募基金备案、专利实施许可合同备案和食品安全企业标准备案等等。其中，享有职权行政主体对外实施的行政登记、备案是行政登记，属于公法性的公务行为，而其他公权力机构和行政主体内部以及企事业进行的登记、备案不属于行政行为，如选民登记，企业产品出入库登记等。同时，实践中大量使用“记录”“记载”“刊登”“注册”、“登录”等名称的“无名登记”，很多实质都是行政登记，属于行政决定行为，在现实中国家、行业要求登记、备案的事项甚多，但对登记、备案机构、种类、属性却没有规范，“登记”与“备案”的使用也并没有严格的区别，登记既有许可性的也有确认性的，而备案大多则是确认性的，登记、备案行为需要法律适用者据实判定。
行政登记制度的分类，按照强制性程度可以分为必须登记、应当登记和可以登记，如结婚、复婚就必须登记，地役权登记当事人就可以自行决定;按照主动性情况可以分为依据申请的登记和依据职权的登记，结婚登记就需要申请，而信访、举报则应主动登记。行政登记包括记载备案、公示公信、确认证明、管理服务等功能，具有介入私域、掌握信息、赋予效力、承载审批的作用，但并不是说行政登记全部都兼具以上功能，更多只是具备上述部分功能。“作为行政法律行为的行政登记能够直接引起法律效果;作为准行政法律行为的行政登记能够间接引起法律效果;作为行政事实行为的行政登记则仅产生事实性影响。”[16]
根据国务院《条例》和建设部《规则》可见，业主组织主体产生与备案行为无关，备案并非业主组织成立的许可性前置条件，备案需要审查材料，但不是对业主组织成立进行实质性审查;备案直接产生记载确认、公示公信等法律效果，但经过备案的业主组织及其设立的过程并不表明不存在瑕疵甚至缺陷。这种备案客观上虽然不能设定相对人的权利义务，但可以对相对人行使权利履行义务直接或者间接产生影响，业主组织不能备案就不能刻制印章，不能开立银行账户，不能与自己选定的物业服务企业签订合同，经营性管理活动自然就会受到影响。业主组织的备案，应当属于行政确认而非行政许可，行政确认是行政机关对一定的法律行为或者事实状态进行确认，而行政许可则是在普遍禁止的前提下，对个别主体从事某种业务或者进行某种活动开禁，投资人具有从事经营活动的权利，如工商行政主管部门颁发营业执照即属于行政确认而非行政许可行为，业主设立业主大会亦非普遍禁止性的行为。
对业主组织备案，《规则》规定由建设主管部门和基层政府组织主管，而不同于其他市场主体、社会主体的设立要到工商行政或者民政主管部门登记、备案，不仅登记、备案主体不同，登记、备案的法律效果也相去甚远，看似易如反掌的备案与现实中业主组织的“五难”现象极具反差。就业主组织备案条件，规定本来已经非常明确，主管部门却仍以法定条件之外的其它规定阻止业主组织备案，如设立筹备组没有街道办事处同意，召开业主组织大会没有告知居委会等。在物业服务合同关系中，业主组织只是一个消费性的人的组织，而由主管建设的部门进行立法规制本身就是问题所在。
(三)物业服务企业选聘、解聘中的行政行为
业主组织对物业企业的选聘、解聘是住宅小区最困难的事情，我国实行前期物业服务制度，选聘新的物业企业之前首先要解聘前期物业企业。前期物业企业“先占”了业主的共有部分，制定了高价物业收费标准，小区建成不久也无须投入太多维护费用，业主交纳物业费，多收多的，少收少得;共有部分最大化利用，收益数量业主也很难了解，退出小区既是丢掉了财富。物业服务合同本身属于委托性质，物业服务企业与业主组织都可以单方解除合同，但因解除物业服务合同而造成激烈冲突的现象却到处可见，堵大门、打黑架，恐吓要挟，个别地方一夜就有十几部车被砸，甚至伤人、死人。另一方面，业主普遍趋向逃避物业缴费，特别是一些村民改市民的城乡交界小区，业主拒绝缴费更是普遍，一些物业服务企业不得不“弃场”走人，“公地悲剧”不仅给业主生活造成严重混乱，也给基层政府添了很*烦。
我国《物权法》规定，聘用、解聘物业服务企业需要全体业主“双过半”通过，一些业委会为了躲避召开业主大会的繁琐，或者选聘心仪的物业服务企业，直接让业主投票业主大会授权业委会选定物业服务企业，法院对其授权行为效力也是裁判不一。[17]表面看是没有理解业主大会专属权力法律规定的强制性，实质是业主大会业主人数太多，决策、操作层级单一，“直接民主投票”制度设计严重影响决策效率。
合同自由，包括选择合同相对人的自由和当事人商定合同内容的自由，物业服务企业的选聘、解聘本身是合同行为，应当由双方当事人自主商定。规定业主选聘物业服务企业必须招标，必须备案，实质是对业主组织合同行为滥设行政许可。
论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题
结语：我国住宅小区公共治理的出路
住宅小区存在的问题是多样的，既有不动产产权和物业管理服务制度设计问题，也有制度执行异化问题，业主所有权益受到侵害的同时，物业服务企业合同权益也没有得到保证，二元两级的业主组织权力设计结构，直接选举看似非常民主，实则组织系统效率非常低下，难逃能人治理的窠臼。业主集体自治得不到落实，究其根源还是业主自主权利没有得到有效保障。随着时代变迁，计划经济、“单位人”条件下管控模式的式微，单靠政府“看得见”和市场“看不见”的两只手是不行的，对于封闭性住宅小区松散型的业主集体而言，应当充分利用业主群体内部物权利益的粘合作用，发挥业主组织自治的积极性。“无论国家还是市场，在使个人长期的、建设性的方式使用自然资源系统方面，都未取得成功;而许多社群的人们借助既不同于国家也不同于市场的制度安排，却在一个较长的时间内，对某些资源系统成功地实现了适度治理。”[18]
业主自治，其根源在于业主物权特别是管理权的自主，业主组织的法律地位则是其得以实现的基本条件。我国农耕文明缺乏自治文化传统，市场经济转型大多有赖于中央推动，对于业主组织自治，我们不能完全寄希望于业主自身的能力和觉悟，既有的社会基层管理体系也已蜕化，应当加速社会治理现代化的步伐，大力推进新型社会组织发展，借助社会组织的力量，借用市场规则，通过政府购买服务的方式，由社会组织对业主组织的设立、运行进行指导与辅助，政府退出市场，把更多的精力投入到政策的制定与落实之上。
“当政府把所有权和控制交给社区时，它的责任并不因此而结束。政府也许不再直接提供服务，但是仍然对保证满足居民需要负有责任。政府一旦放弃主动掌舵的职责，灾难就常常接踵而至。”[19]住宅小区被物业服务企业“弃管”就是最常见的例子。以第三方社会组织扶助业主组织“自管”起来，这不只是因为住宅小区内部物业服务的私人性质，也是出于“两只手”的无能为力，还有就是对权力者、先占者侵占行为的抵制。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：住宅小区游泳池安全卫生管理作业指导书
住宅小区游泳池安全卫生管理作业指导书
此指导书旨在规范小区泳池管理，确保泳池在开放期间安全、卫生、有序，使其在小区文化和业主生活中起到健康积极的作用。
安全管理、水质管理(循环、加药、清理、检验)是泳池管理的关键，既要保证池水洁净又要保障泳客安全，只有这样，才能确保泳池管理经营规范有序。
一、前期准备
1、每个泳池在正式开放前，须到卫生局办理《卫生许可证》，所有从业人员须持有卫生防疫站颁发的〈健康证〉救生员上岗证。
2、泳池开放时间：每年的四月下旬至十月下旬，具体日期可根据当年的气温变化情况而定。
3、泳池在开放期间，必须配备一名持证救生员，负责泳池的救生、吸尘加药及水循环管理等工作。
二、游泳池水消杀消毒管理：
1、正常开放的泳池，应每天投放消毒药(也可根据不同药的效能不同处理)，用量为每1000 立方水加40～50公斤漂白水(次氯酸钠)，或每立方水2～3克三氯异氰尿酸片剂，同时可根据游客多少适度的增量或减量。
2、每星期投放2～3次聚合氯化铝(沉淀药)，用量每1000立方水加5～10公斤。施药应在泳池收场后进行，开循环泵进行循环，并保证有足够的静止时间，第二天早上吸尘。
3、及时注意青苔的出现，约每半个月加一次硫酸铜。
4、当PH值偏低时，适量投放碳酸钠(苏打)，使PH值合乎水质标准。
三、游泳池水保洁循环管理
1、根据池水加药和沉淀的情况，及时(每天或隔天)对池底进行吸尘清理工作，吸尘必须做到细心彻底。
2、每天清理池边及周边陆地，保证地面无尘，以免污染池水。
3、每天开循环泵8～10小时(或视池水清洁度)，让池水循环过滤。
4、每次放水后要彻底有效的清理池底。加的新水要特别注意加药清理工作，消毒药、硫酸铜、沉淀药、苏打四药并加，并要足量。
二、游泳池水检测工作
每日分几次时间分别检验水质的PH值和余氯值，水质的标准余氯0.3～0.5，PH值7.1～8.0为正常。
篇3：开封市业主大会和业主委员会指导规则（2012）
关于印发《开封市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
各县(区)物业办、物业服务企业：
为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市业主大会和业主委员会指导规则》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。
开封市住房和城乡建设局
二O一二年十二月二十五日
开封市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，制定本规则。
第二条本市行政区域内的业主大会、业主委员会的成立，选举和活动，适用本规则。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。
第四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事营利活动。
实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理费，每半年向业主公开一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。
第五条市物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督工作。
县、区物业行政管理部门或者街道办事处、负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。
社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。
第六条业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。
工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。
第二章业主大会
第七条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。
住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县、区物业行政管理部门或街道办事处、应当督促成立业主大会。
第八条在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。
第九条成立首次业主大会的，县、区物业行政主管部门或者街道办事处、应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。
筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位(包括公有住房出售单位)代表各1名，业主代表3-7名。筹备组的组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。
建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。
第十条筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。
第十一条业主在业主大会会议上的投票权数：
(一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票;
(二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票;不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票;建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。
第十二条在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：
(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容;
(二)业主管理规约、业主大会议事规则草案;
(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。
第十三条筹备组应当自成立之日起45日内，在县、区物业行政主管部门或者街道办事处、的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县、区物业行政主管部门或者街道办事处、提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。
第十四条首次业主大会会议的内容应包括：
(一)表决通过业主管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第十五条业主大会行使下列权力：
(一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;
(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施;
(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十六条业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。
物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。
业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。
第十七条业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。
业主为法人的，由法定代表人行使投票权;业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权;房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加
第十九条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第二十条业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章业主委员会
第二十一条业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。
第二十二条分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。
业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。
第二十三条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力，身体健康;
(二)遵纪守法;
(三)模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用;
(四)热心公益事业，责任心强，公道正派;
(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识;
(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。
首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。
第二十四条业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。
第二十五条业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20%。
第二十六条业主委员会应当依法履行下列职责：
(一)宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务;
(二)监督业主管理规约的实施，督促业主履行业主管理规约;
(三)召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况;
(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作;
(五)组织业主委员会的换届选举;
(六)受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作;
(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
第二十七条筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。
首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案。
(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告;
(二)已通过的业主管理规约;
(三)已通过的业主大会议事规则;
(四)选举和表决结果统计表;
(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县、区物业行政主管部门备案。
县、区物业行政主管部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。
第二十九条业主委员会应当持县、区物业行政主管部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县、区物业行政主管部门备案。
业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。
第三十条首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。
物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：
(一)各类物业设施的验收、接收档案;
(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等;
(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;
(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况;
(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;
(六)专项维修资金的分户清册或资料;
(七)财务收支帐册;
(八)其他物业档案资料。
物业档案资料属全体业主共有。
第三十一条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料;
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书;
(八)维修资金收支情况;
(九)其他书面和实物资料。
第三十二条业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会会议可以邀请有关业主列席。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
第三十三条业主委员会每届任期为3年。
业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：
(一)起草本届业主委员会工作情况报告;
(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数;
(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示;
(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。
第三十四条业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县、区物业行政主管部门会同所在地街道办事处组织成立换届筹备组换届选举。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第三十五条原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。
第三十六条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县、区物业行政主管部门备案：
(一)已不是本物业区域业主的;
(二)依法追究刑事责任的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)连续3次缺席业主委员会会议的;
(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。
第三十七条业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：
(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议;
(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(四)关于免除委员职务的建议;
(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。
第三十八条业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：
(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议;
(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议;
(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第三十九条业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县、区物业行政主管部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。
第四十条业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县、区物业行政主管部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县、区物业行政主管部门监管，在街道办事处、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作;未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。
第四十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县、区人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章指导和监督
第四十二条物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第四十三条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处有权责令建设单位限期改正。
第四十四条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。
第四十五条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第四十六条召开业主大会会议，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当给予指导和协助。
第四十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第四十八条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第四十九条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十一条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第五十四条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由区、县物业行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章附则
第五十五条业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。
第五十六条本规则自下发之日起施行。
篇4：常州市业主大会和业主委员会指导规则（2013）
关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
各有关单位：
现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。
常州市住房保障和房产管理局
20**年7月30日
常州市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会
第七条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第九条业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第十条符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)：
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十一条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)已筹集的专项维修资金清册;
(八)其他有关的文件资料。
第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第十三条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第十五条业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。
业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
第十六条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。
第十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十八条业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第(六)、第(七)款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。
第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十二条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十四条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第二十五条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第二十七条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三章业主委员会
第二十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十九条业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第三十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员和业主代表名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
第三十一条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十二条业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第三十三条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十四条业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况;在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。
第三十五条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
第三十六条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十七条业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三十八条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
第三十九条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居(村)民委员会。
第四十一条有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(三)丧失民事行为能力的;
(四)依法被限制人身自由的;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十二条业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，应按业主大会议事规则予以罢免：
(一)不履行职责的;
(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)侵害他人合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
第四十三条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十四条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十五条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。
第四十六条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章指导和监督
第四十七条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第四十八条具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。
第四十九条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
第五十条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十一条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
第五十二条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十三条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十四条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十五条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民政府)组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十七条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第五十八条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。
第五章附则
第五十九条业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。
第六十条本规则自20**年9月1日起施行。《常州市业主大会和业主委员会工作指导规则(试行)》(常房发〔20**〕37号)同时废止。
篇5：餐饮服务明厨亮灶工作指导意见(2018)
国市监食监二〔20**〕32号
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局，新疆生产建设兵团食品药品监督管理局：
为督促餐饮服务提供者加强食品安全管理，诚信守法经营，规范公开加工过程,推动餐饮服务食品安全社会共治，根据《中华人民共和国食品安全法》的有关规定，总局制定了《餐饮服务明厨亮灶工作指导意见》，现印发给你们，请遵照执行。
市场监管总局
20**年4月26日
餐饮服务明厨亮灶工作指导意见
第一条 为督促餐饮服务提供者加强食品安全管理，诚信守法经营，规范公开加工过程，推动餐饮服务食品安全社会共治，根据《中华人民共和国食品安全法》有关规定，制定本意见。
第二条 本意见所称明厨亮灶，是指餐饮服务提供者采用透明、视频等方式，向社会公众展示餐饮服务相关过程的一种形式。
鼓励餐饮服务提供者实施明厨亮灶。
第三条 公开的重点内容包括厨房环境卫生、冷食类食品加工制作、生食类食品加工制作、烹饪和餐饮具清洗消毒(使用洗碗机进行清洗消毒以及提供一次性和集中清洗消毒的餐饮具除外)等。
第四条 国家市场监督管理总局负责指导餐饮服务明厨亮灶工作。
省级食品安全监管部门负责指导管理本行政区域餐饮服务明厨亮灶工作。
市、县级食品安全监管部门负责管理本行政区域餐饮服务明厨亮灶工作。
第五条 餐饮服务提供者应当主体资质合法、原料来源清晰、加工过程规范、厨房环境卫生、工具用具洁净、人员衣帽干净。
第六条 餐饮服务提供者采用透明式展示的，可通过建造透明玻璃窗、玻璃墙的方式向社会公众展示。
透明玻璃表面要光滑整洁、通透明亮，无积尘、无油垢。玻璃上的粘贴画不得遮挡视线，玻璃两侧不宜存放遮挡视线的物品。
透明玻璃要定期清洁，保持视线清晰。
第七条 餐饮服务提供者采用视频式展示的，可通过视频直播的方式向社会公众展示，要保证就餐人员在就餐场所能看到展示的内容。
第八条 餐饮服务提供者也可以将视频信息上传至网络平台。
鼓励中小学食堂、养老院食堂、集体用餐配送单位等餐饮服务提供者将视频信息上传至网络平台。
第九条 鼓励采用视频式展示的入网餐饮服务提供者将视频信息上传至其加入的网络餐饮服务第三方平台。
网络餐饮服务第三方平台要为视频信息上传、社会公众观看提供接口、展示页面。
第十条 视频直播展示的设备由视频采集设备、展示设备和储存设备三部分组成。
第十一条 摄像头安装要满足以下要求：
(一)粗加工区，可以看到该区域的卫生状况;
(二)烹饪区，可以看到地面、工作台面和设施设备干净程度，人员穿戴工作衣帽情况;
(三)专间、专用操作区域，可以看到工作台面和设施设备干净程度，人员穿戴工作衣帽情况，食品加工过程;
(四)餐饮具清洗消毒区，可以看到餐饮具回收、清洗、消毒、保洁等过程。
第十二条 餐饮服务提供者要保证采集的视频信息清晰展示在就餐场所显示屏或上传至网络平台。视频信息保存不少于7天。
第十三条 餐饮服务提供者一经启用视频展示设备，就要保证在加工制作、就餐时间设备正常运行，在该时间段不得在展示设备上改播其他内容。
第十四条 餐饮服务提供者要定期维护视频展示设备，一旦发现设备不能正常使用，要及时维修。
第十五条 餐饮服务提供者要加强内部管理，持续保持公开内容的真实、合规。
第十六条 餐饮服务提供者要在就餐场所醒目位置公布食品安全监管部门的举报电话。
第十七条 食品安全监管部门对餐饮服务提供者进行监督检查时，要对其明厨亮灶的情况进行检查和指导。
第十八条 社会公众通过明厨亮灶发现餐饮服务提供者有违法违规行为的，可以向食品安全监管部门举报。
食品安全监管部门对社会公众投诉举报反映的线索，要进行调查核实，属于违法行为的，及时依法处理，并反馈投诉举报人。
第十九条 各省、自治区、直辖市食品安全监管部门可结合本地实际，制定餐饮服务明厨亮灶工作实施方案。
第二十条 本意见自发布之日起施行。
精彩专栏
