开封市业主大会和业主委员会指导规则（2012）

　　关于印发《开封市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各县(区)物业办、物业服务企业：

　　为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市业主大会和业主委员会指导规则》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。

　　开封市住房和城乡建设局

　　二O一二年十二月二十五日

　　开封市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章总则

　　第一条为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内的业主大会、业主委员会的成立，选举和活动，适用本规则。

　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。

　　第四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事营利活动。

　　实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理费，每半年向业主公开一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。

　　第五条市物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督工作。

　　县、区物业行政管理部门或者街道办事处、负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。

　　社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

　　第六条业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。

　　工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。

　　第二章业主大会

　　第七条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。

　　住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县、区物业行政管理部门或街道办事处、应当督促成立业主大会。

　　第八条在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。

　　第九条成立首次业主大会的，县、区物业行政主管部门或者街道办事处、应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。

　　筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位(包括公有住房出售单位)代表各1名，业主代表3-7名。筹备组的组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。

　　建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。

　　第十条筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。

　　第十一条业主在业主大会会议上的投票权数：

　　(一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票;

　　(二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票;不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票;建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。

　　第十二条在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：

　　(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容;

　　(二)业主管理规约、业主大会议事规则草案;

　　(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。

　　业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

　　第十三条筹备组应当自成立之日起45日内，在县、区物业行政主管部门或者街道办事处、的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县、区物业行政主管部门或者街道办事处、提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。

　　第十四条首次业主大会会议的内容应包括：

　　(一)表决通过业主管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举产生业主委员会委员;

　　(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第十五条业主大会行使下列权力：

　　(一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(四)选聘、解聘物业服务企业;

　　(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施;

　　(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十六条业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。

　　物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。

　　业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。

　　第十七条业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。

　　业主为法人的，由法定代表人行使投票权;业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权;房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加

　　第十九条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第二十条业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章业主委员会

　　第二十一条业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。

　　第二十二条分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。

　　业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。

　　第二十三条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，身体健康;

　　(二)遵纪守法;

　　(三)模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公道正派;

　　(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识;

　　(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。

　　首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。

　　第二十四条业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。

　　第二十五条业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20%。

　　第二十六条业主委员会应当依法履行下列职责：

　　(一)宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务;

　　(二)监督业主管理规约的实施，督促业主履行业主管理规约;

　　(三)召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况;

　　(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作;

　　(五)组织业主委员会的换届选举;

　　(六)受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作;

　　(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

　　第二十七条筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。

　　首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

　　第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案。

　　(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告;

　　(二)已通过的业主管理规约;

　　(三)已通过的业主大会议事规则;

　　(四)选举和表决结果统计表;

　　(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

　　前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县、区物业行政主管部门备案。

　　县、区物业行政主管部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。

　　第二十九条业主委员会应当持县、区物业行政主管部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县、区物业行政主管部门备案。

　　业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。

　　第三十条首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。

　　物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：

　　(一)各类物业设施的验收、接收档案;

　　(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等;

　　(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;

　　(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况;

　　(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;

　　(六)专项维修资金的分户清册或资料;

　　(七)财务收支帐册;

　　(八)其他物业档案资料。

　　物业档案资料属全体业主共有。

　　第三十一条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

　　(一)各类会议记录、纪要;

　　(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料;

　　(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业服务合同;

　　(六)有关法律、法规和业务往来文件;

　　(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书;

　　(八)维修资金收支情况;

　　(九)其他书面和实物资料。

　　第三十二条业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

　　业主委员会会议可以邀请有关业主列席。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

　　第三十三条业主委员会每届任期为3年。

　　业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：

　　(一)起草本届业主委员会工作情况报告;

　　(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数;

　　(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示;

　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　第三十四条业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县、区物业行政主管部门会同所在地街道办事处组织成立换届筹备组换届选举。

　　因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

　　第三十五条原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。

　　第三十六条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县、区物业行政主管部门备案：

　　(一)已不是本物业区域业主的;

　　(二)依法追究刑事责任的;

　　(三)拒不履行业主义务的;

　　(四)连续3次缺席业主委员会会议的;

　　(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;

　　(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。

　　第三十七条业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

　　(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议;

　　(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;

　　(三)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;

　　(四)关于免除委员职务的建议;

　　(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。

　　第三十八条业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

　　(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议;

　　(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议;

　　(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

　　第三十九条业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县、区物业行政主管部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。

　　第四十条业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县、区物业行政主管部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县、区物业行政主管部门监管，在街道办事处、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作;未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。

　　第四十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县、区人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章指导和监督

　　第四十二条物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第四十三条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处有权责令建设单位限期改正。

　　第四十四条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。

　　第四十五条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十六条召开业主大会会议，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当给予指导和协助。

　　第四十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第四十八条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第四十九条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十一条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十三条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十四条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由区、县物业行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第五章附则

　　第五十五条业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。

　　第五十六条本规则自下发之日起施行。

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篇2：常州市业主大会和业主委员会指导规则（2013）

　　关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各有关单位：

　　现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。

　　常州市住房保障和房产管理局

　　20**年7月30日

　　常州市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章总则

　　第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。

　　第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

　　第二章业主大会

　　第七条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第九条业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十条符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十一条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)已筹集的专项维修资金清册;

　　(八)其他有关的文件资料。

　　第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十三条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　第十五条业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。

　　业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　第十六条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。

　　第十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十八条业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第(六)、第(七)款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。

　　第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十二条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十四条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　第二十五条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第二十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第二十七条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。

　　第三章业主委员会

　　第二十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十九条业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员和业主代表名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第三十一条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十二条业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十三条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十四条业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况;在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。

　　第三十五条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　第三十六条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十七条业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，并告知社区居(村)民委员会。

　　第三十八条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　第三十九条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

　　使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居(村)民委员会。

　　第四十一条有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(三)丧失民事行为能力的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十二条业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，应按业主大会议事规则予以罢免：

　　(一)不履行职责的;

　　(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;

　　(三)拒不履行业主义务的;

　　(四)侵害他人合法权益的;

　　(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

　　第四十三条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十四条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十五条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。

　　第四十六条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第四章指导和监督

　　第四十七条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第四十八条具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

　　第四十九条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第五十条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十一条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　第五十二条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五十三条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十四条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十五条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民政府)组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十七条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十八条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第五章附则

　　第五十九条业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

　　第六十条本规则自20**年9月1日起施行。《常州市业主大会和业主委员会工作指导规则(试行)》(常房发〔20**〕37号)同时废止。

篇3：濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(2019试行)

　　（20**〕1

　　各乡镇人民政府，各产业集聚区管委会，县政府有关部门：

　　县房产局《濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

　　20**年1月9日

　　濮阳县业主大会和业主委员会成立活动指导规则(试行)

　　(濮阳县房地产管理局)

　　成立业主大会和业主委员会，是维护业主合法权益的需要，是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》赋予业主的权利。近年来，我县城镇化飞速发展，物业小区迅速增加，业主维护自身权益的自觉性不断提高，但物业管理相对落后，由此产生的矛盾纠纷逐渐增多，给社会大局稳定造成了不良影响。为进一步缓解矛盾纠纷、依法维护业主权益、鼓励条件成熟的物业小区成立业主大会和业主委员会，制定本指导规则。

　　一、申请受理

　　成立业主大会和业主委员会坚持乡、镇、办主导，业主为主体的原则。符合成立业主大会条件的乡、镇、办，应接收成立筹备组的申请。申请主体一是开发建设单位;二是十人以上业主联名。

　　二、筹备组成立

　　收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组代表应严格按照幢或单元或单层为单位进行推选产生，代表的得票数应达到代表单位的过半数，同时要设立推荐、自荐环节。推选代表和自荐代表相加选出筹备组代表，此选举结果应留档备查，以便递补之需。在推选代表环节应将异议解决办法一并征求业主意见，以便解决筹备组成立过程中发生的异议。

　　三、筹备组准备事项

　　首次业主大会筹备组应遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》所列职责逐项落实并公告，做好准备工作。业主委员会组成人员产生前应首先确定成员人数，一般应在业主代表中选举产生候选人，候选人应多于成员人数的30%，实行差额选举。拟定业主委员会选举办法应考虑过半数的专有部分面积和过半数的业主参加，得票经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总套数过半数业主同意。参加选举的业主达不到半数的应采取补充表决办法。业主委员会主任、副主任可以在业主委员会成员中选举产生。

　　四、业主大会召开和事项表决

　　乡镇人民政府、办事处应当在首次业主大会筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会需要表决的事项遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会履行的职责逐项准备并附表决表。分期开发的物业小区在业主大会议事规则中应明确增补业主委员会成员的办法。

　　召开业主代表大会的代表应将表决事项在本选区逐户征求意见然后汇总。

　　无论召开业主大会还是业主代表大会，表决过程都应在筹备组成员和乡、镇、办工作人员的监督下进行。

　　五、备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在乡镇人民政府、办事处备案。

　　乡镇人民政府、办事处应当在5个工作日内完成备案，向业主委员会颁发《河南省业主大会业主委员会备案证书》，同时将备案情况抄送县房产局。

　　六、业务指导和培训

　　县房产局负责对业主委员会进行业务指导和培训。

　　本指导规则以外的工作内容遵照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》执行。

篇4：洛阳市业主大会和业主委员会指导规则（2009）

　　洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知

　　洛政〔20**〕68号

　　各县(市、区)人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

　　《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　洛阳市人民政府

　　二〇〇九年五月五日

　　洛阳市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章 总则

　　第一条　为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

　　第二条　本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。

　　第三条　本规则所称业主是指房屋所有权人。未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。

　　第四条　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第五条　各县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。

　　辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。

　　第六条　业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第七条　业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。

　　实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费，每半年向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。

　　第八条　业主大会、业主委员会作出的规定违反法律法规的，物业管理区域所在地的居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知主管部门。物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二章 业主大会

　　第九条　符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会：

　　(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;

　　(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用期已超过12个月的。

　　应当召开首次业主大会而不召开的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。

　　业主人数不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十条　业主筹备成立首次业主大会的，应当在物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、业主、建设单位(包括公有住房出售单位)代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位(包括公有住房出售单位)代表各1名，业主代表3-7名。筹备组的组长由居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主自荐或者居民委员会推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条　筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主管理规约(草案)》;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法、人数及名单;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主可以在公告后7日内提出异议，筹备组应当在首次业主大会会议召开前予以答复。

　　第十二条　业主大会履行以下职责：

　　(一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业服务企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十四条　业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　业主管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十五条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。

　　第十六条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。

　　第十七条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

　　第十八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　第十九条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第二十条　业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　第二十一条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第二十二条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章 业主委员会

　　第二十三条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十四条　业主委员会由业主大会依法选举产生。

　　第二十五条　业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内，应当持下列资料到物业所在地县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

　　(一)业主委员会备案登记表;

　　(二)业主管理规约;

　　(三)业主大会、业主委员会议事规则;

　　(四)选举和表决结果统计表;

　　(五)业委会组成人员基本情况及委员分工情况。

　　业主委员会应当在备案后7日内公示成员名单及联系方式。

　　第二十六条　业主委员会持县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的备案证明申请刻制印章，并将印模式样报辖区所在地的县(市、区)房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第二十七条　业主委员会依法履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况;

　　(二)组织业主委员会的换届选举;

　　(三)代表业主大会签订物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)配合辖区街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作;

　　(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(七)督促不交纳服务费的业主按时交纳;

　　(八)履行业主大会赋予的职责;

　　(九)积极宣传物业管理有关法规政策;

　　(十)完成业主大会交办的其它事项。

　　第二十八条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定，终止其委员资格：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因故意犯罪受到刑事处罚的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)其他原因不宜担任业主委会员成员的。

　　第二十九条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。

　　拒不移交档案资料、印章的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交;逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。

　　第三十条　经业主委员会和20%以上业主提议，需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期为7日。

　　第三十一条　业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业管理区域所在地的县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的，由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

　　第三十二条　业主大会、业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当在变更之日起7日内办理变更备案手续。

　　第四章 附 则

　　第三十三条　本规则自20**年6月1日起施行，有效期5年。20**年7月5日洛阳市人民政府《关于印发洛阳市住宅区物业管理服务标准等4个物业管理配套文件的通知》(洛政〔20**〕46号)中的《洛阳市业主委员会组建规定》同时废止。

篇5：惠州市业主大会和业主委员会指导规则（2014）

　　惠府办〔20**〕11号

　　各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》业经十一届61次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市房管局反映。

　　惠州市人民政府办公室

　　20**年4月15日

　　惠州市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范本市行政区域内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。

　　第二条 本规则所称业主是指房屋所有权人。

　　依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。

　　第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第二章 业主大会、业主委员会的成立和备案

　　第四条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　第五条 业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会：

　　(一)百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。

　　(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。

　　符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的，应当向乡镇人民政府(街道办事处)提供要求协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。

　　第六条 乡镇人民政府(街道办事处)经初步审查认为符合业主大会成立条件的，应当在30个工作日内会同物业所在地的市、县(区)房产管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　　第七条 筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。

　　第八条 乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复乡镇人民政府(街道办事处)，建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时回复乡镇人民政府(街道办事处)通知的，视其为放弃筹备组成员资格，建设单位放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。

　　第九条 建设单位和物业服务企业应按照物业所在地的县、区房产管理部门或者乡镇人民政府(街道办事处)的要求，及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　上述资料由筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

　　第十条 筹备组业主代表应具备下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域物业服务的企业及下属单位任职;

　　(五)具备必要的工作时间。

　　第十一条 筹备组业主代表的选定。

　　乡镇人民政府(街道办事处)会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》(附件2)。由乡镇人民政府(街道办事处)将《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》、《×市×区业主大会筹备组业主代推荐登记表》(附件3)、《推荐筹备组业主代表候选人的业主签名表》(附件4)等在物业管理区域显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式和时间期限等。

　　第十二条 推荐筹备组业主代表候选人。

　　公告公示期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《×市×区业主大会筹备组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给乡镇人民政府(街道办事处)，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

　　公告公示期满后，由乡镇人民政府(街道办事处)根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。

　　业主代表候选人人数不足的，乡镇人民政府(街道办事处)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。

　　业主代表候选人人数较多的，由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。经协商未果，由乡镇人民政府(街道办事处)确定筹备组业主代表人选。

　　第十三条 筹备组业主代表的异议处理。

　　产生筹备组业主代表后，乡镇人民政府(街道办事处)应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域显著位置公示3日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面意见。筹备组应当记录并作出书面答复。业主代表存在不符合担任筹备组业主代表条件情形的，由乡镇人民政府(街道办事处)取消其业主代表资格。空缺名额按筹备组候选代表推选程序重新选定。

　　第十四条 确立筹备组。

　　筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立的，乡镇人民政府(街道办事处)应当将《关于首次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告》(附件5)在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自组成人员名单通告之日起成立。筹备组应制定筹备组工作人员证，筹备组工作人员工作期间须佩戴工作证参与业主大会的筹备工作。

　　筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。

　　第十五条　业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

　　第十六条　首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　第十七条　业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任等。

　　第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;

　　(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　(十二)划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　(十三)未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。

　　第二十条 公示管理规约和业主大会议事规则。

　　筹备组应当将拟订的管理规约和业主大会议事规则以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。公示时间不少于15日。

　　业主对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以书面形式答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。

　　经征求意见，筹备组对管理规约和业主大会议事规则有修改的，应当将经过修改后的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于15日。

　　第二十一条 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数和业主总人数：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照两者之和计算。

　　第二十二条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第二十三条 业主大会应当在业主议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由法定监护人行使投票权。

　　第二十四条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)遵守管理规约，履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

　　(五)具备必要的工作时间。

　　第二十五条 业主委员会一般由5 ~ 15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十六条 业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。

　　通知公告期内，业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》(附件6)和《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》(附件7)、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给筹备组，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。

　　第二十七条 确定业主委员会委员候选人资格。

　　通知公告期满后，由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法，确定符合条件的业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。如候选人人数再次不满筹备组工作自行终止。

　　筹备组应当将确定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议的应在公示期满后7日内向筹备组反映，筹备组应在5日内及时答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。

　　第二十八条 发出会议通知。

　　召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》(附件8)、《业主委员会委员候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。并将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》提前15日以下列方式之一送达全体业主：1.当面递交书面通知;2.将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;3.邮寄;4.向业主发送电子邮件，5.其他法定方式。此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告，通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务，并做好收发登记工作以备核查。

　　采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《业主大会表决票》(附件9)《业主委员会委员候选人选票》(附件10)与召开业主大会会议的通知同时公告并按前款规定送达全体业主。

　　第二十九条 筹备组应当按照本规则规定时限，组织召开首次业主大会对管理规约、业主议事规则和业主委员会委员候选人进行投票表决。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　投票选举结束后，筹备组应在当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。收集的表决票多于发出票数的，选举无效;每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2人以上监票人认定，对相应部分作废票处理，废票应当计入表决票总数。筹备组应当当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。

　　(一)采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布选举结果，并填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》(附件11)和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》(附件12)，同时要将选举结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。

　　(二)采用书面征求意见形式的，筹备组应当在开箱验票的当天填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》，并将统计的选举结果在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　(三)业主要求核查业主委员会委员选举结果的，筹备组或业主委员会应当及时给予答复。业主要求查验表决票的，筹备组或业主委员会应当将业主的表决结果供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明，业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的《业主大会选举、表决投票委托书》(附件13)，业主本人的身份证和有效房产证明，《业主大会选举、表决投票委托书》应当载明委托事项、委托权限及期限。

　　(四)公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及《首届业主大会会议决定》(附件14)及时在物业管理区域内显著位置公告。自公告之日起，筹备组自动解散。

　　第三十条 首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。

　　第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料(一式三份)向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和市、县(区)房产主管部门办理备案手续：

　　(一)《惠州市业主委员会备案表》(附件15，一式三份);

　　(二)管理规约、业主大会议事规则;

　　(三)业主大会的会议记录和会议决定;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地房产主管部门应当自收到惠州市业主委员会备案表和业主委员会备案材料后5日内发出备案回执(附件16)。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的物业所在地房产主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)。

　　第三十二条 业主委员会办理完备案手续后，可持备案证明材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。

　　第三章 业主委员会及其委员的权利义务

　　第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行下列职责，并接受业主的监督：

　　(一)依法召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决;

　　(三)组织业主委员会的换届、委员补选工作;

　　(四)执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同;

　　(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(六)督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费用，督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题及纠纷;

　　(七)及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施。

　　(八)积极配合乡镇人民政府(街道办事处)、居(村)委会做好物业管理区域的社区建设工作;

　　(九)建立、完善业主委员会信用信息;

　　(十)法律法规规章规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第三十四条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)。

　　业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第三十五条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第三十六条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第三十七条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十九条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由物业所在地房产主管部门责令限期改正，并给予警示教育;其他委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第四十条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　业主委员会缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员，业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出协助要求，乡镇人民政府(街道办事处)应当给予协助。

　　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经业主委员会决定的;

　　(二)经20%以上业主提议的;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第四十二条 业主委员会未按规定召开业主大会会议的处理办法。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者物业所在地房产主管部门可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织召开。

　　第四章 业主大会、业主委员会的召开

　　第四十三条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第四十四条 物业管理区域内下列事项，应当提交业主大会会议决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)其他法律法规规章或者管理规约、业主大会、议事规则确定应由业主大会决定的事项。

　　业主大会决定上述第(六)项和第(七)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。

　　第四十五条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十六条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者县(区)房产管理部门可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十七条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当包括以下主要内容：

　　(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定;

　　(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

　　(四)业主委员会选举及备案资料;

　　(五)住宅专项维修资金筹集及使用账目;

　　(六)业主及业主代表的名册;

　　(七)业主的意见和建议。

　　(八)其他书面和实物资料。

　　第四十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，工作经费的收支和使用情况，应当定期按季度在物业管理区域的显著位置公布，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第五章 指导和监督

　　第四十九条 大会、业主委员会应当配合公安机关，与居(村)委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居(村)委会依法自治管理职责，支持居(村)委会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在地居(村)委会，并认真听取居(村)委会的建议。

　　第五十条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给所在地居(村)委会，并在所在地街道办事处的指导下，做好业主共同财产清算工作。

　　第五十一条 乡镇人民政府(街道办事处)应当会同当地物业管理行政主管部门依法对业主大会、业主委员会的成立及活动给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居(村)委会予以协助和指导。

　　第五十二条 乡镇人民政府(街道办事处)应把所辖区域内社区居(村)委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。

　　第五十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律法规规章的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取其他服务费用。

　　第五十四条 业主委员会任期届满不得继续履行业主委员会职责。业主委员会超越职权违反法律法规规章或业主大会决定作出的决定给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　第五十五条 业主委员会未经业主大会决定，擅自选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，给业主造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

　　第五十六条 业主委员会未经业主大会同意，擅自选聘未取得资质证书的物业服务企业及聘用未取得国家规定的专业技术职业资格证书的人员从事维护服务活动，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六章 附 则

　　第五十七条 本规则在具体实施中遇到的问题由市房产管理部门制定实施细则。

　　第五十八条 本规则自20**年5月1日起施行，有效期5年。

　　附件 1.关于成立业主大会的申请书

　　2.关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告

　　3._____市______区_____业主大会筹备组业主代表推荐登记表

　　4.推荐筹备组业主代表候选人的业主签名表

　　5.关于首次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告

　　6.业主委员会委员候选人简历表

　　7.推荐业主委员会委员候选人的业主签名表

　　8.关于召开______小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知

　　9.业主大会表决票

　　10._______小区业主委员会委员候选人选票

　　11._______小区首届业主大会表决票验票结果确认书

　　12._______小区首届业主委员会选举验票结果确认书

　　13.业主大会选举、表决投票委托书

　　14.首届业主大会会议决定

　　15.惠州市业主委员会备案表

　　16.业主委员会备案回执存根

　　17.业主大会流程图