昆山市物业服务收费管理实施细则（2015）

　　昆政规〔20**〕13号

　　昆山市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知

　　昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位：

　　《昆山市物业服务收费管理实施细则》业经市政府第37次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　昆山市人民政府

　　20**年12月8日

　　昆山市物业服务收费管理实施细则

　　一 总 则

　　第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

　　第三条本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

　　二 物业公共服务收费管理

　　第六条物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第七条普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1，具体执行标准可上下浮动20%。

　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第八条新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

　　物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案：

　　(1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;

　　(2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;

　　(3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;

　　(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

　　(5)招标文件、投标文件;

　　(6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。

　　新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

　　前期物业管理期间变更物业服务企业的，应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的，应同时向价格主管部门备案。

　　第九条满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的，普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十条各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

　　住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

　　第十一条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条物业公共服务费一般由下列因素构成：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

　　(3)清洁卫生费用;

　　(4)绿化养护费用;

　　(5)秩序维护费用;

　　(6)物业服务企业办公费用;

　　(7)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(9)管理费分摊(酬金制不含此项);

　　(10)经业主大会同意的其他费用;

　　(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十三条住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第十四条业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十五条物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。

　　第十六条新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

　　第十七条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。

　　三 汽车停放收费管理

　　第十八条汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：

　　(1)管理服务人员费用;

　　(2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

　　(3)清洁卫生费用;

　　(4)秩序维护费用;

　　(5)法定税费等。

　　车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第十九条住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。

　　第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

　　业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

　　第二十二条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。

　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位，汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的，自办理交付手续之日起，汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。

　　第二十三条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

　　第二十四条对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

　　四 其他服务收费管理

　　第二十五条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

　　特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十六条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　第二十八条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

　　物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

　　第二十九条装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。

　　第三十条 物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

　　物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

　　新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。

　　物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

　　物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

　　第三十一条利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　五 行为规范

　　第三十二条　物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主、物业使用人提供质价相符的服务，并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向区镇、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第三十三条　物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

　　第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

　　物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

　　实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。

　　第三十五条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

　　第三十六条物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

　　物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

　　第三十七条物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　六 监督管理

　　第三十八条价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第三十九条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：

　　(1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(2)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(4)强制或变相强制服务并收费的;

　　(5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(6)不按规定实行明码标价的;

　　(7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第四十条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　七 附则

　　第四十一条服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。

　　第四十二条本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十三条本细则自20**年1月1日起执行，《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔20**〕16号)同时废止。

　　附件：1. 昆山市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

　　2. 昆山市住宅小区停车服务收费标准

　　附件1

　　昆山市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

等级	基准价格 （元/月.平方米）	等级	基准价格 （元/月.平方米）	等级	基准价格 （元/月.平方米）
一级	0.20	二级	0.40	三级	0.60
四级	0.80	五级	1.00	六级	1.20
七级	1.40

　　注：

　　1. 上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等

　　设施设备的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。

　　2. 普通住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》

　　实施。

　　3. 普通住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定期公布。

　　附件2

　　昆山市住宅小区停车服务收费标准

类别	汽车停放费（元/月）	车位租金 （元/月）	备注
小 型 车 ︵ 9 座 以 下 ︶	业主共有室外车位 （室外道路停车）	120	0	上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定
	业主专有室内车位 （购买车位）	50	0	上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定
	专用室内车位 （租用车位）	50	150	上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定
	业主专有室内车库 （住宅自带车库）	0	0
	机械架空式车位	80	120	上浮不超过30%、下浮不限的范围内商定
	临时停车	进入小区临时停车,半小时（含半小时）内不收费；一小时内（含一小时），2元/次；二十四小时（含二十四小时）内，5元/次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。
说明	由于小区车位不足或无固定车位的业主、物业使用人 24小时内多次进出小区，收费最高不超过5元
室外 共用车棚	室内 共用车库
物业管理区域内集中停放的摩托车及非机动车	摩托车 助力车 电瓶车	每月每辆8元	每月每辆10元	为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取
	自行车	每月每辆3元	每月每辆5元

　　注：其它车型机动车停车服务收费标准由业主或业主委员会与物业企业协商确定。

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篇2：北仑区物业服务收费管理实施办法（2018）

　　关于印发北仑区物业服务收费管理实施办法的通知

　　仑价〔20**〕15号

　　北仑区各物业服务企业及相关单位：

　　为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市有关物业服务收费管理的规定，参照《宁波市物业服务收费管理实施办法》，现将《北仑区物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

　　北仑区物价局

　　北仑区住房和城乡建设局

　　20**年10月25日

　　北仑区物业服务收费管理实施办法

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理有关规定，参照《宁波市物业服务收费管理实施办法》，结合区域实际，制定本办法。

　　第二条 按照上级有关规定，本办法适用于北仑区行政区域范围内的物业服务收费行为及其管理活动。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位及其配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　本办法所称前期物业服务没有特别说明的，均是指住宅小区竣工交付使用后至业主委员会成立之间的物业服务。住宅小区竣工后至开发建设单位交付业主使用前的物业服务，其收费按有关文件规定执行。

　　第四条 物业服务收费实行属地管理。区价格主管部门会同区住建行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责全区物业服务收费的监督管理工作，并组织实施本区域内物业服务收费管理工作。北仑区新建普通住宅(含保障性住房)前期物业服务收费标准由区价格主管等部门另行制定。

　　第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用标准与服务质量和水平相适应的原则。

　　第六条 物业服务应当包括以下内容：

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等，但按照规定应当由业主或使用人清理或承担费用的建筑装潢垃圾、家具垃圾除外;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

　　(四)公共秩序维护，协助做好安全防范工作;物业服务合同约定物业服务企业应对车辆实行停放管理的，按照合同的约定执行;

　　(五)物业档案管理;

　　(六)合同约定的其他公共性服务。

　　房屋共用部位、共用设施设备的具体使用管理、维修保养依据开发建设单位、业主委员会与物业服务企业的合同约定执行。

　　第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业服务收费(含保障性住房前期物业服务收费，下同)实行政府指导价。

　　业主委员会成立后的普通住宅、非住宅(含公寓，下同)和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。高标准住宅须由开发建设单位向当地物业主管部门提出认定申请，符合下列条件之一的，为高标准住宅：

　　(一)独栋、联排等独门独户住宅;

　　(二)建筑容积率在1.0以下的小区住宅;

　　(三)单套套型建筑面积140(含)平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%(含)以上的。其中，套型面积包括专有部分建筑面积(套内建筑面积)和分摊的共有建筑面积两部分。

　　第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价制度，区价格主管部门会同物业主管部门，结合《宁波市住宅小区星级物业服务导则》，根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准(包括基准价和浮动幅度，下同)。主管部门根据物业人员工资、服务成本变化、物价等因素，对物业服务收费标准原则上每3年进行1次评估，并视评估情况合理调整，及时向社会公布。

　　区价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业项目收费的事后监管，依据《宁波市住宅小区星级物业服务导则》规定，对前期物业收费项目应每年度按照“双随机”的办法进行1次抽查考评，对特级前期物业项目收费每3年开展1次成本调查。具体前期物业收费项目抽查考评办法由相关部门另行制定。

　　第九条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，在物业主管部门、价格主管部门公布的范围内选定物业服务等级及相应的基准价、浮动幅度，按照有关规定确定具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。保障性住房物业服务收费原则上不得超过三星级收费标准。分期开发建设的普通住宅物业项目，已全部取得立项、规划、土地、施工等相关行政许可的，首期物业项目批复后3年内的后续物业项目可以整体定价，其他分期物业项目，应分期定价。

　　对超过五星级物业的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位应向区物业主管部门提出特级服务申请，经物业主管部门认定后，由价格主管部门按照质价相符的原则，依照定价程序核定收费标准。开发建设单位申请材料应包括：物业服务收费申请报告、项目立项、规划、土地、施工等许可文件复印件、普通住宅小区总平面图、设施设备和人员配置情况、成本测算表等必要资料。

　　第十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已依法选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止;合同约定期限届满，物业服务区域尚不具备成立业主大会、业主委员会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位按规定标准全额交纳。

　　第十一条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市住宅小区星级物业服务导则》等规定自主确定物业服务等级及其收费标准。

　　已成立业主委员会后的物业服务收费，应由业主委员会根据业主大会的决定，也可参照物业主管部门、价格主管部门公布的物业服务等级及收费标准，通过物业服务合同明确服务内容及收费标准。

　　第十二条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　日常使用的物业专项维修资金不得纳入包干制、酬金制范围。

　　第十三条 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　物业服务成本构成一般应包括以下内容：

　　(一)物业服务企业人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的福利费等，含工程技术人员、电梯安全员、消防控制室等岗位人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训及继续教育等费用;

　　(二)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(三)物业服务企业办公费用;

　　(四)物业服务企业固定资产折旧;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(六)经业主大会同意的其它费用。

　　第十四条 实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十五条 物业服务费按月计收。计费起始时间，从已具备交付条件，自开发建设单位通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。因业主原因未及时办理交付手续的，其物业服务费由业主承担。

　　空关房物业服务收费按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(甬政发〔20**〕53号)的有关规定执行。日常使用的物业专项维修资金不论是否属于空关房，应按标准全额缴纳。

　　物业服务费可以预收，有约定预收时限的，按照物业服务合同所约定的时限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期不得超过12个月。凡预收相关物业费用的，物业服务企业不得以补交费用的名义变相提高收费标准。

　　第十六条 计费单位按房屋所有权证登记的建筑面积(除汽车和自行车库外)计收，尚未办理产权登记的，以物业售卖合同上的建筑面积为准。同一房屋所有权证书或同一物业买卖合同附载登记的地下储藏室、工具间等应按附载登记的建筑面积交纳物业综合服务费。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　第十七条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。

　　第十八条 原房屋共用部位和共用设施日常维修费(指中修以下维修)纳入物业专项维修资金管理，以日常使用的物业专项维修资金的名义缴纳和使用，具体管理办法由有关部门另行规定。自本办法施行之日起，20**年4月1日(含)以后新建普通住宅小区物业服务项目，不得向业主收取日常维修费，共用部位和共用设施日常维修按专项维修资金有关规定执行，20**年4月1日以前的前期物业服务项目，已缴纳过物业专项维修基金的房改房、拆迁安置房等项目可不再缴纳日常维修费，其他项目日常维修费缴纳和使用暂仍按物业服务合同约定执行，待日常使用的物业专项维修资金管理办法出台后统一按规定执行。

　　第十九条 开发建设单位应当向全体业主公布车库、车位(含人防设施用于停车等)的处分情况。开发建设单位委托物业服务企业，或自行收取经不动产首次登记的销售剩余车库、车位的停车服务费或租金的，应当在销售房产的同时，公布车库、车位的收费标准或租金，并在物业服务合同中具体约定。经不动产首次登记的车库、车位，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝出租，车库、车位出租期限原则上一次不得超过12个月。

　　占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业应根据业主大会的决定收取停车费。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定或者有关规定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。受专业单位委托代收费用的，物业服务企业应与委托单位签订委托合同，可向委托单位收取代收服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　单独设置计量表的电梯、增压水泵、中央空调等公用高能耗设施设备运行消耗的能耗费，由所有使用该设备的业主合理分摊，并在物业服务合同中约定。未单独设置计量表的公用高能耗设施设备能耗费用，以及其他公共普通能耗费用在物业服务费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　物业服务企业办公和生活的用水、用电费用，保安系统、绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业服务费中列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　第二十一条 建筑装潢垃圾、家具垃圾由业主负责清运，物业服务企业负责垃圾堆放点的设置。物业服务企业受业主委托清运的，按物业服务合同中约定的收费标准执行，凡预收清运费的，物业服务企业不得要求业主补缴垃圾清运费等。

　　物业服务企业不得向业主或装修单位(装修人)收取楼道维护费、进出人员出入证工本费(遗失补办的除外)等违规费用。

　　第二十二条 物业管理区域内公共配套服务设施的物业服务费，除警务室和居委会办公用房免收物业服务费外，其他机构或单位物业服务收费应通过双方协商确定。

　　第二十三条 除前期物业服务收费实行政府指导价外，对住宅小区实施物业管理过程中涉及的建筑垃圾清运服务费、机动车停放服务费(含集中管理的停车位、非独立车库管理费、共用部位和共用停车设施、人防车位、临时停放服务费)、代办服务费、特约服务费等收费，凡政府价格主管部门未作规定的，一律实行市场调节价。

　　第二十四条 物业服务企业应严格落实收费明码标价制度和推行“阳光物业”制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、举报投诉电话12358等有关情况进行公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

　　物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，具体办法按照市住房和城乡建设委员会《关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见》(甬建发〔20**〕135号)执行。

　　第二十五条 物业服务企业违反价格法律、法规及上述有关规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。对社会反响强烈的物业收费行为，价格主管部门可会同物业主管部门采取提醒、约谈等必要措施。

　　第二十六条 本办法自20**年11月25日起施行。本办法由北仑区物价局会同北仑区住房和城乡建设局解释。本办法实施后，尚未成立业主委员会的，继续按前期物业服务合同执行，已成立业主委员会的，按业主大会的决定执行。此前物业服务收费规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。本办法未尽事宜，按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》等有关规定执行。

　　区物价局《关于印发<北仑区物业服务收费管理实施办法>的通知》(仑价〔20**〕2号)同时废止。

篇3：宿迁市贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》有关问题的通知

　　索 引 号 014319477/20**-00191

　　宿发改收费发〔20**〕195号

　　关于贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》有关问题的通知

　　各区发展改革局、住建局，市各开发区、新区、园区经济发展局、住建(城管)局：

　　《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发〔20**〕3号)已于20**年1月1日正式实施。为进一步贯彻落实省办法，现结合《宿迁市住宅物业管理条例》有关规定，就业主大会选聘物业服务企业之前，市区普通住宅(含保障性住房，下同)前期物业收费管理有关问题通知如下：

　　一、政府指导价范围。以下物业收费实行政府指导价：

　　(一)普通住宅前期物业公共服务费。

　　(二)普通住宅前期业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费。

　　(三)物业管理区域内住宅业主使用的人防车位(库)和建设单位车位(库)租金。

　　二、定价权限。市区物业收费政府指导价，由市发展改革部门会同市住建部门制定、评估、调整，各区(含开发区、新区、园区，下同)可以在市公布的政府指导价范围内，分级分类分档指导定价工作。

　　街道办(乡镇人民政府)依法提供应急管理，或委托居(村)委会托管的物业管理区域，普通住宅物业公共服务费、业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费收费标准，由街道办(乡镇人民政府)在政府指导价范围内决定。街道办(乡镇人民政府)的收费决定应同时抄送物业所在地的区发展改革部门。

　　三、收费调整。未经业主大会同意，合同约定的物业公共服务费、向业主收取的汽车停放费收费标准不得擅自调整。

　　四、收费减免。空置住房空置期间物业公共服务费按合同约定收费标准的百分之七十交纳。空置住房认定办法由双方合同约定，合同未约定或约定不明的，业主房屋未发生生活用水用电费用持续超过六个月的，应认定为空置房。

　　电梯起始层的住宅(指同层同楼道所有电梯均为起始层)业主和物业使用人，不承担电梯日常维保检测费用和运行电费。

　　新安装电梯住宅业主或物业使用人，不承担电梯质保期内的日常维保检测费用。

　　五、保障性住房物业收费。小区内配套建设的保障性住房(指经济适用房、廉租房、公租房)，物业公共服务费低于小区内普通住宅的，各区住房保障部门应制定补贴政策，报同级政府批准。

　　六、车位(库)物业收费。前期物业管理阶段，业主公共车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费由双方在政府指导价范围内合同约定，未约定的，物业服务企业不得收取。

　　(一)业主共有车位(库)。合同约定汽车停放费实行包年、包月停放管理并收费的，包年停放最长为一年，收费标准不得高于包月停放收费累计额。

　　业主大会成立前，物业管理区域有专人管理的非汽车封闭式、半封闭式公共、共有车库(棚)，所产生的物业服务费用纳入物业公共服务成本，不得另行收费。

　　(二)业主自购车位(库)。业主自购车位(库)物业服务费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。水电装表入户的业主自购车库，免收物业服务费。

　　(三)人防车位(库)。租金包括人防工程设施日常的维护保养费用、保修期满后的大修费用、物业管理服务费用，剩余部分纳入住宅专项维修资金，具体管理办法按省、市有关文件规定执行。租金预收期限每次不得超过《人民防空工程平时使用证》有效期。车位物业服务费用由物业服务企业与《人民防空工程平时使用证》持有人约定收取。

　　(四)建设单位产权车位(库)。租金主要弥补该车位(库)投资成本费用、物业管理服务费用。物业管理服务费用包含在车位(库)租金中，由物业服企业与建设单位约定收取，不得另行向车位租用人收费。租金预收期限每次不得超过三年。车位(库)未出租的，物业管理服务费用由物业服务企业与建设单位约定收取。

　　(五)临时停车位。物业管理区域内依法设置的临时停车位，约定实行计次或计时停放收费的，免费停放时限应不低于3个小时。

　　七、其他物业收费

　　(一)特约服务收费。物业服务企业提供保安、保洁、绿化养护、共用部位共用设施设备管理维护、综合管理等物业公共服务以外的特约有偿服务，建设单位与物业买受人、物业服务企业与业主应单独签订特约有偿服务合同，不得与物业公共服务及收费合同捆绑签订。

　　(二)门禁卡收费。新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区，对业主、物业使用人或其车辆实行出入卡(证)管理的，建设单位或物业服务企业应当为业主、物业使用人免费配置不少于四张出入卡(证)，每车免费配置不少于一张门禁卡(含蓝牙卡)，并免费提供后期升级服务。免费配置的出入卡(证)费用包含在门禁系统购置安装费用中。

　　业主另有需求或因保管不善导致丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以依据制作成本按实协商收取补卡工本费。

　　业主大会或业主大会授权的业主委员会、业主自治组织对出入证(卡)的管理另有决定的，从其决定。

　　(三)充电服务费。新建小区或政府投资改造小区配套建设的电动自行车充电装置运行维护费用，纳入住宅物业公共服务费。充电电费由充电人按实承担。

　　八、工作要求。以上通知自20**年9月20日起执行。原市物价局、市住房和城乡建设局《宿迁市市区物业收费管理实施细则》(宿价规〔20**〕1号)同时废止。各区应结合《江苏省物业服务收费管理办法》有关规定，及时将本通知贯彻落实到有关单位和企业，做好区域内政府指导价物业收费管理。对管理过程中发现的违反政府指导价等违法违规收费行为，应及时主动沟通联系市场监督管理部门，移送案件线索，配合市场监督管理部门做好收费监督检查工作。

　　宿迁市发展和改革委员会 宿迁住房和城乡建设局

　　20**年9月2日

篇4：大冶市物业服务收费管理实施细则（2019年）

　　关于印发《大冶市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各物业服务主体、各有关单位和经营者:

　　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服﹝20**﹞22号)、《黄石市物业服务收费管理实施细则》(黄发改工服﹝20**﹞363号)，结合我市实际，现将制定的《大冶市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请遵照执行。

　　大冶市发展和改革局 大冶市房地产管理局

　　20**年1月4日

　　大冶市物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本细则。

　　第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

　　本细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由市发改主管部门会同市房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

　　建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向市发改主管部门报送物业服务及收费标准等资料。

　　符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理:

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　第五条 实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

　　物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

　　鼓励物业服务主体创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作、社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。

　　第六条 本市住宅前期物业服务收费实行分等级定价。物业服务等级、服务内容及服务标准原则上参照《大冶市住宅物业服务规范》(冶房〔20**〕2号)的通知规定的前四个等级(星级即等级，下同)即一星级、二星级、三星级、四星级执行。各星级对应的收费标准详见《大冶市住宅前期物业服务收费标准》(附件1)。五星级的住宅前期物业服务，由于服务内容及服务标准高，暂不制定具体收费标准，待各方条件具备后，由有关部门再行核定。

　　我市物业服务收费标准参照《大冶市住宅物业服务规范》，各物业服务主体对照自己的服务能力和服务水平，原则上自主选择对应星级的物业服务项目、服务内容、服务标准及其相对应的前期物业服务收费标准，先由市房产主管部门核定服务项目、服务内容、服务标准后，再按规定程序报市发改主管部门审核前期物业服务收费标准后执行。

　　第七条 物业服务主体在办理商品房预售许可证前须履行资料报送审核和收费标准申报制定程序。报送审核和申报制定住宅前期物业服务收费标准需提交资料如下:

　　1、关于审核和制定住宅前期物业服务收费标准的申请报告

　　2、填写《大冶市住宅前期物业服务基础信息报送表》

　　3、市房产主管部门核定的物业服务主体前期物业服务星级及其对应的物业服务项目、服务内容、服务标准以及服务方案、服务合同

　　4、前期物业服务中标通知书及中标合同

　　5、前期物业服务成本核算资料

　　6、物业服务主体有效证件(系营业执照或服务组织等证件)

　　7、项目修建性详细规划图纸等。

　　第八条 市发改主管部门和市房产主管部门按各自职责对物业服务主体报送和申报资料进行审核和批复。

　　物业服务主体应在市发改主管部门审核、制定的前期物业服务收费标准内，与业主(或购房者)约定具体收费标准，签订前期物业服务合同。

　　同一小区分期开发的住宅小区，每期都按不超过第一期或第一次审核和制定的前期物业服务收费标准，与业主(或购房者)约定具体的前期物业服务收费标准以及相对应星级的物业服务项目、服务内容、服务标准，并由物业服务主体按规定程序向市发改主管部门报送有关资料备查。

　　第九条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

　　房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主按前期物业服务费标准的50%交纳。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业小区交付给买受人的，应承担前期物业服务费用。

　　第十条 物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。

　　第十一条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报市房产主管部门备案。

　　建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。

　　对公众投诉频繁、矛盾突出的车库(位)租售价格，市发改主管部门先行提醒告诫，价格明显偏高的，开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经再次提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

　　第十二条 规范物业管理区域内车库(位)停放服务收费行为。

　　物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。

　　对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费。

　　为保证车辆有序通行、停放，对业主拥有产权或使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务主体可按车库(位)收取停车管理的物业服务费用。已经收取了住宅物业服务费的车库(位)，不得再收取停车管理的物业服务费。

　　第十三条 对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费:

　　(一)执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;

　　(二)法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

　　(三)临时停车不超过30分钟的车辆;

　　(四)为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;

　　(五)市人民政府批准免费的其他车辆。

　　(六)鼓励各服务主体结合自身管理和经营需要，适当延长免费停车时间或时段，为业主提供更多的优惠服务。

　　第十四条 利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

　　物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。

　　物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，并适时审计，接受业主监督。

　　第十五条 规范房屋装修、建筑垃圾清运、出入证等收费行为。对房屋装修实行保证金管理的，由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。

　　装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。委托其他服务主体或自己清运的，物业服务主体有义务协助业主及时清运装修产生的建筑垃圾。省级以上人民政府另有规定的，从其规定。

　　住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)5张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏或其他原因需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　第十六条 对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。

　　第十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。

　　市房产主管部门在市政府领导下，指导各城区制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　规范供水、供电损耗分摊行为。供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围。本着不以营利为目的，按账目公开、收支平衡的原则，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%。

　　物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收;没有计量器具的，按建筑面积计收。

　　第十八条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　第十九条 物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。

　　任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第二十条 实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本办法相关规定执行。

　　第二十一条 本细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。

　　街道社区负责指导业主大会、业主委员会开展工作。对小区收费等重大事项，在召开业主大会征求业主意见后，形成的收费方案进行常态化公示，物业服务主体或业主委员会将会议情况、参会人员、包括形成的实施意见等，加盖公章，报街道社区和房产主管部门备案。

　　第二十二条 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本细则，接受业主监督。

　　对不按规定公示，不按物业服务等级规定的服务项目、服务内容、服务标准为业主提供服务、变相或擅自提高收费标准的，视情节将物业服务主体纳入价格信用黑名单进行联合惩戒。

　　物业服务主体等不得收取本实施细则未列的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。

　　第二十三条 市房产主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制;建立物业服务主体信用红黑名单管理制度，明确激励和惩戒措施，并将红黑名单数据信息及时向市公共信用信息平台归集反馈，公开进行社会曝光发布，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

　　第二十四条 市房产主管部门和市发改主管部门，应加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由市房产主管部门、市价格监督主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。

　　第二十五条 物业服务主体与业主已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止，仍按原合同约定执行。已经办理新建商品房销售价格信用承诺或商品房销售价格申报备案手续，且注明物业服务收费标准按市发改主管部门批准执行的，物业服务主体应在本实施细则开始执行的2个月以内，按上述第六条、第七条、第八条规定，向市发改主管部门和市房产主管部门报送和申报。

　　第二十六条 本实施细则由市发改主管部门、市房产主管部门按照各自职责负责解释。

　　第二十七条 本实施细则试行期一年。

篇5：湖南省物业服务收费管理办法(2017年)

　　湖南省物业服务收费管理办法(20**)

　　湘发改价调〔20**〕4号

　　湖南省物业服务收费管理办法

　　第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔20**〕1864号)等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的管理监督工作。

　　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、公平以及收费标准与服务水平相适应的原则。

　　第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门根据物业服务等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度，商同级房地产行政主管部门后向社会公布，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　第九条 实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定;建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　实行政府指导价的其他物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主大会或业主大会授权的业主委员会协商确定。

　　第十条 实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第十一条 物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢(梯)公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

　　第十二条 实行政府指导价的物业服务收费，政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

　　制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　第十三条 实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)办公费用;

　　(八)管理费分摊;

　　(九)物业服务企业固定资产折旧;

　　(十)经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十六条 物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

　　(一)已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;

　　(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算;

　　(三)尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

　　第十七条 物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：

　　(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳;

　　(二)房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳;

　　(三)业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。

　　第十八条 物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。

　　第十九条 物业服务企业应当遵守价格法律法规和政策规定，严格履行物业服务合同，建立健全内部收费管理制度和收费台账，自觉规范价格行为，为业主提供质价相符的服务。

　　物业服务企业违反合同约定或法律法规等有关规定的，应当依法承担相应责任。

　　第二十条 物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

　　逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　第二十一条 物业管理区域内的机动车停放服务收费、水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

　　第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。

　　第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十四条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方协商确定。

　　第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十六条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

　　物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　第二十七条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。

　　在监督检查过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、文件以及其他资料，不得弄虚作假。

　　第二十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

　　(一)超过政府指导价标准收费的;

　　(二)擅自设立强制性收费项目的;

　　(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的;

　　(四)擅自扩大管理费分摊范围或提高分摊标准的;

　　(五)其他违反价格法律、法规等规定的。

　　第二十九条 本办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责解释。

　　第三十条 本办法自公布之日起施行。《湖南省物价局 湖南省住建厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》(湘价服〔20**〕76号)同时废止。