咸宁市物业服务收费管理实施细则（2018）
关于印发《咸宁市物业服务收费管理实施细则》的通知
各县、市、区物价局(发改局)、房产管理局，咸宁市物业协会，咸宁城区各物业服务单位，各业主委员会：
现将《咸宁市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
附件：《咸宁市物业服务收费管理实施细则》
附件：
咸宁市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》和《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服[20**]22号)等法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本细则。
第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 物业管理服务内容一般包括：环境的清扫、保洁、绿化养护、秩序维护;公共照明、通风、排水、电梯、安全监控系统等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
第五条 建设单位应当依法通过招投标方式公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的等级收费标准内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门和房地产主管部门报送物业服务合同及收费标准等资料。
第六条 符合下列条件之一，应当依法成立业主委员会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;
(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。
第七条 公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府定价，其收费标准参照普通住宅等级收费标准执行。
第八条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，实行物业服务质量等级收费标准。市物价局和市房管局共同制定《咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准》(附件1)、《咸宁城区住宅物业管理服务等级标准》(附件2)。具体标准由各物业服务企业根据房管部门、物业协会评定的物业服务等级对应相应基准收费标准拟定，报价格主管部门审核批准后执行。
各县(市)可参照市城区等级收费标准，结合实际，制定本地物业服务等级收费标准。
等级收费标准实行动态调整，每三年根据物业服务成本变化、经济社会发展状况、居民的承受能力等情况进行调整。
第九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;业主大会成立后，业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定，对全体业主具有约束力。物业服务收费可按月、季收取，但最多不得一次性收取超过一年服务费用。与业主另有约定的，按约定执行。
第十条 政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，鼓励通过招投标的方式，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同。办公用房、商业用房等政府定价管理以外的物业服务收费实行市场调节价。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。
第十一条 制定和调整服务收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，由业主委员会与物业服务企业通过签订合同约定。物业服务企业不得单方面提高服务收费标准。
第十二条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%比例承担物业服务费。
第十三条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房管部门备案。同时在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。
物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业公司等不得销售或者变相销售。对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，可收取物业服务费。
第十四条 对房屋装修可以实行保证金管理制度，具体保证金标准由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。
装修垃圾委托物业服务主体清运的，由物业服务主体按4元/㎡的标准收取。装修期间不得收取电梯使用费等其他名目费用。
第十五条 住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。
第十六条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，资金不足的由业主大会决定，可以用业主共用部位、共用设施设备经营收益弥补。
第十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。
供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%。按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。
第十八条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
第十九条 对进入住宅和非住宅物业管理区域内的执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)快递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;法律法规规定应当予以免费的车辆;临时停车不超过30分钟的车辆;为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;市人民政府批准免费的其他车辆，应当免收停车费。
第二十条 物业服务主体履行审批手续，在实施前期物业服务收费前，应当填报《咸宁城区普通住宅前期物业服务收费审批表》(见附件3)，并按表中的要求提供营业执照等相关资料，分别报送当地房产和价格主管部门核定批准后方可收费。
第二十一条 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定实行明码标价，将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息在小区显著位置进行常态化公示。市、县两级价格、房地产主管部门要按照属地管理原则对物业服务主体收费行为开展监督检查，严厉查处违法行为。
第二十二条 本细则自20**年6月1日起执行。
市物价局市房地产管理局咸价房服[20**]85号、咸价房服[20**]88号文件同时废止。
附件：1、咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准
2、咸宁城区住宅物业管理服务等级标准
3、咸宁城区住宅前期物业服务收费审批表
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：睢宁县物业服务收费管理实施细则(试行全文)
睢宁县物业服务收费管理实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律、法规，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于我县行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费和物业服务企业收取的其他费用。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 普通住宅前期物业公共服务收费，普通住宅前期物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位(车库)的汽车停放收费标准，建设单位未出售或者未附赠的车位(库)租金实行政府指导价。
保障性住房物业服务收费实行政府指导价管理，房改房、老旧住宅小区，实行物业管理或由街道社区托管的，其物业服务收费应执行政府指导价;实行业主自治管理的，其物业服务收费标准由业主共同决定，约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。
业主大会成立后，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位(车库)的汽车停放收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。
非普通住宅和非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代办服务收费等实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
改变用途用于经营的住宅，物业公共服务费实行市场调节价，其物业公共服务费收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
业主将已购或获赠的专有、专用车位(库)对外出租的，车位租金实行市场调节价。
第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责全县物业服务收费的日常监督管理工作：
(一)制定物业服务收费相关管理规定;
(二)按照分级定价和动态调整的原则，制定并调整普通住宅物业服务等级标准、物业公共服务收费标准、物业管理区域内汽车停放费及车位(库)租金标准;
(三)负责全县普通住宅物业服务企业招投标工作;
(四)负责全县普通住宅等物业服务收费的备案管理;
(五)负责全县普通住宅物业服务收费行为的监督检查工作。
各镇(园区)、街道、社区委员会负责物业管理、机构设立配备工作，引导业主增强主动缴费意识，自觉履行物业服务合同。对欠缴物业费的可以采取教育、行政、法律手段催缴。各镇(园区)、街道、社区委员会做好对辖区内物业服务企业和物业服务合同的备案工作，负责对物业服务企业的服务质量进行定期监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区价格和物业行政主管部门。
物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务承诺、物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。
第二章 物业服务收费管理
第六条 县价格主管部门应当会同县物业管理行政主管部门，结合我县物业服务现状，物业服务等级标准，并综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域内的汽车停放费基准价与浮动幅度;对建设单位未出售或未附赠的车位(库)租金，考虑区域位置、参考市场价格水平，合理确定租金基准价及浮动幅度，并向社会公布。
保障性住房物业服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，按照保基本服务的原则，制定相应的物业服务收费标准。普通住宅内配套建设的保障性住房，执行该住宅区的物业服务收费标准。具体补贴政策由当地人民政府按国家和省市有关规定制定并落实。
第七条 普通多层住宅前期物业公共服务收费标准(基准价)：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行0.50元/平方米·月。达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.40元/平方米·月。达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.30元/平方米·月。
普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准(基准价)：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米·月。达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米·月。达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米·月。
物业服务企业合同约定的前期物业公共服务标准，介于我县物业服务等级标准之间的，收费标准就低不就高。超过我县物业服务一级标准的普通住宅前期物业公共服务收费标准，可实行单独定价。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。
本细则生效后，原通过招投标确定的物业公共服务费标准，按下列原则予以确认。
原中标价格低于规定的基准价及浮动幅度的，按原中标价格继续执行;
原中标价格高于规定的基准价及浮动幅度，由中标企业在规定的时间内重新在政府指导价范围内确定物业公共服务收费标准，报价格主管部门备案后执行。
原由价格主管部门确定的物业公共服务收费标准，按原规定标准执行。因服务成本、服务等级变化、物业服务企业主体发生变化等原因需要调整物业公共服务收费标准的，按相关规定办理。
第八条 物业服务收费政府指导价实行动态调整原则，县价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年对相关指导价标准进行评估，并根据评估结果，适时调整并公布各项政府指导价。
第九条 普通住宅物业公共服务收费、物业管理区域内汽车停放费实施动态管理原则。
业主大会成立前，根据前期物业服务合同确定具体收费标准。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会确定具体收费标准。
镇(园区)、街道办事处、社区委员会相关机构或业主委员会定期对辖区内物业小区服务质量进行检查考核，并将考核结果，作为维持或调整物业收费标准的重要依据。
第十条 建设单位通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过公开招投标或协议方式选聘的物业服务企业应在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务企业资质及提供的物业服务等级，合理确定相应收费标准，并在前期物业服务合同中约定。在商品房交易场所的醒目位置予以公示，确保购房者的知情权。
物业服务企业应当自《前期物业服务合同》签定之日起30日内，将物业服务合同报县价格、物业管理行政主管部门、属地镇(园区)、街道、社区委员会备案，主动接受监督和检查。
物业服务企业报备实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：
1、前期物业服务收费备案申请;
2、物业服务企业资质证书、营业执照等;
3、前期物业服务合同文件;
4、服务小区前期物业服务成本费用测算材料;
5、普通住宅前期物业服务收费备案表;
6、中标(议标)通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料;
7、社会服务行业价格信用承诺书。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。或同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容及收费标准予以约定。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
第十二条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因政府指导价标准调整或服务成本变化需要调整的，物业服务企业应在物业行政主管部门组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经过专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，在政府指导价范围内实施调整并重新签订物业服务合同。
新合同自签订之日起30日内报县价格、物业管理行政主管部门、镇(园区)、街道办事处、社区委员会相关机构备案。
第十三条 业主大会成立前，需占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在前期物业服务合同中约定。收取的汽车停放费，物业服务企业应当单独列账，独立核算，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，需占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，其收费标准、收益分配及使用方法，应当由业主大会或业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示后实施。
业主大会成立前，根据合同约定是否允许外来车辆进入住宅管理区域内临时停车的。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会决定。
业主或者物业使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
第十四条 物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行产生的电费和公共照明产生的电费、公共用水产生的水费等纳入代收代交费用。代收代交费用由物业服务企业单独列帐，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人公开、合理、据实分摊。
物业管理区域内的住宅电梯日常维护保养及年检，二次供水设施设备的运行维护、水箱清洗等共用部分、共用设施设备日常维护保养产生的费用，除代收代交费用外，纳入物业公共服务费，不得再单独向业主收取或分摊。
业主大会成立前，物业服务企业应按前期物业服务合同约定方式收取代收代交费用。业主大会成立后，具体收取办法和分摊办法由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。
第十五条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算。尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用、代收代交费用，预收的期限最长不得超过1年。预收期满后，物业服务企业应在30日内公示物业公共服务费及代收代交费用的收支情况。
代收代交费用单独收取的，应在收取后一个月内公示分摊详细情况。
公共用水用电费用的预收标准，按前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会决定。
业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续、办理入住手续后未入住或未使用，连续空置预计超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业工作人员和业主共同确认后，空置期内物业公共服务费按规定标准的70%比例交纳。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。
已竣工但尚未出售或尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊。
第十七条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的(包括电梯门禁卡)，建设单位、物业服务企业应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理或丢失补办的，可适当收取工本费，每卡工本费不得高于10元。
第三章 行为规范管理
第十八条 为保证房屋装饰装修的安全性、规范性，在业主装饰装修时，业主选定的装饰企业(个人)应到物业服务企业备案。物业服务企业应与装饰企业(个人)签订装饰装修期间的管理服务协议，告知装饰企业的注意事项、禁止事项和约定事项等。
在装修期间，物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得以任何形式向业主、装修企业(个人)收取服务费、管理费、出入证工本费等。物业服务企业不得强制收取吊运材料费。
第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业公共服务成本。
第二十条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督。
实行包干制收费的，至少每半年公布1次物业服务各项收费的收支明细;实行酬金制收费的，至少每年公布1次物业服务各项收费的收支明细。在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费用、汽车停放费(租金)和经营设施收益支出情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、行业主管部门的监督。
物业服务企业应当健全收费台账，实行收费情况报告制度，即收费单位日常收费情况变更报告、收费单位收支状况年度报告，自觉接受价格主管部门的监督管理。
第二十一条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。
第二十二条 物业服务企业提供特约服务的，应当符合“自愿委托、服务有偿”的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 业主或物业使用人应当按物业服务合同约定按时交纳物业服务费。物业服务企业应当依法收取物业服务费，不得将物业服务费与其他收费互为条件。物业服务企业不得采取断水、断电、断气等形式强制收取物业服务费。
第四章 监督管理
第二十五条 县价格主管部门对实行政府指导价管理的物业服务收费要健全收费监管制度，加强事中事后收费监管。
建立收费单位收费情况报告制度并向社会公示，物业服务企业于每年3月底前将上年度收支情况报县价格主管部门，年度收费情况报告执行情况作为价格信用信息纳入县价格信用管理体系，对未按要求报告的物业服务企业，价格主管部门予以通报。
价格主管部门对实行政府指导价管理的物业服务收费根据需要，实行成本监审制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的收费台账等资料。
第二十六条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由县价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)不按照规定提供服务而收取费用的;
(三)采取自立或分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或者变相强制服务并收费的;
(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;
(六)不按规定实行明码标价的;
(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;
(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第五章 附 则
第二十七条 物业公共服务费包括：管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;办公费用;物业服务企业的固定资产折旧;物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;管理费分摊;经业主大会同意的其它费用;法定税费以及合理利润。
汽车停放费包括：用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。
第二十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金管理按照省有关部门规定执行。
第二十九条 本细则由睢宁县物价局、睢宁县城市管理局在各自职权范围内负责解释。
第三十条 本细则自发布之日起施行。原睢价费[20**]77号、睢房发[20**]32号文件同时废止。
篇3：山东省物业服务收费管理办法（2018）
山东省人民政府令
第317号
《山东省物业服务收费管理办法》已经20**年5月3日省政府第6次常务会议通过，现予公布，自20**年7月1日起施行。
省长 龚正
20**年5月29日
山东省物业服务收费管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。
本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。
第三条 省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。
第五条 实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。
实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。
第六条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。
鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。
第二章 物业公共服务费
第七条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。
第八条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。
第九条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。
第十条 普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。
第十一条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。
第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。
第十三条 普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。
第十四条 房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
第十五条 业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。
经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。
物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。
第十六条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定;属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。
第十七条 普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。
其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
第十八条 物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。
符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。
第三章 机动车停放费
第十九条 本办法所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。
第二十条 普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。
第二十一条 业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。
普通住宅的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业约定。
第二十二条 车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同;未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。
第二十三条 使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。
普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。
车位未停放机动车的，免收停车服务费。
第二十四条 对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。
普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定;其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。
第二十五条 停车服务费由物业服务企业收取，车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。
长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。
第二十六条 对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
第四章 其他服务收费
第二十七条 本办法所称其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。
第二十八条 其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定;国家、省对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，依照其规定执行。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。
物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。
第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。
物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门确定。
第三十一条 业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
第三十二条 物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。
第三十三条 物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第三十四条 供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位以及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
第三十五条 物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担;超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。
第五章 监督管理
第三十六条 县级以上人民政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立物业服务收费成本调查和价格监测制度，及时查处物业服务收费违法行为。
物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件和其他资料，不得弄虚作假。
第三十七条 县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。
物业服务企业应当严格遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。
第三十八条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。
第三十九条 物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
第四十条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。
物业服务企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳;拒不交纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。
第四十一条 建立物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解处理。价格主管部门接到申请后，应当及时进行调解处理。
第四十二条 建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒;业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。
第四十三条 建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉举报，由县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定;法律、法规未规定法律责任的，依照本办法的规定实施处罚。
第四十五条 违反本办法规定，物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案，或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
第四十六条 违反本办法规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处二万元以上五万元以下罚款。
第四十七条 违反本办法规定，物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准，或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，物业服务企业未按照规定免费配备出入证件的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下罚款。
第四十九条 违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)低于服务等级标准提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或者变相强制服务并收费的;
(五)违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的;
(六)不按照规定实行明码标价的;
(七)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第五十条 违反本办法规定，县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未按照规定制定和调整物业服务收费标准的;
(二)未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，并实施物业服务收费监督管理措施的;
(三)未按照规定建立物业服务收费纠纷调处机制、信用管理体系和投诉举报处理机制的;
(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第七章 附则
第五十一条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费参照本办法执行。
第五十二条 本办法自20**年7月1日起施行。
分送：省委书记、副书记、常委，省长、副省长。各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校。省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省监委，省法院，省检察院。各民主党派省委，省工商联。
山东省人民政府办公厅20**年5月29日印发
篇4：荆州市物业服务收费管理实施细则（2018）
市物价局 市房产管理局关于印发
《荆州市物业服务收费管理实施细则》的通知
荆价房服〔20**〕43号
各县、市、区发改(物价)局、房产管理(住建)局，各有关单位：
经市人民政府同意，现将《荆州市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请遵照执行。
20**年6月8日
荆州市物业服务收费管理实施细则
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规范性文件，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。
第三条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
荆州市中心城区住宅前期物业服务收费标准由市价格主管部门会同市房产主管部门制定，具体标准附后;荆州区、沙市区及功能区价格主管部门按属地原则负责咨询、举报、投诉调查处理等日常工作。各县、市价格主管部门会同同级房产主管部门制定所辖行政区域住宅前期物业服务收费标准。
建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。
建设单位、物业服务主体等应自觉遵守国家现行法律法规，不得有不正当的价格行为，不得扰乱正常的物业服务市场秩序。
符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十;
(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十。
第五条实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。
物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。
鼓励各地因地制宜创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。
第六条前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的前期物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的前期物业服务费，由业主承担。
物业服务收费时间应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为起始交费时间，建设单位未按照商品房买卖合同约定时间将物业交付给买受人的，应当承担物业交付前的前期物业服务费用;没有合同约定的，应当按照已达到交付条件新建物业的入住通知书约定的时间作为起始交费时间;建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。
房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主按一定比例承担物业费，超过一年的按规定标准交纳或由物业服务主体与业主协商确定。荆州市中心城区一年内空置期间业主承担物业费的比例不超过前期物业服务费标准的70%，各县、市由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。
第七条物业服务费按照不动产证登记的建筑面积为计价单位，尚未进行权属登记的，按房屋买卖合同载明的建筑面积为计价单位，按月计费。
第八条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房预销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。
对公众投诉频繁、矛盾突出的车库(位)租售价格，当地价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。
第九条物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，所得收益归全体业主共有，可优先用于物业管理区域内停车设施设备建设维护;其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。
未成立业主大会的住宅小区业主共有车位，《物业服务合同》约定停车费标准的,按约定的收费标准执行;《物业服务合同》未约定停车费标准的,物业服务主体应书面公告，须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意。
对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，但物业服务主体等要对业主拥有产权或使用权的车库(位)进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取车库(位)物业服务费。
第十条对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：
(一)执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;
(二)法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;
(三)临时停车不超过30分钟的车辆;
(四)为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;
(五)当地人民政府批准免费的其他车辆。
物业服务主体等在《物业服务等级标准》规定之外提供临时停车服务的，须经业主大会同意收取临时停车费(未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意)，所收取的临时停车费归全体业主共有;物业服务主体可以从收取的临时停车费中提取劳务报酬，具体比例由双方约定。
第十一条利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，未成立业主大会的，经营所得收益由物业服务企业进行代管，待业主大会成立后将经营所得收益交付给业主大会;已成立业主大会的，由业主大会决定其使用方式和用途。
物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务报酬。
物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，业主委员会、物业服务企业应当每半年公示一次，接受业主监督。
业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。
第十二条对房屋装修实行保证金管理的，要先制定管理办法对保证金标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定。管理办法可以由物业服务主体与业主协商制定，也可以由业主大会制定。
业主或物业使用人修缮、装修房屋的，应当事先告知物业服务主体，物业服务主体应当将修缮、装修中的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人，业主或物业使用人和房屋修缮、装修具体人应当遵守。业主或物业使用人房屋修缮、装修完工经物业服务主体验收合格的，物业服务主体应在30天内无条件退还房屋装修保证金。业主或物业使用人在修缮、装修过程中造成公共区域、设施设备损坏的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。业主或物业使用人不予修复或赔偿的，其修复或赔偿费用物业服务主体可在保证金中抵扣，余额退还业主。
修缮、装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，由物业服务主体与业主或物业使用人协商，在不超过当地政府规定价格的情况下在《装修管理服务协议》中约定垃圾清运费标准。与装修有关的其它费用如装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取。
第十三条住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，已购(租)停车库(位)的车辆每车一张识别卡，业主因遗失、损坏需补办的，按公示标准收取制作成本费。
第十四条对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要，按公示标准收取出入证(卡)押金，并在使用人退证(卡)时全额退还。
第十五条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。
房产主管部门应当在同级人民政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。
供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%，当地价格主管部门会同房产主管部门制定具体办法，报同级人民政府同意。
荆州市中心城区未抄表到户的物业管理区域，物业服务主体计入供水、供电损耗的比例分别不超过总表计量数的10%、6.5%，水电损耗盈亏金额在规定幅度内实行滚动管理，本年度发生的盈亏金额结转下年，并在小区显著位置进行公示。
物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收;没有计量器具的按建筑面积计收。
第十六条业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
第十七条物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。委托方可向物业服务主体支付因代收所需的相关费用，物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。
任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。
第十八条写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业和实行自行管理的住宅物业，参照本实施细则相关规定执行。
第十九条本实施细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。
第二十条物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。
物业服务主体等不得收取本实施细则未列的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。
第二十一条房产主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。
第二十二条房产主管部门和价格主管部门，应当加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由房地产行政主管部门、价格主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。
第二十三条本实施细则实施前，已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。
第二十四条本实施细则由荆州市物价局、荆州市房产管理局按照各自职责负责解释。
第二十五条本实施细则自印发之日起施行，国家、省有新的规定按新规定执行。
附件：
荆州市中心城区住宅前期物业服务
收费标准
单位：元/平方米·月
| 物业服务主体信用等级 | 住宅类型及基准价 | 浮动幅度 | 备注 | ||
| 无电梯住宅 | 电梯住宅（单体12层以下含12层） | 电梯住宅（单体12层以上，楼高100米以下含100米） | |||
| 一级 | 0.65 | 1.3 | 1.5 | 上浮不超过20% | 物业服务主体信用等级以市房产主管部门核定为准 |
| 二级 | 0.6 | 1.2 | 1.4 | ||
| 三级 | 0.5 | 1.0 | 1.2 | ||
备注：楼高超过100米的超高层住宅小区和别墅住宅区，前期物业期间物业服务主体可向市价格主管部门和市房产主管部门提出申请另行定价。
篇5：扬州市区物业服务收费管理实施细则（2005）
关于印发《扬州市区物业服务收费管理实施细则》的通知
扬价服[20**]41号
各物业管理公司：
为了进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法利益，根据国家、省有关法律法规和政策文件精神，现将修订后的《扬州市区物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
扬州市物价局 扬州市房产管理局
二OO五年一 月二十五日
扬州市区物业服务收费管理实施细则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。
第二条 本细则适用于我市市区(含广陵、维扬、邗江、开发区，下同)行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。
第四条 物业服务收费根据物业的性质提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的等级收费指导价及浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。具体的收费标准由物业企业和业主在规定的指导价及浮动幅度范围内通过合同进行约定，并报价格主管部门备案。
非普通住宅、别墅、办公房、厂房、营业性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定;未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与买受人在物业服务合同中约定。
各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条 实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业管理共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业管理企业办公费用;
(七)物业管理企业固定资产折旧费用;
(八)经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用;
(九)合理利润;
(十)法定税费。
其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%;
物业维修费用在公共设施、设备维修基金中列支。未设立维修基金的物业由产权人按房屋建筑面积均摊。
第七条 新建的小区业主办理入住手续时，物业管理企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。
纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。
物业管理企业利用公建配套用房、附属设施等所取得的收益，在扣除相关费用后，应将收益的30%补充进入物业管理管理服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第八条 物业服务过程中的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊，具体分摊办法由物业管理企业与业主委员会协商确定。业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。带有电梯一楼的住户，其电梯、水泵运行费按规定标准优惠20%交纳。
第九条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。
第十条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。开发建设单位根据《扬州市区物业管理招投标办法》对普通住宅前期物业管理实行招标的，招标结束后由中标的物业管理企业将中标价格报价格主管部门备案。不以招标方式落实物业管理企业的，其物业服务收费标准报价格主管部门审批。并将备案或审批的物业服务收费标准在相关媒体进行公示。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
开发建设单位与房屋买受人签定的买卖合同应当约定前期物业服务内容、服务项目及标准、收费方式等。
第十一条 物业管理企业申报物业管理公共服务费标准时，需提交以下资料：
1、工商行政管理机关登记、注册的营业执照复印件;
2、物业管理公共服务内容，以及逐项量化指标;
3、管理区域的公共服务费及其他收费的测算资料;
4、其它相关材料。
第十二条 20**年市区普通住宅物业服务收费基准指导价标准(建筑面积，下同)暂定为：
收费等级 收费标准
五 级 0.50元/月*平方米
四 级 0.40元/月*平方米
三 级 一等0.35元/月*平方米
二等0.30元/月*平方米
二 级 一等0.25元/月*平方米
二等0.20元/月*平方米
一 级 0.15元/月*平方米
以上基准指导价为最高标准，物业管理企业在征得业主同意后，可在不超过规定的幅度内上浮20%，下浮不限。浮动后的实际价格应报价格主管部门备案。
房屋产权不注明建筑面积的各类附房(如车库、阁楼等)不计入公共服务范围。
第十三条 前期物业服务费的审批以住宅小区为单位，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质(超过一年以上)的押金、保证金等。
第十四条 普通住宅物业服务费调整，需经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，确需调整物业服务收费标准的，报价格主管部门审批。各小区应按规定尽快成立业主委员会。
第十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业管理企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十六条 业主或使用人应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议,物业管理企业可向产权人收取装修保证金，市区标准为1000元/户，住户装修完毕，经查无违反装修协议的，物业管理企业应如数退还装修保证金。如有损坏，物业管理企业应及时报告有关有权部门评估认定，予以赔偿。物业管理单位在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。市区标准为：100平方米(含100平方米)每户收取250元;100平方米以上(楼中楼计算面积)每户收取300元;非住宅按2.5元/平方米标准收取。
第十七条 物业管理企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，收取停车服务费，市区收费标准为：
(一)室外停车服务费标准
1、自行车 6元/辆.月
2、电动自车 8元/辆.月
3、摩托车、人力三轮车 10元/辆.月
4、边三轮摩托车 20元/辆.月
5、小三卡车 40元/辆.月
6、各类小轿车 60元/辆.月
7、大客车、货车 180元/辆.月
(二)室内车库必须配有专人看管、进出口有专人值守、按规定设有消防栓等设备。室内车位、车库停车服务费标准为：
1、自行车 10元/辆.月
2、电动自行车 12元/辆.月
3、摩托车、人力三轮车 16元/辆.月
4、边三轮摩托车 30元/辆.月
5、小三卡车 50元/辆.月
6、各类小轿车 160元/辆.月
7、大客车、货车 480元/辆.月
产权属于业主所有的车位，按上述标准的百分之五十收取;独立车库不得收费。机动车辆在室内临时停放，收费标准为每次3元。(每次为12小时，不足12小时按12小时计费)。
(三)机动车辆小区内室外临时停车1小时不得收费，超过1 小时的其停车服务费标准(摩托车、电瓶车、助力车除外)为：
1、各类轿车、小型汽车每次2元;
2、客车每次3元;
3、货车 2.5吨以下每次3元，2.5吨以上每次6元;
4、小区内临时停放过夜车辆按上述标准加收50%;
执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车不得收费;有关单位不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
(四)因停车服务成本上升，确需调整停车服务收费标准的，必须报市价格主管部门批准后方可收取。
第十八条 物业管理公共服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、其它经营性收益和公共维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。价格监督检查部门应加强对物业管理企业的收费项目及标准的监督检查。
第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十条 为使小区物业管理的正常进行，开发建设单位除按规定提供物业管理用房外，还必须提供每平方米10元的物业托管资金，用于支付本物业接管验收费用、前期开办费用、前期物业服务费不足部分的补贴等。任何管理部门和单位不得截留和挪用该项资金。
第二十一条 物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将未到期物业服务费移交至新接管的物业管理企业。
第二十二条 各县(市)可参照本细则制定具体实施细则。
第二十三条 本实施细则自20**年3月1 日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服[20**]249号和扬州市物价局扬价服[20**]173号文同时废止。
第二十四条 本细则由扬州市物价局会同市房管局负责解释。
二OO五年元月十八日
精彩专栏
