济南市进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（2019）

　　关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知

　　各区县发改局、住房城乡建设局，各物业服务企业：

　　为进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》(山东省人民政府令第317号)，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，结合我市实际，提出如下实施意见，请一并贯彻执行。

　　一、普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，确定物业服务等级，并于合同签订之日起10日内报送所在地行政审批部门备案，住建部门和发改部门应按照备案信息依法履行监管责任。

　　二、物业服务企业因政府指导价变动或者因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，应当严格按照《山东省物业服务收费管理办法》第十二条相关规定执行，并在调整物业公共服务费标准之日起10日内向所在区县发展改革部门备案。

　　三、因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，属于普通住宅前期物业的，其物业公共服务费减免比例按照不低于约定收费标准的30%执行;差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

　　四、普通住宅交付后空置6个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认(原则上以水、电、气使用情况为衡量标准，具体通过房屋空置协议约定)后，其前期物业公共服务费自空置之日起按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。

　　五、普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。

　　六、物业服务企业按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条第二款相关规定扣除相应的管理费的，按照收益资金的20%扣除。

　　七、普通住宅前期物业公共服务费和机动车停放费等相关基准价格及浮动幅度，仍按照现行规定执行。

　　八、本通知规定的政府指导价基准价格及浮动幅度和前期物业公共服务费减免相关规定、公益资金扣除比例，适用范围为历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区，其他各区县可参照执行。

　　九、本通知由市发展改革委、市住房城乡建设局按照职责分别负责解释。

　　十、本通知自20**年 8月1日起执行，有效期至2022年7月31日。

　　济南市发展和改革委员会

　　济南市住房和城乡建设局

　　20**年7月30日

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篇2：钟祥市物业服务收费管理实施细则（2018）

　　钟祥市物价局

　　钟祥市房地产管理局 文件

　　钟价工服〔20**〕34号

　　钟祥市物价局 钟祥市房地产管理局

　　关于印发《钟祥市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　市辖区各物业服务主体、各有关单位：

　　根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，按照省物价局、省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖北省物业服务收费管理办法〉的通知》(鄂价工服〔20**〕22号)、省物价局《关于全面落实〈湖北省物业服务收费管理办法〉的通知》(鄂价工服〔20**〕45号)及荆门市物价局、荆门市房产管理局《关于印发〈荆门市物业服务收费管理实施细则〉的通知》(荆价发〔20**〕22号)等文件精神，为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，经市政府同意，现将《钟祥市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

　　钟 祥 市 物 价 局 钟祥市房地产管理局

　　20**年9月12日

　　钟祥市物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省定价目录》、《湖北省物业服务收费管理办法》和《荆门市物业服务收费管理实施细则》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。

　　第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

　　本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由市价格主管部门会同物业主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定

　　的定价权限和程序制定，并向社会公布(具体标准详见附件1)。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

　　对小区配套设施较复杂、出入口较多、物业服务要求和服务人员配置等有特殊要求的个别住宅小区和市辖区高标准住宅(含别墅、花园洋房、酒店公寓等)执行本实施细则规定的前期物业服务收费标准无法保证成本运行的，由建设单位和物业服务主体按照规定的程序向市价格和物业主管部门提出申请，另行核定其前期物业服务收费标准。

　　住宅前期物业服务等级标准由市物业主管部门制定并公布(具体标准详见附件2)。按照服务等级标准与收费标准质价相符的原则，服务等级实行动态管理，对达不到等级服务标准的进行整改，物业服务主体提供物业服务的住宅小区，在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，次年由市价格和物业主管部门直接将该小区物业服务收费标准降低一级，物业服务标准仍按原标准执行。

　　建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在当地政府制定的物业服务等级收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，同时，应将选聘的物业服务主体、前期物业服务和收费标准及提供的服务内容在商品房买卖合同(或租赁合同)中予以明确，凡未在商品房买卖合同(或租赁合同)中明确的，物业服务费一律按不高于本实施细则规定的第三级物业服务收费标准收取。并按规定分别向市价格和物业主管部门报送物业服务及收费标准等资料(具体详见附件3)。

　　符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　第五条 实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

　　物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内大门出入口、每幢楼宇单元出入口等显著位置张贴或通过建立业主微信群、QQ群等形式公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

　　鼓励创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。

　　第六条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

　　房屋交付后第一年内无人入住的，第一年空置期间业主承担物业服务费按照《(前期)物业服务合同》约定的物业服务费标准的70%交纳。从第二年起按照《(前期)物业服务合同》约定的物业服务费标准交纳。

　　第七条 物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。业主和物业服务主体可约定物业服务费按月、季度、半年、一年期交纳，但最长不能超过一年。

　　第八条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)的租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。本《实施细则》实施前已取得预售许可证的项目，建设单位应当按照上述规定，报房管部门备案。

　　建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。

　　对公众投诉频繁、矛盾突出的车库(位)租售价格，价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

　　第九条 物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，不得收取车位物业服务费，所得收益归全体业主共有，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。业主大会决定委托物业服务主体代收并管理的，应当通过合同约定向物业服务主体支付适当劳务费用。

　　对业主拥有产权或使用权的车库(位)，不得收取停车费，但物业服务主体等要对业主拥有产权或使用权的车库(位)进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取车库(位)物业服务费。

　　具体收费标准，按照质价相符的原则，区分不同车位的服务内容、标准、等级，前期物业在双方签订《(前期)物业服务合同》予以明确，不得以不公平高价约定;已成立业主委员会的，由业主委员会根据业主大会的决定，双方协商，合同约定。凡未在(前期)物业服务合同约定的，一律不得收取。

　　第十条 对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

　　(一)执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;

　　(二)临时停车不超过60分钟的车辆，非住宅物业管理区域内临时停车不超过30分钟的车辆;

　　(三)为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;

　　(四)法律、法规规定和当地人民政府批准应予以免费的其他车辆。

　　物业服务主体等在《物业服务等级标准》规定之外提供临时停车服务的，须经业主大会同意收取临时停车费(未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意)，所收取的临时停车费归全体业主共有;物业服务主体可以从收取的临时停车费中提取劳务报酬，具体比例由双方约定。

　　第十一条 利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

　　物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。

　　物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，接受业主监督。

　　业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。

　　第十二条 房屋装修实行装饰装修告知制度，不再收取装修保证金。业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务主体。物业服务主体应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

　　装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。与装修有关的其它费用一律不得收取。

　　第十三条 住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　第十四条 对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。

　　第十五条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。

　　物业主管部门应当在同级人民政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，非直抄用户用电价格政策相关管理规定由市价格主管部门会同物业主管部门制定(具体见附件4);城市供水企业对暂未实现直接抄表到居民家庭用户的转供水单位或物业管理小区的供水，应实行供水趸售价格。趸售价格按居民生活用水价格4%-10%优惠,扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。

　　物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收;没有计量器具的，按建筑面积计收。

　　第十六条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等为理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　第十七条 物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。

　　任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第十八条 实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本实施细则相关规定执行。

　　第十九条 本实施细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。

　　第二十条 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。

　　物业服务主体等不得收取本实施细则未列应公示的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。

　　第二十一条 物业主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

　　第二十二条 物业和价格主管部门，应当加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由物业和价格主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。

　　第二十三条 本实施细则由钟祥市物价局、钟祥市房地产管理局按照各自职责负责解释。

　　第二十四条 本实施细则自20**年9月20日起施行，有效期3年。本实施细则前已签订物业服务合同(包括前期物业服务合同)且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行，实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。原《钟祥市物价局钟祥市房地产管理局关于进一步规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知》(钟价工服〔20**〕27号)和《钟祥市物价局钟祥市房地产管理局关于进一步规范商品住宅小区物业服务收费管理的补充通知》(钟价工服〔20**〕2号)同时废止。

　　附件：1、钟祥市住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　2、钟祥市住宅小区前期物业服务等级标准

　　3、钟祥市住宅小区前期物业服务等级和收费标准报备表

　　4、钟祥市非直抄用户用电价格政策相关规定

　　附件1：

　　钟祥市住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　服务

　　等级 普通住宅收费标准

　　(元/月.平方米)

　　有公共电梯 无公共电梯

　　一级 1.25 0.65

　　二级 1.05 0.55

　　三级 0.85 0.45

　　三级以下 未达三级服务标准及相关条件的，按低于三级服务收费标准10%或10%以上执行。

　　附件2：

　　钟祥市住宅小区前期物业服务等级标准

　　一 级

　　项 目 内 容 与 标 准

　　(一)

　　基

　　本

　　要

　　求

　　1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　2、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历;每4万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

　　3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

　　4、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于10小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二日内给予答复。

　　5、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。

　　6、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。

　　7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每半年向业主公布一次小区财务收支情况和公共水电费使用情况。

　　8、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告有关主管部门。

　　9、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区已交付业主总户数的70%，满意度90%以上。

　　10、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价格。

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　(三)协助维护公共秩序

　　1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录(台帐)。

　　2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，应急维修应在30分钟内到达现场处置，一般维修二天内完成(需室外维修因天气原因及预约除外)，其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、设备用房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　4、房屋公共部位门窗每2日巡视不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。

　　5、小区围墙每15日巡查不少于1次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

　　6、小区道路、路面、路沿石、井盖等公共部位每月巡查不少于1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平整、排水畅通。

　　7、共用明装给、排水设施每季度进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫不少于1次，每2个月对地下管井清理不少于1次，每月对室外共用水管道进行1次检修。

　　8、公共照明完好率不低于95%(按规定移交相关部门的除外)。

　　9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

　　10、其它共用设施设备每两日巡查不少于1次,并及时维修养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

　　11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

　　12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项(包括需要应急维修的事项)，根据省、市相关规定申请使用住宅专项维修资金修复。

　　13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次，发现问题及时处理，并做好记录。管理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测达到安全使用标准。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保五方通话设备正常。

　　14、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动2次。消防泵、喷淋泵等设备，每月启动检查运行至少1次、每季检保至少2次，每年全面检修保养至少2次，发现问题及时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每日对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少1次，发现问题及时修复。

　　15、每日对智能化安防系统设备(录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等)巡视检查至少4次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡视检查每日至少1次，检修保养每季至少1次，发现问题应及时修复。每季对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全规范。

　　16、对危险防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查不少于2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

　　17、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按有关规定和业主(使用人)协商签订《装修管理服务协议》明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查装修施工现场不少于1次，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。

　　18、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24 小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通(不可预见的突发事件除外)，并对外来车辆的出入进行登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。

　　3、按设定的路线规范巡逻，每日巡查楼外的公共区域每1小时至少1次，每日巡查楼内的公共区域不少于2次，发现问题及时处理。对重点区域、重点部位(小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等)每1小时至少巡查1次，巡更点记录巡查情况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。

　　4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

　　(四)保洁服务 1、高层按单元、多层按幢设置垃圾桶，每日清运不少于2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运不少于2次，保持果皮箱周围地面干净整洁，无垃圾满溢。

　　3、小区道路、广场、停车场、绿化带等每日清扫2次，保持目视干净无杂物、无积水;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，保持目视干净无杂物、无积水;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次，保持扶手护栏干净、无积尘;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

　　4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。

　　5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少二次、水质化验检测至少4次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每日巡视检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。

　　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　(五)绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，无缺枝、空档，保持观赏效果。

　　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　5、每年喷洒药物至少3次，及时灭治病虫害。

　　二 级

　　项 目 内 容 与 标 准

　　(一)

　　基

　　本

　　要

　　求

　　1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　2、项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历;每5万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

　　3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

　　4、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时(周六、周日提供值班服务)，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。

　　5、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。

　　6、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。

　　7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每半年向业主公布一次小区财务收支情况和公共水电费使用情况。

　　8、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告有关主管部门。

　　9、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度80%以上。

　　10、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价格。

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　(三)协助维护公共秩序

　　1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录(台帐)。

　　2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在1小时内到达现场，一般维修3天内完成(需室外维修因天气原因及预约除外)，其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、设备用房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　4、房屋公共部位门窗每周巡视不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。

　　5、小区围墙每月巡查不少于1次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

　　6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查不少于1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平整、排水畅通。

　　7、共用明装给、排水设施每半年进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫不少于1次，每季度对地下管井清理不少于1次，每月对室外共用水管道进行1次检修。

　　8、公共照明完好率不低于90%(按规定移交相关部门的除外)。

　　9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

　　10、其它共用设施设备每周巡查不少于1次,并及时维修养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

　　11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

　　12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项(包括需要应急维修的事项)，根据省、市相关规定申请使用住宅专项维修资金修复。

　　13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次，发现问题及时处理，并做好记录。管理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测达到安全使用标准。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话设备正常。

　　14、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动1次。消防泵、喷淋泵等设备，每季度启动检查运行至少1次、每季检保至少1次，每年全面检修保养至少1次，发现问题及时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每日对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少1次，发现问题及时修复。

　　15、每日对智能化安防系统设备(录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等)巡视检查至少4次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡视检查每日至少1次，检修保养每半年至少1次，发现问题应及时修复。每半年对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全规范。

　　16、对危险防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查不少于1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

　　17、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按有关规定和业主(使用人)协商签订《装修管理服务协议》明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查装修施工现场不少于1次，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。

　　18、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24 小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通(不可预见的突发事件除外)，并对外来车辆的出入进行登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。

　　3、按设定的路线规范巡逻，每日巡查楼外的公共区域每2小时至少1次，每日巡查楼内的公共区域不少于1次，发现问题及时处理。对重点区域、重点部位(小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等)每2小时至少巡查1次，巡更点记录巡情况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。

　　4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

　　(四)保洁服务

　　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运不少于1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运不少于1次，保持果皮箱周围地面干净整洁，无垃圾满溢。

　　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，保持干净整洁，发现垃圾杂物及时清除;电梯厅、楼道每2日清扫1次，半月拖洗1次，保持目视干净无杂物;一层大厅每2日拖洗1一次，楼梯扶手每周擦洗2次，保持扶手栏杆干净整洁;共用部位玻璃每2周清洁1次，保持目视干净整洁;路灯、楼道灯每2月清洁1次，保持目视干净整洁。及时清除区内主要道路积水、积雪。

　　4、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。

　　5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少2次、水质化验检测至少2次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每周巡视检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。

　　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　(五)绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　　3、定期清除绿地杂草、杂物。

　　4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　5、每年喷洒药物至少2次，预防病虫害。

　　三 级

　　项 目 内 容 与 标 准

　　(一)

　　基

　　本

　　要

　　求

　　1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　2、项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历;每7万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

　　3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

　　4、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。

　　5、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。

　　6、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。

　　7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每年向业主公布一次小区财务收支情况和公共水电费使用情况。

　　8、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告有关主管部门。

　　9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价格。

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　(二)房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录(台帐)。

　　2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在60分钟内到达现场，一般维修四天内完成(需室外维修因天气原因及预约除外)，其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、设备用房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　4、房屋公共部位门窗每月巡视不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。

　　5、小区围墙每季度巡查不少于1次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

　　6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平整、排水畅通。

　　7、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对地下管井清理1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。

　　8、公共照明完好率不低于80%(按规定移交相关部门的除外)。

　　9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

　　10、其它共用设施设备每月巡查不少于1次,并及时维修养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

　　11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

　　12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项(包括需要应急维修的事项)，根据省、市相关规定申请使用住宅专项维修资金修复。

　　13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次，发现问题及时处理，并做好记录。管理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测达到安全使用标准。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话设备正常。

　　14、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动1次。消防泵、喷淋泵等设备，每半年启动检查运行至少1次、每半年检保至少1一次，每年全面检修保养至少1次，发现问题及时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每周对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少1次，发现问题及时修复。

　　15、每日对智能化安防系统设备(录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等)巡视检查至少2次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡视检查每日至少1次，检修保养每年至少1次，发现问题应及时修复。每年对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全规范。

　　16、对危险防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每季度检查不少于1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

　　17、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按有关规定和业主(使用人)协商签订《装修管理服务协议》明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。

　　18、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　(三)协助维护公共秩序 1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24 小时值守，主出入口每班不少于1人，次出入口16小时值守每班不少于1人，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通(不可预见的突发事件除外)，并对外来车辆的出入进行登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。

　　3、按设定的路线规范巡逻，每日巡查楼外的公共区域每3小时至少/1次，每2日巡查楼内的公共区域不少于1次，发现问题及时处理。对重点区域、重点部位(小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等)每3小时至少巡查1次，巡更点记录巡情况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。

　　4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

　　(四)保洁服务 1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次，保持果皮箱周围地面干净整洁，无垃圾满溢。

　　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，保持目视干净无杂物、无积水;电梯厅、楼道每3日清扫1次，每月拖洗1次;一层共用大厅每3日拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗1次，保持扶手护栏干净、无积尘;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

　　4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。

　　5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少1次、水质化验检测至少1次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每月巡视检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。

　　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　(五)绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，无缺枝、空档，保持观赏效果。

　　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　5、每年喷洒药物至少1次，及时灭治病虫害。

　　附件3：

　　钟祥市住宅小区前期物业服务等级和收费标准报备表

　　物业服务主体概况 办公地址

　　法定代表人 联系电话

　　注册资金

　　住宅小区概况 名 称

　　详细地址

　　商品房交付时间

　　总建筑面积 合计： 平方米。其中：1.高层住宅 平方米(电梯住宅 平方米，楼栋号： ;2.多层住宅 平方米，楼栋号： );3.高质量住宅 平方米

　　容积率 绿化率

　　车位数 电子监控

　　覆盖率

　　取得小区物业服务的方式 1. 协议( );2、招标( )

　　(在相应序号打√)

　　对照服务等级标准(附件2)报备的服务等级

　　级

　　(注：不具备三级可报为“级外”) 对应报备的

　　收费标准

　　(元/平方米.月) 高层住宅：

　　多层住宅：

　　高标准住宅：

　　物业服务主体名称： (盖章) 填报时间： 年 月 日

　　说明：1、提供与建设单位签订的前期物业服务合同、建设单位与业主签订的商品房买卖合同(或租赁合同)、工商营业执照、小区物业服务范围平面图、企业法人代表身份证、与业主签订的前期物业服务合同样本等资料(原件供审核、复印件报备案);2、填报的情况必须客观、真实，否则，将负法律责任。

　　附件4：

　　钟祥市物价局 钟祥市房地产管理局

　　关于我市非直抄用户用电价格政策的相关规定

　　为进一步规范非直抄用户用电价格行为，全面落实用电价格政策，更好的维护企业、群众的合法权益，根据省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理办法》的通知(鄂价工服〔20**〕22号)、省物价局《关于降低一般工商业电价有关事项的通知》(鄂价环资〔20**〕41号)和(鄂价环资〔20**〕100号)等文件精神，结合我市实际，特制定本规定。

　　一、严格执行目录电价标准

　　非直抄用户用电应根据分表抄见电量严格执行湖北省目录电价政策。任何单位、组织、个人不得以任何理由和方式以提高目录电价标准的方式向用户捆绑收取相关费用。

　　二、规范用户用电收费行为

　　居民非直抄用户对用电总表分表之间的正常损耗，统一按所有用户各分表电量公平分摊，由物业服务主体(或执收主体)将结果向全体用户公布。具体规定如下：

　　(一)总表与分表之间差异电量电费

　　1、应当计入物业服务成本并从物业费收入中列支的部分。根据国家发展改革委建设部发改价格〔20**〕1864号，物业服务区内公共照明、电梯、给排水等物业共用部分、共用设施运行用电，以及物业办公用电等电费从物业服务费中列支，不得在物业服务费外向用户另行收取。

　　2、应当由物业服务主体承担的部分。由于管理不善导致的窃电损失，用户欠缴电费形成的呆账等，计入物业服务当期损益，不得转嫁用户。

　　3、优先利用公共部位、公用设施经营所得收益弥补的部分。物业服务区居民用电总表与分表之间正常的线损、变损，经业主大会或业主委员会同意，可以委托物业服务主体(或执收主体)优先从该服务区公共部位及公用设施经营所得中列支。

　　(二)抄表费用

　　物业服务主体(执收主体)或业主委员会抄表发生的人工费用，按照发改价格〔20**〕1864号文件规定，应当计入物业服务成本，从物业服务费收入中列支，不得在物业服务费外向用户另行收取。

　　房屋出租人对租赁户抄表发生的人工费用，应当从租赁收入中列支，不得向租赁用户另行收取。

　　(三)计入比例

　　居民用电非直抄用户总表与分表之间差异电量的正常损耗计入比例不超过总表计量数的7%，以一年为核算周期。

　　三、严格执收主体行为规范

　　(一)商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关公用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决;或按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。

　　(二)各物业服务主体(或执收主体)对非直抄用户用电收支必须单独建账，严格执行各分表收费周期与总表收费周期一致，一月一公布总表与各用户分表电量，接受业主和社会监督。

　　(三)对于物业服务主体(或执收主体)违反上述电价政策相关规定，将依据有关法律法规加大监督检查力度，严厉打击各种违法行为。

　　四、制定严控源头管理规定

　　为从源头上抑制增长的非直抄用户，切实减轻用户负担，积极借鉴学习省内其他地市做法，出台我市相关政策规定，明确要求，在物业管理区域内，供电部门要负责管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。新建住宅均按规定实施用电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅应逐步实施电改。供电部门应按保本微利的原则制定收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。

　　钟祥市物价局办公室 20**年9月12日印发

篇3：宜昌市物业服务收费管理实施细则（2018）

　　市发改委 市住建委关于印发《宜昌市物业服务收费管理实施细则》的通知 宜发改服〔20**〕10号

　　各县市区发改局(物价局)、住建局(房管局)，有关单位：

　　现将《宜昌市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请遵照执行。

　　宜昌市发展和改革委员会 宜昌市住房和城乡建设委员会

　　20**年5月17日

　　宜昌市物业服务收费管理实施细则

　　为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国物权法 》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省定价目录》、《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章和政策规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第一条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本细则。

　　第二条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

　　本细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及公共场地(部位)提供卫生保洁、绿化养护、秩序维护、公共设施设备的日常维修保养和管理等服务向业主或物业使用人收取的费用。

　　第三条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由县级及以上价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。

　　开发建设单位应当依法选聘前期物业服务主体，按照房产主管部门和价格主管部门公布的物业服务等级标准和物业服务等级收费标准签订前期物业服务合同，并在签订前期物业服务合同后15个工作日内，向当地价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。

　　符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　第四条 实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订明确约定服务内容、服务标准、收费标准的物业服务合同。

　　物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内大门出入口、每幢楼宇单元出入口等显著位置张贴或通过建立业主微信群、QQ群等形式公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

　　鼓励因地制宜创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，更好满足居民基本物业服务需求。

　　第五条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由开发建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

　　第六条 物业服务费以不动产权登记房屋建筑面积为计价单位，按月计费。

　　第七条 开发建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。开发建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案。

　　对公众投诉频繁、矛盾突出的车库(位)租售价格，当地价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促开发建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

　　第八条 物业管理区域内的停车费包括停车库(位)场地费和停车服务费两部分。

　　占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车库(位)，属于全体业主共有，其场地费收取标准由业主大会决定，开发建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。业主拥有所有权的车库(位)不得收取场地费。开发建设单位所有的车库(位)，利用地下人防设施设置的车库(位)，按照合同约定收取场地费。

　　物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车库(位)，开发建设单位所有的车库(位)，以及利用地下人防设施设置的车库(位)，业主用于停放车辆的，物业服务主体按照合同约定标准收取停车服务费，合同未约定的，停车服务收费标准由业主大会与物业服务主体依法协商决定。

　　第九条 对进入物业管理区域内的下列车辆，应免收停车费：

　　(一)执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;

　　(二)法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

　　(三)为业主或物业使用人提供搬家、配送货物及装修、安装、维修服务不足2小时的临时车辆;

　　(四)其他临时停车不超过30分钟的车辆;

　　(五)当地人民政府批准免费的其他车辆。

　　第十条 利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

　　物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可按合同约定提取劳务费。

　　物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，接受业主监督。

　　第十一条 对房屋装修实行保证金管理的，由物业服务主体与业主或业主大会协商，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行合同约定。

　　装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人可选择自行清运，但应按物业管理规定的要求及时清理。业主或物业使用人选择委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。省级以上人民政府另有规定的，从其规定。

　　第十二条 住宅区实行出入证(卡)管理的，开发建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　第十三条 对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。涉及车辆停放的，按照第九条第(三)款进行管理。

　　第十四条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。

　　供水经营单位未抄表到户的物业管理区域，二次加压供水正常损耗，可按供水量成本公平分摊。商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗分摊依国家规定执行。

　　第十五条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　第十六条 物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。

　　第十七条 实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本细则执行。

　　第十八条 本细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。

　　第十九条 物业服务主体等应当遵守法律、法规、规章和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、投诉电话等信息，接受业主监督。

　　第二十条 房产主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、规章、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

　　第二十一条 房产主管部门和价格主管部门，应当加强物业服务收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规、规章及本细则规定的，由房产主管部门、价格主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规、规章予以处罚。

　　第二十二条 本细则由宜昌市发改委(物价局)、宜昌市住建委(住房保障管理局)按照各自职责负责解释。

　　第二十三条 本细则自20**年 6月 1日起施行，有效期3年。原《宜昌市物价局宜昌市房产管理局转发省物价局省建设厅关于印发〈湖北省物业服务收费管理实施办法〉的通知》(宜价服〔20**〕98号)同时废止。

篇4：南通市通州区物业服务收费管理实施细则（2018）

　　附件：

　　南通市通州区物业服务收费管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我区实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于本区行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

　　第三条 本细则所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条 政府提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。

　　第五条 区发展和改革委员会(以下简称区发改委)会同区住房和城乡建设局(以下简称区住建局)负责全区物业服务收费的监督管理工作，负责制定普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度及相关管理规定。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第六条 本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。区发改委会同区住建局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。本区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准详见附表1、附表2。

　　区发改委会同区住建局每三年内对物业公共服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过公开招投标或协议的方式选聘依法成立、具有相应物业服务水平的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

　　物业服务企业应在签订《前期物业服务合同》后10个工作日内持以下材料向区发改委备案或审批：

　　(一)前期物业服务收费备案或审批申请;

　　(二)物业服务企业资质证书、营业执照、法人身份证复印件;

　　(三)前期物业服务合同、住宅小区规划许可证及附件、公建配套文件;

　　(四)住宅小区前期物业服务成本费用测算材料;

　　(五)住宅小区前期物业服务收费备案表;

　　(六)中标通知书、投标文件等有关资料。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的物业公共服务等级标准、收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　第九条 业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应重新签订《前期物业服务合同》，明确物业服务等级和收费标准，报区发改委备案后执行。

　　对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管，只提供基本的环境卫生保洁、秩序维护服务的，可由区发改委会同区住建局，核准基本的物业服务收费标准。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　第十条 非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

　　住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　保障性住房的物业公共服务收费，按照所在地政府有关规定，报区发改委备案后执行。

　　第十一条 物业公共服务费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前，由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条 物业公共服务费用构成一般包括：管理服务人员费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用(含电梯、水泵、消防设施、监控等设施设备日常维护、保养、检测、责任保险等费用);清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;办公费用;固定资产折旧;物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;管理费分摊;经业主大会同意的其他费用;法定税费以及合理利润组成。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十三条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业用房、设施设备用房、围墙等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第十四条 物业公共服务费以房屋不动产权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的物业，物业服务费用由建设单位承担。完成交付手续的次月起，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。

　　第十六条 因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按规定标准的70%交纳，优惠期限超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

　　第十七条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过12个月。

　　第三章 汽车停放收费管理

　　第十八条 汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。区发改委会同区住建局综合考虑汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。本区住宅小区物业管理停车服务收费标准详见附表3。

　　第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应符合消防要求，确保住宅小区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益70%纳入物业专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

　　第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区内的汽车停放费和车位租金具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。其汽车停放费、租金的具体收费标准详见附表3。

　　利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　第二十四条 在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第四章 其他服务收费管理

　　第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。

　　第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。

　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的公共能耗费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

　　第二十九条 新建住宅小区实行门禁出入证卡和梯控卡管理的，不得在物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

　　物业管理区域内的停车场(库)实行门禁出入证卡管理的，应当免费为业主车辆免费提供每车位1张的门禁出入证卡。

　　物业服务企业对住宅小区实行持证管理的，装修人员和临时来访人员可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取工本费，出入证工本费每证不得高于10元。

　　第三十条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

　　第五章 收费行为规范

　　第三十一条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第三十二条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、区住建局、区发改委的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

　　第三十三条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

　　物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

　　实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。

　　第三十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

　　第三十五条物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得强制向装饰装修企业(人)收取装饰装修管理服务费用。

　　第三十六条 全装修住宅不得收取装修垃圾清运处置费，如业主对全装修住宅进行二次装修的，装修建筑垃圾清运处置费按规定标准收取。

　　第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第六章 监督管理

　　第三十八条 区发改委应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　区住建局应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务行为的监管。

　　区住建局应当会同区发改委加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第三十九条 区发改委和区住建局应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由区发改委依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第四十条 区发改委、区住建局未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理、监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章 附则

　　第四十一条 本细则实施前，服务双方已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。

　　第四十二条 其他管理人的物业服务收费可参照本细则执行。

　　第四十三条 本细则由区发展和改革委员会、区住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十四条 本细则自20**年6月1日施行，本细则未规定或未明确的，以法律法规和上级规定为准。

篇5：咸宁市物业服务收费管理实施细则（2018）

　　关于印发《咸宁市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各县、市、区物价局(发改局)、房产管理局，咸宁市物业协会，咸宁城区各物业服务单位，各业主委员会：

　　现将《咸宁市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　附件：《咸宁市物业服务收费管理实施细则》

　　附件：

　　咸宁市物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》和《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服[20**]22号)等法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本细则。

　　第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

　　本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 物业管理服务内容一般包括：环境的清扫、保洁、绿化养护、秩序维护;公共照明、通风、排水、电梯、安全监控系统等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

　　第五条 建设单位应当依法通过招投标方式公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的等级收费标准内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门和房地产主管部门报送物业服务合同及收费标准等资料。

　　第六条 符合下列条件之一，应当依法成立业主委员会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。

　　第七条 公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府定价，其收费标准参照普通住宅等级收费标准执行。

　　第八条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，实行物业服务质量等级收费标准。市物价局和市房管局共同制定《咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准》(附件1)、《咸宁城区住宅物业管理服务等级标准》(附件2)。具体标准由各物业服务企业根据房管部门、物业协会评定的物业服务等级对应相应基准收费标准拟定，报价格主管部门审核批准后执行。

　　各县(市)可参照市城区等级收费标准，结合实际，制定本地物业服务等级收费标准。

　　等级收费标准实行动态调整，每三年根据物业服务成本变化、经济社会发展状况、居民的承受能力等情况进行调整。

　　第九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;业主大会成立后，业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定，对全体业主具有约束力。物业服务收费可按月、季收取，但最多不得一次性收取超过一年服务费用。与业主另有约定的，按约定执行。

　　第十条 政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，鼓励通过招投标的方式，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同。办公用房、商业用房等政府定价管理以外的物业服务收费实行市场调节价。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

　　第十一条 制定和调整服务收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，由业主委员会与物业服务企业通过签订合同约定。物业服务企业不得单方面提高服务收费标准。

　　第十二条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%比例承担物业服务费。

　　第十三条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房管部门备案。同时在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。

　　物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业公司等不得销售或者变相销售。对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，可收取物业服务费。

　　第十四条 对房屋装修可以实行保证金管理制度，具体保证金标准由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。

　　装修垃圾委托物业服务主体清运的，由物业服务主体按4元/㎡的标准收取。装修期间不得收取电梯使用费等其他名目费用。

　　第十五条 住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　第十六条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，资金不足的由业主大会决定，可以用业主共用部位、共用设施设备经营收益弥补。

　　第十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%。按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。

　　第十八条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　第十九条 对进入住宅和非住宅物业管理区域内的执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)快递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;法律法规规定应当予以免费的车辆;临时停车不超过30分钟的车辆;为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;市人民政府批准免费的其他车辆，应当免收停车费。

　　第二十条 物业服务主体履行审批手续，在实施前期物业服务收费前，应当填报《咸宁城区普通住宅前期物业服务收费审批表》(见附件3)，并按表中的要求提供营业执照等相关资料，分别报送当地房产和价格主管部门核定批准后方可收费。

　　第二十一条 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定实行明码标价，将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息在小区显著位置进行常态化公示。市、县两级价格、房地产主管部门要按照属地管理原则对物业服务主体收费行为开展监督检查，严厉查处违法行为。

　　第二十二条 本细则自20**年6月1日起执行。

　　市物价局市房地产管理局咸价房服[20**]85号、咸价房服[20**]88号文件同时废止。

　　附件：1、咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准

　　2、咸宁城区住宅物业管理服务等级标准

　　3、咸宁城区住宅前期物业服务收费审批表