案例:9岁男童摸黑下楼被电击烧伤 物业被判赔款

　　案例:9岁男童摸黑下楼被电击烧伤 物业被判赔款

　　9岁男童摸黑下楼被电击烧伤 物业被判赔14.7万元

　　意外：楼道没照明灯，男孩扶墙下楼遭电线电伤

　　小宝来自安徽，这个月刚刚满10岁，和父母一起借住在叔公位于南宁市五一路一小区。小宝的父亲伍先生说，从他们居住起，该栋楼房的1至4楼的楼道内一直没有照明灯，此前，业主已经多次向该小区的物业管理方--广东某物业管理公司南宁分公司反映了该情况，但是一直没有结果。

　　20**年11月19日下午，小宝下楼，当他走到2楼与3楼之间的楼梯间时，漆黑一片，只有“安全出口”指示牌显示出微弱的亮光。为防止下楼梯时摔倒受伤，小宝扶墙而下。没想到，他的右手触碰到裸露在外的连接“安全出口”指示牌的电线，导致右手被严重烧伤。

　　小宝受伤后，立即被送往医院治疗。医生诊断，小宝的右手电击伤Ⅱ°，右手第四指远节坏死。小宝住院治疗了23天，花去1.6万多元医药费。更让伍先生心痛的是，小宝手上的伤口很大，这也意味着他终身要带着这个伤痕。事后，经广西众邦司法鉴定中心鉴定，小宝的电伤已经构成九级伤残。

　　争议：是物业管理不到位，还是家长监护不力?

　　小宝在楼道内遭遇意外，伍先生认为，都是因为该小区物业管理不到位造成的。

　　伍先生说，某物业公司对于小区内该栋楼1至4楼楼道无照明灯是知情的。在楼道一直没有照明的情况下，物业方未及时进行整改，面对业主的反映也久拖不决，疏于履行物业公司的维护义务。另外，造成小宝触电的安全指示灯牌从墙上脱落下来，通电电线裸露在外，造成了巨大的安全隐患，物业公司也未及时对此进行维护、设置危险警示标志、排除危险，导致了小宝受伤。某物业公司南宁分公司应该为此事故负全责，其总公司应该负连带责任，伍先生遂将这两家公司一起告上了南宁市江南区法院。

　　伍先生还认为，因某物业公司未尽义务，导致小宝触电受伤，右手无名指远节坏死，构成九级伤残。小宝的伤口触目惊心，即使痊愈后仍留下无法消去的伤痕，且小宝尚年幼，要一直面对这一伤痕，无疑给小宝带来巨大的精神伤害。因此，两家公司应该赔偿小宝伤残赔偿金、精神损失费等共计17.6万多元。

　　今年10月11日，法院公开审理该案。对小宝和父母的要求，两家物业公司称，事故的发生地，并不是在物业所管辖的地方。而事故的发生，是因为伍先生夫妻没有尽到监护义务才导致的，责任应该由小宝自己承担。

　　判决：楼梯属公众场所，物业未尽责担全责

　　双方到底谁说的在理?法院认为，公民的健康权受法律保护，侵犯公民健康权的，应当承担赔偿责任。该案起诉时，小宝和父母是以健康权纠纷为由起诉，但法院认为，健康权纠纷范围过广，应细化案由，变更为公共场所管理人责任纠纷。

　　按照《侵权责任法》第37条第一款规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。该案中某物业管理公司所管理的某小区，其楼梯等公共部分为公众场所，应当尽到安全保障的义务。其所管理的场所应当符合相关的安全标准。该案中，案发现场楼道无照明，而安全指示牌脱落导致电线裸露在外，是导致该事故发生的直接原因。某物业管理公司作为管理人，有过错行为，应当承担赔偿责任。

　　法院经厘定，认定小宝的各项损失为14.7万多元。近日一审判定，由广东某物业公司南宁分公司及其总公司共同赔偿小宝14.7万多元。

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篇2：案例:小区井盖被偷，业主醉酒摔伤

　　案例:小区井盖被偷，业主醉酒摔伤

　　业主醉酒摔伤，物业也要赔偿...这是在搞笑?!

　　小区井盖被偷，业主醉酒摔伤，物业要赔偿吗?

　　【案情】

　　20**年5月12日凌晨0时许，原告骆先生酒后骑自行车进入其所住的禾安花园，到了小区中庭喷水池旁路段时，避让不及，自行车前轮陷入该路段被告禾安物业公司所属、管理的污水管道窨井(井盖缺失)，原告因惯性摔出后，致浑身多处受伤，发生了人身损害事故。20**年10月10日，福建某司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人骆某20**年5月12日因急性重型开放型颅脑损伤，经临床手术治疗与恢复，后遗重型颅脑外伤后左颞顶颅骨灶性缺损，右额颞顶颅骨缺损修补术后改变，构成人身伤害十级伤残。原告为此支付鉴定费700元。

　　原告诉称，自己的损失共有：医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金、继续治疗所需费用、伤残护理费,合计人民币12万元。被告未尽管理之责，造成原告无辜受害，应承担赔偿责任。

　　被告禾安物业公司辩称，原告骆先生摔伤系因其醉酒骑乘自行车造成的。该井并非处于中庭，而是在灌木丛边，窨井盖系刚被他人偷走，常人一般较少到达。答辩人无过错，不应承担责任。原告摔伤的时间是20**年5月12日凌晨0时许，已经是答辩人下班后的非工作时间。且原告摔伤的地点是中庭地段，灯光照明好，因此答辩人已经尽到了足够的注意和维护责任，依法不应承担赔偿责任。

　　【审判】

　　法院审理认为，原告骆先生酒后骑自行车途经小区中庭路段旁时，因自行车前轮陷入其前方左侧缺失井盖的排污窨井，致其摔倒受伤。被告禾安物业公司系县城路面排污窨井所属单位和管理单位，但由于被告管理上的疏忽，未对缺失井盖的窨井进行及时维护、修缮，导致原告不慎摔倒受伤住院。原告酒后驾驶自行车在夜间照明良好的路段逆向行驶，未能尽到一般非机动车驾驶人的注意义务，自身也存在过错，也应承担一定的责任。根据本案具体情况，原告因本案造成的损失，由原告骆先生及被告各承担50%为宜。根据本案具体情况及有关赔偿标准，原告骆先生的损失有医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、继续治疗费、残疾赔偿金、出院后的护理费、精神损害抚慰金，合计9万元。依照民法通则第一百一十九条、第一百三十一条、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十六条第一款、第十七条、第十八条第一款的规定，作出如下判决：禾安物业公司应赔偿被上诉人骆先生各类费用合计人民币9万元的50%，即4万5千元，限本判决生效后15日内付清。

　　【法律评析】

　　本案事故系因构筑物维护、管理瑕疵而导致的人身损害赔偿纠纷

　　所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。本案事故因为窨井产生伤害，窨井就是一种“构筑物”。根据民法通则第一百二十六条和《解释》第十六条的规定，构筑物塌落损害赔偿纠纷，又称物件致人损害赔偿纠纷，是指构筑物或者其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害，其所有人或者管理人应当承担民事责任而引起的赔偿纠纷。这里的构筑物既包括各种构筑物，也包括与构筑物不可分的组成部分，还包括栽种的护路林木等。其他设施是指人工设置或者加工过的与土地相结合的为人们所利用的各种设施。而堆积物同样具有地上工作物的特点，其致人损害也应适用特殊责任。

　　本案适用构筑物致害赔偿责任的“过错推定”归责原则

　　构筑物致人损害赔偿责任是一种民事侵权责任，其民事责任的承担适用过错推定责任原则。所谓过错推定也称过失推定，是指如果原告能证明其所受的损害是由被告所致，而被告不能证明自己没有过错，则应推定被告有过错并负民事责任。构筑物所有人或管理人负有证明自己没有过错的举证责任，而受害人无需证明所有人、管理人在主观上存在过错。从我国法律规定看，民法通则采取了两种过错推定的方式。民法通则第一百二十六条规定属一般过错推定的规定，而民法通则第一百二十一至一百二十四条、第一百二十七条的规定属于特殊过错推定的规定。本案不属于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务、动物饲养、紧急避险等特殊状态，是属于一般过错推定。

　　禾安物业是否具备构筑物致害赔偿责任的构成要件

　　构筑物致害赔偿责任构成要件包括：

　　1、致害物须为构筑物。即须有地上构筑物发生倒塌、脱落、坠落等;

　　2、致害的构筑物须为特定的人维护、管理。维护、管理，是指公共构筑物设置后的维护、保养、修缮及保管;

　　3、须有损害事实。包括人身损害事实和财产损害事实;

　　4、须受害人的受损事实与构筑物发生倒塌、脱落、坠落等之间具有因果关系。包括两种情况：一是倒塌、脱落、坠落等的物理力直接作用于他人的人身、财产;二是倒塌、脱落、坠落等的物理力并未直接作用于他人的人身、财产，而是引发其他现象，致他人人身、财产受损害;

　　5、须构筑物的所有人或者管理人不能证明自己没有过错。过错包括构筑物设置不当、或是管理不善、或是因其他缺陷致使构筑物发生倒塌、脱落、坠落等。

　　也就是说，致害的构筑物的维护、管理须有瑕疵。瑕疵，亦称欠缺，通常指一种不完全、不完备的状态。维护、管理的瑕疵，就是指构筑物维护和管理上的不完全、不完备的状态，因而致该构筑物缺少通常应具备的安全性。

　　本案中，被告物业公司对其所属缺失井盖的排污窨井的管理维护在主观上存在过错，虽然其辩称井盖意外被偷(尚无明确证据)，仍表现为被告在管理上存在疏忽，未对缺失井盖的窨井进行及时维护、修缮，在客观上造成原告骆先生摔倒受伤住院治疗的损害事实，而且两者之间存在因果关系，符合构筑物致害赔偿责任构成要件，应依法承担构筑物致人损害的赔偿责任。

　　业主与禾安物业公司是否具有构筑物致害赔偿责任的免责事由

　　根据《解释》的规定及侵权行为法理论，构筑物致害赔偿责任免责事由包括：

　　1、构筑物的所有人或管理人无过错。依民法通则第一百二十六条规定与《解释》第十六条的规定，所有人或管理人证明自己无过错的，免除其赔偿责任;

　　2、不可抗力。民法通则第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。它应该包括某些自然现象(如台风、龙卷风、海啸、地震、洪水等)和某些社会现象(如战争、政变等)。不可抗力作为构筑物致害赔偿责任的免责事由，为绝大多数学者所主陈，并为司法实务所采用。笔者认为，单纯由不可抗力而致损害，纵使构筑物有一般瑕疵或缺陷，可以免责，但构筑物有重大瑕疵或缺陷，又加不可抗力的原因致害的，构筑物所有人或者管理人仍应承担赔偿责任;

　　3、第三人过错和受害人过错。完全由于第三人的过错造成构筑物致害他人，其所有人、管理人免责，损害赔偿责任应由第三人承担。如果第三人过错行为与构筑物的所有人、管理人的过错行为相结合而发生致害结果，依共同过错责任处理。完全由于受害人自己的过错造成损害的，免除构筑物的所有人、管理人的损害赔偿责任;损害是由双方过错行为造成的，则依混合过错原则实行过失相抵。

　　原告骆先生的健康权受到侵害与被告管理疏忽存在着法律上的因果关系，并造成了损害的后果，因此，被告物业公司不能免责。本案中，受害人骆先生酒后驾驶自行车在夜间照明良好的路段逆向行驶，未能尽到一般非机动车驾驶人的注意义务，自身也存在着过错，也应承担一定的责任。因此，本案损害是由双方过错行为造成的，应依混合过错原则实行过失相抵，由双方各半分担损失，即双方各承担4万5千元。

篇3：案例分析:小区消防设施漏水产生水费

　　案例分析:小区消防设施漏水产生水费

　　小区消防设施漏水产生水费18万元，应当由业主承担，还是由物管承担?

　　案情

　　江苏省宿迁市康宁小区于20**年交付业主使用，阳光物业公司负责该小区物业管理。20**年10月，小区消防水表显示用水5.6万吨，产生约18万元水费，原因是消防栓漏水。自来水公司要求物业公司承担水费，被物业公司拒绝，其理由是：小区消防设施产权归全体业主所有，应由所有人承担漏水损失，且自己与自来水公司无供用水合同，自来水公司无权向其主张水费。这笔水费，自来水公司应向谁索要?

　　评析

　　消防设施分为公共消防设施和自备消防设施，小区内部消防设施属于小区自备消防设施，从自备消防设施取水救火需要缴纳水费。小区自备消防设施漏水产生的水费，自来水公司可以依据不同的法律关系要求小区业主或物业公司承担。

　　1、自来水公司可依据“物权”法律关系要求小区业主承担。物权法第七十三条规定，建筑区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区的消防设施就属于公用设施，归业主共有。该法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。业主承担义务的表现包括分担共用部分产生的费用。该法第八十条还规定，建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的，按照约定;没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定(物业管理微资讯)。由此可见，业主作为小区消防设施的所有人，自来水公司可以要求其承担小区消防栓漏水产生的费用。

　　2、自来水公司可以依据“侵权”法律关系要求物业公司承担。在委托管理模式下，小区业主将其对小区的管理权委托给物业公司行使，此时共有设施设备管理主体为物业公司。消防法第十八条第二款明确规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业公司未尽管理义务导致消防用水流失，侵犯了自来水公司的财产权，自来水公司有权要求物业公司赔偿其因此遭受的损失。

　　3、业主承担义务后，可依据物业合同向物业公司追偿。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故业主承担水费后，可以依据物业服务合同向物业公司追偿。

篇4：案例:10岁男童楼顶烟道坠亡，小区建设单位和物业分别担责

　　案例:10岁男童楼顶烟道坠亡，小区建设单位和物业分别担责

　　合肥市龙岗开发区某拆迁恢复楼内发生了一起悲剧，一名10岁男童小明(化名)从楼上坠落身亡。事发后，小明家人发现，小明是从楼顶烟气道坠落的，而烟气道的施工没有按照相关标准，导致小明从楼顶摔下。小明家人认为，楼房的建设单位及物业公司有不可推卸的责任。近日，合肥市中院对此案作出终审判决。

　　男童楼顶坠亡家长索赔60余万

　　小明自20**年起，和父母一起居住在合肥临泉东路上一拆迁恢复楼小区。该恢复楼的建设单位为合肥龙岗综合经济开发区管理委员会(下称龙岗管委会)。

　　去年8月一天下午，小明被发现坠落至自家居住楼栋的下方身亡。辖区警方调查发现，小明符合高坠死亡特征，并在现场10楼往11楼中间转弯平台上方楼道处、楼顶平台等地方发现一些鞋底花纹，与小明所穿的拖鞋鞋底花纹种类大小相同。 据了解，小明家住10楼，该楼共有11楼，楼顶是个平台。事发后，小明家人发现，楼顶烟气道的设置存在较大安全隐患，因此，他们将龙岗管委会及该小区的物业公司起诉至法院，要求二者共同赔偿死亡赔偿金、精神损害抚慰金等共计60余万元。

　　烟气道低于女儿墙不符合建设标准

　　瑶海区法院一审查明，小明从楼顶平台烟气道(高约0.64米)攀爬至围墙上(高约1.3米)，从高处坠落身亡。该栋楼烟气道参照相关标准设计，该标准注明“平面屋伸出高度不得小于0.6米，且不得低于女儿墙高度。”女儿墙是指建筑物屋顶四周的矮墙。而该楼顶烟气道施工时未按上述标准施工，烟气道是依附在女儿墙下方。而烟气道又与遗留在下方的高约0.3米的水泥石块形成阶梯状。

　　法院认为，事发小区虽已竣工验收合格，但事发楼顶烟气道的高度未达到设计标准。因楼顶是公共场所，未成年人也可自由出入，这样有瑕疵的烟气道存在，必然有重大的安全隐患。 小明是未成年人，正常情况下即使他到楼顶玩耍，如不借助其他方式，是很难攀爬上围墙的，现小明通过这一不符合设计标准的烟气道攀上围墙，是致其坠落的原因之一。

　　烟气道下方有石块给攀爬提供条件

　　法院认为，物业公司应当对公共场所承担管理义务，而通过楼顶平台的照片显示，楼顶遗留建筑垃圾，部分业主在楼顶种菜，在楼道堆放杂物，更严重的是在烟气道下方还遗留一石块，给小明攀爬提供了便利的条件，也是造成其坠亡的原因之一。而小明的父母，未完全尽到监护义务，也是小明坠亡的原因之一。 因此，一审法院认为龙岗管委会、物业公司、小明父母的过错行为共同造成了悲剧的发生，综合考虑本案事实，龙岗管委会应当承担40%的赔偿责任，物业公司应当承担30%的赔偿责任，小明父母承担30%的责任。据此判决，合肥龙岗管理会赔偿25万余元;物业公司赔偿19万余元。

　　管委会诉称不应担责

　　随后，龙岗管委会上诉请求改判不承担赔偿责任。其认为，现场勘查检验和照片载明在该栋10楼往11楼平台上方楼道处的水泥地面发现鞋底花纹，只能证明小明曾在该区域出现，及小明坠楼致死的事实，无法确定其坠楼地点就是在事发楼栋的楼顶。

　　小明的父母应当承担主要责任，小明坠楼时正值暑假且为周末，此时小明不在学校，应处于监护人的照顾和看管之下。另外，管委会认为，物业公司未对楼顶烟气道下方遗留的石块进行及时清理，造成安全隐患”。应当承担次要责任。 小明父母称，该小区是龙岗管委会建设的，楼顶烟气道施工时未按上述标准施工，存在明显安全隐患，因此，龙岗管委会需要承担责任。

　　物业公司称已尽到管理义务

　　物业公司也上诉称，他们已张贴安全警示标牌，已尽到管理义务，小明在上至顶楼的过程中，完全可清楚地看到安全警示标牌，物业公司认为，作为监护人的父母应当对事件的发生承担主要责任。 父母认为，物业公司疏于管理，没有履行义务，“物业公司没有对烟气道采取加高或安装防护栏等防范措施，没有对现场的水泥块进行清理，未能对孩子在楼顶玩耍予以及时阻止。”

　　管委会担责4成物业担责3成

　　合肥市中院审理认为，龙岗管委会及物业公司虽上诉认为，小明可能从其他地点坠楼及不排除他人侵权行为导致坠楼，但均未提供相应证据，且与公安机关的调查结论相悖，因此上诉意见不予采纳。 二审法院认为，事发楼楼顶烟气道紧依女儿墙修建，高度仅为0.64米，未达到设计标准中烟气道“不得低于女儿墙高度”的要求，而烟气道下方遗留一块高约0.3米的水泥石块，与烟气道形成了阶梯状，导致即使是未成年人，在不借助外力的情况下，也可以轻易地攀爬上围墙。可见，案涉楼房烟气道的修建存在重大的安全隐患。物业公司未对楼顶杂物进行及时清理，特别是未对烟气道下方遗留的大石块予以移除，给小明攀爬提供了便利条件。近日，合肥市中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

篇5：案例:业主乱堆放装修垃圾,物业能否禁止装修工进小区

　　案例:业主乱堆放装修垃圾,物业能否禁止装修工进小区

　　业主乱堆放装修垃圾，物业能否禁止装修工进小区?

　　“因为垃圾清运不及时，物业就不让装修，这合理吗?”昨天，市民林女士拨打新闻热线反映，家里正在装修，装修公司将家中的建筑垃圾堆放在自家的地下车库里。由于没有及时清运，物业公司从前天开始就阻止其工人进入小区。

　　业主：装修得好好的，保安不让进小区了

　　林女士的新房子位于七都滨湖锦园(推广名为滨江首府)，于去年开始装修。林女士称，前天被拦住的装修师傅在她家装修前，已在对面邻居家干了半年，因此小区保安对他都比较熟悉。这大半年来，这位师傅到林女士家装修都比较顺利。但前天早上，林女士突然接到这位师傅的电话。“师傅告诉我，保安不让他进入小区，原因是罗马柱的问题。”

　　林女士称，她所在小区的房子阳台栏杆有两种样式，一种是铁艺的，另外一种是罗马柱。考虑到罗马柱对房屋采光的影响，她上月将家中的罗马柱拆除，装上了铁艺栏杆。装修工人把罗马柱拆除之后，将建筑垃圾运到林女士购买的地下车库内暂时安放。

　　“房子是我的，物业因为我拆了罗马柱就不让我装修，是侵犯了我的权利。”林女士称，小区里拆除罗马柱的业主不止她一家，物业此举是区别对待，而且没有依据。

　　物业：阻止进入，是让他们把垃圾先清理掉

　　为何阻止工人进入林女士家装修?昨天下午，记者采访了温州君尚酒店管理有限公司滨湖锦园物业服务中心经理崔继霞。

　　“这是个误会。”崔继霞称，物业跟业委会确实是不同意业主对罗马柱进行改造的，但阻止工人进入并不是因为这个原因，而是林女士家的垃圾堆放问题。

　　崔继霞称，林女士家的建筑垃圾在地下车库已经堆放了很长时间，之前也通知过业主尽快将垃圾清理，但是业主一直不配合。至于前天保安阻止装修工人进入，“是让他们把垃圾及时清理掉，先不要做别的事情。”

　　律师告诉你

　　浙江嘉瑞成律师事务所律师薛进军

　　阻止装修涉嫌侵犯业主权益

　　物业阻止业主进小区装修，是不合理的，有侵权嫌疑。

　　工人进入小区装修，是基于装修的业主与装修公司或工人之间的合同关系，系经过业主授权的，属于业主行使物权范畴。所以在没有违背、违反小区业委会制定的规章制度的情况下，物业阻拦工人进入小区，是缺乏相关依据的。

　　此外，物业用“垃圾堆放”这个问题，来阻止工人进入小区装修，也缺乏相应的法律依据。如小区业委会制定的规章制度没有相关规定，物业亦不能因业主将垃圾堆放在自己的车库里，而阻止其装修。如果业主在垃圾堆放问题上，违反了小区业委会制定的规章制度等相关规定，物业可以责令业主对垃圾进行清理和搬运。