物业管理前期介入建议：精装修篇

　　物业管理前期介入建议

　　精装修

　　1、户内装修：

　　1.1 卫生间精装：

　　1、预留卫生间洁具上下水口，并做防堵塞处理。

　　2、预留排风扇孔

　　1.2 厨房精装

　　1、预留厨房洁具上下水口，并做防堵塞处理。

　　2、预留排烟扇孔及烟道止回阀。

　　3、地漏、防水试验合格达到使用要求。

　　1.3 居室精装

　　1.4 入户门采用木制乙级防盗安全门，需预留猫眼。

　　2公共区域

　　2.1公共大堂

　　1、大堂建议在注重实用性和服务性之外，营造档次感(宽敞，大理石贴面，感觉豪华，气派)，给客户身份感，提升品质形象。

　　2.2 标准层电梯厅

　　1、建议铺装防滑地砖、环保乳胶漆，石膏吊顶。

　　2.3电梯轿厢

　　1、电梯轿厢内必须安装监控摄像系统及紧急呼叫系统，保证电梯安全运行。

　　2.4 公共封闭楼梯间

　　1、可采用水泥压光地面，及环保乳胶漆墙面。

　　2、楼梯间建议在楼梯台阶处设防滑装置。

　　3、在放置垃圾桶墙角处墙面应刷瓷漆便于清理污渍，高度应在1500毫米。

　　4、消防楼梯间须安装声光控或人体感应开关。

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篇2：物业管理前期介入建议：机电节能篇

　　物业管理前期介入建议：机电节能篇

　　机电节能

　　温馨提示：工程项目分包时，如有两家或两家以上的施工单位作为分包商时，应指定其中一家作为整个工程的总承包，负责对后期维护、技术对接等协调工作。

　　给排水

　　一、生活水泵机房

　　1、 园区(分期开发)应设计成整体的供水设备机房，(集中管理分区控制，节约投资成本)。

　　2、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。

　　3、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。

　　4、 供水水箱应设置2个并联使用，以便于对水箱清洗。

　　5、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温(橡塑保温材质)。

　　6、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。

　　7、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板)，地面铺设地转。

　　8、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。

　　9、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。

　　二、 管网

　　1、 供水管道主支管应安装控制节门。

　　2、 供水管网应按双路环网供水系统设计。

　　3、 供水管道材料使用铜管材质。(考虑造价问题可装镀锌无缝钢管)

　　4、 供水管道色标清晰，弹簧减振材料质量较好。

　　5、 排水管道材质使用铸铁管或不锈钢管，不适用PVC或虹吸排水HPDE管材。

　　6、 排水地漏与楼板的接口处防水材料必须是进口产品。

　　7、 排水污水井的井盖使用防盗球墨铸铁井盖。

　　8、 排水管道不得穿过沉降缝。

　　9、 卫生间污水排水泵应使用双匀速搅刀切割式污水泵。

　　10. 北区户内使用的地漏在满足使用功能的条件下(第一标段与其他标段不一样)结构形式应统一;建议在施工合同专用条款中应有相应约定，便于管理和维修;

　　11. 北区(第一标段)户内使用的地漏的结构形式不太适合同层排水要求，地漏排水时水易从地漏上口边螺纹处向外渗水，会造成室内地板被淹泡的现象发生;目前已把该处打胶;建议在选择其结构时应充分考虑同层排水的特点;

　　12. 北区户内洗衣机、淋浴排水地漏的结构相同;建议应采用洗衣机专用地漏，避免排水管与地漏密封不好降低室内空气质量，且避免从洗衣机地漏处溢水;

　　13. 北区雨水处理站雨水收集的(汇水面积)是7--10楼以北的雨水全部进入雨水处理站内，当雨水处理站设备故障或雨水量太大时均要用污水泵提升排至市政管线，如排水不及时会造成事故及消耗提升泵电能;建议应在10#楼北侧设置通市政和雨水站管线的联通井，可根据需要关闭或打开其通路，可请设计师制定方案;

　　14. 北区废水系统现全部进入中水站内;建议：当中水站设备出现故障后应有直接将废水排入市政管网内的功能;

　　三、 计量

　　1、 园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系。

　　2、 管网的使用水点都应装独立计量表。

　　3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等)，分路控制。

　　四、管道井

　　1、管道竖井一律做防水及防水台基并做带坡度的排水地漏。

　　1、景观水 园区景观水池的防水要用质量好的防水涂料最少保持在15年左右。

　　2、区景观水设计成循环水(增加循环泵)避免水臭，同时解决好池地面防水问题。

　　3、北区景观回水系统的管径不管排水点至泵房远近均为一个规格，使景观水池的回水流量不均衡并形成滞留区，造成夏季滞留区水质不符合设计要求;建议在审核景观水处理方案时，对水平衡方案应给予重视;

　　直饮水

　　1、园区提供直饮水系统，末端分户计量控制。

　　消防

　　1、 设备机房 园区消防水泵房设计成集中的设备机房(集中管理分区控制1-3期)。

　　2、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。

　　3、 消防水泵控制配电应双路供给(有第三电源接入更好)并实现自动互投。

　　4、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀(不适用安装普通的浮球控制阀)。

　　5、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设瓷砖。

　　6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

　　7、 设计时考虑消防水泵不应装设过载保护切断装置。

　　8、 消费喷淋系统水力警铃安放在机房内。

　　9、 消防水泵房内应设置排水装置。

　　10.消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内，均未与泵及管线分开，不符合安全运行要求;建议有关部门在进行方案审核时应以避免;

　　1、 水管网 末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处。

　　2、 喷淋系统用水应设置过滤器。

　　3、 喷淋系统管网布置应采用多立管划片连接，采用居中进水 (即配水支干管与成组喷头支管居中连接)最经济，管网水力计算最方便应采用多立管划片连接。

　　4、 喷淋系统水流指示器的信号作为防火卷帘的联动信号，增加防火卷帘动作的可靠

　　性。

　　5、 高层建筑中的消防供水 系统(包括消火栓供水系统和自动喷水灭火系统)，在需要对系统进行竖向分区时，应尽量避免采用减压阀进行减压分区。因减压阀一旦失灵，减压阀后的整个消防分区系统将会受到影响。

　　6、 湿式报警阀上压力开关，应设计压力开关硬线直接启动喷洒泵的功能。

　　7、 消火栓启动按钮应设计通过模块联动启动消防泵功能与硬拉线直接启动装置;

　　1、 中控机房 中控室(安防、消防)预留机房集中控制，建议设置在会所首层同时应将一二期整合在一起，以构建公司信息中心。

　　2、 中控室面积不小于60 M2(具体面积应依据设备配置情况最终确定)。中控室设置卫生间，面积不小于5 M2。保持24小时人员值守。

　　3、 中控室应设计安装UPS备用电源。

　　1、 消防主机 消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。

　　2、 消防总线所带点位必须在设计范围60%-80%(国产应该在160个点)。

　　3、 消防主机建议预留3-5路消防总线回路板，以备今后扩容。

　　4、 设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来商户二次装修时增加烟感、温感。(建议预留30%点位)。

　　5、 采用可靠的总线通讯材料及技术，降低系统故障率。

　　6、 火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源，即主电源采用单回路。

　　7、 消防总线建议加装短路隔离器，避免消防总线故障时缩小故障范围(消防施工普遍采用此办法)

　　8、 设计安装时考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。

　　9、 消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。

　　10、 安装使用统一品牌或能兼容品牌。

　　1、 消防广播 消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示住户内、外区表示公共区域)，将来租户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。

　　2、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。

　　3、消防广播功放所带消防广播喇叭功率不能超负荷，否则消防联动时部分区域消防广播无法正常广播。

　　1、 防火卷帘

　　1、防火卷帘两侧增设防火水幕。

　　2、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。

　　1、消防通道与安全出口

　　安全出口标识距离出口通道的距离不得超过30m。标识字体至少是150mm高，笔画宽度不小于20mm。

　　2、超过50人的区域，必须有两个安全出口。

　　燃气

　　1、公寓的厨房应采用实体墙和门与卧室隔开，不得使燃气灶、燃气热水器等用气设备与卧室空间直接相连。

　　2、住户内预留燃气管道与灶台一次通气点火到位。

　　暖通

　　1、设备机房

　　1、制冷机房、供热机房(锅炉房)预留实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。

　　2、空调机房循环水泵实施变频控制。

　　3、北区单冷螺杆机组的冷却水系统(冷却塔系统)水质处理方式为物理法(全程水处理器)处理方式，该方式阻垢效果较差;建议在该系统增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力同时节约用水;

　　机组

　　1、 水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。

　　2、 地源热泵机组应考虑地下水平衡与局部热量平衡及机组配比。

　　3、 建立针对地表水源热泵空调设计用的地表水体资料数据库。

　　4、 建立开展地表水体热扩散迁移研究数据库。

　　5、 水源热泵机组前后冷冻水、冷却水(地下水)控制阀建议使用进口产品已保证严密性，否则易造成系统串水。

　　6、 追踪地表水水体的温度变化规律。

　　7、 水源热泵地板供暖/采暖应考虑房间新风量的配比。

　　8、 对风机、电机效率测验，完成各区段风力平衡调试、漏风测验。

　　9、 空调设计方案中应有暖通设计师提供的空调系统全年运行工况，该工况是空调系统经济运行的重要依据;同时要整体考虑为其配套的冷、热源的控制系统。避免每个功能单元的控制由供货厂家深化的现象，确保空调系统自控的适用性、可靠性、节能性、可操作性;

　　10 空调机组在冬、过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿，这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费同时可推迟制冷投入时间;

　　11.空调机组加试过程因使用的是自来水其硬度较高，所以造成机组表冷器的迎风面上形成了不同程度的结垢现象，从而影响其通风量及热交换效率，增大了运行能耗;建议在招投标时应选用满足使用功能和节能要求的加试方式(循环水)和水质(软化水);

　　12 为了充分体现节能要求，建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间，也可节约制冷系统大量的耗电;

　　13. 目前北区空调机房平面、空间布置不太合理，建议机组在机房内的布置应满足规范及设备安装和维修的平面空间位置，避免空间狭小影响运行管理;

　　14. 北区空调机组在试运行时其过滤器数量不能满足试车要求，建议在签订合同时应多带几套用于试车用，这样即可以满足试运行要求又可节约投资;

　　15. 北区影院空调机组均为一次回风机组，但其结构形式不完全一样，这样给机组以后配置自控带来不便;建议在招投标技术谈判时应将其细节在合同专用条款中约定清楚为好;

　　自控

　　1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。

　　2、水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。

　　3、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯比例送风温度调节装置且应安装在现场，这样既经济又可靠易操作;确保空调运行质量，满足恒温恒是要求;

　　4、现因空调系统已开始投入运行但机组的自控系统还尚未安装和完善，在此种情况下易造成表冷器冻结、电机及电器控制系统发生故障，影响正常空调系统运行或增加小业主投诉;建议设备运行前自动控制及安全保护装置应安装并调试完成并满足空调系统安全运行要求;

　　冷却塔

　　1、制冷系统的冷却水现采用的是自来水冷却建议采用软化水，可延长冷却水设备系统的使用寿命，同时可以提高制冷效率，可大量节约系统运行耗电及费用。但应进行一次投资和运行费用的经济性分析和比较;

　　2、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。运行问题建议不提，可更换冷却塔下塔盆的补水用浮球阀即可解决;

　　3. 制冷系统的冷却水循环水系统的运行方案，设计应提供冷却水系统的运行参数(浓缩倍数、排污时间排污量等指标和方法)，确保冷却水的运行水质，满足正常制冷工况要求，降低维修费用;

　　源水井

　　1、回灌水要加强对水质处理的过滤次级以免造成含水层堵塞,使回水量逐渐降低。

　　2、水井放置盘管的地方设置警示牌，并且把换热盘管放置在流速适当的地方，从而削减水流速过大带来的负面影响。

　　地源系统

　　1.地源热泵系统地缘侧的管路系统应建立温度及压力测试装置(一、二次表)，便于对该系统量、质 平衡的调试，满足制冷工况经济运行的要求;

　　2. 目前地缘热泵供回水系统较难调整到设计要求值或达到其最加状态，建议在地源热泵地缘测的支管即在进出地面的立管合适的位置处应安装压力温度传感器调节器这样易能达到调节到最加状态的要求;

　　3. 目前地缘热泵供回水系统未安装脱气机。系统内不同程度存有产生的气体影响其系统运行。 建议设计及方案确定时应考虑地源热泵系统安装脱气机，确保地缘侧水系统正常运行;

　　4. 从节能降耗角度应考虑充分利用地下冷热源 ，在过渡季节通过适当换热及控制是否可直接用于天棚系统进行换热，请设计师进行方案设计，经评估后可行方可实施;

　　空调机组

　　1、空调机组放置减震材料要考虑与振动系数的关系。

　　2、空调通风管道系统及机组安装设计时，设计师及有关部门应着重应从空气动力噪声和机械振动噪声角度去设计和审核，确保基本满足国家规定的噪声标准，和使用功能;

　　系统末端

　　1、 公寓的地板供暖/制冷材料应与地板的材料相匹配(如地转、地板)。

　　2、 建筑楼宇出库及出入口应加装风幕机保证室内空调效果。

　　3、 空调水系统各支路应加装水力平衡阀，已保证各支路水力平衡影响空调效。

　　4、 如果公寓是节能墙体，空调回水温度控制在35度以上，室内温度就可以达到22度以上以免起灰扬尘。

　　5、 空调风系统各支路须加装调节阀保证风系统平衡。

　　6、 空调水系统阀门设计安装位置应便于维修。

　　7、 空调水系统各支路未端应加装温度表、压力表。

　　天棚辐射盘管

　　1、对同一栋大厦南面太阳直射的房间增加一定数量的地埋管，同时安装独立阀门进行开关控制;冬天--对南面太阳直射的房间关闭一定的数量的供热管，让室内温度保持与北面平衡;夏天--对南面房间所有的供热管全部开启，让室内温度降低保持与北面平衡;

　　2、楼板内暗敷管路实际走向的标识应先从标注，并依据实际现场修订施工图(要求准确)，以供后期管理维修或二次装修时参考;

　　3、设备机房管道/设备应有明显的标识(包括：分色油漆、使用功能、流体流向);

　　4、无缝钢管应在保温前先做防腐处理(打磨、刷防锈漆两遍)，通过验收后，方可进行保温施工。

　　电气

　　配电机房

　　1、 预留配电机房，实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。

　　2、配电柜前后应铺设绝缘垫(具体厚度依据国标);

　　计量

　　1、 动力、照明各回路都加装计量表，便于能耗核算分析(即节能实施)。

　　2、 三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。

　　3、 园区项目所有的电度表应一律纳入远传计量抄表系统已便于能耗统计分析。

　　4、 有线电视系统、手机信号覆盖、单独进行用电计量。

　　5、 住户室内用水、燃气、建议选用分户预付费系统。

　　6、 公共区域用电、办公用电，建议单独安装计量电度表。

　　7、 压力表及温度表是否准确是运行人员进行调节的重要依据;目前其误差较大或非常不准，因此判断失误，会造成了不同程度的误操作或走弯路，同时也影响了各系统的安全经济运行;建议在签订施工合同时在专用条款中提出须对压力表及温度表进行标定(具有相应资质部门进行标定)的约定条件;

　　备用电源

　　1、 可增设发电机房(地下一层便于日常管理、安全管理)。

　　2、 每层电力竖井应加装双回路互投器，以备将来主回路因故障断电备用电力回路供电。

　　3、 中控室监控系统，门禁系统供电应由UPS电源提供。

　　4、 应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。

　　配电负荷

　　1、楼宇低压主回路线路容量(如插接母线、主电缆线路载流量是否充足)需满足租户需求(现电力容量应不小于120W\平方米)。

　　2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。

　　3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来租户电力增容，断路器容量应考虑。

　　4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。

　　低压配电

　　1、户外庭院及水池配电应采用局部TT系统TN-S低压配电系统并设置漏电保护。

　　2、民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面建议选择N或PEN线截面与相线截面相同。

　　3、照明：楼层电力设计时应考虑到公区照明电源、商户内动力电源、商户内照明电源、应急照明电源分别进行单独计量，便于将来电力统计分析。

　　4、 园区景观照明按照度(LU*)设计并实施BAS控制。

　　5、 安装位置较高照明灯具需采用高品质光源，不需频繁更换。

　　6、 具有安全等级的设备间(燃气间、生活水泵房)建议加装防爆照明灯和防爆开关。

　　7、 楼层配电表箱，建议分户总闸设计漏电保护。发生故障时不影响其他住户。

　　8、 公共部位的灯应采用节能自熄灯具，应急照明可采用带火灾强起的节能自熄开关，电梯厅不能采用节能自熄开关，考虑两种照明模式：值班模式与高峰模式。

　　9、 住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。

　　10、住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。

　　11、地下车库及楼宇地下空间安全出口指示牌，建议使用无能耗荧光箭头指示贴。(类似地铁车站地面)。降低前期投入费用的同时，可节约能耗和后期维护费用。

　　12、地下车库照明，安装线路建议进行分路控制同上一条建议，使用频率可增设为隔2亮1，在夜间2点至次日凌晨5点可开启一部分进行照明，达到节约能源的目的。

　　13、较为密集的灯具建议设计单路与双路控制，在夜间12点以后实现隔1亮1，实现节能。

　　14、园区照明建议灯具按种类分开，单路控制。

　　15、园区景观照明建议设计安装时控器，定时开启景观照明。

　　16、地下停车场建议采用逆变装置的40瓦荧光灯作为备用电源

　　接地

　　1、设计时应考虑每层电力竖井和弱电竖井必须加装等电位箱。

　　2、租户卫生间建议作局部等电位联结。

　　插座

　　1、住户区内厨房和卫生间电源插座应单独设置回路，普通电源插座回路应设置漏电保护装置等等

　　标牌标识

　　1、在设计说明中应对配线分色施工提出明确要求，在设备材料统计时应标明各种颜色导线的数量，导线替代，以便于安装检测、维修。

　　2、配电室的高低压柜标示标牌清晰，低压配电柜标示标牌清洗。

　　3、配电柜应有编号标识、电缆连线应有标识、标牌;

　　4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙;

　　5、配电柜/箱内裸露铜排前设置绝缘保护板、在配电箱内张贴一次电路图。

　　弱电

　　电信机房

　　1、预留联通、电信合用机房，不小于40平方。

　　网路机房

　　1、设计预留独立的网路机房不小于60平方，集中管理，分区服务。

　　楼控

　　1、新风机组电动阀必须与楼控产品及系统兼容，防止楼控信号无法控制或开启度不准确控制电压0-10V代表0-100%开启。

　　2、新风机组或空调机组表冷器防冻开关必须安装在表冷器背风面(防止误报警)。

　　3、议楼控控制外围泛光照明考虑节能状态控制(必要时加装光照度传感器控制外围泛光照明)。

　　4、建议生活水泵房加装门禁系统和监控系统加强安全措施。

　　5、楼控设计施工时考虑预留20%--30%点位，为今后增加控制点做准备。

　　监控

　　1、 根据公安部规定监控录像需保存30天以备公安部门检查，建议监控系统硬盘录像机加装硬盘为2000G(说明：2000G硬盘如果监控录像为实时录像存储录像为30天左右，如果只是进行侦测录像硬盘录像机安装1000G硬盘图像也可保留30天左右)。你与对方协商时问清情况。

　　2、监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果(如出入口、走道)。

　　3、监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。

　　4、设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位，为将来增加监控摄像头预备使用。

　　5、设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。

　　门禁

　　1、门禁系统安装时必须符合消防规范，火灾消防联动时火灾区域门禁系统必须必须断电打开以利于人员疏散。大堂电动门必须处在开启状态，消防联动后自行恢复。

　　2、金融机构或重要机关根据规定必须断电关门以利于防盗。

　　综合布线

　　1、如有光纤建议使用单模光纤(因电信和联通发射信号为单模数据信号)。

　　2、有线电视系统视频放大器输出端口应满足客户需要，建议设计时每户预留一个点位，在此基础上在预留一部分以备将来客户增加有线电视点位。

　　3、综合布线系统施工时考虑大对数电缆的对数(应考虑将来客户申请电话及网络是否能够满足客户需要)。

　　车场管理系统

　　1、 车场管理系统在出库进出口设计独立的收费房间，配置相应的语音数据传输线。

　　2、 收费站电源供给必须是双路供给，并配备UPS备用电源。

　　3、 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。

　　4、 系统设置固定车位与自由车位模块，便于分类收费管理(即车辆进出管理及收费功能)。

　　5、 系统设置车辆进出记录查功能模块或菜单(即停车场信息查询功能)

　　6、 设计时考虑远距离读卡功能。(主要满足VIP住户/客户)

　　7、 设计时考虑具备车场诱导系统，提供车位诱导信息。

　　8、 设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力。

　　9、 设计时考虑必须有足够的安全保障性，具备防迂回、放尾随、图像对比等功能。

　　10、设计时必须考虑是具备自主研发能力的厂商提供的产品，能够提供硬件和软件的持续升级。

　　11、供货商需要提供增加停车场引导指示牌，标线、标牌、标位、标号等，同时增加智能感应设 备。

　　12、设计时应考虑刷卡卡类(如临时卡、月住卡、永久卡等)。

　　13、设计时考虑车辆防砸功能(地感线圈检测)。

　　14、设计考虑建立用户管理模块(包括对各类用户进行设置，包括卡号、部门、使用期限、用户

　　类型等;收费人员的管理：收费员的增加、删除、考勤、统计、权限设定等;收费信息管理：各用户类别的费率，计费单位、收费时段等;应设计在管理中心统一对智能卡进行发放登记、充值、验值操作)。

　　15、设计时考虑电梯一卡通和停车场管理系统进行兼容(在一卡通终端操作即可授权电梯使用又可在停车场使用。

　　1、一卡通系统 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。

　　2、园区的进出口、电梯(电梯刷卡应有设置权限功能)、楼梯通道的门禁考虑设计成一卡通(注意设置权限)。

　　3、访客进入公寓可设计为申请一次性一卡通卡片。

篇3：住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议

　　住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议

　　设施部分：

　　设施名称 设计建议

　　水电气配套 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护及节约成本。如现在公司开发的雅豪庭园电梯采用立日及永日两类电梯设备尽量避免。

　　3.电表容量与实际负荷相匹配。每层或围合设工作插座和开关。

　　4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。

　　5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

　　7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

　　8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　围墙护栏、支持杆 1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。

　　2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

　　3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

　　4.围墙安装防爬网。

　　5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。

　　外立面管道、栏杆 1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

　　2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2-1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2-3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。

　　3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25*25mm以下方钢。

　　沟渠井盖 1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

　　2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

　　3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

　　4.道路上的雨水、污水井盖建议由地产或物业定点制作铸印腾业实业字样及公司LOGO的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现精致管理。

　　设施名称 设计建议

　　道路 1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　5小区道路主要位置设置混凝土减速坡或塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　天面露台 1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。

　　2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

　　3. 10平方米以上公共可上人天台、露台设置取水点。

　　防火门 1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。

　　2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

　　停车场及出入口 1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。建议像雅豪延园西门小车、摩托车、人行通道这种设计尽量避免，这种设计日后投入人员太多，成本太大。

　　2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

　　3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800-2000*长2800-3100mm。

　　B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。

　　4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

　　5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防撞安全措施及伸缩防水雨棚。

　　6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置

　　足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

　　7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。

　　8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，并且可以分级控制，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

　　9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。

　　10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

　　11.车库设置清洁用取水口及清洁池。

　　12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

　　设施名称 设计建议

　　娱乐设施 1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

　　2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

　　3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。

　　4.室外娱乐场所设置排水口、沟。

　　5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

　　信息栏 1.在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的住户标识牌。

　　2.对于围合式苑(户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900*1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。

　　3.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。

　　4.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000*1200mm)。

　　6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和管理处对接以便于今后管理。

　　单车摩托

　　车棚 因怀集县城摩托车、自行车为大多数人主要交通工具，结合雅豪庭园的乱停乱放现状与问题。建议露天单车、摩托车停车场容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。存放地点应集中统一，存放点能用铁马或珊栏进行独立围闭，以便日后安全管理。

　　小区清洁设施 1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

　　2.住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

　　3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

　　4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7平方米标准。

　　5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

　　绿化设施

　　有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵

　　措施，不影响美观。

　　绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系

　　需综合考虑。

　　3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

　　设备部分

　　设备名称 设计建议

　　供配电

　　系统 1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，需有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。

　　4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;如有，在上层做好防水处理。

　　5. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

　　6. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

　　7. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　8. 各种配电箱(柜)钥匙通用。

　　9. 发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图

　　10.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。

　　11. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用

　　照明系统 1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。

　　2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户及公共分摊计量。

　　3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。

　　4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。

　　5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。

　　6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命1-2年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。

　　7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。

　　设备房

　　环境 1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.设备房顶无排污管。

　　3.设备房设置对流通风口，通风口考虑防鼠网，房门应设防鼠板。

　　4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特殊机房考虑降噪措施，免得影响毗邻单元销售价格及难度。

　　5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

　　给排水

　　系统 1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。

　　3.水池底部可以安装给水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　4. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。5.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　6. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需设锁排。

　　7.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

　　8.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　9.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　10.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，入孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部，水池底部应有坡度。

　　11.进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　12.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　13.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。

　　14.小区地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　消防系 统 1.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。

　　2.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)

　　3.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。

　　4.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　5.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。

　　6.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　7.所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　电梯 1.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　2.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　3.轿厢风扇要保证轿厢内通风。

　　4.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　5.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和管理处对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　7.电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　设备名称 设计建议

　　弱电监控系统 1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。

　　2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。

　　6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　9.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　10.泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。

　　11.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　泳池水景 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用)。

　　2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。

　　8.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　9.泳池应配置人工吸尘工具。

　　10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。

　　11.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　12.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　13.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。

　　三.配套部分

　　设备名称 设计建议

　　管理用房 管理用房位置 1.管理处办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。

　　2.食堂位置的选择不影响业主居住环境。

　　3.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。

　　4.仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层(地下室)。

　　5.社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。

　　6.架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、兵乓球为主。

　　管理用房面积 1.管理用房面积=住宅区房屋总面积*户均人口数*人均管理用房面积系数。户均人口数：暂为：3人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.0006平方米/人。

　　2.各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定。

　　3.管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用房在入伙前30天完成。

　　管理用房装修标准 1.管理处办公室地面铺设防滑地砖、天花吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅，管理处接待前台按物业要求制作吧台、背景图案、装饰灯具，管理处业主接待室需要按物业要求配置沙发、茶几、办公桌。

　　2.食堂通电通水，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境。

　　3.员工宿舍配置情况：地面需要铺设防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装防蚊纱窗，房间分为：宿舍、洗簌间、洗手间、冲凉房。

　　4.仓库、储物件、维修操作间。此类管理用房要求配置：地面铺设一般质量的防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装不锈钢防盗网。

　　5.居委会用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好，具有洗手间功能。

　　6.社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。

　　7、架空层泛会所活动室娱乐设施配置考虑噪音较小不会影响业主居住。

　　8、预留业主委员会办公室，面积50平方为宜，具有洗手间功能。

　　设备名称 设计建议

　　商铺设计的用途 1.商铺、会所空调宜用分体独立空调，并考虑隐蔽安装位置、空调需要考虑降噪音问题。

　　2.商铺内的上下水管网设计位置便于今后维护管理，餐饮功能的商铺应设特殊烟道，与民用烟道分开。

　　3.根据商铺用途合理设置垃圾桶，可以根据商铺的数量、用途设置独立、公用洗手间。

　　体育活动场所 1.小区适当位置设置羽毛球、乒乓球等常规运动场所和运动器械。

　　2.规划设计时考虑设置活动广场、但广场位置噪音对周边业主影响不大。

　　3.设置独立的老人活动场所。

　　会所 考虑实用性和便于日后管理及运行成本。

　　垃圾中转站 采用地埋式压缩垃圾中转站，减少垃圾收集的抗性因素。

　　1.产品说明可见

　　2.设置位置在消防通道，靠近市政道路。

　　电梯选型 为保证乘坐的舒适度，按照下列数据进行配比和选型

　　电梯数量：1：20户以内配比

　　速度选择：2.5米/秒--3.5米/秒

　　载重量：1000公斤-1150公斤，准载13-15人

　　，宽和净身相对较大

　　轿箱高度： 净高大于2.2米

　　轿箱配置：液晶显示(日期、时间、上下行等)

　　+空调(低音贝)。

　　楼道取水点 建筑各楼层管道井设置保洁取水点

　　1、各楼层在管道井预留保洁取水点位置(建池)，并具有排水功能。

　　2、管道井进行可靠的防水处理。

　　公区电柜 公区电柜可设置在绿化丛中，要便于操作，不影响小区的整体外观。

　　物业管理

　　首层单元大堂建议考虑设计客户休息区域，以便于业主在信报箱取阅信报时可以在单元大堂内阅读。

　　首层大堂电饰设计时可考虑多采用暖色调配置、景观小品设计时可考虑符合楼宇本体景观设计理念，突显首层的美观效果。

　　单元大堂照明建议设计时选用分组控制，并留长明灯，以便于业主很晚回家时能够通过照明的考虑减少深夜回家的孤单感。

　　单元通道内的消防、电、水表井在设计时建议加装锁具，以便后期管理及防止小孩等进入此位置。

　　招标配合

　　购涉及的主要材料设备需求：吊顶材料(龙骨、石膏板、矿棉板、及相关施工工艺)、乳胶漆(功能要求、施工工艺)、墙面材料(墙砖、踢脚线、乳胶漆及相关施工工艺及做法)、地面材料(地砖、石材、及相关施工工艺)、消火栓做法(包装方式)、首层大堂天地墙做法及涉及到主材(同前列要求)、单元门做法材质、信报箱做法材质(嵌入式还是靠墙、材料是否不锈钢冷轧钢板)、电梯门套做法材质。

　　采购流程需求：设计单位提供主材样板;设计单位提供高中低档主材品牌三种以上备选;提供硫酸纸图纸供招标晒图;提供签订合同用蓝图或正式图纸4套;采购自留蓝图或正式图纸1套;如设计单位提供的主材在成都无法采购，应配合在怀集市场选择可采购的替代主材;与图纸需同时提供主材表，主材表需标明规格、型号、厚度、色号等与施工效果、价格、质量相关系的要素。

篇4：精装修施工深化设计作业指导书

　　精装修施工深化设计作业指导书

　　（A、投标阶段）

　　一、图纸分析及现场勘查

　　1.1、图纸分析工作内容

　　1.1.1、平、立、剖及节点图纸是否齐全；图纸比例、尺寸标注是否准确。

　　1.1.2、工艺做法描述是否清楚；是否具备可操作性。

　　1.1.3、材料描述是否清楚；材料（材质、品牌、规格）采购难易程度，有无替代品。

　　1.2、现场勘查工作内容

　　1.2.1、主体结构与图纸，柱体、管道井、消防箱与图纸有无差别。

　　1.2.2、现场尺寸与图纸是否相符。

　　1.2.3、是否具备施工条件，有无施工障碍。

　　1.2.4、垂直运输方式，垃圾清运方式及距离。

　　1.2.5、电源、水源是否到位。

　　1.3、分析与勘察应达到的效果[附《施工图深化设计增减项变更分析表》]

　　1.3.1、确定实际工程量；确定施工顺序；制定变更方案。

　　1.3.2、确定工艺做法及材质；确定深化设计内容。

　　1.3.3、确定临建方案；确定大料堆放场地及办公、生活和库房场地。

　　1.4、图纸分析及现场勘查工作程序

　　1.4.1、项目设计师负责图纸分析及现场勘查工作的具体实施和执行，并对实施和执行结果负责（总责任的60%）。

　　1.4.2、项目经理对图纸分析及现场勘查工作的实施效果负管理、审核责任（总责任的30%）。

　　1.4.3、设计主管对图纸分析及现场勘查工作的实施效果负审核责任（总责任的10%）。

　　1.5、图纸分析及现场勘查工作时效

　　1.5.1、从收到投标图纸的第二天开始。

　　1.5.2、设计师进行图纸分析及现场勘查按实际情况临时确定（5000万以上工程正常用时4个工作日计32小时）；项目经理审核2个工作日（16小时）；设计主管审核2个工作日（16小时）。

　　1.5.3、项目经理与设计主管采取同时交叉审核，总用时不超过2.5个工作日（20小时）。

　　（B、中标施工阶段）

　　二、确定临建场地

　　2.1、工作内容

　　2.1.1、确定临建方案；绘制临建图纸。

　　2.2、工作程序

　　2.2.1、项目设计师负责根据现场勘查结果绘制临建方案及施工图纸，并对图纸的准确、实用和可操作性负责（总责任的60%）。

　　2.2.2、项目经理对临建方案及施工图纸的的准确、实用和可操作性负管理、审核责任（总责任的30%）。

　　2.2.3、设计主管对临建方案及施工图纸的的准确、实用和可操作性负审核责任（总责任的10%）。

　　2.3、工作时效

　　2.3.1、设计师具体实施、执行2个工作日（16小时）；项目经理审核1个工作日（8小时）；设计主管审核1个工作日8小时）。

　　三、绘制深化设计图纸

　　3.1、工作内容

　　3.1.1、必须保持整体方案的完整性。

　　3.1.2、保证工艺做法具备施工可操作性。

　　3.1.3、保证光源搭配的合理性和功能性。

　　3.1.4、节点构造描述清楚；文字标示、尺寸标注清楚准确。

　　3.1.5、材质、工艺做法描述清楚。

　　3.1.6、灯具、洁具、小电器文字标示清楚。

　　3.1.7、电气配管配线及给排水管道敷设绘制规范、标示清楚。

　　3.1.8、基层及隐蔽工程剖面及节点图绘制规范、标示清楚。

　　3.2、工作程序

　　3.2.1、设计师绘制—施工员初审--项目经理审核—设计主管复审—业主单位（建设单位、监理公司、管理公司）确认

　　3.2.2、项目设计师负责根据投标方案图（施工图）绘制深化设计图纸，并对图纸的准确、实用和可操作性负责（总责任的60）。

　　3.2.3、项目施工员对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负初审责任，并对图纸的准确、实用和可操作性负责（总责任的20%）。

　　3.2.3、项目经理对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负管理、审核责任（总责任的10%）。

　　3.2.4、设计主管对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负审核责任（总责任的10%）。

　　3.3、深化设计工作必须遵循以下原则：

　　3.3.1、施工工艺必须按照或参照“施工组织设计”中的相关标准和规范。

　　3.3.2、制作材料必须保证与整体方案一致。

　　3.3.3、制作费用必须保持在预算范围之内。

　　3.3.4、设计图纸完成后，须按程序通过审核。

　　3.4、工作时效

　　3.4.1、项目设计师在图纸使用10天前完成图纸绘制；施工员初审1个工作日（8小时）；项目经理审核1个工作日（8小时）；设计主管审核1个工作日8小时）；业主单位确认不超过2个工作日（16小时）。

　　四、工程变更及增.减项设计

　　4.1、工作内容

　　4.1.1、必须保持整体方案的完整性。

　　4.1.2、保证工艺做www.pmceo.com法具备施工可操作性。

　　4.1.3、保证光源搭配的合理性和功能性。

　　4.1.4、节点构造描述清楚；文字标示、尺寸标注清楚准确。

　　4.1.5、材质、工艺做法描述清楚。

　　4.1.6、灯具、洁具、小电器文字标示清楚。

　　4.1.7、电气配管配线及给排水管道敷设绘制规范、标示清楚。

　　4.1.8、基层及隐蔽工程剖面及节点图绘制规范、标示清楚。

　　4.2、工作程序

　　4.2.1、设计师绘制—施工员初审--项目经理审核—设计主管复审—业主单位（建设单位、监理公司、管理公司）确认

　　4.2.2、项目设计师负责根据投标方案图（施工图）绘制深化设计图纸，并对图纸的准确、实用和可操作性负责（总责任的60）。

　　4.2.3、项目施工员对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负初审责任，并对图纸的准确、实用和可操作性负责（总责任的20%）。

　　4.

2.4、项目经理对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负管理、审核责任（总责任的10%）。

　　4.2.5、设计主管对深化设计图纸的准确、实用和可操作性负审核责任（总责任的10%）。

　　4.3、、变更及增.减项设计必须遵循以下原则：

　　4.3.1、施工工艺必须按照或参照“施工组织设计”中的相关标准和规范。

　　4.3.2、制作材料必须保证与整体方案一致。

　　4.3.3、制作费用必须保持在预算范围之内。

　　4.3.4、设计图纸完成后，须按程序通过审核。

　　4.3.5、设计图纸必须在甲方或甲方委派的专业部门或人员签字认可后方可施工。

　　4.3.6、图纸制作必须在项目部要求的时间内完成。

　　4.4、工作时效

　　4.4.1、项目设计师制作1个工作日（8小时）；施工员初审0.5个工作日（4小时）；项目经理审批0.5个工作日（4小时）；设计主管审核0.5个工作日（4小时）；业主单位确认不超过2个工作日（16小时）。

　　（C、工程竣工阶段）

　　五、竣工图制作

　　5.1、工作内容

　　5.1.1、资料整理

　　5.1.1.1、工程施工图纸；施工过程中经甲方确认的深化设计图纸；施工过程中已签署的“工程签证单”；施工过程中经甲方确认的变更及增减项施工图纸；施工过程中与工程量和造价有关的其他文件。

　　5.1.2、资料分析

　　5.1.2.1、施工图纸变化位置；施工图纸原设计材质、工艺及工程量；施工图变化后的材质、工艺及工程量；“工程签证单”是否完整有效；签证工程量与现场是否相符；其他相关资料分析[附《工程量变化情况分析表》]。

　　5.1.3、现场测量核实

　　5.1.3.1、面层材料与图纸是否相符；现场尺寸与图纸是否相符；灯位、灯具品牌规格、灯待与图纸是否相www.pmceo.com符；小电器数量、品牌规格与图纸是否相符；洁具五金位置、数量、品牌与图纸是否相符；基层及隐蔽工程与图纸是否相符。

　　5.1.4、资料分析与现场测量的比对结果

　　5.1.4.1、施工图纸与现场必须一致；图纸材质、工艺、效果与现场必须一致；图纸工程量与现场是否一致；工程签证单结果与现场是否一致；经甲方确认的变更及增减项图纸是否齐全；安装工程量现场与图纸是否一致。

　　5.1.5、图纸绘制

　　5.1.5.1、封面、目录、设计说明、防火专篇、图例说明齐全、规范；平、立、剖及节点绘制齐全、规范；文字标示及尺寸标注清楚、准确；材质及工艺做法描述清楚；灯具、洁具、小电器文字说明标示清楚；电气配管配线及给排水管道敷设绘制规范、标示清楚；基层及隐蔽工程剖面及节点绘制规范、标示清楚。

　　5.1.6、竣工图“四必须”原则

　　5.1.6.1、①、必须能够支持结算；②、必须能够反映真实成本；③、必须能够支持后期维修；④、必须能够体现企业严谨、认真、求实的态度和设计实力。

　　5.2、工作程序

　　5.2.1、、设计师绘制—施工员初审--项目经理审核—设计主管复审—总工程师审批

　　5.2.2、设计师负责竣工图绘制工作的具体实施和执行，，并对图纸的准确性、规范性和 “四必须”原则的实现负实施、执行责任（总责任的50）。

　　5.2.3、施工员对竣工图纸的准确性、规范性和 “四必须”原则的实现负初审责任（总责任的20%）。

　　5.2.4、项目经理对竣工图纸的准确性、规范性和 “四必须”原则的实现负管理、审核责任（总责任的15%）。

　　5.2.5、设计主管对竣工图纸的准确性、规范性和 “四必须”原则的实现负审核责任（总责任的10%）。

　　5.2.6、总工程师对竣工图纸的准确性、规范性和 “四必须”原则的实现负审批责任（总责任的5%）。

　　5.3、工作时效

　　1.1.1.1、从工程总验收第二天开始。

　　1.5.2、设计师进行图纸分析及现场勘查按实际情况临时确定（5000万以上工程正常用时15个工作日，计120小时）；施工员初审5个工作日（40小时）；项目经理审核5个工作日（40小时）；设计主管审核5个工作日（40小时）；总工程师审批2个工作日（16小时）。

篇5：房地产公司精装修设计师职位描述

　　房地产公司精装修设计师职位描述

　　工作职责：

　　1、负责项目设计节点、标准工作周期、工作标准及模版的建立和完善。

　　2、参与实施项目设计管理方案策划及节点规划的管理。

　　3、负责完成项目概念、方案设计任务书中与本专业相关的部分。

　　4、参与项目精装修概念、方案设计及评审。

　　5、参与建立设计供方资源库、外部专家库及重要设计单位的履约评价。

　　6、负责提供用于材料设备招标的设计成果和资料文件。

　　7、参与设计类招标工作，主要负责精装修招标文件技术部分编制、参与资格预审、技术部分评标等。

　　任职资格：

　　1、全日制研究生学历以上，室内设计专业。

　　2、有三年以上设计院或知名品牌房地产公司室内设计工作经验，熟悉精装修设计、施工流程；精通室内装饰装潢和相关法律法规及行业规定。

　　3、有良好的沟通和组织协调能力，服务意识强，具备较强的团队合作精神。