物业公司成本控制与精细化管理培训大纳
物业公司成本控制与精细化管理培训大纳
一、 物业公司预算控制
一)支出预算的编制
1、 支出预算编制的程序和步骤
2、 物业项目各项费用的预算模板
3、 各管理处管理成本汇总
二)建立预算控制体系
1、 建立预算执行责任制度
2、 建立监督检查制度
3、 建立预算执行情况内部报告制度
4、 建立预算执行情况预警机制
5、 建立预算执行结果质询制度
6、 建立预算执行情况分析制度
三)预算费用控制的具体措施
1、 提高部门、管理处人员的成本控制意识
2、 适时调整和补充专业财务人员
3、 加强基础管理工作减少不必要的支出
4、 严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本
四)预算精细化管理工具
1、 物业公司全面预算管理办法
2、 管理处财务预算管理监控办法
3、 物业公司年度经营支出预算明细表
4、 管理费用预算表
5、 财务预算外支出申请表
二、物业公司人力资源成本控制
一)优化组织架构
1、 职能部门的合理设置
2、 5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制
3、 5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
4、 10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
5、 15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制
6、 25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制
二)物业公司人力资源成本的预算
1、 人力资源成本的构成
2、 人力资源成本预算的编制流程
3、 人力资源成本预算的执行与控制
4、 人力资源成本预算的考核与激励
三)招聘成本的降低
1、 制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训
2、 选择科学的招聘方法
3、 招聘应选择合适的招聘渠道
4、 招聘信息发布要讲技巧?
5、 招聘评估要及时?
6、 实施招聘工作团队负责制
四)员工培训成本降低
1、 员工培训成本的构成
2、 进行科学合理的培训需求分析
3、 针对不同群体实施菜单式培训
4、 做好培训的转化工作
5、 合理设计培训协议防止员工流失
6、 培养内部兼职培训师
五)留住人才以降低员工流失成本
1、 人员流失成本的表现
2、 物业公司人才流失的原因
3、 人才流失的防范对策
六)人力资源成本控制精细化管理工具
1、 物业公司人力资源管理程序
2、 人力资源管理年度费用预算表
3、 人力资源管理费用预算执行表
4、 人力资源成本分析表
5、 年度招聘计划及费用预算表
6、 部门招聘成本预算表
7、 招聘成本登记表
8、 招聘工作成本分析表
9、 培训费用预算明细表
10、 各培训课程费用明细表
11、 加班费明细表
12、 员工离职成本核算表
13、 员工异动分析表
三、物业公司采购与仓储成本控制
一)物业公司物品采购管理
1、 采购物资分类
2、 采购方式
3、 采购协议和合同管理
4、 建立供应商档案
二) 物品仓储管理
1、 库存物品的限额标准
2、 物品的验收
3、 物品的入仓程序
4、 仓库物品的存放管理
5、 仓库物品的清点
6、 仓库物品资料保管
三)物业公司采购与仓储精细化管理工具
1、 物业公司物资采购管理程序
2、 仓库管理制度
3、 库房管理规定
4、 月物资采购计划表
5、 入库登记表
6、 仓库存货记录卡
7、 临时借用工具登记表
8、 员工领用工具记录表
9、 公用工具借用登记表
10、 物品领料单
11、 供应商评审表
12、 合格供应商一览表
13、 合格物品供应商名录
14、 采购物资验证单
15、 物资领(借)用单
16、 物资申购单
17、 合同处理会签表
四、物业公司设备维护成本控制
一)物业管理设备维护服务
1、 设备维护服务对象的构成
2、 设备维护服务形式的构成
3、 设备维护服务成本的构成
二)设备维护服务成本控制的方法
1、 控制能源成本的方法
2、 控制维修成本的方法
3、 控制设备维护人工成本的方法
三)加强设备的维护保养
1、 熟悉设备的运行情况
2、 建立设备管理体系
3、 处理好应急维修与计划维修的关系
4、 制订设备维护计划
5、 设备维护保养计划的实施
6、 应急维修的管理
四)设备维护保养精细化管理工具
1、 公共设施日常维修计划方案
2、 公共设施定期维护计划及实施方案
3、 房屋配套设施定期维修保养计划
4、 房屋配套设施日常保养计划
5、 物业公司公共设备(设施)维护保养考核办法
6、 工程部劳动工具管理规程
7、 报修服务管理规程
8、 设备保养计划表
9、 Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录
10、 Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录
11、 Ⅲ级设备保养、检查记录
12、 设备(机具)外委维修申请表
13、 设备维修记录
14、 维修值班记录表
15、 报修单
16、 工程维修工具清单
17、 大型公用工具保养记录表
五、物业公司管理标准化
一)管理标准化与成本控制之间的关系
1、 管理标准化直接影响时间成本减少
2、 管理标准化间接影响人工成本降低
3、 管理标准化对材料费用的影响
4、 管理标准化对管理费用的影响
二)物业管理标准化要领
1、 物业公司标准体系的组成
2、 物业公司标准化的对象
3、 实施标准化运作的关键环节
4、 物业管理标准化实施策略
三)物业公司基础管理标准
1、 安全管理类基础管理标准
2、 环境管理类基础管理标准
3、 设备管理类基础管理标准
4、 客户服务类基础管理标准
六、物业公司节能降耗
一) 物业公司节能降耗概述
1、 物业公司在建筑节能降耗中的重要性
2、 常见的节能降耗措施
二)实施节能降耗管理和服务措施
1、 建立健全能源管理机构
2、 实行节能降耗目标管理
3、 组织节能降耗培训
4、 积极参与工程的前期规划设计
5、 制订并实施节能降耗计划和方案
6、 加大资金投入和加强技术力量
7、 推广节能技术和产品
8、 采取有效的设备保养和使用措施
9、 严格高效的管理制度
10、 从员工节能抓起
11、 做好宣传教育以提高业主节能意识
三)物业公司节能降耗精细化管理工具
1、 物业项目节能降耗管理规定
2、 物业公司开源节流方案
3、 物业管理处节能工作计划方案
4、 公共用水、用电统计表
七、物业公司非核心业务外包
一)为什么要引进业务外包
1、 什么是业务外包
2、 专业化服务的趋势
3、 物业管理业务外包的优势
二)业务外包控制关键
1、 合理确定外包业务范围
2、 充分做好外包服务准备工作
3、 慎重选择承包服务商
4、 完善外包管理制度
5、 把好合同的草拟与签订关
6、 加强外包业务的日常管控
7、 注重与承包商的双赢关系
三)承包商的评定与选择
1、 确定评定标准
2、 寻找潜在的承包商
3、 对承包商进行调查
4、 公正、客观地比较承包商
5、 确定合格承包商
四)与承包商签订合同
1、 外包合同的形式
2、 外包合同谈判
3、 外包合同的起草与审核
4、 外包合同的签订
五)非核心业务外包质量控制
1、 一、确立质量目标
2、 二、制订质量标准
3、 三、加强双方沟通
4、 四、开展质量检查
5、 五、处理质量问题
六)物业公司外包服务精细化管理工具
1、 物业服务外包控制程序
2、 保洁外包作业指导书
3、 保洁外包人员现场服务质量监控操作规范
4、 绿化外包服务质量评审细则
5、 电梯维保外包质量监督办法
6、 设施设备运作与维护外包服务合同
7、 公共机电设备维修保养外包合同
8、 消防设备维护保养外包合同
9、 电梯日常维护保养外包合同
10、 小区弱电系统维护保养外包合同
11、 中央空调设施维保外包合同
12、 绿化养护外包合同
13、 保洁外包合同
14、 保安服务外包合同
15、 外包商调查报告
16、 承包商初审记录
17、 承包商评审报告
18、 合格承包商名单
19、 外包项目服务问题改善通知书
20、 服务质量评定和费用计算
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：建设集团关于施工成本控制若干规定
《关于施工成本控制若干规定》
各部门、办事处、分公司、项目部：
施工成本是指施工过程当中发生全部费用的总和，包括所消耗的原材料、辅助材料、构配件等费用，周转材料的摊销费用或租赁费，施工机械使用费或租赁费，支付工人的工资、奖金以及施工组织与管理所发生的全部费用的支出。现场的成本管理工作，对于整个工程质量具有重大的影响，并且也是整个建筑工程施工单位经济管控的重要基础，根据当前建筑行业的现状可以看出，将建筑工程的施工成本通过科学有效的方式进行管理是极具现实意义的，可以显著地提高建筑工程施工项目的完整性与施工机构的形象，并且还能够扩大整个建筑工程项目的利润空间。除此之外，在施工现场的成本管理与控制工作当中，必须要对施工现场的施工成本管理制度进行补充、完善，才可以保障整个建筑工程项目的顺利进行。目前全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈，全行业进入了微利时代。因此，要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。建设项目施工过程中的成本控制是建设项目全过程造价管理中的一个重要环节，如何做到既能生产建设单位(业主)满意的产品，又能使白已的企业获取最大限度的利润，达到双赢的目的。利润是企业的中心，企业一切经营活动的最终目的是实现利润最大化，一般情况下施工企业的利润最大程度上来源于成本的节约。也就是说，施工项目成本控制是在既定预算(既定中标价)的情况下去开展项目施工、创优、节能、争效的活动。因此要深入着手与前期的招标文件与合同、施工材料的消耗量、人工费的预算、以及各方面的成本控制上进行关注并着手管控。
一、前期的招标文件与合同管理
根据招标文件与合同条款所签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款以及相关约束性条款等实质性内容，须明确其利弊关系，合理确定目标成本，与之相关人员必须要对项目的投标以及招标的报价、确立施工方案、相关的市场调研工作等方面进行相应的管理与控制。对不利于工程施工、影响工程正常握利的制约条款进行预先管控，在施工前期对合同条款进行交底，使得项目管理人员明确项目利润或容易造成亏损的所在，实行施工过程管控。在施工过程中对每个阶段的材料实际消耗量、人力、设备、机械的配置、投入成本，分解到每个部门、个人，加强目标成本的指导和管理作用，并进行跟踪核算与考核，对出现偏差部分的须查找原因，及时采取纠偏措施。
二、人力资源管理与班组选择
1、提升项目部管理人员总体管理能力和技术素质水平，从技术上创建利润空间实现成本控制，把先进的工程施工技术与工程管理方式，运用到建筑工程施工项目的成本控制当中去，制定先进可行的施工方案，拟定技术组织措施。施工方案的不同，工期就会不同，所需的机具也不同，因此施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径，制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，结合项目的规模、性质、复杂程度、现场综合因素从合理、经济、可行等方面进行考虑，列入施工组织设计之中。对施工工艺、工序、节点进行细化、优化，杜绝返工现象的出现，从中节省原材料，提升利润空间。工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施，才能取得预期效果。
2、在施工开工之前，必须做好施工进度计划，同时结合施工进度计划内容安排每道工序的用人计划，对不合理之处及时采取措施，防止窝工、停工、怠工情况出现，有效地改善施工人员出现闲滞的情况，按照用人计划来对人工费和施工进度进行控制。
3、劳务班组的选择与否直接关系到一个项目的安全、质量、进度与成本控制，采取招投标形式进行选择，选择信誉好，施工人员素质好，施工质量优的劳务队伍。在与劳务队伍签订合同时，对以往的经验、教训进行反复推敲特别是对工程承包范围、承包内容、工期、安全、质量、文明施工等方面的约定须周全、细仔，杜绝劳务队伍在合同中查找漏洞寻找签证的理由。约定工作内容、工期、安全、质量、文明施工、材料使用指标(损耗率)与奖罚挂钩，对返工的材料损失有劳务队伍承担。同时根据实际施工过程中所发现、存在的细节问题对劳务队伍的合同进行不断的补充与完善。通过对劳务队伍的有效管理和约束，避免不必要的工作内容争端，减少人工费的支出。
三、材料的采购、验收和使用
1、材料对每个建筑项目来讲是最大的成本控制关口，系统的项目材料预算、计划、采购、验收与使用管理对项目成本控制有质的下降。批量材料有公司统一集中采购，寻找信誉好，实力强的供货合作伙伴。在签订供货合同或租赁合同时明确价格的上下浮标准、时间段，约定材料的计量方式、验收方法，规定材料的交验地点，卸货方式与责任。
2、项目部根据每个施工阶段，制定材料采购计划，预算员对其阶段性材料采购计划根据预算量进行核对，同时对每个施工阶段结束后进行考核。有计划性的材料采购避免项目成本提前和过早的投入。
3、材料到场后由材料员、仓库保管员会同材料使用班组(使用人)进行验收，重点查验其规格型号与所需的材料是否相一致、数量是否与送货单相符合，通过对比样品、现场试验或第三方检测，验收其质量标准。经上述验收后方可卸车，卸车后再必须进行验收，查验送货车上的材料是否全部卸车。全部查验完毕确认无误后，材料员、仓库保管员、使用班组(使用人)在送货单上签字。对于部分材料无法用几何尺寸、理论重量来计算的通过过磅抽查复核。项目经理对现场材料的验收情况每周不少于一次进行检查，并对验收结果进行评定。
4、材料的领取与使用，直接关系到材料的采购量与实际使用量，部分素质差的劳务队伍，只管速度与人力的投入，不计材料使用的损耗率，因为材料用多用少与分无关，除非材料也是承包范围内的。因此，着手与材料领取使用管理能够有效控制原材料的使用量。劳务队伍在材料领取时，按劳务合同中约定(以项目部现场审核的或实际用量加损耗率为准)领用材料时在领用单上签字，一旦出现材料超耗由劳务队伍承担超耗部分的费用。
5、材料的周转使用，循环使用是创建节能环保，绿色施工、文明施工的一个主要组成部分，及时对结存和因结构变换所产生的多余材料的及时收集利用，直接减少了原材料的使用量。材料员、仓库保管须密切关注施工现场的库存量，施工员、安全员及时巡查现场的落手清情况，做好材料及时周围利用管理工作。洗车利用循环水、工程养护用水在条件允许情况下尽量利用河江水。
四、机械设备、构件的使用与租赁
1、除塔吊、人货电梯等大型机械设备外，其余小型机械均由劳务队伍自备，包括移动式电箱、移动式照明灯具以及辅助材料。从中减少机械费的投入和维修保养费用的支出。
2、对大型设备的租赁，选择质优价廉的设备，特别是塔吊、人货电梯在签订合同时明确必须是节能降耗的新型设备(虽然租费高一点，但节省了电的消耗)。约束维修保养时间，来增加有效的使用时间。在结构封顶和粉刷工程结束之前，要求劳务队伍及时做好收尾和清理工作，限期塔吊、人货电梯的拆除时间。对临时租用的大型设备(如汽车吊)，在使用过程中须充分协调，合理安排从而缩短使用时间减少台班费。
3、现场临电使用严禁大马拉小车现象浪费电力资源，所照明灯具采用节能形灯具，严禁长明灯，做到人走灯灭(除夜间必须的照明外)。
施工成本的有效控制，基于企业的高效管理，与合理的组织架构搭配，提高沟通效率，决策处理就会更快，施工效率提高了，企业利润就增加了，建筑行业发展自身最重要的就是提高企业的核心竞争力。从工程投标报价开始，直至项目竣工结算完成为止，贯穿于项目实施的全过程。在施工中通过对人工费、材料费和施工机械使用费，及工程分包费用进行控制。施工成本控制就是要在保证工期和质量的满足要求的前提下，采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，进一步寻求最大程度的成本节约。
ZC建设集团有限公司
二零一九年一月十日
篇3：浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)内容
小区车位紧张，业主车辆应该怎么停?物业公司应该怎么管?政府出台指导意见!
伴随
城镇化的快速发展
居民生活水平的不断提升
城市汽车保有量
大幅提高
小区业主停车难问题
日益凸显
日前，上海市浦东区建交委正式印发的《浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)》通知，为困扰住宅小区业主停车难问题提供了“参考答案”和“指导意见”。
浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)
1.[依据和目的]
为加强住宅小区机动车停放精细化管理，规范机动车停放秩序，保障住宅小区公共安全和公共秩序，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市停车场(库)管理办法》(沪府令第85号)和《关于促进本市停车资源共享利用的指导意见》(沪交设(20**)1027号)等有关规定，特制定本指引，供业主委员会、物业服务企业、业主及相关单位、部门参考。
2. [基本原则]
住宅小区机动车停放管理遵循以下原则：
2.1 公共安全优先原则。机动车停放管理应优先满足业主安全通行、抢险救护、消防等方面的安全需要;
2.2 业主使用优先原则。住宅小区内的车位、车库以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应优先满足本小区业主自有产权的家用轿车停放的需要;
2.3 资源合理利用优先原则。停车位的安排与使用，应优先考虑实现停车位资源合理利用、物尽其用的需要;
2.4 停车位倡导共享原则。停车位在临时空闲不用时段，鼓励和倡导相关单位与住宅小区之间、业主与业主之间实行错时共享停车位。
2.5 车辆总量适度控制原则。在目前停车位已经基本饱和的情况下，车辆增加速度应兼顾到车位增加的速度。
2.6 分类管理与差别化收费原则。根据居住者身份、车辆所有者身份、车辆大小、车辆使用性质、一户拥有车辆多少等情况，统筹考虑实行分类管理、阶梯差别收费。
2.7 信息公开透明原则。小区停车管理制度、方案、停车收费标准、共有车位使用情况、小区车位与车辆总量、停车公共收益收支情况等应按小区管理规约约定或政策规定实行公开。
3. [责任主体与管理单位]
3.1 业主是住宅小区机动车停放管理的责任主体。业主共有机动车车位的使用与日常管理制度、收费等事项纳入管理规约，由业主共同决定。
3.2 物业服务企业是机动车停放管理的实施单位。物业服务企业应当依据包括但不限于以下规定或约定实施管理：
3.2.1《物业服务合同》的约定;
3.2.2业主大会制定的《管理规约》(停车管理与收费相关制度);
3.2.3国家或本市制定的相关政策法规规定。
3.3 物业服务企业受业主大会委托对机动车停放实施管理活动，应接受业主委员会、业主等监督。
3.4 鼓励和倡导物业服务企业、业主委员会积极采用互联网、物联网等新的智能信息技术，加强小区停车、收费与安全管理，提升管理信息化、智能化水平。
4. [车位的归属]
4.1 住宅小区内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人(包括开发商、业主，以及依法取得授权处理的物业管理单位、中介代理企业等)通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4.2 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。
征收安置房小区停车位应属于业主共有，部分通过招投标方式建设的老项目或部分历史遗留项目，小区停车位产权归属应按招标文件约定，或依据主管职能部门协调意见确定。
共有产权房小区停车位属于业主共有。单独选址、集中建设的共有产权保障住房地下车库产权为全体购房人共有。
4.3 属于业主共有的车位，不得以加装地桩锁、摆放自行车、电动自行车、椅子等物品实施抢占车位行为。
5. [车位总量信息告知]
5.1 小区车位无法满足新增机动车辆停放需求时，业主委员会、物业服务企业应当在小区显著位置、出入口或楼道内设立“车位已饱和、购车无处停”等类似提示告知牌，告知牌宜载明小区停车位数量和小区已有车辆数量，提醒业主购车后可能遇到小区内无法停车或停车难的状况。小区停车位数量和小区已有车辆数量应每季度告知一次。
5.2 业主购车前，应主动向小区的业主委员会、物业服务企业咨询停车位情况。业主委员会、物业服务企业应主动告知小区目前停车位数量和已有车辆数量基本情况。
6. [缓解车位不足的措施]
6.1 内部改造挖潜。在不影响小区安全的前提下，依法召开业主大会(业主大会未成立的，由居民委员会征求意见)，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并按相关规定报经有关部门审批，可通过适度扩宽小区道路、绿地等实施改建等方式，统筹利用小区的空余场地及相关空间改造挖潜，改建、扩建、新建临时地面停车位、地下停车库或立体机械式停车设施。
6.1.1改建、扩建、新建停车位涉及绿化调整的，应按《上海市居住区绿化调整实施办法》规定处理;涉及到建筑、特种设备行业的，应按相关规定办理有关手续。
6.1.1.1 涉及树木迁移或砍伐的，业主委员会或居民委员会根据树木影响范围确定绿化调整征求意见的范围，方案需经征求范围内占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并向市或区绿化管理部门办理树木迁移、砍伐审批手续。
6.1.1.2 涉及绿地内部布局调整的，由全体业主共同决定小区绿地内部布局调整方案。调整方案需经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
6.1.1.3 改建、扩建、新建地面停车位宜采用绿化网格空心砖铺设，并设置一定数量新能源充电用车位。
6.2 加强管理挖潜。合理施划停车位、合理规范小区行车路线(如单向通行)，以尽可能增加停放车辆数量，改进行车秩序。
6.3 错时停放车辆。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，镇人民政府或者街道办事处应提出错时停车方案。
6.4 共享停车设施。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。镇人民政府、街道办事处根据辖区内的停车需求与停车泊位资源状况，组织指导共享区域内居民委员会、业主委员会、相关单位协商制定该区域停车场(库)资源共享方案，签订共享协议，共享停车设施。
7. [停车位转让、使用限制]
7.1 住宅小区内的机动车停车位，应当优先提供给本小区内的业主、使用人使用。因小区停车位无法满足业主停车需求时，可适当规定非业主自有的外来车辆临时进入时段及在小区内停留时间。
7.2 建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。
7.3 停车位不得转让给本小区以外的单位、个人，并应当保证已租用车位业主的优先购买权;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人临时使用。物业服务企业应当公示停车位出租情况。
7.4 建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。
8. [停车位施划]
8.1 施划停车位应当事先由居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同制定施划方案，并充分听取业主、相关单位的意见和建议。
8.2 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内，住宅小区内的学校、幼儿园等人员进出量大且频繁的单位门口周边半径25米内，原则上不得施划停车位。
8.3 物业服务企业在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得影响消防通道应急使用，不得影响消防设施使用，不得妨碍行人和其他车辆通行。
8.4 停车位标线和车位编号应当整齐、清晰、美观，物业服务企业宜根据物业服务合同约定或者业主委员会、居民委员会工作要求，每二年重新划线一次(建议使用专用反光漆)。
9. [安全标识与设施]
业主委员会、物业服务企业应当在小区内设置相应的安全行车与停放标识、设施：
9.1 小区机动车入口应当设立限速5公里交通、禁止鸣号标志，并在地面安装减速带;
9.2 小区道路单向通行的，应设立高度适宜、清晰、明确的行车方向交通指示标识，标注“单向通行”字样和行车箭头方向，引导车辆按规定路线行驶;
9.3 小区道路弯道处或宣传广告栏影响造成视线不良处，应当设立凸面镜，并在地面安装减速带;
9.4 鼓励和倡导安装车牌识别、自动计费等功能的车辆出入道闸与管理系统;
9.5 消防通道处或消防登高面用地，应当设立“消防通道禁止停放车辆”、“消防登高处禁止停放车辆”高度适宜、清晰、明确的立式告示牌，地面标识相应字样，并用划设内有打叉的黄色方格，以表示此处禁止停车。
9.6 小区机动车出入口、车辆主要停放场地，宜安装有补光的监控摄像头设备。
9.7 停车场所应配置适量的灭火器。
9.8 安全标识与设施应保持清洁、完整，如破损应及时更新。
10. [车辆行驾及停放行为限制]
机动车在住宅小区内行驾及停放，不得存在下列行为：
10.1 占用消防通道及消防通道出入口、消防登高处用地;
10.2 占用小区公共绿化、小花园、小广场等;
10.3 以超过小区限定的速度(一般为时速5公里)行车;
10.4 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内等可能影响人车通行、安全的地方停放车辆;
10.5《管理规约》不允许或小区道路荷载能力无法承受的大型客车、卡车或集卡等驶入、停放在小区内;
10.6 进出小区出入口及小区内鸣喇叭;
10.7 夜间停车锁门发出可能影响他人的提示声;
10.8 在非个人产权车位上自行加装地桩锁;
10.9 停车跨压停车位标线;
10.10 其他可能明显影响业主日常生活、正常通行的停车或行车行为。
11. [停车登记管理与停车引导]
11.1 业主委员会、物业服务企业应形成工作合力，根据小区实际情况，在广泛听取业主意见或建议的基础上，制定或修订《管理规约》，或者专门制定车辆停放管理制度，提交业主大会表决通过。居民委员会应予以指导、协调。
11.2 业主委员会、物业服务企业应当建立车位使用登记制度，详细记载小区停车位使用、出租、转让及常驻车辆所有人、号牌号码、车主对应房屋产证信息、具体联系方式等内容，相关业主应积极配合。
11.3 已经因历史等原因形成固定停车位使用的，业主委员会、物业服务企业应当遵循“尊重历史、兼顾公平、平稳有序”的原则，共同制定固定车位安排轮候信息登记公示制度、制定固定车位因房屋出售、业主丧失机动车驾驶资格、名下无机动车辆等情形退出制度。
11.4 业主临时性不使用固定停车位时，应当主动通过口头、电话等有效方式，提前告知物业服务企业秩序维护员(保安)，或通过业主微信联系群告知其他业主，该车位可供其他业主停放的时间段，避免停车位资源浪费。有固定停车位的业主不得将车停放在非固定车位上。
11.5 物业服务企业应加强对秩序维护员(保安)的业务培训，明确对车辆行驶、停放的引导、管理的工作职责及业务规程。
11.6 秩序维护员(保安)要正确引导小区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并督促整改。巡查中如发现车辆有车窗、车灯未关、漏油、漏水等情况能通知车主的宜及时通知车主。
11.7 住宅小区内车位或局部区域已停放饱和时，应当在小区入口处或局部区域进入处设立“车位已满”等类似友情提示，以避免车主在小区内已无车位的情况下进入小区或局部区域。
11.8 设置电子显示屏或电子进出道闸的小区，应充分利用电子和网络信息技术，具备车牌号码自动识别功能，即时显示小区停车位的剩余情况、交费情况等信息。提倡住宅小区停车位及使用情况纳入城市运行管理系统。
11.9 在车位难以满足本小区业主自有产权的家用轿车停放需要情况下，宜适当实行非业主自有的外来车辆(特种车辆除外)限制进入小区的措施，以优先保证业主停车所需。确实因特殊原因需要进入小区应问清楚进入原因。
11.10 经许可临时进入小区内的外来机动车短时间临时停放可能影响其他车辆的，车主应当主动在前挡风玻璃明显位置明示联系手机号码。物业秩序维护员(保安)在车辆进入时，应提醒车主或发放友情提示卡，如“人车暂时分离，必须留下联系手机号，且不得妨碍其他机动车通行”。
12. [违规停放车辆的处理]
12.1 物业服务企业秩序维护员(保安)在日常巡视过程中发现的违反停车管理相关规定等乱停乱放行为，要立即劝阻、制止。
12.2 当场劝阻、制止无效，或者事后发现的，物业服务企业要在车辆前挡或驾驶位侧挡玻璃上张贴《车辆违规停放整改告知单》。阻碍消防通道的，还应同时张贴《浦东新区消防违规行为及法律责任风险告知单》，并即时向业主委员会、居民委员会或执法部门报告。
12.3 业主委员会、居民委员会应对车主加强教育和引导。对拒不改正的，业主委员会、居民委员会、物业服务企业要记录在案，可依据《上海市住宅物业管理规定》相关规定，利用小区公告栏，及时公示当事人房屋地址及违规事实，并报请有关行政主管部门予以制止或者依法处理。
12.4 根据相关政策规定、管理规约或者业主大会决议对违规停车行为进行处置所产生的费用由责任人承担。
12.5 停放在小区内长期不使用的机动车(俗称“僵尸车”)，业委会、居委会、物业服务企业可通过小区公告、电话等方式告知车主主动移走。业主拒不移走或无法联系车主的，应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。
13. [车辆停放收费]
13.1 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。
13.1.1业主共有停车位的收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。业主大会成立后，收费标准以及一户多车分类差别化阶梯收费标准，由业主大会决定。
13.2 物业服务企业应当在小区机动车出入口或门卫室、物业服务窗口等公示收费标准，并按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不得乱收费。
13.3 车位使用人以及临时进出小区超出规定时间的车辆应当按照规定或者约定交纳车辆停放费用。
13.4 公安、消防、抢险、救护、环卫、房管(物业督查)、物业急修等执行公务或实施作业时在物业管理区域内停放，不得收费。
13.5 对临时进出车辆停放实行收费的，应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证放行。安装有进出自动识别车牌、自动计费道闸系统的，按计费显示金额收费。
14. [停车收费的归属与管理]
14.1 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位收取的停车费，在扣除合理、必要的管理成本后的收益，归共同拥有该物业的业主所有。
14.2 停车收费产生的公共收益主要用于补充专项维修资金，剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。
14.3 停车收费产生的收益应按规定或约定纳入维修资金专户进行管理。每季度将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。
14.4 业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。
15. [停车矛盾和纠纷化解]
15.1 居民委员会指导业主委员会建立停车矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间因停车位安排使用或改建引发的矛盾和纠纷。
15.2 业主委员会无法调解或调解不成的，镇政府或街道办事处、居(村)民委员会应当充分发挥人民调解委员会或街镇物业管理纠纷人民调解委员会作用，调解因停车位安排使用、停车位改扩建等引发矛盾和纠纷。
15.3 因停车位安排使用或改扩建引发的重大、疑难的矛盾和纠纷，镇政府或街道办事处可报请区物业管理纠纷调解委员会介入研究和调解。镇政府或街道办事处综治门部和房屋管理机构等应予以协助。
15.4 因业主对停车位安排使用或改扩建不满实施强行占用小区机动车出入口等行为违反治安管理处罚法的，可报请公安机关依法处理。
16. [本指引与管理规约的衔接]
16.1 业主大会制定住宅小区停车管理制度、方案时，可结合小区实际情况，参考本指引的相关内容，充分听取业主意见，拟订小区管理规约或停车管理制度、方案，并依法召开业主大会，由业主共同表决通过。
16.2 依法表决通过的管理规约(或停车管理制度、方案)，对全体业主具有约束力。
17. [本指引的属性]
本指引相关内容为指导性意见。法律、法规、规章或上级机关制定的文件有明文规定的，以其规定为准。
编后语
亲爱的小区业主：
面对趋势，希望您对小区没有足够的地方让所有车都能停放有充分的了解和预判。
面对现实，希望您对有车却可能进不了小区停放要有充分的心理准备。
面对困难，我们希望广大业主彼此理解、互相谦让、守望相助、共同担当、共同努力。
总而言之
缓解停车难
让小区更安全
将永远在路上
篇4：投资项目成本控制管理
究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。
在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。
在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。
成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。
项目成本或投资估算
成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。
美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:
类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。
参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。
自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。
PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算项目的总投资。
项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)
它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软E*cel软件提供的财务内部收益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,如果FIRR> Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)
它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软E*cel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平,项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)
它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0的时点。
投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析
它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。
通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:
(2)敏感性分析
它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。
例如,某房地产开发项目的内
从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析
它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。
项目挣值管理
挣值管理(Earned Value Management,EMV)是综合了项目范围、进度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。
要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV) 、挣值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。
挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际
偏差分析图示如下:
当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。
当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。
特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监理投资控制中的偏差定义正好方向相反。
篇5：万科地产成本控制实施细则
一.目的
1.1.为进一步明确万科地产各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任,从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的,确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本范围内。
二.适用范围
2.1.适用于万科地产开发建设的所有项目。
三.职责
3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。
3.2.工程部负责现场签证的成本控制。
3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用,并及时对目标成本的完成情况提出预警。
四.程序
4.1.确定目标合同价,目标设计变更费用、目标现场签证费用。
4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。
4.1.2.成本控制部根据万科地产批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价(目标合同价=目标成本-目标设计变更费用-目标现场签证费用),并编制成表一。
4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认,确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。
4.2.设计阶段成本控制
4.2.1.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中,并明确提出实现下列目标的奖惩办法:
每平米钢筋含量低于目标钢筋含量
每平米砼含量低于目标砼含量
项目的施工图预算不超过目标合同价
属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用
4.2.2. 施工图完成后,成本控制部在规定时间内完成施工图预算,如施工图预算未超出目标合同价,则按施工图实施;如施工图预算超出目标合同 价,则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题,由设计院修改;如属设计标准太高,则由规划设计部调整标准,使施工图预算低于目标 合同价。
4.3.施工阶段成本控制
4.3.1.施工图确认后,由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。
4.3.2.不提倡采用费率招标,尽可能采取总价或单价包干方式。
4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。
4.3.4.设计变更费用的控制
4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门,规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。
4.3.4.2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。
4.3.4.3.因设计质量引起变更时,设计院应在施工前十天提出设计变更,规划部一天内确认其技术可行性和合理性;成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、::减值。
设计变更引起的造价增加:2万元以下需经设计总监批准;2-5万元以下需经总经理批准;5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的,工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。
4.3.4.4.因甲方原因提出变更时,规划设计部应作出设计变更方案,经成本控制部估价后,成本增加2万元以下的需经设计总监批准;2-5万 元需经总经理批准;5万元以上的需报管理公司批准,批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的,工程部应立即反馈给规划发展部及 成本控制部。
4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。
4.3.5.现场签证费用的控制
4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门,工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。
4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时,应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中,并明确奖惩办法。
4.3.5.3.现场签证审批权限:2万元以下的需经工程总监批准;2-5万元的需报总经理批准;5万元以上的需报公司成本委员会批准。
4.3.5.4.现场签证分"正常类" 、"特急类"签证:
"正常类"签证的办理应遵循先估价后施工的原则,凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的,都视为正常类签证,必须先定价(估价)后实施;正常签证的办理需在十天内完成。
"特急类"签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈,但必须在开工后十天内办妥全部手续。
4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总
4.4.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。
4.5. 工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用 增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例,为后续工程的成本控制提供依据。
4.6.成本控制的奖罚
4.6.1.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的成本控制情况,对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励,对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚,从年终奖金中扣除。
4.6.2.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的设计变更费用统计,设计变更总费用低于目标设计变更费用时,予以设计院节约额的5%的奖励,设计变更总费用高于目标设计变更费用时,则予以设计院超出金额的5%的罚款,罚款从预留的设计费中扣除。
工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的现场签证费用统计,对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时,予以监理公司节约额的5%的奖励;当现场签证费用高于目标现场签证总费用时,予以监理公司超出金额的2%的罚款。
注:上述比例均为参考数值。
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