温州市物业管理条例（2017）

　　温州市物业管理条例（20**）

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　第三条物业管理应当遵循业主自治与政府依法监管相结合的原则。

　　第四条市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第五条市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　其他相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理相关的监督管理工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以协助。

　　居民(村民)委员会、社区组织协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

　　第六条市、县(市、区)物业管理行政主管部门和相关行政管理部门，应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报，依法调查处理违法行为。

　　第七条物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。

　　第二章业主和业主组织

　　第八条本条例所称的业主，是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　第九条业主人数按照建筑物专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算;同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　专有部分面积，以不动产登记簿记载为准;尚未进行不动产登记的，按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按商品房买卖合同或者房屋征收补偿协议记载的面积计算。

　　第十条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，一个物业管理区域设立一个业主大会。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式。

　　业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第十一条业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。

　　业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

　　成立业主代表大会的，应当向街道办事处、乡(镇)人民政府备案。业主撤销对所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会。

　　第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立业主大会筹备组。

　　筹备组由居民(村民)委员会或者社区组织、建设单位和业主代表组成。筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议，应当将表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举产生业主委员会列入议程。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以按照本条第一款规定成立筹备组;首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

　　第十三条建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　建设单位已经注销的，由物业服务企业按照前款规定提供相关资料。

　　第十四条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，将筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。

　　筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

　　第十五条首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散。未能在规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请延期，延期最长不得超过六十日;延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组解散。

　　第十六条业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条业主委员会成员应当符合下列条件：

　　(一)为本物业管理区域的业主;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，并有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

　　(五)本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

　　第十八条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员名单。

　　备案资料齐全的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个工作日内在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章并出具由街道办事处、乡(镇)人民政府盖章的书面备案证明。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。

　　第十九条业主委员会应当按照国家和省有关规定向经公安机关批准设立的公章刻制企业刻制公章。

　　第二十条业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

　　第二十一条业主委员会应当向全体业主公布下列事项：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

　　(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(七)其他应当向业主公开的事项。

　　前款第四项至第六项规定的内容，应当每年至少公布一次。

　　第二十二条业主委员会等业主组织及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为：

　　(一)侵占、挪用业主共有财物;

　　(二)利用职务之便，非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

　　(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

　　(四)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(五)阻挠、抗拒业主组织行使职权;

　　(六)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(七)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(八)业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料;

　　(九)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　业主委员会有前款规定行为之一的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的，经百分之二十以上的业主申请，街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导召开业主大会临时会议，选举新的业主委员会。

　　第二十三条业主委员会每届任期为三年至五年，具体任期由业主大会决定。

　　业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举;业主委员会逾期未组织的，经百分之二十以上的业主申请，街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导、协助成立换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。

　　第二十四条换届小组要求业主委员会将其保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料移交街道办事处、乡(镇)人民政府保管的，业主委员会应当在十日内移交。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时提供。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　业主委员会不按时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

　　第二十五条业主委员会的产生、终止等具体办法，由市物业管理行政主管部门制定。

　　市物业管理行政主管部门应当制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、备案证明等示范文本。

　　第二十六条有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴，也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

　　第三章前期物业管理

　　第二十七条市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业服务项目招投标专家库，为建设单位选聘物业服务企业提供服务。

　　市、县(市、区)物业管理行政主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

　　第二十八条在物业销售或者房屋征收认购前，建设单位应当依法制定临时管理规约，作为商品房买卖合同、房屋征收补偿协议的附件。

　　建设单位应当将临时管理规约向商品房买受人或者认购人予以明示，并有义务作出说明。

　　商品房买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十九条建设单位应当在取得商品房预售证前依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项作出约定。

　　建设单位应当将前期物业服务合同作为商品房买卖合同、房屋征收补偿协议的附件。

　　第三十条前期物业服务期间，建设单位、物业服务企业或者专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以提出调整前期物业服务收费标准。

　　调整前期物业服务收费标准的，应当遵循下列程序：

　　(一)委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计;

　　(二)在举行业主表决的三十日前，将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

　　(三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意;

　　(四)新收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

　　前期物业服务收费标准的调整，不得违反国家和省的强制性规定。

　　第三十一条前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定或者约定不明的，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意，可以解除前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同自解除之日起七日内，物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

　　第四章物业管理服务

　　第三十二条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　业主大会、业主委员会不得将物业服务项目肢解发包。

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　物业服务企业将专项服务业务委托给专业性服务企业的，应当告知业主委员会并向全体业主公示。

　　需要由物业服务企业委托而未经委托的，任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务。

　　第三十三条物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布：

　　(一)物业服务企业的营业执照、资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

　　(五)业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况，由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

　　(六)其他应当公布的信息。

　　前款第五项规定的内容，应当每年至少公布一次。

　　业主对公布内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。

　　第三十四条提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　未依法订立物业服务合同的，物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。

　　物业服务合同终止前，物业服务企业不得中止物业服务。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　第三十五条物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的，应当通知物业服务企业。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当在三十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

　　第三十六条解聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会不得擅自解聘物业服务企业。

　　业主组织、物业服务企业依法单方解除物业服务合同的，应当在三十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

　　第三十七条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用体系，对物业服务企业实行动态管理，定期向社会公布信用信息;县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业信用信息的征集和报送工作。

　　市、县(市、区)相关行政管理部门应当及时提供物业服务企业有关的信用信息。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、居民(村民)委员会、社区组织应当协助开展辖区内物业服务企业信用信息的征集工作。

　　第三十八条物业服务企业有下列行为之一的，应当录入物业服务企业信用信息档案：

　　(一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

　　(二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(三)出租、出借、转让资质证书的;

　　(四)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

　　(五)未按照规定和合同约定履行安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

　　(六)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

　　(七)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(八)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(九)被价格行政主管部门认定收费不规范且未改正的;

　　(十)泄露业主信息的;

　　(十一)以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的。

　　第三十九条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　市、县(市、区)价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作，制订物业服务等级标准和物业服务费参考价格，并向社会公布。经评估需要调整的，应当及时调整。

　　第四十条业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

　　业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当听取相关业主的陈述、申辩，进行核查。经核查属实仍拒不交纳的，可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

　　第五章物业使用和维护

　　第四十一条物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主的需要。

　　合法利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的，应当确定公开、公平、公正的使用方案，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施。收取费用的，收益属于全体业主所有。

　　第四十二条业主应当按照国家和省的有关规定交纳物业专项维修资金。

　　业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当续交专项维修资金。

　　业主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会、居民(村民)委员会、社区组织或者物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

　　逾期不交纳的，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，并可以按照本条例第四十条第二款有关程序录入个人信用信息档案。

　　第四十三条应当按首期交存的物业专项维修资金总额的百分之五设立应急备用维修资金。

　　发生下列紧急情况，需要立即进行维修的，可以申请应急备用维修资金：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(四)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　第四十四条业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以提出应急备用维修资金的使用申请。物业服务企业提出申请的，应当经业主委员会核实;未成立业主委员会的，由相关业主核实。

　　申请人应当提出应急维修工程项目说明和维修工程实施方案，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布后，报请物业专项维修资金管理机构审核。物业专项维修资金管理机构应当在接到申请之日起两个工作日内作出审核决定。

　　应急维修工程由申请人负责组织实施。申请人应当在工程竣工验收合格后，将审核决定和工程结算在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，公示时间不得少于七日。申请人未按规定及时实施的，物业管理行政主管部门可以组织代修。

　　第四十五条应急备用维修资金按本条例规定列支后的差额部分，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，从物业专项维修资金中予以补足。

　　第四十六条需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的，应当在业主大会议事规则中约定。审计报告应当通报全体业主。

　　业主委员会和物业服务企业应当配合审计，不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　第四十七条对违反物业管理规定的行为，业主委员会、物业服务企业应当及时进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当向相关行政管理部门报告。

　　违反物业管理规定的行为侵害业主共同利益的，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失，并可以依法向人民法院提起诉讼。

　　对违反物业管理规定的行为，业主、非业主使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报;侵害自己合法权益的，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六章法律责任

　　第四十八条违反本条例规定的行为，法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第四十九条建设单位或者物业服务企业违反本条例第十三条规定，不提供相关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

　　第五十条业主委员会成员违反本条例第二十二条第一款规定的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处一千元以上五千元以下罚款;违反治安管理处罚规定的，由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条建设单位或者物业服务企业违反本条例第三十条第二款第三项规定，调整前期物业服务收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

　　第五十二条违反本条例第三十二条第五款规定，需要由物业服务企业委托而未经委托进入物业管理区域从事专项服务业务的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对单位处三万元以上十五万元以下罚款，对个人处一千元以上三千元以下罚款。

　　第五十三条物业服务企业违反本条例第三十三条第一款和第二款规定，未按照要求公布相关信息的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第五十四条物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未依法订立物业服务合同进入物业管理区域提供物业服务的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上十五万元以下罚款。

　　物业服务企业违反本条例第三十四条第五款规定，未按照规定办理物业服务合同备案的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第五十五条物业服务企业违反本条例第三十八条第一项规定，骗取、侵占物业专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回骗取、侵占的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处骗取、侵占金额两倍以下罚款。

　　第五十六条物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他相关行政管理部门的工作人员违反本条例规定的，依法追究责任。

　　第七章附则

　　第五十七条本条例自20**年5月1日起施行。

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篇2：珠海经济特区物业管理条例实施细则（2019）

　　珠海经济特区物业管理条例实施细则（20**）

　　第一章 总则

　　第一条 为了贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《物业条例》)，根据有关法律和法规的规定，结合珠海经济特区实际，制定本实施细则。

　　第二条 市、区和镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员，并对工作经费予以保障。

　　第三条 市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)履行以下职责：

　　(一)制定全市物业管理发展规划;

　　(二)统筹全市物业管理招标投标监管工作;

　　(三)统筹全市信用体系监管工作;

　　(四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

　　(五)指导和监督市物业管理行业协会开展工作，加强行业指导和行业自律;

　　(六)《物业条例》规定的其他职责。

　　第四条 区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)接受市物业主管部门指导，履行以下职责：

　　(一)指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责;

　　(二)会同镇街决定是否解散业主委员会;

　　(三)会同镇街撤销业主大会、业主委员会的决定;

　　(四)会同镇街划定或者调整物业管理区域;

　　(五)指导和监督各方完成承接查验工作;

　　(六)审批协议选聘前期物业服务企业申请;

　　(七)定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员等进行培训;

　　(八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

　　(九)《物业条例》规定的其他职责。

　　横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。

　　第五条 镇街在各级物业主管部门的指导下，履行以下职责：

　　(一)审查首次业主大会设立的书面要求，指导和监督成立业主大会筹备组;

　　(二)对业主委员会委员候选人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(三)指导和监督业主成立换届选举小组;

　　(四)依法组织召开业主大会会议;

　　(五)对业主大会及业主委员会会议资料进行备案;

　　(六)代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品;

　　(七)指导和监督设立物业管理委员会;

　　(八)组织召开物业管理联席会议;

　　(九)指导和监督物业管理招标投标活动;

　　(十)确定应急物业服务企业;

　　(十一)协助区物业主管部门调查、撤销业主大会、业主委员会的决定;

　　(十二)协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域;

　　(十三)《物业条例》规定的其他职责。

　　镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。居民委员会或者村民委员会应当协助镇街开展物业管理相关工作。

　　第六条 镇街应当设立物业管理联席会议制度，联席会议由区物业主管部门、城市管理和综合执法、建设、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居民委员会或者村民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。

　　第七条 联席会议协调处理辖区内下列物业管理事项：

　　(一)业主委员会任期届满未完成换届选举工作的;

　　(二)新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷;

　　(三)设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章和规范性文件没有规定的相关情形;

　　(四)发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

　　物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项，无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

　　第八条　鼓励业主、建设单位委托社会组织对设立业主大会、政策法律咨询以及纠纷协调处理等事项提供专业服务。

　　第二章 物业管理区域

　　第九条 本实施细则实施后的新建物业管理区域，由建设单位在前期物业管理招标工作开始前完成物业管理区域备案。

　　第十条 已实施物业管理的物业管理区域，由物业服务企业凭物业服务合同等材料办理物业管理区域备案。

　　业主实施自行管理的物业管理区域，由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭确定该物业管理区域的相关材料办理物业管理区域备案。

　　第十一条 一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域，或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的，应当同时符合以下条件：

　　(一)已完成物业管理区域备案;

　　(二)对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案;

　　(三)分割方案或者合并方案经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　物业管理区域合并后，只能设立一个业主大会，选举产生新的业主委员会，委托一个物业服务企业提供物业服务。

　　第十二条 物业管理区域依据本实施细则规定分割或者合并后，物业服务企业等相关主体凭分割或合并后物业管理区域的四至范围说明及附图、分割或者合并方案以及业主大会会议的表决结果办理物业管理区域变更备案。

　　第十三条 建设单位、物业服务企业等相关主体应当按照本章规定向区物业主管部门办理备案手续，区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案。

　　第三章 业主大会和业主委员会

　　第一节 业主大会

　　第十四条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

　　(一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的人;

　　(二)因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

　　(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

　　(四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

　　(五)其他符合法律、法规规定的人。

　　第十五条 业主提出设立业主大会申请，应当向镇街提交由业主签字的书面要求，业主身份根据不动产权属证书和身份证明确认。

　　符合《物业条例》第二十二条设立业主大会条件的，镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内，指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　　第十六条 筹备组成员为七人以上十五人以下单数，由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。

　　筹备组中的业主代表通过业主自荐、业主联名推荐、镇街推荐等方式产生。

　　每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组，镇街应当对业主代表进行资格审查，确定业主代表名单。业主自荐、业主联名推荐的业主代表，根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的，根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的，由镇街确定。

　　第十七条 镇街应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、业主联名推荐人数、联名推荐业主拥有专有部分面积总和等情况向全体业主公示，公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期间实名向镇街提出意见。镇街应当在公示结束之日起七日内完成调查并予以书面答复，被调查人员应当回避。

　　筹备组成员发生变更的，应当按照前款规定重新公示。

　　拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，镇街应当向全体业主发布筹备组成立公告以及筹备组成员名单，筹备组自公告之日起成立。

　　筹备组的工作经费由全体业主承担。

　　第十八条 筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议决定，用于筹备组决定等文书的公示、公告。

　　筹备组解散后，印章由保管人交回镇街销毁。

　　第十九条 筹备组成立后，镇街应当通知建设单位或者物业服务企业在三十日内向镇街提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。

　　建设单位或者物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关资料，经镇街责令限期提供，逾期仍不提供的，镇街应当向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积，不动产登记机构应当提供，并不得收取费用。

　　筹备组应当对业主资料保密，不得将业主资料用于与业主大会无关的活动。

　　第二十条 筹备组应当遵守以下工作规定：

　　(一)筹备组会议由组长召集和主持，也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持;

　　(二)筹备组会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意;

　　(三)筹备组成员应当在表决结果上签字，注明同意、反对或者弃权。成员不签字的，不影响决定效力;

　　(四)筹备组会议应当有书面的会议记录并存档，筹备组组长应当对表决结果及会议记录予以签字确认;

　　(五)筹备组中的业主代表不得委托代理人参加会议，业主代表是法人或者非法人组织的除外;

　　(六)筹备组应当自决定作出之日起三日内向全体业主公示决定内容，公示时间不少于七日;

　　(七)筹备组应当自成立之日起一年内，完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起一年内未能组织召开首次业主大会会议的，应当在筹备期限届满十五日前向镇街申请延长筹备期限，经镇街同意，可以延长一年。

　　筹备组逾期未完成筹备工作的，自行解散。镇街应当在物业管理区域内的显著位置公告筹备组解散时间并说明理由。

　　第二十一条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确认业主人数以及业主拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决事项和表决规则;

　　(三)拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案;

　　(四)拟定业主委员会委员及候补委员选举办法;

　　(五)其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开前，将前款内容及镇街确定的业主委员会正式候选人名单在物业管理区域内公示，公示期不少于十五日。拟表决事项发生变化，应当按照本实施细则规定重新公示，公示结束后五日内告知镇街。

　　业主对公示内容有异议的，应当在公示期间实名向筹备组提出意见。筹备组应当自收到意见之日起七日内集体讨论决定，并及时答复异议人。

　　业主委员会委员及候补委员选举办法不得与拟提交业主大会会议表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。

　　第二十二条 管理规约与业主大会议事规则应当参照市物业主管部门发布的示范文本制定，不得与法律、法规、规章和规范性文件相冲突。

　　下列事项应当由业主大会决定，业主大会不得授权给业主委员会自行决定：

　　(一)《物权法》第七十六条第一款规定的内容;

　　(二)业主共有部分和共用设施设备的经营以及经营所得收益的使用、分配等;

　　(三)与业主委员会委员、业主监事会成员津贴有关的事项;

　　(四)业主委员会免责、约定审计等事项;

　　(五)与业主对共有财物实施管理权有关的其他事项。

　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街组织召开。

　　第二十四条 业主大会定期会议由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日向全体业主公告以下内容：

　　(一)物业管理情况报告;

　　(二)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构工作报告;

　　(三)业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理情况;

　　(四)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和使用情况;

　　(五)业主大会会议拟表决事项。

　　第二十五条 业主依据《物业条例》第二十八条第一款第(一)项申请召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构提供由业主签字的书面申请和身份证复印件。

　　业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到业主申请之日起十五日内完成核实，存在下列情形之一的，由镇街负责核实：

　　(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒不核实，经镇街责令限期核实，业主委员会拒不履行的;

　　(二)业主委员会依法不能履行职责，且未能依法设立代行业主委员会职责的其他机构的;

　　(三)业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构与业主大会临时会议拟表决事项有利害关系，需要回避的。

　　符合召开业主大会临时会议条件的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自完成核实之日起五日内组织召开业主大会临时会议，业主大会临时会议的表决事项应当包含业主申请的事项。

　　业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒绝召开且经镇街责令限期召开，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构仍不组织召开的，由镇街组织召开业主大会临时会议。

　　第二十六条 业主大会会议采用集体讨论形式的，应当核实到会业主身份，现场公开计票，并现场公布计票结果、公示业主大会会议结果并向镇街备案。公示时间不少于七日。

　　第二十七条 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

　　(一)表决票送达业主，并在物业管理区域内的显著位置公告七日;

　　(二)物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将表决票填好投入投票箱，业主不在本地的可以采用邮寄方式进行投票;

　　(三)在镇街的指导和监督下进行计票，计票结束后，计票人及监票人应当立即对计票结果进行签名确认;

　　(四)业主大会会议表决结果应当在物业管理区域显著位置进行公示并向镇街备案。公示时间不少于三十日。

　　第二十八条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街决定使用电子投票形式组织召开业主大会会议的，应当通过市物业主管部门建立的物业管理电子投票系统表决。

　　第二十九条 业主的投票权数及其拥有的专有部门面积，应当在表决规则中予以明确，但确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示，公示时间不少于十五日。

　　第三十条 表决事项按照下列规定送达业主：

　　(一)将表决事项直接送达至业主的专有部分，送交至业主本人或者同住的成年家属;

　　(二)对不在物业管理区域内居住的业主，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址;

　　(三)通过物业管理电子投票系统将表决事项发送至业主预留的电子终端;

　　(四)对于无法取得联系的业主，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分;

　　(五)通过以上方式均无法送达的，应当在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间为七日。

　　第三十一条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应当向代理人出具委托书。委托书中应当载明委托人和代理人的身份证号码、联系方式、委托人在本物业管理区域内的全部不动产权属证书编号及在本次业主大会会议中具体的委托事项。

　　表决票应当由业主本人或者代理人签名。

　　第三十二条 投票期限届满，参与投票的人数不足业主总人数二分之一的，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组可以向镇街申请延期一次，经镇街同意，可以延长投票期限。延长期限不得超过第一次公告的投票期限。

　　延长投票期限的决定应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。

　　第三十三条 业主大会的表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示，公示内容包括房号及专有部分面积、业主是否参与投票，参与投票业主的总人数及占专有部分的建筑物总面积、全体业主对表决事项赞同、反对或者弃权意见的汇总结果等。

　　公示期满后七日内，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议结果报镇街备案。

　　第三十四条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议的选票、表决票和委托书交镇街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。

　　自业主大会会议结果公布之日起一年内，业主有证据可以证明业主大会会议存在伪造选票情形的，有权向镇街申请对业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组会议记录、业主大会选票等资料进行查验。

　　镇街应当自收到业主申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验。

　　经镇街查验，确认存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定重新公示。

　　第二节 业主委员会

　　第三十五条 市物业主管部门应当制定业主委员会委员信用信息管理办法，对依法选举产生的业主委员会委员采用信用评分的办法进行管理。

　　业主委员会委员的信用评分录入业主委员会委员信用信息档案，作为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候补委员、业主监事会成员、业主代表的参考依据。

　　第三十六条 业主委员会委员由五至十五人单数组成，由筹备组根据本物业管理区域实际情况确定。

　　业主委员会委员采用差额选举办法产生，差额比例不低于百分之三十。

　　业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生，其中居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会委员候选人不得超过业主委员会委员候选人总数的百分之三十。

　　每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主自荐、业主联名推荐的业主委员会委员候选人，根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的，根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的，由镇街确定。

　　第三十七条 自《物业条例》实施之日起，业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为，不得成为业主委员会委员候选人。

　　在《物业条例》实施前，业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为，在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人。

　　第三十八条 业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于七日。

　　公示期间，业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在公示期内实名向镇街提出意见。镇街应当调查，并在公示结束之日起十五日内予以答复。

　　业主委员会委员候选人名单发生变更的，应当按照前款规定重新公示。

　　第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向区物业主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案登记表;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会委员名单及业主委员会议事规则;

　　(五)业主大会会议表决结果。

　　符合规定的，区物业主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案;不符合规定的，应当书面告知理由，提出处理意见。

　　业主委员会应当将备案结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域显著位置长期公示。

　　业主委员会应当自备案事项发生变更之日起十五日内书面报告备案部门。

　　第四十条 业主委员会持区物业主管部门的备案资料，可以向相关单位申请刻制印章、开设银行账户。

　　业主大会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样;

　　业主委员会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样与有效期。业主委员会印章有效期应当与本届业主委员会任期一致，业主委员会印章自有效期届满之日起自行失效。

　　第四十一条 已当选的业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形之一的，业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉，镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉内容成立的，镇街应当责令业主委员会二十日内组织召开业主大会临时会议，决定是否终止该委员资格。业主委员会逾期未组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由镇街审查，认为应当终止委员资格的，由镇街作出终止决定。

　　第四十二条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形的，在镇街审查以及组织召开业主大会临时会议期间，该委员暂停履行委员职务。

　　镇街审查结束或者业主大会作出决定后，该委员自镇街公告之日或者业主大会表决结果公告期满之日起恢复或者终止资格。

　　第四十三条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十二条规定或者管理规约、业主大会议事规则约定委员资格应当自行终止情形的，业主委员会应当自知道或者应当知道之日起五日内调查;业主委员会拒绝调查的，业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉，镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉成立的，镇街应当责令业主委员会在收到通知之日起五日内向全体业主公告。公告内容应当包含该业主委员会委员姓名、职务及自行终止的原因、依据等。公告时间不少于七日。

　　业主委员会拒绝公告的，由镇街代业主委员会向全体业主发布公告，并书面告知区物业主管部门。公告时间不少于七日。

　　该业主委员会委员资格自公告发布之日起自行终止。

　　第四十四条 业主委员会委员认为其资格终止错误的，有权向镇街申请恢复委员资格。经镇街审查，认为该委员资格终止无误，应当予以书面答复;镇街认为应当恢复该委员资格的，应当向业主委员会提出意见。

　　第四十五条 业主委员会委员应当自资格终止之日起三日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章、财物等物品交还业主委员会。

　　经镇街责令限期移交，该委员仍拒绝移交的，镇街应当向全体业主公布移交情况，并协调相关部门协助移交。

　　第四十六条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备的经营所得收益、业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费应当按照要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管收支的原始凭证及其它会计资料。

　　业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案应当包括下列内容：

　　(一)业主大会、业主委员会会议记录、纪要;

　　(二)业主大会、业主委员会的决定、决议等;

　　(三)业主委员会备案等资料;

　　(四)业主委员会议事规则、印章管理规定;

　　(五)物业服务合同;

　　(六)业主及物业使用人的书面意见、建议;

　　(七)业主委员会财务管理规定;

　　(八)物业专项维修资金、共有部分和共用设施设备经营所得收益等资金的收支情况;

　　(九)业主大会、业主委员会印章使用登记情况;

　　(十)业主清册及业主代表名册;

　　(十一)其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。业主有权查询上述材料，业主委员会应当予以配合。

　　第四十七条 业主委员会应当依法履行业主大会的决定和决议，不得有下列行为：

　　(一)弄虚作假，隐瞒事实真相;

　　(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

　　(五)擅自动用物业专项维修资金;

　　(六)侵占、侵犯业主共有财物;

　　(七)违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　业主委员会委员不得委托他人代为履行委员职责。

　　第四十八条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。已经选举产生业主监事会的物业管理区域，应当通知业主监事会参加业主委员会会议。

　　业主委员会会议由业主委员会主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。

　　业主委员会应当提前七日将业主委员会会议拟表决事项在物业管理区域内向全体业主公示，同时以书面形式告知镇街，接受镇街指导。业主委员会会议应当作书面记录。业主委员会会议决定应当由参加会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。

　　第四十九条 业主委员会应当自决定作出之日起七日内，在物业管理区域内公示并告知镇街，公示时间不少于十五日。

　　业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(四)项、第(五)项、第(六)项的内容，在物业管理区域显著位置予以公布，公布时间不少于十五日，一年至少公布一次。

　　业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(七)项的内容在物业管理区域内长期公布，公布内容发生变更，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。

　　业主委员会未按前款规定公示、公布、更新的，镇街应当责令业主委员会公示、公布、更新。业主委员会拒不履行的，镇街应当将业主委员会拒不履行职责的行为告知全体业主。

　　第五十条 在新一届业主委员会产生前，原业主委员会应当自解散之日起三个工作日内将属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章、财物等其他物品移交给镇街，由镇街代为保管。

　　镇街应当自新一届业主委员会选举产生之日起七日内将上述资料移交给新一届业主委员会。

　　第五十一条 业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定，可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。

　　业主委员会应当设立专门的银行账号，依法对合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费收支实施管理。

　　管理规约及业主大会议事规则可以约定业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员的津贴标准和支付方式。没有约定的，业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员不得领取津贴。

　　首次业主大会会议费用由全体业主共同承担，筹备组在业主和相关部门监督下筹集。

　　第五十二条 经管理规约或者业主大会议事规则约定，业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计：

　　(一)物业专项维修资金的筹集、使用;

　　(二)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配;

　　(三)业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支;

　　(四)业主委员会主任任期内的经济责任;

　　(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。

　　管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的，占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请，业主委员会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计。

　　业主委员会拒绝委托审计，镇街应当责令业主委员会在三日内委托审计;业主委员会仍拒不履行，镇街可以委托专业机构审计，业主委员会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示，公示时间不少于十五日。

　　第五十三条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业主管部门或者镇街提出书面的撤销申请。

　　区物业主管部门或者镇街应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，区物业主管部门应当会同镇街责令限期改正或者撤销，并向全体业主公示。

　　业主大会、业主委员会决定被撤销的，业主委员会或者其他主体依据该决定作出的行为应当及时予以纠正。

　　第五十四条 业主大会设立业主监事会的，应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定业主监事会选举规则、业主监事会成员的任职资格、任期、资格终止等事项。

　　没有约定的，参照《物业条例》及本实施细则中筹备组成员和业主委员会委员候选人的相关规定执行。

　　业主监事会成员为三至五人单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会成员。

　　业主监事会应当自成立之日起三十日内，将业主监事会成员的姓名、职务、联系方式报区物业主管部门。

　　业主监事会每年至少召开一次会议，业主监事会的决定应当由过半数业主监事会成员出席且经全体业主监事会成员半数以上同意。

　　业主监事会可以对业主委员会的工作情况、物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的收支情况、业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等内容向业主委员会提出质询，业主委员会应当自收到质询函之日起五日内书面答复。

　　第五十五条 业主监事会履行以下职责：

　　(一)审核业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会工作经费的收支报告及收支预算;

　　(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、使用物业专项维修资金;物业共有部分和共用设施设备经营所得收益、业主大会、业主委员会工作经费收支等情况;

　　(三)监督业主委员会执行业主大会的决定和决议的情况。业主委员会作出的决定或者决议违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的，可以向业主大会提出撤销建议;

　　(四)对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正;

　　(五)在业主监事会或者业主监事会成员职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

　　(六)列席业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

　　(七)可以对业主委员会财务活动的异常情况进行调查;必要时，可以聘请第三方专业机构协助其工作，因此发生的费用由全体业主共同承担;

　　(八)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并向全体业主公示;

　　(九)管理规约、业主大会议事规则赋予的其他职责。

　　第五十六条 经依法履行组织召开业主大会会议法定程序，但未能选举产生业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，占总人数百分之十以上的业主申请成立物业管理委员会的，应当向镇街提交书面申请等材料，由镇街决定是否设立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责。

　　物业管理委员会中业主代表由镇街推荐产生，其中镇街、居民委员会或者村民委员会的代表不得低于总人数的百分之六十。

　　物业管理委员会成立后，可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

　　物业管理委员会解散后，印章由保管人交回镇街销毁。

　　第四章 物业管理服务

　　第五十七条 在本市提供物业服务的企业应当持物业服务合同、劳动合同、社保缴纳清单等材料到物业主管部门进行备案，备案有效期三年。

　　第五十八条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应当将物业服务企业名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等内容，作为房地产销售明码标价的内容在销售场所的显著位置长期公示。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向区物业主管部门办理物业服务合同备案。

　　第五十九条 建设单位应当参照市物业主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约，并将其作为房屋买卖合同的附件。

　　建设单位应当将临时管理规约在销售场所显著位置进行公示。物业买受人与建设单位签订买卖合同时，应当作出遵守临时管理规约的书面承诺。

　　第六十条 物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

　　酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。

　　第六十一条 物业服务费的收取采用酬金制的，预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有，由物业服务企业代管，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务企业每年提取的酬金比例或者金额由业主大会决定。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算以及物业服务资金的收支情况，包括服务人员工资、物业共有部分和共用设施设备的日常运行、维护费用等。

　　业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计，并向全体业主公示审计结果。

　　第六十二条 物业服务费的收取采用酬金制的，占总人数百分之十以上的业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体，对物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支或者共有部分和共用设施设备产生的水、电费的分摊明细等情况提出质询时，物业服务企业应当自收到质询之日起七日内书面答复。

　　第六十三条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照该物业管理区域内同类物业的标准全额交纳。

　　第六十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未交纳物业服务费用，物业服务企业可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及欠费金额的方式进行催交。

　　第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费;没有约定的，应当由业主大会表决。

　　没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的，根据物业服务实际情况，确实需要调整物业服务费的，应当按照下列程序调整物业服务费：

　　(一)物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日;

　　(二)物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日;

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等;

　　(四)表决结果经公示并报镇街备案后，对全体业主具有约束力;

　　(五)物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管，保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内，业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的，有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验;

　　(六)经镇街查验确认，存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定公示。

　　第六十六条 业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台，以招标方式选聘物业服务企业，应当将招标方案交由业主大会审议通过，并按招标投标程序进行。业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务企业的，应当组织召开业主大会会议作出不通过招标选聘物业服务企业的决定，决定内容应当向全体业主公示，并书面告知镇街和区物业主管部门。

　　第六十七条 《物业条例》第五十六条“住宅规模较小”是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

　　分期开发的物业管理区域，其前期物业管理招标投标应当包括全部物业管理区域。

　　第六十八条 尚未设立业主大会的物业管理区域有下列情形之一的，物业服务企业应当提前三个月告知建设单位、全体业主及镇街：

　　(一)前期物业服务合同期满，物业服务企业不再续签合同的;

　　(二)前期物业服务合同履行期间，物业服务企业不再继续履行合同的;

　　(三)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。

　　第六十九条 物业服务合同期限届满后，物业服务合同继续履行期间，业主、业主大会决定不再续聘的，业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照本实施细则第七十条规定的程序解聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续聘的，应当按照本实施细则第七十一条规定的程序退出物业管理区域。

　　第七十条 物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业，经业主大会会议表决同意续聘的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务企业。

　　经业主大会会议表决，决定不续聘原物业服务企业的，应当按照下列程序选聘新的物业服务企业并办理交接手续：

　　(一)组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，业主大会选聘新的物业服务企业后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出期限届满前十五日书面告知镇街和原物业服务企业;

　　(二)原物业服务企业应当按照书面通知要求退出物业管理区域，并办理交接手续。原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝退出;

　　(三)原物业服务企业应当与接收方做好移交工作，制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由原物业服务企业和接收方签章确认。存在争议的，应当在移交记录中载明。

　　第七十一条 物业服务合同期限届满后，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当做好下列工作：

　　(一)物业服务企业应当在物业服务合同终止前三个月，书面告知业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，与业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构就退出事宜进行协商;同时应当书面告知镇街以及供水、供电、供气、通信、有线电视、特种设备等专营服务单位;

　　(二)物业服务企业应当在物业服务合同权利义务终止之日起十五日内退出物业管理区域，与业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理移交手续，并制作移交记录;

　　(三)物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的，物业服务企业应当依法通知镇街，与镇街做好移交工作，并制作移交记录。

　　镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务企业。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的，镇街应当依法确定应急物业服务企业。

　　第七十二条 物业服务企业要求提前解除合同的，适用下列程序：

　　(一)物业服务企业应当在拟解除合同之日前三个月，将拟退出原因、退出时间、违约责任的承担方式书面告知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构和镇街;

　　(二)上述主体应当在收到书面通知之日起三日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于七日。公示期满，持异议的业主所占专有部分未超过建筑物总面积二分之一且未超过总人数二分之一的，上述主体应当及时与物业服务企业就退出事宜进行协商，并依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日，并告知镇街;

　　(三)上述主体应当自签订退出协议之日起十五日内在镇街的指导和监督下依法选聘新的物业服务企业;

　　(四)公示期满，持异议业主所占专有部分超过建筑物总面积二分之一且超过总人数二分之一或者双方未达成退出协议的，物业服务合同应当继续履行。物业服务企业不愿意继续履行物业服务合同发生的争议，应当通过司法途径解决。

　　第七十三条 业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：

　　(一)持有百分之十以上投票权的业主可以申请提前解除合同，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起二十日内，组织召开业主大会临时会议。在组织召开业主大会临时会议前，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日将解除合同的理由、时间、全体业主需承担的违约责任等内容以书面形式在物业管理区域内公示，同时告知镇街。其中，拟解除合同的时间应当在业主大会会议表决结果生效之日起三个月后;

　　(二)业主大会决定提前解除合同的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后三日内，将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日，并告知镇街;

　　(三)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起十五日内，在镇街的指导下选聘新的物业服务企业。

　　第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。有下列情形之一的，物业服务合同的权利义务终止，物业服务企业应当退出物业管理区域：

　　(一)物业服务合同期限届满，业主、业主大会作出不续聘决定的;

　　(二)物业服务合同期限未满，业主、业主大会解聘原物业服务企业决定生效，且业主、业主大会与物业服务企业就退出事宜协商一致;

　　(三)物业服务合同履行期间，业主、业主大会依据物业服务合同的约定解除物业服务合同并选聘出新的物业服务企业;

　　(四)物业服务企业依据法律、法规规定或者双方约定解除合同的;

　　(五)物业服务企业因破产、注销、吊销营业执照等原因不能继续履行合同的;

　　(六)依法应当退出的其他情形。

　　原物业服务企业未及时退出物业管理区域，经业主大会授权，业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

　　第七十五条 物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出、移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝。

　　第七十六条 市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务企业应急预选库。

　　出现下列情形之一的，可以由镇街在物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务，并签订应急物业服务合同：

　　(一)物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间，物业服务企业突然退出物业管理区域的;

　　(二)尚未选聘出新的物业服务企业，原物业服务企业依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的;

　　(三)物业服务合同期限届满后，物业服务企业按合同约定退出物业管理区域，但该物业管理区域尚未设立业主大会或者业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务企业的;

　　(四)其他原因导致原物业服务企业退出，尚未选聘出新的物业服务企业，发生物业管理区域内没有物业服务企业提供服务的情形。

　　第七十七条 建设单位或者全体业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构等应当依法与物业服务企业对物业管理区域内共有部分和共用设施设备进行承接查验，签署承接查验协议。

　　第七十八条 物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养物业共有部分和共用设施设备形成的以下技术资料，应当建档保存：

　　(一)房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共有部分的档案及其维修、养护记录;

　　(二)给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、日线、照明设施、供电线路、煤气、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录;

　　(三)物业服务企业或者建设单位与公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

　　(四)物业装饰装修管理资料;

　　(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　第七十九条 物业服务企业退出时，应当依据《物业条例》第七十二条规定向业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者镇街移交其合法占有的资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作。

　　第八十条 原物业服务企业在交接期间应当继续按照合同约定提供服务。业主应当按照合同约定交纳物业服务费用至交接完成之日。

　　原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝办理交接。原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以自行收取，但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务企业应当为原物业服务企业收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

　　原物业服务企业采用酬金制收取物业服务费的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对原物业服务企业提供的账目有异议，可以聘请专业机构进行审计，审计费用由全体业主共同承担。业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

　　业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与原物业服务企业在交接过程中出现争议的，可以由镇街会同区物业主管部门组织调解，未能调解一致的，可以通过司法途径解决。

　　第八十一条 物业管理区域出现未能依法选举产生业主委员会、业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形，且没有依法设立代行业主委员会职责的其他机构的，原物业服务企业可以在业主代表、镇街的指导和监督下，与新聘物业服务企业自行办理交接、承接查验手续。

　　第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取押金、手续费、水、电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第八十三条 建设单位未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。

　　建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后，车位、车库存在多余情形的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

　　第八十四条 占用业主共有道路或者其他场地划分的车位、车库的使用方式，由业主大会决定。

　　在物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第八十五条 业主、物业使用人在物业装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修活动中禁止的行为和注意事项告知业主。

　　物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第八十六条 业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者存在《物业条例》第七十六条规定情形之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定，禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。

　　第八十七条 物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装饰装修保证金，用于保证业主或者物业使用人依法装饰装修、及时清运装饰装修产生的垃圾等。装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内无息退还装饰装修保证金;发生前述行为的，应当在整改完成后三十日内无息退还保证金。保证金最高不超过三千元。

　　物业服务企业对装饰装修施工人员实行出入证管理的，可以向施工人员收取出入证押金或工本费。

　　第八十八条 业主应当依法自行或者委托物业服务企业清理装饰装修产生的垃圾。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

　　业主拒绝自行清理装饰装修垃圾，同时未委托物业服务企业进行清理的，物业服务企业清理产生的费用由该业主承担。

　　第八十九条 业主或者业主大会依法作出维修决定后，相关业主应当按照《物业条例》第七十九条规定承担费用。

　　第九十条 需要对物业共有部分和共用设施设备进行维修的，由共有部分和共用设施设备业主自行决定维修方案。

　　业主委托物业服务企业对物业共有部分和共用设施设备进行维修的，物业服务企业应当制定物业维修方案，并向该部分业主进行公示。维修结束后，应当明确维修费用的用途及金额，并向相应业主公布，接受业主监督。

　　第九十一条 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，不得动用物业专项维修资金进行维修养护。

　　第九十二条 物业管理区域内物业存在《物业条例》第八十四条中列明的安全隐患，且该物业管理区域未建立物业专项维修资金的，业主应当依法交纳物业专项维修资金，由业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构负责筹集。

　　业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对前款规定的物业未及时履行筹集义务的，物业服务企业向镇街出具书面报告后可以代为维修，代为维修费用根据《物业条例》第七十九条规定的原则，由相应业主承担。

　　第六章 附则

　　第九十三条 业主委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本实施细则的相关规定执行。

　　第九十四条 本实施细则自20**年3月15日起实施，有效期至2024年3月14日止。

篇3：秦皇岛市物业管理条例(2018)

　　秦皇岛市物业管理条例 (20**年10月27日秦皇岛市第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 20**年3月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第三章 物业服务企业

　　第四章 前期物业管理

　　第五章 物业管理服务

　　第六章 物业使用与维护

　　第七章 监督管理

　　第八章 法律责任

　　第九章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

　　第四条 本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。

　　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第五条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡(镇)人民政府召集，房产、城市管理、公安、民政等县(区)部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题;建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

　　第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

　　第七条 业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

　　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明材料;

　　(二)房屋以及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用证明材料;

　　(六)物业服务用房配置证明材料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡(镇)人民政府设立的专用账户。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

　　第十二条 首次业主大会会议筹备组的人员结构、组织方式按照国家、省的有关规定执行。

　　筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五个工作日。

　　第十三条 筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十四条 物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

　　第十五条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达每位业主;无法送达的，应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的，视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项，应当采取实名可追溯的方式进行。

　　第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任，其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份，不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬。

　　业主委员会实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不得超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

　　业主大会和业主委员会的决定，对全体业主以及物业使用人具有约束力。

　　第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第十九条 业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料，随时接受业主查询：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公示的情况和资料。

　　前款第四项至第七项规定的事项应当每半年公示一次。

　　第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。

　　工作经费的筹集、管理和使用办法由业主大会决定。

　　业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支，由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

　　(三)因重大疾病等原因无法履行委员职责的。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)利用委员身份谋取私利的;

　　(三)侵害其他业主合法权益的;

　　(四)没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务的;

　　(五)法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任委员会委员情形的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当在物业管理区域内显著位置公布。

　　第二十二条 业主大会和业主委员会会议的召开、业主委员会的换届及其委员的补选等工作，按照国家、省的有关规定开展。街道办事处、乡(镇)人民政府应当充分发挥对相关工作的指导、监督作用。

　　第二十三条 业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

　　第二十四条 物业管理区域内未成立业主大会的，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导并协助业主共同依法表决有关事项。

　　第三章 物业服务企业

　　第二十五条 物业服务企业依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利，履行义务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益。

　　第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示;信息发生变动的，物业服务企业应当及时更新：

　　(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　实行物业服务费用酬金制的，除公示前款规定的信息外，还要公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决决定，可以对第一款第四项、第二款内容进行审计并公示审计结果，物业服务企业应当予以配合。

　　第二十七条 市房产行政主管部门应当建立物业服务企业及其项目负责人信用管理信息系统，对物业服务企业及其项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　市房产行政主管部门负责制定物业服务企业及其项目负责人信用管理办法，对物业服务企业及其项目负责人实行信用积分管理。

　　县(区)房产行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其项目负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，将结果录入信用档案，并通知物业服务企业及其项目负责人。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业及其项目负责人信用的征集、核查工作。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十八条 前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第二十九条 住宅物业的建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同;投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的住宅物业，经县(区)房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　市房产行政主管部门负责制定物业服务企业招标投标监督管理办法，建立统一的招标投标平台，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

　　第三十条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用的分项测算;

　　(三)分项费用以及其与主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)共用部位和共用设施设备清册;

　　(五)物业服务标准的评估方式;

　　(六)物业承接查验;

　　(七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法;

　　(八)违约责任和合同解除的条件;

　　(九)与前期物业服务有关的其他事项。

　　临时管理规约应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主使用、出租房屋的规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法;

　　(五)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(六)与物业管理有关的其他事项。

　　物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

　　第三十一条 新建物业，建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积百分之零点五、最低不少于一百平方米的标准配置物业服务用房，主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

　　物业服务用房配置不符合前款规定的，规划主管部门不予审核通过。

　　第三十二条 物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

　　第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位和共用设施设备的配置和建设标准。

　　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表和共有部分独立计量表配置;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担违约责任，并承担相应的前期物业服务费用。

　　第三十四条 物业承接查验应当按照国家规定的程序进行，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处、乡(镇)人民政府和房产行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业、业主、业主大会和业主委员会可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第三十五条 物业承接现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第三十六条 物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。

　　现场查验应当形成书面记录。物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

　　第三十七条 百分之十以上的已交付使用物业业主，对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公布。

　　经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业，并向房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十八条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同主要包括下列内容：

　　(一)业主委员会和物业服务企业的名称;

　　(二)物业管理区域的范围;

　　(三)服务的内容;

　　(四)服务的标准;

　　(五)服务的费用及其调整程序;

　　(六)合同的期限;

　　(七)合同的解除;

　　(八)违约责任;

　　(九)双方需要约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

　　第三十九条 物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。

　　第四十条 除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况，每三年进行重新测算调整。

　　住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。

　　物业服务企业不得违反物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围。

　　业主大会授权的业主委员会和物业服务企业可以共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格，测算结果作为物业服务合同的组成部分，对双方具有约束力。

　　第四十一条 业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。

　　业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务企业。

　　第四十二条 物业服务合同期满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当与业主委员会协商;协商不成的，按照合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间不得单方终止履行合同约定的义务。

　　物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府;物业服务企业应当书面告知县(区)房产行政主管部门。物业服务企业或者业主委员会对不续约或者提前解除合同有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以在接到告知后五日内在物业管理区域内显著位置公告，并及时组织召开物业管理联席会议协调解决争议事项。

　　第四十三条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照有关规定和合同约定办理交接手续，并移交下列资料：

　　(一)建设单位按照本条例第三十五条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(三)物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料;

　　(六)利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)其他应当移交的资料。

　　对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

　　第四十四条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商或者提交物业管理联席会议协调解决;协商或者协调不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、县(区)房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(区)房产、城市管理、公安、卫生、质监等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

　　第四十五条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧住宅小区，市、县(区)人民政府应当结合实际，制定改造提升计划和后期管理办法，完善配套基础设施和公共服务设施，改善居住综合环境，及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，逐步实施物业管理，将改造提升资金纳入政府财政预算。

　　市、县(区)人民政府组织老旧住宅小区改造提升，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，配置物业服务用房和物业经营用房。物业经营用房所得收益经老旧住宅小区半数以上业主表决同意，可以用于补充物业服务费和住宅专项维修资金不足。物业经营用房的收益和使用，接受街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督，每半年向全体业主公示一次。

　　市人民政府负责制定经营收益补贴、财政资金补贴等方面的扶持政策，引导物业服务企业为老旧住宅小区提供物业服务。

　　未达到引入市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主表决，聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务。

　　第六章 物业使用与维护

　　第四十六条 新建物业或者已完成分户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责分户终端计量装置或者入户端口(含)以外设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备，按照专业经营单位和物业服务企业的约定实施维修、养护;约定不明确的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

　　第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约有关装饰装修的规定。业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房产行政主管部门申报登记。

　　业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定以及装饰装修管理服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关部门报告。

　　第四十八条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产;

　　(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通;

　　(九)违规养犬;

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向有关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　第四十九条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并优先满足业主的停车需求。建设单位未按照规划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处分给业主的，不得将车库、车位出售、赠与给业主以外的单位或者个人。车位、车库有空余的，可以出租给业主以外的单位、个人，每次租期不得超过六个月。

　　占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，须征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。

　　第五十条 占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途，以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全体业主所有，可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。

　　物业服务企业接受业主的委托，向车库、车位使用人提供停车秩序管理服务的，可以按照停车服务合同约定的标准收取停车服务费。停车服务费归物业服务企业所有。

　　车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，约定保管费用。

　　第五十一条 业主交存的住宅专项维修资金归业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　第五十二条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管;业主大会成立后，业主交存的住宅专项维修资金，经业主大会决定，可以自行管理，也可以继续委托房产行政主管部门代管。

　　业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照国家、省、市有关规定，建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户，委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理，并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。

　　第五十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，房产行政主管部门收到物业服务企业或者相关业主的列支申请后，应当在十个工作日内完成审核。

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要列支的，业主大会、业主委员会应当履行报房产行政主管部门备案等国家、省、市规定的相关程序。房产行政主管部门发现列支事项不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时，应当持有房产行政主管部门出具的备案证明。

　　第五十四条 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情形的，物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施，经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后，向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请：

　　(一)屋面、外墙损坏、渗漏严重的;

　　(二)电梯存在重大安全隐患、发生故障危及人身安全或者严重影响居民正常生活的;

　　(三)消防设施损坏严重存在重大安全隐患的;

　　(四)楼体外立面有脱落危险的;

　　(五)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障碍的;

　　(六)二次供水水泵运行中断造成用水困难的;

　　(七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

　　发生前款第二项、第三项规定情形之一的，物业服务企业、业主委员会应当提交专业技术机构出具的书面检测、鉴定意见。

　　住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将应急维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公布。

　　单次使用应急维修资金金额超过两万元的维修项目，应当进行审价、监理，保障资金安全。

　　第五十五条 市房产行政主管部门应当明确住宅专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金的日常管理工作，并会同市财政、审计、监察等有关部门按照各自职责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督。

　　住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

　　第七章 监督管理

　　第五十六条 市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考核。

　　第五十七条 市房产行政主管部门履行下列职责：

　　(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

　　(二)指导和监督县(区)房产行政主管部门物业管理工作，对物业服务企业及其项目负责人行为进行监督管理;

　　(三)参与市政府对各县(区)物业管理工作的目标责任考核;

　　(四)负责物业服务企业信用管理;

　　(五)负责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督;

　　(六)负责对物业管理招标投标活动进行监管;

　　(七)负责调处重大物业管理矛盾纠纷;

　　(八)依法承担的其他职责。

　　第五十八条 县(区)房产行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作，指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;

　　(三)负责物业服务合同备案和物业服务招标投标备案;

　　(四)开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

　　(五)负责新建住宅小区物业服务用房验收审批;

　　(六)负责调处物业管理矛盾纠纷;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　第五十九条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门机构或者配备专职人员，履行下列职责：

　　(一)指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案;

　　(二)指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作;

　　(三)组织业主表决，聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务;

　　(四)协助县(区)房产行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作;

　　(五)召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷;

　　(六)协调社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　社区居(村)民委员会应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府履行前款规定职责。

　　第六十条 市、县(区)各有关部门履行下列职责：

　　(一)城市管理部门负责查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变住宅外立面、在非承重墙上开门窗，私搭乱建，违规饲养家畜家禽，占用和损坏绿地，私自张贴广告等违法违规行为;

　　(二)城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收，督促建设单位履行保修义务，及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等违法行为;

　　(三)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、车辆停放等开展监督检查;

　　(四)质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

　　(五)价格主管部门负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处各类价格违法行为;

　　(六)环境保护行政主管部门等负有环保工作职责的部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，按照职能分工依法查处烟尘污染、噪声扰民等违法违规行为;

　　(七)市场监督部门负责查处在物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记或者无照经营等违法行为;

　　(八)卫生行政部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督、检验、检测等工作，打击非法行医;

　　(九)人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查工作;

　　(十)供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门和专业监管部门以及其他有关部门依法依规履行相应的职责。

　　第六十一条 本《条例》第六十条所列各有关部门应当向社会公布投诉、举报方式。相关单位和个人可以通过市政务服务热线或者各有关部门公布的投诉、举报受理方式，针对物业管理活动中的违法违规行为投诉、举报。

　　有关部门在接到投诉、举报后应当登记并及时受理。不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有关主管部门并告知投诉人、举报人。被移交部门对管辖权有异议的，由属地人民政府指定管辖，不得再自行移交。有关部门自受理之日起五个工作日内向投诉人、举报人回复办理情况。

　　第八章 法律责任

　　第六十二条 对违反本条例规定的行为，法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十三条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县(区)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，予以通报，处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)未履行承接查验义务的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第六十四条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未将物业服务合同(含前期物业服务合同)报送备案的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)未履行承接查验义务的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

　　(三)未在物业管理区域内公示相关信息或者公示的相关信息失实的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款。属于违反明码标价规定的，由价格主管部门按照价格法律法规的相关规定处罚。

　　物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关部门责令限期改正，并按照下列规定进行处罚：

　　(一)通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益的，处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)擅自撤离物业管理区域，停止物业服务活动的，由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

　　(三)拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域或者强行接管的，由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

　　(四)违反物业服务合同中关于物业服务价格的约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由价格主管部门按照价格法律法规的规定处罚。

　　物业服务企业有前两款规定情形之一的，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县(区)房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　第六十六条 业主和物业使用人违反本条例第四十八条第一款第一项规定的，由城乡建设行政主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第二项至第五项规定的，由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第六项规定的，由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处两千元以上五千元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第七项、第八项规定的，由公安机关查处。

　　违反本条例第四十八条第一款第九项规定的，由有关部门查处。

　　第六十七条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的，由市房产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十八条 专业经营单位违反本条例规定，拒不承担维修、养护和管理责任的，由县(区)主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十九条 房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

　　(二)未按照规定公布投诉、举报受理方式，或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的;

　　(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法处理的;

　　(四)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的;

　　(五)利用职务便利，获取不正当利益的;

　　(六)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

　　第九章 附则

　　第七十条 本条例正式实施后，市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定出台实施细则或者单行办法。

　　本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本，由市房产行政主管部门制定。

　　第七十一条 征求业主意见、召开业主大会、表决事项等需要全体业主周知的信息，除依据本条例规定公示或者公布外，还应当通过电子通信或者互联网等渠道告知有关业主。

　　第七十二条 本市城市管理综合执法体制改革对政府有关部门物业监督管理职责作出调整的，按照调整后的部门职责执行。

　　第七十三条 本条例所称县(区)包括秦皇岛经济技术开发区和北戴河新区。

　　第七十四条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第七十五条 本条例自20**年7月1日起施行。

篇4：湖南省实施《物业管理条例》办法(2013)

　　湖南省实施《物业管理条例》办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

　　第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

　　第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　第二章 前期物业管理

　　第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

　　第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地户行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

　　已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

　　第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

　　第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　在物业管理区域内，共用设施设备的专业经营单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

　　第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　(一) 建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　(二) 地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

　　市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

　　第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

　　车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

　　车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

　　第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

　　第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

　　有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　(一) 投标人少于3人;

　　(二) 多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

　　第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

　　物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三章 业主及业主大会

　　第十七条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

　　在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

　　符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一) 交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

　　(二) 首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

　　业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

　　第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

　　业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

　　第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

　　首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

　　第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报送物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　(一) 业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

　　(二) 业主大会决议;

　　(三) 管理规约和业主大会议事规则;

　　(四) 业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

　　前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

　　第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

　　第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员候选人。

　　业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

　　(一) 任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

　　(二) 因房屋权属变更，不再是业主的;

　　(三) 丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

　　(四) 业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会;拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

　　第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

　　有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

　　(一) 经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;

　　(二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三) 业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

　　第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

　　业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

　　第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为l票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为l票。

　　第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

　　第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

　　第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

　　物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

　　第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　(一) 物业服务事项;

　　(二) 物业服务质量及服务费用;

　　(三) 物业管理区域内秩序维护;

　　(四) 合同期限;

　　(五) 违约责任。

　　第三十五条 物业服务主要包括下列事项：

　　(一) 物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二) 物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

　　(三) 车辆停放管理;

　　(四) 物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

　　(五) 物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六) 物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

　　(七) 物业服务档案和物业档案资料保管;

　　(八) 业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

　　制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

　　业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

　　第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

　　(一) 移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

　　(二) 移交物业共用部位;

　　(三) 结清相关费用;

　　(四) 法律、法规、规章规定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

　　(一) 业主委员会不依法履行职责;

　　(二) 业主委员会换届;

　　(三) 履行物业服务合同的重大争议;

　　(四) 物业服务企业变更交接;

　　(五) 其他需要协调解决的物业管理事项。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

　　业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

　　第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

　　第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

　　对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

　　第六章 附 则

　　第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

　　第四十八条 本办法自20**年1月l日起施行。

篇5：重庆市物业管理条例（2009修）

　　重庆市物业管理条例

　　(20**年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过20**年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议修订)

　　目录

　　第一章总则

　　第二章物业管理区域

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第四章前期物业管理

　　第五章物业管理服务

　　第六章物业的使用与维护

　　第七章法律责任

　　第八章附则

　　第一章

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

　　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　　第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

　　第五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

　　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　　第六条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第二章

　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

　　第三章

　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

　　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;

　　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;

　　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;

　　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。

　　第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。

　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

　　前款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

　　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会对本条例第十一条第六项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。

　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。

　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力;

　　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;

　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

　　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：

　　(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会办公场地、联系电话。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

　　第二十五条业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

　　第二十七条业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)制定业主委员会工作制度;

　　(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;

　　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

　　(四)组织并监督管理规约的落实;

　　(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

　　(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;

　　(七)及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;

　　(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;

　　(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作;

　　(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

　　业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

　　业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　　第二十九条业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

　　未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　第三十条业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(四)泄露其他业主的信息;

　　(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

　　第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。

　　第三十三条业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

　　业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

　　第三十四条业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

　　第三十五条业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织换届的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第三十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三十七条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章

　　第三十八条新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第三十九条物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

　　对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十条建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十一条建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　　第四十二条前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

　　出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

　　第四十三条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　市和区县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

　　物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

　　房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

　　第四十四条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　第五章

　　第四十五条物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。

　　从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

　　提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　第四十七条业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

　　物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

　　第四十八条业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

　　(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;

　　(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

　　(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

　　(四)物业管理区域内环境卫生的维护;

　　(五)物业服务收费标准;

　　(六)其他物业服务内容。

　　物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

　　法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第四十九条物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

　　物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

　　物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

　　第五十条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

　　第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　第五十二条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

　　发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

　　第五十三条物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　第五十四条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第五十五条物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

　　(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

　　第五十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

　　专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十八条街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。

　　第六章

　　第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

　　(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

　　(七)存放、铺设超负荷物品;

　　(八)发出超过规定标准的噪音;

　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

　　(十)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(十一)乱丢垃圾，高空抛物;

　　(十二)损毁树木、园林;

　　(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所(经营场所)所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居(村)民委员会出具。

　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

　　第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足业主的使用需要。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

　　车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

　　物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

　　第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

　　第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

　　第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

　　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

　　物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;

　　(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担;

　　(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

　　第七十二条业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门投诉，区县(自治县)房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　第七章

　　第七十三条对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第七十四条违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第七十五条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第七十六条违反本条例的规定，建设单位有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未移交物业档案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(二)未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(三)泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(二)未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

　　(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

　　(五)泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十八条违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

　　第七十九条违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

　　第八十条业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十一条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。

　　第八十二条违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违反第一项、第二项规定的，由区县(自治县)规划行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第三项规定的，由区县(自治县)建设行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第四项至第七项规定的，由区县(自治县)房地产行政主管部门依法查处;

　　(四)违反第八项规定的，由区县(自治县)环境保护行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第九项规定的，由区县(自治县)公安、环保行政主管部门依法查处;

　　(六)违反第十项规定的，由区县(自治县)规划、工商行政主管部门依法查处;

　　(七)违反第十一项至第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

　　第八十三条房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的，对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章

　　第八十四条本条例下列用语的含义为：

　　物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　业主，指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

　　使用人，指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

　　前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

　　本条例使用的数字含本数。

　　第八十五条对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目，其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

　　第八十六条本条例自20**年10月1日起施行。