常熟市关于进一步加强我市物业管理工作的意见（2016）

　　常熟市关于进一步加强我市物业管理工作的意见

　　常政发〔20**〕25号

　　各镇人民政府、碧溪新区(街道办事处)，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区(东南街道办事处)，服装城，虞山尚湖旅游度假区(虞山林场)，市政府各部门(直属单位):

　　物业管理是社会管理的重要内容，事关人民群众的切身利益，是加强城市管理，改善人居环境，构建和谐社会的需要。为规范全市物业管理，提升物业管理工作水平，推进城市文明，建设精致城市，根据国家、省、市有关法律法规规定和我市实际，现就加强我市物业管理工作提出以下意见。

　　一、指导思想和目标任务

　　(一)指导思想

　　以构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升我市物业服务水平和行业发展水平，形成与现代城市相适应的物业行业发展新格局。

　　(二)目标任务

　　通过5年的努力，全市物业管理和物业服务业发展水平要有明显提升。

　　物业管理工作体制进一步完善。将物业管理工作作为各镇人民政府(包括管委会、度假区等各板块，以下称为属地政府)年度工作目标考核内容，属地政府物业管理机构实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“市、镇、区、社区”物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　物业管理联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门、供水、供气、供电等专业经营单位履职到位，执法职能延伸至住宅小区，及时有效处理物业管理区域内的突发事件，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护物业管理秩序。

　　物业行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，制订相关配套政策，不断优化行业发展环境。积极探索完善老住宅小区、动迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　物业行业综合实力进一步提升。引导物业企业创优提质、转型升级、专业化发展，加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，鼓励本地企业做大做强做优。

　　二、工作职责

　　按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确市、镇两级职责，健全市物业主管部门行业管理、属地政府具体负责、社区居委会组织实施、职能部门齐抓共管的工作机制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进全市物业管理工作。

　　(一)市政府成立市物业管理工作领导小组。分管副市长担任领导小组组长，物业行业主管部门、属地政府、相关职能部门负责人作为小组成员。领导小组负责全市物业管理工作的组织领导、政策制订、统筹协调和考核督查等。领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设局(以下简称住建局)。办公室具体负责全市物业管理工作的组织协调、指导督查。负责牵头制定物业管理配套政策，研究重大问题的解决方案，为领导小组决策提供依据。

　　(二)市住建局负责全市物业服务的行业管理。督促房地产开发企业等建设单位履行保修期内保修责任，协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。委托房屋安全管理机构具体负责房屋使用安全日常管理工作。

　　市房产管理处(以下简称为房管处)受市住建局委托，具体负责本市物业管理活动的监督管理工作，主要职责为：

　　1.建立健全我市物业管理配套政策;

　　2.负责物业管理专用资金和专项维修资金的管理工作;

　　3.负责前期物业管理招投标监管，加强物业服务企业的行业管理，规范物业服务市场秩序;

　　4.负责物业服务企业的资质管理，完善物业服务企业信用体系;

　　5.指导属地政府开展物业管理活动，负责物业管理工作人员和业主委员会的培训;

　　6.负责对物业管理协会的指导与监督。

　　(三)各属地政府负责辖区内的物业管理工作，主要职责为：

　　1.接受物业管理行政主管部门的业务指导，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调业主、业主委员会、物业服务企业的关系;

　　2.负责牵头组织成立首次业主大会筹备组，指导业主大会、业主委员会的组建和换届(含届内调整)。不具备成立业主大会条件或具备成立条件但未成立业主大会的物业项目，组织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。加强对业主委员会活动的监督和指导;

　　3.负责对辖区内项目物业管理日常考核，并督促整改;

　　4.建立健全辖区内物业管理联席会议制度，并定期召开会议。受理并及时调处辖区内物业管理纠纷投诉;

　　5.制定辖区内物业管理应急预案，落实住宅小区应急管理和老住宅小区的长效管理。负责辖区内物业管理的退管、维稳、安全生产管理工作;

　　6.指导、监督社区居(村)民委员会(以下简称社区居委会)开展物业管理工作;

　　7.负责对使用专项维修资金的维修工程和业主大会选聘物业服务企业招投标的监管工作;

　　8.负责做好各类创建工作，参与物业管理评先评优等工作。

　　社区居委会应当协助和配合属地政府，落实辖区内物业管理工作，主要职责为：

　　1.参与业主大会、业主委员会的组建和换届(含届内调整)。指导业主(代表)大会、业主委员会合法、公开、透明开展活动。列席业主委员会会议，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理;

　　2.加强对物业交接工作的监督，协调处理物业退管工作;

　　3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业间的矛盾纠纷;

　　4.参与属地政府组织的项目物业管理考评，监督物业服务企业按合同履约;

　　5.因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以在属地政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责;

　　6.对专项维修资金使用实施鉴证工作，未成立业主委员会的按规定实施核实工作。

　　(四)各相关职能部门职责

　　1.规划局：负责对新建物业项目同步配套建设的市政基础设施、公共服务设施进行规划审核，严把规划审核关、竣工规划核实关。配合查处各类违反城乡规划法律法规的建设行为。

　　2.城管局：负责查处建成区物业管理区域内法人和国有土地上的违法搭建、侵占、破坏绿化等行为。指导属地政府加强对住宅小区保洁工作的监管。做好城区主次干道物业管理区域沿街商铺的“门前三包”的监督管理。

　　3.发改委：将物业服务纳入现代服务业发展规划，负责物业服务收费行为的监管，及时查处物业管理中的乱收费等行为。

　　4.公安局：负责物业服务企业安全秩序维护员服务活动的业务指导和技能培训,指导物业服务企业做好物业管理区域内的车辆管理工作。依法处理物业管理区域内破坏消防设施设备的行为，指导物业服务企业及时消除安全隐患。依法对物业管理区域内堆放易燃易爆等违反安全规定的物品以及恶意封堵物业项目大门、车库入口、严重阻塞交通特别是堵塞消防通道、疏通走道等行为进行处理。依法查处物业管理区域内“楼霸”、群租现象和“三合一”场所。督促指导派出所协助属地政府开展长效管理工作。

　　5.市场监管局：依法对特种设备使用单位实施监督检查，督促使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

　　6.环保局：负责对物业管理区域内房屋性质非居民住宅的工业噪声、振动、废气、光照等环境污染行为进行查处。

　　7.民防局：依法查处人防工程在平时使用中的违法违规行为。

　　8.民政局：负责落实社区居委会参与物业管理区域物业管理的相关工作，会同住建局负责业主委员会的培训、指导。

　　9.人社局：负责对物业服务企业劳动用工的指导，鼓励物业服务企业招用就业困难人员，落实社会保险补贴和相关政策。

　　10.综治办：指导和督促公安、司法等部门检查物业项目安全防范工作，排查化解各种矛盾纠纷，整治治安突出问题。

　　11.财政局：负责落实物业管理中涉及考核奖励、补贴资金的安排、审核及拨付。

　　12.司法局：加强对市物业纠纷人民调解委员会和属地政府人民调解组织在物业纠纷处理中的业务指导，为符合法律援助条件的涉及物业管理诉讼当事人提出法律援助。

　　13.税务局(地税、国税)：负责规范物业服务企业开票行为，负责做好物业服务行业营改增推进工作并切实落实好各项税收优惠政策。

　　14.纪委(监察局)：负责对属地政府、相关职能部门及其工作人员在物业管理活动中的履职情况的督查。

　　15.便民服务中心：根据行业主管部门、属地政府、各相关职能部门的职责分工派发任务单，并对处理情况进行督查。

　　三、完善工作措施，加强创新扶持

　　(一)加强基层力量

　　属地政府成立物业管理领导小组。属地政府主要负责人担任物业管理领导小组组长，分管负责人担任副组长。成立物业管理办公室，配备若干专职工作人员。社区居委会设立物业管理工作站，由社区书记(主任)担任站长，配备1名专(兼)职物业管理工作人员，具体负责辖区内物业管理工作的组织实施。

　　(二)强化协作机制

　　1.建立违法行为投诉登记制度。各职能部门要按照《江苏省物业管理条例》规定，把行政监管与执法职能延伸至物业管理区域，属地政府统一制作并设立公示牌，在物业管理区域内公布城市管理、公安(治安、消防)、环保、卫生、规划、住建、价格、市场监督等行政管理部门以及属地政府(含综合执法局)联系电话，切实履行好在住宅小区物业管理活动中的职责，形成属地政府负主体责任、相关职能部门认真履职的齐抓共管物业管理工作格局。

　　2.建立联席会议制度。市物业管理工作领导小组应定期召开会议，研究物业管理重大事项，会商属地政府无法处理解决的物业管理难点工作，协调推进条块协作。各属地政府也要按照上述原则，建立镇、管理区、社区多层次联席会议制度，协调处理辖区内物业管理重大事项。

　　(三)完善物业纠纷快速处置措施

　　市法院要积极探索建立业主、业主委员会、物业服务企业的有关物业服务费等物业管理方面的诉讼案件的快速通道和诉调对接机制，提高物业案件的受理率，建立和完善失信被执行人名单信息共享及信用惩戒机制。司法部门要建立健全以人民调解为主，人民调解、行政调解、行业调解、司法调解相结合的物业纠纷立体调解方式，快速及时有效处理物业纠纷矛盾，将矛盾化解在基层与源头。

　　(四)营造良好物业管理氛围

　　1.加强宣传引导。宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传，引导业主在物业管理活动中要自觉履约守规，理性维权，客观报道物业服务纠纷事件。行业主管部门、属地政府、物业行业也要采取多种方式，广泛宣传物业管理政策法规，提升社会各界对物业管理工作的认识。

　　2.发挥公职人员模范带头作用。积极倡导党员干部、机关事业单位工作人员率先垂范，模范遵守小区管理规约和规章制度，积极参与业主委员会工作，带头交纳物业服务费，自觉杜绝违法搭建、违规装修房屋。属地政府、社区居委会要根据组织或纪委部门的要求将党员干部、机关事业单位工作人员在社区遵章守纪情况定期反馈其所在单位，树立我市公职人员良好的社会形象。

　　3.建立诚信档案。一是将法人、自然人未按约定交纳物业服务费、违法建设等内容纳入诚信体系，外来人员纳入新市民积分管理。二是健全和完善物业服务企业、开发建设单位和物业项目经理信用机制，并将相关诚信信息予以公告，促进企业诚信经营。

　　(五)完善行业监管自律机制

　　1.完善考核激励惩戒体系。属地政府要细化属地化物业管理工作的各项规章制度和考核体系，完善对住宅小区物业管理、社区物业管理工作的考核激励惩戒措施。市住建局房管处要完善对物业服务企业的监督考核措施，建立物业管理专项督查机制。对于物业服务企业在物业管理活动中的违法行为，属地政府、职能部门要严格查处，并将处理情况及时通报市住建局房管处记入诚信档案。

　　2.加强行业自律。加强物业服务行业协会建设，充分发挥行业协会的积极作用，引导物业服务企业信守服务承诺，提供质价相符服务，履行社会责任。

　　3.加强行业培训。相关职能部门要进一步加强对物业服务企业政策法规培训，提高物业行业守法经营意识和服务意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员的培训，持证上岗，增加从业人员的服务意识和服务技能。

　　(六)加大政策扶持力度

　　1.建立物业管理奖励补贴专项资金。市财政应设立物业管理专项资金，明确老住宅小区、保障性小区、动迁安置房小区等物业管理经费补贴标准，落实社区物业管理专职人员经费。各属地政府财政设立物业管理专项资金，确保基层社区居委会物业管理活动经费，充分调动基层工作积极性。

　　2.取消全市生活垃圾清运费。属地环卫部门应负责将住宅小区生活垃圾清运至垃圾中转站。建成区(不含度假区、服装城)以外的属地政府财政应负担住宅小区生活垃圾清运费用。

　　3.落实现代服务业奖励政策。市发改委将物业服务业纳入我市现代服务业的范畴，研究物业服务企业享受我市现代服务业的各项优惠政策，鼓励物业服务企业转型升级。一是要指导供电、供水等专营服务单位严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用。二是充分发挥物业服务示范项目的示范推动作用，对所服务项目获国家、省、苏州市物业服务优秀住宅小区(大厦、工业区)称号的物业服务企业，应适当给予奖励。三是税务部门负责按照要求顺畅做好物业服务行业营改增推进工作，并落实好各项税收优惠政策。

　　(七)健全完善业主自治制度

　　1.加强对业主委员会的指导和监督。属地政府和社区居委会应积极组织、指导召开业主大会，成立业主委员会，指导筹备组起草好业主大会议事规则和管理规约两个文本，从源头上把好业主委员会的组建关和备案关。指导、监督业主大会、业主委员会依规按约开展工作，协助督促新老业主委员会办理移交手续;社区居委会作为社区用房产权人代表可以竞选业主委员会委员。落实社区居委会、物业服务企业、业主委员会“三位一体”共管模式和重大事项事先磋商机制，业主委员会日常工作应公开、透明。

　　2.规范工作经费的使用。业主(代表)大会、业主委员会、监事会的工作经费以及业主委员会委员、监事会监事的工作补贴应经业主(代表)大会决定。业主委员会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开。物业共用部位、共用设施设备经营收益可以委托物业服务企业代管，也可由业主委员会自行管理，但业主委员会必须开设银行公共账户，不得存入私人账户。小区公共收益的收支应当接受属地政府的监督。属地政府应积极探索解决业主委员会(特别是老小区)活动场所和工作经费的途径、办法，物业管理委员会的工作经费由所在地属地政府承担。

　　3.加强业务培训和协助。住建、民政、公安、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自治能力。民政局要探索业主大会非法人社区团体资格登记。公安派出所要协助属地政府做好新老业主委员会相关财务、资料的移交工作，探索业主委员会集体和个人经济纠纷案件查处的途径。

　　常熟市人民政府

　　20**年5月13日

采编：www.pmceo.cOm

篇2：北京市平谷区关于推进住宅小区物业管理工作的意见(2015试行)

　　北京市平谷区人民政府关于印发《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》的通知

　　京平政发〔20**〕30号

　　各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，各公司：

　　《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　北京市平谷区人民政府

　　20**年8月15日

　　关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)

　　为规范本区物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，依据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，结合平谷区住宅小区管理现状，制定本意见。

　　一、指导思想

　　坚持“政府引导、行业监管、属地负责、公众参与、分类实施、试点先行”的指导思想。

　　二、工作目标

　　按照“提升物业管理水平，提高群众居住满意度”的总体要求，加强新建住宅小区前期物业管理，整顿既有物业管理市场秩序，探索老旧住宅小区物业管理模式，促进物业管理市场健康有序发展。

　　三、管理体制

　　按照“条块结合，以块为主，属地负责”的原则。明确部门职责，制定实施细则，把日常物业监管权力下放到属地政府，由居(村)委会协助属地乡镇、街道具体落实，形成行业监管和属地政府负责的物业管理体制。

　　(一)部门职责

　　1.区住房城乡建设委负责物业管理活动的监督管理工作，加强新建住宅小区前期物业服务合同备案工作，规范现有住宅小区物业服务行为，进一步提高物业服务水平，推进老旧住宅小区实施社会化物业管理试点工作，指导属地乡镇、街道做好物业企业日常监管工作，与属地乡镇、街道共同对物业服务企业的服务行为按季度进行考核，考核结果作为物业企业资质评定及升级的依据。

　　2.区社会办负责统筹协调各相关部门，会同区住房城乡建设委研究解决物业管理工作中存在的问题，总结推广物业管理的成功经验和模式，完善社区、业主委员会和物业服务企业三方协调机制。

　　3.区财政局会同区社会办、区住房城乡建设委和属地乡镇、街道等单位制定物业管理专项资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

　　4.区市政市容委完善老旧小区基础设施建设，会同区发展改革委、区住房城乡建设委、区交通局、区公安分局和属地乡镇、街道制定停车管理办法，根据小区实际特点和周边道路情况划定停车位，规范车位租售行为，解决停车难问题。

　　5.区发展改革委会同区住房城乡建设委、区市政市容委等部门调整老旧小区卫生费收费标准，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

　　6.区公安分局负责住宅区的治安管理和秩序维护，针对尚未安装监控设施设备的住宅小区制定专项实施方案，统一组织实施。

　　7.区城管执法监察局负责依法查处国有土地违法建设、城镇地区饲养家禽、占道经营等违规行为。

　　8.区工商分局负责依法查处物业管理区域固定门店内无照经营行为，严控小区内营业执照的发放。

　　9.区园林绿化局负责住宅小区绿化管理建设及有害生物的防治工作。

　　10.区水务局负责住宅小区供水行业管理。

　　11.区规划分局负责规范开发建设规划设计和配套设施方案，加强对新建住宅小区的规划验收，减少开发建设遗留问题。

　　12.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。因专业经营单位委托物业服务企业代收、代售而产生的纠纷，专业经营单位应负责协调处理。

　　13.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

　　(二)属地乡镇、街道管理职责

　　1.加强物业管理力量，明确物业管理部门及责任人，统筹物业管理各项工作，及时协调解决物业服务纠纷，合理配置资源，选择因地制宜的物业管理模式。通过宣传引导，提高小区居民有偿服务意识，逐步实施市场化运行，指导居(村)委会落实好各项工作，协助各行业主管部门对物业进行管理。

　　2.物业服务企业在办理资质升级时，须征求项目所在属地乡镇、街道意见。属地乡镇、街道结合企业物业项目服务履约情况和物业项目投诉情况，对项目进行实地核查，并在《企业晋升资质等级申请情况征求意见表》上出具核查意见。

　　3.属地乡镇、街道负责业主大会、业主委员会的成立及活动的指导和监督。业主委员会未成立或虽成立但不能正常运转时，由属地乡镇、街道指导、协助业主共同决定有关事项。居(村)委会支持业主委员会和物业服务企业开展社区服务，为其提供必要的活动场所等便利条件。

　　4.属地乡镇、街道负责物业服务企业项目交接活动的监督管理工作，对物业服务企业撤出后无人管理住宅小区提供应急物业服务，指导、协助业主共同决定有关事项。

　　5.属地乡镇、街道负责老旧小区试点工作。根据选定的老旧小区实际情况制定具体实施方案，逐步推进老旧小区社会化物业管理。

　　四、工作重点

　　(一)加强新建住宅小区前期物业管理

　　1.加强对新建住宅小区的规划许可、验收管理，确保物业服务用房建筑面积、配置等符合规划设计指标。

　　2.加强对新建住宅小区建设单位承担前期物业服务行为的执法检查，确保前期物业服务期间各方的合法权益。

　　3.加强对新建住宅小区首次业主大会、业主委员会的协助、指导、监督，按时完成业主大会、业主委员的备案工作，确保业主的合法权益。

　　4.加强对新建住宅小区前期物业服务期间的共用部位共用设施设备查验交接的监督管理，指导前期物业服务向物业服务顺利过渡，确保新建住宅小区全部按照市场化运作实施专业化的物业管理。

　　(二)整顿既有物业管理市场秩序

　　1.建立健全考评机制，属地乡镇、街道和相关部门定期对物业服务企业的服务行为进行考核，考核结果给予公示，对服务不到位、整改不合格的企业，由区住房城乡建设委依法给予降级和注销处理。支持、鼓励和引导物业服务企业通过兼并、重组扩大规模，加强对物业企业的培训，提质升级，推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。

　　2.主责部门加强对物业服务企业的物业费收支情况、物业服务履约情况和下一年物业费收支预算公示情况的专项执法检查，规范物业费收支、物业服务行为，相关情况及时向业主公开。

　　(三)推进老旧住宅小区社会化物业管理

　　实施老旧小区社会化物业管理的范围是2000年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区。根据《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》，由属地乡镇、街道选定老旧小区社会化物业管理试点，通过试点先行，总结经验，探索老旧小区物业管理新模式，以此推进老旧小区社会化物业管理。

　　五、保障措施

　　(一)建立联席会议制度

　　区政府建立平谷区物业管理工作联席会议制度，定期召开会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。联席会议召集人由主管住房城乡建设的副区长担任，成员单位为：区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区水务局、区园林绿化局、区政府法制办、区社会办、区公安分局、区工商分局、区规划分局、区城管执法监察局、区政府督查室、兴谷街道、滨河街道、渔阳地区办事处。联席会议下设办公室，办公室设在区住房城乡建设委。

　　(二)设立物业管理专项资金

　　区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下五方面：

　　1.城区老旧小区应急维修资金

　　按每年每户60元标准安排应急维修资金约160万元。由各乡镇、街道负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

　　2.住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴

　　按照每年每户10元标准安排补贴资金约46万元。由属地乡镇、街道根据辖区内各社区开展工作情况统筹安排使用。

　　3.宣传培训费用

　　按照每年每户1元的标准安排宣传培训资金约5万元，由区住房城乡建设委根据培训情况安排使用。

　　4.试点老旧小区基础设施改造资金

　　属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，测算老旧小区基础设施改造项目和资金，报区政府审定。

　　5.试点老旧小区物业服务费补贴资金

　　由居(村)委会组织业主大会，选定试点老旧小区的管理模式，参照服务标准测算试点老旧小区物业服务标准和费用，相关物业服务企业和业主签订服务合同。试点老旧小区业主享受政府给予的物业服务费补贴政策，第一年业主缴纳应交物业费的10%，政府给予业主物业费补贴90%;第二年业主缴纳应交物业费的20%，政府给予业主物业费补贴80%;第三年业主缴纳应交物业费的40%，政府给予业主物业费补贴60%;第四年业主缴纳应交物业费的60%，政府给予业主物业费补贴40%;从第五年开始到第十年业主缴纳应交物业费的80%，政府给予业主物业费补贴20%;从第十一年开始不再给予物业费补贴，试点小区开始走向由市场化运作的社会化物业管理。由所辖街道根据试点小区物业服务水平的考核结果，按照相关规定拨付物业费补贴资金。

　　物业管理专项资金中老旧小区应急维修资金、住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴和宣传培训费用20**年共需资金约210万元，以后每年按照补助标准根据户数增加情况调整补助资金。试点老旧小区基础设施改造资金和试点老旧小区物业服务费补贴资金，20**年暂控制在800万元内，下一年的资金用量要根据试点小区数量确定。以上这五方面的总资金20**年控制在1000万之内，未用完的资金可转入下一年统一安排使用。

　　(三)强化考核督查

　　区政府督查室负责对属地乡镇、街道和相关部门物业管理工作开展督促检查。区政府绩效办负责将此项工作纳入区政府绩效管理考核范围。

　　(四)法律保障

　　区法院建立快速调解机制，依法解决物业服务企业在履行物业服务过程中与业主发生的纠纷，维护双方的合法权益，妥善化解纠纷。

　　(五)加强宣传引导

　　属地乡镇、街道牵头转变政府职能，采用形式多样的宣传方式，强化物业管理正面宣传引导，强化城市生活消费观念，充分行使业主参与权、知情权、监管权，使居民养成按时缴纳物业服务费的观念意识。

　　(六)建立三级物业纠纷投诉处理机制

　　一是区住房城乡建设委和相关部门负责全区物业管理重大纠纷的调解处理;二是属地乡镇、街道负责所辖区域物业管理重要纠纷调解处理工作;三是居(村)委会负责本社区物业管理纠纷调解处理工作，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”的原则，充分发挥居(村)委会等基层组织作用，发动群众，依靠群众，把社会矛盾化解在基层。

　　(七)发挥平谷区物业协会的作用

　　通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段。及时将政府部门关于行业管理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业合理诉求及时反馈政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。

　　六、施行日期

　　本意见自发布之日起施行。

篇3：浏阳市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(2016)

　　浏政办发〔20**〕6号

　　浏阳市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的实施意见

　　各乡、镇人民政府，街道办事处，市直相关单位：

　　为切实破解物业管理难题，促进物业管理专业化、市场化、规范化发展，实现“美丽浏阳、幸福小区”工作目标，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等有关法律法规精神，经市人民政府同意，结合我市实际，现提出如下实施意见：

　　一、总体要求和目标任务

　　按照“属地管理、部门联动、业主自治”的原则，通过努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。主要目标任务为：

　　(一)住宅小区物业覆盖面持续扩大。积极推行市场运作为主体的多种物业管理模式，具备条件的小区物业服务覆盖率达100%。

　　(二)业主委员会(以下简称业委会)自治管理作用全面发挥。业主大会和业委会等组织进一步健全，具备条件的物业小区3年内业委会成立率达100%。

　　(三)“幸福小区”建设有力推进。每个街道按管辖小区数量每年分别创建一批省级“示范物业管理小区”和长沙市级“示范物业管理小区”，按10%以上比例每年创建一批浏阳市级“幸福小区”，以示范典型带动全市物业管理事业发展。

　　(四)物业服务费收取率和群众满意度不断提升。进一步健全物业管理工作责任体系，完善上下联动、部门协同的工作机制，物业管理矛盾纠纷得到快速有效处理，住宅小区违章违规行为得到有效遏制，3年内商品住宅小区物业服务费收取率达到90%以上，物业服务投诉量大幅减少。

　　二、理顺体制，建立健全物业工作责任体系

　　(一)强化市级统筹协调和市直部门分工协作

　　1.建立浏阳市物业管理联席会议制度，由市人民政府分管副市长任联席会议召集人，宣传部、政法委、市人民法院、发改局、住建局、公安局、监察局、司法局、民政局、财政局、人社局、环保局、水务局、卫计局、城管局、市场和质量监督局、规划局、住房保障局、供电公司、消防大队、淮川街道、集里街道、荷花街道、关口街道等为成员单位。联席会议办公室设市住房保障局，负责日常事务。联席会议每季度定期召开，协调处理物业管理工作重大问题，成员单位要按各自职能切实履行起物业管理职责。成立物业矛盾纠纷调处中心，综合调处各类物业矛盾纠纷。

　　2.强化小区行政执法。市城管、公安、住建、规划、环保和市场监督管理等部门需进小区到一线严格行政执法，消除小区内执法死角。

　　3.充分发挥住房保障局行业监管职能。市住房保障局要切实加强对物业服务企业的培训、管理和监督，指导督促街道(乡镇)做好业主大会、业委会的筹建改选工作和小区住宅专项维修资金监管等工作。

　　(二)强化街道(乡镇)属地指导监督职责

　　各街道和大瑶、永安、洞阳等乡镇要设立物业管理办公室，配备1-2名专职工作人员(其他有物业项目的乡镇参照执行)，负责对辖区内物业管理的日常工作。要建立物业矛盾纠纷属地化解工作机制，及时调处辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。要建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民委员会、业委会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。要组织、协调和指导业委会的筹建、成立和换届改选工作，对无法组建业委会的小区，指派社区居委会人员对小区实施临时有效物业管理，负责小区业委会的备案工作。

　　(三)强化社区日常管理协调和指导监督职能

　　社区居民委员会负责人为辖区内物业管理第一责任人，要发挥人民调解员参与调处物业矛盾纠纷的积极作用，全面指导小区业主大会、业委会筹建和选举工作，监督物业小区交接工作的承接查验和小区应急维修资金使用申请。在业委会换届、业委会不履行职责的情况下，可由社区居民委员会代行业委会职责。

　　三、引导自治，积极探索切合居民需求的物业管理模式

　　(一)大力推进业委会组织建设和规范运行

　　1.着力规范业委会选举备案。业委会由业主大会或业主代表大会选举产生，100户以上的住宅小区可建立业主代表大会制度(业主代表由相关业主书面授权并经投票选举产生)。业委会应当自选举产生之日起三十日内，向所在街道(乡镇)进行备案。业委会应当按照业主大会表决结果与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原则上应当通过公开招投标方式聘请物业服务企业，业主委员会须和物业服务企业做好小区物业承接查验档案的移交工作。

　　2.着力规范业委会的日常运作。业委会要依法履行职责，接受属地主管部门和社区居委会的监督及指导。业主大会和业委会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业委会成员的工作补贴由业主大会具体规定。业委会工作经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中和物业服务费提取比例中列支。业委会须协助物业服务企业催交物业服务费，每半年在物业管理区域内显著位置公告1次经费收支情况，接受业主的监督。

　　3.探索业委会专业化建设。鼓励住宅小区选举专职人员有偿从事业委会工作，鼓励离退休党员干部在小区为业委会工作发挥积极作用。业委会可设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会社会团体登记制度，明确业委会负责人法律责任;鼓励成立业委会联合会，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;联合会可组织业委会指导员队伍，协助业委会做好相关工作，提升业委会建设的规范化水平。小区被推广为市级“幸福小区”的业委会，由市住房保障局按财政统筹安排的专项工作经费进行奖励。

　　(二)以市场运作为主，分类建立符合实际的物业管理模式

　　1.新建住宅小区的物业管理。一是在住宅小区设计方案评审时，需有物业主管部门共同参与，充分考虑后期物业管理的专业意见，按照合法、合理原则，优化物业管理设计方案。二是项目出售前，开发建设单位必须按规定选聘符合资质的物业服务企业落实前期物业管理，未经综合验收合格的住宅项目不得交房和使用，由于综合验收不合格造成延期交房，由开发企业负责按合同约定对业主进行赔偿。三是交付后，业委会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业委会成立后，由前期物业、开发企业和业委会做好小区承接查验相关工作，并按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

　　2.老住宅小区的物业管理。一是由业主大会选聘物业服务企业或自行组织实施物业管理，二是在未成立业主大会之前，由街道协助社区对小区延升管理职能，可向物业服务企业购买保洁、公共设施维护等基础性物业服务。三是需改造的老住宅小区，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，由街道向市人民政府申报改造计划，分期分批进行提档改造，并建立小区应急维修处置方案。

　　3.各类安置性小区(包括拆迁安置、保障性住房小区)的物业管理。各类安置性小区在项目建设规划时，要统一按相关规定设置物管用房，并逐步实施集体土地货币安置小区、居民小区内保障性房源的物业专项维修资金归集，确保房屋后期的正常维护使用和小区的规范管理。由业委会或住户理事会选择自治或选聘物业服务企业，因地制宜落实相应的物业管理模式和等级标准，实行小区物业管理财务公开制度。

　　四、加强监管，大力提升物业服务企业管理水平

　　(一)规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证，物业服务企业退出项目必须落实告知、公示和交接制度。对违反相关规定或物业服务履约投诉率较高的不良企业，经督促整改仍不到位的，一律停止申报办理企业资质手续。

　　(二)实行物业收费市场化。前期物业服务收费标准由开发企业在招投标时制定，到物价部门报备。在签订商品房买卖合同时须告知前期物业服务内容和收费标准，对未交房和空置房物业费缴纳标准进行明确。业主大会选聘的物业服务企业物业服务收费标准(包括空置房收费标准)由业主大会确定，业委会与物业企业签订服务合同时须明确。

　　(三)探索建立物业服务履约保证金制度。为督促物业服务企业履行服务合同，提高服务质量，物业服务企业在中标物业管理项目后，可在物业服务合同中明确物业服务履约保证金。履约保证金可参照下列标准：项目总建筑面积10万平方米以内的，每平方米按0.5元缴纳;10万以上超出部分按每平方米0.1元缴纳，保证金总额不超过10万元，帐户由合同具体约定纳入主管部门监督管理。

　　五、分类整治，着力解决当前物业小区管理突出问题

　　(一)加强对违章建设行为的管理。城管部门应加大对物业管理区域内违法搭建、破墙开店、开挖室内地下室、不按设计乱装防盗窗、改变房屋用途、擅自在公共区域放养畜禽、破坏公共绿化设施和违法设置户外广告等违法违规行为的查处力度，在接到物业企业或相关业主投诉举报后应及时派员查处。住建部门应切实强化房屋装修管理，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人。发现可能存在违法违规情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告城管和住建部门。

　　(二)加强物业小区停车管理。公安交警部门应指导物业服务企业、业委会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。物业服务企业要切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，物业服务企业要及时劝阻和管理，物业服务企业管理无效后，公安部门应及时受理投诉并进行处理。

　　(三)加强物业小区治安、环境卫生管理。公安部门负责会同街道(乡镇)健全小区治安立体防控体系，指导和督促物业服务企业建立公共治安秩序维护制度、岗位责任制度，加强小区内出租房屋的登记管理。市场和质量监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，依法取缔物业小区内无照经营行为，相关职能部门应依照各自职责，负责查处物业管理区域内经营性单位产生的油烟、废气和噪声、污水等环境污染问题。

　　六、创新机制，促进住宅小区物业长效管理

　　(一)建立物业矛盾纠纷调处工作机制。一是成立市级物业矛盾纠纷调处中心，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业矛盾纠纷的调处，调处中心负责指导和考核街道(乡镇)的物业矛盾纠纷调处业务工作。二是街道(乡镇)全面受理和调处辖区内物业管理活动中的各类投诉，指导和考核社区物业矛盾纠纷调处工作。三是社区充分发挥人民调解员作用，具体负责本居住区域内物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。

　　(二)建立智慧物业新机制。物业企业要突破传统物管模式，实现服务到户管家式物管新理念，充分利用小区物流、电商、广告等新平台，积极开展多种经营物管新模式，提升物业服务水平。

　　(三)建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

　　1.市级相关职能部门和街道(乡镇)要督促协调开发建设单位重点解决开发建设遗留问题，督促物业服务企业和业主按合同严格履约，及时快速处理好物业矛盾纠纷。倡导全社会的物业服务消费理念，建立社区、业委会、物业服务企业联动的物业收费共同监督机制，引导督促业主自觉按合同规定交纳物业服务费。有条件的住宅小区可采取水、电、气费用和物业服务费“一卡通”制度的试点，也可逐步推广电梯使用与物业服务收费“一卡通”的模式，提高收缴率。

　　2.各单位要积极引导党员干部和公职人员带头履行《住宅小区物业服务合同》，增强主动缴纳物业服务费的意识，按时足额缴纳物业服务费。对不按时缴纳物业服务费的党员干部和公职人员，业委会可协助物业服务企业发函至欠费人所在单位，由用人单位采取教育、行政、纪律等手段责令缴纳，可将缴纳物业费情况作为党员干部和公职人员履行社会公德义务考核内容之一。

　　3.由市住房保障局指导物业行业协会聘请法律顾问，统一协调物业费欠缴起诉工作。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，由物业服务企业依托法律顾问向欠费人发“律师函”催缴，并依法向人民法院起诉或向仲裁委申请仲裁，物业服务企业也可自行依法起诉。

　　(四)完善维修基金全面保障机制。

　　1.业主购买房屋在合同备案时，须按标准足额缴纳房屋维修资金。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　2.业委会和物业服务企业应当及时做好维修资金使用的申报工作。对于发生危及房屋安全情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，可以提出应急维修处置方案，向市维修资金管理中心申请应急使用维修资金。

　　七、落实保障，确保物业管理工作有序开展

　　(一)建立经费投入保障机制。将物业管理经费纳入部门预算统筹安排，财政每年按适当比例增加预算，主要用于：无物管老、旧、安置、保障性住房等小区物业公共管理经费;对业主委员会、物业管理专干考核和培训经费;物业纠纷调解工作经费;对评为省市级“优秀物业小区”和创建本市级“幸福小区”的业委会奖励经费。

　　(二)强化物业管理的监督考核。一是将物业管理工作纳入政府对相关部门和街道(乡镇)的工作绩效考核内容，由市住房保障局具体组织实施;二是由街道(乡镇)对社区居民委员会开展物业管理工作情况进行监督考核，将考核结果报送市住房保障局;三是由市住房保障局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。

　　(三)加强宣传教育和舆论引导。各地各部门要切实加强舆论引导，通过多种途径大力宣传物业管理政策措施，切实强化正面宣传引导，深入报道物业服务管理先进典型，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

　　八、本意见自20**年4月1日起施行。

　　浏阳市人民政府办公室

　　20**年3月1日

篇4：龙岩市新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见（2018）

　　龙岩市新罗区人民政府批转新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见的通知

　　各镇人民政府、街道办事处，区直各有关单位：

　　经研究，现将区住建局制定的《新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见》批转给你们，请认真组织实施。

　　龙岩市新罗区人民政府

　　20**年6月5日

　　新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见

　　区住房和城乡建设局

　　20**年5月15日

　　为进一步规范住宅物业服务活动，加强对住宅物业服务活动的监管和考评，落实物业行政监管部门责任，巩固文明城市创建成果，建立常态长效管理机制。根据住建部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20**〕75号)以及《福建省物业管理条例》和市委、市政府《关于建立健全文明城市建设常态长效机制的若干意见》(岩委发〔20**〕21号)精神，结合中心城区物业服务活动实际，特此提出实施意见：

　　一、考评对象

　　在中心城区范围内从事住宅物业服务活动的物业企业均应按本实施意见的内容和要求做好住宅物业服务活动，并自觉接受监管考评。

　　二、考评单位及职责

　　考评单位：由区住建局牵头，区质监局、消防大队、物业管理站和有关镇(街)组成。

　　考评职责：1.由各镇(街)牵头，成立由所辖的物管站、综治办、文明办、派出所、执法大队、居委会组成的监管考评小组，对小区日常管理包括秩序维护、环境卫生、安全生产、计生综治等情况进行监管考评;2.区消防大队对小区的消防设施建设与维护情况、消防安全措施落实情况进行监管考评;3.区质监局对小区电梯的运行、管理、维保情况进行监管考评。4.区物管站对物业管理服务制度、合同报备、内业材料、设施设备维护记录、业主投诉处理、组织人员培训情况及服务企业行为等进行监管考评，并进行监管考评分数汇总及公示、记录信用档案管理。5.区住建局负责组织监管考评复评，考评汇总、分析、通报，监督物业企业整改落实。

　　三、考评内容

　　实行一个物业管理服务区域一个监管考评评分，监管考评总分为100分，其中，区物业管理站30分、质量技术监督局3分、区消防大队5分、镇街62分，按照新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准实施。

　　四、考评时间及抽检

　　每年进行两次监管考评，上半年和下半年各进行一次，物业服务区域年度监管考评分为两次监管考评分的平均值。

　　区住建局每半年组织相关部门专业人员、镇(街)和居委会分管人员、物业管理专家(从物业管理专家库中随机抽取)随机抽取10%的物业小区进行监管考评复评，专家费用从物业管理经费中列支。

　　五、考评标准

　　1.一个物业服务区域监管考评分低于70分(不含70)的为不合格，70-80分(不含80)的为合格，80-90分(不含90)为良好，90分对上为优秀。

　　2.一个物业服务企业所管理服务的物业区域，不合格占比达40%，年度总监管考评为不合格;优秀占比达40%，同时没有不合格的物业服务区域，年度总监管考评为优秀;优秀占比达20%或良好占比达50%，同时没有不合格物业服务区域，年度总监管考评为良好;其它的为合格。

　　3.未按《物业承接查验办法》规定要求，承接前期物业的物业服务企业，本年度考评为不合格;未纳入物业主管部门信用档案管理的物业企业，当年度考评为不合格。

　　4.未按相关规定进行交接查验和完整移交相关资料的，监管考评分扣20分。

　　5.物业服务企业存在如下过错的情形，监管考评分扣10分。

　　(1)未按照要求建立主管部门企业信用体系认证登记的;

　　(2)公共收益未独立建帐的;

　　(3)合同签订后3个月内未进行项目经理及合同备案的;

　　(4)服务内容约定不明确的。服务内容应包括物业共用部位、公共设施设备的使用、维护和管理;公共绿化维护;公共区域保洁;公共秩序维护;安全防范措施、车辆停放管理;物业更新改造事项;物业管理服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行约定。

　　六、结果运用

　　1.年度总监管考评结果通报各镇(街)，作为镇(街)指导所在物业区域招标选聘物业管理服务、评优评先的标准之一。

　　2.年度总监管考评为不合格物业服务企业，给予年度通报批评，并自结果通报之日起两年内不得参与物业选聘活动。

　　3.年度总监管考评为优秀和良好的物业服务企业，由区住建局发文表彰。优秀物业服务企业在参与中心城市住宅物业服务项目招标时，加计3分;良好物业服务企业在参与中心城市参与住宅物业服务项目招标时，加计1分。

　　4.一个物业服务区域监管考评分为优秀的项目经理优先评选“十佳项目经理”。一个物业服务区域监管考评分为不合格的项目经理不得参与“十佳项目经理”评选，三年内不得申报专家库成员。

　　5.监管考评为不合格物业企业，自考评结果发布之日起一年内，不得作为住建、工商、金融、质监、消防、镇(街)评优评先的候选企业。

　　七、其他说明

　　本意见和《新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准》自修改发布之日起实行，原试行意见自行废止。物业考评过程坚持实事求是，依法依规办事，坚决杜绝讲私情或暗箱操作问题，向全社会进行公示，并接受监督。评分标准由区住建局会同相关部门和镇(街)，根据物业管理法规政策、监管工作实践、年度工作目标进行相应调整，以便于在住宅物业管理小区监管工作取得实效。

　　附件：新罗区物业管理小区考评标准

　　附件

　　新罗区物业管理小区考评标准

　　分值：38分(区物管站、区消防大队、区质监站)

标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
一、内业资料12分
1.物业企业与业主（开发商）双方签订规范的物业服务合同，双方责权利明确。	1	物业服务企业签订物业服务合同。	格式合同并备案的得1分，非格式合同备案的扣10分，不备案的扣20分。
2.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。	1	房屋使用手册有归档、有装饰装修管理规定、业主公约。	制度完善1分，少一项扣0.5分
3.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。	3	①制度、工作标准建立健全	制度完善1分，少一项扣0.5分
		②制定具体落实措施	措施完善1分，少一项扣0.5分
		③有奖惩制度和考核办法并实施	完善1分，少一项扣0.5分
4.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类归档，建立房屋及其配套设施权属清册，管理完善，查阅方便、快捷。	2	①包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类归档，建立房屋及共用设施设备保养、维修记录、巡检记录共用设施设备的台帐及合理归档。	完善1分，每发现一项不齐全或不完善扣0.2分
		②分类清楚完整，查阅方便、快捷	完善1分，每发现一项不符合扣0.5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
5.建立各类应急预案，组织培训和演练。	3	①电梯困人、火灾、停电、台风、盗抢及各类突发事件紧急预案制度完整	完整1分，不完善0分
		②有培训记录	符合0.5分
		③演练实施计划及照片，整理成册并归档。	无演练和实施计划扣0.5分，无记录归档扣0.5分，突发事件无记录和归档扣0.5分
6.建立消杀、化粪池清掏、水质检验、绿化除虫等各类制度完整，有实施记录，并定期整理归档。	2	①有消杀、化粪池清掏等记录，有完整消杀实施记录（含温馨提示、消杀物品领用等）。	建立制度1分，未建立扣1分，实施记录1分，提供年度记录备查，缺1项扣0.5分。
		②水质有按规定提供检验记录	记录完整1分
二、企业服务管理8分
1.有完整交接班、值班制度，接受业主和使用人对物业管理服务报修、问询、投诉等各类信息的收集、反馈和处理等记录，有回访制度和记录并归档。	3	①交接班、值班记录是否归档和完整 ②有各类投诉、来人来访记录及反馈、回访处理记录 ③报修、维修处理记录	符合3分，发现一处不符扣0.5分，准备半年以上记录备查
2.关注物管站网站，按照主管部门要求，及时提供企业真实信息，小区按要求进行合同、价格报备。	1	定期关注，按要求提供相关信息，公司和项目及时备案，并按合同要求配备人员。	符合1分，不符合0，准备合同及备案资料
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
3.积极配合物管站组织开展的各类活动和物管站的各项迎检、业主信访投诉、书面信访、12315便民服务平台诉求及*等工作。	1	①积极配合物管站的组织的各类活动的开展	符合0.5分，不符0分
		②及时配合各类信访回复和处理。	符合0.5分，不符0分
4.收费、服务标准在管理处上墙公示。	1	内容含公共部位、公共设施设备、绿化、保洁、秩序维护、安全防范、车辆停放管理等	符合1分，缺1项扣0.5分
5.业主对物业服务诉求及时处理，并进行有效沟通，化解矛盾纠纷。	2	①投诉有记录、有及时安排处理 ②有处理结果 ③对纠纷、矛盾及时与辖区沟通和报告，形成闭合和归档，未形成*及群体事件。	符合2分，缺1项扣0.5分；因处理不及时造成*和信访等事件升级不得分。
三、公共分摊及公共收益5分
1.物业管理企业每季度公开一次水电等公摊（内容含上次读数、本次读数、分表读数、单价等）。	3	①公共水电公摊和代收代缴的账目按规定时间公开（提供记录和照片），停水停电有告知业主，公摊合理，无提供虚假数据。 ②收费标准和服务标准有按规定公示	准备1年以上水电公摊等账目记录备查，公摊不合理或数据不全扣0.5分，未公开扣0.5分。 收费标准及服务标准上墙得2分，内容缺一项扣0.5分。
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
2.公共部分的收益独立建账，账目清楚，定期公示（半年公示一次）。	2	①按季度或半年公示一次	符合1.0分，不符合0分，提供上年度报表、公示照片备查
		②广告招租、公共部位停车收费、游泳池收益等涉及公共部分的收益独立建账	符合1.0分，不符合0分，提供上年度报表备查
四、共用部位及公共设施设备管理5分
1.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范（多层建筑无需配备安全员证）。	2	①高层建筑有消、监控室的配备2个安全员证、不少于2本工程人员证	符合2.0分，无记录和归档扣1分，无安全员扣0.5分，无工程员证扣0.5分
		②按规定建立巡检制度，记录完整并按期归档	符合1.0分，不符合0分
2.各设备房（泵房、低配室、销控室、监控室等）操作流程、管理制度、应急预案、操作证上墙。	2	各类制度、流程上墙，有配备专业技术人员，持证上岗，操作证上墙	现场查验，完整2分，发现一处不符合扣0.5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
3.各设备房定期清洁，卫生、整洁，无堆放杂物现象。管网定期擦洗，地面无积水，室内照明、通风、温度适合设备运行。	1	--------	现场查验，符合2分，发现一处不符合扣0.5分
五、电梯管理3分
电梯年检合格并按规定或约定时间运行维保，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案并且每年开展演练，有巡检记录。三方或五方通话畅通。电梯建立一机一档，内容至少包含电梯安全管理制度、维保合同、维保记录、故障处理记录、日常巡检记录、应急救援预案和演练记录。无电梯相关的投诉举报。	3	电梯有月、季度、半年、年度维保记录，有配备电梯安全员并持安全员证，并进行日常巡检。电梯机房、轿厢、轿顶卫生，通风、照明符合要求，无故障发生，有电梯困人应急措施并开展演练。电梯一机一档材料齐全。电梯年检合格，无投诉举报。	现场查验，符合3分，发现一处不符合扣0.5分
六、消防设施管理5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
1.每日安排专业持证人员巡检、维护消防设施，定期进行水压测试并记录归档；每月按照要求申报高层消防安全报表。	1	压力表正常，压力在正常范围，进行末端试水水压正常。	现场查验，符合1分，发现一处不符合扣0.5分
2.消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案，灭火器摆放合理，无过期。	4	外观标识、封条明确、完整。	现场查验，符合1分，发现一处不符扣0.5分
		②消防设备保养、巡查、维修记录完整，卫生整洁，管网无明显锈蚀。	原件（提供至少半年记录），符合1分。
		③消防通道通畅。	现场检查，符合1分。
		④每年做好消防安全预案培训、演练和记录并归档。	原件，符合1分。

　　说明：

　　1.本考评标准一年分上半年度与下半年度两次考评，以综合评分为最后得分。

　　2.本表格分为镇街和各职能部门共同考评。

　　3.不按法定程序进入和退出小区物业管理活动的物业(进、出2家)企业，各职能部门的分值全部扣除，不予评分。

　　新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准

　　分值：62分(镇街)

标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
一、基础管理服务13分
1.物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。设有服务接待中心，公布24小时服务电话。急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。	4	①执行值班制度情况（值班表和值班记录）。	6个月以上值班表和值班记录，符合1分。
		②设立服务电话并在明显位置公布号码。	服务电话公布，符合1分。
		③来电、接待记录和处理记录。	准备6个月以上记录表，符合1分。
		④业主分户档案、管理档案。	符合1分，一项不符合扣1分。
2.房屋外观完好、楼道整洁，屋面无纸屑垃圾，公共部位无卫生死角，干净整洁。	2	①楼道清洁卫生、无乱堆杂物，目视无积水明显垃圾	符合1分，不符合扣1分
		②屋面干净整洁、雨水管网无堵塞，公共部位无卫生死角，干净整洁。	符合1分，不符合扣1分
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
3.公共部位（如小区内外墙）和楼道及地下车位等无乱堆杂物、乱贴乱画、乱设摊点。	2	①楼道、电梯等公共部位无小广告	现场检查；符合1分，不符合扣2分。
		②楼道无乱堆杂物、无乱设摊点	现场检查；符合1分，不符合扣1分。
4.街道居委会通知关于社区的会议及时参加和配合，并提出合理化建议。	2	有会议记录和落实及照片并归档	一次未参加扣1分
5..配合街镇开展迎检、暂住人口登记、卫生费等收取。	1	积极配合街镇迎检工作	符合1分，不符0分
6.配合街镇开展迎检、暂住人口登记、卫生费等收取。	1	积极配合街镇迎检工作	符合1分，不符0分
7.辖区内的公司及项目及时向街道报备。	1	公司报备	符合0.5分，不符合扣0分
		项目报备	符合0.5分，不符合扣0分
二、公共秩序维护管理16分
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
1.有公共秩序维护员（保安员），实行24小时值班及巡逻制度。	4	①公共秩序维护队伍（保安队伍）。	准备某月份保安人员名单，符合1分。
		②实行24小时值班制度，有值班记录、交接班记录且归档。	原件，符合1分。
		③巡逻路线图及巡逻记录。	原件，符合1分。
		④设置监控室，24小时监控和公开值班电话。	准备监控记录，符合1分。或有监控探头损坏7日内未修理现象，扣1分。
2.机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。	2	①机动车停放管理制度完善。	原件，符合1分，不符合0分。
		②机动车辆进出有登记、停放管理有序。	原件，不符合扣1分。现场查验符合1分
3.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。	2	①非机动车管理制度完善。	原件，符合0.5分。
		②车辆在停车区域内摆放整齐。物业管理区域内无随意停放车辆。	现场检查，符合0.5分。
		③安装充电桩并进行管理（无需安装的须提供物管站已报备说明）	现场检查，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
4.外来暂住人口和房屋出租情况掌握准确、全面，管理规范有序，及时报备公安派出所及居委会。	2	①登记并建立相关档案	符合1分，不符合0分
		②及时向辖区公安部门和居委会报备	符合1分，不符合0分
5.岗亭、值班室管理规范有序。	3	①岗亭卫生整洁，符合安全要求，有配备灭火器，无乱接电源等现象	现场查看，一处不符合扣0.5分
		②治安问题妥善处理，未发生安全偷盗事件	辖区派出所出具的数据为依据一年内记录，发现一起扣0.5分。
		③无重大治安事故发生，按照辖区派出所出具的案发数据为依据	辖区派出所出具的数据为依据，符合1分，不符合0分。
6.公示24小时值班电话，消控监控24小时有人值班；值班记录完整。	2		符合2分，发现一起扣1分。提供半年以上记录
7.违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途现象的提供履行告知、制止或上报职责的证明资料。	1	---------	现场检查；符合2分，不符合扣2分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
三、车辆管理4.5分
1.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。	1	有明显标识，有防范措施	现场查验，符合1分，不符合0分
2.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，有外来车辆登记制度，非饥动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。	1	①制度完善，外来车辆有登记	制度完善0.5分
		②无乱停放现象	现场查验，符合0.5分
3.地下停车场干净整洁，无乱堆放杂物。各类指示标记明显，车辆停放有序，无占用消防通道现象。	2.5	①卫生整洁，无杂物，有各类标示标牌	现场查验，符合1分
		②无占用消防通道现象	现场查验，符合0.5分
		③道闸运行正常，消防设施完整。	现场查验，符合1分
四、环境卫生管理6分
1.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。	2	①有专职保洁人员，责任分工明确。	工资表或保洁外包合同，符合1分。
		③保洁检查巡查监督考核管理记录。	记录原件，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.环卫设施设备齐全，日常保洁到位。垃圾袋装并投放到固定地点，垃圾日产日清，积极消灭四害，定期进行卫生消毒灭杀。有分类垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。	4	①有分类垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。	现场检查，符合1分。
		②制定消杀计划，定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂，有消杀记录。	计划原件，符合1分。
		③垃圾日产日清桶干净整洁，每周清洗垃圾桶（箱分），垃圾	现场检查，符合1分。
		④园区共用道理、绿化带、屋面等部位保持干净整洁。	现场检查，符合1分。
3.管理处各类制度上墙，门岗、管理处、保安宿舍等各类物品摆放整齐，清洁卫生。	2	制度上墙	现场检查，符合1分。
		清洁卫生	现场检查，符合1分，一项不符扣0.5分。
五、绿化管理7.5分
1.有专业人员实施绿化养护管理。绿化率达到99%以上。	2	①工资表或绿化外包合同	符合1分。
		②绿化率达到99%，无枯死苗木	符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、污物和枯死现象。花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持美观。	3	①杂草不得超过5% ②无杂物、纸屑及枯枝烂叶等 ③定期修剪，绿化长势良好	现场检查，一项不符扣1分。
3.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作，并有记录归档。	1	-----------	现场检查，符合1分，未记录扣0.5分。
4.定期喷洒药物，预防花草树木病虫害，有完整记录并归档。	1.5	绿化养护计划和实施记录	一项不符扣0.5分。
六、社区文化及精神文明建设15分
1.开展有意义、健康向上的社区文化活动。创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。	3	①小区内设置宣传栏等宣传设施。	宣传栏照片，符合1分。
		②公开宣传社区文化活动举办社区文化活动并有相关计划、记录、照片等。	符合1分。
		③社会主义核心价值观、防赌赌等公益广告符合要求。	现场检查，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.积极开展环保小区、绿色小区、无毒害小区等各类小区创建活动，未发现饲养家禽家畜、无证犬、黄赌毒等现象。	2	有相关计划、记录、照片等。	现场检查和走访业主，符合2分，一项不符扣0.5分。
3.配合街道居委会开展文教、科教、卫生、法律、环保、教育等创建活动扎实，经常性开展丰富多彩、内容健康的这类活动。	2	有相关计划、记录、照片等。	符合2分，不符合0分
4.配合街道办和居委会宣传计划生育政策，对违反计划生育的人员应及时举报。	1	有相关计划、记录、照片等。	现场查看和记录查验，符合1分，不符合0分
5.每年至少组织一次以上小区社区文化活动，并有计划、记录、照片等。	1		提供相关记录等，符合1分，一项不符扣0.5分
6.住房满意率情况。	3	提供业主满意度问卷调查（发放比例不得低于小区住户的80%），内容含管理、卫生、保安等内容，每年不少于一次。	现场检查，查阅调查表：满意度90%以上3分，80%以上2分，70%以上1分，低于70&（不含）不得分，发放率低于80%（不含）的不得分。
7．与物业管理服务相关的网访、信访、*事件处理，群体*处理。	3	准确掌握事件信息，及时报告街镇及行政主管部门，并及时组织力量处理，派人维护群体*秩序。	事件扩大化扣3分。

篇5：平湖市关于加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作的指导意见

　　平湖市人民政府文件

　　平政发〔20**〕183号

　　平湖市人民政府关于加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作的指导意见

　　各镇人民政府、街道办事处，平湖经济开发区管委会(钟埭街道办事处)、独山港区管委会，市政府各部门，市属各单位：

　　为进一步加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，建立健全长效管理机制，提升物业服务标准化和规范化水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区居住生活环境，根据国务院、浙江省《物业管理条例》和《平湖市物业管理实施办法》(平政令第41号)等有关规定，现就加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，提出如下指导意见：

　　一、实施范围

　　市区拆迁安置住宅小区，具体指市区2000年以后建成的未实施市场化物业管理的住宅小区。

　　二、加强规划与建设管理

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区应当按照土地出让的各项指标、条件，在规划、建设、管理的各个环节充分考虑后期物业管理的需要，满足小区物业管理的基本条件。

　　(二)市区拆迁安置住宅小区要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，不得降低建设标准，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准，市规划建设等部门须严格把好审核和批准关。

　　(三)建设单位在办理市区拆迁安置住宅小区房屋产权初始登记前，须到市规划建设部门办理房屋交付使用备案手续。

　　三、建立物业管理长效机制

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区，建设单位应在交付使用备案前，按市有关规定全额缴纳物业专项维修资金和物业保修金。安置面积超过原拆除面积的维修资金，由建设单位在房屋交付时向业主收取。已办理初始登记且未建立维修资金的市区拆迁安置住宅小区，由建设单位制定补缴计划，并按照有关规定专款专用，以确保小区共用部位共用设施设备的正常维修。维修资金补缴标准按现行市有关文件规定执行。

　　(二)新建市区拆迁安置住宅小区在按规定配置7‰的物业管理用房(其中3‰为物业办公用房，4‰为物业经营用房)基础上，增配2-3‰的物业经营用房(增配的物业经营用房产权归建设单位所有)。

　　物业经营用房使用用途为商业用房，必须配置在沿街或沿路适于经营的一层位置，如物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%，其超过部分可配置在二层或二层以上。

　　(三)拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置协议时，要将临时管理规约和前期物业服务主要内容作为拆迁协议的附件同时签订。

　　(四)新建市区拆迁安置住宅小区在房屋交付前成立业主委员会(或业主委员会筹备小组)，原则上应通过招投标形式招聘物业服务企业，双方签订合同后，建设单位应做好相关资料的移交工作。

　　(五)物业服务企业应与业主签订规范的物业服务协议，明确双方权利义务;健全各项管理制度，按标准配备各类管理服务人员;必须公示服务内容、收费标准等，接受业主和业主委员会监督。

　　(六)新建市区拆迁安置住宅小区，按地上总建筑面积多层房屋5元/平方米、小高层房屋6元/平方米、高层房屋等7元/平方米的标准，由建设单位在选聘物业服务企业前，按规定交纳初期物业管理费。

　　四、落实物业管理工作责任

　　(一)市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，按照“属地管理”的原则，由所在地街道办事处在小区交付使用前，及时组织小区业主筹建业主大会、成立业主委员会或业主委员会筹备小组;社区、业主委员会等单位协助物业服务企业按时足额收取物业服务费。

　　(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区，应在选聘物业服务企业前由所在地街道办事处组织建立业主委员会，原则上由业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　(三)市规划建设局是全市拆迁安置住宅小区物业管理工作的行业主管部门，具体负责物业管理工作的业务指导和监督管理，组织街道、社区、业主委员会等单位对小区物业管理工作实行考核，并将考核结果作为对物业服务企业实行补贴的主要依据。

　　(四)市城市管理部门负责行使小区物业管理区域内市政、绿化、市容、环保、工商管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚;会同相关部门查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修以及擅自改变房屋使用性质等行为。

　　(五)市公安局负责指导小区落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作。

　　(六)市消防大队负责检查和指导小区物业管理区域内消防设施和消防工作，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(七)市工商局负责查处小区物业管理区域内违法广告和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)场所的，不予核发营业执照。

　　(八)市环保局负责小区物业管理区域内噪声、油烟、废气等日常监督和管理。

　　(九)市物价局会同市规划建设局加强对物业服务收费的监督。

　　(十)市水务集团做好小区物业管理区域内供水设施的维修和养护;供电局负责小区物业管理区域内供电设施及路灯等维护;供气、广电、通信等单位按照各自职责做好小区物业管理区域内各类管线的管理和维护。

　　其他相关职能部门要认真履行职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时查处小区物业管理区域内各类违法违章行为，保证居民的正常生活秩序。

　　五、物业管理收费标准和经费补贴

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业协商确定。

　　(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准：多层0.45元/平方米·月(以建筑面积计算)，其中业主交纳0.2元/平方米·月，建设单位补贴0.25元/平方米·月。建设单位连续补贴三年，第四年起由业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准，由业主全额交纳。业主委员会与选聘物业服务企业签订的物业服务合同原则上不少于5年。

　　每年物业服务费收缴、使用和管理等情况，必须及时向业主公布。

　　物业服务收入营业税地方留成部分给予全额补贴，由市和街道财政按财政体制分别承担。

　　(三)资金来源和拨付。新建市区拆迁安置住宅小区初期物业管理费，由建设单位在市区拆迁安置住宅小区选聘物业服务企业前一次性支付给市规划建设局。市规划建设局在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业服务企业，其余部分在房屋交付并经市规划建设局考核合格后划拨。

　　物业服务费补贴，由市规划建设局在组织考核验收合格后，由建设单位按实拨付。

　　(四)考核方式。由市规划建设局组织街道、社区、业主委员会、建设单位等，按考核办法等有关规定，对市区拆迁安置住宅小区物业服务进行考核，经考核合格的予以补贴;同时，市区拆迁安置住宅小区业主物业服务费的年收缴率达到70%以上，按实予以补贴;如收缴率低于70%，按物业服务费补贴总额50%实行补贴。具体考核办法另行制定。

　　(五)市区拆迁安置住宅小区中的低保、特困家庭(凭有效证件或社区证明)免收物业服务费。

　　(六)市供水、供电、供气、电信、有线电视等部门和单位，除向小区物业管理区域内终端用户收取费用外，不得向小区物业服务企业或单位收取其他费用。

　　六、加强组织领导，加大宣传力度

　　市区拆迁安置住宅小区物业管理工作事关广大业主的切身利益，直接影响城市环境和形象，同时也是构建平安平湖、和谐平湖的重要内容之一。市有关部门和所在地街道要高度重视此项工作，切实加强组织领导，落实工作责任，严格监督管理，进一步提升小区物业管理工作水平;要加大物业管理工作宣传力度，教育和引导广大业主依法行使权利、履行义务，自觉执行业主大会的决议、决定，遵守小区管理规约和物业管理有关规定，树立有偿服务意识，按时足额交费，共同营造良好的小区生活环境。

　　七、其他镇、街道拆迁安置住宅小区物业管理，参照本意见执行。

　　八、本意见由市规划建设局负责解释。

　　九、本意见自发布之日起施行。

　　平湖市人民政府

　　二○一○年十二月十六日